Salamandergården - unik hel bygård fra 1764 midt i Gamlebyen, med privat bakgårdshage og egen parkering.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 347,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 328,
      "usableAreaE": 33,
      "usableAreaI": 295,
      "descriptionUnsafe": "<b>BRA-i:</b><br />3. etasje: 69  kvm - Råloft <br />2. etasje: 115  kvm - Gang, to soverom, stuer, kjøkken og bad med wc-rom<br />1. etasje: 111  kvm - Hall, gang, soverom, bad/vaskerom og stuer<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 33  kvm - Uthus<br />"
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 11224840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1301586,
      "estateTax": 9302,
      "suggestion": 10950000,
      "salesCostSum": 274840,
      "municipalFees": 31386,
      "salesCostIncludesUnsafe": "10 950 000,- (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger:<br />273 750,- (Dokumentavgift)<br />545,- (Tinglyst pantedokument)<br />545,- (Tinglyst skjøte)<br />19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />275 130,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke))<br />294 830,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br />11 225 130,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke))<br />11 244 830,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br /> <br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br /> "
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Salamandergården - unik hel bygård fra 1764 midt i Gamlebyen, med privat bakgårdshage og egen parkering.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "908 38 822"
      },
      {
        "mobile": "948 72 136"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.2043,
        "lng": 10.955,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.2043&lng=10.955&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1632",
      "postalName": "Gamle Fredrikstad",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Færgeportgaten 79"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Dersom ingen er påmeldt innen kl. 18:00 dagen før annonsert visning, vil visningen bli avlyst. Ta kontakt for å avtale en privat visning."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 302,
        "titleNumber": 86,
        "municipalityNumber": 3107
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Salamandergården fra 1764 går over tre etasjer. Bak porten ligger en privat, skjermet bakgårdshage med romslig uthus, særpreget trappehus og egen parkering   en sjelden kombinasjon i Gamlebyen.<br /><br />Eiendommen ligger få meter fra elven og parklandskap, midt i Gamlebyen med kafeer, restauranter og kulturtilbud året rundt. Fergeleiet like ved gir forbindelse til Cicignon, jernbanestasjonen og sentrum, og det er kort vei til flere skoler, blant annet CIS.<br /><br />Boligen har store rom, dype vindusnisjer og fleksibel planløsning. Huset er oppført i tegl, med vegger opptil ca. 70 cm tykke. Hovedetasjene har rom for soverom, kontor, familierom eller stuer. Boligen brukes som én enebolig, men er seksjonert med separate tekniske installasjoner, som gir mulighet for annen disponering senere."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Her trår du inn i historien. Etter 200 år er boligen bemerkelsesverdig velholdt og den klassiske stilen blitt godt bevart. Oppe på loftet finner du gulv og bjelker helt tilbake til 1764, mens i første og andre etasje har mye blitt renovert gjennom årene, med respekt for stilepoken. Store deler av første og andre etasje har blitt omhyggelig avrettet og belagt med et bredt, nydelig tregulv fra Dinesen.<br />De gamle fyllingsdørene har gamle håndtak og brede karmer. Veggene veksler mellom trepanel og slettmalte flater, og hist og her ser vi innslag av lav brystning. De brede profilerte taklistene mykner overgangen mellom himling og vegg, slik det skulle være på 1800-tallet. Noen tak bærer hvitmalt panel, mens andre er slette og dekorert med stukkatur og rosetter. Vinduenes slanke proporsjoner utgjør en viktig del av det klassiske uttrykket. De er koblede og holder temmelig godt på varmen.<br /><br />Salamandergården var opprinnelig en tomannsbolig, men nåværende eier har igangsatt arbeider for å samle den til en boenhet. Dette omfatter et nytt kjøkken og bad i første etasje, og soverom i andre etasje. Mye er gjort, for eksempel badet har kommet langt i flisleggingen, men det gjenstår litt arbeid for en ny eier. Samtidig er dette en mulighet til å sette sitt preg på endringene, og velge graden av modernisering.<br />De to hovedetasjene er svært romslige, med plass til en stor familie. Oppe på loftet løfter taket seg 4,3 meter på det høyeste og kan fungere både som boområde eller sitt helt eget atelier hjemme. Ute finner du uthuset som også kan benyttes til verksted. I tillegg til lagring. <br /><br />Oppvarming er noe man tenker på, når man tar over en bolig fra 1700-tallet. I første etasje har baderomsgulvet varmekabler, men disse er ennå ikke tilkoblet. I første etasje er det montert luft til luft varmepumpe som gir en god grunnvarme. Det fins også en peisovn her. I andre etasje derimot står en vakker, gammel kakkelovn som de fleste vil misunne.<br /><br />I andre etasje finner du et bad av eldre dato med gulvbelegg, synlig varmtvannsbereder, strålelampe og dusjkabinett. Selv om det er funksjonelt, stiller dette rommet som kandidat for oppgradering. Kjøkkeninnredningen av heltre stammer fra 80-90-tallet. Det har en enkel og fin innredning, men mangler avtrekk. Så det finnes altså en liste med viktige og mindre viktige gjøremål. Det som imidlertid er sikkert, er at dette er en unik bolig med en unik historie. Du flytter ikke til Gamlebyen uten å brette opp ermene, men det du får tilbake er uvurderlig."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Gamlebyen i Fredrikstad regnes som Nord-Europas best bevarte festningsby, og eiendommen ligger midt i denne, innenfor et festningsverk fra 1660-tallet omkranset av vollgraver, ærverdige gamle løvtrær og utenfor - åpne gressletter. Gamlebyen er en populær turistattraksjon sommerstid, men her lever innbyggerne godt hele året. Det er kafeer, restauranter, frisør, klesbutikker, en møbelbutikk, gallerier, kunsthåndverk og småbutikker. Ikke minst hersker det en egen atmosfære i Gamlebyen, som både turister og fastboende setter pris på. I det daglige er dette et praktisk sted å bo med svært kort vei til barnehager, skoler, golfbane og matbutikker. Når du vil til sentrum rusler du ned til fergeleiet og tar Gamlebyfergen over elva. Den er gratis og går ofte. Deretter kommer du rask inn til sentrum på sykkel eller til fots. I sentrum finner du det du kan forvente i en av Norges største byer - butikker, spennende restauranter, kino, bibliotek og togstasjon med mer. Men tilknytningen til sjøen og Hvaler er verdt å trekke frem. Folk er glade i båtene sine, og mange Gamlebybeboerne har bryggeplass langs elvesiden - få meter fra egen bolig. De eier selvfølgelig for det meste snekker og seilbåter, for å bo i en historisk perle forplikter på mange måter."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "I den gaten som peker ned mot Færgeporten og gratisfergene står Færgeportgaten 79 - en praktfull, autentisk bygård som strekker seg over to etasjer. Den ble bygget etter bybrannen i 1764 og har fått har tilnavnet  Salamandergården . Navnet stammer fra myten om at salamandere kan beskytte mot brann, og det henger faktisk en salamander i bronse på ytterdøren. Dette er antagelig Gamlebyens eldste privateide bygård. Første eier Gjermund Bruun kom uten eiendeler til Gamlebyen, men slo seg opp og ble borgermesterens rådgiver. <br /><br />Ni store vinduer pryder den nesten symmetriske langsiden ut mot gaten. Vinduskarmene er grønne lik som ytterdøren som har et dekorativt vindu over seg. Hele fasaden er kledd i rød teglstein - et påbud i sin tid fra kongen, om å benytte brannsikre materialer. Teglsteinens alder røpes av en nydelig variasjon i form og farge. Taket er kledd i tegl, og vi ser et oppløft med et lite vindu. Oppe på loftet var det tidligere salmaker- og skredderverksted. Taksteinene er gamle, men de ble lagt på 80-tallet med skikkelige sutakplater under, og skulle være i god stand. <br />Gamlebyens skjulte bakgårder er berømte. Når du går gatelangs får du glimt inn i enkelte av dem, men når du ser bybilder ovenfra, forstår du at de er mange og store. Her møter du en grønnmalt port, som ved siden av å fungere som port også har en dør inn. Bakgården rommer en nydelig hage som rammes inn av et høyt gjerde, slik at man sitter fint og skjermet på gressplen omgitt av busker og trær. I ytterkant finner vi et gammelt uthus, som har store muligheter. Fra hagen går et trappetårn opp til de to etasjene, femkantet og sjarmerende.<br />Få endringer har blitt gjort her. I 1935 fjernet man en ekstra ytterdør og la til to vinduer. Taket ble tekket på 80-tallet. I 1991 prøvde man seg ved å male karmer og dør i uortodokse farger, men året etter fikk man pålegg fra bygningsvesenet om å endre tilbake til godkjente farger. Dette oppsynet kan vi takke for at Gamlebyen og Salamandergården er så autentiske i dag.<br /><br />Usikre grenser: Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er parkering i bakgården, inn mot bygningen. I tillegg er det gateparkering i området etter gjeldende bestemmelser."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen har følgende oppvarmingskilder: <br />- 1.etg: Luft til luft varmepumpe, peis/ildsted (se side 15, pipe/ildsteder) og varmekabler på bad/vaskerom (ikke tilkoblet)<br />- 2.etg: Panelovner, strålelampe på bad og peis/ildsted (se side 15, pipe/ildsteder)<br />- Loft: Ingen varmekilder <br /> <br />Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen."
      },
      {
        "heading": "Regulerings og arealplaner",
        "textUnsafe": "Eiendommen omfattes av kommuneplan for Fredrikstad 2023-2035, vedtatt 15.06.2023, med arealformål sentrumsformål. Det gjelder hensynssoner for ras- og skredfare, friluftsliv, landskap, kulturmiljø samt krav om felles planlegging. Området er i tillegg regulert gjennom reguleringsplan 420 Gamlebyen, vedtatt 29.01.1998, med formål annet kombinert formål. Det pågår arbeid med ny områderegulering for Gamlebyen, Kongsten og Hagebyen (plan 1116), varslet igangsatt 16.03.2022."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til din boligs beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Formuesverdien er en prosentandeldel av denne boligverdien.<br /> <br />For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider. <br />"
      },
      {
        "heading": "Heftelser / servitutter",
        "textUnsafe": "På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:<br /><br />3107/302/86:<br />25.04.1949 - Dokumentnr: 527 - Opprettelse av matrikkelenheten<br />OPPRETTELSE - FRADELT FRA UKJENT HOVEDBRUK.  <br /><br />01.01.2020 - Dokumentnr: 1286354 - Omnummerering ved kommuneendring<br />Tidligere: Knr:0106 Gnr:302 Bnr:86 <br /><br />01.01.2024 - Dokumentnr: 808175 - Omnummerering ved kommuneendring<br />Tidligere: Knr:3004 Gnr:302 Bnr:86"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest / brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger verken ferdigattest, ekspedisjonsdokument eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det betyr at det ikke foreligger dokumentasjon på boligen lovlig kan tas i bruk. Boligen er oppført før 1998, det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998.<br /> <br />Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige.<br /><br /><br />Bygningssakkyndig opplyser følgende om lovligheter/endringer:<br /><br />-Det foreligger eldre tegninger for fasader, datert 1935. Disse samsvarer ikke med dagens bruk, tilbygg mot øst ble revet i senere tid<br />-Det foreligger nyere plantegninger for boligen som er datert 1992, disse tegningene samsvarer ikke med dagens bruk, se under:<br />-Boligen er opprinnelig registrert som en tomannsbolig, nåværende eier har endret romløsning i 1.etasje, hvor det var planlagt nytt kjøkken og bad som ikke er ferdigstilt. Det er satt opp vegg mellom opprinnelig kjøkken og det som antas å har vært gang/trapperom. Badet er i dag utvidet og opprinnelig gang/trapperom er en del av bad/vaskerom<br />-Vegg mellom 2 opprinnelig soverom i 1.etasje er også fjernet, slik at rommet fremstår som ett stort rom<br />-Det finnes ingen plantegning som kan verifisere at dagens bruk av loftetasjen er i tråd med gitt tillatelse fra kommunen. Nåværende eier har påbegynt arbeider ved å innrede loftetasjen. Dette er endringer som kan være søknadspliktig og det anbefales ytterligere undersøkelser med kommunen, og det må kunne forventes kostnader i forbindelse søknad om bruksendring<br />-Innvendige trapper mellom etasjer er ikke forskriftsmessig utformet. Det mangler tilstrekkelig med håndrekker på begge sider av trappeløp, samt rekkverkshøyde er under 0,9 meter <br /><br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: <br /> <br />Bygningssakkyndig opplyser følgende om byggemåte:<br /><br />Bygningsmassen er oppført på stedlige masser av jord og leiregrunn fra opprinnelig byggeår. Grunnmur antas å være av naturstein og tegl. Gulv mot grunn antas å være gravd opp og støpt i senere tid. Drenering er naturlig fra byggeår og takvann er ledet via taknedløp mot eget avløpssystem, ukjent tilstand. Yttervegger er oppført med eldre bindingsverk i tre som er fylt med teglstein med spekket fug, yttervegg mot bakgård er pusset og malt med kalk, trappetårn i bakgård med bindingsverk og trekledning, ukjent alder. Innvendig er yttervegger påforet i senere tid med dels skjult el-anlegg og trepanel, platekledning og tapet. Evt. mengde isolasjon i påforing er ukjent og kan ikke verifiseres uten fysiske inngrep. Koblete vinduer i tre som er sidehengslet med midtgående sprosser og vinduer på loft med enkelt glass. Vinduer er av eldre dato, samt eldre malt ytterdør. Nyere balkongdør mot trappetårn med 3-lags glass.<br /><br />Saltakkonstruksjon oppført med plassbygde sperrer i tre. Takets oppbygning er ukjent, men antas å være oppført med originalt bordtak med under- og påliggere, nyere taktekking med sutaksplater, opplekting og eldre teglstein. Fra tidligere salgsoppgave opplyses det om at taket ble dels oppgradert på tidlig 1980-tallet, teglstein er av eldre årstall. Trappetårnet er tekket med takpapp. Opprinnelig råloft som er påbegynt innredet i senere tid. I tak er det synlige takbjelker hvor det er etterisolert imellom og plateslått med gips, samt vegger. Gulvet er opprinnelig fra byggeår med dels nyere isolasjon og eldre sagflis/masser fra byggetiden. Loftet har tilkomst via trapp fra 2.etasje. <br /><br />Bygningssakkyndig opplyser følgende om lovligheter/endringer:<br /><br />-Det foreligger eldre tegninger for fasader, datert 1935. Disse samsvarer ikke med dagens bruk, tilbygg mot øst ble revet i senere tid<br />-Det foreligger nyere plantegninger for boligen som er datert 1992, disse tegningene samsvarer ikke med dagens bruk, se under:<br />-Boligen er opprinnelig registrert som en tomannsbolig, nåværende eier har endret romløsning i 1.etasje, hvor det var planlagt nytt kjøkken og bad som ikke er ferdigstilt. Det er satt opp vegg mellom opprinnelig kjøkken og det som antas å har vært gang/trapperom. Badet er i dag utvidet og opprinnelig gang/trapperom er en del av bad/vaskerom<br />-Vegg mellom 2 opprinnelig soverom i 1.etasje er også fjernet, slik at rommet fremstår som ett stort rom<br />-Det finnes ingen plantegning som kan verifisere at dagens bruk av loftetasjen er i tråd med gitt tillatelse fra kommunen. Nåværende eier har påbegynt arbeider ved å innrede loftetasjen. Dette er endringer som kan være søknadspliktig og det anbefales ytterligere undersøkelser med kommunen, og det må kunne forventes kostnader i forbindelse søknad om bruksendring<br />-Innvendige trapper mellom etasjer er ikke forskriftsmessig utformet. Det mangler tilstrekkelig med håndrekker på begge sider av trappeløp, samt rekkverkshøyde er under 0,9 meter <br /> <br />Bygningsdeler som har fått TG2:<br />1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet<br />-Drenering langs grunnmur består av naturlige oppfylte masser, erfaringsmessig kan drenering med denne alder ha nedsatt funksjon. Boligen har forøvrig ikke tilknyttet rom/kjeller som ligger under terreng<br />-Grunnmuren er fra byggeår og boligen bærer preg av å ha vært utsatt for setninger gjennom årene etter opprinnelig byggeår. Deler av 1 og 2 etasje har blitt avrettet i senere tid og loftetasjen viser tegn til større skjevheter<br /><br />1.3 Terrengforhold<br />-Relativt flatt terreng rundt boligen med manglende anbefalt helning. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Tilstrekkelig bortledning av overvann/regnvann vil kunne i dette tilfellet vil kunne være utfordrende å få til, grunnet boligens plassering mot offentlig vei<br /><br />2.1 Yttervegger<br />-Eldre trekledning rundt trappetårn med dels slitasje og fuktskader, vedlikehold må kunne forventes i tiden fremover<br />-Utvending omramming er utført etter eldre byggeskikk som var vanlig ved oppføringsåret, men ikke iht dagens krav. En slik løsning er ikke 100 prosent vanntett og det er synlig tegn til at vann trenger inn over enkelte vinduer<br />-Konstruksjonen er oppført etter eldre byggemåte som avviker fra dagens standard til isolasjonsmengde og tetthet. Slike konstruksjoner vil kunne gi mer varmetap og kreve mer energi ved oppvarming<br /><br />4.1 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak<br />-Tilstrekkelig ventilering av konstruksjonen kan ikke konstateres. Konstruksjonen er fra oppføringsåret og oppført etter eldre byggemåte, som avviker fra dagens krav til dimensjonering, ventilering og tetthet. Dette innebærer økt risiko for trekk, varmetap og fuktproblemer, samt at konstruksjonen generelt vil være mer sårbar for slitasje og skader over tid<br /><br />4.2 Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)<br />-Det registreres eldre fuktskjolder i deler av undertaket i trappetårn, årsak er ukjent. Fuktskjolder kan komme av utette løsninger knyttet til tekkingen på overside<br />-Under, langs gesimskasser (takutstikk) registreres det fuktskjolder i trepanel, dette er kun observert fra bakkenivå og årsak/tilstand kan ikke verifiseres. Det anbefales at yttertekking og detaljer undersøkes under sikkerhetsforsvarlig forhold, med bistand fra fagkyndig personell<br />-Undertak, taktekking og tilhørende deler er av eldre dato, hvor over halvparten av forventet bruks- og levetid er forbigått. Eksakt tidspunkt for omlegging/oppgradering av taktekking er vanskelig å anslå, men vær oppmerksom på at eldre tak kan være en risikokonstruksjon<br /><br />5.1 Loft (konstruksjonsoppbygging)<br />-Tilstrekkelig ventilering av konstruksjonen kan ikke konstateres. Konstruksjonen er fra oppføringsåret og oppført etter eldre byggemåte, som avviker fra dagens krav til dimensjonering, ventilering og tetthet. Dette innebærer økt risiko for trekk, varmetap og fuktproblemer, samt at konstruksjonen generelt vil være mer sårbar for slitasje og skader over tid<br />-Konstruksjonen er oppført etter eldre byggemåte, som fraviker fra dagens krav til isolasjon og tetthet. Det kan oppstå luftlekkasjer mot loft fra varm side, som kan føre til kondensproblemer<br /><br />10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør<br />-Bad/vaskerom i 1.etasje har nyere rør-i-rør system, men er ikke ferdigstilt og det gjenstår en del arbeid som må utføres av fagkyndig rørlegger. Det foreligger heller ingen dokumentasjon for påbegynte arbeider på anlegget. Anlegget bør gås over av fagkyndig personell<br />-Avløpslufting er avsluttet med durgoventil på loft. Avløpslufting skal føres mot det fri, helst over tak med minst samme dimensjon som starten på avløpsrøret. Avløpslufting reduserer lukt fra anlegget og bidrar til at det ikke blir en oppsamling av farlige gasser i avløpsrørene<br />-Eldre vann- og avløpsrør i 2.etasje. Utskiftinger må kunne forventes ved oppussing av rom med vanninstallasjoner. Eldre vannrør som ligger dels lukket i veggkonstruksjoner vil ved evt. lekkasje ikke kunne oppdages tidlig og utbedring i enkelte tilfeller vil kunne kreve destruktive tiltak før den antatte bruks- og levetid er forbigått<br /><br />10.2 Varmtvannsbereder<br />-Eldre beredere vil kunne ha nedsatt funksjon, ved at effekt kan være redusert samt bruke mer energi ved oppvarming. Berederen er modent for utskiftning da forventet bruks- og levetid er forbigått<br /><br />10.4 Varmesentraler<br />-Det er ikke fremvist dokumentasjon for installasjonen eller servicehistorikk. Kontroll av slike anlegg krever<br />spesialkompetanse. Anbefalt service for slike anlegg er minst hvert 2 år, samt regelmessig rens av innvendig filter<br /><br />Bygningsdeler som har fått TG3: <br /><br />3.1 Vinduer og ytterdører<br />-Vinduer er plassert i flukt med yttervegger, som gir økt risiko for vanninntrenging. Det er ikke 100 prosent tett mellom utvendig omramming og karmer, det registreres at vann kommer inn i toppen vinduet mellom det koblete glasset<br />-Det er påvist fuktdannelser på innside av glass og trekarmer, som kan komme av mangelfull ventilering eller utette løsninger/detaljer på utsiden<br />-Over halvparten av forventet bruks- og levetid er forbigått på eldre vinduer. Alder og tilstand tilsier at funksjon vil være svekket over tid, som f.eks låse- og lukkemekanisme og utette pakninger. Utskiftninger må kunne forventes<br />-TG-3 settes på bakgrunn av overnevnte forhold, det må forventes utskiftninger og utbedringer av detaljer knyttet til tetning mellom fasader og vinduer. Estimert er for tiltak gjeldende tetning rundt vinduer, pris kan variere da utette løsninger kan berøre flere bygningsdeler<br />- Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-<br /><br />7.1.1 Bad 2.etg Overflate vegger og himling<br />-Badet har ingen mekanisk avtrekk. Våtrom skal ha mekanisk avtrekk og tilførsel av frisk tilluft for å sikre tilstrekkelig luftutveksling og redusere risiko for fukt- og muggskader. Manglende eller utilstrekkelig ventilasjon kan over tid medføre skade på bygningsdeler og redusert inneklima<br />-Det er ikke etablert tilluft til våtrommet. Dette etableres vanligvis med spalte under dørbladet. Tilluft er avgjørende for god luftutveksling og forebygging av fuktskader, og det anbefales å etablere en løsning for dette<br />-Vegg ved våtsone er ikke behandlet med fuktbestandig materiale, samt at det er montert fotlister på deler av gulv. Uten fuktsikker overflatebehandling kan vann trekke inn i veggmaterialene og gi økt risiko for misfarging, muggvekst og skader på konstruksjonen. Rommet er ikke utformet som et komplett våtrom og må påregnes rehabilitert for å tåle dagens og videre fremtidig bruk<br />-TG-3 settes på bakgrunn av overnevnte forhold, badet er modent for rehabilitering. Punktet må sees i sammenheng med pkt 7.1.2 og 7.1.3<br />-Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-<br /><br />7.1.2 Bad 2.etg Overflate gulv<br />-Det måles noe ujevnt fall på gulv, motfall måles mot dør til gang. Ved manglende fall på gulv vil ikke bruks- og lekkasjevann ledes mot sluk og tilstøtende rom vil være utsatt<br />-Belegg er montert direkte på gulv med merkbare ujevnheter. Ved at belegg er montert på dårlig underlag vil det være større risiko for blæredannelser og at belegget løsner fortere. Det er også benyttet fotlist enkelte steder, som ikke er en vanntett overgang<br />-TG-3 settes på bakgrunn av målt motfall, samt tilstand og utførelse. Våtrommet er modent for rehabilitering. Punktet må sees i sammenheng med pkt 7.1.1 og 7.1.3<br />-Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-<br /><br />7.1.3 Bad 2.etg Membran, tettesjiktet og sluk<br />-Mer enn halvparten av våtrommets forventede levetid er passert. Direkte dusjing og fuktbelastning mot tapet og belegg innebærer risiko, da overflatebeskyttelsen kan være svekket. Dette øker faren for at fukt trenger inn og forårsaker skjulte skader i veggkonstruksjonen. Våtrommet vurderes derfor som modent for oppgradering eller rehabilitering for å sikre tilfredsstillende funksjon fremover<br />-TG-3 settes på bakgrunn av alder, tilstand og utførelse av våtrommet. Badet er modent for rehabilitering. Punktet må sees i sammenheng med pkt 7.2.1 og 7.2.2 Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-<br /><br />8.1 Kjøkken 2.etg Kjøkken 2.etg<br />-Kjøkken har ingen ventilator. Fuktig luft og matos ved matlaging vil ikke trekkes ut mot det fri og reduserer kvaliteten på inneluften. Ventilator må monteres<br />-Det registreres stedvis knirk på gulv, samt oppsprekking av gulvbelegg. Dette kommer som oftest av ujevnt og mangelfullt festet undergulv og slitasje på belegg<br />-Kjøkkenet fremstår funksjonelt, men mangler viktige komponenter og anses som modent for rehabilitering for å tilfredsstille normalt og videre fremtidig bruk<br />-TG-3 er satt på bakgrunn av manglende ventilator. Fuktig luft og matos ved matlaging vil ikke trekkes ut mot det fri og reduserer kvaliteten på inneluften. Ventilator må monteres<br />- Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-<br /><br />10.5 Ventilasjon<br />-Kjøkken har ingen ventilator. Fuktig luft og matos ved matlaging vil ikke trekkes ut mot det fri og reduserer kvaliteten på inneluften. Ventilator må monteres. Også vurdert i pkt 8.1 (kjøkken)<br />-Badet i 2.etasje har ingen mekanisk avtrekk. Våtrom skal ha mekanisk avtrekk og tilførsel av frisk tilluft for å sikre tilstrekkelig luftutveksling og redusere risiko for fukt- og muggskader. Manglende eller utilstrekkelig ventilasjon kan over tid medføre skade på bygningsdeler og redusert inneklima<br />-Det er ikke etablert tilstrekkelig tilluftsventiler i oppholdsrom i boligen. Mangelfull lufttilførsel kan gi redusert luftutskifting, noe som igjen kan føre til dårligere inneklima, økt fuktbelastning og risiko for mugg- eller luktproblemer over tid. For å oppnå et tilfredsstillende inneklima anbefales det å etablere minimum én lufteventil per oppholdsrom<br />-TG-3 settes på bakgrunn av manglende anbefalt ventilering via tilluft i oppholdsrom og avtrekk på våtrom og kjøkken. Tilstrekkelig ventilering og luftutveksling er viktig for å oppnå et godt inneklima<br />- Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-"
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /><br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand."
      },
      {
        "heading": "Offentlig kommunikasjon",
        "textUnsafe": "Fra Gamlebyen er det enkelt å komme seg rundt både i Fredrikstad og til nabobyene. Den populære, gratis byfergen har holdeplass bare noen minutters gange fra eiendommen og tar deg over til sentrum på under to minutter - med hyppige avganger fra tidlig morgen til sen kveld. Nærmeste bussholdeplass ligger også i kort gangavstand og har linjer som knytter Gamlebyen til resten av byen, jernbanestasjonen og nærliggende områder som Kråkerøy, Rolvsøy og Gressvik. Togstasjonen i Fredrikstad nås raskt med buss eller ferge, og herfra går det jevnlige avganger mot blant annet Oslo, Halden og Moss. Beliggenheten gir dermed svært gode pendlermuligheter både med kollektivtransport og med bil via hovedveiene ut av byen."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Overtakelse skjer etter avtale med selger.<br /><br />Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Det er krav om forsvarlige radonnivåer i utleieboliger. Er det ikke gitt opplysninger om at selger har kunnskap om eiendommens randonnivå, vil kjøper overta risikoen for radonnivået i boligen/utleieenheten. For mer informasjon se https://dsa.no/radon"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven. "
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Generelle bestemmelser:<br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /> <br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /> <br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.<br /> <br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;.  Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /> <br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp - definisjon:<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon:<br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ikke-forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.<br /> <br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.<br /> <br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsregelverk",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.<br /> <br />Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.<br /> <br />Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.<br /> <br />Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.<br /> <br />Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. <br /> <br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.<br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold.<br /> <br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.<br /> <br />Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.<br /> <br />Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.<br /> <br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /> <br />Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.<br /> <br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Tonje Aasvangen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "3.252150",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Salamandergården fra 1764 går over tre etasjer. Bak porten ligger en privat, skjermet bakgårdshage med romslig uthus, særpreget trappehus og egen parkering   en sjelden kombinasjon i Gamlebyen.<br /><br />Eiendommen ligger få meter fra elven og parklandskap, midt i Gamlebyen med kafeer, restauranter og kulturtilbud året rundt. Fergeleiet like ved gir forbindelse til Cicignon, jernbanestasjonen og sentrum, og det er kort vei til flere skoler, blant annet CIS.<br /><br />Boligen har store rom, dype vindusnisjer og fleksibel planløsning. Huset er oppført i tegl, med vegger opptil ca. 70 cm tykke. Hovedetasjene har rom for soverom, kontor, familierom eller stuer. Boligen brukes som én enebolig, men er seksjonert med separate tekniske installasjoner, som gir mulighet for annen disponering senere."
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "30-0252/25",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNOP&Estateid=a085dd1e-a198-4cca-a549-7fe78cb410e6",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Gamlebyen",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.nordvikbolig.no/boliger/a085dd1e-a198-4cca-a549-7fe78cb410e6/visning?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_visningspåmelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSNOP/a085dd1e-a198-4cca-a549-7fe78cb410e6/",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/a085dd1e-a198-4cca-a549-7fe78cb410e6/salgsoppgave?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Salamandergården fra 1764 går over tre etasjer. Bak porten ligger en privat, skjermet bakgårdshage med romslig uthus, særpreget trappehus og egen parkering   en sjelden kombinasjon i Gamlebyen.<br /><br />Eiendommen ligger få meter fra elven og parklandskap, midt i Gamlebyen med kafeer, restauranter og kulturtilbud året rundt. Fergeleiet like ved gir forbindelse til Cicignon, jernbanestasjonen og sentrum, og det er kort vei til flere skoler, blant annet CIS.<br /><br />Boligen har store rom, dype vindusnisjer og fleksibel planløsning. Huset er oppført i tegl, med vegger opptil ca. 70 cm tykke. Hovedetasjene har rom for soverom, kontor, familierom eller stuer. Boligen brukes som én enebolig, men er seksjonert med separate tekniske installasjoner, som gir mulighet for annen disponering senere.",
    "prospectusView": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/a085dd1e-a198-4cca-a549-7fe78cb410e6?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/a085dd1e-a198-4cca-a549-7fe78cb410e6?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "constructionYear": 1764,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 432005612,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-22T13:32+02:00",
    "ownerId": 2613706,
    "version": "58.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-22T13:32:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-22T13:33:06.229206165+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:2613706",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}