Arkitekttegnet 60-talls bolig med praktfull panoramautsikt og naturhage. Mulighet for eksklusiv rett til atriumshage.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1020,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 254,
      "openArea": 54,
      "usableAreaB": 32,
      "usableAreaE": 14,
      "usableAreaI": 208
    },
    "price": {
      "total": 15878340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 2222640,
      "estateTax": 2935,
      "suggestion": 15490000,
      "salesCostSum": 388340,
      "municipalFees": 16375,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 15 490 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 387 250,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 388 340,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 15 878 340,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 18 500,- <em>(Boligkjøperforsikring Tryg )</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 15 896 840,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 3,
    "title": "Arkitekttegnet 60-talls bolig med praktfull panoramautsikt og naturhage. Mulighet for eksklusiv rett til atriumshage.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4793609729"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 58.944568778586614,
        "lng": 5.7032304795006015,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=58.944568778586614&lng=5.7032304795006015&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "4021",
      "postalName": "Stavanger",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ullandhaugveien 127A"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:45",
        "date": "02.09.2026",
        "from": "18:00",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-09-02",
        "iCalendarTo": "20260902T164500Z",
        "iCalendarFrom": "20260902T160000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 24,
        "titleNumber": 331,
        "municipalityNumber": 1103
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng",
      "Utsikt",
      "Sentralt",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Rolig",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 254,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>301260055</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 24, bnr. 331 i Stavanger kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Haferkamp &amp; Partnere (Haferkamp &amp; Partnere AS) / Stine Haferkamp</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Tove Sundt-Hansen</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Enebolig</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Fast</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1963</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 254,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 208,0 kvm</p><p>- BRA-b (innglasset balkong): 32,0 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 14,0 kvm<br /></p><br /><p>I tillegg:</p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 54,0 kvm (4 terrasser på tomten.)</p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><p>Underetasje inneholder</p><p>- BRA: 72 kvm</p><p>- BRA-i: 58 kvm (Entre, 4 boder, toalett-rom, gang/trappegang og et soverom.)</p><p>- BRA-e: 14 kvm (Garasje)</p><br /><p>1. etasje inneholder</p><p>- BRA: 182 kvm</p><p>- BRA-i: 150 kvm (Stue, spisestue, kjøkken, vaskerom, 2 bad, gang/trappegang og 3 soverom.)</p><p>- BRA-b: 32 kvm (Innglasset terrasse med utgang fra stue/spisestue.)</p><br /><p>Frittstående garasje ca. 24 kvm kommer i tillegg. </p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "<p>3</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 1020,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Kort fortalt",
        "textUnsafe": "<p>- Arkitekttegnet, klassisk enebolig fra 1963</p><p>- Familievennlig og velholdt, med respekt for den originale arkitekturen</p><p>- Stor naturtomt med praktfull panoramautsikt</p><p>- Flere solrike terrasser</p><p>- Innglasset terrasse ved stuen, vendt mot herlig atriumhage mot sydvest</p><p>- Mulighet for eksklusiv rett til bruk av atriumshage</p><p>- Tett på naturen og fuglelivet</p><p>- Steinsatt, romslig gårdsplass</p><p>- Nydelig beplanting på tomten</p><p>- Lys og luftig vindfang og hall</p><p>- Stue med peis og panoramavinduer</p><p>- Kjøkken fra 2003 med hvitevarer</p><p>- Vaskerom med kjølehjørne</p><p>- Tv-stue med nyere skyvedør ut</p><p>- To bad, ett fra 2021 med badekar</p><p>- Tre soverom i egen fløy oppe</p><p>- Stort soverom i underetasjen</p><p>- Garderober og fire boder</p><p>- To garasjer og elbillader</p><p>- Ny varmtvannsbereder fra 2026</p><p>- Varmepumpe fra 2020 i underetasjen</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet / servicetilbud",
        "textUnsafe": "<p>Ullandhaugveien 127A har en helt særpreget og uslåelig beliggenhet på Ullandhaug - høyt, fritt og tilbaketrukket, samtidig som alt byen har å by på ligger innen kort gang- eller sykkelavstand. Eiendommen er plassert høyt i terrenget, noe som gir en slående panoramautsikt mot Stavanger by og Ryfylke den ene veien, og et sjeldent, skjermet grøntrom den andre.</p><br /><p>Pilgrimsleden, ved navn Tjodveien går over lille Ullandhaug<em>.</em> Fra sør til domkirken i nord, forbinder den Stavanger by og Hafrsfjord mot Sola. Huset ligger langs gangveien og gir boligen en helt spesiell karakter og identitet - et sted der historie, natur og moderne liv møtes. Her oppleves stillhet, fuglesang og natur, samtidig som man er tett på universitet, nytt sykehus, sentrum og kollektivknutepunkter.</p><br /><p>Tomten, kalt  SKOGTUN , fremstår som et naturlig midtpunkt i området - nesten som en sol hvor alle fasiliteter stråler ut i alle retninger. Beliggenheten gir kort vei til Sørmarka, Botanisk hage, Hafrsfjord, Mosvatnet, Mostun natursenter og store grøntområder, i tillegg til Stavanger sentrum, arbeidsplasser og kulturelle tilbud. En sjelden kombinasjon av urbant og landlig - midt i byen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nærområdet / fasiliteter",
        "textUnsafe": "<p>Nærområdet byr på et svært rikt og variert servicetilbud, med gangveier i alle retninger og trygge forbindelser uten biltrafikk. Dette gjør beliggenheten like attraktiv for barnefamilier som for etablerte og enslige.</p><br /><p>Innen kort gangavstand finner du:</p><br /><ul><li>Dagligvarebutikker, inkludert økologisk dagligvarebutikk</li><li>Treningssentre, svømmebasseng og idrettsanlegg</li><li>Barnehager og skoler (Madlavoll, Tjensvoll, Gosen m.fl.) - alle med sikker skolevei</li><li>Universitetet i Stavanger og tilhørende treningsarenaer</li><li>Kultur- og naturtilbud som Jernaldergården, Limahaugen, Stavanger kunstmuseum og Botanisk hage</li></ul><br /><p>Området er rikt på tur- og aktivitetsmuligheter, enten du foretrekker rolige spaserturer i kulturlandskapet, joggeturer i Sørmarka, svømming på Gamlingen eller historiske vandringer blant gårder i drift og åpne beiteområder. Dette er et område som inviterer til bevegelse, oppdagelse og ro - hele året.</p><br /><p>Nabolaget er et rolig og etablert boligstrøk med godt bomiljø og mange barnefamilier. Lekeplasser, balløkker og fri ferdsel i grønne omgivelser gir barn en sjelden følelse av trygghet og frihet. Samtidig er offentlig transport lett tilgjengelig, med flere bussforbindelser og enkel adkomst til både sentrum, togstasjon og Stavanger lufthavn.</p><br /><p>Kort oppsummert: Ullandhaugveien 127A tilbyr en unik livskvalitet, der natur, historie, bynærhet og moderne fasiliteter smelter sammen i en harmonisk helhet - et sted man ikke bare bor, men virkelig lever.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt/uteområde",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen, kalt Skogtun, har en utsøkt beliggenhet i høyden, noe som gir fantastisk utsikt, strålende solforhold og en unik frihetsfølelse. Utsikten strekker seg mot sjøen, Stavanger og Ryfylke den ene veien, mens motsatt side byr på en skjermet oase - et atrium der både mennesker, fugler, insekter og smådyr trives.</p><br /><p>Tomten er pent opparbeidet med steinsatt gårdsplass, stablet steinmur, plen, skiferlagte gangstier og frittstående garasje fra 2003. Slanke furutrær, grantrær, skulpturelle prydbusker, hekk, stauder og blomstrende rhododendron, vokser sammen med blåbærlyng og ville markjordbær. Om våren titter krokusen frem sammen med skogstjerner.</p><br /><p>Tidlig om morgenen kommer solen inn kjøkkenvinduet og inn i de store panoramavinduene i stuen. Solen kan også nytes på flere flotte terrasser til ulike tider av døgnet. Blant annet er det to nordvendte terrasser; den ene en markterrasse på ca. 16 kvm og den andre på ca. 12 kvm. Mot nordvest har man solen senest mot kveld og solnedgang, og en utsikt som åpner seg mot Hålandvannet og havet.</p><br /><p>Videre er det en terrasse på ca. 12 kvm i toppen av hagen, oppført med levegg i bakkant, samt en terrasse på utsiden av en innglasset terrasse utenfor stuen. Terrassen på toppen av hagen er fantastisk å sitte på, i stillhet fra morgen til langt utpå sene formiddag, når vinteren gir slipp.</p><br /><p>Den innglassede terrassen ble etablert i 2024/2025 og er en yndet uteplass mot sydvest som får solen på fra formiddag til sen ettermiddag. Innglassingen forlenger også sommersesongen og gir en lun uteplass fra tidlig vår til sent på høsten. Uteplassen vender dessuten ut mot atriumhagen, der naturens små og store underverker er tett på.</p><br /><p>Hagen ivaretas av en robotklipper og er blant annet omkranset av tujahekk, barlind, laubær, blomstrende rhododendron og bambus. Dette inviterer sommerfugler og summende nytteinsekter inn i hagen. Ellers er det et duepar som trives svært godt, og både fasaner, smarte skjærer og den musikalske svarttrosten gjester jevnlig hagen. I fuglekassene ved eiendommen er det et yrende liv av spurver og hakkespett.</p><br /><br /><p>Tomten er eiet og måler 1020,00 kvm.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Utdrag fra vedlagt tilstandsrapport:</p><p>Grunnmur er i betong, innvendig kjeller (underetasje) har delvis utforede vegger som er plateslått, resterende har synlig betong. Støpt gulv mot grunn. Garasje er sammenbygget med boligen, har grunnmur/ringmur i betong. Deler av boligen som grenser mot nord har krypekjeller, grunnmur/etasjeskiller og gulv består av støpt betong. Boligen har en innglasset terrasse kledd med terrassebord, uisolerte glass. Tak er tekket med plastplater, avrenning mot takrenne i front av terrasse. Boligens yttervegger er av bindingsverk konstruksjon. Yttervegger og kledning er fra byggeår. Yttervegger er antatt isolert og kledd utvendig med liggende bordkledning. Etasjeskiller er i støpt betong. Boligen har dobbel pipe i teglstein fra byggeår. Ildsted er montert i stue 1. etasje. Vinduer/dører er i trevirke med isolerglass fra byggeår, noen er skiftet i 2020. Boligens takform har flatt tak med fall mot renne mitt i takflaten. Takkonstruksjon er bygget på dragere/bærevegger og bjelkelag i trevirke. Undertak har ukjent oppbygging men er utvendig tekket med asfalt-belegg (papp) og singel.</p><br /><p>For nærmere beskrivelse av byggemåte og byggeteknisk tilstand, se vedlagt tilstandsrapport utført av Ørjan Samland datert 09.03.2026. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "<p>Velkommen inn i en arkitekttegnet enebolig fra 1963, i funksjonell stil med svært familievennlig planløsning og mulighet for livsløpstandard på hovedplan. Huset ble tegnet av arkitekt Bryne, der horisontale og vertikale linjespill gir referanser til dansk og asiatisk tankegang. Stilen er funksjonell, stram og tidløs med store vindusflater som gir rikelig med dagslys til rommene.</p><br /><p>Huset er solid bygget og fremstår velholdt med stilig særpreg. Boligen ble påbygget i 2003 med nytt bad og er ytterligere påkostet med nytt kjøkken i 2003, ny terrasse i 2016, noen terrassedører og vinduer i 2020, renovering av opprinnelig bad i 2021, innglassing av terrasse utenfor stuen i 2024/2025, bytting av soveromsvindu i 2020 og nye downlights i led, samt ny varmtvannsbereder i 2026.</p><br /><p>Det vil bli tinglyst en forkjøpsrett til eiendommen Ullandhaugveien 127B, for å gi ny eier av 127A en mulighet til å sikre seg begge eiendommene dersom det er ønskelig. For ytterligere informasjon, konf. megler. Utfyllende informasjon om forkjøpsretten er inntatt under pkt &#34;Annen nyttig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br /><p>Det vil videre åpnes opp for at eier av 127A kan få eksklusiv bruksrett til hele atriumshagen som i dag deles mellom 127A og B. Konferer megler for mer informasjon. </p><br /><p>Adkomsten er via steinsatt gårdsplass til vindfang i underetasjen. Vindfanget er lyst og luftig med vindu fra gulv til tak mot en romslig hall. I vindfanget er det benyttet slitesterk kokosmatte, mens gulvet i hallen er kledd med skiferfliser.</p><br /><p>Begge rommene har lysmalte, glatte veggflater og himling i panel. Fra hallen er det adkomst til fire boder, toalettrom og soverom, mens en trapp med åpne trinn fører opp til hovedplanet.</p><br /><p>Hovedstuen er et herlig rom, der store panoramavinduer fra gulv til tak lar den storslåtte utsikten få spille hovedrollen. I tillegg er det en tilknyttet stue åpnet opp mot kjøkkenet, og gir en sosial lese- eller tv-krok. Både stuen og gang/tv-stue har utgang til en lun, innglasset terrasse vendt mot atriet i hagen. Skyvedørene i gang/tv-stue ble satt inn i 2020 og gir flott dagslys.</p><br /><p>Stuen og gangen er holdt i samme stil med lyse veggflater, led-downlights i panelhimling og parkett på gulvet. Fra gang/tv-stue er det dør inn til den adskilte soveromsfløyen. Hovedstuen lar seg enkelt møblere med både sofagruppe og spisestuemøbler.</p><br /><p>Innerst i stuen er en peis med glass på tre sider, kobberhette og stort flammebilde. Å høre knitrende flammer og samtidig nyte utsikten fra sofakroken er et høydepunkt i hverdagen. Den innglassede terrassen forlenger sommersesongen betraktelig og gir nærhet til den hemmelighetsfulle atriumhagen - her er det lett å kose seg både innendørs og ute.</p><br /><p>Kjøkkenet ble oppgradert i 2003 med ny innredning og utstyr. Innredningen fremstår godt ivaretatt og er holdt i en funksjonell stil som står seg. Kjøkkenet er plassert parallelt langs to sider, mot utsiktsvinduer i den ene retningen, og i åpen løsning mot tv-stue i motsatt ende. Langs hele veggflaten er det satt opp takhøye skap med ekstra god oppbevaringsplass.</p><br /><p>Innredningen fra Drømmekjøkken har en kombinasjon av hvite, glatte fronter, samt noen fronter og dekksider i varm kirsebær. Benkeplaten er i sort, spettet laminat med underlimt vaskekum og nedfelt, keramisk platetopp. Videre er det integrert stekeovn, opplegg for oppvaskmaskin og nisje til frittstående kjøleskap.</p><br /><p>Over kokesonen er det montert en ventilator i børstet stål, og tilknyttet vaskerom er det etablert et praktisk kjølehjørne - et stort pluss. I hjørnet av rommet er det fin plass til frokostbord ved vinduene, der utsikten er fantastisk og vidstrakt. I furutrærne på utsiden er det montert flere fuglekasser, malt i samme stil som huset, som også bidrar til den vakre lyden av fuglekvitter.</p><br /><p>Boligen har fire gode soverom, tre på hovedplan og ett i underetasjen. Sistnevnte har plass til både dobbeltseng og sofa. De tre soverommene oppe ligger i egen fløy sammen med begge bad. Fra hovedsoverommet er det direkte inngang til det tilbygde badet fra 2003.</p><br /><p>Soverommene har panelhimling med nyere led-downlights, matchende panelvegger og parkettgulv. Utsikten er vidstrakt fra to av rommene, mens det tredje rommet oppe har vindu vendt inn mot atriumhagen. To av rommene oppe har plassbygde skyvedørsgarderober fra Drømmekjøkken, mens rommet i underetasjen er tilknyttet en praktisk bod.</p><br /><p>Boligen har to fine bad, det ene etablert som tilbygg i 2003 og det andre modernisert i 2021. I tillegg finnes det et separat toalettrom i underetasjen og et praktisk vaskerom i første etasje. Toalettrommet i underetasjen har skifer på gulvet, panelhimling, panel på vegger og høytsittende vindu. Servantinnredningen er hvit og toalettet er gulvmontert, begge fra 2020.</p><br /><p>Badet fra 2003 ligger i suite med hovedsoverommet og er familievennlig innredet med to servantinnredninger og to speilhyller. Videre er det veggmontert toalett, bidé, høyskap, veggskap, håndkletørker og et dusjhjørne med skyvedører. Rommet har frostet vindu, gråblå gulvfliser, hvite veggfliser og gulvvarme.</p><br /><p>Badet som ble rehabilitert i 2021 fremstår som et utsøkt velværerom, plassert i samme fløy som soverommene i første etasje. Gulvet og en fondvegg er kledd i varmbrun Termo Ask, som gir en helt unik, lun opplevelse. Resterende flater er kledd i italienske blå fliser, taket er i lys panel med downlights og gulvet har varmekabler.</p><br /><p>Innredningen består av et stort, marmorstøpt badekar som holder lenge på varmen, samt et gulvmontert blandebatteri, høyskap i varmbrunt tre og servantinnredning med skulpturell servant fra Alessi. Videre er det veggmontert toalett, stort veggspeil, frostet vindu og en veggnisje til velværeprodukter over badekaret.</p><br /><p>Vaskerommet ligger i første etasje, med direkte inngang via skyvedør fra kjøkkenet. Rommet fikk nye gulvfliser i 2003, da kjøkkenet ble oppgradert, og har nydelig utsikt fra et nordøstvendt vindu. Vaskerommet huser et praktisk kjølehjørne og er innredet med hvite benkeskap, hyller, utslagsvask, ulike veggskap, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.</p><br /><p>Det er ellers fire boder med adkomst fra hallen og noe lagringsplass i garasjene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges umøblert. Integrerte hvitevarer medfølger handelen.</p><br /><p>Selger kan ikke garantere for varighet og funksjon, og det blir ikke satt inn nye hvitevarer dersom noe blir defekt i perioden mellom budaksept og overtagelse.</p><br /><p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.</p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>Boligen varmes opp elektrisk med panelovner, varmekabler på begge bad og en varmepumpe fra 2020 i underetasjen. Service er utført på varmepumpe i april 2026. I tillegg er det ildsted i stuen. Ventilasjonen er naturlig med mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilator og vifter på begge bad. Det finnes ventilasjonsanlegg i boligen med kanaler, men dette er frakoblet og ble sist benyttet i 2020.</p><br /><p>Ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter er nylig montert. Lyse er leverandør av fiber. Boligen er oppgradert i senere år med led-downlights. Sikringsskapet har automatsikringer. Deler av sikringene er skiftet ut i nyere tid og det er montert elbillader i garasjen.</p><br /><p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>Det er parkering i frittstående garasje fra 2003 med elbillader, i en sammenbygget garasje, samt plass til flere biler i gårdsplassen på forsiden av boligen. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Ørjan Samland med dato: 09.03.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><p>TG3:</p><br /><p>Vinduer og ytterdører:</p><p>-Noen dører og vindu tar i karm, i tillegg er flere vanskelige å åpne.</p><p>-Vindu/dører fra byggeår har skader/sprekk, slitasje i pakninger/glasslister som kan gi lekkasjer mot trerammer. Deler av vindu/dører har påbegynnende råteskader. </p><p>-Glasslister har sprekker. Glasslister med sprekker kan resultere i fremtidige lekkasjer. Slitte vinduer/dører kan gi skulte skader i trevirke og bakenforliggende konstruksjon. Det er ikke avdekket innvendige skader i konstruksjonen i området men kan ha skulte feil/mangler.</p><p>-Vinduer/dører fra byggeår har passert sin levetid. Vindu/dører fra byggeår må påregnes utskiftet. Det må utføres utskifting av slitte og sprukne vindus/dørkarmer for å hindre varmetap, redusert isolasjonsevne og risiko for fukt- og råteskader i omkringliggende konstruksjoner. Manglende utbedring kan føre til økte energikostnader og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. </p><p>Utbedringskostnaden vurderes som høy, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.</p><br /><p>Bad med badekar 1. etasje Membran, tettesjiktet og sluk:</p><p>-Sluk (støpejern) i gulv har ikke synlig bruk av membran, i tillegg svært rustet. Opphøyning av gulv under badekar har luke for tilkomst til sluk. </p><p>-Rørgjennomføringer/luker i vegger har ikke bruk av manskjetter/fuktsikring. Usikker oppbygging av membranarbeider på vegger og gulv, mangler dokumentasjon.</p><p>-Gamle sluker i støpejern har ofte ikke synlig membran, og i tillegg mangler de klemring og tettefunksjon i overgangen mellom sluk og membran. I dagens våtromsstandarder regnes de ofte som risikokonstruksjoner, spesielt når de kombineres med nyere membransystemer. </p><p>Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for vanninntrenging og skader på bygget. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. </p><p>Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.</p><br /><p>TG2:</p><br /><p>Byggegrunn, fundamenter og grunnmur:</p><p>Ut i fra visuelle observasjoner gjort i kjeller og utvendig fasader er det ikke tegn til sprekkerdannelser grunnet svikt i fundamenteringen. Men ut i fra alder kan dette ikke utelukkes. Noe fukt og kalkutslag er registrert mot grunnmur i bakkant av boligen, men ikke alarmerende fukt indikasjoner. Gir saltutslag, flassende maling og avskalling av puss. Øker risikoen for korrosjon av armering i betong. Påpeker at det lokalt har vært begrenset med nedbør i siste ukene. -Kombinasjon av alder og materialer tilsier at det kan være behov for tiltak. Anbefalt holdt under oppsikt, grunnet alder. </p><br /><p>Krypekjeller:</p><p>-Det kan være flere forhold under bakkenivå (vannårer i fjell/terreng, tilsig av fukt ect) som kan ha negativ betydning.-Det er ikke tilstrekkelig fall fra grunnmur, oppside av boligen har ikke tilfredsstillende fall bort fra grunnmur. Generelt anbefales det fall ca. 3 meter ut fra boligen for å lede overvann bort fra grunnmur. Gjelder oppside av boligen.-Utførte fuktsøk i vegger og gulv viser noe fuktutslag, men ikke alarmerende verdier. Noe kalkutslag er også registrert. En krypkjeller i betong er generelt mer robust enn en tradisjonell krypkjeller med jordgulv, men den er fortsatt en risikokonstruksjon. Anbefaler holdt under oppsikt Bedre utlufting av krypkjeller anbefales, for eksempel ved å ettermontere flere ventiler.</p><br /><p>Drenering:</p><p>-Det er registrert noe mangelfullt fall fra boligen, gjelder spesielt oppside mot hage, generelt anbefales det fall ca. 3 meter ut fra boligen for å lede overvann bort fra grunnmuren. Det bør utføres terrengjusteringer slik at overflatevann ledes bort fra grunnmuren. Dårlig fall eller flatt terreng mot grunnmur øker risikoen for vannansamlinger, som kan føre til fuktskader på bygningsmassen og forringe innemiljøet i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at alle vegger og gulv under terreng har økt sannsynlighet for fuktinntrengning.-Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.-Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det bør gjennomføres inspeksjon og vurdering av eksisterende drenering og fuktsikring av fagkyndig firma. Vurdere utskiftning av drenering dersom forholdene forverres eller ved større oppgraderinger av boligen.</p><br /><p>Støttemurer:</p><p>Støttemur mangler rekkverk. Rekkverk er påkrevd på høyder over 50 cm. for å forhindre fallskader. Dette er et avvik, etablere rekkverk for å lukke avvik.</p><br /><p>Yttervegger og veggkonstruksjon:</p><p>-Det er registrert manglende lufting av bordkledning flere steder på boligen, spesielt i front av boligen. -Stedvis har bordkledning lufting men manglende musetetting. Manglende musetetting kan gi gnagere tilkomst til konstruksjonen. Musetetting må etableres/forbedres. Ved for lite, eller ingen lufting bak kledning, kan dette medføre råteskader i kledning/konstruksjon. Ved råteskader på kledning medfører det at vann trekker inn bak kledningen og kan forårsake skade/vanninntrenging i konstruksjonen. Lufting av ytterkledning må påregnes forbedret.-Bordkledning har passert halvparten av sin levetid og man bør påregne partiell utskifting.-Levegg mot hage har manglende avstivning, skråbånd har ikke feste mot terreng. Anbefalt etablert med søylesko for ytterligere avstiving. -Levegg har ikke tilfredsstillende klaring til terreng stedvis, anbefalt forbedret for å forhindre oppfukting av nedre del av kledning. Som et tiltak anbefales det å øke avstanden til terrenget for å unngå råteskader på trekledningen.</p><br /><p>Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak:</p><p>-Det er ikke påvist lufting i taket, erfaringsmessig har eldre takkonstruksjon ingen lufting.-Manglende lufting mellom undertak og isolasjon med påfølgende kondens-problematikk. Begrenset ventilering og manglende innsyn medfører økt risiko for skjulte skader, som kan føre til råte, soppdannelse og svekkelse av konstruksjonen. Det må etableres ventileringen av takkonstruksjonen, for eksempel ved hjelp av luftespalter. Ventileringen skal sørge for at det ikke oppstår kondens i konstruksjonen, og at eventuell fuktighet som dannes, tørker opp. Det anbefales ytterligere undersøkelser/tiltak for å forhindre kondenseringsskader ved rehabilitering av yttertak.</p><br /><p>Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen):</p><p>-Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.-Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Gjennomgang av bly/beslag må påregnes av fagperson.-Det er registrert noe groe av mose på takflate. Anbefalt spylt/rengjort. Mose holder på vann og kan føre til råte i undertak og takkonstruksjon. Vann i mosen kan fryse om vinteren og forårsake sprekker i tekkingen når det utvider seg. Eldre taktekking kan gi fremtidige lekkasjer som kan medføre kostnader og skader i underliggende konstruksjoner/overflater. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen og undertak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Påpeker at resterende levetid er begrenset og må påregnes rehabilitert i nær fremtid. Tekkingen over terrasse har mindre skader/hull som er forsøkt tettet med fugemasse. Lekkasjer starter ofte i skjøter og beslag - ikke midt på taket. Dette gjelder også plasttak. Når vann først kommer inn bak kledning eller i overganger, kan skadene bli omfattende. Drypp fra takplater mot terrasse er opplyst fra eier. Kort gjenværende levetid på utvendig taktekking. Renner (avrenning) fra takflate blir ført direkte ut fra takutstikk og drypper ned mot terreng. Mangler tilstrekkelig nedløp som skal forhindre sprut og lekkasjer rundt nedslagsfeldt for takvann. Det må etableres nedløp for å forhindre nedslag/sprut fra takvann. </p><br /><p>Renner, nedløp og beslag:</p><p>-Registrert nedløp med manglende tilkobling til avløp, anbefalt utbedret for å forhindre økt fuktpåkjenning som øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningen/underetasje. Renner, nedløp og beslag bør vurderes for utskifting/gjennomgang, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningen. Med tanke på alder er imidlertid renner følgelig slitte og en utskifting av disse må påregnes og kan med fordel gjøres i sammenheng med en fremtidig utskifting av yttertak. Det gjøres oppmerksom på at avløpssystemene for nedløp ikke er vurdert.</p><br /><p>Terrasser, balkonger, trapper o.l.:</p><p>Normalt vedlikehold anbefales.-Det mangler beslag i overgang yttervegg/terrassebord, anbefalt montert for å forhindre oppfukting av kledningsbord mot bolig. Gjelder terrasse oppside av boligen mot innglaset terrasse. -Deler av fundament/opplegg for bjelkelag/spikerslag og bekledning er plassert direkte mot grunn. Resulterer i oppfukting og påfølgende råteskader. Anbefalt forbedret.-Terrasse mangler forskriftsmessig rekkverk, dette er et avvik. Rekkverk må etableres for å forhindre fallskader. Rekkverk er påkrevd når det er en risiko for fall på mer enn 0,5 meter.</p><br /><p>Piper og ildsteder:</p><p>-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Anbefalt sjekk av bly/beslag rundt pipe, grunnet alder og slitasje. Når pipen har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid, øker risikoen for slitasje, sprekker og andre svekkelser som kan påvirke funksjon og sikkerhet. Det anbefales at pipeløpet undersøkes av en kvalifisert murmester for å vurdere tilstanden og eventuelt behov for utbedringer. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for brann og redusert sikkerhet ved bruk av ildstedet.</p><br /><p>Etasjeskillere:</p><p>-For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil i midlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.</p><br /><p>Underetasje Veggenes og himlingens overflater:</p><p>-Det er utført fuktsøk mot grunnmur i bakkant av boligens underetasje. Påvist noe forhøyede verdier av fukt i synlig grunnmur men ikke alarmerende målinger. Men anbefales holdt under oppsikt. Bruken av underetasjen vil og være avgjørende. -Fuktmålinger er også utført i skilleveggen mellom trappegangen og bod. Treverket viser rundt 9,8 % vektprosent, godt under grensen på 15-16 % som regnes som skadelig fukt.-Det anbefales allikevel montert flere ventiler i vegger for å øke ventilasjonen av kjeller. Å forbedre ventilasjonen er et av de mest effektive tiltakene for å redusere fukt og dårlig inneklima - spesielt når du har kalde betongvegger eller rom som lett blir fuktige.</p><br /><p>Underetasje Gulvets overflate:</p><p>Det er påvist noe fukt i gulver ved fuktsøk, gjelder overgang i bakkant grunnmur og gulv. Dette kan skyldes manglende fuktsperre på grunn. Det gjøres oppmerksomt på at det ikke var normalt fra byggeåret og etablere fuktsperre mot grunn før støping av kjellergulv. Tiltak med fornyinger må påregnes grunnet alder og normal slitasje, laminat har noen u-fagmessige tilpasninger. Fukt fra grunn kan gi redusert levetid på materialer og dårlig luftkvalitet. Må påregnes tiltak (undersøkelser) fra fagpersoner i forbindelse med oppgradering av underetasjen.-Det er registrert bom i skifer underetasjen (manglende limdekning) kan resultere i bruddskader. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår, ved forverring må tiltak påregnes.</p><br /><p>Underetasje Fuktmåling og ventilasjon:</p><p>-</p><br /><p>Vaskerom 1. etasje Overflate vegger og himling:</p><p>-Det er registrert manglende ventilasjon på våtrom, kun naturlig avtrekk. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1 Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Tilluft (spalte under/over dør) mangler, må etableres, gjelder våtrom/toalett-rom, eventuell ventiler i dørblad.-Våtrommet har passert sin normale levetid og må påregnes rehabilitert i nær fremtid for å møte dagens krav til våtrom.</p><br /><p>Vaskerom 1. etasje Overflate gulv:</p><p> -Gulvets fall møter ikke forskriftsmessige krav til fall ved oppføringspunktet. Flatt anlagt uten fall mot sluk. Et våtrom med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Kan medføre stående vann på gulvet, gi økt risiko for redusert skli-sikkerhet på gulvet.-Det er registrert bom i fliser (manglende limdekning) kan resultere i bruddskader. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår, ved forverring må tiltak påregnes.-For å få tilstandskrad 0 eller 1 må gulvet bygges om for å få riktig fall til sluk.</p><br /><p>Vaskerom 1. etasje Membran, tettesjiktet og sluk:</p><p> -Alder på membran har passert sin levetid. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner (vinyl-belegg) kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan føre til vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og gi skjulte skader i tilstøtende rom.. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.-Våtrommet er i brukbar stand i dag, men at det pga. alder må forventes behov for fornying i nær fremtid.</p><br /><p>Bad med badekar 1. etasje Overflate vegger og himling:</p><p>-Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.-Det bør etableres drenshull til toalettet, slik at eventuelt lekkasjevann blir synlig og renner ut på gulvet. Kan medføre skader i tilstøtende konstruksjoner ved fremtidige, skulte lekkasjer.-Tilluft (spalte under/over dør) mangler, må etableres, eventuell ventiler i dørblad. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig tørkeevne, økt fuktbelastning og redusert levetid på overflater og membran.-Det er registrert et par hull i vegg under innredning, u-fagmessig utførelse uten fuktsikring. Skal normalt tettes med mansjetter. Bør tettes med egnende masse.-Våtrommet mangler dokumentasjon.</p><br /><p>Bad med badekar 1. etasje Overflate gulv:</p><p> -Gulvets fall møter ikke forskriftsmessige krav til fall ved oppføringspunktet. Registrert motfall mot dør på ca. 5 mm.. Fall til sluk i dette tilfellet skal være 1:50 min. 0,8 cm. ut fra senter sluk i dusjsone. Eller 1:100 på hele gulvflaten. Et våtrom med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Kan medføre stående vann på gulvet, gi økt risiko for redusert skli-sikkerhet på gulvet.-Terskel har ikke tilfredsstillende membran oppbrett ved dør, oppbrett skal ha minimum 25 mm. høydeforskjell fra sluk til topp membran ved terskel. Lekkasjevann kan renne ut til tilstøtende rom ved lekkasjer av vann. Riktig oppbrett mot terskel må påregnes for å lukke avviket.-For å få tilstandskrad 0 eller 1 må gulvet bygges om for å få riktig fall til sluk.</p><br /><p>Bad med dusjhjørnet 1. etasje Overflate vegger og himling:</p><p>-Mer en halvpart av sin normale levetid er passert på våtrommet. -Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det bør etableres drenshull til toalett, slik at eventuelt lekkasjevann blir synlig og renner ut på gulvet. Kan medføre skader i tilstøtende konstruksjoner ved fremtidige, skulte lekkasjer.-Tilluft (spalte under/over dør) mangler, må etableres, eventuell ventiler i dørblad. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig tørkeevne, økt fuktbelastning og redusert levetid på overflater og membran.-Registrert mindre sprekker i fugemasse på vegg i dusjsone. Kan muligens re-fuges. -Avrenning fra vask har begrenset kapasitet, rengjøring av vannlås/avløp kan forbedre avrenning. </p><br /><p>Bad med dusjhjørnet 1. etasje Overflate gulv:</p><p>-Gulvets fall møter ikke forskriftsmessige krav til fall ved oppføringspunktet. Registrert motfall mot dør på ca. 8 mm. Fall til sluk i dette tilfellet skal være 1:50 min. 0,8 cm. ut fra senter sluk i dusjsone. Eller 1:100 på hele gulvflaten. Et våtrom med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Kan medføre stående vann på gulvet, gi økt risiko for redusert skli-sikkerhet på gulvet.-For å få tilstandskrad 0 eller 1 må gulvet bygges om for å få riktig fall til sluk. Profil for dusjvegg hindrer at lekkasjevann utenfor dusjen når sluket. Det bør lages en åpning under profilen for å hindre at vann samler seg på hovedgulv ved en eventuell lekkasje fra trykkvann.</p><br /><p>Bad med dusjhjørnet 1. etasje Membran, tettesjiktet og sluk:</p><p>-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan føre til vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og gi skjulte skader i tilstøtende rom.. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.</p><br /><p>Kjøkken 1. etasje Kjøkken 1. etasje:</p><p>-Kjøkkeninnredning og utstyr har noe alders slitasje, ingen direkte skader, men må påregnes fornyelse i de nærmeste årene.-Avløpsrør er i støpejern, anbefalt utskiftet ved fornyelse av innredning/utstyr.</p><br /><p>Andre rom:</p><p>-Innvendige overflater må påregnes fornying grunnet alder og slitasje.</p><br /><p>WC og innvendige vann- og avløpsrør:</p><p>Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger/avløp. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom eller kjøkken vil det være naturlig å skifte rør for å redusere risiko og sikre et moderne og trygt anlegg. En faglig gjennomgang av rørlegger anbefales. Eldre røropplegg kan føre til lekkasjer som igjen kan forårsake omfattende skader i hjemmet. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer og skader på omkringliggende konstruksjoner.</p><br /><p>Ventilasjon:</p><p>-Ventilasjonen i vaskerom, toalett-rom og boligen er ikke mekanisk, har bare naturlig avtrekk.-Generelt sett er boligen utstyrt med begrenset ventiler som gir en dårlig ventilert bolig. Boligen må etableres med flere ventiler i vegger for å øke utskiftingen av luft. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.-Manglende ventilasjon, mekanisk ventilasjon bør etableres av fagperson. Tilluft (spalte under/over dør) må etableres, gjelder våtrom/toalett-rom, eventuell ventiler i dørblad. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1 på våtrom/toalett-rom.</p><br /><p>Toalettrom:</p><p>Toalettrommet fremstår som eldre og har passert store deler av sin forventede brukstid. Det er ikke dokumentert oppbygging og rommet er utført etter eldre standarder som ikke tilfredsstiller dagens krav til toalett-rom. Ventilasjonen er begrenset, og rommet mangler mekanisk avtrekk. Det er heller ikke etablert tilstrekkelig tilluft via dørspalte eller ventiler. Dette gir redusert luftutskifting og økt risiko for fukt/lukt oppbygging i rommet. Overflater og innredning viser normal slitasje for alder, og enkelte komponenter kan være nær slutten av sin tekniske levetid. Eldre rørføringer og tilkoblinger kan være mer utsatt for lekkasjer over tid. Etablere mekanisk avtrekk og nødvendig tilluft. Vurdere utskiftning av eldre rør og tilkoblinger. Ved oppgradering av toalett-rommet må det påregnes modernisering for å tilfredsstille dagens krav.</p><br /><p>Garasje - uthus:</p><p>Det er registrert flere mindre sprekker i betonggulvet i garasjen. Det er også synlig kalkutslag i enkelte områder, noe som kan indikere fuktopptrekk fra grunnen eller fra bakkant mot terreng. Dette er vanlig i eldre garasjer og vurderes ikke som kritisk, men forholdet bør holdes under oppsikt for å avdekke eventuell utvikling over tid. Garasjen har mangelfull ventilasjon. Det er få ventiler, og luftutskiftingen vurderes som begrenset. For å sikre bedre tørkeevne og redusere fuktbelastning anbefales det å etablere flere ventiler i yttervegger. Manglende ventilasjon kan føre til kondens, rust på kjøretøy og utstyr, samt dårlig tørkeevne i garasjen. Ingen strakstiltak, men forholdet bør observeres jevnlig.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 10, tinglyst 02.01.1997 - Best. om vann/kloakkledn.</p><p>Kan ikke avlyses uten samtykke fra Stavanger komm.ing.vesen.<br />Med flere bestemmelser<br />gnr/bnr 24/331 gis rett til å føre kloakk og vannledning fra sin eiendom over gnr/bnr 24/36 og å foreta all reperasjon og alt ettersyn på ledningen samme sted når det blir påkrevet.</p><br /><p>Dagboknummer 5132, tinglyst 07.04.1997 - Best. om vann/kloakkledn.</p><p>Vegvesenets betingelser vedtatt<br />Tillatelse til å legge vann- og avløpsledninger (og ev. kabler) under offentlig vei/fylkesvei, på bestemte vilkår.</p><br /><p>Dagboknummer 302799, tinglyst 25.05.1961 - Registrering av grunn</p><p>Registrering av grunn</p><br /><p>Dagboknummer 304128, tinglyst 20.08.1963 - Registrering av grunn</p><p>Registrering av grunn</p><br /><p>Dagboknummer 1136811, tinglyst 24.12.2014 - Registrering av grunn</p><p>Registrering av grunn</p><br /><p></p><p>Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har adkomst via offentlig vei.</p><br /><p>Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.</p><br /><p>Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger midlertidig brukstillatelse for bygning som er oppført på eiendommen gnr. 24, bnr. 331, Ullandhaugveien 127 datert 03.04.1998 iflg Stavanger kommune.</p><br /><p>Før ferdigattest kan utskrives må følgende arbeider utføres:</p><ol><li>Tomten planeres med fall fra huset</li><li>Utvendig kum for takvann sikres med rist</li><li>Håndlist utvendig trapp</li><li>Rekkverk og håndlist innvendig trapp</li><li>Ventil bod</li><li>Ansvarshavende for tømmerarbeidet må underskrive ansvarserklæringen</li></ol><p>Påpekte mangler må rettes innen 01.06.1998.</p><br /><p>Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.</p><br /><p>Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiver på boligen og garasjen. Når det gjelder boligen er det noe avvik fra disse:</p><br /><p>Underetasje: Soverom er byggemeldt soverom og hobbyrom. Den ene boden er byggemeldt dusj.</p><p>Først etasje: Deler av det ene soverommet er byggemeldt barnegard. Et annet soverom er byggemeldt som to mindre soverom, samt det er utvidet inn mot det tredje soverommet for å få tilkomst til bad. </p><br /><p>Det er søknadspliktig å endre bruken fra rom som ikke er ment som varig oppholdsrom til varig oppholdsrom, samt å oppføre påbygg/tilbygg og etablere vindu eller endre bygningenes karakter. For tiltak som er gjennomført uten godkjenning, kan kommunen kreve tilbakeføring til godkjent løsning. Kjøper overtar ansvar og alle økonomiske konsekvenser som følger av tiltakene.</p><br /><p>Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er opplyst i salgsoppgaven. Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift og/eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Kjøperen overtar risikoen og ansvaret for dagens bruk.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 2 222 640,00 pr. 2025, og som sekundærbolig kr 8 890 561,00 pr. 2025.</p><br /><p>Formuesverdi er innhentet fra Skatteetaten.no og må kun sees på som et estimat.</p><br /><p>Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. </p><p>Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.</p><p>Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.</p><p>For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.</p><p>For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er regulert til boliger iht. reguleringsplan med ID 1429 datert 25.04.1994.</p><br /><p>Eiendommen er omfattet av følgende hensynssoner i kommuneplanen: H540_20, 540 - Hensyn grønnstruktur. Dette vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.</p><br /><p>Besøk kommunens hjemmesider for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen er energimerket med energikarakter D.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Nåværende eier har brukt 28 000 kWh strøm i året.</p><br /><p>Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype. Øvrige kostnader som f.eks. oppgradering av internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>- Kommunale avgifter kr 16 375,- pr. år. Beløpet gjelder for 2026, hvorav kr 2935,00,- utgjør eiendomsskatt</p><p>- Forsikring gjennom Storebrand (polisenummer 5685325)</p><p>- Estimert årlig strømforbruk 28 000 kWh.</p><p>- Øvrige kostnader, som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og TV, kommer i tillegg</p><br /><p>Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Kostnader som strøm- og forsikringskostnad vil følgelig variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.<br /></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 15 490 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 387 250,00</p><p></p><p>Boligkjøperforsikring Tryg  kr 18 500,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og ev. fellesgjeld kr 15 896 840,-.</p><br /><p>Boligkjøperforsikring er valgfritt. Dokumentavgiften er på 2,5 % av salgssum. Regnestykket over forutsetter salg til prisantydning.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<p>Det blir tinglyst en forkjøpsrett på eiendommen gnr.24, bnr.678 i Stavanger kommune. </p><p>Forkjøpsretten vil medføre at; Dersom eiendommen Ullandhaugveien 127B, gnr.24, bnr.678 i Stavanger kommune skifter eier, har eier av Ullandhaugveien 127A, gnr.24, bnr.331 i Stavanger kommune (heretter  Rettighetshaver ), forkjøpsrett. Forkjøpsretten gjelder kun ved første omsetning av eiendommen. Dersom Rettighetshaver ikke benytter sin rett ved første omsetning, kan hjemmelshaver til Ullandhaugveien 127B, gnr.24, bnr.678 i Stavanger kommune, slette forkjøpsretten 15 dager etter hjemmelsovergang. Forkjøpsretten gjelder ikke for lengre tid enn 10 år. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra Rettighetshaver mottok melding om at eiendommen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom Rettighetshaver har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at eiendommen annonseres for salg og kan skifte eier, og forhåndsvarselet har kommet fram til Rettighetshaver minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at eiendommen har skiftet eier.</p><br /><p>Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget. Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål.</p><p>Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.</p><br /><p>Det er ingen egen utleiedel i boligen.</p><br /><p>Fra 1. januar 2014 er det krav om forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerhet dette medfører. Se www.nrpa.no for nærmere informasjon.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. </p><p>Det hefter ikke odel på eiendommen.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<br /><p>Provisjon 3,600 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)</p><br /><p>Markedspakke: 26 100,00</p><p>Tilrettelegging: 13 900,00</p><p>Oppgjør: 5 500,00</p><p>Factoring/ Betalingsutsettelse: 3 450,00</p><p>Visninger: 1 490,00</p><p>Innhenting kommunale opplysninger: 5 950,00</p><p>Innhenting servitutter: 2 100,00</p><p></p><br /><p>Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale gebyrer til innhenting av kommunal info, tilretteleggingshonorar og dokumenterte utlegg.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæringsskjema</p><p>Energiattest</p><p>Midlertidig brukstilatelse</p><p>Servitutt</p><p>Byggetegninger</p><p>Reguleringskart og bestemmelser</p><p>Kommunale opplysninger</p><p>Utskrift fra matrikkel</p><p>Grunnkart</p><p>Løsøre og tilbehor</p><p>Budkjema</p><br /><p>Salgsoppgaven er ikke komplett uten alle vedlegg.</p><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "301260055",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Ullandhaugveien 127 A - ved navn  Skogtun , en sjelden sjanse! Den arkitekttegnede eneboligen går over to familievennlige plan og ligger tett på naturen. Høy plassering i terrenget gir flotte solforhold og en nydelig, vidstrakt utsikt. Her er en sjelden følelse av ro og frihet, samtidig som det er kort vei til det meste man skulle behøve. Det gis mulighet til å inngå avtale om eksklusiv bruk av hele atrium mellom 127A og B. <br /><br />Huset fremstår velholdt og gjennomført, og den klassiske 60-tallsarkitekturen er behandlet med respekt. Man har flotte uteplasser og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og lar utsikten spille hovedrollen. Boligen kan skilte med oppholdsrom med panoramautsikt, egen soveromsfløy, wc, vaskerom og to bad - det ene et velværebad fra 2021 med badekar. <br /><br />Stuen er lys og romslig med panoramavinduer og peiskos, samt direkte utgang til en lun, innglasset terrasse mot skjermet atriumhage."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "301260055",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=752e004f-d2af-40c2-b157-f7d57cd6d106",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Ullandhaug",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=752e004f-d2af-40c2-b157-f7d57cd6d106",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/107851",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/107851/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/107851",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Ullandhaugveien 127 A - ved navn  Skogtun , en sjelden sjanse! Den arkitekttegnede eneboligen går over to familievennlige plan og ligger tett på naturen. Høy plassering i terrenget gir flotte solforhold og en nydelig, vidstrakt utsikt. Her er en sjelden følelse av ro og frihet, samtidig som det er kort vei til det meste man skulle behøve. Det gis mulighet til å inngå avtale om eksklusiv bruk av hele atrium mellom 127A og B. <br /><br />Huset fremstår velholdt og gjennomført, og den klassiske 60-tallsarkitekturen er behandlet med respekt. Man har flotte uteplasser og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og lar utsikten spille hovedrollen. Boligen kan skilte med oppholdsrom med panoramautsikt, egen soveromsfløy, wc, vaskerom og to bad - det ene et velværebad fra 2021 med badekar. <br /><br />Stuen er lys og romslig med panoramavinduer og peiskos, samt direkte utgang til en lun, innglasset terrasse mot skjermet atriumhage.",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/107851",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/107851",
    "constructionYear": 1963,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 459741566,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-03T06:02+02:00",
    "ownerId": 1919990468,
    "version": "11.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-03T06:02:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-03T06:03:16.920222589+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1919990468",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.7"
  }
}