Første rekke mot festningen | Stor familiebolig med 4 soverom, 2 bad og solrik hage | Oppgradert i nyere tid

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 418,
      "owned": false,
      "leaseholdFee": 8500,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 212,
      "usableAreaE": 15,
      "usableAreaI": 197,
      "descriptionUnsafe": "<b>Bod</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 15  kvm Bod<br /><br /><b>Halv part av tomannsbolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />3. etasje: 6  kvm Bod, rom innredet som hobbyrom<br />2. etasje: 57  kvm Trapperom, trapperom til loft, soverom, bad, soverom, soverom, gang, soverom<br />1. etasje: 77  kvm Hall m/trapp, trapperom til kjeller, toalettrom, tv-stue, bibliotek, spisestue, kjøkken, stue<br />Kjeller: 57  kvm Trapperom med utgang ut via labbank dør, fyrrom, bod, bad/vaskerom, rom innredet som soverom mangler lys og rømning., toalettrom<br />"
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 4910840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1095735,
      "suggestion": 4790000,
      "salesCostSum": 120840,
      "municipalFees": 25278,
      "salesCostIncludesUnsafe": "4 790 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />119 750,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />120 840,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />4 910 840,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Første rekke mot festningen | Stor familiebolig med 4 soverom, 2 bad og solrik hage | Oppgradert i nyere tid",
    "contact": [
      {
        "mobile": "921 17 474"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.1969,
        "lng": 10.9589,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.1969&lng=10.9589&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1630",
      "postalName": "Gamle Fredrikstad",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Otte Rømers gate 1"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 303,
        "titleNumber": 856,
        "municipalityNumber": 3107
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Partner/megler Fabian Robertino (92117474) presenterer Otte Rømers gate 1   en romslig og familievennlig bolig i første rekke mot festningen<br />Rolig og etablert område med kort vei til Gamle Fredrikstad. Boligen har solrik og skjermet hage med gode uteplasser, og fremstår som godt vedlikeholdt<br /><br />Funksjonell planløsning med åpen stue/kjøkken og utgang til terrasse. 4 soverom i 2. etasje<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Fire soverom i 2. etasje<br /></li><li> Kjøkken fra 2012 med integrerte hvitevarer<br /></li><li> Solrik, skjermet og inngjerdet hage<br /></li><li> Flere uteplasser og terrasse<br /></li><li> Åpen stue- og kjøkkenløsning<br /></li><li> Flislagt bad/vaskerom i kjeller<br /></li><li> Oppgradert med nyere drenering, kledning og vinduer<br /></li><li>To luft til luft varmepumper<br /></li><li>Gulvvarme i stue, entré &amp; på begge bad<br /></li><li>Rikelig med lagring</li></ul>"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig over fire plan som består av følgende rom:<br /><br />Kjeller: Trapperom med utgang, fyrrom, bod, bad/vaskerom, toalettrom og et rom innredet som soverom (ikke godkjent, se pkt. ferdigattest).<br />1. etasje: Hall med trapp, trapperom til kjeller, toalettrom, tv-stue, bibliotek, spisestue, kjøkken og stue.<br />2. etasje: Trapperom, trapperom til loft, gang, bad og fire soverom.<br />Loft: Bod og et rom innredet som hobbyrom.<br /><br />Boligen har en balkong i 2. etasje, samt en veranda og en delvis takoverbygget uteplass på bakkeplan.<br /><br />Eiendommen har en frittstående bod på 15 m²."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Dette er en innholdsrik og velholdt halvpart av en tomannsbolig, fordelt over fire plan. Boligen er fra 1949, men har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste tiårene, inkludert nytt tak, ny utvendig kledning, drenering og utskifting av de fleste vinduer. Innvendig er det et moderne kjøkken fra 2012, to varmepumper fra 2022 og en planløsning som gir rikelig med plass for en familie.<br />Se pkt. &#34;modernisering og påkostninger&#34; for mer informasjon om oppgraderinger. Se ellers vedlagt tilstandsrapport for mer detaljert informasjon om boligens standard.  <br /><br />Her kan du sikre deg  fantastisk og innholdsrik bolig med usjenert beliggenhet og kort vei til alt - og Kongsten som nærmeste nabo!<br /><br />Boligen har adkomst fra gårdsplass med belegningsstein og overbygd inngangsparti. <br /><br />1. ETASJE:<br />Entréen i første etasje har behagelig gulvvarme og plass til å henge fra seg tøy. <br /><br />Stue og spisestue:<br />Første etasje har en romslig og åpen sosial sone. Stuen har plass til flere sittegrupper, og en peis med innsats gir varme på kalde dager. Gulvet har vannbåren varme. Rommet er delt inn i flere soner, med plass til både en TV-stue, et bibliotek med en plassbygd bokhylle og en spisestue i delvis åpen løsning mot kjøkkenet. <br />Fra stuen er det utgang til en stor terrasse og en takoverbygd del som gir en lun og skjermet spiseplass. Et praktisk utekjøkken gjør det enkelt å tilberede måltider utendørs. Denne plassen kan brukes store deler av året.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet fra 2012 har en moderne innredning med hvite fronter og benkeplater i laminat. Det er godt med skap- og benkeplass, og en halvøy fungerer som en praktisk frokostbar. Kjøkkenet har integrert komfyr og koketopp, samt avsatt plass til oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. En fritthengende kjøkkenhette med avtrekk ut er montert over kokesonen. <br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Toalettrom:<br />Et praktisk toalettrom med wc og servant med underskap ligger i tilknytning til hallen.<br /><br />2. ETASJE:<br />Andre etasje inneholder boligens soveromsavdeling med fire soverom og et bad. <br />Hovedsoverommet er romslig, har en luft-til-luft varmepumpe fra 2022 og utgang til egen balkong. <br />De øvrige tre rommene har gode størrelser og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.<br /><br />Badet er utstyrt med baderomsinnredning med vask, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Rommet har gulvvarme. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />LOFT:<br />En trapp fører opp til et delvis innredet loft. Her er det et hobbyrom og lagringsplass. Adkomsten til loftet er via en bratt trapp som ikke er godkjent som primær adkomst.<br /><br />KJELLER:<br />Kjelleren har egen utgang og inneholder flere praktiske rom. Takhøyden er på ca. 2,07 meter.<br /><br />Bad/vaskerom:<br />I kjelleren ligger et stort, flislagt rom som kombinerer bad og vaskerom. Her er det vaskeromsinnredning med rikelig skapplass og arbeidsbenk, opplegg for vaskemaskin og et hjørnebadekar. Rommet har gulvvarme og innfelte spotter i taket. Rommet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Toalettrom kjeller:<br />I tillegg til badet er det et separat, flislagt toalettrom i kjelleren med vegghengt toalett og vask.<br /><br />Innredet rom:<br />Et rom i kjelleren er innredet som soverom. Dette rommet er ikke godkjent for varig opphold, da det mangler tilstrekkelig dagslys og rømningsvei.<br /><br />Lagring:<br />Boligen har god lagringsplass med en bod i kjelleren, lagringsplass på loftet og en frittstående utvendig bod på ca. 15 m² bygget rundt 2014/2015.<br /><br />Overflater:<br />Gulvoverflater: Betonggulv, fliser, gulvbelegg og tepper i kjeller. Hovedsakelig furugulv og parkett i 1. og 2. etasje. Fliser på våtrom.<br />Vegger: Tapetserte og malte slette vegger, malt panel og fliser på våtrom.<br />Himling: Hvitmalte himlinger.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Deler av anlegget er av eldre dato, mens rør ble byttet i forbindelse med etablering av bad og kjøkken. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på de eldste delene.<br />- Avløpsrør: Deler av anlegget er av eldre dato, mens rør ble byttet i forbindelse med etablering av bad og kjøkken. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på de eldste delene.<br />- Ventilasjon: Naturlig avtrekk via veggventiler. Mekanisk avtrekk fra bad og kjøkkenhette.<br />- Varmtvannstank: Bereder på ca. 200 liter, plassert i fyrrom i kjeller. Berederen er over 20 år gammel.<br />- Elektrisk anlegg: Moderne anlegg med automatsikringer og jordfeilbrytere. Sikringsskapet er plassert i kjelleren. Det foreligger samsvarserklæring for arbeid utført etter 1999."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Halvpart av tomannsbolig - Byggeår: 1949<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Yttertaket ble lagt om ca. i 2005-2006. Yttertaket består av underpanel fra byggeår, papp, sløyfer og lekter samt ny betongstein fra 2006.<br />Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp av plastbelagt stål samt helbeslått pipe og luftehatt over tak.<br />Veggkonstruksjon: Yttervegger er kledd utvendig med stående, malt tømmermannspanel. Ytterveggene på boligen ble kledd om ca. i 2012. Tilbygget ble ikke kledd om og har kledning fra byggeår.<br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon av tre, type saltak med sperre langsgående bukker, tekket med underpanel før papp. Deler av loftsetasjen er innredet som soverom, resten er til bod og lagring.<br />Vinduer: Vinduer med malte trerammer og isolerglass. Vinduene er i all hovedsak byttet ut med nye i 2012. Vinduene på badet i 2. etasje er av eldre dato, men er skiftet etter byggeår. Vinduene i kjelleren er fra byggeår med malte trerammer og enkle glass. Isolerglasset på den faste delen av heve-skyvedøren ble byttet ut i 2024.<br />Dører: Ytterdør med malt dørblad med vindu og malt karm, fra 2012. Balkongdør med malt dørblad og karm, fra 2012. Heve-skyvedør med malt ramme og karm samt isolerglass fra tilbygget, antatt fra 1980-85.<br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong i 2. etasje bygget i impregnert treverk med tak på undersiden, bygget ca. 2013. Veranda og uteplass er delvis takoverbygget med impregnert treverk på gulv, bygget i 2014.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskiller med trebjelkelag. Etasjeskiller er en lukket konstruksjon, og oppbygningen er derfor ikke kontrollert.<br />Gulv mot grunn: Støpt plate på mark. Kjelleretasjen har grovstøpt betonggulv.<br />Pipe og ildsted: Teglsteinspipe fra byggeår, helbeslått over tak. Det er tilkoblet peis med innsats i 1. etasje.<br />Rom under terreng: Kjelleren har utforede vegger. Gulvene er av betong, fliser, gulvbelegg og tepper, samt dels ubehandlet betong. Takhøyden er ca. 207 cm.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Byggegrunn av antatt faste masser.<br />Fuktsikring og drenering: Boligen er drenert og utvendig isolert ca. 2017.<br />Grunnmur og fundamenter: Plasstøpt grunnmur i betong.<br />Terrengforhold: Forholdsvis flat, opparbeidet tomt med gressplen, plattinger, belegningsstein og steinlagt innkjørsel. Tomten er inngjerdet med hekk.<br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Alderen på ledningene er ukjent.<br /><br />Bygninger på eiendommen<br />Bod: Utvendig bod bygget ca. 2014 for bod og lagring. Bygget er ikke tilstandsvurdert.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 27.03.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert knirk i konstruksjonen.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Knirk i gulvet kan skyldes løse gulvplanker eller undergulv. For å eliminere knirkingen anbefales etterskruing av gulvet for å sikre at alle planker og undergulv er godt festet. Dette vil kunne bidra til å redusere bevegelse og støy, og forbedre gulvets stabilitet. Avvik i gulvenes høyde kan medføre at man merker ujevnheter ved ferdsel. Den enkelte må selv vurdere behovet for oppretting av gulvene, da dette normalt ikke anses som kritisk, men kan påvirke komfort og brukervennlighet.<br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik: Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.<br />Konsekvens/tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Pipe fra byggeår med høy alder, og pipevanger som ikke er synlige, bør undersøkes nærmere. Det anbefales å gjøre pipevanger tilgjengelige for inspeksjon for å avdekke eventuelle skader eller svakheter. Konsekvensen av manglende kontroll er økt risiko for skjulte skader, lekkasjer eller brannfare.<br /><br />Bad/vaskerom i kjeller<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Rommet bør totalrenoveres for å tilfredsstille dagens krav til våtrom, da skjulte konstruksjoner har passert anbefalt brukstid. Videre bruk av dusjkabinett kan redusere risikoen for fuktskader, men erstatter ikke behovet for tilfredsstillende tettesjikt. Konsekvensen ved å ikke gjøre tiltak er økt risiko for fuktskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan medføre omfattende og kostbare reparasjoner.<br /><br />Bad i 2. etasje<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales full ombygging av våtrommet for å sikre at det tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring og bruk. Lokal utbedring av utett våtrom er ikke tilstrekkelig, og det bør benyttes dusjkabinett ved videre bruk for å redusere risikoen for vannskader. Manglende dokumentasjon på oppbyggingen medfører usikkerhet om utførelsen, noe som øker risikoen for skjulte feil og fuktskader i konstruksjonen.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Nedløp og beslag<br />Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det bør etableres tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur for å unngå fuktbelastning og risiko for fuktskader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Utførelsen rundt betongtrappen kan føre til at vann trenger inn i ytterveggen. Dette øker risikoen for skjulte skader i konstruksjonen.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det bør utføres utbedringer rundt betongtrappen for å hindre vanninntrenging i ytterveggen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for skjulte fukt- og råteskader i konstruksjonen. Det bør gjennomføres jevnlig vedlikehold og etter hvert utskifting av værslitt og oppsprukket kledning for å hindre fuktskader og forringelse av konstruksjonen. Manglende kunnskap om type og mengde isolasjon medfører usikkerhet om veggens isolasjonsevne og tetthet, noe som kan gi økt varmetap og risiko for trekk eller fuktskader. Videre undersøkelser anbefales for å avklare tilstanden.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Fuktmåling viste verdier helt på grensen til skadelig fukt.<br />Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Rydding av loftet og bedre lufting av loftet anbefales for å redusere fuktbelastningen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå ytterligere fuktskader og råte i takkonstruksjonen, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og redusert levetid på konstruksjonen.<br /><br />Vinduer<br />Vurdering av avvik: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Det må foretas lokal utbedring. Det er behov for utvendig maling på enkelte vinduer for å beskytte treverket mot videre forvitring og fuktskader. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til redusert levetid, varmetap og økt risiko for råte og muggdannelse i vinduskarmene.<br /><br />Vinduer i kjeller<br />Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduer bør vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere forringelse av treverket. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, fuktskader og redusert sikkerhet.<br /><br />Heve-skyvedør<br />Vurdering av avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.<br />Konsekvens/tiltak: Karmene bør overflatebehandles og sprekker utbedres for å hindre videre forvitring og fuktopptak, som kan føre til råteskader og redusert levetid. Heve skyvedør med alder over 30 år bør vurderes for utskifting på sikt, da eldre dører ofte har redusert funksjon og isoleringsevne.<br /><br />Innvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Trappen opp til loftet bør skiftes ut med en gangbar trapp for å bedre tilgjengeligheten og sikkerheten mellom etasjene.<br />Konsekvens/tiltak: Trappen må påregnes skiftes ut. Trappen bør skiftes ut med en mer egnet og sikker trappeløsning for å bedre tilgjengeligheten og redusere risikoen for fall og personskade. Dagens bratte trapp utgjør en sikkerhetsrisiko, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet.<br /><br />Vannledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Deler av vannledningsanlegget er av eldre dato, noe som medfører økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold eller utskifting på sikt.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales å gjennomføre jevnlig tilsyn og vurdere utskiftning av vannledningene, spesielt med tanke på alder og at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke gjennomføre tiltak er økt risiko for plutselige lekkasjer og omfattende følgeskader, særlig fra skjulte vannrør hvor skader kan være vanskelige å oppdage tidlig.<br /><br />Avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Deler av anlegget er av eldre dato, noe som medfører økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold eller utskifting på sikt.<br />Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det anbefales å gjennomføre jevnlig tilsyn og vurdere utskifting av eldre avløpsrør for å redusere risikoen for lekkasjer, driftsstans eller vannskader som følge av slitasje på rørene. Skjulte rør bør inspiseres nærmere ved oppussing eller ved mistanke om feil, da manglende kontroll kan medføre uforutsette skader og økte utbedringskostnader.<br /><br />Varmesentral<br />Vurdering av avvik: Det er anbefalt å fjerne fyr i fyr rom da det ikke lengre er i bruk.<br />Konsekvens/tiltak: Fyr i fyrrom bør fjernes da det ikke lenger er i bruk, for å unngå unødvendig plassbruk og potensiell risiko forbundet med gamle fyringsanlegg. Dette vil også bidra til å oppfylle gjeldende krav til sikkerhet og bruk av tekniske rom.<br /><br />Varmtvannstank<br />Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Varmtvannsbereder bør vurderes skiftet grunnet alder, da risikoen for lekkasje og påfølgende vannskader øker betydelig etter 20 år.<br /><br />Drenering<br />Vurdering av avvik: Det ble registrert saltutslag nederst på vegg og på gulvet.<br />Konsekvens/tiltak: Saltutslag nederst på vegg og gulv indikerer fuktvandring i konstruksjonen, noe som kan medføre økt risiko for fuktskader og muggdannelse. Ved innredning av kjeller anbefales det ikke å benytte organiske materialer, da dette kan forverre konsekvensene ved eventuell fuktinntrengning.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser.<br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Sprekkdannelser i grunnmuren bør utbedres for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering eller rørinspeksjon av de utvendige vann- og avløpsledningene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen ved høy alder er økt risiko for lekkasjer, brudd eller tilstopping, noe som kan medføre plutselige og kostbare utbedringer.<br /><br />Kjøkken - Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres utbedring av slitasje og vannskader på gulvet for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for fuktskader i underliggende konstruksjoner. Manglende utbedring kan føre til økt skadeomfang og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.<br />Konsekvens/tiltak: Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det bør gjennomføres radonmålinger. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav. Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. For å avklare omfanget av avvik ved branncelleinndeling må det gjøres nærmere undersøkelser av en kvalifisert fagkyndig person. Brannen kan spre seg raskere ved avvik i brancelleinndelingen. Rekkverk på innvendig trapp må monteres for å lukke avviket. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverkshøyder og åpninger bør utbedres slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fallulykker og personskade. Håndløper bør monteres på vegg i innvendig trappeløp, og rekkverk bør installeres der dette mangler, for å ivareta sikkerheten ved bruk av trappen. Radonmålinger bør gjennomføres, og eventuelle tiltak mot radon vurderes, for å redusere helserisiko for beboere. Det er strengere regler til branncelle i dag enn det som var på byggetidspunktet. Avvik i branncelleinndeling bør utbedres i henhold til gjeldende forskrift, for å sikre tilstrekkelig brannsikring og redusere risiko for spredning av brann.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Oppvarming skjer med luft til luft varmepumpe i 1. og 2. etasje samt på soverommet. Det er gulvvarme i stuen, på baderommene og i entré. I stuen i 1. etasje er det peis til vedfyring med innsats.<br /><br />Det er registrert avvik vedrørende røykløp (teglskorstein): Innekledd skorstein (gjelder vegg på kjøkken og kjøkkeninnredning, og vegg i gang) og defekt sotluke (mangler lås). Avvikene er fra Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med én boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Her i Otte Rømers gate 1 bor du i et veletablert og barnevennlig villastrøk med Gamlebyens historiske voller og Kongsten fort som nærmeste nabo. <br />Fra eiendommen spaserer du rett ut på turstiene som omkranser festningsbyen, ideelt for en gåtur langs vollgravene eller en løpetur mot Kongsten fort.<br />Det er dessuten kort vei til treningssenter og bademuligheter på sommer- og vinterstid. Fredrikstad camping med mini-golf, Gamle Fredrikstad Golfklubb med en flott golfbane ligger like ved.<br /><br />En kort spasertur tar deg til unike Gamlebyen som byr på utallige kulturelle aktiviteter som konserter og utstillinger, spennende butikker, frisør, spennende restauranter og kafeer. Her arrangeres også frimarked, bondens marked, julegrantenning, m.m. Fra Gamlebyen frakter den populære by-fergen deg over til Cicignon, Isegran/ Smertu og Fredrikstad sentrum med alle fasiliteter. Fergen går også til det nye Værste område med Høgskolen, Helsehuset, Fredrikstad stadion m.m., og til Gressvik som byr på et koselig sentrum og en rekke turmuligheter.<br /><br />Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til flere barnehager, inkludert Kongsten barnehage kun tre minutter gange unna. For fritidsaktiviteter ligger Kongstenhallen med svømmebasseng og treningssenter, samt idrettsanlegget Kongstenbanene, innen få minutters gange. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Spar i Gamlebyen. Skulle du trenge et større utvalg, er både Torvbyen og Østsiden Storsenter en kort kjøretur unna.<br /><br />Nærmeste bussholdeplass ligger kun 5 minutter unna, og den gratis byfergen er en integrert del av hverdagen og tar deg enkelt over til sentrum og Fredrikstad stasjon for videre reise."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Festet tomt som er forholdsvis flatt opparbeidet. Tomten har steinlagt innkjørsel, gressplen og er inngjerdet med hekk.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. Kjøper må påregne at arealet er 417,7 kvm. Informasjon er hentet fra matrikkeldata innhentet fra Fredrikstad kommune. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen.<br /><br />Eiendommen er en festetomt hvor Fredrikstad kommune er bortfester. Den årlige festeavgiften er på kr 8 500,-. Festekontrakten ble inngått i 1947 med en festetid på 75 år, og den løper videre med bestemmelser om forlengelse. Det er ikke oppgitt vilkår for innløsning.<br /><br />Kjøper har gjort seg kjent med festekontrakten for gnr. 303, bnr. 856. Kjøper vedtar denne som bindende for seg. Det er en forutsetning for salget at bortfester godkjenner kjøper som ny fester. Manglende godkjennelse medfører at nærværende kontrakt blir å annullere. Innbetalt beløp blir tilbakebetalt, med tillegg av opptjente renter på meglers klientkonto. Rettigheter og plikter i henhold til kjøpekontrakten kan forøvrig ikke gjøres gjeldende av partene."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en steinlagt innkjørsel med oppstillingsplass for bil på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Fabian Robertino Andersen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 6,  Kvart. sydøst for Jens Langs gate , vedtatt 24.04.1947.\n\nEiendommen omfattes av  Kommuneplan Fredrikstad 2023   2035  (plan-ID 913), vedtatt 15.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (formål 1001).\n\nEiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:\n- H320: Flomfare\n- H550: Hensyn landskap\n- H570: Hensyn kulturmiljø\n\nDet pågår en områderegulering for Gamlebyen, Kongsten og Hagebyen (plan-ID 1116). Planarbeidet ble varslet igangsatt 16.03.2022.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2661203",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Partner/megler Fabian Robertino (92117474) presenterer Otte Rømers gate 1   en romslig og familievennlig bolig i første rekke mot festningen<br />Rolig og etablert område med kort vei til Gamle Fredrikstad. Boligen har solrik og skjermet hage med gode uteplasser, og fremstår som godt vedlikeholdt<br /><br />Funksjonell planløsning med åpen stue/kjøkken og utgang til terrasse. 4 soverom i 2. etasje<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Fire soverom i 2. etasje</li><li> Kjøkken fra 2012 med integrerte hvitevarer</li><li> Solrik, skjermet og inngjerdet hage</li><li> Flere uteplasser og terrasse</li><li> Åpen stue- og kjøkkenløsning</li><li> Flislagt bad/vaskerom i kjeller</li><li> Oppgradert med nyere drenering, kledning og vinduer</li><li>To luft til luft varmepumper</li><li>Gulvvarme i stue, entré  på begge bad</li><li>Rikelig med lagring</li></ul>"
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "217260127",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=503a7cbf-bf1a-45ca-9082-f62641ef23c6&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "KONGSTEN",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/217260127?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/217260127?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/503a7cbf-bf1a-45ca-9082-f62641ef23c6?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/217260127?https://dnbeiendom.no/bolig/217260127?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Partner/megler Fabian Robertino (92117474) presenterer Otte Rømers gate 1   en romslig og familievennlig bolig i første rekke mot festningen<br />Rolig og etablert område med kort vei til Gamle Fredrikstad. Boligen har solrik og skjermet hage med gode uteplasser, og fremstår som godt vedlikeholdt<br /><br />Funksjonell planløsning med åpen stue/kjøkken og utgang til terrasse. 4 soverom i 2. etasje<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Fire soverom i 2. etasje</li><li> Kjøkken fra 2012 med integrerte hvitevarer</li><li> Solrik, skjermet og inngjerdet hage</li><li> Flere uteplasser og terrasse</li><li> Åpen stue- og kjøkkenløsning</li><li> Flislagt bad/vaskerom i kjeller</li><li> Oppgradert med nyere drenering, kledning og vinduer</li><li>To luft til luft varmepumper</li><li>Gulvvarme i stue, entré  på begge bad</li><li>Rikelig med lagring</li></ul>",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/217260127?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1949,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 458146870,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-17T09:03+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "28.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-17T09:03:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-17T09:03:21.498709973+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}