Velholdt og romslig enebolig med utleiemulighet | Eiet tomt på 1600 kvadratmeter| Beliggende i kort avstand fra sjøen

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1606,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 244,
      "openArea": 45,
      "usableAreaE": 12,
      "usableAreaI": 232
    },
    "price": {
      "total": 4613590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1294215,
      "estateTax": 8675,
      "suggestion": 4500000,
      "salesCostSum": 113590,
      "municipalFees": 32568,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 4 500 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 112 500,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 113 590,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 4 613 590,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 18 500,- <em>(Boligkjøperforsikring Tryg)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 4 632 090,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "title": "Velholdt og romslig enebolig med utleiemulighet | Eiet tomt på 1600 kvadratmeter| Beliggende i kort avstand fra sjøen",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4748289285"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.16193682667931,
        "lng": 11.143107405155906,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.16193682667931&lng=11.143107405155906&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1747",
      "postalName": "Skjeberg",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ullerøyveien 531"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:30",
        "date": "19.03.2026",
        "from": "17:30",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-03-19",
        "iCalendarTo": "20260319T173000Z",
        "iCalendarFrom": "20260319T163000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 1135,
        "titleNumber": 12,
        "municipalityNumber": 3105
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng",
      "Utsikt"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 244,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>193250213</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 1135, bnr. 12 i Sarpsborg kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Sarpsborg (Kursiv Eiendomsmegling AS) / Magnus Skinnarmo</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Robin Webjørnsen og Magdalena P H Vatnfjord</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Enebolig</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Fast</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1930</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 244,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 232,0 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 12,0 kvm<br /></p><br /><p>I tillegg:</p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 45,0 kvm</p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><p>U. etasje inneholder</p><p>- BRA-i: 71 kvm: entré/trapp, stue/kjøkken, soverom, 2 boder, vaskerom, bod/trapp.</p><p>- BRA-e: 12 kvm: bod.</p><p>- TBA: 6 kvm: Terrasse v. underetasje.</p><br /><p>1. etasje inneholder</p><p>- BRA-i: 91 kvm: entré/trapper, gang, bad, kjøkken/spisestue/trapp, stue, bod.</p><p>- TBA: 39 kvm: Terrasse v. 1. etg 6 kvm. Veranda 1. etg 33 kvm.</p><br /><p>2. etasje inneholder</p><p>- BRA-i: 70 kvm: trapp/gang, mellomgang, toalettrom, 3 soverom, garderobe.</p><br /><p>Uthus BRA-e 34 kvm.</p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 1606,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet / servicetilbud",
        "textUnsafe": "<p>Velkommen til Ullerøyveien 531. En stor eiendom i et maritimt område med nærhet til både sjø og skog, syd i Sarpsborg kommune. Området er for det meste bebygget med eneboliger og hytter. I Ullerøy er det mange fine naturområder langs sjøen i Skjebergkilen, samt flotte turmuligheter i skog og mark. Eiendommen ligger i gangavstand fra både barneskole og barnehage. Det er ca. 2 km til Skjebergkilen Marina, områdets største båtmarina. Et samlingssted om sommerhalvåret.</p><br /><p>Boligen er oppført på en romslig tomt på 1,6 mål. Eiendommen ligger fint til i terrenget, og har sydvendt uteplass med gode solforhold store deler av dagen. Det er fin utsikt ut over nærområdet. Like i nærheten er det flere flotte turmuligheter i skogen. Gangavstand til Olseng Marina ved det hyggelige Karlsøysundet. Fra Ullerøy er det ca. 10 minutters bilvei til e6. Herfra er det kort kjøretid både til Sarpsborg, Fredrikstad, sykehuset Kalnes, riksgrensen til Sverige og Nordby shoppingcenter m.m. Fra Ullerøy er det enkel båtvei til flere av skjærgårdens populære sommersteder. Det er kort avstand til Singleøya, Skjærhalden, samt Hvalerøyene, Koster og Strömstad.</p><br /><p>Estimerte avstander i bil:</p><p>- Sarpsborg sentrum, 20 minutter</p><p>- Halden sentrum, 25 minutter</p><p>- Fredrikstad sentrum, 25 minutter</p><p>- Sykehuset Østfold Kalnes, 20 minutter</p><p>- Riksgrensen Sverige, 20 minutter</p><p>- Strömstad Sverige, 35 minutter</p><p>- Oslo sentrum, 80 minutter</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er eiet og måler 1606,00 kvm.</p><br /><p>Eiendommen ligger i skrått terreng mot øst, og har god plass til parkering, gressplen, trampoline m.m. Lettstelt hage med gressplen og frukttrær. Uteområdet rundt boligen har flott belegningsstein, med flere fine plasser langs fjellet. En lettstelt, inngjerdet og fin tomt med gode solforhold på dagtid. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Nedenfor følger en beskrivelse av byggets byggemåte med et utdrag fra takstmannens tilstandsrapport/eierskifterapport. Vi anbefaler alle interessenter å sette seg godt inn i tilstandsrapporten som er vedlagt salgsoppgaven.</p><br /><p>Grunnmur er oppført i betong og dels betongblokker og ligger dels under terreng. Det opplyses at grunnmur som har vegger under terreng ble isolert utvendig, og drenert i 2021. Etasjeskiller er konstruert i tre. Yttervegger opplyses å være oppført i eldre tungt bindingsverk og mengde/type isolasjon kan ikke verifiseres. Deler av eldre vegger er ofte lite eller ikke isolert. Vegg mot sør ble etterisolert og kledd om i 2022. Vegger er kledd med liggende panel utvendig. Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer hvor merking av årstall ikke er godt synlig. Vindu i trappegang i 2.etg er eldre enn øvrige vinduer. Ytterdør i 1.etg med 3-lags glass fra 1989. Ytterdør i u.etg med 2-lags glass av ukjent alder. Tofløyet balkongdør i 1.etg med 2-lags glass fra 2016. Saltak konstruert i tre etter eldre prinsipper. Taket har arker og gradrenner. Tilbygg mot nord har lukket saltak. Tak er tekket med betongtakstein. Deler av u.etasje er adskilt og utleid, men det er intern forbindelse med resten av boligen og dette er ikke en selvstendig boenhet.</p><br /><p>Boligen fremstår funksjonell, men med eldre våtrom og kjøkken som kan planlegges fornyet. Yttervegg mot syd ble etterisolert og kledd om i 2022, men øvrige vegger, samt vinduer og dører har en tilstand som tilsier at vedlikehold g fornyinger kan planlegges. Det er gjort tiltak med drenering og isolering av muren mot terreng og det ble ikke påvist tegn til svikt i drenering på befaringen. Det ble påvist lokale utettheter i yttertak ved skorstein og gradrenner og dette, samt takets alder tilsier at det kan påregnes rehabilitering. Rapporten må leses i sin helhet for å kunne danne seg et komplett bilde av boligens tilstand. Bygningsdeler som omfattes av forskrift til avhendingslova er detaljert beskrevet senere i rapporten.</p><br /><p>Elektrisk:</p><p>Sikringsskapet har automatsikringer av varierende alder. Skjult og utenpåliggende anlegg i boligen. Varierende alder på anlegget.</p><p>Samsvarserklæring fremvist for: Opplegg på bad - Belysning, stikk, steamdusj. Utført av Riis Elektro AS, datert 19.06.2017. Tilkobling av komfyr i hybel. Utført av Storm Elektro AS, datert 01.07.2020</p><p>Tilbakemelding fra Det lokale el-tilsyn: Den siste registrerte kontroll ble gjennomført 13.september 2021. Det er ikke registrert noen pålegg om utbedringer av el-anlegget.</p><br /><p>Merknader: Det er ikke fremvist samsvarserklæring for alle endringer/arbeider gjort på anlegget. Alle arbeider og endringer utført på el-anlegg etter 1.1.1999 skal det foreligge samsvarserklæring for, da dette verifiserer at arbeider er utført av godkjent el-installatør og i henhold til gjeldene regelverk/norm. Komplett historikk er ikke kjent. Eventuelle arbeider utført av ufaglærte gir økt risiko for varmeutvikling og brann.</p><p>Ved hullboring i påforet vegg mot terreng så ble det påvist kabel i vegg som ikke ligger i trekkerør. Dette indikerer ufaglært arbeid.</p><p>Det gjøres oppmerksom på at kontroll utført av Det lokale el-tilsyn utføres som stikkprøve og er ikke en komplett kontroll av hele anlegget. Generelt anbefales det utvidet kontroll av eldre anlegg, og spesielt ved eierskifte hvor bruk og belastning ofte endres.</p><br /><p>VÆR OPPMERKSOM PÅ: Innvendige rekkverk og håndrekker er ikke i henhold til dagens forskrifter. Egenerklæringsskjema er levert i forbindelse med oppdraget.</p><br /><p>TILLEGGSOPPLYSNINGER: LOVLIGHET/ENDRINGER: De eneste tegninger som finnes av boligen er fasadetegninger som er utarbeidet i forbindelse med oppføring av veranda i og disse er datert med årstall 2018. Det finnes ikke tegninger som kan verifisere at boligens utforming, planløsning og bruk av rom for øvrig er tråd med eventuelle gitte tillatelser.</p><br /><p>FERDIGATTEST: Ferdigattest er gitt - Veranda - gnr 1135 bnr 12 - Ullerøyveien 531. Datert 14.04.2021. Det finnes ikke ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser for øvrige tiltak på eiendommen. Det gis ikke ferdigattest i dag for tiltak som ble søkt om før 1.1.1998.</p><br /><p>SIKKERHET: Taket er ikke sikret mot nedfall av snø og is der personer og husdyr kan oppholde seg. 2.etasje har ikke vinduer som tilfredsstiller krav til alternativ rømningsvei i minst annen hvert rom for varig opphold. Effektiv åpning ikke er stor nok.</p><br /><p>MERKNADER OM ANDRE ROM:</p><p>ANDRE ROM:</p><ul><li>Overflater og innredninger i øvrige rom som ikke er vurdert med egne tilstandsgrader fremstår med varierende alder og tilstand.</li><li>Stedvis vridninger, sprekker og avflassing på panel og tregulv.</li><li>Det er knirk og fjæring i flere av gulvene.</li><li>Utette skjøter og lameller i gulv gir risiko for svelling ved vannsøl, vasking eller lignende.</li></ul><br /><p>TRAPPER:</p><ul><li>Trapper utformet etter eldre krav og standard.</li><li>Kjellertrapp mangler rekkverk og håndløpere som fallsikring og trapp til 2.etg har ikke forskriftsmessig utformet rekkverk og mangler håndløper langs vegg.</li><li>Trapp fra kjøkken til underetasje er midlertidig blindet i gulvnivå.</li></ul><br /><p>PLANAVVIK:</p><ul><li>Planavvik målt med laser på gulv i 1.etg viser høydeforskjell på opptil 20mm på strekker under 2 meter og opptil 35mm over lengre strekker på tvers av rommene der måling kunne utføres. Utført som stikkprøvekontroll.</li><li>Planavvik målt med laser på gulv i 2.etg viser høydeforskjell på opptil 20mm på strekker under 2 meter og opptil 35mm over lengre strekker på tvers av rommene der måling kunne utføres. Utført som stikkprøvekontroll.</li><li>Målte planavvik anses ikke som unormalt i henhold til alder og byggemåte, men oppretting kan påregnes ved eventuelle fornyinger.</li></ul><br /><p>VASKEROM:</p><ul><li>Vaskerommet er ikke bygget som et våtrom og er derfor ikke vurdert med full våtromskontroll. Det er ikke vanntett sjikt i alle våtsoner. Rommet har sluk som lekkasjesikring, men ikke fall som vil lede lekkasjevann til sluk eller annen sikring mot lekkasjer ut av rommet. Vaskerom var ikke definert som våtrom i teknisk forskrift da rommet ble etablert.</li></ul><br /><p>Følgende bygningsdeler har fått tilstandsvurderingsgrad 1 i rapporten:</p><ul><li>Varmesentraler (Varmepumpe fra 2019)</li></ul><br /><p>Følgende bygningsdeler har fått tilstandsvurderingsgrad 2 i rapporten:</p><ul><li>Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet</li><li>Terrengforhold</li><li>Yttervegger</li><li>Vinduer og ytterdører</li><li>Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak</li><li>Loft (konstruksjonsoppbygging)</li><li>Balkonger, verandaer og lignende</li><li>Bad underetasje: Overflate vegger og himling</li><li>Bad underetasje: Overflate gulv</li><li>Bad 1. etasje: Overflate vegger og himling</li><li>Kjøkken u. etg</li><li>Kjøkken 1. etg</li><li>Underetasje: Veggenes og himlingens overflater</li><li>Underetasje: Gulvets overflate</li><li>Underetasje: Fuktmåling og ventilasjon</li><li>WC og innvendige vann- og avløpsrør</li><li>Varmtvannsbereder</li><li>Ventilasjon</li></ul><br /><p>Følgende bygningsdeler har fått tilstandsvurderingsgrad 3 i rapporten:</p><ul><li>Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)</li><li>Bad underetasje: Membran, tettesjiktet og sluk</li><li>Bad 1. etasje: Overflate gulv</li><li>Bad 1. etasje: Membran, tettesjiktet og sluk</li></ul><br /><p>Takstmannens vurdering ved tilstandsvurderingsgrad 2:</p><p>Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet</p><ul><li>Del av grunnmur som ikke har nyere isolering og plater på utsiden fremstår stabil, men med behov for utvendig vedlikehold som følge av alder- og værslitasje. Stedvis sprekker i puss samt avflassing og avskalling reduserer motstandsdyktighet mot vann og fuktopptrekk i muren og nærliggende konstruksjoner.</li></ul><br /><p>Terrengforhold</p><ul><li>Terrengets fallforhold fra muren er mindre en hva som er anbefalt. Fall bort fra muren er viktig for å redusere fuktbelastning på bygningsdeler under terreng. Tomtens utforming gjør det vanskelig å etablere fall etter anbefalte løsninger. Det er etablert fall bort som opplyses å lede vann mot tilstøtende terreng slik at vannet ledes bort fra huset. Dette kan føre til oppsamling av vann stedvis på tomten, men et stykke unna bygningen.</li></ul><br /><p>Yttervegger</p><ul><li>YTTERVEGGER MOT NORD, ØST OG VEST: Det er stedvis skader i tetting i bunnen av yttervegger og dette kan føre til varmetap og kondensproblemer. Sikring mot inntrengning av mus er stedvis også mangelfull og risiko for dette er til stede. Det er ikke etablert god lufting mellom kledning og vindtett sjikt i bunnen på alle vegger. Lufting er viktig for at eventuell fukt mellom sjiktene tørkes og dreneres slik at det ikke oppstår råteskader over tid. Deler av kledning ligger nære vannbrett og beslag og flere spiker er slått for dypt inn i bordene. Dette gir økt fuktbelastning og krever hyppigere vedlikehold enn normalt for at forventet levetid skal opprettholdes. Kledning og omramminger har sprekker, vridninger og noe råte stedvis som følge av alders- og værslitasje. Dette reduserer motstandsdyktighet mot vann og følgeskader. Vedlikehold og utskiftninger kan planlegges.</li></ul><br /><p>Vinduer og ytterdører</p><ul><li>Avflassing og oppsprekking på karmer, rammer og overflater reduserer motstandsdyktighet mot vann og kan føre til råte over tid.</li><li>Varierende funksjon ved åpning/lukking. Enkelte vinduer tar i karmer og trenger justering.</li><li>Utvendig omramming ligger tett mot beslag og har følgelig sprukket opp.</li><li>Beslag mangler oppbrett på ender og gir ikke optimal beskyttelse og bortledning av vann.</li><li>Det er stedvis ikke tett mellom utvendig omramming og karmer og dette sammen med vinduenes plassering i veggen gir økt risiko for vanninntrenging og følgeskader.</li><li>Det er tegn til at glass i vindu i trappegang i 2.etg har punktert. Dette fører til varmetap.</li></ul><br /><p>Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak</p><ul><li>Deler av konstruksjonen har ikke spalter som gir tilfredsstillende ventilering. Mangelfull ventilering reduserer opptørkingsevne for eventuell kondens og annen fukt som ofte kan oppstå i lukket konstruksjon mellom oppvarmet rom og varierende utetemperatur.</li><li>Avvik påvist i punkt 4.2 knyttet til yttertaket gjør at deler av trevirke i konstruksjonen har fuktskader som må påregnes utbedret ved utbedringer av avvik på yttertak.</li><li>Deler av sperrer som krager ut i takfot, samt deler av vindskier og toppbord har sprekker og avflassing som vil føre til råte. Årsak er alders- og værslitasje.</li></ul><br /><p>Loft (konstruksjonsoppbygging)</p><ul><li>Loftet er begrenset ventilert da kun er spalter i takutstikk ved tilbygget trappegang. Der det er luftespalter så er disse store og det er påvist fuglereir og større vepsebol på loftet.</li><li>Stedvis misfarging på undertak indikerer tidvis kondensdannelser. Dette kommer som oftest av luftlekkasjer fra oppvarmet rom som følge av utett eller manglende dampsperre (plast) og oppstår ved større temperaturforskjeller ute og inne. Luker og gjennomføringer mot oppvarmet rom er ofte utsatte steder. Ved eventuelle fornyinger i underliggende rom/himling så anbefales det å rive til konstruksjon for å etablere lufting, isolasjon og dampsperre etter nyere prinsipper.</li></ul><br /><p>Balkonger, verandaer og lignende</p><ul><li>TERRASSE VED U.ETG: Gulvet og konstruksjonen har slitasje som følge av værpåkjenning og plassering tett mot terreng. Dette reduserer motstandsdyktighet mot vann og vil føre til råte og redusert stabilitet over tid. Fornying kan planlegges.</li><li>VERANDA 1.ETG: Bjelker går over lengre spenn en anbefalt og dette har ført til noe påbegynt nedbøyning. Stabilitet er svekket og ytterligere nedbøyning kan forekomme over tid. Rekkverket oppfyller ikke kravene til fallsikring som gjaldt da verandaen ble oppført og trappen mangler rekkverk og håndløpere. Forholdene gir økt risiko for personskader.</li></ul><br /><p>Bad underetasje: Overflate vegger og himling</p><ul><li>Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og sprang mellom fliser. Hovedsakelig estetisk konsekvens. Alder tilsier at forventet brukstid nærmer seg passert.</li><li>Avtrekk trekker svakt ved test med papirark. Nedsatt funksjon for avtrekk kan føre til fuktskader over tid.</li></ul><br /><p>Bad underetasje: Overflate gulv</p><ul><li>Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og sprang mellom fliser. Hovedsakelig estetisk konsekvens.</li><li>Det registreres bom under enkelte fliser uten at det er påvist skader som følge av dette. Bom betyr ofte manglende lim under fliser og øker risiko for at fliser sprekker ved belasting eller løsner fra underlaget. Forventet brukstid nærmer seg passert.</li><li>Topp slukrist ligger 10mm lavere enn gulv ved dør, men gulvet faller ikke jevnt mot sluk fra alle steder der bruks- og lekkasjevann kan havne på gulvet. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vi gi slitasje på fliser og fuger samt øke risiko for å skli på gulvet.</li><li>Det er ikke god sikring mot lekkasjer ut ved døren og risiko for dette er til stede.</li></ul><br /><p>Bad 1.etasje Overflate vegger og himling</p><ul><li>Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og sprang mellom fliser. Hovedsakelig estetisk konsekvens.-Stedvis sprekker i fuger og riss i overflater tilsier at forventet brukstid har passert.</li><li>Vindu og omramming i våtsone virker ikke å være utført med fuktbestandig materiale. Eventuell tett overgang til tettesjikt kan ikke kontrolleres. Dette er er risikopunkt med tanke fuktskader på vindu og vanninntrengning i bakenforliggende konstruksjon.</li><li>Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom. Dette løses som oftest med spalte under dør og er vesentlig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk.</li><li>Rehabilitering av badet kan påregnes</li></ul><br /><p>Kjøkken u.etg</p><ul><li>Det er noen avskallinger på ender av benkeplate som vil føre til svelling ved vannsøl, vasking eller lignende.</li><li>Fronter har noen sår, merker og skjevheter etter bruksslitasje. Hovedsakelig estetisk konsekvens.</li></ul><br /><p>Kjøkken 1.etg</p><ul><li>Kjøkkeninnredning har svelling skader og skjevheter etter alder- og bruksslitasje.</li><li>Knirk i gulv virker å kommer av mangelfull innfesting. Gulvet har sår, merker og avskallinger. Åpne skjøter gir risiko for at vann kan trenge ned i underliggende konstruksjon ved eventuelle lekkasjer.</li><li>Det kan påregnes rehabilitering av kjøkken.</li></ul><br /><p>Underetasje: Veggenes og himlingens overflater</p><ul><li>På vegg mot terreng under trapp i trapperom/bod så er det misfarging som indikerer fuktopptrekk fra grunnen. Dette virker å være av eldre opprinnelse, men bør holdes ved tilsyn.</li><li>Det er ikke tett på undersiden i tak i kald bod under tilbygg. Dette kan føre til varmetap, kondensproblemer og inntrengning av skadedyr.</li></ul><br /><p>Underetasje: Gulvets overflate</p><ul><li>Gulv mot grunn antatt uten isolasjon og fuktsikring mot grunnen da dette ikke var normalt ved byggeår. Dette bidrar til at mur/betong trekker til seg fukt fra grunnen og kommer ofte til syne ved saltutslag og skjolder på gulv samt nederst på vegger.</li><li>Enkelte fliser har bom/hulrom som indikerer manglende heft mot underlaget. Lokale fuktige punkter i undergulv kan være årsaken til dette slik at lim ikke har kontakt med fliser.</li></ul><br /><p>Underetasje: Fuktmåling og ventilasjon</p><ul><li>Ved hullboring så ble det observert påforing på innsiden av grunnmur og dette ble utført før det ble gjort utvendige tiltak med drenering og isolering. Slik denne konstruksjonen er bygget så gir det risiko for innkapsling av fukt i konstruksjonen. Konstruksjonens oppbygning under terreng gir begrenset opptørkingsevne.</li><li>Eldre gulv mot grunn uten underliggende fuktsikring gir også risiko for fuktopptrekk i trekonstruksjonen.</li><li>Ved fuktmåling i bunnsvill så ble det målt verdier høyere enn hva som anbefales for lukket konstruksjon mot terreng. Ytterligere undersøkelser anbefales.</li></ul><br /><p>WC og innvendige vann- og avløpsrør</p><ul><li>Det er ukjent løsning eller om det er etablert lufting av avløp. Optimal løsning er å føre lufting til det fri over tak. Ved mangelfull lufting så kan vannlåser tømmes, og det kan oppstå lukt og avgasser fra anlegget ut i boligen.</li><li>Eldre kobberrør som dels ligger skjult i konstruksjoner gir økt risiko for lekkasjer som ikke nødvendigvis oppdages tidlig, og krever åpning av konstruksjoner for utbedring. Gjenstående forventet brukstid kan anses som kort og utskifting kan planlegges.</li><li>Enkelte vannrør er mangelfullt festet og dette kan gi bevegelser og trykkslag som igjen kan svekke sammenføyninger/koblinger og føre til lekkasjer.</li><li>Det er ikke dokumentert at endringer gjort på anlegget ved fornyinger i senere tid er utført av rørlegger. Eventuelle arbeider utført av ufaglærte øker risiko for lekkasjer.</li></ul><br /><p>Varmtvannsbereder</p><ul><li>Varmtvannsbereder er ikke plassert i rom med sluk eller annen lekkasjesikring og det går ikke rør fra sikkerhetsventil til avløp. Lekkasjesikring er ikke tilfredsstillende og ved eventuelle lekkasjer så kan det oppstå fuktskader i rommet og nærliggende konstruksjoner.</li></ul><br /><p>Ventilasjon</p><ul><li>Avtrekk på bad i u.etg trekker svakt ved test med papirark. Nedsatt funksjon for avtrekk kan føre til fuktskader over tid.</li><li>Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom til bad i 1.etg. Dette løses som oftest med spalte under dør og er vesentlig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk.</li><li>Toalettrom og vaskerom har kun naturlig ventilasjon og dette skal gis TG-2 i en godkjent tilstandsrapport for å belyse at optimal luftutveksling oppnås med mekanisk avtrekk.</li><li>Mangelfull ventilasjon gir tidvis høy luftfuktighet og redusert kvalitet på inneluften. Dette kan gi negative konsekvenser over tid både bygningsmessig og helsemessig.</li></ul><br /><p>Takstmannens vurdering ved tilstandsvurderingsgrad 3:</p><p>Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)</p><ul><li>Tilpasning av takstein og gradrenner er ikke fagmessig utført og det er tegn til at enkelte stein er løse. Risiko for nedfall der personer oppholder seg er til stede. Dette gir også økt risiko for vanninntrenging ved gradrenner.</li><li>Skorstein over tak er ikke pusset og ikke beslått. Dette øker risikoen for vanninntrenging og følgeskader i underliggende konstruksjoner og dette har også forekommet.</li><li>På loftet er det synlig utett ut ved skorstein og punktvis mot møne og gradrenner. Her er det synlige skjolder etter vanninntrengning og deler av undertak er fortsatt vått. Nevnte forhold tilsier at det må påregnes lokale utbedringer. Alder på taktekking tilsier det bør vurderes og skifte hele taktekking. Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.</li></ul><br /><p>Bad underetasje: Membran, tettesjiktet og sluk</p><ul><li>Inspeksjon under slukrist er eneste mulighet for inspeksjon av tettesjikt bak fliser uten å utføre destruktive tiltak. Ved inspeksjon under slukrist her så kunne det ikke konstateres at membran/mansjett er klemt med sluket. Det ble heller ikke påvist membran rundt rør som kommer opp av gulv. Risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon er til stede.</li><li>Alder på eventuell membran tilsier at forventet brukstid har passert. Dette samt hull etter innfesting og oppheng gir risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon.</li><li>Rehabilitering av badet kan påregnes. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.</li></ul><br /><p>Bad 1.etasje: Overflate gulv</p><ul><li>Topp slukrist ligger 20mm lavere enn gulv ved dør, men gulvet faller ikke jevnt mot sluk fra steder der lekkasjevann og bruksvann kan havne på gulvet. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vi gi slitasje på fliser og fuger samt øke risiko for å skli på gulvet.</li><li>Det er ikke etablert god sikring mot lekkasjer ut ved døren og risiko for dette er til stede.</li><li>Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og sprang mellom fliser. Hovedsakelig estetisk konsekvens.</li><li>Det er flere sprukne fuger, bom i flis og enkelte fliser har begynt å løsne fra underlaget. Forventet brukstid har passert.</li><li>Rehabilitering av badet kan påregnes. Prisvurdering er summert i punkt 7.2.3. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.</li></ul><br /><p>Bad 1.etasje: Membran, tettesjiktet og sluk</p><ul><li>Det kunne ikke konstateres membran ved inspeksjon under slukrist og det er ikke tett rundt gjennomføringer i vegg under servant. Det er usikkert om det ligger membran bak fliser og eventuell membran har utløp forventet brukstid. Risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon er til stede.</li><li>Det er hull etter oppheng og innfesting i vegger og gulv, Risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon er til stede.</li><li>Rehabilitering av badet kan påregnes. Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.</li></ul><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv):</p><p>U.etasje:</p><p>ENTRÉ/TRAPP 9,9m²: malt strietapet/panel, malt strietapet, fliser</p><p>STUE/KJØKKEN 16.6m²: malt strietapet/panel, malt strietapet, fliser</p><p>SOVEROM 15,4m²: malt strietapet/plater, malt strietapet, fliser</p><p>BAD 5,0m²: fliser, malt strietapet, fliser</p><p>2 BODER 1,0m² og 1,0m²: panel, malt strietapet, laminat</p><p>VASKEROM 8,5m²: malt panel, malt strietapet, fliser</p><p>TRAPP/BOD 8,3m²: malt betong/betongblokker, malt betong/plater, malt betong</p><br /><p>1.etg:</p><p>ENTRÉ/TRAPPER 9,2m²: malt panel, malt panel, fliser</p><p>MELLOMGANG 5,1m²: malt panel/tapet, malt panel, furugulv</p><p>BAD 7,7m²: fliser, mdf-panel, fliser</p><p>KJØKKEN/TRAPP 33,1m²: malt panel, malt panel, furugulv</p><p>STUE 31,4m²: malt panel, malt panel, parkett</p><br /><p>2.etg:</p><p>TRAPP/GANG 5,3m²: malt panel, malt panel, furugulv</p><p>MELLOMGANG 2,7m²: malt panel, malt panel, furugulv</p><p>SOVEROM VED TRAPP 13,8m²: malt panel, malt panel, furugulv</p><p>TOALETTROM 4,8m²: tapet, malt panel, belegg</p><p>STORT SOVEROM 17,3m²: malt panel, malt panel, furugulv</p><p>SOVEROM INNERST 15,7m²: malt panel, malt panel, malt furugulv</p><p>GARDEROBE 6,2m²: malt panel, malt panel, malt furugulv</p><br /><p>Arealene som er oppgitt for hvert enkelt rom er målt på innside vegger i rommene. Det totale arealet av disse rommene samsvarer derfor ikke med BRA. Disse er oppgitt for å gi en indikasjon av gulvareal i rommene og må anses som omtrentlige. Arealer av tappeåpninger eller andre åpninger er ikke trukket fra. Arealene er ikke målt og angitt i henhold til gjeldene bransjestandard for arealmåling og det er ikke påkrevd at disse angis i en godkjent tilstandsrapport. Det tas forbehold om avvik.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "<p>Romslig enebolig med utleiemulighet i naturskjønne omgivelser i Ullerøy.</p><br /><p>Eiendommen ligger landlig til i Ullerøy i Sarpsborg kommune, med nærhet til sjø, skog og gode turmuligheter. Området er preget av åpent kulturlandskap og spredt bebyggelse, og gir gode muligheter for et rolig og naturnært bomiljø. Det er samtidig kort kjøreavstand til Sarpsborg sentrum og øvrige servicefunksjoner.</p><br /><p>Boligen går over tre etasjer og fremstår som en romslig og innholdsrik enebolig med fleksible bruksmuligheter. Underetasjen er innredet, og har egen inngang. Denne etasjen har tidligere vært utleid, og internforbindelsen til hovedetasjen er ivaretatt via trapp. Etasjen har gjennomgående flislagte gulv i flere rom, vegger med malt strietapet og panel, og hovedsakelig malt strietapet i tak. </p><br /><p>I 1. etasje finnes entré med trapp, mellomgang, bad, kjøkken med spiseplass og en romslig stue. Kjøkkenet er et stort rom på ca. 33 m² med furugulv og malte paneloverflater på vegger og i tak. Stuen er på ca. 31 m² og har parkett på gulv samt malte panelvegger og tak. Badet har flislagte gulv og vegger kombinert med MDF-panel i tak. </p><br /><p>2. etasje inneholder trappegang, mellomgang, tre soverom, garderoberom og toalettrom. Overflatene består hovedsakelig av malte panelvegger og tak, med furugulv eller malt furugulv i oppholdsrommene. Toalettrommet har belegg på gulv, tapet på vegger og malt panel i tak.</p><br /><p>Boligen har flere soverom og gode oppholdsrom fordelt over etasjene, noe som gir god plass til en familie. Samtidig gir planløsningen i underetasjen mulighet for utleie, generasjonsdel eller egen avdeling for ungdom.</p><br /><p>Tomten er romslig og gir gode muligheter for uteopphold, lek og hage. Eiendommen ligger sydvendt med gode solforhold og nærhet til naturen.</p><p>En praktisk og innholdsrik bolig med god plass og fleksible bruksmuligheter, i et attraktivt og naturnært område.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.</p><br /><p>Komfyr, ventilator, oppvaskmaskin og koketopp på kjøkkenet i 1. etasje medfølger. Øvrige hvitevarer i boligen medfølger ikke. Smalt skyvedørsskap på soverom i 2. etasje med hvite dører skal ikke medfølge.</p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendommens historie",
        "textUnsafe": "<p>2019:</p><p>-Montert luft til luft varmepumpe.</p><br /><p>2020:</p><p>-Terrasse ved inngang bygget. Utført som egeninnsats.</p><p>-Montert kjøkken i kjeller og kledd igjen trapp til 1.etasje fra entré i u.etasje. Utført som egeninnsats.</p><p>-Lagt opp komfyrkurs til hybel. Dokumentasjon fra Storm Elektro AS fremvist.</p><br /><p>2021:</p><p>-Drenering rundt hele huset, etterisolert grunnmur som er under bakkenivå, støttemur og belegningsstein. Utført som egeninnsats.</p><p>-Utvidet bod/trapperom i kjeller i forbindelse med drenering. Utført som egeninnsats.</p><br /><p>2022:</p><p>-Fasade syd skiftet kledning, vindsperre og etterisolert. Faktura fra Byggmester Knut Håkon Lilleby fremvist.</p><br /><p>2025</p><p>-Vasket og impregnert tak September Aqua Mawed. Ingen dokumentasjon foreligger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>God plass til parkering for flere biler på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Jostein Mathisen med dato: 02.03.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 6466, tinglyst 28.08.1995 - Erklæring/avtale</p><p>Bestemmelse om vann/kloakkledning<br />Vegvesenets betingelser vedtatt<br /></p><br /><p></p><p>Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Offentlig vei, vann og avløp.</p><br /><p>Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.</p><br /><p>Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Ferdigattest er gitt - Veranda - gnr 1135 bnr 12 - Ullerøyveien 531. Datert 14.04.2021. Dokumentet kan sees i salgsoppgavens vedlegg. Det finnes ikke ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser for øvrige tiltak på eiendommen. Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.</p><br /><p>De eneste tegninger som finnes av boligen er fasadetegninger som er utarbeidet i forbindelse med oppføring av veranda i og disse er datert med årstall 2018. Det finnes ikke tegninger som kan verifisere at boligens utforming, planløsning og bruk av rom for øvrig er tråd med eventuelle gitte tillatelser.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 1 294 215,00 pr. 2024, og som sekundærbolig kr 5 176 858,00 pr. 2024.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen omfattes av Kommunaplanens arealdel 2024-2036.</p><br /><p>Berørte datasett: 2. Kommuneplanens arealdel 2024-2036 og mulighet for marin leire.</p><br /><p>Se vedlagte kartutsnitt i salgsoppgavens vedlegg for mer informasjon.</p><br /><p>Det jobbes med regulering av boligfelt Lysås som nærmeste nabo vest for eiendommen. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter E.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Nåværende eier har brukt 25 755 kWh strøm i året som tilsvarer kr 35 710,-</p><br /><p>Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype. Øvrige kostnader som f.eks. oppgradering av internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg.</p><br /><p>Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligens målepunkt, og kjøper vil overta avtalen med gjenværende bindingstid. Bindingstiden varer ut 2026.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Andre faste kostnader:</p><p>- Kommunale avgifter kr 32 568,- pr. år. Beløpet gjelder for 2026, hvorav kr 8675,00,- utgjør eiendomsskatt</p><p>- Forsikring gjennom Gjensidige, kr 21 965,- pr. år.</p><p>- Estimert årlig strømforbruk 25 755 kWh.</p><p>- Øvrige kostnader, som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og TV, kommer i tillegg. Dagens eier har benyttet internett fra monsternett, med 20 mbps. Årlig kostnad for dette har vært 5 688,-. </p><br /><p>Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Kostnader som strøm- og forsikringskostnad vil følgelig variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.<br /></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 4 500 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 112 500,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Boligkjøperforsikring Tryg kr 18 500,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og ev. fellesgjeld kr 4 632 090,-.</p><br /><p>Boligkjøperforsikring er valgfritt. Dokumentavgiften er på 2,5 % av salgssum. Regnestykket over forutsetter salg til prisantydning.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "<p>Dagens eier kjøpte boligen i 2019</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad.</p><p>Fjernet badekar på kjeller bad og satt inn dusjkabinett. Toalett i 2.egt er skiftet ut. </p><p>Arbeid utført av: Egeninnsats/dugnad.</p><br /><p>Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?</p><p>Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. </p><p>Lagt opp vann og avløp til hybelkjøkken.</p><p>Arbeid utført av: Egeninnsats/dugnad.</p><br /><p>Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja.</p><p>Det var problemer med fuktinntregning i kjeller trapp mot terreng. Hele huset ble da drenert sommeren 2021.</p><br /><p>Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja.</p><p>Det har vært fuktproblematikk i syd vegg. Det kom vann inn ved verandadør når det regnet. Hele syd fasaden ble åpnet, utbedret og etterisolert 48mm av snekker våren 2022. Kledning ble også skiftet. Takst mann fant noe fukt knyttet til tak ved taksering.</p><br /><p>Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja.</p><p>Det var noe maur i sanden ved inngangsparti før huset ble drenert og arealet bak huset ble stenlagt. Det har også vært mus i boden ute og i kjellere under påbyggingen av kjeller boden.</p><br /><p>Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad.</p><p>Lagt opp strøm til hybel. Skiftet panel til gulvvarme i kjeller og lys i støttemur. Dokumentasjon fra selskap ligger i boligmappa.</p><p>Arbeid utført av: Storm elektro.</p><br /><p>Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja.</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja.</p><p>Det har vært gjennomført elkontroll av anlegget. Utført av det lokale eltilsynet.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært.</p><p>Byggmester utførte arbeidenene med utbedring av sydveggen. Har selv satt opp nyere terrasse bak ved inngangsparti.</p><p>Arbeid utført av: Byggmester Knut Håkon Lilleby.</p><br /><p>Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja.</p><p>Hybel etablert i kjeller 2020.</p><br /><p>Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja.</p><p>Tiltaket er ikke søknadspliktig etter SAK10 eller TEK17. Men det er sendt melding om bygging av ikke søknadspliktig tiltak til kommunen.</p><br /><p>Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? Ja.</p><p>Det jobbes med regulering av boligfelt Lysås som nærmeste nabo vest for eiendommen.</p><br /><p>Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja.</p><p>På sydveggen var det fuktskader, vi har utbedret skadene og skiftet alt som er fuktskadet og etterisolert veggen. Arbeidene ble utført av Byggmester Knut Håkon Lilleby</p><br /><p>Selger har tegnet boligselgerforsikring.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<br /><p>Alle areal angivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens areal angivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsførings tidspunktet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<br /><p>Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål.</p><p>Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.</p><br /><p>Del av boligen er innredet som hybel med eget kjøkken og bad. Det foreligger ikke bygningstegninger som beskriver rominndeling eller godkjenning for varig opphold. Hybelen er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen, men del av egen bolig kan lovlig leies ut.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<br /><p>Det er boplikt på eiendommen. </p><br /><p>Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet. Egenerklæring må signeres av kjøper og bekreftes av kommunen for at skjøtet kan tinglyses.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<br /><p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<br /><p>Provisjon 1,500 % av salgssummen inkl. mva</p><br /><p>Markedspakke: 33 500,00</p><p>Tilrettelegging: 19 900,00</p><p>Visninger per stk: 1 900,00</p><p>Overtagelse: 1 900,00</p><p>Fotograf - Kveldsfoto: 5 000,00</p><p>Fotograf - Dronefoto: 2 000,00</p><p></p><br /><p>Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19000&#43; dokumenterte utlegg. Alle beløpene er inkl. mva.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Meglers verdivurdering</p><p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæring</p><p>Kommunale opplysninger</p><p>Energiattest</p><p>Liste over løsøre og tilbehør</p><p>Budskjema</p><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "193250213",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Romslig enebolig med utleiemulighet i naturskjønne omgivelser i Ullerøy.<br /><br />Eiendommen ligger landlig til i Ullerøy i Sarpsborg kommune, med nærhet til sjø, skog og gode turmuligheter. Området byr på et rolig og naturnært bomiljø, samtidig som det er kort kjøreavstand til E6.<br /><br />Boligen går over tre etasjer og fremstår som en innholdsrik enebolig med gode bruksmuligheter. Underetasjen er innredet med egen inngang og har tidligere vært benyttet til utleie. Hovedetasjen inneholder entré, bad, kjøkken med spiseplass og romslig stue, mens 2. etasje har flere soverom, garderobe og toalettrom. <br /><br />Huset er oppført på en stor, eiet tomt. Tomten er pent opparbeidet med steinlagt gangsti langs fjellet, stor gårdsplass til parkering, fin hageflekk med gressplen og frukttrær.<br /><br />Kort fortalt<br />- Stor og Innholdsrik enebolig <br />- Nærhet til sjø og natur<br />- Stor og inngjerdet eiet tomt<br />- Kort kjøreavstand til E6<br />- Innredet kjeller med egen inngang<br />- 2 bad &#43; vaskerom<br />- Gangavstand til barnehage og barneskole"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "193250213",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=52c175c7-ec66-4252-9724-423c0c8920a5",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Ullerøy",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=52c175c7-ec66-4252-9724-423c0c8920a5",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/87865",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/87865/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/87865",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Romslig enebolig med utleiemulighet i naturskjønne omgivelser i Ullerøy.<br /><br />Eiendommen ligger landlig til i Ullerøy i Sarpsborg kommune, med nærhet til sjø, skog og gode turmuligheter. Området byr på et rolig og naturnært bomiljø, samtidig som det er kort kjøreavstand til E6.<br /><br />Boligen går over tre etasjer og fremstår som en innholdsrik enebolig med gode bruksmuligheter. Underetasjen er innredet med egen inngang og har tidligere vært benyttet til utleie. Hovedetasjen inneholder entré, bad, kjøkken med spiseplass og romslig stue, mens 2. etasje har flere soverom, garderobe og toalettrom. <br /><br />Huset er oppført på en stor, eiet tomt. Tomten er pent opparbeidet med steinlagt gangsti langs fjellet, stor gårdsplass til parkering, fin hageflekk med gressplen og frukttrær.<br /><br />Kort fortalt<br />- Stor og Innholdsrik enebolig <br />- Nærhet til sjø og natur<br />- Stor og inngjerdet eiet tomt<br />- Kort kjøreavstand til E6<br />- Innredet kjeller med egen inngang<br />- 2 bad &#43; vaskerom<br />- Gangavstand til barnehage og barneskole",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/87865",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/87865",
    "constructionYear": 1930,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 454771263,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-18T14:29+02:00",
    "ownerId": 102708432,
    "version": "12.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-18T14:29:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-18T14:29:36.759208545+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:102708432",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.7"
  }
}