Familievennlig enebolig med svært attraktiv beliggenhet nær sjøen - Dobbelgarasje - Båtplassrett* -Moderniseringsbehov

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1201,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 272,
      "openArea": 125,
      "usableAreaE": 53,
      "usableAreaI": 219,
      "descriptionUnsafe": "<b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 13  kvm Etasjen er ikke byggemeldt. <br />1. etasje: 105  kvm <br />Underetasje: 101  kvm <br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 4  kvm Ekstern bod<br />Underetasje: 49  kvm Garasjerom, Ekstern bod<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 101  kvm <br />Underetasje: 24  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 11265840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 2135300,
      "suggestion": 10990000,
      "salesCostSum": 275840,
      "municipalFees": 20348,
      "salesCostIncludesUnsafe": "10 990 000,- (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger:<br />274 750,- (Dokumentavgift)<br />545,- (Tinglyst pantedokument)<br />545,- (Tinglyst skjøte)<br />19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />276 100,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke))<br />295 800,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br />11 266 100,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke))<br />11 285 800,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br /> <br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br /> "
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Familievennlig enebolig med svært attraktiv beliggenhet nær sjøen - Dobbelgarasje - Båtplassrett* -Moderniseringsbehov",
    "contact": [
      {
        "mobile": "900 56 220"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.8643,
        "lng": 10.4992,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8643&lng=10.4992&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1394",
      "postalName": "Nesbru",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Nesåsen 17B"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "13:00",
        "date": "06.09.2026",
        "from": "12:00",
        "dateIso": "2026-09-06",
        "iCalendarTo": "20260906T110000Z",
        "iCalendarFrom": "20260906T100000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 39,
        "titleNumber": 1422,
        "sectionNumber": 1,
        "municipalityNumber": 3203
      },
      {
        "landNumber": 39,
        "titleNumber": 1423,
        "municipalityNumber": 3203
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "<b>Dette er en god mulighet til å sikre seg en innholdsrik enebolig, i et svært ettertraktet og barnevennlig område på Nesbru. Boligen har mye potensiale stuen i underetasje er innredet til hybler, dog. ikke omsøkt (godkjent til varig opphold). Her har du muligheten til å bo i et veletablert, fredelig, rolig og trygt villaområde med kort gangavstand til sjøen. Området byr på flere barnehager, skoler og butikker. Her kan du skape din drømmebolig!<br /><br /><ul><li>Dobbelgarasje<br /></li><li>Ny taktekking 2021<br /></li><li>Turmuligheter langs kyststien <br /></li><li>Attraktivt og familievennlig område <br /></li><li>Nærhet til buss som går til Oslo og Asker<br /></li><li>Moderniseringsbehov med mye potensiale<br /></li><li>Naturskjønne omgivelser med nærhet til sjøen <br /></li><li>Rett til leie av båtplass, samt tilgang til privat strand via velforeningen</li></ul></b>"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Nesåsen 17B er en kjedet enebolig over tre plan med henholdsvis underetasje, 1. etasje og loft. Boligen har en praktisk og familievennlig planløsning. Gode lagringsmuligheter i flere boder i underetasjen og kneloft på loftet. Boligen har en garasje som en forlengelse av underetasjen.<br /><br />1.etasje: <br />Boligens 1.etasje inneholder stor stue/spisestue, soverom, kjøkken, kjølerom, vaskerom og bad. I tillegg inneholder etasjen en badstue og bod, dette er dog ikke tegnet inn på de originale byggetegningene. Se punktet under &#34;ferdigattest&#34; for mer informasjon. <br /><br />Underetasje: <br />Boligens underetasje inneholder to soverom, hall, dusjrom, disponibelt rom, to rom med boder. I dag benyttes deler av underetasjen som to utleiedeler, men det gjøres oppmerksom på at rommene i den ene utleiedelen (nr 1) i underetasjen ikke er godkjent for varig opphold. Se punktet under &#34;ferdigattest&#34; for mer informasjon. <br /><br />Loft: <br />Loftet inneholder et disponibelt rom og to kneloft. Gjøres oppmerksom på megler ikke har funnet godkjente byggetegninger av boligens loft. Se punktet under &#34;ferdigattest&#34; for mer informasjon."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Boligen har i stor grad fått Tilstandsgrad 2 og Tilstandsgrad 3, og det må påregnes kostnader for oppussing for å tilfredsstille dagens krav til standard og utstyr. Det er utarbeidet en tilstandsrapport for boligen som følger vedlagt i salgsoppgaven. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for nærmere informasjon om tilstandsgrad og standard. <br /><br />Følgende oppgraderinger er ifølge eier utført i den senere tid:<br />2022: Malt fasader. Ny taktekking på takoverbygg over terrasse.<br />2021: Ny taktekking.<br />ca. 2015: Ny kjøkkeninnredning med hvitevarer. Ny motor/kjøleaggregat til kjølerom.<br />ca. 2012/2013: Bygget ny veranda med adkomst utenfor stue i 1. etasje.<br />ca. 2012: Ny baderomsinnredning og sanitærutstyr i bad i underetasje i hoveddel og i utleiedel 2. Nye gulvfliser, ny baderomsinnredning og sanitærutstyr i bad i 1. etasje."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Boligen har en meget attraktiv beliggenhet i et skjermet og rolig boligområde på Mellom-Nes/Nesbru. Området består hovedsakelig av enebolig- og villabebyggelse, og det bor svært mange barnefamilier her. Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. <br /><br />Aktivitet og fritid:<br />Det er kort avstand til Holmen idrettspark, et av Asker og Bærums flotteste og mest rikholdige idrettsanlegg. Parken byr på flere fotballbaner, ishall, fjellhall, klatresenter, tennisanlegg, lysløyper og ny svømmehall. Deler av parken går inn i Grønlia, som er et av de eneste ubebygde skogsområdene som fremdeles finnes på Nesbru. Området er mye brukt til utendørsaktiviteter, og det er plassert ut benker langs stiene i skogen. På fine sommerdager kan man dra til Holmenskjæret med strand, volleyballbaner og store gressletter. Populære Hvalstrand bad er også verdt et besøk, spesielt på sommerhalvåret. Området er tilrettelagt for rullestolbrukere og har egen parkering, sandstrand, sletter og stupetårn. Her finner du også en av Norges fineste funkisrestauranter. Kyststien passerer forbi og tar deg videre til flotte friområder, idylliske naturreservat, parker og fine badeplasser m.m. Fra boligen er det ca. 5 min gange til velforeningens strand/brygge og båtplasser. Det er ikke lang kjøretur til Sandvika og Kadettangen. Har man egen båt er dette et godt utgangspunkt for avslappende sommerdager og netter i Middagsbukta. Nesbru er for øvrig det området i indre Oslofjord som har kortest avstand til både sjø og marka. Vestmarka byr på et enormt utvalg av flotte skimuligheter - om du ønsker å kjøre alpint eller ta en skitur i lysløypa   det er tilgang på hele markas løypenett og lysløyper for langrenn i mange lengder. For alpint kan man ev. legge turen til Kirkerudbakken skisenter - Asker og Bærums største alpinanlegg - med fire nedfarter, barnebakke og heis. Ellers er det også gode skimuligheter ca. 10-15 minutter med bil til både Vardåsen skisenter i Asker, Kolsås og Krydsbyløypa i Bærum. <br /><br />Servicetilbud:<br />Boligen ligger en kort kjøretur fra Holmensenteret, som har &#34;alt&#34; en trenger i hverdagen. Bare ca. 10 min gange fra boligen ligger Rema1000, Frisør, Apotek og treningssenter. Boligen ligger ca. 10 min kjøretur fra Sandvika, hvor du finner det meste av forretninger, servicefunksjoner, restauranter og kulturtilbud. Kun få minutters gange til bussholdeplass (ekspressbuss til/fra Oslo i rushtiden), tog fra Slependen st. (ca. 10 min), samt matbutikk, legekontor mm. <br /><br />Skoler og barnehager:<br />Boligen sogner til Mellom-Nes barneskole, og Landøya ungdomsskole, begge ca. 10 min gange fra boligen. Det finnes flere barnehager i nærområdet, bl.a Lille Sol familiebarnehage, Regnbuen barnehage og Landøya barnehage. Holmen videregående skole og Nesbru videregående skole, ligger begge også i nærheten.  <br /><br />Offentlig kommunikasjon:<br />Området byr på offentlig kommunikasjon i form av buss og tog. Nærmeste holdeplass er &#34;Nesåsen&#34; som ligger ca. 10 min gange fra boligen. Fra Nesbru er det ekspressbuss som kjører til Aker Brygge. Billingstad togstasjon er nærmeste togstasjon som tar deg på 25 minutter med lokaltog til Oslo sentralstasjon. Med bil tar det ca. 6 min. til Hvalstrand, 7 min. til Sandvika, 22 min. til Oslo S og 54 min. til Oslo Lufthavn."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Tomten på 1201 m² er fellestomt for Nesåsen 17B og Nesåsen 17C.<br />Eiendommen ligger i et område med tilsvarende bebyggelse fra varierende tidsepoker."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Boligen har en garasje som en forlengelse av underetasjen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "1. etasje: Ifølge eier er det lagt elektrisk gulvvarme i følgende rom: Kjøkken og våtrom. Det er montert luft til luft varmepumpe under veranda, med innedel i stue.<br /><br />Underetasje: Ifølge eier er det lagt elektrisk gulvvarme i følgende rom: Entré, gang, soverom og våtrom i hoveddelen.<br /><br />Rommene som benyttes som utleiedeler: Elektrisk oppvarming med panelovner."
      },
      {
        "heading": "Regulerings og arealplaner",
        "textUnsafe": "Kommuneplaner<br />Id 2020100<br />Navn Kommuneplan for Asker 2023 - 2035<br />Plantype Kommuneplanens arealdel<br />Status Endelig vedtatt arealplan<br />Ikrafttredelse 13.06.2023<br />Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3203/dokumenter/15388/2020100_Bestemmelser_oppdatert_06_05_2025.pdf<br />Delarealer Delareal 1 201 m<br />ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende<br />Delareal 1 201 m<br />BestemmelseOmrådenavn#8 Nullvekst nord<br />KPBestemmelseHjemmel byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav<br /><br />Kommuneplaner under arbeid<br />Id 2020100<br />Navn Kommuneplan for Asker 2023 - 2035<br />Status Endelig vedtatt arealplan<br />Plantype Kommuneplanens arealdel<br /><br />Reguleringsplaner<br />Id 022077<br />Navn GNR.39: Øvre Nes, del av Mellom-Nes<br />Plantype Eldre reguleringsplan<br />Status Endelig vedtatt arealplan<br />Ikrafttredelse 16.09.1980<br />Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3203/dokumenter/7547/77_Bestemmelser.pdf<br />Delarealer Delareal 208 m<br />Formål Høyspenningsanlegg<br />Delareal 7 m<br />Formål Felles avkjørsel<br />Feltnavn KL.FA<br />Delareal 1 193 m<br />Formål Frittliggende småhusbebyggelse<br />Feltnavn H<br /><br />Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til din boligs beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Formuesverdien er en prosentandeldel av denne boligverdien.<br /> <br />For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider."
      },
      {
        "heading": "Heftelser / servitutter",
        "textUnsafe": "På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:<br /><br />3203/39/1422/1:<br />06.05.1985 - Dokumentnr: 13031 - Erklæring/avtale<br />Vedr. privat felles vann- og spillvannsledning  <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />31.01.2006 - Dokumentnr: 124781 - Best. om vann/kloakkledn.<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />21.11.2006 - Dokumentnr: 573224 - Seksjonering<br />Opprettet seksjoner: <br />Snr: 1 <br />Formål: Bolig <br />Tilleggsdel: Bygning og grunn <br />Sameiebrøk: 7/12 <br /><br />06.05.1985 - Dokumentnr: 13031 - Erklæring/avtale<br />Vedr. privat felles vann- og spillvannsledning  <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />31.01.2006 - Dokumentnr: 124781 - Best. om vann/kloakkledn.<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />04.06.2025 - Dokumentnr: 629467 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver<br />Rettighetshaver:  Nordvik Oppgjør AS <br />Org.nr: 814 449 912 <br />Elektronisk innsendt <br /><br />21.11.2006 - Dokumentnr: 573224 - Seksjonering<br />Opprettet seksjoner: <br />Snr: 1 <br />Formål: Bolig <br />Tilleggsdel: Bygning og grunn <br />Sameiebrøk: 7/12 <br /><br />3203/39/1423:<br />06.05.1985 - Dokumentnr: 13031 - Erklæring/avtale<br />Vedr. privat felles vann- og spillvannsledning  <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />31.01.2006 - Dokumentnr: 124781 - Best. om vann/kloakkledn.<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />21.11.2006 - Dokumentnr: 573224 - Seksjonering<br />Opprettet seksjoner: <br />Snr: 1 <br />Formål: Bolig <br />Tilleggsdel: Bygning og grunn <br />Sameiebrøk: 7/12 <br /><br />06.05.1985 - Dokumentnr: 13031 - Erklæring/avtale<br />Vedr. privat felles vann- og spillvannsledning  <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />31.01.2006 - Dokumentnr: 124781 - Best. om vann/kloakkledn.<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen <br />Overført fra: Knr:3203 Gnr:39 Bnr:1422 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />04.06.2025 - Dokumentnr: 629467 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver<br />Rettighetshaver:  Nordvik Oppgjør AS <br />Org.nr: 814 449 912 <br />Elektronisk innsendt <br /><br />21.11.2006 - Dokumentnr: 573224 - Seksjonering<br />Opprettet seksjoner: <br />Snr: 1 <br />Formål: Bolig <br />Tilleggsdel: Bygning og grunn <br />Sameiebrøk: 7/12"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest / brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger midlertidig brukstillatelse for eiendommen datert 10.04.1986. Midlertidig brukstillatelse dokumenterer at boligen lovlig kan brukes, men at det gjenstår arbeider før ferdigattest kan utstedes. For å kunne søke om ferdigattest må det gjennomføres følgende tiltak på eiendommen:<br /> <br />I henhold til den midlertidige brukstillatelsen fra april 1986, var det følgende gjenstående arbeider som gjenstod: <br />1. Gjenstående arbeider i kjeller må gjøres ferdig. <br />2. Trinn må monteres på taket for finessen.<br />3. Brannstige henges opp innvendig på egnet sted. <br />4. På grunna av årstiden må utvendig arbeider besiktiges når snøen er borte.<br /> <br />Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/ byggemeldinger som er fra før 1998.<br /><br />Stuen i underetasjen som i dag er innredet som hybel er byggemeldt som stue (varig opphold) med ferdigattest gitt 2025.<br /> <br />Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige.<br /><br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. <br /><br />Rommene innredet som hybel 1 og hybel 2 på plantegningene er godkjent som bod og ikke varig opphold, fra 1986. For at rommene skal kunne benyttes til varig opphold må det søkes om bruksendring hos kommunen. Selger tar ikke ansvar for en slik godkjenning og kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse.<br /><br />Megler har ikke klart å oppdrive godkjente byggemeldte tegninger av boligens loft, til tross for henvendelse til kommunen. Denne etasjen er ikke byggemeldt. Dokumentene ville vist hvilken bruk boligens ulike rom er godkjent til. Megler har derfor ikke fått kontrollert om dagens bruk samsvarer med godkjent bruk."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Boligen er oppført i 1986, og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Betongfundamenter. Grunnforhold er ikke kjent/undersøkt. Grunnmur i lettklinkerbetong. Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon. Yttervegger er kledd med liggende malt trepanel. Pusset og malt grunnmur. Saltak i trekonstruksjon. Lufting i gesimser. Kryp- og kneloft med adkomst via luker i knevegg i innredet loft. Yttertaket er tekket med takstein. Yttertaket er tekket om i 2021. Taktekking av ukjent alder og utførelse over garasje. Takrenner og nedløp i metall ført til drensrør. Øvrige beslag i metall. Piper over yttertaket er helbeslått. Isolert ytterdør i tre til vaskerom. Isolert ytterdør med glassfelt til utebod. Skyvedør til veranda med trelags isolerglass, produsert i 1985. Isolert ytterdører til underetasje i tre. Elektriske leddporter til garasje. Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 1984 og 1985. Ett vindu i kjøkken med tolags isolerglass, produsert i 2001. Vindu i innredet rom i underdelen, med trelags isolerglass, produsert i 2013. Profilerte innvendige dører. Glassdør til badstue. Terrasse i trekonstruksjon over to nivåer, med adkomst fra tomten og fra veranda, totalt ca. 80 m². Terrassebord på bjelkelag. Støpt betonggulv på grunn.<br /><br />Takstmannens vurdering ved TG2: <br />Terrengforhold rundt boligen: <br />Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfellet er det fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk.<br /><br />Yttervegger og utvendige fasader - Yttervegger: <br />Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldende forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. <br /><br />Yttervegger og utvendige fasader - Utvendig kledning: <br />Det er noe slitasje og sprekkdannelser på panelet, samt noe svertesopp enkelte steder. Det er stedvis noe ufagmessig puss og manglende maling på grunnmur. Det mangler insektsnetting i luftespalter over inngangsparti. Spiker- eller skruehode bør ligge i flukt med treoverflaten. Dype innslag kan skape uheldige vannfeller og bør unngås. I dette tilfellet er spikere i forbindelse med panelet for langt inn i panelet enkelte steder. Det er i dette tilfellet ikke påvist museband bak trepanelet. Dette gir risiko for inntrengning av mus i konstruksjonen. Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. Utvendig panel bør avsluttes min. 30 cm over utvendig terreng. I enkelte tilfeller kan det være mindre dersom utvendig fallforhold på grunnmur faller fra bygningen. I dette tilfellet er utvendig panel avsluttet for nære terreng på enkelte vegger. Dette kan medføre redusert levetid på nedre del av panelet, samt begrenset lufting dersom snø/is er på et nivå som dekker nedre del av panelet. Det er i dette tilfellet ikke påvist luftespalte bak trepanelet. Det er krav til at det skal være gjennomgående lufting bak kledningen. Utvendig trekledning har normal levetid på 40 - 60 år, avhengig av ytre påvirkninger, utførelse og vedlikehold, ifølge Sintef Byggforsk. I dette tilfellet har kledningen oppnådd mer enn halvparten av lengste normale levetid og er derfor, i sammenheng med nevnte forhold, blitt vurdert til TG 2. <br /><br />Takkonstruksjon: <br />Det mangler fuglenetting enkelte steder, og det er spor etter inntrengning av fugler enkelte steder i gesimser. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og<br />lavere isolasjonsevne i eldre yttertak. Det er observert enkelte fuktmerker på kneloft. Det er derfor benyttet med fuktmåler med pigger i treverk i takkonstruksjonen og utført fuktmålinger på nevnte områder og stikkprøver forøvrig, og det ble ikke påvist fukt utover normale<br />verdier under befaringen. Himlinger forøvrig er kledd innvendig, som ikke gir mulighet for inspeksjon av konstruksjonsoppbyggingen. Fuktmålinger i konstruksjonen er derfor ikke utført. Det er derfor utført stikkprøver med fuktindikator på himlingsoverflater mot<br />takkonstruksjon, både i innredet loft og i nedre del i stue i 1. etasje, og det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier.<br />TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Det gjøres oppmerksom på at store deler av takkonstruksjonen ikke er tilgjengelig for inspeksjon.<br /><br />Taktekking og membraner: <br />Det er ikke observert fuktmerker i himling i garasjen. Det er derfor utført stikkprøver med fuktindikator på himlingsoverflater, og det ble ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier under befaringen. Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Tekkingen har derfor sannsynligvis oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til TG 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. <br /><br />Utvendig beslag: <br />Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og er derfor vurdert til TG 2.<br /><br />Vinduer og dører - Ytterdører: <br />Det mangler isolasjon/tetting og listverk rundt deler av dør til utleiedel 2. Enkelte dører er noe harde å åpne/lukke og har behov for justering. Ytterdører er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid, normal bruksslitasje, noe sprekkdannelser og avflasset maling. <br /><br />Vinduer og dører - Vinduer: <br />Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og har behov for justering. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid, normal bruksslitasje, noe sprekkdannelser og avflasset maling. <br /><br />Innvendige dører: <br />Enkelte dører er noe harde å åpne/lukke og har behov for justering. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje. <br /><br />Balkonger, terrasser og lignende: <br />Terrassen og verandaen bærer preg av alder, slitasje og etterhengende vedlikehold. Under deler av veranda er det montert en finérplate som har noe fukt- og råteskader. Det er noe skjevheter i terrassen, og noe sprekkdannelser og vridninger i terrassebord. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.<br /><br />Gulv på grunn:<br />Det er skjevheter og større sprekkdannelser i gulv i garasjen. Dette kan være ett tegn på setninger i grunn. Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom: Gang og soverom i hoveddel. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 10-15 mm i begge rom, og ca. 20 mm på hele gulvets lengde. Utleiedeler: Utleiedel 1: Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom: Innredet rom og kjøkken. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 10-15 mm i begge rom, og ca. 20 mm på hele gulvets lengde. Utleiedel 2: Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom:<br />Stue/kjøkken. Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m, og mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter og skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde til TG 2. Gulvene kan ha merkbar skjevhet.<br /><br />Piper, feieluker og plassbygde ildsteder:<br />Utvendig pipeløp har noe sprekkdannelser og avflasset maling. Håndtak/lås på frieluken mangler en skrue og er noe løs. Eldre piper har økt risiko for sprekkdannelser og utettheter. TG 2 er gitt på grunn av alder. Det bør påregnes at eldre piper på sikt har behov for rehabilitering.<br /><br />Ildsteder:<br />Det mangler ildfast plate under ildsted i stue.<br />TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold og alder. Ildstedene er ikke funksjonstestet under befaringen.<br /><br />Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:<br />Funksjon på vanntrykk og avløp er undersøkt, og er vurdert tilfredsstillende. Hovedstoppekran er ikke funksjonstestet da den er av eldre dato, som er vurdert som en risiko ved funksjonstesting. Ved tidspunkt for oppussing av kjøkken var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper, som gir økt risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Varerør i kjøkken i utleideler er ikke plugget, som gir risiko for at lekkasjevann i ledningsnettet vil kunne renne ut i kjøkkenet. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløpsrør: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i støpejern en brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer.<br /><br />Varmtvann:<br />Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2. Grunnet alder må det påregnes at det kan oppstå behov for utskiftning i nær fremtid, men når det vil være behov for dette kan ikke fastslås.<br /><br />Utstyr for sanitærinstallasjoner:<br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.<br /><br />Ventilasjon:<br />Funksjon på ventilator i kjøkken i hoveddel og utleiedel 1, samt elektrisk avtrekksvifte i bad i utleiedel 2 er undersøkt, og er vurdert tilfredstillende. Funksjon på oppdriftsventilasjon er undersøkt, og er vurdert ikke tilfredsstillende. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Det er kun kullfilterventilator og ikke eget avtrekk i kjøkken i utleiedel 2. Det mangler luftespalte under dør til bad og vaskerom i 1. etasje, samt bad i utleiedel 2, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon. Det er montert friskluftsventil på yttervegg i bad i utleiedel 1. Det skal ikke være montert ventil på yttervegg i våtrom, da dette endrer prinsipper om luftsirkulasjon i boligen, med friskluft inn i oppholdsrom og avtrekk fra kjøkken og våtrom. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Det anbefales tiltak på nevnte avvik for å bedre luftsirkulasjonen i boligen. <br /><br />Elektrisk anlegg:<br />Det er noe mangelfull merking og beskrivelse av kurser i sikringsskapet. Kabelinnføringer i sikringsskapet er ikke tilstrekkelig tettet, i forbindelse med brannsikring. Kabling i sikringsskapet fremstår som uryddig og ufagmessig. Det er enkelte løse koblinger/sukkerbiter i sikringsskapet. Det mangler deksel på enkelte koblingsbokser o.l. Det er enkelte løse stikkontakter/brytere og ledninger. Det er iht. NEK 400(2010) krav om komfyrvakt i kjøkken ved elektrisk anlegg nyere enn 2010. Kjøkkenet er fra 2015, og det er ikke kjent om det ble utført arbeider på det elektriske anlegget i den sammenheng. I dette tilfellet er det ikke etablert komfyrvakt i kjøkkenet. Komfyrvakt bør monteres. For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis TG 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige<br />kontrollene for å sikre eget arbeid. Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av nevnte forhold og alder i forhold til forventet levetid. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el-takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.<br /><br />Elektrisk oppvarming:<br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Gulvvarmen er ikke funksjonstestet under befaringen.<br /><br />Etasjeskiller:<br />Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom: Stuer og kjøkken i 1. etasje, samt innredet rom i loft. 1. etasje og loft: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 10-15 mm i stuer og loft. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i stuer og loft. Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m, og<br />mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde i kjøkken. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm<br />på 2 meter og skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde til TG 2. Gulvene kan ha merkbar skjevhet. <br /><br />Trapper:<br />Loftstrapp er noe brattere enn anbefalt. Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfellet er det kun håndløper på en av sidene i loftstrapp. For å hindre at barn kan krype gjennom skal åpninger i rekkverk og mellom trinn være maks 0,10 m. Kravet gjelder opptil 0,25 m under toppen av rekkverket. I dette tilfellet er åpninger noe store i rekkverkene, samt mellom trinn i trapp til loft. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og normal bruksslitasje.<br /><br />Kjøkkeninnredning:<br />Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Kjøkkeninnredningene er av ukjent alder, men fremstår som noe eldre. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje. <br /><br />Overflater på innvendige gulv:<br />Gulvene bærer generelt preg av alder og slitasje. Det er noe sprekkdannelser i skjøter o.l., og noe svelling/fuktskader. Garasjegulv har noe skjevheter og vesentlige sprekkdannelser, som kan være ett tegn på setninger i grunn. Det er funnet bom under fliser og flere løse fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis/fug i nevnte område. Ett område i kjøkken har flere sprekte fliser på rad. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og slitasje. <br /><br />Overflater på innvendige vegger:<br />TG 2 er gitt på grunn av alder, slitasje og noe fuktmerker i garasje.<br /><br />Overflater på innvendig himling:<br />Isolasjon i himling i garasje er stedvis noe løs og er delvis manglende. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og slitasje.<br /><br />Diverse utstyr og bygningsdeler - Fast inventar: <br />Delvis åpent garderobeskap i ett soverom mangler to dører. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.<br /><br />Overflater på innvendige gulv   Bad, Underetasje: (Rommet er ikke godkjent som bad men stue og med dette varig opphold)<br />Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og er vurdert tilfredsstillende. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. Gulvet bærer noe preg av alder og slitasje. Det er noe misfarging og rissdannelser i flisfuger.<br />Det er funnet bom under flere fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flisfuger. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes. <br /><br />Overflater på innvendige vegger   Bad, Underetasje (Rommet er ikke godkjent for varig opphold): <br />Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.<br />Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. Veggene bærer noe preg av alder og slitasje. Det er noe bom bak enkelte fliser, samt noe misfarging og rissdannelser i flisfuger. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes.<br /><br />Fast inventar   Bad, Underetasje:<br />TG 2 er gitt på grunn av noe fuktskader/svelling, alder og normal bruksslitasje. <br /><br />Utstyr for sanitærinstallasjoner   Bad, Underetasje:<br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. <br /><br />Overflater på innvendig himling   Bad (Utleiedel 1), Underetasje (Utleiedel er ikke godkjent)<br />TG 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater. <br /><br />Utstyr for sanitærinstallasjoner   Bad (Utleiedel 1), Underetasje (Utleiedel ikke gokjent)<br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.<br /><br />Overflater på innvendige gulv   Bad (Utleiedel 2), Underetasje (Utleiedel ikke godkjent)<br />Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og er vurdert ikke tilfredsstillende. Gulvet er for det meste tilnærmet flatt, og har partier med noe motfall, dette medfører risiko for vannansamling. Sluk bør monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er høyde tilnærmet lik, som gir risiko for at overflatevann kan renne ut av badet. Gulvet bærer noe preg av alder og slitasje. <br />Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.<br />Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes.<br /><br />Fast inventar   Bad (Utleiedel 2), Underetasje (utleiedel ikke godkjent) <br />TG 2 er gitt på grunn av noe fuktskader/svelling, alder og normal bruksslitasje. <br /><br />Utstyr for sanitærinstallasjoner   Bad (Utleiedel 2), Underetasje (Utleiedel ikke godkjent) <br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.<br /><br />Overflater på innvendige gulv   Bad med badstue, 1. etasje<br />Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og er vurdert ikke tilfredsstillende. Gulvet er for det meste tilnærmet flatt, med kun noe fall ved dusj, dette medfører risiko for vannansamling. Sluk bør monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er<br />det kun ca. 10 mm, som gir risiko for at overflatevann kan renne ut av badet. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. Det er noe misfarging og rissdannelser i flisfuger. Det er funnet bom under enkelte fliser i bad og flere fliser i badstue. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.<br />Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes.<br /><br />Overflater på innvendige vegger   Bad med badstue, 1. etasje<br />Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.<br />Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. Veggene bærer noe preg av alder og slitasje. Det er noe bom bak enkelte fliser, samt noe misfarging og rissdannelser i flisfuger. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes. <br /><br />Utstyr for sanitærinstallasjoner   Bad med badstue, 1. etasje<br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. <br /><br />Overflater på innvendige vegger   Vaskerom, 1. etasje<br />Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.<br />TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. <br /><br />Fast inventar, generelt   Vaskerom, 1. etasje<br />TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.<br /><br />Utstyr for sanitærinstallasjoner   Vaskerom, 1. etasje<br />TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.<br /><br />Takstmannens vurdering ved TG3: <br />Drenering: <br />Det er manglende topplist på utsiden av grunnmuren langs terreng. Det er et krav at det monteres topplist på grunnmursplasten jevnt med terreng. Dette er for å hindre at vann og jordmasser trenger inn inn bak grunnmursplasten. Det bør påses at topplist er montert.<br />Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner. Fuktindikator er anvendt på gulv- og veggoverflater i underetasje. Det er påvist<br />indikasjoner på fukt flere steder, forholdet er ikke uvanlig i eldre boliger. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. Det ble målt fukt utover normale verdier ved hulltaking. Dette indikerer at eventuell drenering ikke har tilstrekkelig funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdet må sees i sammenheng med &#34;Rom under terreng&#34;. Kostnadsestimatet omfatter utbedring av drenering mot grunnmur på begge yttervegger som ligger helt eller delvis under terreng. Kostnadsestimatet omfatter ikke kostnader tilknyttet utbedring av terrasser o.l. i forbindelse med dette, og<br />merkostnad må derfor påregnes. <br /><br />Støttemurer og andre murer: <br />Støttemuren har store skjevheter og noe sprekkdannelser, og har symptomer på høyt jordtrykk fra terreng. Jordtrykk vil kunne trykke muren utover som på sikt kan medføre kollaps. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Kostnadsestimatet omfatter tiltak for å minske jordtrykket mot muren, ved at terreng mot muren graves opp og erstattes med lette fyllmasser, samt avretting av muren. Grunnet type mur bør det påregnes noe merkostnader da muren kan ha skader eller få skader ved graving og avretting.<br /><br />Balkonger, terrasser, ol.: <br />Terrassen bærer preg av alder, slitasje og etterhengende vedlikehold. Det er noe skjevheter i terrassen og noe sprekkdannelser i terrassebord. Flere terrassebord har råteskader, og har behov for utskiftning. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Kostnadsestimatene omfatter utskiftning av råteskadet treverk. <br /><br />Rekkverk og annen fallsikring: <br />Under verandaen er det åpent fra terrassen, og det er ikke montert fallsikring. Rekkverkshøyden fraviker fra gjeldende forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv. Rekkverk er meget løst og bevegelig, og har behov for ny innfesting/avstiving. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdene gir noe økt risiko for fall med personskader. Kostnadsestimatene omfatter utbedring av løst rekkverk og etablering av nytt rekkverk i åpning mellom terrasse og veranda. <br /><br />Rom under terreng: <br />Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Hulltaking er utført i utleiedel 1. Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på veggens utlekting (bunnsvill) under befaringen, og det ble påvist fukt utover normale verdier. Det ble målt 20,5 % i veggens bunnsvill. Fuktinnhold i treverk fra 20% og høyere gir stor risiko for utvikling av sopp og råte i konstruksjonen. Prøvetaking bør utføres for å utelukke muggsopp o.l. som kan utgjøre risiko for inneklima og konstruksjonen. Årsak til målt fukt kan være kapillært oppsug i grunnmur og/eller nedsatt funksjon på utvendig drenering/fuktsikring. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdet må sees i sammenheng med &#34;Drenering&#34;. Kostnadsestimatet omfatter kun videre undersøkelser og mulig fjerning av treverk (organisk materiale) mot yttervegger under terreng. Kostnadsestimatet omfatter ikke kostnader tilknyttet nye veggoverflater, innredning o.l. i forbindelse med dette, og merkostnad må derfor påregnes. <br /><br />Trapper: <br />Enkelte bord i trapp mellom terrasse og nedre del av tomten har råteskader og ett bord har kollapset som følge av råte. Det er ikke etablert rekkverk eller håndløpere i trappene, som gir økt risiko for fall med personskader. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold.<br />Kostnadsestimatet omfatter utskfitning av råteskadet treverk, etablering av rekkverk mot terreng der dette er påkrevd (&gt;0,5 m til underliggende terreng), og etablering av håndløpere. <br /><br />Overflater på innvendige gulv   Bad (Utleiedel 1), Underetasje:<br />Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og er vurdert ikke tilfredsstillende. Gulvet er for det meste tilnærmet flatt, og har partier med noe motfall, dette medfører risiko for vannansamling. Sluk bør monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er høyde tilnærmet lik, som gir risiko for at overflatevann kan renne ut av badet. Gulvet er sannsynligvis uten vanntett sjikt. Dette er ikke mulig å konstatere under befaringen, men grunnet utforming er det sannsynlig at dette ikke er etablert. Dette gir høy risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Gulvkonstruksjonen, sluk og eventuelt vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. Gulvet bærer noe preg av alder og slitasje. Det er noe misfarging og rissdannelser i flisfuger. Det er funnet bom under flere fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flisfuger. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes. Kostnadsestimatet omfatter kun rehabilitering av gulvet.<br /><br />Overflater på innvendige vegger   Bad (Utleiedel 1), Underetasje<br />Veggene bærer noe preg av alder og slitasje. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. I dette tilfellet er det<br />ikke etablert vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes. Kostnadsestimatet omfatter kun rehabilitering av veggene<br /><br />Overflater på innvendige vegger   Bad (Utleiedel 2), Underetasje<br />Veggene bærer noe preg av alder og slitasje. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. I dette tilfellet er det<br />ikke etablert vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er montert dusjkabinett som begrenser fuktpåkjenning på konstruksjonen. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Dersom dusjkabinett skal fjernes må rehabilitering påregnes. Kostnadsestimatet omfatter kun rehabilitering av veggene. <br /><br />Overflater på innvendige gulv   Vaskerom, 1. etasje<br />Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og er vurdert ikke tilfredsstillende. Det er registrert motfall på deler av gulvet, dette medfører risiko for vannansamling. Sluk bør monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er det kun ca. 10 mm, som gir risiko for at overflatevann kan renne ut av vaskerommet. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er noe misfarging og rissdannelser i flisfuger, samt flere sprekte og løse fliser. Det er funnet bom under flere fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det<br />registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flisfuger. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Rehabilitering må påregnes. Kostnadsestimatet omfatter kun rehabilitering av gulvet.<br /><br />Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for nærmere informasjon om tilstandsgrad og standard."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Eiendommen er en del av Øvre Nes Vel, og har rett til å leie båtplass i Øvre Nes Båtforening som medlem, samt ha tilgang til badebrygger og privat strand. Medlemskontingent pr. 2025 er kr. 550,-. <br /><br />Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /><br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Nordvik visningsskilt ved fellesvisniger. Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Overtakelse skjer etter avtale med selger.<br /><br />Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Utleiedel 2 er byggemeldt som stue og oppfyller krav til varig opphold, men er ikke byggemeldt som innredet hybel. Utleiedel 1 som i dag benyttes, er ikke godkjent for varig opphold. Boligen har dermed ingen godkjent separat utleiedel, men hybel 2 oppfyller krav til varig opphold. Det vil være kjøpers ansvar og risiko å få dette godkjent hos kommunen slik det står i dag om det er ønskelig. Rommet som i dag benyttes som hybel 2 er byggemeldt som stue og oppfyller da krav til varig opphold.<br /><br />Rom kan bare leies ut til den bruk de er godkjent for. Rom som ikke er godkjent for varig opphold, men leies ut som rom til varig opphold, kan ikke lovlig leies ut uten godkjent bruksendring fra kommunen.<br /> <br />Selger har ikke søkt om bruksendring og bærer ingen risiko/ansvar for at slik godkjennelse gis. <br /><br />Se punktet under &#34;ferdigattest&#34; for nærmere informasjon om utleiedelene som ikke er godkjent."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven. "
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Generelle bestemmelser<br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /> <br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /> <br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.<br /> <br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;.  Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /> <br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon<br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.<br /> <br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.<br /> <br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsregelverk",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. <br /><br />Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.<br /><br />Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.<br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. <br /><br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. <br /><br />Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. <br /><br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. <br /><br />Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. <br /><br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Tobias Due"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "14.258213",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "<b>Dette er en god mulighet til å sikre seg en innholdsrik enebolig, i et svært ettertraktet og barnevennlig område på Nesbru. Boligen har mye potensiale stuen i underetasje er innredet til hybler, dog. ikke omsøkt (godkjent til varig opphold). Her har du muligheten til å bo i et veletablert, fredelig, rolig og trygt villaområde med kort gangavstand til sjøen. Området byr på flere barnehager, skoler og butikker. Her kan du skape din drømmebolig!<br /><br /><ul><li>Dobbelgarasje<br /></li><li>Ny taktekking 2021<br /></li><li>Turmuligheter langs kyststien <br /></li><li>Attraktivt og familievennlig område <br /></li><li>Nærhet til buss som går til Oslo og Asker<br /></li><li>Moderniseringsbehov med mye potensiale<br /></li><li>Naturskjønne omgivelser med nærhet til sjøen <br /></li><li>Rett til leie av båtplass, samt tilgang til privat strand via velforeningen</li></ul></b>"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "14-0367/25",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNOP&Estateid=12bae686-f3bf-4bb2-a6d0-bddaf650ca04",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Mellom-Nes",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.nordvikbolig.no/boliger/12bae686-f3bf-4bb2-a6d0-bddaf650ca04/visning?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_visningspåmelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSNOP/12bae686-f3bf-4bb2-a6d0-bddaf650ca04/",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/12bae686-f3bf-4bb2-a6d0-bddaf650ca04/salgsoppgave?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "<b>Dette er en god mulighet til å sikre seg en innholdsrik enebolig, i et svært ettertraktet og barnevennlig område på Nesbru. Boligen har mye potensiale stuen i underetasje er innredet til hybler, dog. ikke omsøkt (godkjent til varig opphold). Her har du muligheten til å bo i et veletablert, fredelig, rolig og trygt villaområde med kort gangavstand til sjøen. Området byr på flere barnehager, skoler og butikker. Her kan du skape din drømmebolig!<br /><br /><ul><li>Dobbelgarasje<br /></li><li>Ny taktekking 2021<br /></li><li>Turmuligheter langs kyststien <br /></li><li>Attraktivt og familievennlig område <br /></li><li>Nærhet til buss som går til Oslo og Asker<br /></li><li>Moderniseringsbehov med mye potensiale<br /></li><li>Naturskjønne omgivelser med nærhet til sjøen <br /></li><li>Rett til leie av båtplass, samt tilgang til privat strand via velforeningen</li></ul></b>",
    "prospectusView": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/12bae686-f3bf-4bb2-a6d0-bddaf650ca04?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/12bae686-f3bf-4bb2-a6d0-bddaf650ca04?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "constructionYear": 1986,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 420320816,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-30T21:27+02:00",
    "ownerId": 10369788,
    "version": "30.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-30T21:27:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-30T21:28:03.880151581+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:10369788",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.7"
  }
}