← Back to listings
Herskapelige "Ekhaugen" - Storslått praktvilla fra 1912 med 2,1 mål parkmessig tomt. Sjel, historie og tidløs eleganse.
65 000 000 kr
Bygdøy · ad_id 458942764
Key details
- Price
- 65 000 000 kr
- Area (BRA)
- 768 m²
- Bedrooms
- 7
- Rooms
- 10
- Property type
- Enebolig
- Ownership
- Selveier
- Year built
- 1912
- Local area
- Bygdøy
Raw JSON (adview)
{
"ad": {
"plot": {
"area": 2120,
"owned": true,
"leaseholdPoint": false
},
"size": {
"usable": 768,
"primary": 733,
"openArea": 42,
"usableAreaE": 35,
"usableAreaI": 733
},
"price": {
"total": 66626090,
"currency": "NOK",
"suggestion": 65000000,
"salesCostSum": 1626090,
"municipalFees": 82475,
"salesCostIncludesUnsafe": "kr 65 000 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 1 625 000,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 1 626 090,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 66 626 090,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br />"
},
"rooms": 10,
"title": "Herskapelige \"Ekhaugen\" - Storslått praktvilla fra 1912 med 2,1 mål parkmessig tomt. Sjel, historie og tidløs eleganse.",
"contact": [
{
"mobile": "+4748604885"
}
],
"bedrooms": 7,
"disposed": false,
"location": {
"position": {
"lat": 59.903814691972194,
"lng": 10.687497443564212,
"accuracy": 9,
"mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.903814691972194&lng=10.687497443564212&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
},
"postalCode": "0286",
"postalName": "Oslo",
"countryCode": "NO",
"countryName": "Norge",
"streetAddress": "Langviksveien 6"
},
"viewings": [
{
"note": "Kontakt megler Michael R. Øistad på 48604885 for å avtale privat visning."
}
],
"anonymous": false,
"cadastres": [
{
"landNumber": 2,
"titleNumber": 222,
"municipalityNumber": 301
}
],
"documents": [],
"adViewType": "realestate-home",
"facilities": [
"Barnevennlig",
"Balkong/Terrasse",
"Garasje/P-plass",
"Offentlig vann/kloakk",
"Parkett",
"Peis/Ildsted",
"Turterreng",
"Sentralt"
],
"floorplans": [],
"energyLabel": {
"class": "G",
"color": "RED"
},
"generalText": [
{
"heading": "Om eiendommen"
},
{
"heading": "Standard",
"textUnsafe": "<p><strong>VELKOMMEN TIL LANGVIKSVEIEN 6.</strong></p><p>Skjermet og tilbaketrukket ligger Villa "Ekhaugen", et praktfullt og klassisk utformet hjem fra 1912, med god takhøyde og store oppholdsrom på rekke. Villaen går over tre plan pluss stort loft, er tegnet av de anerkjente arkitektene Hans Backer Fürst og Ole Sverre, og har tilhørt Johan Throne Holst - en av datidens mest markerte industriledere.</p><br /><p>Boligen er innholdsrik, med bl.a. tre nydelige stuer på rad, to kjøkken, tre bad, fire wc-rom og hele syv soverom. Originale detaljer som rosetter, listverk og vakre fasader er godt bevart.</p><br /><p>Villaen har en idyllisk og ettertraktet beliggenhet i nærheten av Langviksbukta. Tomten er på 2120,8 kvm: privat, parkmessig og herskapelig med to garasjer og velstelt beplantning. I hagen er det flere frukttrær: epler, plommer og kirsebær.</p><br /><p><strong>Vindfang, entré og hall</strong></p><p>Velkommen inn i en ærverdig og klassisk utformet villa, med flott takhøyde, originale detaljer i god stand og store oppholdsrom på rekke. Her får man et unikt familiehjem med mye sjel og historie i veggene. Inngangen gir et godt førsteinntrykk, med buet yttertak, vakre søyler og tofløyet ytterdør i mørkt tre. Belysning er montert i taket, og hvert dørblad har en oval glassrute.</p><br /><p>Innenfor døren har villaen en nedfelt matte i vindfanget. Naturstein er lagt på gulvet, og veggene er kledd med steinplater. Vindfanget ligger i tilknytning til en entré med to gjestetoaletter, og yttertøyet ryddes enkelt bort i et plassbygget garderobeskap med to profilerte fronter. Entréen glir over i en staselig hall med to nydelige rosetter og en massiv eikeparkett i fiskebensmønster.</p><br /><p>Trappen er et blikkfang i seg selv, med store vinduer og åpen himling i trappeløpet. Hallen i andre etasje har rosetter og fiskebensparkett, og innredes enkelt med garderobeskap eller egen TV-/lesekrok. Rommet er perfekt hvis man ønsker å trekke seg tilbake for litt egentid med en god bok eller film. Boligen har bi-inngang til kjøkkenet på hovedplanet.</p><br /><p><strong>Kjøkken</strong></p><p>Som samlingspunkt er det et flott kjøkken, med ny innredning og egen spiseplass for rolige morgenstunder. Innredningen har dels glatte og dels profilerte fronter i lysegrått. Benkeplatene er av stein, med dobbel oppvaskkum i rustfritt stål.</p><br /><p>Mot veggen over benkeskapet har kjøkkenet ca. 30 cm brede steinplater. Downlights gir belysning til arbeidsflatene, og ved kokesonen har kjøkkenet en integrert benkeventilator.</p><p>Det presiseres at gastroovn (Convotherm Mini), oppvaskmaskin (Wexiödisk), to induksjonstopper (Saro) samt fryser og kjøleskap (Tefcold) på kjøkken i 1. etasje ikke medfølger handelen.</p><br /><p>Ved kjøkkenet har villaen en baktrapp, sideinngang og en hendig matbod.</p><br /><p><strong>Kjøkken 2</strong></p><p>I kjelleren finner man et separat kjøkken (byggemeldt som "bryggerhus") med flislagt gulv, mye oppbevaring og gode arbeidsflater. Innredningen er oppført i en L-form, med hvite, glatte fronter, fire overskap i glass og dobbel oppvaskkum av rustfritt stål nedfelt i en foliert benkeplate. Over benken er det belysning og hvite fliser, og over kokesonen er en ventilator installert. Komfyr er montert, og kjøkkenet har opplegg for både oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel.</p><br /><p><strong>Stuer og spisestue</strong></p><p>Villaen har tre nydelige stuer på rekke i hovedetasjen, noe som gir ekstra fleksibilitet og meget god møbleringsfrihet. Skyvedører separerer rommene, og original fiskebensparkett i massiv eik bidrar til en flytende overgang. Lyset strømmer inn via store krysspostvinduer, og sammen med den gode takhøyden gir de en herlig og luftig atmosfære.</p><br /><p>Den ene stuen ligger utenfor kjøkkenet, og passer utmerket som spisestue. Her samles venner og familie for store og hyggelige middagsselskaper rundt et langbord. En tofløyet glassdør fører ut til den østvendte verandaen i sveitserstil, og sommerstid er det deilig å trekke ut for både avslapning og middager på den herskapelige tomten.</p><br /><p>Klassisk stukkatur og to rosetter med hengende belysning setter prikken over i-en i spisestuen. Den midtre stuen har tilsvarende himling med enkel rosett, og lune kvelder sikres av en elegant og oppmurt peis. Ildstedet er plassert i egen nisje, med vakker utsmykking og peishylle for dekor. Den siste stuen har karnapp mot hagen, og i rommet er det synlige takbjelker og en original skapinnredning av svært god kvalitet. Skapet er spesialtilpasset, med fronter og hyller i eik.</p><br /><p><strong>Bad/wc/vaskerom</strong></p><p>Planløsningen byr på to bad i andre etasje, et bad i kjelleren og til sammen fire wc-rom - to ved entréen, ett ved badet nede og ett i andre etasje. Hovedbadet oppe ligger i suiteløsning med to av soverommene, en behagelig hverdagsluksus, hvor et av soverommene brukes som klesrom. Hvite gulvfliser kombineres med beige fliser på veggene, og badet har både et dusjhjørne og et flislagt badekar med dusjløsning.</p><br /><p>Førstnevnte er utstyrt med regnfallsdusj og innfellbare vegger i herdet glass. Varmekabler er installert, og badet har vegghengt toalett og en skapinnredning i kirsebær. Tre av frontene er av glass, og to ovale servanter er nedfelt i en granitt benkeplate. Et stort speil er montert over servanten, med lampetter på begge sider. Wc-rommene i kjelleren og første etasje er innredet med eldre toalett og servant.</p><br /><p>I andre etasje har wc-rommet vegghengt toalett og heldekkende servant med hvite underskap. Badet nede er utstyrt med dusjkabinett, flislagt gulv og våtromsplater på veggene. Et hvitt servantskap er plassert under et speil med belysning. Oppe har villaen et flerbruksom med garderobeskap, plassbygd skap og hvit arbeidsbenk. Under benken er det opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel.</p><br /><p><strong>Bad 2</strong></p><p>Det andre badet oppe har samme type overflater som hovedbadet. På badet er det gulvvarme og vegghengt toalett, og et flislagt badekar er utstyrt med glassvegg og dusjløsning. Baderomsinnredningen er lik den som ble presentert på hovedbadet.</p><br /><p><strong>Soverom og garderobe</strong></p><p>Sju luftige soverom ligger sammen i andre etasje, meget praktisk hvis man har små barn. Hele sju soverom betyr mange valgmuligheter, og ved behov kan rommene benyttes som kontor, walk-in closet eller ekstra stuer. To av soverommene, inkludert en mastersuite, har egen veranda og ligger i tilknytning til det ene badet.</p><br /><p>På et av de øvrige soverommene er det utgang til verandan mot øst, og med unntak av hovedsoverommet har alle rommene plassbygde garderobeskap for mye oppbevaring.</p><p>Rikelig med ekstra lagringsplass finnes på loftet, i en utebod, i tre kjellerboder og i en matbod ved hovedkjøkkenet. Høyden under mønet på loftet er fem meter, og etasjen har stort potensial for videre utvikling. Ikke nok med det; i kjelleren er det tre innredede rom.</p><br /><p><strong>Uteområde</strong></p><p>Skjermet fra veien ligger den herskapelige eiendommen, i idylliske omgivelser på etterspurte Bygdøy. Her bor man tilbaketrukket fra byens kjas og mas, samtidig som det er kort vei til alle fasiliteter. Bussen stopper like utenfor døra, og mangler du frokost en søndagsmorgen kan du gå til Matkroken rett over veien. Nabolaget er dominert av klassisk villabebyggelse, hovedsakelig oppført i tidsepoken mellom ca. 1900 og 1925.</p><br /><p>Denne villaen ble ferdigstilt 1912, og tilhørte en av landets mest markerte industriledere, Johan Throne Holst. Holst grunnla Marabou i Sverige, satt på Stortinget i tre år og gjorde Freia sjokoladefabrikk til en mye omtalt mønsterbedrift. Fra 1952 og frem til i dag har huset vært den Islandske legasjonens residens. Den vakre villaen ligger flott til på tomtens høyeste punkt, og fasaden har original kledning med markante og noe dekorerte hjørnekasser.</p><br /><p>Tomten er på over 2,1 mål, frodig og parkmessig opparbeidet med velstelt beplantning. Store gressplener rammes inn av hekker og hvitmalte gjerder, og fra både Langsvikveien og Fredriksborgveien har eiendommen singlede traseer. Langs hovedalleen står det fine trær, og på porten er belysningen etablert under små hus - en sjarmerende detalj man ikke ser hver dag. De små husene i bronse illustrerer gamle islandske bondegårder og er laget av den Islandske artisten Gudmundur Einarsson, Guðmundur fra Miðdal på Island. I enden av alléen troner villaen med en singlet gårdsplass for parkering.</p><br /><p>Majesteiske trær bidrar til å skape en privat oase, med mye boltreplass for både store og små. Flaggstang er montert, og rundt om på eiendommen er det elegante lyktestolper for stemningsfull belysning kveldstid. Mot syd er det etablert en støttemur, og mellom villaen og muren er det flat grunn med blomsterbed og singlet gangareal. Trapper i skifer tar deg ned til store grøntarealer for lek og hygge dagen lang. I hagen er det flere frukttrær: epler, plommer og kirsebær.</p><br /><p>Det er etablert en dobbel pergola ved villaens østside, med hengeplanter og stort dekke av skifer. Annen beplantning omkranser uteplassen, noe som gir et skjermet og fredelig uterom. På samme side har villaen en verandakonstruksjon i sveitserstil over to plan. Den nedre verandaen ligger utenfor spisestuen og har et areal på ca. 15 kvm. Gulvet er flislagt, og et overbygg støttes av vakre søyler. Levegger av glass gir god skjerming, og verandaen oppleves som et usjenert uterom for fullstendig ro.</p><br /><p>En trapp tar deg ned til uteplassen ved pergolaen, og sammen innredes de enkelt i ulike soner. I tilknytting til uteplassen er det et mindre springvann med en statue av den Islandske artisten Guðmundur fra Miðdal på Island. Den øvre verandaen måler ca. 16 kvm, og har adkomst fra et av soverommene i andre etasje. Sommerdagene tilbringes også på en balkong ved baktrappen og på en sydvendt veranda utenfor to av de øvrige soverommene. Verandaen er på ca. 8 kvm, mens balkongen vender mot nord og har et areal på ca. 2,7 kvm.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Tilstandsrapport og byggemåte",
"textUnsafe": "<p></p><br /><p><strong>Byggemåte/Utdrag fra tilstandsrapport og Tilstandsgrader</strong></p><br /><p><strong>Utdrag fra tilstandsrapport utarbeidet av takstmann/bygningssakkyndig (vedlagt salgsoppgaven):</strong></p><p>Langviksveien 6 er en herskapelig boligeiendom med tomteareal på 2.120. kvm, beliggende på Bygdøy, i etablert boligstrøk, dominert av klassisk villabebyggelse, som hovedsakelig er oppført i tidsepoken mellom ca. 1900 og 1925. Huset er ferdigstilt 1912 med to etasjer, kjeller og loft. Klassisk utformet med store oppholdsrom på rekke, god takhøyde og ensartet listverk til gulv og himling, vinduer og dører. Fasader har original utvendig kledning med markante og noe dekorerte hjørnekasser.</p><br /><p>Fasadenes utvendige kledning er avsluttet med brede skråstilte vannbord mot grunnmur. Yttertaket er tekket med glasert takstein. Beslag rundt skorstein, pipehatter og i kil-renner mellom takvinkler.</p><br /><p>Det fremgår av plan og bygningsetatens digitale informasjon at huset er tilbygget i 1919. Eiendommen har hoved- adkomst fra Langviksveien og adkomst også fra Fredriksborgveien. Den islandske legasjonen har hatt hjemmel til eiendommen siden 1954.</p><br /><p>Det er ikke opplyst om vesentlige oppgraderinger utført gjennom årene utover vanlig vedlikehold. Inntrykket er at den utvendige kledningen i stående malt tre-panel på husets fasader er fra byggeårene. Yttertakets tekking i glasert sort takstein og med beslag i metall fremstår visuelt sett i god stand. Ved besiktigelse er det registrert at husets kjøkken er vesentlig oppgradert med nye innvendige overflater og ny kjøkkeninnredning. Toalettrom og begge våtrom i andre etasje har standard fra 1980- eller 1990- tallet. Toalettrom i første etasje er vesentlig eldre. Innredet del av kjeller med blant annet kjøkken, våtrom og toalettrom fremstår med vesentlig slitasje.</p><br /><p>Viktige faktorer ved vurdering av tilstand er bygningens alder, grunnforhold, eventuelle moderniseringstidspunkter, materialbruk og tekniske løsninger, samt ventilasjon, våtrommenes standard, og hvordan huset er vedlikeholdt.</p><p>Bygningen er beliggende på tomtens høyeste punkt med flatt til fallende terreng mot alle sider.</p><br /><p>Det er ikke registrert unormale forhold i form av vesentlige setninger, plan- eller retningsavvik i bygningens grunnleggende konstruksjoner. Grunnen oppfattes som fast og ensartet fjellgrunn slik at eventuelle setninger, som kan ha inntruffet i konstruksjonen er fordelt likt på fundamentene. Husets hovedelementer med grunnmur, yttervegger, etasjeskiller og yttertak fremstår visuelt sett i normalt god stand. Det er ikke registrert vesentlig fuktproblematikk i husets kjeller, som er delvis innredet.</p><br /><p>Utvendig kledning på fasader er besiktiget fra bakkeplan, fra balkong og verandaer med de begrensningene det medfører. Fra nært hold er det observert sprekkdannelser i nedre del av kledningen mot verandadekke i andre etasje. Det foreligger behov for stedvis utbedring av kledningsbordene, som bør sjekkes for skader fra stillas. Bord med mulige skader må erstattes med nytt virke. Ytterdører og vinduer har aldersrelatert slitasje og bør erstattes med nye produkter. Dersom bevaringshensyn legger begrensninger på mulighet for utskifting må andre og mer omstendelige løsninger velges. Imidlertid har husets vinduer, balkong og verandadører klimarelaterte skader med begrensede muligheter for utbedring. Ytterdører i første etasje er i bedre stand. Disse er imidlertid også uisolerte med behov for utskifting eller endring. Ytterdører til verandaer har vesentlig aldersrelatert slitasje og bør definitivt skiftes. Nye eller utbedrede dører, vinduer og annet eksteriør må ha tilsvarende uttrykk som det eksisterende. Utstyr og innredning internt i huset har originale detaljer i god stand. Det foreligger imidlertid behov for oppgradering. Aktuelle tiltak er utskifting av hele husets elektriske anlegg. Rehabilitering av våtrom bør gjennomføres og nye vann- og avløpsinstallasjoner bør installeres i hele huset. Nærmere informasjon fremgår av teknisk tilstand i det følgende.</p><br /><p>Bygningen er oppført på tomtens høyeste punkt med flatt til fallende terreng ut fra husets grunnmur. Tomtegrunnen er opparbeidet med singlede adkomstveier fra Langviksveien og Fredriksborgveien og singlet gårdsplass. Grunnen er avgrenset med hekk og gjerde. Hvitmalte gjerder i tre mot veiene. Det er etablert pergola med skiferbelagt grunn ved bygningens østside.</p><br /><p>Utenfor husets fasade mot syd er det etablert en støttemur ca. 4 meter fra husveggen. Flat grunn mellom huset og støttemuren, bestående av blomsterbed og singlet gangareal. Trapper i betong med skiferbelagte overflater til tomten nedenfor med plenarealer, trær og annen beplantning.</p><p>Parkering i garasje med adkomst fra Fredriksborgveien. En mindre garasje har adkomst fra gårdsplass. Mulighet for parkering på gårdsplass og foran garasje med adkomst fra Fredriksborgveien.</p><br /><p>Tomten er parkmessig opparbeidet. Støttemurer, terrengtrapper og skiferbelagte arealer har imidlertid et vesentlig vedlikeholdsbehov.</p><p>Reguleringsplanen for villaområdet Huk Aveny gjelder for eiendommen. Bestemmelsene har betegnelsen S 4726. Formålet er bevaring av boligbebyggelse/kulturminner med mer.</p><br /><p>Boligen fremstår med godt bevarte originale detaljer. Det foreligger imidlertid behov for utbedring/oppgradering.</p><br /><p><strong>Vedlikehold</strong></p><p>Huset bærer preg av at det er utført vedlikehold gjennom årene, men det foreligger i dag behov for vesentlig oppgradering.</p><p>Utskifting av elektrisk anlegg, installering av nye vann- og avløpsinstallasjoner, samt oppgradering av boligens utstyr og innvendige overflater er aktuelt. Ytterdører og vinduer har høy alder og utskifting/oppgradering er nødvendig. Husets yttervegger har begrenset energieffektivitet, og tiltak til forbedring bør utredes. Etter-isolering innebærer fjerning av utvendig kledning, veggene må fores ut, isoleres med mineralull, ny vindsperre må monteres, bakveggen med vindsperre lektes ut g ny kledning og nye beslag monteres. Tiltaket bør utføres i forbindelse med at nye vinduer og nye ytterdører montres. Husets etasjeskiller er isolert med tørket leire, og det bør vurderes å erstatte leire med moderne isolasjon av mineralull. Husets yttertak, som er tekket med glasert takstein er kum sjekket fra bakkeplan. Symptomer på eksisterende lekkasjer er ikke observert. Skorsteinen er på et tidspunkt oppmurt på nytt over tak. Beslag for takrenner, skorstein, i kil-renner og rundt luftepiper bør sjekkes nærmere da besiktigelse fra bakkeplan har begrenset verdi. Huset er oppført i 1911 og det er ikke opplyst om utførte tiltak med dreneringsarbeider i ettertid. Dreneringen har høy alder, og både drensgrøft og drensrør har mest sannsynlig ingen vesentlig effekt. Ny drenering bør etableres.</p><br /><p><strong>Spesielt for dette oppdraget/rapporten</strong></p><p>Tilstandsrapporten er utformet i.h.t. forskrifter til avhendingsloven og Norsk Standard NS.3600. Rapporten er basert på en visuell befaring av objektet, uten inngrep i konstruksjoner. Tilstandsgradene angis i forhold til et definert referansenivå. Bygningen er oppført i 1912 og påbygget i 1919, i en tidsepoke der formaliserte regler og forskrifter for oppføring av byggverk enda ikke var innført. Bebyggelse fra denne tiden har imidlertid klare fellestrekk med hensyn til grunnleggende konstruksjonsmessige forhold, som lar seg påvise og beskrive. Byggeskikk og metoder fra denne tiden utgjør referansenivået for valg av tilstandsgrad med hensyn til grunnleggende konstruksjoner justert for forskrifter som er innført senere med tilbakevirkende kraft, slik tilfelle er med bestemmelser i Norsk Standard NS.3600. Det foretas ofte enkelte tilpasninger ved rehabiliteringsarbeider i eldre bygninger, fordi grunnleggende konstruksjoner i eldre bebyggelse kan være til hinder for muligheten til å etablere fullt samsvar med de forskrifter som er aktive når tiltak til endring og forbedring gjennomføres. Ved søknadspliktige tiltak dispenserer også plan- og bygningsetaten i en del tilfeller fra forskriftskrav av praktiske årsaker der forholdene er godt forklart og argumentert for. Forskjellen i ytelser relatert til varmeisolasjon, ventilasjon, VVS etc. mellom byggeårets konstruksjoner og konstruksjoner utformet etter dagens forskriftskrav (TEK 17) reflekteres ikke ved valg av tilstandsgrad dersom utforming av eksisterende konstruksjoner ikke overprøves av bestemmelser i NS.3600. Beskrivelser og karakteristikk i denne rapporten er basert på opplysninger oppgitt av eiere, egne observasjoner på befaring, bruk av måleinstrumenter, og opplysninger innhentet fra plan og bygningsetatens informasjon om eiendommen. Henvisninger til søknader, tillatelser og ferdigattester er også innhentet fra kommunens digitaliserte informasjon om denne eiendommen.</p><br /><p>Tilstandsrapporten er basert på besiktigelse uten inngrep i konstruksjoner, og undertegnede kan ikke svare for mulige feil eller mangler ved skjulte installasjoner og konstruksjoner.</p><br /><p><strong>Oppsummering av avvik</strong></p><p>Vil du vite mer? Se på rommet eller bygningsdelen senere i rapporten (vedlagt salgsoppgaven):</p><br /><p><strong>TG 3: (Tilstandsgrad 3):</strong></p><br /><ul><li>TG 3: Våtrom > Kjeller > Bad > Generell</li></ul><p>Vurdering av avvik:</p><p>- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.</p><p>Årsaken til at våtrommet er karakterisert med TG 3 er først og fremst fordi det er utformet i henhold til forskrifter som var aktive før forskrifter av 1997 ble innført. I forbindelse med nye byggeforskrifter gjeldende fra 01.07.1997 ble vannrør i plast (rør i rør system) pålagt der vannrør ble montert skjult i bygnings-konstruksjoner. Før 1997 ble skjulte vannrør installert med kobberrør. Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal våtrom som er utformet i.h.t byggeforskrifter som var aktive før 1997 karakteriseres med TG 3.</p><p>Våtrommet har ellers høy alder med visuelle symptomer på slitasje.</p><p>Aldersrelatert slitasje på skjulte tetningsdetaljer, røropplegg og utstyr er sannsynlig.</p><br /><p>Konsekvens/tiltak</p><p>- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.</p><p>Det er behov for rehabilitering av våtrommet, som har høy alder.</p><p>Tidligere ble det stilt andre krav til bruken av et våtrom enn i dag. Etter hvert som våtrommets installasjoner har blitt eldre og slitte, har også bruken av våtrom generelt sett endret seg. Mer damp og bruk av vann fører til at tekniske løsninger som var akseptable tidligere, ikke lenger holder mål. Teknisk standard-hevning omfatter utskifting av sluk og røropplegg, nye tettesjikt, nye overflater og utskifting av utstyr.</p><p>Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000</p><br /><ul><li>TG 3: Spesialrom > Kjeller > Toalettrom > Overflater og konstruksjon</li></ul><p>Vurdering av avvik:</p><p>- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.</p><p>- Det er avvik:</p><p>Avviket går ut på at gulv- og veggflater er slitte. Dør til rommet er også slitt. Servant og klosett har vesentlig slitasje. Cisterne for klosett er defekt.</p><p>Rommet mangler ventilasjon.</p><p>Konsekvens/tiltak</p><p>-Tiltak:</p><p>Toalettrommet trenger full oppgradering med nye overflater, etablering av ventilasjon, nytt utstyr, ny strømtilførsel og ny belysning.</p><p>Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000</p><br /><ul><li>TG 3: Våtrom > 2. etasje > Bad/wc 1 > Generell</li></ul><p>Vurdering av avvik:</p><p>- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.</p><p>Årsaken til at våtrommet er karakterisert med TG 3 er først og fremst fordi det er utformet i henhold til forskrifter som var aktive før forskrifter av 1997 ble innført. I forbindelse med nye byggeforskrifter gjeldende fra 01.07.1997 ble vannrør i plast (rør i rør system) pålagt i nye bygninger der vannrør ble montert skjult i bygnings-konstruksjoner. Før 1997 ble skjulte vannrør installert med kobberrør. Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal våtrom som er utformet i.h.t byggeforskrifter som var aktive før 1997 karakteriseres med TG 3.</p><p>Aldersrelatert slitasje på skjulte tetningsdetaljer, røropplegg og utstyr er sannsynlig.</p><p>Konsekvens/tiltak</p><p>- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.</p><p>Det er behov for rehabilitering av våtrommet, som har relativt høy alder.</p><p>Tidligere ble det stilt andre krav til bruken av et våtrom enn i dag. Etter hvert som våtrommets installasjoner har blitt eldre og slitte, har også bruken av våtrom generelt sett endret seg. Mer damp og bruk av vann</p><p>fører til at tekniske løsninger som var akseptable tidligere, ikke lenger holder mål. Teknisk standard-hevning omfatter utskifting av sluk, vann og avløpsrør, nye tettesjikt og overflater, samt utskifting av utstyr.</p><p>Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000</p><br /><ul><li>TG 3: Våtrom > 2. etasje > Bad/wc 2 > Generell</li></ul><p>Vurdering av avvik:</p><p>- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.</p><p>Årsaken til at våtrommet er karakterisert med TG 3 er først og fremst fordi det er utformet i henhold til forskrifter som var aktive før forskrifter av 1997 ble innført. I forbindelse med nye byggeforskrifter gjeldende fra 01.07.1997 ble vannrør i plast (rør i rør system) pålagt der vannrør ble montert skjult i bygnings-konstruksjoner. Før 1997 ble skjulte vannrør installert med kobberrør. Ifølge Norsk Standard NS.3600, som denne rapporten er basert på skal våtrom som er utformet i.h.t byggeforskrifter som var aktive før 1997 karakteriseres med TG 3.</p><p>Våtrommet har ellers høy alder. Aldersrelatert slitasje på skjulte tetningsdetaljer, røropplegg og utstyr er sannsynlig.</p><p>Konsekvens/tiltak</p><p>- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.</p><p>Det er behov for rehabilitering av våtrommet, som har relativt høy alder. Tidligere ble det stilt andre krav til bruken av et våtrom enn i dag. Etter hvert som våtrommets installasjoner har blitt eldre og slitte, har også bruken av våtrom generelt sett endret seg. Mer damp og bruk av vann fører til at tekniske løsninger som var akseptable tidligere, ikke lenger holder mål. Teknisk standard-hevning omfatter utskifting av sluk og røropplegg, nye tettesjikt og overflater og utskifting av utstyr.</p><p>Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000</p><br /><p><strong>TG2 (tilstandsgrad 2):</strong></p><ul><li>Utvendig > Taktekking</li><li>Utvendig > Nedløp og beslag</li><li>Utvendig > Veggkonstruksjon</li><li>Utvendig > Vinduer</li><li>Utvendig > Dører</li><li>Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger</li><li>Utvendig > Utvendige trapper</li><li>Innvendig > Overflater</li><li>Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn</li><li>Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - 2</li><li>Innvendig > Pipe og ildsted</li><li>Innvendig > Rom Under Terreng</li><li>Innvendig > Innvendige trapper - 2</li><li>Innvendig > Innvendige trapper</li><li>Innvendig > Innvendige dører</li><li>Tekniske installasjoner > Vannledninger</li><li>Tekniske installasjoner > Avløpsrør</li><li>Tekniske installasjoner > Ventilasjon</li><li>Tekniske installasjoner > Varmesentral</li><li>Tekniske installasjoner > Varmtvannstank</li><li>Tomteforhold > Fuktsikring og drenering</li><li>Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter</li><li>Tomteforhold > Forstøtningsmurer</li><li>Tomteforhold > Terrengforhold</li><li>Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger</li><li>Tomteforhold > Oljetank</li><li>Kjøkken > Kjeller > Kjøkken > Overflater og innredning</li><li>Kjøkken > Kjeller > Kjøkken > Avtrekk</li><li>Spesialrom > 1. etasje > Toalettrom 1 > Overflater og konstruksjon</li><li>Spesialrom > 1. etasje > Toalettrom 2 > Overflater og konstruksjon</li><li>Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk</li><li>Spesialrom > 2. etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon</li></ul><br /><p><strong>HELSE, MILJØ OG SIKKERHET</strong></p><p>Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet > Helse, miljø og sikkerhet:</p><p>- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.</p><p>- Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.</p><p>- Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.</p><p>- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.</p><p>- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.</p><p>- Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.</p><p>- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.</p><p>- Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.</p><p>- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.</p><p>- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.</p><p>- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.</p><p>- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.</p><br /><p><strong>HULLTAKING:</strong></p><ul><li>KJELLER > BAD</li></ul><p>Tilliggende konstruksjoner våtrom:</p><p>Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Våtrommet er avgrenset med vegger i mur og betong.</p><br /><ul><li>2. ETASJE > BAD/WC 1</li></ul><p>Tilliggende konstruksjoner våtrom</p><p>Hulltaking er ikke foretatt fordi det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.</p><br /><ul><li>2. ETASJE > BAD/WC 2</li></ul><p>Tilliggende konstruksjoner våtrom</p><p>Hulltaking er ikke foretatt fordi det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.</p><br /><p><strong>BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN:</strong></p><ul><li>GARASJE</li></ul><p>Byggeår: 1915</p><p>Standard: Begge garasjer fremstår med et oppgraderingsbehov.</p><p>Vedlikehold: Begge garasjer har et etterslep på vedlikeholdet.</p><br /><p>Beskrivelse</p><p>Begge garasjer er ifølge tilgjengelig informasjon oppført ca. 1915. Den ene har adkomst fra gårdsplass. Den andre har adkomst fra Fredriksborgveien.</p><p>Garasje mot Fredriksborgveien er oppført i betong og mur. Bredden er 3,5 m og lengden er 5,8 m. = 20 kvm. Takhøyden er 2,9 m. Gulv på grunn i betong. Vegg- og himlingsflater i murpuss. Det er konstatert saltutslag og malerflass på veggflater.</p><p>Fuktskjolder i himling. Garasjeporten er en vippeport med automatisk åpner.</p><p>Garasje med adkomst fra gårdsplassen er oppført i betong og mur. Bredden er 2,75 m. Lengden er 5,9 m. = 16,2 m. Takhøyden er ca. 1,9 m. Gulv på grunn med grus/singel. Mot adkomst mellom Fredriksborgveien og gårdsplass er støttemur på den ene siden av adkomstveien yttervegg på den ene siden av garasjen. Den øverste delen av garasjens yttervegg på denne siden og endeveggen innerst er satt opp i bindingsverk av tre med utvendig malt kledning i panel. Himling i betong.</p><br /><p>Begge garasjer har behov for oppgradering. Fukt fra grunnen trekker kapillært opp i veggene. Himlinger i begge garasjer er et betong-dekke. En terrengtrapp i betong gir adkomst til garasjetaket. Begge garasjers himlinger består av det samme betongdekket. Hele arealet er begrodd med buskvekster og annen fauna. For bod i betong ved garasje gjelder tilsvarende slitasje og oppgraderingsbehov. Det foreligger behov for utbedring av betongdekket som utgjør tak på garasjene. Fauna må fjernes. Betongskader repareres. Membranløsninger monteres. Videre må det monteres rekkver med høyde på 1 m rundt taket.</p><p>Rekkverk må monteres på begge sider av trapp til garasje.</p><p>Aktuelle utbedringstiltak er å utføre dreneringsarbeider. Fauna på garasjetak/himlinger må fjernes og dekket må fuktsikres med membranløsninger.</p><br /><p>Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.</p><br />"
},
{
"heading": "Arealer",
"textUnsafe": "<p>Totalt bruksareal: 768,0 m²</p><ul><li>BRA-i: 733,0 m²</li><li>BRA-e: 35,0 m²</li></ul><br /><p>I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 42,0 m² </p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><br /><p>Kjeller:</p><p>- BRA-i: 205 kvm</p><br /><p>Første etasje:</p><p>- BRA-i: 225 kvm</p><br /><p>Andre etasje:</p><p>- BRA-i: 208 kvm</p><br /><p>Loft:</p><p>- BRA-i: 95 kvm</p><br /><p>Gulvareal (GUA) :</p><p>858 kvm</p><br /><p>Areal med lav takhøyde (ALH):</p><p>125 kvm</p><br /><p>Garasje:</p><p>- BRA: 35 kvm (15 kvm + 20 kvm)</p><br /><p>Arealet er oppmålt på stedet:</p><ul><li>Høyde under møne på loft, 5 m.</li><li>Takhøyde i kjeller, fra ca. 2,10 til ca. 2,25 m.</li><li>Takhøyde i 1. etasje, ca. 3,1 m.</li><li>Takhøyde i 2. etasje, ca. 2,85 m.</li><li>Høyde under møne på loft, 5 m.</li><li>Østvendt veranda med utgang fra spisestue, ca. 15 kvm.</li><li>Østvendt veranda med utgang fra soverom i 2. etasje, ca. 16 kvm.</li><li>Veranda mot syd med utgang fra to soverom i 2. etasje, ca. 8 kvm.</li><li>Balkong mot nord med utgang fra baktrapp i 2. etasje, ca. 2,6 kvm.</li><li>Garasje med adkomst fra gårdsplass, 16 kvm.</li><li>Garasje med adkomst fra Fredriksborgveien, 20 kvm.</li></ul><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.</p><p>Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Arealbeskrivelse",
"textUnsafe": "<p><strong>Innhold:</strong></p><ul><li>1. etasje: Vindfang, entré, 2 wc, hall, gang, kjøkken, 2 stuer, spisestue, matbod og baktrapp.</li><li>2. etasje: Hall, 2 ganger, 2 bad/wc, wc, 7 soverom, flerbruksrom og bøttekott m/kum.</li><li>Kjeller: Trapperom, 2 ganger, kjøkken (byggemeldt som bryggerhus), bad, wc, 4 innredede rom, fyrrom og 3 boder.</li><li>Annet: Lagringsloft på ca. 95 kvm og utvendig bod ved den ene garasjen.</li></ul><br /><p>Rom definert som "stue" og "kjøkken" i kjeller på takstmannens/bygningssakkyndig sin plantegning er byggemeldt som hhv. "rulle og strykerom" og "bryggerhus".</p><br /><p>Utdrag fra tilstandsrapport (vedlagt salgsoppgaven):</p><p>"Kjeller er delvis innredet på ukjent tidspunkt, men er ikke bruksendret til rom for varig opphold (boligformål). Loftet fremstår slik det ble oppført i 1912/1919. Kjeller og loft er ikke bruksendret til boligformål."</p><br /><p>Kort fortalt</p><p>- Praktfull villa med tomt på over 2,1 mål.</p><p>- Ca. 733 kvm fordelt på fire plan.</p><p>- To garasjer og to adkomstveier.</p><p>- Singlet gårdsplass for parkering.</p><p>- Privat og herskapelig eiendom.</p><p>- Parkmessig opparbeidet hage.</p><p>- Hekker og majestetiske trær.</p><p>- Skjermet oase med ulike soner.</p><p>- To vakre verandaer i sveitserstil.</p><p>- Balkong og sydvendt veranda.</p><p>- Ca. 3,1 m takhøyde i 1. etasje.</p><p>- Ca. 2,85 m takhøyde i 2. etasje.</p><p>- Staselig hall med vakker trapp.</p><p>- Nyoppusset kjøkken i 1. etasje.</p><p>- Ekstra kjøkkeninnredning i kjelleretasjen.</p><p>- Tre nydelige, tilstøtende stuer.</p><p>- Original fiskebensparkett i eik.</p><p>- Spisestue for middagsselskaper.</p><p>- Rosetter og vakker stukkatur.</p><p>- Elegant peis i midterste stuen.</p><p>- Tre bad, ett ved to soverom.</p><p>- To av badene har badekar.</p><p>- Til sammen fire wc-rom i huset.</p><p>- Flerbruksrom for vaskemaskin.</p><p>- Hele sju soverom i 2. etasje.</p><p>- Skap på seks av soverommene.</p><p>- Lagringsloft med god takhøyde.</p><p>- Rikelig med lagring inne og ute.</p><p>- Tre innredede rom i kjelleretasjen (ikke bruksendret til rom for varig opphold (boligformål)).</p><br />"
},
{
"heading": "Elektrisk anlegg",
"textUnsafe": "<p>Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra Elverket på eiendommen.</p><br />"
},
{
"heading": "Oppvarming og energimerking",
"textUnsafe": "<p>Villaen oppvarmes via radiatorer med vannbåren varme, tilknyttet et sentralfyranlegg basert på bruk av bioolje. Badene i andre etasje har varme i gulvet, og den midterste stuen er innredet med en åpen og oppmurt peis for ekstra varme. Gulvvarme på kjøkkenet i første etasje.</p><br /><p>Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.</p><br /><p>Energiattest med energimerke Rød er vedlagt salgsoppgaven.</p><br />"
},
{
"heading": "Tekniske installasjoner og VVS",
"textUnsafe": "<p>Ventilasjonen er naturlig, og begge kjøkken er utstyrt med kullfiltervifter. Varmtvannsberederen er plassert i fyrrommet, og et sikringsskap med nyere jordfeilautomater er montert på hovedkjøkkenet. Kjøkkenet er også utstyrt med vannstoppere.</p><br />"
},
{
"heading": "Løsøre og tilbehør",
"textUnsafe": "<p>Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.</p><br /><p>Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.</p><br /><p>Ved ønske om at lyskilder/lamper/lysekroner skal medfølge i handelen må dette spesifiseres i et eventuelt bud. Det samme gjelder brunevarer.</p><p>Det presiseres at ingen lysekroner er inkludert i handelen.</p><p>Det presiseres at Gastroovn (Convotherm Mini), oppvaskmaskin (Wexiödisk), to induksjonstopper (Saro) og fryser og kjøleskap (Tefcold) på kjøkken i 1. etasje ikke medfølger handelen.</p><p>Vennligst kontakt eiendomsmegler for ytterligere informasjon før bud inngis.</p><br /><p>Det presiseres videre at kjøper av eiendommen, samt eventuelle fremtidige eiere, plikter å kontakte Islands ambassade i følgende tilfeller:</p><p>- Dersom det er ønskelig å fjerne de små bronsehusene ved porten, utført av den islandske kunstneren Guðmundur Einarsson (Guðmundur frá Miðdal).</p><p>- Dersom det er ønskelig å fjerne statuen ved uteplassen, også laget av Guðmundur frá Miðdal.</p><p>I slike tilfeller skal Islands ambassade kontaktes på forhånd, og gis mulighet til å overta nevnte kunstverk vederlagsfritt. Kjøper av eiendommen godkjenner dette ved inngivelse av bud.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Tomten",
"textUnsafe": "<p>2120,00 m², eiet</p><p><br />NB: Det gjøres spesielt oppmerksom på at en del av den inngjerdede hagen (hjørnet av hagen mellom Langviksveien og Fredriksborgveien) beregnet til ca. 218 kvm ikke er en del av eiendommen.</p><p>Dette arealet tilhører Gnr. 999, Bnr. 735 som eies av Oslo kommune, og er på et ukjent tidspunkt blitt inngjerdet sammen med Langviksveien 6 (Gnr. 2, Bnr. 222). Se arealbekreftelse (vedlagt salgsoppgaven).</p><p>Kjøper overtar risikoen for eiendommen, herunder bl.a. at nevnte areal er inngjerdet, men ikke en del av eiendommen, og dermed ikke medfølger. Selger/megler skal ikke bekoste noe i forbindelse med dette og har heller intet ansvar for eventuelle følger av dette/avståelse av arealet.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Parkering",
"textUnsafe": "<p>Det er parkering i to garasjer fra rundt 1915; en ved gårdsplassen og en med adkomst fra Fredriksborgveien.</p><p>Sistnevnte måler ca. 20 kvm og er utstyrt med elektrisk portåpner.</p><p>Den andre garasjen har et areal på ca. 16,2 kvm, og det er mulighet for ytterligere parkering på gårdsplassen og på en biloppstillingsplass foran den største garasjen.</p><br /><p>Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Diverse",
"textUnsafe": "<p>Boligen vil ikke bli ytterligere vasket før overtagelse og selger overleverer de nøkler han besitter.</p><br /><p><strong>Følgende informasjon fremkommer i selgers egenerklæringsskjema:</strong></p><br /><p><strong>Våtrom</strong></p><p>1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?</p><p>Ja</p><p>Bad på 2. etasje.</p><br /><p>2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?</p><p>Nei, ikke som jeg kjenner til.</p><br /><p><strong>Tak yttervegg og fasade</strong></p><p>3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?</p><p>Ja</p><p>Hvis ja, beskriv feilen eller omfanget: </p><p>Lekkasje gjennom tak</p><br /><p>4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?</p><p>Ja</p><p>Hvis ja:</p><p>4.1 Navn på arbeid</p><p>Utbedring av lekkasje gjennom tak. </p><p>4.2 Årstall</p><p>sept-okt. 2026</p><p>4.3Hvordan ble arbeidet utført?</p><p>Faglært</p><p>4.4 Hva ble gjort av faglærte?</p><p>Utbedring på tom områder sept-okt 2026. Se vedlegg 1. </p><p>4.5 Hvilket firma utførte arbeidet?</p><p>OP Bygg</p><p>4.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?</p><p>Ja</p><br /><p><strong>Ventilasjon og oppvarming</strong></p><p>14 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg</p><p>Ja</p><p>Hvis ja, beskriv feilen og omfanget, og eventuelt hva som ble utført av arbeider på anlegget: </p><p>Feil som har vært reparert</p><br /><p><strong>Skjevheter og sprekker</strong></p><p>16 Er det tegn på setningsskader eller sprekk i fliser?</p><p>Ja</p><p>Hvis ja, beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: </p><p>Se tilstandsrapport</p><br /><p><strong>Andre opplysninger: </strong></p><p>27 Er det utført radonmåling?</p><p>Nei, ikke som jeg kjenner til</p><br /><p><strong>Vedlegg 1: Tilleggskommentar</strong></p><p>Kommentar om 3 og 4 (tak, yttervegg og fasade).</p><p>Det er avtale mellom Islands Ambassade og OP Bygg om utbedring av lekkasje gjennom tak, samt utskifting av synlige råteskader på loft i innvendig hjørne. En bæring må utbedres på loftet. På en annen rød vil en lekkasje utbedres. Arbeidet vil bli utført i september-oktober 2026.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Beliggenhet"
},
{
"heading": "Skole og barnehage",
"textUnsafe": "<p>Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.</p><br />"
},
{
"heading": "Adkomst",
"textUnsafe": "<p>Adkomst fra Langviksveien og Fredriksborgveien.</p><br /><p>Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Områdebeskrivelse",
"textUnsafe": "<p>Villaen ligger usjenert og idyllisk til i nærheten av Langviksbukta på Bygdøy i Oslo kommune - et svært attraktivt og ettertraktet boligområde, nært skoler, offentlig kommunikasjon og gode servicetilbud. Området er kjent for alle sine museer, og Sjøfartsmuseet, Fram, Kon-Tiki, Holocaustmuseet, Oscarshall, Vikingskipene og Folkemuseet ligger i nabolaget.</p><br /><p>Like i nærheten ligger også Bygdøy Idrettsplass. Her finner du kunstgressbane, Bygdøy Tennisklubb med flere baner og boblehall, samt Bygdøhus flerbrukshall med et bredt utvalg av aktiviteter for både barn og voksne. Ellers er det ridesenter på Bygdø Kongsgård.</p><br /><p>Huk badestrand ligger i gangavstand fra boligen. I tillegg finner du både Paradisbukta og Bygdøy Sjøbad godt innenfor rekkevidde. Kongeskogen er totalfredet, noe som gjør dette til et herlig rekreasjonsområde. Her finnes blant annet en utbygd hinderløype, og vinterstid er det preparerte skiløyper.</p><br /><p>Servicetilbud</p><p>Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Spar Bygdøy eller Matkroken Huk, hvor sistnevnte nås på kun 1 minutt til fots. Ellers fremstår Karenslyst allé som en av byens mest ekspanderende og populære gater, med et rikt og spennende utvalg av mote, interiør, kaféer og restauranter.</p><br /><p>Her finner du Brødbakerne, Joe & The Juice, Vinmonopolet og Tårnhuset, samt mateventyret Maschmanns Matmarked - et ferskvaremarked med brasseri, grill, bakeri og pizzeria. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste holdeplass er Fredriksborg, som ligger kun ett minutt unna. Ved å benytte bil tar det ca. 4 min til Skøyen, 6 min til Majorstuen, 8 min til Lysaker, 8 min til Oslo S og 37 min til Oslo lufthavn.</p><br /><p>Fra villaen er det ca. 12 minutters gange til Bygdøy barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Ruseløkka ungdomsskole som ble gjenåpnet i august 2021 etter omfattende oppgraderinger. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Fredriksborg familiebarnehage ligger rett over veien.</p><p>Arkitekt: Hans Backer Fürst og Ole Sverre</p><p>Langviksveien 6 på Bygdøy ble opprinnelig tegnet i 1911 av arkitekten Hans Backer Fürst (1877-1945) for Johan Throne Holst, grunnleggeren av Freia sjokoladefabrikk, i henhold til byggeanmeldelsen fra 1911. Fürst var en anerkjent arkitekt kjent for monumental arkitektur i nybarokk og jugendstil, og tegnet en rekke villaer, boliggårder og industribygg.</p><br /><p>I 1919 ble huset ombygget, og ifølge de tilgjengelige byggetegningene var det Ole Sverre (1865-1952) som var arkitekten for ombyggingen. Sverre tilførte bygningen nye arkitektoniske kvaliteter og tilpasset den etter tidens stiluttrykk. Sverre hadde en allsidig karriere innen både bolig-, industri- og offentlig arkitektur. Han var utdannet ved Den kongelige tegneskole og Technische Hochschule i Hannover og arbeidet først hos Holm Hansen Munthe før han etablerte sin egen praksis i 1892.</p><br /><p>Sverre er særlig kjent for sine arbeider i jugendstil og nybarokk, men tilpasset seg også senere funksjonalismen. Blant hans mest markante prosjekter er ombyggingen av Freia sjokoladefabrikk, hvor han tegnet både fabrikkutvidelser, utformingen av Freiaparken og den berømte Freiasalen. Han stod også bak flere stasjonsbygninger for NSB, samt ombyggingen av Grand Hotel i Kristiania, som han og Arnstein Arneberg vant konkurransen om i 1910.</p><br /><p>Sverres arbeid kombinerte estetikk med funksjonalitet, og hans evne til å tilpasse seg skiftende stilretninger gjorde ham til en av sin tids mest innflytelsesrike arkitekter.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Økonomi"
},
{
"heading": "Eiendomsskatt",
"textUnsafe": "<p>Eiendomsskatt: kr 0,- ifølge Oslo kommunes eiendomsskatteliste for 2025. NB: Boligen er i dag unntatt eiendomsskatt jfr. eiendomsskatteloven §5, da den eies av Islands ambassade. Eiendomsskatt må derfor påregenes for ny eier.</p><br /><p>Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.</p><br /><p>Bunnfradraget i Oslo er i 2026 på inntil 4,9 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.</p><br /><p>Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.</p><br />"
},
{
"heading": "Kommunale avgifter",
"textUnsafe": "<p>Bioolje (sentralfyranlegg):</p><p>2024: 7050 liter - kr. 130.160,64 ifølge selger.</p><p>2023: 7335 liter - kr. 139.218,30 ifølge selger.</p><br /><p>Kommunale avgifter Kr. 82.475,71 for år 2026 ifølge Oslo kommune. Dette er et estimat av kommunale avgifter.</p><br /><p>Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.</p><br />"
},
{
"heading": "Andre løpende kostnader",
"textUnsafe": "<p>Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:</p><br /><p>Strøm: Selger informerer om et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer: Ca. 35.140,40 kWh og ca. kr. 36.991,- for 2024</p><br /><p>Forsikring: Eiendommen er p.t. forsikret i Islands ambassade med polisenummer . Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.</p><br /><p>Som selger er man forpliktet til å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelsesdatoen, med mindre noe annet er avtalt mellom partene. Dette følger av normal praksis og standardkontrakter ved salg av fast eiendom i Norge. Det opplyses i dette tilfellet at selger (Den islandske stat v/Islands Ambassade) er selvassurandør, noe som innebærer selger, i tråd med alminnelig praksis når stater eier eiendom, ikke har tegnet slik forsikring. Selger har uansett, i henhold til Avhendingslova § 2-4, risikoen for eiendommen frem til overtakelsen. Det betyr at dersom eiendommen skulle bli skadet før kjøper overtar, er det selgers ansvar å få eventuelle skader dekket.</p><p>Kjøper oppfordres til å tegne egen forsikring med virkning fra overtakelsesdatoen for å sikre seg mot eventuelle skader eller tap etter dette tidspunktet.</p><br /><p><strong>Andre faste løpende kostnader:</strong></p><br /><p>Bioolje (sentralfyranlegg):</p><p>2024: 7050 liter - kr. 130.160,64 ifølge selger.</p><p>2023: 7335 liter - kr. 139.218,30 ifølge selger.</p><br /><p>Kommunale avgifter Kr. 76 297 pr. år For år 2024 ifølge Oslo kommune. Dette er et estimat av kommunale avgifter.</p><br /><p>Eiendomsskatt: kr 0,- ifølge Oslo kommunes eiendomsskatteliste for 2025. NB: Boligen er i dag unntatt eiendomsskatt jfr. eiendomsskatteloven §5, da den eies av Islands ambassade. Eiendomsskatt må derfor påregenes for ny eier.</p><p>I Oslo kommune er det eiendomsskatt.</p><p>Kort om eiendomsskatt for 2026:</p><p>Eiendomsskatten for inneværende år skrives ut før 1. mars samme år. Alle som skal betale eiendomsskatt, får en eiendomsskatteseddel.</p><p>Skattesatsen er:</p><p>1,7 promille for boliger og fritidsboliger</p><p>3,7 promille for alle andre eiendommer som tomter og næringseiendom</p><p>Bunnfradrag:</p><p>Boliger og fritidsboliger får et bunnfradrag på inntil 4,9 millioner kroner for selvstendige boenheter som ikke brukes til næringsvirksomhet. Les om bunnfradrag for selvstendig boenhet.</p><p>Tomter og næringseiendom får ikke bunnfradrag.</p><p>Eiendomsskatten beregnes ut fra eiendomsskattegrunnlaget.</p><p>For boliger med boligverdi fra Skatteetaten er eiendomsskattegrunnlaget 70 prosent av boligverdien.</p><p>For boliger som ikke har boligverdi fra Skatteetaten og for fritidsboliger, er eiendomsskattegrunnlaget 70 prosent av taksten fra kommunen.</p><p>For tomter og næringseiendom er eiendomsskattegrunnlaget lik taksten fra kommunen.</p><p>Eiendomsskatten er knyttet til eiendommen, ikke person. Dersom flere eier en bolig sammen, må de selv samordne betaling. På eiendomsskatteseddelen står det hvilken eier som er fakturamottaker.</p><br /><br /><br /><br /><br /><br />"
},
{
"heading": "Formuesverdi",
"textUnsafe": "<p>NB: Eiendommen eies i dag av Islands ambassade og formuesverdien på eiendommen er derfor ikke fastsatt da det er unntatt norsk beskatning.</p><br /><p>Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.<br />Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.<br /><br />For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for ytterligere informasjon.</p><br />"
},
{
"heading": "Offentlige forhold"
},
{
"heading": "Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest",
"textUnsafe": "<p>Det foreligger "ekspedisjonsdokument" og "byggeanmeldelse" for Vaaningshus (år 1911).</p><p>Videre foreligger det ekspedisjonsdokument fra 1917 for garasje, ombygging vaaninsghus fra 1922 og forandring i vaaningshus 1946. Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.</p><p>Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.</p><br /><p>Det er avvik mellom godkjente og byggemeldte tegninger, og dagens bruk. Kjeller er delvis innredet på ukjent tidspunkt, men er ikke bruksendret til rom for varig opphold (boligformål). Loftet fremstår slik det ble oppført i 1912/1919. Kjeller og loft er ikke bruksendret til boligformål. Rom definert som "stue" og "kjøkken" i kjeller på takstmannens/bygningssakkyndig sin plantegning er byggemeldt som hhv. "rulle og strykerom" og "bryggerhus". Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig, og megler har ikke mottatt/funnet søknad ifm tiltaket. Ved søknadspliktige tiltak som ikke er omsøkt kan kommunen kreve at eier søker, tilbakefører eller endrer bruken av rommene. Det er kjøpers ansvar ved et eventuelt krav fra kommunen. Selger/megler skal ikke bekoste noe i forbindelse med dette og har heller intet ansvar for evt. videre prosess.</p><br /><p>Utdrag fra tilstandsrapport (vedlagt salgsoppgaven):</p><p>"Byggetegninger</p><p>Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.</p><p>Kommentar: Eiendommen er regulert til bevaring ifølge Byantikvarens liste for bevaringsverdige bygninger.</p><p>Denne registreringen har betydning for hva som kan tillates.</p><p>Beskrivelsene i denne rapporten der det er forklart at eventuell etter-isolering må foretas fra utside og at utskifting av vinduer anbefales kan stride mot vernebestemmelsene.</p><p>Det anbefales å ta kontakt med plan og bygningsetaten for nærmere informasjon om hva som kan tillates av endringer.</p><p>Det foreligger plantegninger fra 1919 da huset ble tilbygget. Tegningene er i hovedsak i samsvar med dagens planløsninger i første og andre etasje.</p><p>Kjeller er delvis innredet på ukjent tidspunkt, men er ikke bruksendret til rom for varig opphold (boligformål). Loftet fremstår slik det ble oppført i 1912/1919.</p><br /><p>Nyere håndverkstjenester</p><p>Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NEI"</p><br /><p>Kjeller og loft er ikke bruksendret til boligformål.</p><br /><p>Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Regulering",
"textUnsafe": "<p>Gjeldende regulering</p><p>Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Villaområdet Huk aveny på Bygdøy (S-4726), vedtatt 12.06.2013. Reguleringsplanen med reguleringsbestemmelser har hjemmel i pbl 2008.</p><p>Hovedformålet med planen er å bevare områdets karakter - verneverdig bebyggelse og kulturmiljøer, bebyggelses- og grønnstruktur, landskapsformasjoner og biologisk mangfold, og samtidig muliggjøre en moderat utvikling av området.</p><br /><p>Plankart</p><p>På plankartet er hele eiendommen merket med skravur som angir hensynssone H570 - bevaring kulturmiljø. Boligen og garasjen er avmerket med tykk strek som markerer bygg som skal bevares.</p><p>Det er også tegnet en stiplet linje som markerer byggegrense på eiendommen. Videre er eiendommen markert som A-omrade.</p><br /><p>For mer info; se "NOTAT: Langviksveien 6 - Vurdering av vernestatus på eiendommen" utarbeidet av Kima arkitektur (vedlagt salgsoppgaven).</p><br /><p>Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste og regulert til bevaring, vernet etter PBL, men er ikke fredet.</p><p>For eiendommer som er registrert i Gul liste skal Byantikvaren gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.</p><p>Ved ønske om endring av bebyggelse, fradeling av grunn etc må søknad rettes til plan- og bygningsetaten på vanlig måte. Eventuelle ønsker om endringer kan prøves for etaten ved forhåndskonferanse med saksbehandler.</p><br /><p>Enkeltminner regulert til bevaring (Kulturminnesøk):</p><p>https://www.kulturminnesok.no/kart/?q=&am-county=&lokenk=location&am-lok=&am-lokdating=&am-lokconservation=&am-enk=&am-enkdating=&am-enkconservation=&bm-county=&cp=1&bounds=59.905368047915175,10.683351159095764,59.902110445383315,10.69170892238617&zoom=18&id=174754</p><br /><p>Askeladdenbeskrivelse: Eiendom med stor bygning i tre og garasje. Opprinnelig bruk ikke kartlagt.</p><br /><p>KulturminneID: 174754-1</p><p>Enkeltminnekategori: Bygning</p><p>Enkeltminneart: Annen bygningsart</p><p>Vernestatus: Vernet etter PBL</p><br /><p>KulturminneID: 174754-2</p><p>Enkeltminnekategori: Bygning</p><p>Enkeltminneart: Garasje</p><p>Vernestatus: Vernet etter PBL</p><br /><p>KulturminneID: 174754-3</p><p>Enkeltminnekategori: Utomhuselement</p><p>Enkeltminneart: Hensynssone</p><p>Vernestatus: Vernet etter PBL</p><br /><p>Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven og vi anbefaler alle å sette seg inn i denne. Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter må påregnes.</p><p>For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/</p><br /><p>Langviksveien 4 - Bruksendring fra tomannsbolig til enebolig: Saksnummer: 202459722 - Byggesak</p><br /><p>Fredriksborgveien 9 - Etablering av basseng og levegg: Saksnummer: 202211226 - Byggesak</p><br /><p>Fredriksborgveien 7 - Underbygging og utvidelse av kjeller og fasadeendringer: Saksnummer: 202014993 - Byggesak</p><br /><p>Langviksveien 15 B - Bruksendring av loft til atelier: Saksnummer: 201905367 - Byggesak</p><br /><p>Fredriksborgveien 12 - Oppføring av brygge: Saksnummer: 201001206 - Byggesak</p><br /><p>Bygdøy - Langvikbukta - Mulig ulovlig gjerde i strandsonen: Saksnummer: 202308645 - Byggesak</p><br /><p>Huk aveny 35 - Oppføring av nytt museumsbygg - Vikingtidsmuseet: Saksnummer: 202113058 - Byggesak</p><p>https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202113058</p><br /><p>Huk aveny, Langviksveien og Bygdøy kapellvei - Dispensasjon utenom byggesak - Oppgradering av kjørevei og fortau - Vikingtidsmuseet: Saksnummer: 202457952 - Byggesak</p><p>https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202457952</p><br /><p>Bygdøynesveien 14 - Trasé og VA-anlegg for håndtering av flom og overvann fra Vikingtidsmuseet (VTM) til Langvikbukta: Saksnummer: 202211689 - Byggesak</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Vei, vann og kloakk",
"textUnsafe": "<p>Offentlig vei, vann og avløp. </p><br />"
},
{
"heading": "Rettigheter og heftelser",
"textUnsafe": "<p>Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.</p><br /><p>Dnr. 175, tgl. 07.04.1911 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om gjerde<br />Bestemmelse om benyttelse<br />Bestemmelse om deleforbud<br />Rettighetshaver: Televerket<br />Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.<br />Bestemmelse om veg<br />Med flere bestemmelser<br /></p><p>Beskrivelse: </p><br /><p>Dnr. 900175, tgl. 07.04.1911 - Rettigheter iflg. skjøte</p><p>Bestemmelse om vann/kloakkledning<br /></p><p>Beskrivelse: </p><br /><p>Dnr. 193, tgl. 10.11.1916 - Best om garasje/parkering</p><p>Best om garasje/parkering</p><p>Beskrivelse: </p><br /><p>Dnr. 6608, tgl. 16.06.1958 - Erklæring/avtale</p><p>Bestemmelse om kloakkledning<br /></p><p>Beskrivelse: </p><br /><p>Dnr. 71, tgl. 05.06.1914 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:</p><p>GNR.2 BNR.245 OG BNR.267<br /></p><p>Beskrivelse: </p><br /><p></p><br /><p>Dnr. 175, tgl. 07.04.1911 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om deleforbud Rettighetshaver: Televerket Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v. Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser</p><p><strong>Beskrivelse:</strong></p><p>- Servitutten er innhentet og vedlagt salgsoppgaven. Megler har ikke klart å tyde innholdet i servitutten.</p><p>I gammel grunnbok (vedlagt salgsoppgaven), fremkommer det følgende sammendrag: "Disponent J.Throne Holst har grunnbokhjemmel ved skjøte av 13/1 1911 fra Huk a/s for kr. 7200,-"</p><br /><p>Dnr. 900175, tgl. 07.04.1911 - Rettigheter iflg. skjøte</p><p>Bestemmelse om vann/kloakkledning</p><p><strong>Beskrivelse:</strong></p><p>- Servitutten er innhentet og vedlagt salgsoppgaven. Megler har ikke klart å tyde innholdet i servitutten.</p><p>I gammel grunnbok (vedlagt salgsoppgaven), fremkommer det følgende sammendrag: " Skjøte av 13/1 1911 inneh.bestem. om bebyggelsen, etc., benyttelsen, forbud mot utparsellering, opsetning av stolper for telefon- og elektr. ledninger, overtakelse av andel i avgift til statskassen, bidrag kr. 25,- til vedlikehold og belysning av vei, bestem. m.h.t. bebyggelsen."</p><br /><br /><p>Dnr. 193, tgl. 10.11.1916 - Best om garasje/parkering</p><p>Best om garasje/parkering</p><p><strong>Beskrivelse:</strong></p><p>- Servitutten er innhentet og vedlagt salgsoppgaven. Megler har ikke klart å tyde innholdet i servitutten.</p><p>I gammel grunnbok (vedlagt salgsoppgaven), fremkommer det følgende sammendrag: "Erklæring av 31/10 1916 hvoretter en garasje vil bli forandret saaledes at Fredriksborgveien kan utvides til 14 meters bredde."</p><p>Ifølge Oslo kommunes saksinnsyn: Byggesak, saksnummer: 191500239, fremkommer det om garasjen ved Fredriksborgveien at: "Der er fra veivæsenets side intet at bemerke, naar ingen del av den anmeldte garage kommer ind paa veiens grund og der avgis thinglæst erklæring om at garagen paa forlangende vil bli flyttet uten utgift for veivæsenet."</p><p>Følgende erklæring fremkommer også av byggesaken: "Undertegnede, disponent J.Throne Holst, som eier av Langviksveien nr. 6, grd. no. 222 - V. Aker, erklærer herved overfor Akers kommune, at den paa denne min eiendom beliggende garage vil bli forandret saaledes, at Fredriksborgveien kan utvides til 14 meters bredde, saafremt saadan utvidelse besluttes. Forandringen blir at utføre av mig uten utgift for Akers kommune eller veivæsen. Nærværende erklæring blir av mig at tinglæse."</p><p>Dokumentene er vedlagt salgsoppgaven.</p><br /><p>Dnr. 6608, tgl. 16.06.1958 - Erklæring/avtale</p><p>Bestemmelse om kloakkledning</p><p><strong>Beskrivelse:</strong></p><p>- Servitutten er innhentet og vedlagt salgsoppgaven</p><br /><p>Dnr. 71, tgl. 05.06.1914 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:</p><p>GNR.2 BNR.245 OG BNR.267</p><br /><p>For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
},
{
"heading": "Utleie",
"textUnsafe": "<p>Det foreligger ingen begrensning ihht kommune om utleie av hele boligen som en bruksenhet.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Radon",
"textUnsafe": "<p>Radonmåling er ikke gjennomført.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.</p><br />"
},
{
"heading": "Konsesjonsfrihet",
"textUnsafe": "<p>Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet siden tomten er over 2 dekar. Egenerklæring må signeres av kjøper og bekreftes av kommunen for at skjøtet kan tinglyses.</p><br /><p>Det hviler ikke odel på eiendommen.</p><br /><br />"
},
{
"heading": "Kjøpsvilkår"
},
{
"heading": "Totalpris inkl. omkostninger",
"textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 65 000 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr. 1 625 000,00</p><p>Tingl.gebyr skjøte kr. 545,00</p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr. 545,00</p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr. 66 626 090</p><br /><p>Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.</p><br />"
},
{
"heading": "Kjøpekontrakt og overtakelse",
"textUnsafe": "<p>Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. </p><br />"
},
{
"heading": "Boligkjøperforsikring",
"textUnsafe": "<p>Boligkjøperforsikring tilbys ikke for denne boligen fordi den er over 500 kvm.</p><br />"
},
{
"heading": "Boligselgerforsikring",
"textUnsafe": "<p>Det er ikke tegnet boligselgerforsikring i forbindelse med salget. </p><br /><p>Det er likevel utarbeidet en egenerklæring som interessenter bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.</p><br />"
},
{
"heading": "Budgivning",
"textUnsafe": "<p>Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.</p><br /><p>Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.</p><br /><p>Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. </p><br /><p>Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forhold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. </p><br /><p>Eiendomsmegler skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes.</p><br /><p>Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.</p><br /><p>Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.</p><br />"
},
{
"heading": "Betalingsbetingelser",
"textUnsafe": "<p>Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.</p><br />"
},
{
"heading": "Lovanvendelse",
"textUnsafe": "<p><em>Generelle bestemmelser</em></p><p>Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.</p><br /><p>Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.</p><br /><p>En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.</p><br /><p>Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.</p><br /><p>På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.</p><br /><p>Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><p><em>Forbrukerkjøp - definisjon</em></p><p>Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><p><em>Forbruker - avtalevilkår</em></p><p>Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.</p><br /><p>Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).</p><br /><p><em>Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon </em></p><p>Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.</p><br /><p><em>Ikke-forbruker - avtalevilkår</em></p><p>Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.</p><br /><p>Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.</p><br /><p>Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.</p><br /><p>Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.</p><br />"
},
{
"heading": "Personvern",
"textUnsafe": "<p>Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern</p><br />"
},
{
"heading": "Hvitvasking",
"textUnsafe": "<p>Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.</p><br /><p>Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.</p><br /><p>I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.</p><br /><p>Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.</p><br />"
},
{
"heading": "Meglers vederlag",
"textUnsafe": "<p>Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:</p><br /><p>Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva</p><br /><p>Markedspakke Premium: kr. 24 900,00,-</p><p>Oppgjørsgebyr: kr. 8 900,00,-</p><p>Visning/overtagelse honorar per stk.: kr. 3 750,00,-</p><p>Tilrettelegging: kr. 6 000,00,-</p><p></p><br /><p>Selger skal betale utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. stipulert til ca. kr. 20 800.</p><p>Samlet skal selger betale ca. kr. 693 550 for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.</p><br /><p>Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Ved beregning av vederlaget tas det utgangspunkt i timespris på oppdraget. Alle priser er inkl. mva.</p><br />"
},
{
"heading": "Om oppdraget",
"textUnsafe": "<p>Oppdr.nr: 14260084</p><p>Ansvarlig megler: Michael R. Øistad</p><br /><p>EIE Solli & Frogner</p><p>Inkognito Eiendomsmegling AS</p><p>NO 935 826 020 MVA</p><br />"
},
{
"heading": "Produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget",
"textUnsafe": "<p>Meglerforetaket og EIE-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføring av megleroppdraget.</p><br /><p>Dette gjelder følgende:</p><ul><li>Gjensidige forsikring tilbyr boligselger- og boligkjøperforsikring samt forsikringsløsninger til selger og kjøper (NB: boligkjøperforsikring tilbys ikke for denne boligen fordi den er over 500 kvm) </li><li>Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll for EIE. Kunder tilbys ulike leverandører for strøm, alarm og bredbånd avhengig av tilbydere i kundens nærområde</li><li>EIE AS (morselskap for franchisegiver i EIE-kjeden) og enkelte meglerkontor i EIE-kjeden har indirekte eierinteresser i Bomega AS (Hjem.no) i ulike eierkonstellasjoner gjennom EIE Hjem AS</li><li>EIE eiendomsmegling samarbeider med ulike bankforbindelser om formidling av finansielle tjenester. Meglerforetaket kan motta godtgjørelse for dette</li><li>Finit Deleie tilbyr deleie på enkelte objekter</li><li>Secundo er en markedsplass for salg av bruktgjenstander</li></ul><br /><p>Les mer om våre samarbeid og investeringer her: eie.no/eiendom/eie-investerer</p><br />"
}
],
"lettingUnit": false,
"externalAdId": "14260084",
"propertyInfo": [
{
"title": "Om boligen",
"isHtml": true,
"content": "Skjermet og tilbaketrukket ligger Villa "Ekhaugen", et praktfullt og klassisk utformet hjem fra 1912, med god takhøyde og store oppholdsrom på rekke. Villaen går over tre plan pluss stort loft, er tegnet av de anerkjente arkitektene Hans Backer Fürst og Ole Sverre, og har tilhørt Johan Throne Holst - en av datidens mest markerte industriledere.<br /><br />Boligen er innholdsrik, med bl.a. tre nydelige stuer på rad, to kjøkken, tre bad, fire wc-rom og hele syv soverom. Originale detaljer som rosetter, listverk og vakre fasader er godt bevart.<br /><br />Villaen har en idyllisk og ettertraktet beliggenhet i nærheten av Langviksbukta. Tomten er på 2120,8 kvm: privat, parkmessig og herskapelig med to garasjer og velstelt beplantning. I hagen er det flere frukttrær: epler, plommer og kirsebær."
}
],
"propertyType": "Enebolig",
"advertiserRef": "14260084",
"localAreaName": "Bygdøy",
"moreInfoLinks": [
{
"uri": "https://eie.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=80fd742f-7f62-4628-ac5a-b9e189912215",
"title": "Gi bud"
},
{
"uri": "https://eie.no/in/property/14260084/order-brochure?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
"title": "Bestill salgsoppgave"
},
{
"uri": "https://eie.no/in/property/14260084/book-viewing?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
"title": "Visningspåmelding"
},
{
"uri": "https://eie.no/in/property/14260084?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
"title": "Eiendommens hjemmeside"
}
],
"ownershipType": "Selveier",
"summaryUnsafe": "Skjermet og tilbaketrukket ligger Villa "Ekhaugen", et praktfullt og klassisk utformet hjem fra 1912, med god takhøyde og store oppholdsrom på rekke. Villaen går over tre plan pluss stort loft, er tegnet av de anerkjente arkitektene Hans Backer Fürst og Ole Sverre, og har tilhørt Johan Throne Holst - en av datidens mest markerte industriledere.<br /><br />Boligen er innholdsrik, med bl.a. tre nydelige stuer på rad, to kjøkken, tre bad, fire wc-rom og hele syv soverom. Originale detaljer som rosetter, listverk og vakre fasader er godt bevart.<br /><br />Villaen har en idyllisk og ettertraktet beliggenhet i nærheten av Langviksbukta. Tomten er på 2120,8 kvm: privat, parkmessig og herskapelig med to garasjer og velstelt beplantning. I hagen er det flere frukttrær: epler, plommer og kirsebær.",
"prospectusView": "https://eie.no/in/property/14260084?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
"adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
"prospectusOrder": "https://eie.no/in/property/14260084/order-brochure?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
"constructionYear": 1912,
"thirdPartyAdvertiser": false,
"changeOfOwnershipInsurance": false
},
"meta": {
"adId": 458942764,
"mode": "PLAY",
"edited": "2026-08-24T16:54+02:00",
"ownerId": 9490990,
"version": "11.1",
"disposed": {
"label": "Solgt",
"value": false,
"occurred": "2026-08-24T16:54:00+02:00"
},
"occurred": "2026-08-24T16:54:35.035891644+02:00",
"ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:9490990",
"schemaName": "realestate-home",
"schemaVersion": "0.19.7"
}
}Facilities
✓Barnevennlig
✓Balkong/Terrasse
✓Garasje/P-plass
✓Offentlig vann/kloakk
✓Parkett
✓Peis/Ildsted
✓Turterreng
✓Sentralt