Klassisk og ærverdig eiendom med stor hage og sjelden sjarm - Fleksible planløsninger - Rom for flere generasjoner

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1043,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 472,
      "primary": 324,
      "openArea": 11,
      "usableAreaB": 11,
      "usableAreaI": 461
    },
    "price": {
      "total": 29643090,
      "taxValue": 4611286,
      "suggestion": 28900000,
      "salesCostSum": 743090,
      "municipalFees": 70047,
      "salesCostIncludesUnsafe": "28 900 000,- (Prisantydning)<br /><br />Omkostninger<br />545,- (Tingl.gebyr pantedokument)<br />545,- (Tingl.gebyr skjøte)<br />722 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 28 900 000,-))<br />19 500,- (Kjøpsforsikring IF (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />743 090,- (Omkostninger totalt)<br />--------------------------------------------------------<br />29 643 090,- (Totalpris inkl. omkostninger)<br /><br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning."
    },
    "rooms": 14,
    "title": "Klassisk og ærverdig eiendom med stor hage og sjelden sjarm - Fleksible planløsninger - Rom for flere generasjoner",
    "contact": [
      {
        "mobile": "47 70 80 08"
      },
      {
        "mobile": "48 06 20 02"
      }
    ],
    "bedrooms": 6,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.94552867016679,
        "lng": 10.698489850984142,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.94552867016679&lng=10.698489850984142&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0374",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ekelyveien 7A"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. \nKontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 35,
        "titleNumber": 6,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Peis/Ildsted",
      "Parkett",
      "Barnevennlig",
      "Rolig",
      "Kabel-TV",
      "Sentralt",
      "Garasje/P-plass",
      "Turterreng",
      "Utsikt",
      "Bredbåndstilknytning"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G",
      "color": "ORANGE"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "159-25-0201"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "Kyrre Knutsen<br />Kjartan Pleym-Knutsen<br />Sofie Lill Knutsen<br />Olivia Knutsen"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "Enebolig"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "Selveier"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "Gnr. 35 Bnr. 6 og Gnr. 35 Bnr. 1199 i Oslo kommune<br />Ideell andel: 1/1"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "1900"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "Totalt BRA 472 kvm består av:<br />- BRA-i (internt bruksareal): 461 kvm<br />- BRA-b (innglasset balkong): 11 kvm<br /><br />Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:<br />Første etasje:<br />- BRA-i: 168 kvm - Entré, trapperom, gang, 4 stuer, kjøkken, 3 soverom, flerbruksrom, 2 bad, toalettrom. <br /><br />Andre etasje:<br />- BRA-i: 138 kvm - Trapperom, hall, stue, spisestue, kjøkken, 3 soverom, bad/wc.<br />- BRA-b: 11 kvm - Innglasset veranda. <br /><br />Kjeller: <br />- BRA-i: 155 kvm - Gang, trapperom, kjellerstue, 2 innredet rom, toalettrom, 6 boder. <br /><br />Terrasse- og balkongareal: <br />- TBA: 11 kvm - Veranda. <br /><br />Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.<br />Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023."
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "14"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype/areal",
        "textUnsafe": "Eiet tomt / 1043 kvm"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Boligen ligger i et attraktivt, sentralt og rolig boligområde på Ris/Vinderen i Oslo. Her har du alt du trenger i umiddelbar nærhet. Det er kort vei til fotballbane, skøytebane, treningssenter, svømmehall. Ikke minst er stedet sentralt orientert mellom Holmenkollen og Oslo sentrum, begge områdene innen kort rekkevidde via offentlig kommunikasjon. <br /><br />Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Mega og Rema 1000 som ligger rett ved boligen. Vinderen sentrum har et bredt butikk og servicetilbud. Her finner man delikatessebutikker (en med sjømat og Billie&#39;s kitchen), bokhandler (både Ark og Norli), Jernia, dyrebutikk, frisør, solsenter, blomster (Interflora) og hagesentre (Både Plantasjen og Hageland er å finne her). For urbane søndagsturer anbefales Frognerparken som byr på piknikmuligheter, solbading, yrende folkeliv, Norges største samling av roser, samt den verdenskjente Vigelandsparken. Sommerstid kan du også ta et bad i det populære Frognerbadet.<br /><br />Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kun tre T-banestopp til Majorstuen. Videre kan du gå nedover Bogstadveien som er velkjent for sitt yrende folkeliv, og ikke minst rike utvalg av butikker, kafeer, konditorier, restauranter og utesteder.<br /><br />Området har offentlig kommunikasjon via buss og T-bane. Nærmeste T-bane er Vinderen og Ris stasjon, og bussholdeplasser både i Risbakken og Viggo Hansteens vei. <br /><br />1,6 km unna finner du Hemingbanen - et flott idrettsanlegg med flere fotballbaner, friidrettsområde, terrengløype, idrettshall for håndball og basket, samt en nyere hall med fire tennisbaner og stor, nedfelt trampolinegrop. Gaustadskogen og populære Sognsvann er innen gåavstand. Samme med Vettakolltoppen og Båntjern. Det er heller ikke langt til Nordmarka, med milevis av tur- og skiløyper, flere idylliske badevann og slalåmbakke. <br /><br />Fra eiendommen er det kort gangavstand til Vinderen barneskole og Ris ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. I tillegg er det kort vei til Blindern, Rikshospitalet, Politihøyskolen og privat høyskole innen helse- og sosialfag, diakoni og ledelse. Ris kirke ligger i Risbakken 1, med Ris menighetshus rett ved siden av."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Taktekking: <br />- Saltak, tekket med skifer. Beslag er lagt i kil-renner. Det opplyses av eier at taket er tekket om for ca. 25 år siden. Inntrykket ved besiktigelse fra bakkeplan er at tekkingen er i god stand.<br /><br />Nedløp og beslag: <br />- Renner, nedløpsrør, pipebeslag og rennebeslag i metall. (Stål eller aluminium). Beslag rundt skorsteiner og andre gjennomføringer. Det opplyses at dette avrenningssystemet er skiftet i forbindelse med at taket ble tekket om for ca. 25 år siden.<br /><br />Veggkonstruksjon: <br />- Yttervegger er oppført i reisverk, som er en massiv trekonstruksjon der plank er forbundet med not og fjær, og festet til spor i bunn- og toppsviller.<br /><br />Takkonstruksjon/loft: <br />- Saltak i trekonstruksjon. Takopplett er etablert over trapperom.<br /><br />Vinduer:<br />- Kjeller: Vinduer med enkle glassruter i kjeller.<br />- 1. etasje: Vinduer i malt tre med tolags isolerglass i alle rom. Vindusrammenes anslag mot karm, tettelister mellom karm og ramme, hengsler, åpne og lukkefunksjoner er sjekket på enkelte vinduer, og det er konstatert normalt god standard på de fleste vinduene.<br />- 2. etasje: To koblede vinduer i malt tre i soverom innenfor stue. Vinduer i malt tre med enkelt glass mot veranda i stue, i kott med adkomst fra spisestue og i kott med adkomst fra soverom innenfor stue. Vinduer med enkle glass i veranda. Vinduer for øvrig i malt tre med tolags isolerglass.<br /><br />Dører: <br />- Ytterdør til felles hovedinngang for begge etasjer er i malt tre. <br />- Dør til entré i 1. etasje i malt tre med to avlange glassruter. Glassrute over døren.<br />- Nyere verandadør i første etasje i malt tre med tolags isolerglass.<br />- Det er to dører til verandaen den eldste døren er låst og ikke i bruk. Døren er enkel og lik verandadør i 2. etasje.<br />- Eldre verandadør i andre etasje i malt tre med profilert malt brystningsfelt og enkel glassrute.<br /><br />Veranda: <br />- 1. etasje: Verandadekke i tre-bjelkelag med gulvbord på overflate. Bjelkelaget er opplagret på grunnmur i betong. Brystnings-felt/rekkverk i stående malt panel med enkle glassruter over på begge sider. Rekkverk i front med høyde på 82 cm. Verandaen er overbygget med overliggende veranda.<br />- 2. etasje: Sydvendt innglasset veranda med utgang fra stue, 10,5 kvm. (2,5 m x 4,2 m). Verandaen er innebygget med veggflater i malt panel og enkle glassruter med sprosser fra gulvflate til himling. Verandadekke i tre-bjelkelag med gulvbord på overflate, belagt med heldekkende teppe. Konstruksjonen er overbygget med yttertak. Himling på veranda består av synlige malte bjelker og malte bord mellom bjelkene. Konstruksjonen er avgrenset med tette veggflater uten avgrenset rekkverk, og det stilles derfor ikke krav til rekkverk med utforming og høyde.<br /><br />Utvendige trapper: <br />- Trappekonstruksjon med trinn og repos i betong. Rekkverk i sortmalt stål er montert ytterst på repos og langs trinn.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: <br />- Etasjeskiller i tre-bjelkelag.<br />- Støpt gulv på grunn i kjeller.<br /><br />Pipe og ildsted: <br />- Fire oppmurte, pusset og malte teglsteinspiper. To piper er oppført med to løp. To er oppført med kun ett løp. Dokumentasjon for det utførte tiltaket er ikke fremvist eller innhentet. Aktuelle tiltak til utbedring av teglsteinspiper er rehabilitering med glidestøp, eller trekking av nye ildfaste rørforinger i pipens røykløp.<br />- 1. etasje: Kakkelovn i stue på hjørne mot sydvest. Ovn i stue innenfor, i stue 3 og i stue 4. Rund støpejernovn i soverom mot gavlvegg i øst.<br />- 2. etasje: Åpen oppmurt peis i pusset og malt utførelse i stue. Ildfast felt med messingplate på gulv foran ildstedet. Granittplate på peiskappe. Rundstøpejernovn på ildfast plate i messing i spisestue. Oppmurt og flislagt peis i hall."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "1.etasje - Entré, trapperom, gang, 4 stuer, kjøkken, 3 soverom, flerbruksrom, 2 bad, toalettrom. <br /><br />2.etasje - Trapperom, hall, stue, spisestue, kjøkken, 3 soverom, bad/wc.<br /><br />Kjeller - Gang, trapperom, kjellerstue, 2 innredet rom, toalettrom, 6 boder. <br /><br />Takhøyder:<br />- 1. etasje, ca. 3,10 meter.<br />- 2. etasje, ca. 3,05 meter.<br />- Kjeller, fra ca. 1,95 meter til ca. 2,5 meter.<br /><br />Annet:<br />- Veranda i 1. etasje, 11 kvm.<br />- Innglasset veranda i 2. etasje, 11 kvm.<br />- Loft er ikke måleverdig p.g.a. lav høyde."
      },
      {
        "heading": "Detaljer",
        "textUnsafe": "Velkommen til  Lugnet  - en eiendom med dype røtter, rik historie og et sjeldent sjelfullt preg. Huset ble etter all sannsynlighet oppført rundt 1896-97 som den sjette parsellen utskilt fra Grimelund gård, og har vært i samme families eie siden 1905. Navnet  Lugnet , som eiendommen bærer den dag i dag, var allerede i bruk da familiens oldefar kjøpte eiendommen på auksjon tidlig på 1900-tallet.<br /><br />Den gang hadde parsellene i dagens Ekelyveien navn som Ekely, Alfheim, Ranheim og Nordjordet - og  Lugnet  var nettopp det: et fredelig sted, med hagebruk og rom for både mennesker og minner. Et lite gartneri ble etter sigende drevet i stalloftet øst for hovedhuset det første tiåret, og den frodige hagen mot nord bar preg av kjærlighet til jorden og naturen.<br /><br />Gjennom over hundre år har generasjoner kommet og gått her, og eiendommen har vært samlingspunkt for storfamilien - et levende hjem med plass til både slekt, venner og leieboere. <br /><br />Eiendommen har vært kontinuerlig vedlikeholdt. Den store takrenoveringen i 1997 ble utført av City Taktekking. Skifertaket bærer i dag en kombinasjon av ny og opprinnelig stein. Utvendig maling er gjort regelmessig, senest i 2021 av Solid Byggservice AS.<br /><br />Når det gjelder oppussing innendørs er dette blitt regelmessig utført i 1. etasje i mange ulike faser, senest i 2022 og 2011 og 2007, med maling, etterisolering og nytt parkettgulv. Etasjen fremstår som lys, luftig og velholdt, med fire sammenhengende stuer som gir en sjelden romfølelse og fleksibilitet. Andre etasje har ikke vært modernisert siden 1960-tallet, og bærer med seg en nostalgisk sjarm - originale detaljer som profilerte dører, beslag og takrosetter er bevart, og vil kunne tiltale en kjøper med sans for klassisk arkitektur og autentisk atmosfære.<br /><br />I dag fremstår eiendommen som en stor og ærverdig bolig med lang historie og stort potensial for en ny generasjon. Den rommer minner, men også muligheter - for videre utvikling, alt etter hva ny eier måtte ønske.<br /><br />Er du den som ønsker å ta over  Lugnet , videreføre historien og skape nye tradisjoner? Da ønsker vi deg hjertelig velkommen til visning."
      },
      {
        "heading": "Utstyr",
        "textUnsafe": "- Naturlig ventilasjon. <br />- Det er installert to beredere i vaskerom i kjeller. En bereder er også montert i bad i 2. etasje, på vegg over badekaret.<br />- Automatsikringer. <br />- Brannslukningsaparat.<br />- Røykvarsler."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "- Elektrisk oppvarming med panelovner.<br />- Varmekabler i våtrom i 1. etasje.<br />- Ildsteder er etablert i 1. etasje og 2. etasje. I kjeller er det åpen oppmurt peis i kjellerstue."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er parkering på egen grunn med plass til 2 eller 3 biler. Interessenter må gjøre seg kjent med arealkartet som viser inndelingen av tomten. På østre del av eiendommen grenser denne tomten til en fritt stående tomt. Denne tomten har gnr og bnr 35/1199. Dette er primært en parkeringstomt og er eiet av naboen. Tomten har rett til innkjøring via tomten til Ekelyveien 7A."
      },
      {
        "heading": "Utdrag fra tilstandsrapporten",
        "textUnsafe": "Konklusjon tilstand:<br />Horisontaldelt tomannsbolig beliggende på Vinderen, i etablert boligstrøk med villaer og annen småhusbebyggelse. Huset er oppført med to etasjer, kjeller og loft. Internt bruksareal i første etasje er 168 kvm. I andre etasje er internt bruksareal 138 kvm. Trapperommet er inkludert i BRA -i. Med fratrekk for trapperommet er bruksarealet i 1. og 2. etasje henholdsvis 154 kvm og 127 kvm. Begge leiligheter har i tillegg glassveranda mot syd på 11 kvm. Tomtearealet i Ekelyveien 7 er 1.043,6 kvm. Internt bruksareal i kjeller er 155 kvm. Loftet er ikke måleverdig da høyden er for lav. Viktige faktorer ved vurdering av tilstand er bygningens alder, grunnforhold, eventuelle moderniseringstidspunkter, materialbruk og tekniske løsninger, samt ventilasjon, våtrommenes standard, og hvordan huset er vedlikeholdt. Bygningen er i henhold til grunnboksopplysninger oppført i år 1900 og tilbygget henholdsvis i 1908 og 1932. Det fremgår av plan og bygningsetatens informasjon fra oppføring av tilbygg i 1932 at bygget er oppført på fjellgrunn. Huset er klassisk utformet med oppholdsrom på rekke og god takhøyde. Verandaer i begge etasjer. Takhøyde på ca. 3,10 m i første etasje<br />og på ca. 3,05 m i andre etasje. Fasader har original malt liggende utvendig kledning, henholdsvis fra år 1900, 1908 og 1932, og bærer preg av regelmessig Overflatebehandling gjennom årene. Yttertaket er tekket med skifer. Bygningen er beliggende på tomtens høyeste punkt med flatt til fallende terreng mot alle sider. Det er ikke registrert unormale forhold i form av vesentlige setninger, plan- eller retningsavvik i bygningens grunnleggende konstruksjoner. Grunnen oppfattes som fast og ensartet fjellgrunn slik at eventuelle setninger, som kan ha inntruffet i konstruksjonen er fordelt likt på fundamentene. Husets hovedelementer med grunnmur, yttervegger, etasjeskiller og yttertak fremstår visuelt sett i normalt god stand. Det er ikke registrert vesentlig fuktproblematikk i husets kjeller, som er delvis innredet. Det opplyses av eier at fasader er malt ved flere anledninger gjennom årene. Vesentlig oppgradering ble utført i 2021. Kledningen ble skrapt, vasket, malt og fuget. Utskifting av skadede bord ble utført. av firmaet Solid Byggservice AS. Taket ble tekket om i 1997. Nytt feste for skiferstein ble lagt på nytt takbelegg. Deler av taket ble tekket med ny stein. Ca. 40 %<br />av eksisterende stein ble gjenbrukt. Leiligheten i første etasje er pusset opp på 2000- tallet og fremstår med velholdte innvendige overflater. Begge våtrom er oppgradert på denne tiden. Det samme gjelder for et separat toalettrom. Inntrykket er at en del nye vinduer og ny verandadør er fra denne tiden. Innvendige overflater, utstyr og innredning i andre etasje er av eldre årgang, og fremstår med slitasje. Det foreligger behov for rehabilitering av leilighetens våtrom/toalettrom. Vinduer og verandadør i andre etasje har klimarelaterte slitasjeskader med begrensede muligheter for utbedring. Det samme gjelder for verandadøren. Ved utskifting er det viktig at nye vinduer har tilsvarende uttrykk som de eksisterende. Huset bærer preg av regelmessig og godt vedlikehold gjennom årene. Husets yttertak er tekket om med skifer for ca. 25 år siden. Beslag, renner og nedløpsrør er også fra denne tiden. Utvendig kledning på huset er malt i de senere år.<br /><br />Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2, 3 eller IU:<br /><br />TG2: <br />- Utvendig &gt; Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner - 1. Vurdering av avvik: Innvendige overflater på dekke og på vegger fremstår med slitasje. Konsekvens/tiltak:<br />Ved framtidige oppussingsarbeider kan man ikke se bort fra at det også vil være behov for utbedring av overflaten under teppe på verandadekke. Utvendige overflater med blant annet omramming rundt glassruter er ikke besiktiget på nært hold og oppgraderingsarbeider kan omfatte utskifting av kitt rundt glassruter, oppmaling og det kan også<br />foreligge behov for utskifting av treverk.<br /><br />- Utvendig &gt; Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner. Vurdering av avvik: Avviket er relatert til rekkverkshøyden. Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal dagens forskriftskrav legges til grunn for enkelte forhold. Blant annet gjelder dette krav til rekkverkshøyde på balkonger, terrasser, verandaer etc. Kravet til rekkverkshøyde er 1 m der avstanden fra dekke (gulvet) til terreng er under 10 meter og over 50 cm. Rekkverkshøyden er 82 cm og under kravet. Konsekvens/tiltak: Rekkverket er stabilt og i normalt god stand. Det foreligger ikke krav til endring. Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal dagens forskriftskrav legges til grunn for enkelte forhold. Blant annet gjelder dette krav til rekkverkshøyde på balkonger, terrasser, verandaer etc. Kravet til rekkverkshøyde er 1 m der avstanden fra dekke (gulvet) til terreng er under 10 meter og over 50 cm. Rekkverkshøyden er 82 cm og under kravet.<br /><br />- Utvendig &gt; Ytterdører. Vurdering av avvik: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Avviket er relatert til alder og generell slitasje på alle dører bortsett fra<br />verandadøren som er i bruk i 1. etasje. Åpne/lukke- mekanismer er slitte. Konsekvens/tiltak: Nye dører er vesentlig bedre isolert og utskifting vil gi bedre komfort og<br />redusert varmetap.<br /><br />- Utvendig &gt; Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Taket er kun besiktiget fra bakkeplan. Det er lukeadkomst til loftet fra entré i 2. etasje. Stige-.adkomst til loftet var provisorisk og mindre trygg. Takkonstruksjonen er derfor ikke besiktiget fra undersiden. Eventuelle tidligere skader eller tilløp til skader er derfor ikke observert. Konsekvens/tiltak: Husets grunnleggende konstruksjoner med grunnmur, etasjeskiller, yttervegger og yttertak er fra år 1900, og man må være forberedt på at<br />symptomer på tidligere skader som kan ha inntruffet gjennom årene foreligger. Undertaket har høy alder og ved spesielle værforhold kan vann fra nedbør trenge inn under skifertekkingen. Der undertaket kan være slitt på grunn av alder kan vann trenge inn i konstruksjonen. Det foreligger ingen observerbare symptomer på at det foreligger vesentlige skader på takkonstruksjonen.<br /><br />- Utvendig &gt; Taktekking. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Hovedoppgaven til taktekkingen er å beskytte konstruksjonen mot klimapåkjenninger. Tekkingen må derfor være tett mot vannlekkasjer, ha tilstrekkelig styrke mot påkjenninger fra vind, snø og is, og ha god bestandighet mot klimapåkjenninger over lang tid.<br /><br />- Utvendig &gt; Vinduer og takvinduer/takluker/overlys. Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Konsekvens/tiltak: Koblede vinduer og vinduer med enkle glassruter bør skiftes på grunn av alder, reduserte funksjoner og varmetap. Vinduer med tolags isolerglass er i hovedsak i normalt god stand med<br />moderat slitasje. Ved å sørge for regelmessig utvendig overflatebehandling fremover kan slitasjeutviklingen begrenses. Regelmessig overflatebehandling forsegler<br />treverket slik at oppsprekking og svelling unngås. Utvendig maling bør foretas i tørre perioder når den svelling som har inntruffet enkelte steder har krympet. Moderne vindusrammer har bedre tetningsdetaljer mellom karm og ramme, og er vesentlig bedre utformet for å oppfylle stadig mer restriktive krav til varmeisolasjon. Det foreligger ikke umiddelbart behov for utskifting av vinduer med tolags isolerglass.<br /><br />- Utvendig &gt; Nedløp, beslag og skorsteiner over tak. Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Det anbefales å lede takvannet godt unna husets grunnmur slik at vannet infiltreres i grunnen godt unna husets konstruksjoner under terreng.<br /><br />- Innvendig &gt; Overflater - vegger og himlinger - 1. Vurdering av avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Konsekvens/tiltak: Det foreligger behov for oppussing, eller oppgradering/fornying av veggog himlingsflater.<br /><br />- Innvendig &gt; Radon. Radonmåling er relevant i bygninger til og med andre etasje over utvendig terreng. Radonsikring av byggegrunn ble innført som et forskriftskrav i<br />forbindelse med nye forskrifter i 2010 (TEK 10). Radonforekomster i bygninger skyldes hovedsakelig at radonholdig luft strømmer inn fra grunnen gjennom utettheter i gulv og vegger/grunnmurer mot terreng. Radioaktive stoffer finnes overalt i naturen. Ett av stoffene er uran. Når uran brytes ned, dannes en kjede av radioaktive stoffer, og i denne kjeden finner man radium og radon. Radon er en usynlig og luktfri edelgass med liten evne til å binde seg til faste stoffer. Radon kan derfor lett frigjøres til luft.<br /><br />- Innvendig &gt; Etasjeskiller og bærende konstruksjoner. Vurdering av avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Konsekvens/tiltak: Huset er oppført på fjellgrunn og skjevhetene er i stor grad et resultat av nedbøyning i bjelkene. Gulvbjelkenes dimensjoner i trehus var ikke optimalt godt utformet for trykk- og trekkbelastninger da dette huset ble oppført. Fra ca. 1960 og utover ble bjelkene etter hvert høyere og vesentlig tynnere med bedre trykk- og strekkstyrke og lavere egenvekt, og de ble lagt tettere enn tidligere. Risikoen for nedbøyning ble slik vesentlig redusert. Inntrykket er at den nedbøyning og de skjevheter/høydeforskjeller som er registrert ikke er utpreget sjenerende. Ved ønske om gulvflater som kan g TG 1 må avretting utføres.<br /><br />- Innvendig &gt; Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen. Vurdering av avvik: Avviket er relatert til alder. Aldersrelatert slitasje i teglsteinspiper medfører risiko for oppsprekking av mørtel i fuger mellom stein. Luftlekkasjer kan derved inntreffe. Bindemidler i mørtel hadde mindre effektive heftegenskaper da denne bygningen ble oppført enn senere og utover på 1900- tallet. Risiko for luftlekkasjer foreligger generelt sett i eldre teglsteinspiper. Konsekvens/tiltak: Skorsteinens tilstand kan avdekkes ved innvendig fotografering av røykløpet. Slike undersøkelser utføres av spesialfirmaer. Aktuelle tiltak til utbedring av eldre teglsteinspiper er glidestøp, eller nye ildfaste rør i pipens røykløpet. (Vanligvis i stål). Glidestøp gir et lag med støp på ca. 1 cm i røykløpets innside. Metoden påvirker tverrsnittet og derved kapasiteten i liten grad. Fuger blir fylt opp og pipen stabilisert. Nye ildfaste rør i røykløpet er en tradisjonell og sikker metode, og den mest vanlige metoden for rehabilitering av teglsteinspiper. Metoden reduserer til en viss grad røykløpets tverrsnitt og kapasitet. Valg av metode bør evalueres i hvert enkelt tilfelle, og antallet ildsteder tilknyttet røykløpet kan ha betydning for valget. Begge metoder er sikre.<br /><br />- Innvendig &gt; Innvendige trapper. Solide trapper i tre i felles trapperom mellom 1. og 2. etasje. Trappene er i malt tre med vinylbelegg i trinn. Rekkverk i malt tre med høyde på ca. 90 cm. Trapp til kjeller holder vesentlig lavere standard.<br /><br />- Innvendig &gt; Innvendige dører. Vurdering av avvik: På tidspunkt for produksjon av husets originale dører ble det lagt stor vekt på treverkets kvalitet. Rettvokst og seinvokst trevirke ble vanligvis benyttet til produksjon av dører og vinduer da denne bygningen ble oppført. Av den grunn har dørene holdt seg godt gjennom årene. Dørene er fremdeles gode, og bidrar til å markere det autentiske utrykket. Allikevel holder ikke alle dørene dagens standardiserte toleransekrav til akseptert avvik fra planhet. Åpne/lukkemekanismer er slitte med &#34;hengende&#34; vridere. Konsekvens/tiltak: Ved ønske om dører der dørbladet omslutter trerammen med presist er<br />løsningen å montere nye dører.<br /><br />- Innvendig &gt; Andre innvendige forhold. Vurdering av avvik: Avviket gjelder hovedsakelig innredninger i andre etasje, som har høy alder og delvis fremstår med slitasje.<br />Konsekvens/tiltak: Utskifting til mer tidsmessige garderobeløsninger er aktuelt i forbindelse med framtidig oppgradering.<br /><br />- Tekniske installasjoner &gt; Ventilasjon - 1. Vurdering av avvik: Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal ventilasjon karakteriseres med TG 2 dersom det kun er naturlig oppdriftsventilasjon i boligen. Det er ikke etablert ventilasjon i toalettrom i kjeller og TG 3 gjelder for dette. Konsekvens/tiltak: Ved fremtidige rehabiliteringsarbeider bør det vurderes å forbedre ventilasjonen med nye kanaler, og eventuelt med et aggregat for mekanisk avtrekk på loft der ventilasjonskanaler samles for videre avtrekk over yttertak. Toalettrom i kjeller mangler ventilasjon. Fravær av ventilasjon er avvik fra byggeskikk og forskriftskrav gjennom alle tider og<br />bør etableres.<br /><br />- Tekniske installasjoner &gt; Varmtvannsbereder/tank. Vurdering av avvik: Avviket er relatert til sannsynligheten for at alderen er høy. Konsekvens/tiltak: Inntrykket er at det foreligger behov for utskifting av beredere. Eksakt alder på begge beredere er som nevnt ikke kjent, men inntrykket er at alderen kan være relativt høy og at utskifting kan være aktuelt. Bereder i bad i 2. etasje virker høy, og inntrykket er at våtrommet med utstyr og bereder har oppnådd sin levetid.<br /><br />- Tekniske installasjoner &gt; Innvendige avløpsrør. Vurdering av avvik: Avviket er relatert til alder. Korrosjon og rustdannelser i støpejerns-installasjoner utvikles fra innsiden, og tykkelsen på godset i rør og sluk reduseres ved alder. Avleiringer fester seg til rørveggenes innside ved alder da korrosjon fører til at overflatene innvendig blir mindre glatte. Slike forhold påvirker funksjonen og den sannsynlige restlevetiden. Lekkasjer i støpejerns-rør forekommer ofte etter 60 til 70 års bruk. Rør som er montert horisontalt<br />under betonggulv i kjeller fra utvendig tilknytning til oppstikk for soilrør) er i større grad utsatt for slitasje enn vertikalt monterte rør. Konsekvens/tiltak: Husets  avløpsinstallasjoner i støpejern har høy alder og bør skiftes. Det gjelder både vertikale avløpsstammer (soilrør) og horisontalt monterte rør under betonggulv i kjeller, som utgjør forbindelsen fra utvendig tilknytning til oppstikk for soilrør.<br /><br />- Tomteforhold &gt; Fuktsikring og drenering. Vurdering av avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tomteforhold &gt; Grunnmur og fundamenter. Vurdering av avvik: Inntrykket er at muren er i normalt god stand. Man kan imidlertid ikke se bort fra at muren tidvis kan være fuktig, og fortrinnsvis i overgang til gulvflaten. Fordi man ikke la trykkfast isolasjon under fundamenter da huset ble oppført må man regne med at fukt i perioder med fuktig klima og nedbør kan trekke opp i muren ved kapillært oppsug. Muren kan være relativt fuktig i perioder med vått klima, og tilsvarende relativt tørr i perioder med tørt og varmt klima. Konsekvens/tiltak: Ved å sørge for at det opprettes markant fall ut fra husets grunnmur rundt huset vil fuktbelastningen på grunnmuren bli redusert. Ved framtidig utskifting av grunnmurens drenering bør det sørges for at muren isoleres fra utsiden og påsettes grunnmurplater.<br /><br />- Tomteforhold &gt; Terrengforhold. Gjennom årene har terrenget rundt grunnmur satt seg slik at terrenget vanligvis mangler markert fall fra husets yttervegger. Det anbefales<br />derfor å gjenopprette et minimums-fall med nye masser. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1: 50 over en avstand på minst 3 m ut fra veggen. Konsekvens/tiltak: Fuktpåkjenninger mot grunnmurer skyldes i hovedsak overvann. Med overvann menes regnvann eller smeltevann på terreng, og vann fra takets nedløpsrør. Tiltak for fuktsikring av grunnmurer dreier seg i stor grad om å begrense tilførselen av overvann, og lede overvann bort fra bygningen. Bearbeidelse av terrenget med bortleding av overvann og bortleding av vann fra takets nedløpsrør er gjerne minst like viktig som å skifte drenering. Ved etablering av ny drenering rundt huset vil man oppnå at grunnmuren sikres optimalt. Dersom man velger å etablere ny drenering bør tiltaket kombineres med utvendig isolering av grunnmuren. Utvendig isolering utføres i dag vanligvis med XPS, eller eventuelt et tilsvarende plastprodukt. Grunnmurplater legges mot grunnmuren. Fra bunnen av drengrøft til terreng der platene avsluttes med list mot grunnmuren. Valg av tilstandsgrad 1 er relatert til at det ikke er registrert vesentlig fuktutslag eller symptomer på andre vesentlige avvik.<br /><br />- Tomteforhold &gt; Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering. Vurdering av avvik: Avviket er relatert til alder og sannsynlig slitasje. Konsekvens/tiltak: Vanntilførsel og avløpsnett fungerer normalt godt. Risiko for brudd eller annen svikt med behov for tiltak øker ved alder.<br /><br />- Toalettrom &gt; Kjeller &gt; Toalettrom &gt; Sanitærutstyr. Vurdering av avvik: Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Sanitærutstyr har sannsynlig levetid på ca. 25 år. Inntrykket er at alderen på toalettrommets klosett er høy med aldersrelatert slitasje som konsekvens.<br /><br />- Toalettrom &gt; Kjeller &gt; Toalettrom &gt; Avtrekk/ventilasjon. Vurdering av avvik: Det er ikke etablert ventilasjon i toalettrommet. Konsekvens/tiltak: Avviket med hensyn til ventilasjonen kan lukkes ved å tilrettelegge for avtrekk til ventilasjonsløp i nærmeste skorstein. Ved å tilrettelegge for naturlig oppdriftsventilasjon oppnås tilstandsgrad 2. Mekanisk avtrekk krever separate ventilasjonskanaler fra ethvert våtrom og toalettrom. Kostnadsestimat: Under 20 000.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad 2 &gt; Dokumentasjon for våtrom. Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad 2 &gt; Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av sannsynlig levetid for våtrommets tettesjikt er passert. Konsekvens/tiltak: Et baderom er sammensatt av komponenter og materialer som hver for seg har en spesiell funksjon og begrenset teknisk levetid. Levetiden bestemmes av en rekke ulike faktorer, som alder, påkjenninger, bruksintensitet og materialvalg. Mer enn halvparten av sannsynlig levetid for våtrommets tettesjikt er passert. Risiko for at uforutsette forhold kan inntreffe øker markant ved alder.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad 2 &gt; Generell. Vurdering av avvik: Det er konstatert at krav om høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm. ikke er oppfylt. Plassering av sluket nær en veggflate gir for lite fall mot sluket. Konsekvens/tiltak: Plassering av sluket er i strid med forskriftskrav. Våtrommet kan fungere med avviket, men ved neste rehabilitering må sluk monteres med bedre tilgjengelighet. Et vanlig sluk bør ikke monteres nær en vegg da de krav som gjelder for fall på gulv i et våtrom ikke er forenlig med en slik plassering. En sluk- renne kan monteres direkte mot en veggflate, men ikke et sluk som er tilrettelagt for montering ut på gulvet.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad 2 &gt; Sanitærutstyr og innredning. Vurdering av avvik: Avviket er relatert til alder. Over halvparten av sannsynlig levetid på ca. 25 år er passert.<br />Konsekvens/tiltak: Erfaring tilsier at risikoen for at svikt med behov for utskifting kan inntreffe øker markant ved alder.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad 2 &gt; Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger. Beskrivelse: Sluk i plast. Ukjent tettesjikt.<br /><br />- Toalettrom &gt; 1. etasje &gt; Toalettrom &gt; Sanitærutstyr. Vurdering av avvik: Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Avviket går ut på at det ikke er installert lekkasjesikring for innebygget cisterne for klosett. Konsekvens/tiltak: Avviket kan lukkes ved å montere elektroniske vannstopper til cisterne og blandebatteri. Lekkasjestoppere fungerer slik at dersom det skjer uforutsett lekkasje på ledningsnettet vil vanntilførselen automatisk bli avstengt. Montering av lekkasjestoppere kan benyttes der innebyggede komponenter er installert i rom uten sluk. Denne bør også tilknyttes vanntilførsel til servant.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad/wc &gt; Dokumentasjon for våtrom. Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentasjon for tiltaket. Opplysninger om materialbruk og tettesjikt er derfor ikke tilgjengelig. Utførende har etter lovverket på tidspunktet ansvar for at de produkter som benyttes i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning og at<br />produktsertifikatene samsvarer med de produkter som faktisk benyttes. Dette gjelder uansett om tiltaket er søknadspliktig eller ikke. Aldersrelatert slitasje er imidlertid sansynlig. dokumentert utførelse av vantett sjikt. Konsekvens/tiltak: Det foreligger ikke dokumentasjon for tiltaket. Opplysninger om materialbruk og tettesjikt er derfor ikke tilgjengelig. Utførende har etter lovverket på tidspunktet ansvar for at de produkter som benyttes i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning og at produktsertifikatene samsvarer med de produkter som faktisk benyttes.Dette gjelder uansett om tiltaket er søknadspliktig eller ikke.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad/wc &gt; Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon. Vurdering av avvik: Det er ikke mulig å ha en kvalifisert oppfatning om kvalitet og tilstand på skjulte tettesjikt.<br /><br />- Våtrom &gt; 1. etasje &gt; Bad/wc &gt; Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger. Vurdering av avvik: Det er ikke mulig å ha en kvalifisert oppfatning om kvalitet og tilstand på skjulte tettesjikt. Aldersrelatert slitasje er sannsynlig. Konsekvens/tiltak: Mer enn halvparten av sannsynlig levetid for våtrommets tettesjikt er<br />passert. Risiko for at uforutsette forhold kan inntreffe øker markant ved alder.<br /><br />- Kjøkken &gt; 2. etasje &gt; Kjøkken &gt; Overflater og innredning. Vurdering av avvik: Kjøkkeninnredningen har høy alder med generell slitasje. Konsekvens/tiltak: Innredningen har standard fra 1960-/70 tallet, fremstår med slitasje og mangler utstyr som er forventbart på et kjøkken i dag.<br /><br />- Kjøkken &gt; 2. etasje &gt; Kjøkken &gt; Avtrekk. Vurdering av avvik: Avviket går ut på at det ikke er montert en fungerende ventilator i tilknytning til koketopp. Konsekvens/tiltak: En ventilator som kan forseres ved behov i forbindelse med steking/koking bør monteres over koketopp. Denne bør utstyres med avtrekk direkte gjennom yttervegg, og ved montering av ny kjøkkeninnredning kan det være fordelaktig å montere benkeskap med koketopp mot yttervegg slik at ventilatoren enkelt kan tilknyttes direkte avtrekk gjennom veggen.<br /><br />- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad/wc &gt; Dokumentasjon for våtrom. Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.<br /><br />TG3:<br />- Våtrom &gt; Kjeller &gt; Vaskerom &gt; Generell. Vurdering av avvik: Årsaken til at våtrommet er karakterisert med TG 3 er fordi det er utformet i henhold til byggeskikk, materialvalg og rutiner som var i bruk da huset ble oppført i år 1900. I tillegg er det slik at alle våtrom som er utført i henhold til forskrifter som var gjeldende før nye byggeforskrifter ble innført i 1997. Ifølge Norsk Standard NS. 3600 skal våtrom, som ble etablert før forskrifter av 1997 ble innført karakteriseres med TG 3. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Vaskerommet befinner seg i en eldre bygning, med de hensyn som da må tas ved utforming av rommet. Dette vaskerommet fremstår på tilsvarende vis som andre vaskerom i hus oppført på 1800- tallet og gjennom første halvdel av 1900- tallet og fram til ca. 1970. I en slik<br />bygning er ikke fundamenter, grunnmur og gulv på grunn støpt på trykkfast isolasjon slik tilfelle er i et moderne hus. Der det ikke finnes isolasjon under konstruksjoner mot grunnen er konstruksjonene eksponert for kapillært oppsug av fukt fra grunnen. Forekomster av fukt vil variere med klimaet til enhver tid. I perioder med mye nedbør og/eller smeltevann vil vann trekke kapillært opp i konstruksjonene. Der konstruksjoner i betong ikke er tildekket på husets innside vil opptørking foregå fra begge sider. Det er derfor ikke tilrådelig å etablere et moderne våtrom med vanntette sjikt på gulv og veggflater i en slik kjeller. Etablering av et moderne våtrom vil virke negativt inn på konstruksjonenes evne til opptørking etter at fuktbelastning har forekommet, og er kun egnet til å magasinere fukt i konstruksjonene. Rommet bør derfor ikke oppgraderes til et moderne våtrom, men kan brukes med forsiktighet som et vaskerom videre hvis ønskelig. På befaringsdagen er det ikke registrert vesentlig fuktproblematikk i konstruksjoner under terreng i husets kjeller/underetasje. Dette skyldes mest sannsynlig husets gunstige beliggenhet med flatt til fallende terreng ut fra husets grunnmur. I tillegg kan den gode situasjonen skyldes at det kan finnes en relativt omfattende steinfylling under og rundt huset. Det er likevel ikke tilrådelig å etablere et våtrom utformet<br />med dagens krav til tetthet da en slik konstruksjon under terreng i et eldre hus innebærer risiko for at fukt vil magasineres i konstruksjonene i stedet for at fuktforekomster som trekkes kapillært opp fra grunnen og gjennom grunnmur og betonggulv på grunn magasineres i betongen med de konsekvenser dette kan ha med hensyn til frostsprengning og mulig korrosjon i armeringsjern. NB: Årsaken til at oppgradering vil beløpe seg til mer enn kr. 500.000 er følgende forhold: Et ønske om oppgradering av våtrommet må kombineres med et omfattende tiltak der man renoverer hele kjelleren, etablerer ny drenering og isolerer grunnmuren på utside med trykkfast isolasjon av<br />for eksempel XPS. (Ekstrudert polystyren). Eksisterende betonggulv må pigges opp og fjernes. Nytt betonggulv må støpes på trykkfast isolasjon for å hindre oppsug av fukt fra grunnen i den nye betongen. Ved å foreta slike grep kan et våtrom etter dagens forskriftskrav etableres med stor grad av sikkerhet. Man kan likevel ikke være helt sikker på at konstruksjoner under terreng er maksimalt sikret da fundamenter under husets grunnmur ikke er støpt på trykkfast isolasjon, og fremdeles vil være eksponert for kapillært oppsug av fukt. Tiltaket vil imidlertid redusere forekomsten av fukt under husets fundamenter. Kostnadsestimat: Over 500 000.<br /><br />- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad/wc &gt; Generell. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Andre tiltak: Det er behov for rehabilitering av våtrommet, som har åpenbare svakheter. Tidligere ble det stilt andre krav til bruken av et våtrom enn i dag. Etter hvert som våtrommets installasjoner har blitt eldre og slitte, har også bruken av våtrom generelt sett endret seg. Mer damp og bruk av vann fører til at tekniske løsninger som var akseptable tidligere, ikke lenger holder mål. Hevet standard omfatter også ofte større areal, flere funksjoner eller bedre tilgjengelighet til eksisterende funksjoner. Teknisk standard-hevning omfatter utskifting av sluk og røropplegg, nye tettesjikt og overflater og utskifting av utstyr. I tillegg til behovet for oppgradering av våtrom/toalettrom er det en forutsetning for at et nytt<br />våtrom skal fungere etter hensikten at eksisterende avløpsstammer (soilrør) og eksisterende vanntilførsel (stigeledning) og vanntilførsel til utstyret erstattes med nytt røropplegg. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.<br /><br />Helse, Miljø og Sikkerhet:<br />- Vurdering av avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Avviket gjelder rekkverkshøyde, åpninger i rekkverk og fravær av håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.   Avvik: Avviket går ut på at det ikke er montert håndløpere på vegg i trappeløpene. Ifølge Norsk standard NS.3600 skal dagens forskriftskrav legges til grunn for valg av tilstandsgrad med hensyn til enkelte forhold. Det gjelder blant annet rekkverkshøyde, og krav til håndløper på vegg i trappeløp. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. Ifølge forskrifter til dagens lovverk (TEK17) skal rekkverkshøyden i trapper være minst 0,9 meter. På reposer skal høyden være 1 m. Åpninger i rekkverk skal ikke være større enn 10 cm.Hensikten med kravet til åpninger er å hindre at barn kryper gjennom eller blir sittende fast. Kravet gjelder opptil 0,25 m under toppen av rekkverket, og minst i en høyde på 0,75 m over gulv eller forkant av trinn. Ved ønske om samsvar med dagens forskriftskrav må sikring med rekkverk og håndløper foretas i.h.t. de krav som gjelder etter dagens lovverk. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Ved ønske om samsvar med dagens gjeldende forskriftskrav må håndløper monteres på vegg i trappeløpet. Håndløper må monteres på vegg i trappeløpet for å oppnå samsvar med dagens forskriftskrav. Håndløper må monteres på vegg i trappeløpet for å oppnå samsvar med dagens forskriftskrav. Håndløper må monteres på vegg i trappeløpet for å oppnå samsvar med dagens forskriftskrav. Samsvar med dagens gjeldende forskriftskrav oppnås ved montering av håndløper på vegg i trappeløpet.<br /><br />Avvik vurderes ut fra tekniske forskrifter på godkjenningstidspunktet for bygget. Noen bygningsdeler vurderes etter gjeldende teknisk forskrift på befaringstidspunktet. Dette gjelder blant annet bad, vaskerom (våtrom) og forhold rundt brann, rømming, sikkerhet, for eksempel rekkverkshøyder/åpninger, ulovlige bruksendringer, brannceller mv."
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser",
        "textUnsafe": "Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon."
      },
      {
        "heading": "Servitutter / rettigheter",
        "textUnsafe": "Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.<br /><br />1896/900508-1/105  Bestemmelse om deleforbud 04.09.1896 Bestemmelse om veg Bestemmelse om bebyggelse<br /><br />1898/900744-1/105  Bestemmelse om gjerde 18.03.1898 Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser <br /><br />1905/900114-1/105  Bestemmelse om vannledn. 02.06.1905 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:3 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:1 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:2 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:3 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:4 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:5 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:6 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:7 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:8 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:9 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:10 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:11 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:12 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:13 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:14 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:6 GJENSIDIG AVTALE. Gjelder denne registerenheten med flere<br /><br />1939/16167-1/105  Erklæring/avtale 21.11.1939 RETT FOR KOMMUNEN TIL Å ANLEGGE OG VEDLIKEHOLDE LEDNINGER MV<br /><br />1961/7437-1/105  Bestemmelse om veg 17.06.1961 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING Bestemmelse om gjerdeplikt Med flere bestemmelser <br /><br />1990/24737-1/105  Erklæring/avtale 19.04.1990 MIDLERTIDIG DISPENSASJON FRA VEGLOVEN VEDR. BEBYGGELSE <br /><br />1991/37886-1/105  Erklæring/avtale 25.07.1991 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:1198 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:1199 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:1200 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:1201 Bestemmelse om bruksrett til atkomstvei. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.<br /><br />Rettigheter på andre eiendommer: <br /><br />1896/900372-1/105  Best. om adkomstrett 04.09.1896 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:3 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:6 Bestemmelse om vannrett<br /><br />1905/900114-1/105  Bestemmelse om vannledn. 02.06.1905 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:3 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:1 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:2 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:3 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:4 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:5 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:6 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:7 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:8 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:9 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:10 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:11 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:12 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:13 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:5 Snr:14 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:35 Bnr:6 GJENSIDIG AVTALE. Gjelder denne registerenheten med flere"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "Det er adkomst fra offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.<br /><br />Innkjørsel tilhører Ekelyveien 7A, men 7 B og 7C har bruksrett til innkjørsel. Parkeringsplass på eiendom er egen tomt for parkering for 7B og 7C. 7A har i alle år fått bruke en plass der, foruten to parkeringsplasser på 7A sin egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger ekspedisjonsdokument på tilbygg fra 1908 og på forandring og tilbygg fra 1932. Megler har ikke lykkes med å innhente originale  byggetegninger eller ferdigattest/ekspedisjonsdokument på våningshuset. <br /><br />I eldre saker fra slutten av 1800 til begynnelsen av 1900- tallet, kan &#34;Ekspedisjonsdokument&#34; anses som en slags brukstillatelse ifølge plan og bygningsetaten. <br /><br />Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger."
      },
      {
        "heading": "Verdi ved skattefastsetting",
        "textUnsafe": "Verdien ved skattefastsetting som primærbolig kr 4 611 286,- pr 31.12.24<br />Verdien ved skattefastsetting som sekundærbolig kr 13 016 123,- pr 31.12.24<br /><br />Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. <br /><br />Formuesverdien for primærbolig skal beregnes til 25% av boligverdi opp til kr 10 millioner. For verdi over 10 millioner beregnes 70% av den overskytende boligverdien. Formuesverdien for sekundærbolig skal beregnes til 100% av boligverdien. <br /><br />Eiendomsskatt<br />Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom."
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-4220. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon.<br /><br />Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/<br /><br />Småhusplanen:<br />Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen - reguleringsplan S-4220). Saksnummer: 202102096. Fortsetter i sak: 202300230 - Midlertidig forbud mot tiltak. Saksnummer: 202304720: Plan- og bygningsetaten (PBE) har siden februar 2021 jobbet med en revisjon av småhusplanen. De viktigste endringene er blant annet at en mindre andel av tomtene kan utnyttes til bebyggelse når de skal utvikles, og at det innføres en minstestørrelse for tomter per boenhet som skal bygges. Trær, terreng og vegetasjon skal ivaretas bedre enn i dag. 26. september 2023 vedtok Byrådsavdelingen for byutvikling den nye småhusplanen. Det er kommet innsigelser på reguleringsvedtaket fra Statsforvalteren og NVE, som nå er til forhandling. Endelig vedtak for småhusplanen er enda ikke stadfestet og det er ikke satt en dato for når saken skal avgjøres. Plan og bygg har ingen informasjon om fremdriften i denne saken når den ligger til behandling i departementet. Se kommunen og PBE sine nettsider for mer informasjon: (https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/)  (https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct&#61;Y&amp;mode&#61;&amp;caseno&#61;202300230)<br /><br />Pågående plansaker: <br />- Risveien 9 B med flere - Planforslag til offentlig ettersyn. Saksnummer: 201902512. Planforslaget åpner for å reetablere og komplettere det originale gårdstunet samtidig som hagesenteret får et tilbygg med utvidelse av innendørs areal som skal styrke hagesenterdriften gjennom den kalde årstiden og slik at forretningen blir mindre sesongavhengig. Eneste endring av eksisterende bebyggelse består i rivning av kårboligen på gbnr 41/651, Risveien 8. Dette for å gi plass til reetablering av den gamle låvebygningens volum som stod der tidligere. Dette påbygget forsterker opplevelsen av det opprinnelige gårdstunet i en tradisjonell hesteskoform med tre lengder. En reetablering av volumet gjenoppretter den historiske opplevelsen av gården ved ankomst fra sør og som er et kjent motiv som er gjengitt av flere kunstnere og fotografer gjennom tiden (Thaulow, Wilse). Påbygget inneholder innendørs utstillingsareal til hagesenter på samme plan som eksisterende hagesenter og utstillingsareal/kontorareal i øverste plan. Under påbygget forblir eksisterende lager med tilleggsfunksjoner, som i dag. Øvrig bebyggelse, adkomst, uteanlegg og vegetasjon, gårdstun osv. forblir uendret. Planforslaget sikrer boligene gode uteoppholdsarealer samt parkering for biler og sykler.<br /><br />- Risbakken 1 m.fl., Ris kirke - Detaljregulering etter off. ettersyn - Utvidelse av gravlund, bevaring. Saksnummer: 201710722. Planområdet er bebygd med Ris kirke, menighetshus, prestebolig, driftsbygg og barnehage (Risbakken 1), prestebolig (Ekelyveien 15) og et driftsbygg (Ekelyveien 17). Ris kirke ble innviet i 1932 og er tegnet av arkitekt Carl Berner. Menighetshuset ble oppført i 1955. Presteboligen i Ekelyveien 15 ble oppført i 1939, og er ikke i bruk i dag. Presteboligen skal rives, og gi mulighet til utvidelse av kirkegården. Rishaven menighets barnehage er lokalisert i menighetshuset. Kirken, gravlunden, menighetshuset og presteboligen er i dag regulert til boligformål som ikke er i tråd med dagens bruk. Videre er deler av Slemdalssvingen regulert til grav og urnelund.<br /><br />Pågående byggesaker:<br />- Ekelyveien 5 E - Oppføring av ny enebolig i to etasjer over terreng med underliggende kjelleretasje. Saksnummer: 202305836. Søknaden omfatter oppføring av en enebolig i to etasjer med kjeller i Ekelyveien 5 E.<br />- Ekelyveien 8 D - Riving og oppføring av garasje. Saksnummer: 202305184"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G"
      },
      {
        "heading": "Andre faste løpende kostnader",
        "textUnsafe": "Andre faste utgifter:<br />- Kommunale avgifter 2026 kr 62.888,- iflg. kommunen.<br />- Eiendomsskatt 2026 kr 7.159,- iflg. kommunen.<br />- Selger har ikke kjennskap til årlig strømforbruk. Strømforbruket avhenger av antall personer i husholdningen og den generelle bruken av eiendommen. Så ledes kan faktiske strømutgifter avvike fra oppgitte forbruk.<br /><br />Eiendommen er forsikret.<br /><br />Kjøper tegner eget forsikrings, strøm-, internett- og eventuelt alarmabonnement og kostnaden vil variere i henhold til vilkår som inngås."
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. <br />Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted."
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette."
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. År 2000: Bad 1 i 1. etg - membran, varmebler, fliser, røropplegg og innredning v/Balto. År 2010: Membran, varmekabler, fliser, røropplegg og innredning i bad 2 og toalettrom i 1.etg. Arbeid utført av Håndtverker Øyvind Balto og Jartex.<br /><br />Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Svar: Små sukkermaur om våren noen år. Ikke forekommet siste 5 år. Noen mus har kommet inn vinterstid, mest sannsynlig bak kjøkkeninnredning og tatt i felle. Kun observert og fanget to mus siste vinter.<br /><br />Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Svar Ja, kun av faglært. Beskrivelse: 1996 - Elektrikeren på Majorstuen AS la om det elektriske i 1. og 2. etg,3 nye sikringsskap. Gjennom årene etter har elektriker Myhre utført diverse arbeid, som bytte jording, støpsler, byttet varmtvannsbeholder i 2. etg. Arbeid utført av Elektrikeren på Majorstuen AS, Elektriker Eivind Myhre.<br /><br />Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Kjenner kun til bytte av måler for avlesning av brukt strøm, ca. i 2015.<br /><br />Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Svar Ja, kun av faglært. Beskrivelse: 1997 - Lagt om hele taket. Ny papp under og bytte av skifer. Ca. 40 % av gammelt tak ble gjenbrukt. Fasader: Tidligere malt fasader ved hjelp av ulike firmaer og egeninnsats. Har ikke funnet dokumentasjon på dette. 2021 - Alle fasader ble skrapt, vasket, malt, akrylert, byttet bord der det var nødvendig ved Solid Byggservice. Vedlagt er epost dokumentasjon på bestilling av tjeneste. Arbeid utført av City Taktekking AS , Solid Byggservice AS.<br /><br />Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Beskrivelse Pipeettersyn vinter 2025.<br /><br />Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Beskrivelse: Innkjørsel tilhører Ekelyveien 7A, men 7 B og 7C har bruksrett til innkjørsel. Parkeringsplass på eiendom er egen tomt for parkering for 7B og 7C. 7A har i alle år fått bruke en plass der, foruten to parkeringsplasser på 7A sin egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.<br /><br />Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.<br /><br />Opplysninger fra kommunen. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger om sameiet/borettslaget.<br /><br />Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.<br /><br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.<br /> <br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.<br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette."
      },
      {
        "heading": "Kjøpsforsikring",
        "textUnsafe": "I produktark om Kjøpsforsikring bak i salgsoppgaven finner du informasjon om Boligkjøperforsikring, Hus-/hytteforsikring med superdekning, Innboforsikring med superdekning, samt priser på produktene."
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "Etter nærmere avtale."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.<br /><br />For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /><br />Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene.  Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.<br /><br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."
      },
      {
        "heading": "Lov om hvitvasking",
        "textUnsafe": "Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "Det er avtalt provisjon på 0,8% inkl. mva. I tillegg til: Oppstart/etablering kr 19.900,- Tilrettelegging/ oppgjørsgebyr kr 9.900,- Innhenting av opplysninger kr 7.900,- Spørring i grunnbok kr 1.150,- Visninger pr. stk kr 3.750,- Overtagelse kr 3.750,- Markedspakke kr 29.900,-. Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale kr 9 900,- og alle faktiske utlegg."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Budskjema<br />Egenerklæringsskjema selger<br />Energiattest<br />Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse<br />Reguleringsplaner og bestemmelser<br />Informasjon og eventuelle vedtekter fra velforening eller liknende<br />Viktig informasjon til kjøper og selger"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "15925020101",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "<p><strong>Velkommen til  Ekelyveien 7A  Lugnet  </strong></p><br /><p>En sjelfull eiendom med røtter tilbake til 1896 og stort potensial for både barnefamilier og deg som søker en generasjonsbolig. Huset ble trolig oppført i 1896/97, som en av de første parsellene utskilt fra Grimelund gård. Huset har vært i samme families eie siden 1905 og rommer over 100 år med minner, fordelt på seks romslige stuer, en stor hage og tre etasjer med fleksible løsninger. Dette er et hjem med plass for barnefamilier som ønsker sjarm, historie og grønt liv midt i byen. 1. etg er jevnlig oppgradert, mens 2. etg bærer nostalgisk sjarm og originale detaljer. Perfekt for storfamilien som vil bo sammen, men med egne soner - eller for den som ser potensialet i utvikling.</p><br /><p>Velkommen til visning</p><br /><p> </p>"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "159250201",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://tryggbudgivning.no/120/3828521/bhymeehymh",
      "infoUrl": "https://tryggbudgivning.no/"
    },
    "localAreaName": "Ris/Vinderen",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/159250201?meldpaavisning=true",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://www.privatmegleren.no/159250201",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "<p><strong>Velkommen til  Ekelyveien 7A  Lugnet  </strong></p><br /><p>En sjelfull eiendom med røtter tilbake til 1896 og stort potensial for både barnefamilier og deg som søker en generasjonsbolig. Huset ble trolig oppført i 1896/97, som en av de første parsellene utskilt fra Grimelund gård. Huset har vært i samme families eie siden 1905 og rommer over 100 år med minner, fordelt på seks romslige stuer, en stor hage og tre etasjer med fleksible løsninger. Dette er et hjem med plass for barnefamilier som ønsker sjarm, historie og grønt liv midt i byen. 1. etg er jevnlig oppgradert, mens 2. etg bærer nostalgisk sjarm og originale detaljer. Perfekt for storfamilien som vil bo sammen, men med egne soner - eller for den som ser potensialet i utvikling.</p><br /><p>Velkommen til visning</p><br /><p> </p>",
    "prospectusView": "https://www.privatmegleren.no/159250201",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/159250201",
    "constructionYear": 1900,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": true
  },
  "meta": {
    "adId": 408382289,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-19T04:07+02:00",
    "ownerId": 1708877213,
    "version": "58.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-19T04:07:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-19T04:07:39.286802315+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1708877213",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.7"
  }
}