Klassisk skjærgårdsvilla på Vesterøy med herlig sjøutsikt og strand/båtplasser i gangavstand. God standard og utleiedel.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1084,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 296,
      "openArea": 69,
      "usableAreaI": 296,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 10  kvm Loft<br />1. etasje: 149  kvm Entre, gang, wc-rom, bad, vaskerom, fire soverom, kjøkken og stue<br />Kjeller: 66  kvm Sokkeletasje/bolig: Gang, boder og garasje <br />Kjeller: 71  kvm Sokkeletasje/utleie: Vindfang, gang, to soverom, bod, stue og kjøkken <br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 69  kvm Terrasse<br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 9175130,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1869304,
      "estateTax": 11996,
      "suggestion": 8950000,
      "salesCostSum": 225130,
      "municipalFees": 32428,
      "salesCostIncludesUnsafe": "8 950 000,- (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger:<br />223 750,- (Dokumentavgift)<br />290,- (Pantattest kjøper)<br />545,- (Tinglyst pantedokument)<br />545,- (Tinglyst skjøte)<br />19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />225 130,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke))<br />244 830,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br />9 175 130,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke))<br />9 194 830,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br /> <br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br /> "
    },
    "rooms": 8,
    "title": "Klassisk skjærgårdsvilla på Vesterøy med herlig sjøutsikt og strand/båtplasser i gangavstand. God standard og utleiedel.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "996 16 891"
      }
    ],
    "bedrooms": 6,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.1064,
        "lng": 10.9166,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.1064&lng=10.9166&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1684",
      "postalName": "Vesterøy",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Norderhaug 2"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Påmeldingsfrist: 24 timer før annonsert visning. \n\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter. Meld deg på visning ved å trykke på lenken visningspåmelding."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 53,
        "titleNumber": 205,
        "municipalityNumber": 3110
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "C"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "19 min unna Fredrikstad sentrum, ligger Norderhaug 2 i et høytliggende boligfelt med spredt bebyggelse, på grensen mot Hvalers ville skjærgårdsnatur. Buss går jevnlig til Oslo, og til skoler og barnehager fra holdeplass i gangavstand. Et utvalg av butikker og spisesteder nås også til fots, og litt nedenfor boligen finner du en nabolagsstrand med badebrygge, ballbaner og båtplasser. <br /><br />Den hvitmalte, stolte villaen fra 2006 ligger kun 200 m unna Skjelsbusundet og har dermed strålende sjøutsikt, noe de mange, forseggjorte uteplassene utnytter maksimalt. Boligens rom er lyse og holder god kvalitet i en uanstrengt nyklassisk stil. Her kan en stor familie leve godt. Dessuten fins en velutstyrt utleiedel i underetasjen med egen uteplass og hage, perfekt for sommerturister eller faste leieboere."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Enebolig med utleiedel oppført i 2006 fremstår med standard fra byggeår og det er ikke utført større påkostninger etter byggeår, bortsett <br />fra kjøkken som nylig er pusset opp. <br /><br />Utvendig er det påvist riss og sprekker i grunnmur og utvendig puss, samt manglende anbefalt fall fra grunnmur, noe som kan gi økt <br />fuktbelastning mot konstruksjoner under terreng. Taktekking har mosedannelser og terrasse har slitasje som kommer av bruk og <br />klimapåkjenninger, vedlikehold og utbedringer må kunne forventes. Innvendig er våtrom fra byggeår med registrerte avvik knyttet til <br />fallforhold på bad i 1. etasje, over halvparten av forventet bruks- og levetid er også forbigått. VVS-anlegget har flere avvik, herunder <br />manglende drenering fra rørskap, manglende automatisk lekkasjesikring på nyere kjøkken, utilfredsstillende avløpslufting og eldre <br />varmtvannsbereder i utleiedel med passert anbefalt brukstid. Varmesentralen (bergvarme) er fra byggeår, mangler dokumentert service og <br />det er opplyst at kompressor må byttes. Ventilasjonen vurderes som mangelfull grunnet utilstrekkelig tilluft i oppholdsrom.<br />For å få en helhetsoppfatning av boligen, oppfordres det til å lese hele rapporten av de undersøkelsene og vurderingene som gjennomført <br />av undertegnede.<br /><br />1.ETG<br />Vegger: Slettmalt/tapet og fliser på bad <br />Tak: Slettmalt <br />Gulv: Parkett, fliser i gang og på bad <br />SOKKELETASJE<br />Vegger: Slettmalt og fliser på bad<br />Tak: Slettmalt <br />Gulv: Parkett og fliser på bad"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Å bo på Hvaler så nær sjøen, må utnyttes for hva det er verdt. I det du trår over terskelen og går inn i entreen møter du en bolig som gjør nettopp det. Blikket fanges inn av siktlinjen gjennom entre, gang og stue og ut mot de store vinduene, terrassen og panoramaet bakenfor.<br /><br />Denne boligen har god standard, og vi møter mange kvalitetsløsninger, så som innebygde garderober, gode materialer og fin belysning. Stilmessig oppleves rommene balanserte, klassiske og smakfulle. <br /><br />Kjøkken og stue ligger i vinkel mot hverandre. Stuegulvet har glansfull parkett med vannbåren varme, mens kjøkkenet har store, lune gulvfliser. Den påkostede kjøkkeninnredningen fra Epoq ble montert i senere år. Seksjonene har stilrene, mørkebrune trefrontene og fyller nesten tre lange vegger. Kjøkkenbenken av hvit stein hviler lekkert oppå det hele og fanger inn refleksjonene fra de store vinduene, som lar kokken skue over tretoppene mens det damper i grytene. Rommet er så stort at spisestuen finner god plass her. <br /><br />Inne i dagligstuen sørger en klebersteinsovn med skiferdekorert bakvegg for en god oppvarming. Stuens endevegg består av fire høye vinduer Som bader rommet i utsikt og lys. I påbygget er himlingen åpen og ekstra høy. Halvsirkelvinduet i gavlen titter opp i skyene og sidedørene åpner enda mer opp.<br />Ute på den 69 kvm store terrassen bidrar påbygget i midten til å dele uteplassen inn i to soner. Disse får ekstra hjørner og blir bedre beskyttet mot vind fra ulike retninger   smart. Utsikten er selvfølgelig blendende. Skjelsbusundet ligger tross alt kun 200 meter nedfor boligen.<br /> <br />Badeværelset fra 2006 er ikke seneste mote, men det er klassisk og rent med mørkt på gulvet opp til brystningen, og deretter hvitt. Du merker straks at det er et kvalitetsrom, bygd for å vare. Vaskerommet ligger innenfor kjøkkenet og har en egen praktisk utgangsdør   en løsning barnefamilier verdsetter.<br />Bolig har fire soverom, og tre av dem har utmerkede innebygde garderober. Her er det altså plass til en ganske stor familie.<br /><br />Tar du trappen ned i underetasjen finner du to ganger. Den ene tar deg inn på et svært anvendelig kontor. Den andre leder inn i garasjen. Dette er en utmerket vei inn, når du har parkert bilen. Hele underetasjen har, i likhet med førsteetasje, vannbåren varme.<br /><br />I en adskilt del finner vi en flott 71 kvm stor utleiedel. Denne inkluderer en romslig kombinert stue og kjøkken, to soverom med innebygde garderober, bad med dusj og et eget vaskerom. Standarden er god og leiligheten har dessuten en utmerket markterrasse og en romslig hage utenfor, så den fremstår som et svært tiltalende utleieobjekt, og vil kunne gi gode inntekter   ikke minst som Airbnb om sommeren."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Øykommunen Hvaler består av 833 øyer, holmer og skjær. Vesterøy ligger som nummer to etter Kjøkøy. Du passerer Hvalerporten og Puttesund bru og kjører deretter ut på kanskje den vakreste strekningen i søndre Oslofjord   like over vannoverflaten, fra holme til holme med langstrakt utsikt   og straks er du ute på Vesterøy som er kjent for sitt myke frodige landskap, med svingete veier, eiketrær, koller og kløfter. Her finner du Norderhaug 2, en 19 minutters biltur fra Fredrikstad sentrum. <br /><br />Dette litt høytliggende boligfeltet har utviklet seg fra 2005 og fremover og er et barnevennlig og stille sted med pene hus i åpent landskap, omkranset av furuskog i ytterkanten. Utsikten strekker seg østover mot Skjelsbusundet. 200 m nedenfor boligen finner du en flott nabolagsstrand med badebrygge, lekeplass, fotballbane og sandvolleyballbane i tillegg til båtplasser. Å bo som fastboende her er enkelt og praktisk. Fra boligen er det kort vei for skolebarn å gå til busstoppet som tar dem til Hvaler barne- og ungdomsskole 6,4 km unna. Huser gårdsbarnehage henter og leverer barnehagebarn på nærmeste busstopp etter avtale.<br />Barna som vokser opp her finner mange av aktivitetene sine på Asmaløy der de har kulturskole og Hvalerhallen der du kan trene håndball, innebandy, volleyball og bueskyting. Fotballbanen ligger like ved med kunstgress og eget klubbhus.<br /><br />Innerst i Ødegårdskilen, 650 meter unna, fins det et par spisesteder, dagligvarebutikker og et apotek. Flere av dem er søndagsåpne, og du har en bred sykkelsti hele veien.<br />Med båt har du rask tilgang til det beste av skjærgårdens holmer og øyer, og det anbefales på det varmeste å skaffe seg båt og båtplass. Ellers fins det nok av fine spaserturer på de forskjellige øyene, for eksempel langs Kyststien, der du kan oppleve Hvaler-øyenes unike natur."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Veien bukter seg oppover i høyden, og her finner du Norderhaug 2, en hvitmalt villa som troner stolt og symmetrisk i terrenget. Vi passerer på undersiden av en tett beplantet skråning som løfter hagen og ankommer en plettfritt steinsatt gårdsplass som peker inn mot underetasjens innebygde garasje. Terrenget skrår og en trapp leder opp til nordsiden og inngangsdøren. Ut fra sørsiden, der underetasjen ligger fullstendig åpen, strekker det seg en deilig gressplen   som et utsiktsplatå ut mot Skjelsbusundet. Fasaden liksom åpner seg og omfavner denne nydelige sjøutsikten. Både i underetasjen og i første etasje stikker påbygg frem fra fasaden med store vinduer henvendt mot sjøen. <br /><br />Skråtaket og det buede gavlvinduet kan sees som en modernisering av sveitserstilen, og husets klassiske tilsnitt kler skjærgårdsbeliggenheten. På tvers utfra første etasje løper en bred terrasse, godt hevet over hagen. Her kan du tilbringe utallige sommertider og kvelder. Med sjøen liggende rett nedenfor, kjenner du saltvannslukten og hører de gode lydene fra skjærgården. <br /><br />På nordsiden av huset finner du hovedinngangen, hvis du da ikke tar garasjeveien inn. På denne lune plassen løper en steinsatt flate langs husveggen, med plass til flere sittearrangementer. Litt høyere og tilbaketrukket finner du en markterrasse i naturstein, med oppmurte vegger og utepeis   en praktfull uteplass som står i knivskarp konkurranse med de andre om å være den mest attraktive plassen. Litt lenger nede venter et drivhus, godt å ha som utestue under regnfulle dager, eller som hjem for tomatplantene hvis du har grønne fingre."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "God parkeringsplass i egen gårdsplass og biloppstillingsplass i integrert garasje"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen har følgende oppvarmingskilder: <br />-1.etg: Vannbåren varme i gulver og peis/ildsted <br />-Sokkeletasje: Vannbåren varme<br /> <br />Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen."
      },
      {
        "heading": "Regulerings og arealplaner",
        "textUnsafe": "Kommuneplan 2019-2031<br />Formål/ hensynssone: ID 011153 1001- bebyggelse og anlegg<br />Godkjent/ vedtatt: 20.juni 2019<br /><br />Reguleringsplan: 53 Norderhaug<br />Formål/ hensynssone: 111- frittliggende småhusbebyggelse<br />Godkjent/ vedtatt: 20.juni 2001<br /><br />Kommuneplanbestemmelsen utleveres ved forespørsel. Oppbevares på meglers kontor.<br /><br />NABOGRENSER<br />Eiendommen grenser til en ubebygd boligtomt. På oversiden av denne boligtomten, er det fastsatt område til parkering.<br /><br />På motsatt side av veien ligger et felt avsatt til industri. I dag er det oppført en garasje på tomten."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til din boligs beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Formuesverdien er en prosentandeldel av denne boligverdien.<br /> <br />For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider. <br />"
      },
      {
        "heading": "Heftelser / servitutter",
        "textUnsafe": "På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:<br /><br />3110/53/205:<br />29.01.1963 - Dokumentnr: 300501 - Urådighet<br />ET NÆRMERE BESTEMT AREAL AV D. E. KAN IKKE BEBYGGES, SELGES, <br />BORTFESTES E. L. I FLG. SERVITUTTAVTALE MED OSLOFJORDENS <br />FRILUFTSRÅD <br />Overført fra: Knr:3110 Gnr:53 Bnr:178 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br /><br />18.06.2003 - Dokumentnr: 7942 - Erklæring/avtale<br />Bestemmelse om bygging, drift og vedlikehold av et 18 kV  <br />høyspennings-kabelanlegg.  <br />Med flere bestemmelser <br />Rettighetshaver Fredrikstad EnergiNett AS  <br />Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område  <br />Bestemmelse om adkomstrett <br /><br /><br />07.02.2026 - Dokumentnr: 148809 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver<br />Rettighetshaver:  Nordvik Oppgjør AS <br />Org.nr: 814 449 912 <br />Elektronisk innsendt <br /><br /><br />20.11.2002 - Dokumentnr: 15545 - Registrering av grunn<br />Denne matrikkelenhet opprettet fra: <br />Knr:3110 Gnr:53 Bnr:178 <br /><br /><br />01.01.2020 - Dokumentnr: 1376979 - Omnummerering ved kommuneendring<br />Tidligere: Knr:0111 Gnr:53 Bnr:205 <br /><br /><br />01.01.2024 - Dokumentnr: 796109 - Omnummerering ved kommuneendring<br />Tidligere: Knr:3011 Gnr:53 Bnr:205"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest / brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger midlertidig brukstillatelse for eiendommen datert 03.08.2004. Midlertidig brukstillatelse dokumenterer at boligen lovlig kan brukes, men at det gjenstår arbeider før ferdigattest kan utstedes.  Planlagt dato for anmodning om ferdigattest er 01.01.2005. Det foreligger ingen ferdigattest.<br /><br />For å kunne søke om ferdigattest må det gjennomføres følgende tiltak på eiendommen:<br />-opparbeidelse av tomt og utleieleilighet.<br /> <br />Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/ byggemeldinger som er fra før 1998.<br /> <br />Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige.<br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: <br /><br />BYGGEMETODE<br />Grunnforhold er ikke kjent, det er støpt gulv mot grunn i underetasjen med yttervegger av leca, som er pusset utvendig. Drenering med synlig knotteplast, klemt og dels pusset over mot grunnmur. Takvann er ledet i eget avløpssystem. Sokkeletasje er oppført med leca som er pusset utvendig. Øvrig etasje oppført med isolert bindingsverk av tre, med malt trepanel. Mengde <br />isolasjon og tilstand på vindsperre kan ikke verifiseres uten fysiske inngrep. <br /><br />Vinduer og balkongdører med 3-lags glass med malte karmer. Vinduer er av type fastkarm, toppsving/sidehengslet og det registreres datostempling fra byggeår, nyere vindu på kjøkken og balkongdør i stue. 2-fløyet ytterdør fra byggeår. Saltakkonstruksjon oppført med prefabrikkerte takstoler i tre. <br /><br />Takets oppbygning med undertak av bordtak, takpapp/takduk, opplekting og takstein av betong, renner, nedløp og beslag med plastbelagt stål. Helbeslått skorstein over tak. Kaldtloft/kryploft med tilkomst via nedfellbar loftstrapp fra vaskerom, loftet er delvis gangbart. Loftet har gjennomgående lufting nederst via takfot via raftepapp og veggventiler i gavlvegger. <br /><br />Boligen har terrasse mot sør, oppført i trekonstruksjon med søyler forankret mot grunn og tilfarere anlagt mot husvegg. Terrassebord på overside og rekkverk i stående malt format. <br /> <br /><br />BYGNINGSDELER<br />Bygningsdeler som har fått TG2:<br />1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet<br />-Det er påvist riss/sprekker flere steder på grunnmur, tiltak ved reparasjoner og vedlikehold må regnes med. Større  sprekker bør holdes ved tilsyn ved eventuelle utvidelser. Riss og sprekker kan være forårsaket av flere forhold som f.eks belastninger, setninger eller temperaturvariasjoner.<br /><br />1.3 Terrengforhold<br />-Relativt flatt terreng rundt boligen med manglende anbefalt helning. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Boligen har underetasje som ligger delvis under terreng, hvor manglende anbefalt helning vil kunne gi fuktbelastninger mot grunnmur som kan føre til ugunstig forhold på innredete rom som ligger under bakkenivå. Det anbefales alltid tilstrekkelig helning fra grunnmur da overflatevann skal ledes hurtigs mulig vekk fra konstruksjon.<br /><br />2.1 Yttervegger<br />-Det er påvist riss/sprekker flere steder på utvendig murpuss, tiltak ved reparasjoner og vedlikehold må forventes. Større sprekker bør holdes ved tilsyn ved eventuelle utvidelser. Riss og sprekker kan være forårsaket av flere forhold som f.eks belastninger, setninger eller temperaturvariasjoner.<br /><br />4.2 Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)<br />-Det er registreres mosedannelser flere steder. Mose bør fjernes, da den binder fukt over tid og svekker tekkingen. I kaldere årstid kan mose også øke risikoen for oppsprekking av takstein.<br /><br />6.1 Balkonger, verandaer og lignende<br />-Det registreres noe eldre råteskader i deler av rekkverk, vedlikehold og utbedringer må forventes. Konstruksjon  har ellers normal slitasje som kommer av normalt bruk og klimapåkjenninger, videre fremtidig vedlikehold må påregnes.<br /><br />7.1.2 Bad 1.etg Overflate gulv<br />-Fall rundt sluk i dusjssone er mangelfull iht hva som gjaldt ved oppføringstidspunktet. Ved test av dusj blir også  vann liggende enkelte steder, samt i fuger som er dype. Vann som blir liggende vil medføre slitasje på gulv og fuger, samt øke risiko for å skli på gulvet. Utbedring av fallforhold i slike tilfeller vurderes som lite hensiktsmessig, da tiltakene ofte er omfattende og berører flere bygningsdeler.<br /><br />7.1.3 Bad 1.etg Membran, tettesjiktet og sluk<br />-Plastsluk med vannlås. Det er vanskelig å konstatere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om  monteringen er fagmessig korrekt. Når membran ikke kan observeres i sluket, foreligger det risiko for at vann samler seg mellom tettesjikt og undergulv dersom mansjetten ikke er klemt under klemringen. <br />-Over halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Eldre tettesjikt/membran har større risiko for skader ved direkte fuktpåkjenninger etter hvert som de blir sprø og mister fleksibilitet. Våtrommet er heller ikke dokumentert som gir usikkerhet rundt materiale og utførelse.<br /><br />7.2.3 Vaskerom 1.etg Membran, tettesjiktet og sluk<br />-Plastsluk med vannlås. Det er vanskelig å konstatere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om  monteringen er fagmessig korrekt. Når membran ikke kan observeres i sluket, foreligger det risiko for at vann samler seg mellom tettesjikt og undergulv dersom mansjetten ikke er klemt under klemringen.<br />-Over halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Eldre tettesjikt/membran har større risiko for skader ved direkte fuktpåkjenninger etter hvert som de blir sprø og mister fleksibilitet. Våtrommet er heller ikke dokumentert som gir usikkerhet rundt materiale og utførelse.<br /><br />7.3.1 Bad u.etg Overflate vegger og himling<br />-Innredning har svelleskader, som er indikasjon på at luftutveksling kan være mangelfull hvor fuktighet blir liggende på materiale, innredning står utsatt for vannsprut fra vanninstallasjon eller vanndrypp fra vanninstallasjon. Innredningen er moden for utskiftning.<br /><br />7.3.3 Bad u.etg Membran, tettesjiktet og sluk<br />-Plastsluk med vannlås. Det er vanskelig å konstatere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er fagmessig korrekt. Når membran ikke kan observeres i sluket, foreligger det risiko for at vann samler seg mellom tettesjikt og undergulv dersom mansjetten ikke er klemt under klemringen.<br />-Over halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Eldre tettesjikt/membran har større risiko for skader ved direkte fuktpåkjenninger etter hvert som de blir sprø og mister fleksibilitet. Våtrommet er ikke dokumentert som gir usikkerhet rundt materiale og utførelse.<br /><br />8.1 Kjøkken 1.etg Kjøkken 1.etg<br />-Ventilator med kullfilter/omluft skal gis TG-2 i en godkjent tilstandsrapport. Optimal luftutveksling oppnås med avkast til det fri og omluft skal ikke slippes ut i rom der personer oppholder seg, da dette reduserer kvaliteten på inneluften.<br /><br />9.1.3 Deler av underetasje Fuktmåling og ventilasjon<br />-Rom som ligger under terreng anses alltid som en risikokonstruksjon, spesielt påforede/lukkede vegger. Innredete rom/lukkede veggkonstruksjoner som ligger under terreng er avhenger av riktig oppbygning på innside og utside, kombinert med god drenering og anbefalt helning fra grunnmur.<br /><br />10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør<br />-Drenering fra rørskapet kan ikke påvises. Manglende drenering medfører at en eventuell lekkasje fra rørsystemet ikke vil ledes kontrollert via drensrør til rom med sluk. Rørskapet er heller ikke merket og mangler sprutsikringsplate. Tydelig merking bidrar til enklere service og utskiftning av rør, samt reduserer risiko for feiltilkoblinger. Sprutsikringsplate er ment å begrense skade på tilstøtende bygningsdeler ved lekkasje fra anlegget.<br />-Det er ikke installert automatisk lekkasjesikring på nyere kjøkken i 1.etasje. Kjøkkenet er pusset opp i senere tid, og det er installert nye vann- og avløpsrør som utløser krav til automatisk lekkasjesikring. Varerør til vanninstallasjon mangler også endetetting og eventuelt lekkasjevann vil ikke nødvendigvis ledes til fordelingsskap <br />og videre ut på våtrom.<br />-Avløpslufting er avsluttet med durgoventil på loft. Avløpslufting skal føres mot det fri, helst over tak med minst samme dimensjon som starten på avløpsrøret. Avløpslufting reduserer lukt fra anlegget og bidrar til at det ikke blir en oppsamling av farlige gasser i avløpsrørene.<br />-Vegghengt toalett har ingen spalte for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne og kan heller ikke forventes å være plassert i vanntett hulrom. Dette var ikke påkrevd da toalettet ble installert, men nevnes for å belyse risiko for lekkasjer som ikke nødvendigvis oppdages tidlig.<br />-Det er ikke fremvist dokumentasjon for arbeider utført på anlegget av godkjent rørlegger i forbindelse med oppussing av kjøkken. Dokumentasjon er en garanti for at arbeidet er fagmessig og korrekt utført, dokumentasjon bør innhentes.<br /><br />10.2 Varmtvannsbereder<br />-Normal bruks- og levetid er forbigått for varmtvannsbereder. Eldre beredere vil kunne ha nedsatt funksjon, ved at effekt kan være redusert samt bruke mer energi ved oppvarming. Utskiftning må kunne forventes. Vær oppmerksom på at beredere som er tilkoblet stikkontakt med effekt på over 1500W kan gi fare for varmgang. Nyere beredere med 1500W eller mer må kobles til via sikkerhetsbryter/fast strøm.<br /><br />10.3 Vannbåren varme<br />-Det ble observert tegn til korrosjon i teknisk skap til varmeanlegget. Større korrosjon kan føre til sprekker og store groper, noe som naturlig nok kan føre til brudd i metaller og strukturer over tid og bør holdes ved jevnlig tilsyn. Det anbefales på generelt grunnlag at rørsystemet i skapet gjennomgås av fagkyndig personell, og evt. utskiftninger av anlegget kan ikke utelukkes.<br /><br />10.4 Varmesentraler<br />-Det er ikke fremlagt dokumentasjon for service/vedlikehold. Service på vannbåren varme er viktig for å sikre stabil varme, redusere strømforbruket, forlenge anleggets levetid og forebygge skader som lekkasjer eller andre feil på anlegget. Anlegget er også fra byggeår, hvor over halvparten av forventet brukstid er forbigått. Evt. utskiftninger kan ikke utelukkes på sikt da plutselige skader eller feil på anlegget kan oppstå.<br /><br />10.5 Ventilasjon<br />-Det er ikke etablert tilstrekkelig tilluftsventiler i oppholdsrom i boligen. Mangelfull lufttilførsel kan gi redusert luftutskifting, noe som igjen kan føre til dårligere inneklima, økt fuktbelastning og risiko for mugg- eller luktproblemer over tid. For å oppnå et tilfredsstillende inneklima anbefales det å etablere minimum én lufteventil per oppholdsrom.<br /><br /><br />Bygningsdeler som har fått TG3: <br />Ingen.<br /> <br />Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU):<br />Ingen.<br /><br /><br /><br />MERKNADER<br />-Det er ikke fremvist komplette samsvarserklæringer for arbeider/endringer utført på anlegget. Det foreligger heller ingen dokumentasjon for installasjon av anlegget. Samsvarserklæring skal foreligge for alt som er utført etter 1.1.1999 som verifikasjon på at dette er utført av godkjent el-installatør og i henhold til gjeldene norm/regelverk. Anleggets komplette historikk er forøvrig ukjent, men anlegget er installert etter 1999. <br />-Det er ikke svart ut tilsendt spørreskjema fra takstmann, det kan være feil eller mangler ved anlegget som ikke er opplyst om. Spørsmål iht avhendingsloven som er knyttet til bruk av anlegget er derfor ikke svart ut i rapporten <br />-På bakgrunn av overnevnte forhold og alder siden sist kontroll, så anbefales det at anlegget gjennomgås av fagkyndig personell<br /><br />LOVLIGHETER/ ENDRINGER<br />-Rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav, men var i samsvar med forskriftene som gjaldt ved oppføringstidspunktet. Den lave høyden innebærer økt risiko for fallulykker <br />-Det er ikke etablert tilstrekkelig med snøfangere på deler av taket, ved helning på 27 grader eller mer skal det sikres for nedfall der det kan oppholde seg mennesker. Tak med tilstrekkelig fall for at snø kan rase må sikres i sin helhet med snøfanger ved beferdet område, i dette tilfellet gjelder det rundt hele boligen."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /><br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Overtakelse skjer etter avtale med selger.<br /><br />Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Sokkelleilighet med egen inngang.<br /><br />Det er krav om forsvarlige radonnivåer i utleieboliger. Er det ikke gitt opplysninger om at selger har kunnskap om eiendommens randonnivå, vil kjøper overta risikoen for radonnivået i boligen/utleieenheten. For mer informasjon se https://dsa.no/radon"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven. "
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Generelle bestemmelser:<br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /> <br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /> <br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.<br /> <br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;.  Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /> <br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp - definisjon:<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon:<br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ikke-forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.<br /> <br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.<br /> <br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.<br />Eiendommen overdras med innredning og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der, jf. avhendingsloven § 3-4. Varig innredning og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger, med mindre annet er avtalt mellom kjøper og selger, jf. avhendingsloven § 3-5.<br /> <br />Tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er vedlagt salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsregelverk",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.<br /> <br />Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.<br /> <br />Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.<br /> <br />Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.<br /> <br />Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. <br /> <br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.<br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold.<br /> <br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.<br /> <br />Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.<br /> <br />Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.<br /> <br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /> <br />Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.<br /> <br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Line Pettersen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "3.262290",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "19 min unna Fredrikstad sentrum, ligger Norderhaug 2 i et høytliggende boligfelt med spredt bebyggelse, på grensen mot Hvalers ville skjærgårdsnatur. Buss går jevnlig til Oslo, og til skoler og barnehager fra holdeplass i gangavstand. Et utvalg av butikker og spisesteder nås også til fots, og litt nedenfor boligen finner du en nabolagsstrand med badebrygge, ballbaner og båtplasser. <br /><br />Den hvitmalte, stolte villaen fra 2006 ligger kun 200 m unna Skjelsbusundet og har dermed strålende sjøutsikt, noe de mange, forseggjorte uteplassene utnytter maksimalt. Boligens rom er lyse og holder god kvalitet i en uanstrengt nyklassisk stil. Her kan en stor familie leve godt. Dessuten fins en velutstyrt utleiedel i underetasjen med egen uteplass og hage, perfekt for sommerturister eller faste leieboere."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "30-0265/25",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNOP&Estateid=cbac8fce-9b26-4b0f-a9bc-b5e5c4fb1088",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Vesterøy - Hvaler",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.nordvikbolig.no/boliger/cbac8fce-9b26-4b0f-a9bc-b5e5c4fb1088/visning?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_visningspåmelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSNOP/cbac8fce-9b26-4b0f-a9bc-b5e5c4fb1088/",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/cbac8fce-9b26-4b0f-a9bc-b5e5c4fb1088/salgsoppgave?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "19 min unna Fredrikstad sentrum, ligger Norderhaug 2 i et høytliggende boligfelt med spredt bebyggelse, på grensen mot Hvalers ville skjærgårdsnatur. Buss går jevnlig til Oslo, og til skoler og barnehager fra holdeplass i gangavstand. Et utvalg av butikker og spisesteder nås også til fots, og litt nedenfor boligen finner du en nabolagsstrand med badebrygge, ballbaner og båtplasser. <br /><br />Den hvitmalte, stolte villaen fra 2006 ligger kun 200 m unna Skjelsbusundet og har dermed strålende sjøutsikt, noe de mange, forseggjorte uteplassene utnytter maksimalt. Boligens rom er lyse og holder god kvalitet i en uanstrengt nyklassisk stil. Her kan en stor familie leve godt. Dessuten fins en velutstyrt utleiedel i underetasjen med egen uteplass og hage, perfekt for sommerturister eller faste leieboere.",
    "prospectusView": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/cbac8fce-9b26-4b0f-a9bc-b5e5c4fb1088?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/cbac8fce-9b26-4b0f-a9bc-b5e5c4fb1088?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "constructionYear": 2006,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 452642252,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-14T11:13+02:00",
    "ownerId": 2613706,
    "version": "28.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-14T11:13:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-14T11:13:00.547389113+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:2613706",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}