Stor enebolig med moderniseringsbehov | Stor hage | Barnevennlig og rolig beliggenhet | Dobbelgarasje

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1204,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 202,
      "descriptionUnsafe": "<b>Bruksareal:</b><br />1. etasje: 107  kvm <br />Underetasje: 95  kvm <br /><b>Primærrom:</b><br />1. etasje: 107  kvm 3 soverom, stue/spisestue, kjøkken, bad, gang og trapperom.<br />Underetasje: 83  kvm Vindfang, entré/hall m/trapperom, kjellerstue, gjesterom/kontor, trimrom innredet som soverom (egen utgang), toalettrom, vaskerom med dusj, badstue og gang.<br /><b>Sekundærrom:</b><br />Underetasje: 12  kvm 2 boder.<br />"
    },
    "price": {
      "total": 8688590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1771009,
      "estateTax": 12107,
      "suggestion": 8500000,
      "salesCostSum": 188590,
      "municipalFees": 20000,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.<br />Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 187 500,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 188 590,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Stor enebolig med moderniseringsbehov | Stor hage | Barnevennlig og rolig beliggenhet | Dobbelgarasje",
    "contact": [
      {
        "mobile": "414 65 594"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.6866,
        "lng": 10.6518,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.6866&lng=10.6518&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1445",
      "postalName": "Drøbak",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Oberst Eriksens vei 37"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning holdes etter avtale med selger/megler. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 22,
        "titleNumber": 364,
        "municipalityNumber": 3214
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Golfbane",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Turterreng",
      "Lademulighet",
      "Balansert ventilasjon"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Oberst Eriksens vei 37 - En innholdsrik familiebolig med romslig opparbeidet tomt beliggende i trivelige omgivelser på Heer ca 5 kilometer fra Drøbak sentrum. Eiendommen er solrik og skjermet. Boligen kan blant annet skilte med en praktisk og spennende planløsning over to etasjer med til sammen 4 soverom, 2 stuer, bad, vaskerom, meget gode lagringsmuligheter og herlige uteområder. Stue/spisestue i 1. etasje er meget romslig, lyst og luftig. Eiendommen har rikelig med parkeringsmuligheter i dobbelgarasje og stort gårdsrom med plass til flere biler. <br /><br />Behov for oppgradering <br /><br />Salgsannonse og tilstandsvurdering er utarbeidet og oppdatert over tid mens boligen har vært for salg. Bilder og enkelte opplysninger kan derfor være hentet fra ulike tidspunkt i perioden 2023 2026."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen er oppført over to plan og inneholder:<br /><br />Underetasje: Vindfang, entré/hall m/trapperom, kjellerstue, soverom/kontor, soverom med egen utgang, toalettrom, vaskerom med dusj, badstue, gang og 2 boder.<br />1. etasje: 3 soverom, stue/spisestue, kjøkken, bad med nytt dusjkabinett og toalett fra 2025, gang og trapperom.<br /><br />I tillegg er det på eiendommen oppført dobbelgarasje (1988) med et bruksareal på 39 m2."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Eneboligen ble oppført i ca 1983 og garasje i 1988, med original standard fra byggeår og normal bruksslitasje, samt vedlikehold. Garasjen er i dårligere stand enn boligen. <br /><br />Boligen har vært i eiers eie siden oppføringen. Boligen er blitt kun enkelt og beskjedent oppgradert og oppusset i nyere tid med bla. kjøkkenfornyer og noe overflater i soveromsgang. Det må påregnes større utbedringer, oppgraderinger/moderniseringer for å tilfredsstille dagens krav til standard. Det er foretatt større oppgraderinger av utearealet med belegningssteinlagt gårdsplass og innkjørsel. Hagen på eiendommen er tilsynelatende godt ivaretatt.<br /><br />Boligen har i tilstandsrapport datert 08.06.2023 fått 20 stk TG2 (avvik som kan kreve tiltak) og 16 stk TG3 (store eller alvorlige avvik).<br /><br />Trivelig adkomst via det store gårdsrommet og boligens underetasje.<br />Vindfanget gir et fint førsteinntrykk. Videre er det adkomst til romslig hall/forstue med god plass til yttertøy og sko, samt trapp opp til 1. etasje.<br /><br />I underetasjen er det gjesterom/kontor samt treningsrom innredet som soverom. Sistnevnte er av meget god størrelse og har egen utgang til gårdsrommet.<br /><br />Trivelig kjellerstue med peis. Det bemerkes at kjellerstuen i utgangspunktet ikke tilfredsstiller byggeforskriftens anbefaling til rom for varig opphold grunnet muligens litt for lite dagslys. Oppholdsrommet er på 21m² og lysflate for vinduer på 1,9m², noe som er mindre enn 10%-kravet. Glass i innerdør og høye vinduer forbedrer forholdet noe, men eventuell avklaring om dagslyskravet er tilfredsstilt, avhenger av ytterligere undersøkelser med lys-målinger/beregninger. <br /><br />Vaskerom/dusj i underetasje er originalt fra byggeåret, men har fått installert dusjkabinett. Rommet har adkomst til badstue. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon for dette våtrommet. Vaskerommet er enkelt utstyrt med utslagsvask med ett-greps bl. batteri, dusjkabinett i dusjhjørne med sluk og opplegg for vaskemaskin. Original varmtvannsbereder på 200 liter fra byggeåret er plassert på vaskerommet. Det er våtromsbelegg på gulv, våtromstapet på vegger og flislagt dusjhjørne. Malt strietapet i tak. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.<br /><br />Original badstue fra byggeår, beliggende innenfor vaskerommet. Badstue er utstyrt med badstuedør, benker og tremme på gulv i tre. Vegger og tak i badstueegnet trepanel og støpt betongdekke som gulv. Rommet har oppgraderingsbehov.<br /><br />Originalt toalettrom fra byggeåret, med nyere servantinnredning. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med ett-greps blandebatteri, speil og lys, og gulvstående toalett. Rommet har fliser på gulv med gulvvarme av type elektrisk varmekabel. Malt tapet på vegger og malt innvendig tak.<br /><br />Underetasjen har gode oppbevaringsmuligheter i to boder på til sammen 12 kvadratmeter.<br /><br />Stue/spisestue i 1. etasje med mønet tak er en meget romslig og behagelig arena. Rommet har flere innredningsmuligheter og god plass til både sofa og spisegruppe. Generøse vindusflater gir godt med naturlig lys. Det er montert vedovn i stuen. Trapp ned til hall i underetasje. Fra stuen er det utgang til skjermede og solrike terrasser. Her kan dere nyte fine sommerdager med venner og familie. Det er god plass til utemøbler, grill og potteplanter. Del av den øvre terrassen er overbygget.<br /><br />Separat kjøkken av god størrelse og med plass til frokostgruppe. Kjøkkenet er utstyrt med profilert kjøkkeninnredning, laminat benkeplate, fliser over benk, utslagsvask med ett-greps blandebatteri, kjøkkenventilator og opplegg for medfølgende oppvaskmaskin. Lys under overskap og stedvis overskapfronter med glass. Original kjøkkeninnredning fra byggeår med nyere fronter, benkeplate, fliser over benk og oppvaskmaskin ved tidligere kjøkkenfornying. Rommet har korkbelegg på gulv, tapetserte vegger og panelt skråtak.<br /><br />I 1. etasje finner dere til sammen 3 soverom. Hovedsoverommet har garderobeskap, god plass til dobbeltseng og egen adkomst til både bad og balkong. Soverom nr. 2 og 3 egner seg fint som barnerom, kontor eller gjesterom.<br /><br />Bad i 1. etasje originalt fra byggeåret - Oppgraderingsbehov må påregnes. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Rommet er utstyrt med baderomsinnredning med ett-greps blandebatteri, speil og lys, gulvstående toalett med ettermontert handikappsete og åpent dusjhjørne i badekar. Flislagt gulv og panelte lakkerte vegger og skråtak. Takstmannen har ikke registrert tettesjikt i sluk og det er ukjent om det er benyttet underliggende membran under påstøpen, eventuelt kun enkelt påstrykningsmembran uten å fullføre denne tett ned i sluket. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen: Det er påvist vannlekkasje fra utetthet mellom sluk og avløpsrør, men det ser tørt ut forøvrig i etasjeskille under badet. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. <br /><br />Boligen har i en periode vært leiet ut til en annen beboerfamilie og det ble derfor gjort en oppussing av soverommene og kjøkken etter dette, da det var noe slitasje og opprinnelige eiere flyttet tilbake til boligen. Det var i utleieperioden leietager fikk installert el-kursen til de ettermonterte utestikket.<br /><br />Innvendige overflater (foruten våtrom): <br />Gulv: Hovedsakelig parkett. Stedvis belegg, flis og teppe.<br />Vegger: Hovedsakelig panel. Stedvis tapet og malt mur, samt noe forblendingsstein og teglstein ved ildsteder.<br />Himlinger: Hovedsakelig panel. Stedvis malt flate.<br /><br />Teknisk: <br />- Vannrør er i kobber, skjult anlegg, hvor vannrør er av eldre type rørsystem med plastkappe over kobber-rør. VVS i boligen er originalt fra byggeåret.<br />- Avløpsrør er av type plast.<br />- Naturlig ventilasjon med klaffeventil i yttervegg i alle rom, samt takventil i våtrom.<br />- Original varmtvannsbereder på 200 liter fra byggeåret, plassert i vaskerom.<br />- Eldre originalt el-anlegg fra byggeår og en ettermontert kurs for utestikk av ukjente elektroinstallasjonsvirksomheter. <br /><br />Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises til tilstandsrapport, samt egenerklæringsskjema som er vedlagt i komplett salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning / kjøp."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig over 2-plan med 1.- og underetasje. Tilhørende garasje mot nordøst.<br /><br />Bygninger som er av eldre dato og spesielt dødsbo, kan ha skjulte feil og mangler som ikke er mulig å oppdage ved visuell befaring. Særlig kritiske punkter som drenssystem, membraner i våtrom, el, vann- og avløpsledninger, isolasjon i gulv, vegger og tak. Ved salg av eiendommen er det viktig å gi kjøper informasjon om at eldre bygninger er bygget iht. andre krav og byggeskikker enn de som gjelder i dag, samt at dette er et dødsbo med begrenset kunnskap om boforhold. Endring i bruk, kombinert med elde og utidsmessighet, kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil og mangler som en ikke kan se ved en visuell befaring. Intern takstmann er brukt.<br /><br />Bygningen er fundamentert med betongsåle/grunnmur til antatt sprengsteinsfylling/fjell som antatt fast byggegrunn. Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noen som helst geotekniske undersøkelser og derved er det kun svært begrensede muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet som kan gjøres.<br />Terreng hellende hovedsakelig mot øst.<br />Drenssystem fra byggeåret, med synlig grunnmursplast og drensrør i grunn fra taknedløpene.<br />Grunnmuren på bygningen er av type grunnmur i Leca fra byggeåret. Begrenset inspeksjonsmulighet. <br />Takkonstruksjon er av type saltak i sperrekonstruksjon med åpen mønet himling, samt takavslutninger med forkantbord, vindskier og toppbord fra byggeår.<br />Yttertaket er tekket med betongtakstein med undertak av, underlagspapp og små sløyfer og lekter, samt antatt rupanel. Tak er besiktiget fra takmøne, takstige, bakkeplan og innvendig 2. etasje der dette er mulig, samt stikkontroll av undertak fra takfot i stige og takstige. Generelt mosegrodd takstein med rengjøringsbehov.<br />Takrenner, nedløp og beslag er av type sort plastbelagt stål.<br />Vinduer i tre med 2-lags isolerglass fra 1982 iht. produksjonstempel. Utenpåliggende sprosser utenom i hovedstue, bad og trapperom i 1. etg. Tynnere isolerglass fastkarm med innv. blyglass i trapperom og et i vestvegg hovedstue 1. etg. Kjellervindu i vaskerom har hvitmalt karm, forøvrig er det lakkert tre, antatt furu.<br />Etasjeskille av type trebjelkelag mellom etasjene og støpt betongdekke mot grunn.<br />Inngangsdør i finert utførelse med utv. beiset prof. tre og sideglass med utv. blyglass fra byggeåret. Ytterdør i lignende, men enklere utførelse.<br />Utgang fra hovedsoverom i 1. etasje til østvendt trebalkong på ca 4 m², hvorav ca halvparten innerst mot yttervegg er overbygd med bred gesimskasse og takrenne. Utgang fra stue i 1. etasje til sydvendt treterrasse på ca 20 m² for øvre del, hvorav ca 12 m² er overbygd med utkraget tak, og ca 23 m² for<br />nedre del med trinn imellom. Rekkverk i tre. Enklere trinn mot terreng i sydenden av nedre terrasse. Originale terrasser fra byggeåret, med delvis reparert/utskiftet terrasserekkverk.<br />Utvendige støttemurer i malt pusset Lecamur, ved ytterdør nord og lavere med skifertoppsteiner ved terrasse syd. Originale støttemurer fra byggeåret.<br /><br />Dobbelgarasje oppført i 1988:<br />Bygningen er fundamentert med ringmur i Leca og støpt betongsåle til antatt fast grunn. Yttervegger er oppført i tradisjonell bindingsverk utvendig kledd med stående tømmermannspanel. Takkonstruksjon av type saltak tekket med betongtakstein. Østre port har automatisk portheis. Innlagt strøm med lys og bryter for portheis. Garasjeporter i leddet tre, hvorav en er manuell. Tredør på siden og vinduer m/isolerglass på østsiden. Grovinnredet med antatt isolerte yttervegger med gipsplater.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.<br />-Mosegrodd takstein med rengjøringsbehov.<br />-Det er enklere benyttet plast som overdekning ved nedre takhatt.<br />-Manglende overdekning i nordenden av møne,<br />følgelig med noe fuktskadet mønekam.<br />-Noe oppsamling av løv på undertak.<br />-Noe utett mønestein.<br />Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. <br />-Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg og det bemerkes at flere forsikringsselskap har avkortning av erstatning om taktekkingen nærmer seg 40 år. Det anbefales å avklare forholdet med ditt forsikringsselskap. Takfornying kan være et godt alternativ til full utskiftning, med tanke på at steinen virker hel uten brekkasje.<br />-Det ble observert mose på taktekkingen, og rengjøring anbefales for å forlenge levetiden. Det anbefales i tillegg jevnlig kontroll av brekkasjestein på yttertaket helst fortløpende etter at snøen er borte på våren.<br />-Overdekning ved nedre takhatt i plast, bør byttes ut med beslag eller lignende bedre egnet materiale.<br />-Utbedring av manglende overdekning i nordenden av møne, muligens med utskiftningsbehov av fuktskadet mønekam.<br />-Rengjøringsbehov av undertak.<br />-Noe utett mønestein, hvor spiker bør slås litt lengre ned.<br /><br />Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.<br />-Grønske med rengjøringsbehov på nordsiden.<br />-Stedvis noe krummet/løsnet kledningsbord.<br />-Stedvis kledning som vinduslister i kontakt med vannbrett og det er for liten glippe mellom utvendig belistning av vinduer og vannbrett. Glippe skal forhindre kapillært oppsug av fuktighet og forhindre råteskader. Mellom bord og vannbrett og lignende skal det være en spalte på minst 7 mm &#43;-2mm.<br />-Terrassegulv delvis inntil panel på terrassen er ikke å anbefale, da dette kan føre til fuktskade.<br />-Klatreplante på sydvestre hushjørne er ikke å anbefale, da dette gir mer slitasje og vanskeliggjør normalt vedlikehold.<br />Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.<br />-Rengjøringsbehov av grønske på nordsiden. Generelt rengjørings- og overflatebehandlingsbehov kan vurderes.<br />-Gå over og feste krummet/løsnet kledningsbord, slik at klimaskjoldet blir så tett som mulig.<br />-Ytterligere undersøkelser og etablering av luftespalte mot vannbrett anbefales.<br />-Terrassebord inntil yttervegg bør skjæres slik at det blir en luftespalte på minimum 5mm imellom.<br />-Klatreplante og vegetasjon inntil huset bør fjernes.<br /><br />Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Det er avvik: Noe værslitt vindski mot syd.<br />Tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales.<br /><br />Utvendig - Dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. <br />-Inngangsdøren er utett nederst mellom karm og dørblad pga manglende gummilist. Også ødelagt gummilist på midten med ettermontert utett list.<br />-Noe værslitt utv. generelt med overflatebehandlingsbehov, men står noe beskyttet mot vær i inngangsnisje.<br />-Noe slitt vrider med manglende skrue og treg låsebolt for vrider.<br />-Justeringsbehov av ytterdør.<br />Tiltak: Dører må justeres. Tetting av inngangsdøren og justering av ytterdøren.<br /><br />Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor<br />en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.<br />-Gulvstøp i kjellerstue har noe høyere gulv mot nordre vindu, målt til ca 16mm.<br />-Det er åpnet opp etasjeskille mellom kjøkken og kjellersoverom pga vannlekkasje ovenfra. Lekkasjen er stanset når stoppekran er stengt og konstruksjonen står til luft-tørking.<br />Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltståendet tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.<br />-Avviket er ikke merkbart og det er unødvendig med tiltak.<br />-Etasjeskille ser ikke ut til å være skadet av vannlekkasjen som ble oppdaget raskt og åpnet opp for tørking umiddelbart ved vasking av huset. Før remontering av isolasjon og overflater må årsaken til vannlekkasjen utbedres og etasjeskillet undersøkes for at det er tørt.<br /><br />Innvendig - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med høy aktsomhetsgrad av radon. Ytterligere undersøkelser anbefales. https://geo.ngu.no/kart/radon_mobil/<br />Tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.<br /><br />Innvendig - Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.<br />-Askeskuff sitter fast i ildsted nede.<br />-Plate på gulv er bøyd noe opp foran ildsted oppe, som også virker noe misfarget.<br />-Murt pipe over tak med noe slitasje, med avskallet teglstein på 3 hjørnesteiner<br />Tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.<br />-Spesielt med tanke på at det er teppe, bør plate på gulv monteres under feieluka i kjellerstue.<br />-Utbedringsbehov av askeskuff i ildsted nede.<br />-Piper og ildsteder er kun enkelt vurdert, da dette ikke er takstmannens kompetanseområde og det er ukjent når pipe ble sist feiet. Inspeksjon av brann-/feiervesen anbefales.<br /><br />Innvendig - Rom Under Terreng: Det er påvist andre avvik:<br />-Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i nordre del av kjeller, som ikke er innredet.<br />-I innredet del er det benyttet svartpapp på mur, noe som ikke anbefales da denne gir problemer om det er fukt. Imidlertid er det ingen tegn til fukt i hulltakingen<br />og fuktmålingen viser nærmest tørr trekonstruksjon, som har god avstand fra murveggen.<br />Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.<br />-Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader der det er innredet rom under terreng. Taknedløp og tette drensrør, samt sviktende drenering er påvist i nordre del av uinnredet kjeller og det antas derfor at det er bedre forhold i den søndre delen, som er innredet. Ved renovering av vaskerom vil det eventuelt avdekkes om det også er sviktende drenering mer midt i huset. Det anbefales derfor ytterligere undersøkelser der.<br /><br />Innvendig - Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.<br />-Åpninger i rekkverk ble målt til ca 12 cm og er større enn anbefalte maks 10 cm.<br />Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.<br />-Rekkverk er uten tilstrekkelig barnesikring, hvor det anbefales endring av åpninger i rekkverk til maks anbefalte 10 cm.<br /><br />Innvendig - Annet fast inventar: Det er avvik:<br />-Skade øverst på front venstre garderobeskap i innerste soverom oppe.<br />-Fjernet skap innerst i kjellerbod.<br />-Vegghengt panelovn i spisestue har løsnet i øvre veggfeste.<br />Tiltak: Panelovn i spisestue må festes til vegg.<br /><br />Spesialrom - Overflater og konstruksjon - Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.<br />-Det mangler å feste ny sittering på toalett.<br />-Noe løsnet veggtapet i skjøt bak toalett.<br />Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.<br />-Montering av sittering på toalett og fetse løsnet tapet.<br />-Det anbefales å etablere lekkasjestopper i rom med sanitære installasjoner uten sluk, slik som toalettrom uten sluk.<br /><br />Spesialrom - Overflater og konstruksjon - Badstue: Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning.<br />-Det bemerkes at badstue ikke er bygget som et rom i rommet. Denne utførelsen betegner at gulv, vegger og himling er utlektet med en avstand til boligens primærkonstruksjoner, slik at det skjer en ventilering rundt hele konstruksjonen. Dette betraktes som den ideelle utførelsen, men selv om det ikke er tilfelle i denne boligen trenger det nødvendigvis ikke være skader. Risikoen for skjulte skader er imidlertid betydelig større.<br />-Justeringsbehov av badstuedør med noe fuktslitasje nederst mot og fra åpen dusj.<br />Tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedring av eventuell skade. Justeringsbehov av badstuedør og etablering av dusjdør som beskytter mot vannsprut<br /><br />Spesialrom - Teknisk anlegg - Badstue: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn.<br />Tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå. Badstuovnen er ikke funksjonstestet og det kan påregnes utskiftning med tanke på eldre alder.<br /><br />Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Det er avvik:<br />-Det mangler tråd i flere veggluker.<br />-Vestre veggluke i kjellerstue sitter fast.<br />-Østre veggluke i kjellerstue er løs.<br />Tiltak: Montering av tråd i flere veggluker. Bytte veggluker i kjellerstue.<br /><br />Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.<br />Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.<br /><br />Tekniske installasjoner - Andre installasjoner: Det er påvist andre avvik:<br />-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for varmekabler.<br />-Det bemerkes at det er en eldre bolig med betydelig større varmetap og behov for oppvarming enn dagens nyere boliger. Energiattest er utfylt med den svakeste karakteren oransje G som resultat.<br />Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.<br />-Det bemerkes alder på varmekilder og utbedringsbehov kan påregnes i nærmere fremtid.<br />-Det anbefales oppgradering av boligen, med tanke på varmetap og spesielt varmegjenvinning med installering av varmepumpe e.l.<br /><br />Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg: Sikringsskap plassert i entré, utstyrt med automatsikringer, automatisk måler, overspenningsvern og innholdsfortegnelse.<br />Strømtilførsel til boligen via nedgravd kabel til strømskap. El-anlegg i boligen er hovedsakelig fra byggeår, antatt utført av Elektro Ansvar AS.<br />Ettermontert kurs nr. 19 til utestikk ved ytterdør nede, utført av ukjent.<br />Tiltak: Ytterligere undersøkelser er nødvendig.<br /><br />Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.<br />-Kun mindre overflatesprekker i murpuss, under kjellerstuevindu og ved midtre taknedløp på baksiden.<br />-Generelt noe avflasset maling nederst på grunnmur observert nord på østsiden og utv. hjørne i inngangsparti.<br />-Noe utagmessig ujevn overflate under vinduer til kjellerstue.<br />Tiltak: Noe overflatebehandlingsbehov av grunnmur.<br /><br />Tomteforhold - Forstøtningsmurer: Det er avvik:<br />-Nordre mur har en fallhøyde på opptil 84 cm uten sikring, noe som er mer enn anbefalt iht. dagens krav.<br />-Muren har en del slitasje ed grønske og mye mose på toppen, som er uten overdekning.<br />-Søndre mur med noe overflateslitasje mot terrassegulv.<br />Tiltak: Det er ikke krav om utbedringstiltak i f.t. oppføringstidspunktet, men av sikkerhetsmessige årsaker anbefales det sikring av nordre støttemurer med rekkverk på min. 1m, der høyde over terreng<br />overstiger 0,5m, for å unngå fallulykker.<br />-Rengjøringsbehov av grønske og mose. Det anbefales også å etablere tett overdekning på den nordre muren, for å unngå vanninntrengning.<br />-Søndre mur med noe overflatebehandlingsbehov av avflasset maling, samt noe rengjøringsbehov av grønske.<br /><br />Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.<br />Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Utvendig - Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.<br />-Takrenner nord- vest og øst med utett skjøt, som drypper.<br />-Taknedløp sydøst med avflasset plastbelegg.<br />.Taknedløp sydøst med avflasset plastbelegg.<br />-Noe løvfall i takrenner.<br />Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.<br />-Utette takrenner må tettes med fugemasse eller lignende, eventuelt utskiftes.<br />-Noe rengjøringsbehov av løv i takrenner.<br /><br />Utvendig - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.<br />-Stort justeringsbehov søndre vindu i spisestue, som går mye på venstre karm.<br />-Generelt stedvis noe løse sprosser, delvis festet med skruer.<br />-For stor åpning i barnesikring i hovedsoverom, men balkong utenfor og godt innenfor i øvrige vinduer, derfor antatt mer slitt vindu her.<br />-Fuktkondensmerker innv. nederst på soverommene og i hovedstue og bad oppe.<br />-Generelt mulig noe trekk pga liten gummilist.<br />-Justeringsbehov kjøkken, som går noe på høyre karm.<br />-Noe værslitte vinduslister, spesielt nederst mot vannbrett. Noe løs list observert nederst utv. i mer utsatte sydvegg i stue.<br />-Stedvis noe tette vinduslister mot vannbrett, uten luftespalte.<br />-Noe utette vinduslister med glippe mot karm.<br />-Justeringsbehov og løse sprosser i kjellerstue og begge soverom nede.<br />-Noe fuktskadet utforing nederst fra blomsterpotter, samt generelt noe kondens i nedre innv. deler av<br />vindu i kjellerstue, hall og bad oppe.<br />-Noe utett vindusomramming observert i soverom ved entré.<br />-Noe grovere utforing med panel i senere innredet soverom, også med sprekt panel.<br />-Kjellervindu med noe søl fra skumtetting.<br />Tiltak: Vinduer må justeres. Det må påregnes generelt noe vedlikehold og enkelte vinduer med utbedringsbehov.<br /><br />Utvendig - Terrassedør: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.<br />-Soveromsdør med fuktslitasjeskade nederst utv, med løsnet tynnpaneloverflate.<br />-Også noe værslitt vinduslist, noe løs nederst utv., men står noe beskyttet mot vær under gesimskasse.<br />-Noe defekt vrider er tidvis vanskelig å bruke lukke/åpne.<br />-Mulig noe trekk pga liten gummilist.<br />-Er også utett nederst mellom karm og dørblad pga manglende gummilist.<br />-Noe fuktslitt nedre innv. del pga stått oppe i regn og mulig kondens ved glass.<br />-Stuedør med fuktslitasjeskade nederst utv, med løsnet tynnpaneloverflate.<br />-Også noe værslitt utv. generelt med overflatebehandlingsbehov, men står noe beskyttet mot vær under utkraget tak på terrasse.<br />-Er også utett nede mellom karm og dørblad pga justeringsbehov går på terskel og har nok slått seg<br />litt.<br />-Fuktslitt nedre innv. del pga stått oppe i regn og mulig kondens ved glass.<br />-Noe slitt løs vrider, er tidvis vanskelig å bruke lukke/åpne.<br />Tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.<br /><br />Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. <br />-Nordre balkongrekkverk med råteskader.<br />-Rekkverk med høyde målt til 90 cm iht. oppføringstidspunktet, men lavere enn dagens anbefalte minimum 1 meter.<br />-Generelt rengjøringsbehov av grønske.<br />-Sprekkskade på toppbord syd rekkverk.<br />-Svikt i et gulvbord, som er for svakt.<br />-Flisskade på gulvbord ved balkongdør og håndløper ved yttervegg syd.<br />-Søndre terrasserekkverk med noe råteskader.<br />-Avflassing på håndløpere.<br />-Noe lealøs enderekkverk på terrasse og manglende overdekning av endebord.<br />-Vegetasjon inntil terrasserekkverk er ikke å anbefale, da dette gir mer slitasje og vanskeliggjør normalt vedlikehold.<br />-Skade i terrassebord (gulv) like ved terrassedør.<br />Tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.<br />-Det anbefales oppgradering av rekkverk til dagens krav, for å tilfredsstille fallsikring.<br />-Rengjøring av grønske.<br />-Utskiftning av svakt gulvbord og skadet håndløper.<br />-Overflatebehandlingsbehov av håndløpere.<br />-Vegetasjon inntil terrasserekkverket bør fjernes.<br />-Det er godt over og banket ned spiker i terrassegulvet, men det ser ut til at disse kommer fort opp igjen. Det anbefales derfor å skru terrassebordene.<br /><br />Innvendig - Overflater: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. <br />-Teppe i kjellerstue med rengjøringsbehov av sot under sotluke.<br />-Større slitasje på parkett innenfor terrassedør og ovenfor trapp, med fuktsvelling og skjøtesprekker.<br />-Noe manglende parkett og etterpålagt gulvbelegg i soveromsgang, mot skyvedørene.<br />-Større slitasje på teppe i kjellerstue.<br />-Noe løse gulvlister ved gangdør i kjellergang.<br />-Noe større slitasje rundt overgangslist spisestue/kjøkken, med bl.a. for kort overgangslist og høye skruer.<br />-Sprekte fliser i Hall, ved soveromsdør.<br />-Stedvis knirk i gulver forekommer, observert spesielt i kjøkken og soverom oppe.<br />-Fettmerke på vegg over seng i hovedsoverom.<br />-Noen merker på vegg observert på tapetsert vegg nord i stue og spisestue.<br />-Noe avflasset mur i kjellerboder og manglende gulvbelegg ved tidl. skap.<br />-Åpnet opp himling i kjellersoverom pga. pågående vannlekkasje.<br />Tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Generelt stedvis noe utbedringsbehov av overflater, spesielt parkett i 2. etasje og teppe i kjellerstue, samt åpnet opp del av himling i kjellersoverom pga utbedringsbehov av avløpsrør der.<br /><br />Innvendig - Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har betydelige skader <br />-Det er knust en rute i glassfelt i kjellerstue.<br />-Defekt skyvedør i kjøkken, som står på gulv og<br />antatt har løsnet i øvre feste og falt ned.<br />-Kjellerbod-dør med sparket hullskade.<br />-Det mangler låskasse og fingerdeksel i skyvedør til<br />soveromsgang oppe.<br />-Noe mer slitt toalettdør med merker i nedre del og<br />defekt låsebolt for vrider.<br />-Stedvis knirk i dørterskler.<br />-Justeringsbehov av dør til kjellergang.<br />Tiltak: Det er påregnelig med utskiftning av flere innvendige dører.<br /><br />Innvendig - Andre innvendige forhold: Det er avvik: Skogsmaur kommer inn i underkant av terrassedør syd i stue. Den nærmeste tiden vil vise om tiltaket med utplassert maurbokser er tilstrekkelig. Ny befaring 7. juni viste ikke lenger tegn til liv av maur,<br />som antas å ha tatt til seg giften.<br />Tiltak: Avvente om maurforekomst avtar/forsvinner eller utføre ytterligere tiltak/undersøkelser om omfang og skadedyrbekjempelse. Selger følger opp forholdet frem til salg og overtagelse av ny eier.<br /><br />Våtrom - Generell - Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />-Vegger i dusj egner seg ikke for direkte vannpåføring.<br />-Delvis defekt blandebatteri for dusj/badekar.<br />-Kan ikke se noe tettesjikt i sluk og det er ukjent om det er benyttet underliggende membran under påstøpen, eventuelt kun enkelt påstrykningsmembran uten å fullføre denne tett ned i sluket.<br />-Våtrommet har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. Det er påvist vannlekkasje fra utetthet mellom sluk og avløpsrør, men det ser tørt ut forøvrig i etasjeskille under badet<br />Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.<br />-Eventuelt videre bruk kun med forsiktig vannsøl fra badekar.<br />-Utskiftningsbehov av blandebatteri for dusj/badekar.<br />-Mekanisk avtrekk bør etableres på våtrom.<br /><br />Våtrom - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. Det er påvist vannlekkasje fra utetthet mellom sluk og avløpsrør, men<br />det ser tørt ut forøvrig i etasjeskille under badet.<br />Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket.<br /><br />Våtrom - Generell - Vaskerom m/dusj: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />-Knust veggflis nederst i dusj med åpent utett overflate inn i innervegg mot badstue.<br />-Slitasjemerker på gulvbelegg ved avsatt plass til vaskemaskin.<br />-Taklampe mangler deksel og det er hullskade i tak ved lampa.<br />-Manglende ventildeksler fra badstue.<br />-Noe fuktslitte dørlister.<br />-Noe løsnet veggtapet over skap.<br />-Noe overflateslitasje rundt takventil.<br />-Våtrommet har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS<br />3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.<br />Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. -Før videre bruk må veggoverflater ii dusj utbedres til tette vegger. Eventuelt anbefales innstallering av dusjkabinett.<br />-Montere lampedeksel og tette hull i tak.<br />-Montere ventildeksler fra badstue.<br />-Skifte ut/overflatebehandle dørlister.<br />-Feste løsnet veggtapet over skap.<br />-Overflatebehandlingsbehov ved takventil.<br />-Mekanisk avtrekk bør etableres på våtrom.<br /><br />Våtrom - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Vaskerom m/dusj: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner med yttervegg og badstue bak dusj. Det er registrert symptom på fuktskader.<br />Fuktskadet bakenforliggende gipsplate og mulig trevegg i nedre deler av vegger i dusj, hvor det er utett med knust veggflis.<br />Tiltak: De påviste skader må utbedres. Renoveringsbehov av dusjvegger.<br /><br />Kjøkken - Overflater og innredning - Kjøkken: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.<br />-Noe overflateskader på front ved avsatt plass til komfyr og sokkel ved avsatt plass til kjøleskap.<br />-Større slitasje på kjøkkengulv med fuktsvelling fra antatt pågående fuktlekkasje, pågått over lengre tid og skruer som tiltak mot kraftig knirk.<br />Tiltak: Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning.<br />-Utbedringsbehov av gulv og utterligere undersøkelser av skadeomfang fra pågående vannlekkasje.<br />-Det anbefales å etablere lekkasjestopper i rom med sanitære installasjoner uten sluk, så som i kjøkkenbenk.<br /><br />Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.<br />-Litt merkelig plassering av stoppekran for utekran nede i kjøkkenbenk oppe, hvor det virker som om stoppekrana er noe utett. Det antas at denne har sammenheng med vannlekkasjen fra avløpsrøret i innerste kjeller-rom.<br />Tiltak: Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.<br /><br />Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på<br />avløpsanlegg. Det drypper fra skjøt mellom baderoms-sluk og avløpsrør i etasjeskille mot kjeller-rom når stoppekran for huset er åpen.<br />Tiltak:Skadet del av sluk/avløpsrør må skiftes. Ytterligere undersøkelser av rørlegger er nødvendig for å avklare årsaken til vannlekkasjen, som virker å gå fra vannrør i kjøkkenbenk, via overgang mellom baderoms-sluk og avløpsrør i etasjeskille mot kjeller-rom. Rørlegger bør også klarlegge om stakemulighet, som ikke er funnet.<br /><br />Tekniske installasjoner - Branntekniske forhold: Det foreligger ingen dokumenterte branntilsyn av det branntekniske i boligen i den senere tid.<br /><br />Tomteforhold - Drenering: Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren - ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering<br />er overskredet.<br />-Det er tette drensrør i bakken på baksiden av huset og det er synlige tegn på noe fuktinntrengning i kjellerboder nordvest i huset.<br />Tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Rengjøringsbehov av tette drensrør i bakken.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 15.03.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisk og ved. Boligen har vedfyring i begge stuer og elektrisk oppvarming av boligen med stedvis panelovner og gulvvarme i bad oppe og alle gulv nede, foruten badstue, kjellergang og kjellerboder."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et veletablert, attraktivt og barnevennlig boligområde på Heer i Frogn kommune. Området er populært blant barnefamilier og byr på trygge omgivelser med lekeplass i umiddelbar nærhet.<br /><br />Fra eiendommen er det kort gangavstand til Heer barneskole, barnehage, nærbutikk, legekontor og bussholdeplass med hyppige avganger til blant annet Oslo, Ski og Ås. Ungdomsskole og videregående skole ligger også i nærområdet. Ekspressbuss til Oslo S bruker ca. 30-35 minutter.<br /><br />Nærområdet byr på gode fritidsmuligheter med flotte tur- og rekreasjonsområder i Seierstenmarka med bl.a. lysløype, samt fotballbane og tennishall/baner i umiddelbar nærhet. Også nærhet til 18-hulls golfbane sør på Heer. På vinterstid prepareres det normalt skispor på golfbanen og videre innover i lysløypene.<br /><br />Drøbak sentrum ligger ca. 5 km unna og byr på et hyggelig og levende bymiljø året rundt, med et godt utvalg av butikker, restauranter og kaféer, båthavn, badeanlegg, akvarium og vinmonopol. Nærmeste kjøpesenter er Thon Senter Drøbak på Dyrløkke, ca. 3-3,5 km fra eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger. Åpner du annonsen på finn.no eller dnbeiendom.no, finner du en kartskisse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en reiserute fra din startdestinasjon til boligen."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt som, foruten bebyggelsen, er pent opparbeidet med stor hage med plen, trær, busker og diverse beplantning, utebelysning m.m. Det er belegningsstein i oppkjørsel og romslig gårdsrom.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at en del av eiendommen ligger delvis ut i veien nord for eiendommen (Viljes vei).<br /><br />Eiendomsgrensene er oppgitt å være svært nøyaktige, med en oppmålingsnøyaktighet på ca 10 cm. Informasjon om eiendomsgrenser og tomtens areal er hentet fra matrikkelkart og eiendomsrapport, innhentet fra kommunen. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om at arealets størrelse på eiendommen kan avvike ved en eventuell oppmåling. Kjøper aksepterer dette.<br /><br />Det er utført grensejustering mot nabo i sydøst, samt fradeling av tomt mot sydvest. Den fradelte tomten vil få/opparbeide egen innkjørsel fra Viljes vei. Husets eksisterende gårdsplass blir ikke berørt av dette, men ytterste del av arealet mot veikrysset i Viljes vei vil bli felles med den fradelte tomten.<br /><br />Det er også innhentet veirett for den fradelte tomten. I denne veiretten er det samtidig sikret veirett for eventuell bruk som tomannsbolig for huset i nr. 37."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen har rikelig med parkeringsmuligheter i dobbelgarasje og stort gårdsrom med plass til flere biler."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Joachim Norum Larsen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er uregulert. Det er bestemmelsene i kommuneplanen som er gjeldende. I planen er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse. Eiendommen grenser til regulert område. Eiendommen ligger i et område som hovedsakelig er regulert/avsatt til boligformål, friområde almennyttig formål, vei m.m. Det gjøres oppmerksom på at Oberst Eriksen vei 35 skal bygge en garasje på nordsiden av hovedhuset. \n\nGjeldende planer:\n\nKommuneplan:\nPlanID: KPLAN2013\nPlannavn: Kommuneplanens arealdel Frogn 2013-2025\nIkrafttredelse: 17.06.2013\n\nUtdrag fra bestemmelsene i nåværende kommuneplan:\n§ 17-1 Boligbebyggelse (pbl § 11-10)\n1. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse skal utnyttelsesgraden ikke overstige 23 % - BYA. Maksimal mønehøyde for bolig er inntil 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng\n2. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse avsatt til hensynssone landskap (H550_7, eksponerte åssider) skal utnyttelsesgraden ikke overstige 20 % -BYA og maksimal mønehøyde er inntil 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette området vil fungere som en buffersone (sikringssone) for bebyggelsen innenfor verneområdet Gamle Drøbak.\n3. For følgende områder angitt som framtidige bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse (konvertering fra fritidsbebyggelse til boligbebyggelse) skal utnyttelsesgrad og maksimal mønehøyde følge bestemmelse for eksponerte åssider (jfr. § 17-1 nr 2); Blylaget-Slora, Dalshagen/ Svenneløkka, Lindskau-Flaggstangåsen, Søndre Hallangen/Hallangssvingen, Digerud, Skydsrud, og Ermesjø.\n4. Frittliggende uthus/garasje kan ha mønehøyde inntil 5 meter og gesimshøyde inntil 3 meter over gjennomsnittlig planert terreng.\n\nKommuneplaner under arbeid:\nPlanID: KPLAN2023\nPlannavn: Kommuneplanens arealdel 2023-2035\nStatus: Planforslag\nPlantype: Kommuneplanens arealdel\n\nForslag til kommuneplanens arealdel bygger på kommuneplanens samfunnsdel, føringer i vedtatt planprogram og foreslåtte arealstrategier. 57 arealinnspill er innkommet og vurdert, 21 av arealinnspillene er foreslått tatt inn helt eller delvis i kommuneplanens arealdel.\n\nPlanforslaget fastsetter langsiktig grense for prioritert utbygging, analyser og vurderinger knyttet til ulike utbyggingsformål viser at behovet både for bolig og næringsutbygging er tilstrekkelig ivaretatt for kommende planperiode. Dette er hovedårsaken til at det ikke er foreslått avsatt større nye areal for bolig og næringsutbygging.\n\nMed utgangspunkt i hovedalternativet i SSBs befolkningsframskrivinger, kommunens egne mål og strategier, og overordnede føringer legges det til grunn at potensialet innenfor allerede eksisterende utbyggingsområder må utnyttes før nye areal tas i bruk. Dette er i tråd med arealstrategi om arealnøytralitet, og inntegning av grense for Frognmarka. Kart og bestemmelser bygger opp under arealstrategiene.\n\nForslaget til kommuneplan for 2023-2035 gir grunnlag for en mer bærekraftig samfunnsutvikling- og arealforvaltning sosialt, miljø- og klimamessig, med klart definerte tettsteder med kvalitet og som bevarer grønne arealer.\n\nBesøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Forslag til revidert plankart kan sees digitalt på kommunens hjemmeside.\n\nPlankart er vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i de gjeldende planene og hvilken betydning disse har for eiendommen. Gjeldende planbestemmelser kan oversendes ved henvendelse til megler.",
    "externalAdId": "113.2323674",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Oberst Eriksens vei 37 - En innholdsrik familiebolig med romslig opparbeidet tomt beliggende i trivelige omgivelser på Heer ca 5 kilometer fra Drøbak sentrum. Eiendommen er solrik og skjermet. Boligen kan blant annet skilte med en praktisk og spennende planløsning over to etasjer med til sammen 4 soverom, 2 stuer, bad, vaskerom, meget gode lagringsmuligheter og herlige uteområder. Stue/spisestue i 1. etasje er meget romslig, lyst og luftig. Eiendommen har rikelig med parkeringsmuligheter i dobbelgarasje og stort gårdsrom med plass til flere biler. <br /><br />Behov for oppgradering <br /><br />Salgsannonse og tilstandsvurdering er utarbeidet og oppdatert over tid mens boligen har vært for salg. Bilder og enkelte opplysninger kan derfor være hentet fra ulike tidspunkt i perioden 2023 2026."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "206230134",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=c5e0923a-f24b-417b-a262-d64b1a9a3a90&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Heer",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/206230134?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/206230134?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/c5e0923a-f24b-417b-a262-d64b1a9a3a90?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/206230134?https://dnbeiendom.no/bolig/206230134?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Oberst Eriksens vei 37 - En innholdsrik familiebolig med romslig opparbeidet tomt beliggende i trivelige omgivelser på Heer ca 5 kilometer fra Drøbak sentrum. Eiendommen er solrik og skjermet. Boligen kan blant annet skilte med en praktisk og spennende planløsning over to etasjer med til sammen 4 soverom, 2 stuer, bad, vaskerom, meget gode lagringsmuligheter og herlige uteområder. Stue/spisestue i 1. etasje er meget romslig, lyst og luftig. Eiendommen har rikelig med parkeringsmuligheter i dobbelgarasje og stort gårdsrom med plass til flere biler. <br /><br />Behov for oppgradering <br /><br />Salgsannonse og tilstandsvurdering er utarbeidet og oppdatert over tid mens boligen har vært for salg. Bilder og enkelte opplysninger kan derfor være hentet fra ulike tidspunkt i perioden 2023 2026.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/206230134?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1983,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 306938897,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-04T12:59+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "51.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-04T12:59:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-04T12:59:38.645692588+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.5"
  }
}