Funkis murvilla oppf. 1930 (Ark. Thiis) | Originale veggmalerier av Gerhard Munthe | Unike detaljer | Frodig hage

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1589,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 377,
      "openArea": 30,
      "usableAreaE": 18,
      "usableAreaI": 359,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />3. etasje: 40  kvm Gang m/trapp, soverom, loftsrom <br />2. etasje: 96  kvm Bibliotek/soverom, tre soverom, bad 2.etasje (v/gang), bad 2.etasje (v/soverom)<br />1. etasje: 112  kvm Toalettrom (1.etasje), vindfang, forstue (hall m/trapp), kjøkken, anretning, stue, spisestue<br />Kjeller: 111  kvm Teknisk rom (fyrrom), gang, bod (vinkjeller), matbod, bod (redskapsrom), bod (tørkerom), bod (vaskerom), toalettrom (kjeller)<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 11  kvm Balkonger<br />1. etasje: 19  kvm Terrasse<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 18  kvm Garasje<br />"
    },
    "floor": 4,
    "price": {
      "total": 32801090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 9195793,
      "suggestion": 32000000,
      "salesCostSum": 801090,
      "salesCostIncludesUnsafe": "32 000 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />800 000,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />801 090,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />32 801 090,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Funkis murvilla oppf. 1930 (Ark. Thiis) | Originale veggmalerier av Gerhard Munthe | Unike detaljer | Frodig hage",
    "contact": [
      {
        "mobile": "906 12 413"
      },
      {
        "mobile": "951 46 909"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.9383,
        "lng": 10.6798,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9383&lng=10.6798&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0379",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Jon Smestads vei 10"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "17:00",
        "date": "20.09.2026",
        "from": "16:00",
        "dateIso": "2026-09-20",
        "iCalendarTo": "20260920T150000Z",
        "iCalendarFrom": "20260920T140000Z"
      },
      {
        "note": "Visning 20. september kl 16-17 er kun for påmeldte etter avtale med megler. Kontaktes på 90612413."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 32,
        "titleNumber": 241,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Jon Smestads vei 10!<br /><br />En vakker og sjelden funkis murvilla i teglstein oppført i 1930. Tegnet av arkitekt Helge Thiis, kjent som  Professor Brandts hus  med flotte arkitektoniske kvaliteter hvor originale kvaliteter er bevart. Eiendommen har også kunstnerisk tilknytning til Gerhard Munthe med flotte malerier innfelt i veggene i spisestuen. Boligen går over fire plan og inneholder bl.a. to bad, fire soverom, tre stuer, nyere kjøkken og full kjeller med svært god takhøyde og stort potensiale. Eiendommen har en romslig og usjenert tomt på ca. 1 588,6 m². Terrasse på 19 m² og balkong på 11 m². Parkering på egen tomt og i garasje. <br /><br />Her bor man i et attraktivt område på Smestad med gangavstand til Frognerparken, kollektive forbindelser til/fra Oslo, skoler og barnehager."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Boligen strekker seg over fire plan og inneholder følgende planløsning:<br /><br />Kjeller:<br />Teknisk rom (fyrrom), gang, bod (vinkjeller), matbod, bod (redskapsrom), bod (tørkerom), bod (vaskerom) og toalettrom (kjeller). (Se pkt. ferdigattest). <br /><br />1. etasje:<br />Toalettrom (1.etasje), vindfang, forstue (hall m/trapp), kjøkken, anretning, stue og spisestue.<br /><br />2. etasje:<br />bibliotek/soverom, 3 soverom, bad 2.etasje (v/gang), bad 2.etasje (v/soverom).<br /><br />Loftetasje:<br />Gang m/trapp, soverom, og loftsrom (se pkt. ferdigattest). <br /><br />Fra spisestuen har man utgang til en terrasse pa 19 m2..<br />Fra 2. etasje er det utgang til balkong på 11 m².<br /><br />Det er gode lagringsmuligheter i kjeller med flere boder.<br /><br />Parkering på egen tomt og i garasje."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Funkisvillaen på Smestad ble tegnet av arkitekt Thiis og oppført i 1930   en murvilla i rødtegl over tre etasjer med kjeller, med de karakteristiske runde vinduene som kjennetegner tidsepoken. Det er ikke mange boliger i Oslo som bærer på et interiør av denne historiske tyngden: innfelt veggmalerier av Gerhard Munthe i spisestuen, peiser i stue og bibliotek, trepanelte vegger i entréen og en planløsning som i stor grad er bevart i sin opprinnelige form. Huset har gjennomgått selektive oppgraderinger   kjøkkenet ble fornyet i 2012, begge badene i 2005, bergvarmepumpe installert i 2010 og luft-til-luft varmepumpe i 2021   men det er i all hovedsak et hus fra 1930 som selges som det er. Vinduer, dører, rørføringer og radiatorer er i stor grad originale og har et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov som kjøper må påregne. For nærmere informasjon om boligens tilstand, se vedlagt tilstandrapport i salgsoppgaven. <br /><br />Vindfang og entré:<br />Inngangsdøren i teak - med de tre sirkelornamentene som er typiske for perioden boligen ble oppført, åpner inn til et vindfang med heldekkende trepanel i varm brun farge. Garderobeplass er integrert i panelveggene, og en liten servant er montert i veggen. Det er er en entrè med sjarm og god plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Gjennom den brede åpningen åpner forstuen seg, videre er det en bred trapp med løper og messingbeslag som leder opp til 2. etasje. <br /><br />Stue:<br />Stuen er husets hjerte og bærer preg av den opprinnelige planløsningen fra 1930   høyt under taket, lyst og innbydende med flott gulv. Den åpne peisen er hvitmalt og har grå steinplate. Peisen er funksjonell, men pipe og ildsted har et kjent problem som må utbedres   se tilstandsrapport for detaljer. Luft-til-luft varmepumpen (Toshiba Daiseikai 9-25, montert 2021) er plassert diskret i rommet. Store vinduer mot hagen slipper inn dagslys fra hagesiden, og en dør fra stuen fører ut til terrassen på ca. 19 m² belagt med skiferstein. Rommet er stort nok for flere sittegrupper og har en naturlig overgang mot spisestuen gjennom en bred åpning.<br /><br />Terrasse:<br />Terrassen på ca. 19 m² er i betongkonstruksjon belagt med skiferstein og har direkte utgang fra spisestuen. Brede trapper i naturstein leder ned til hagen. Hagen bak huset er stor og etablert, med store løvtrær, plenflater og beplantning.<br /><br />Spisestue:<br />Spisestuen er det rommet i huset som skiller seg mest fra alt annet. Veggene er dekket av veggmalerier signert Gerhard Munthe   datert 1913   med motiver fra norsk natur i duse grønn- og jordtoner. Under maleriene løper et originalt brystningspanel i grønt med flott og originalt mønster, og taket er i tre med mørke profiler. Det er et rom som er vanskelig å beskrive uten å oppleve det. Det er flott gulv og store vinduer mot hagen på to sider gir rommet godt dagslys. Anretningen   et eget rom mellom kjøkkenet og spisestuen   har hvitmalt innredning og benkeplass, og fungerer som en praktisk buffer mellom matlaging og servering.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet ble fornyet i 2012 og har innredning med glatte fronter og benkeplate av stein. Kjøkkenet er praktisk organisert med god arbeidsplass langs to vegger og plass til et lite spisebord ved vinduet   en løsning som gjør rommet til et daglig bruksrom, ikke bare et arbeidsrom. Integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og komfyrvakt er på plass. Mikro og stekeovn er integrert i høyskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Toalettrom (1. etasje):<br />Toalettrommet i 1. etasje har fliser på gulv og vegger og er innredet med vegghengt toalett og servant. Oppvarming med radiator og gulvvarme.<br /><br />Bibliotek (2. etasje):<br />Trappen fra forstuen leder opp til 2. etasje, der tre soverom og to bad er fordelt rundt en sentral gang. Biblioteket   et rom med peis i grå naturstein, innebygde bokhyller og balkongdør mot en balkong på ca. 10 m²   er det rommet på etasjen med mest karakter. Fra balkongen er det utsikt over Oslofjorden og mot Nesodden. <br /><br />Soverom (2. etasje)<br />Det største soverommet vender mot hagen og har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en lesestol ved vinduet. To ytterligere soverom i etasjen er begge av god størrelse, ett med utgang mot gang og direkte nærhet til det ene badet. <br /><br />Balkong (2. etasje, v/soverom):<br />Balkongen på ca. 11 m² har utgang fra biblioteket/soverommet og vender mot utsikten over Oslofjorden og Nesodden. <br /><br />Loft:<br />Loftet nås via en bratt trapp fra 2. etasje   trappen er lite egnet som ordinær forbindelse mellom boligrom.  Fra loftsvinduene er det utsikt over Oslofjorden. <br /><br />Gjesteværelse (loft):<br />Det er et rom som er godkjent som gjesteværelse med god plass til seng, møblement og garderobe.<br /><br />Kjeller:<br />Kjelleren inneholder teknisk rom, gang, fire boder og et toalettrom. Toalettrommet i kjelleren har ikke vært i bruk i nåværende eiers eiertid og har et betydelig oppgraderingsbehov. Kjellervegger under terreng har forhøyede fuktverdier, og drenering og fuktsikring har ukjent alder og oppbygning   kjelleren egner seg til lagring, ikke til oppholdsrom uten omfattende tiltak.<br /><br />Lagring:<br />Kjelleren inneholder fire boder: vinkjeller, matbod, redskapsrom og tørkerom. Frittstående garasje i teglsteinsmur og garasjeport i teak. Bruksareal ca. 18 m².<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Parkett og flis. Fliser på bad og toalettrom.<br />Vegger: Tapet, trepanel, malte flater og strie. Flislagte vegger på bad og toalettrom.<br />Himling: Malte flater og himlingsplater. Malt tak på bad og toalettrom.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Plast (rør i rør), stål og kobber. Fordelerstokk for rør-i-rør systemet er plassert i teknisk rom i kjelleren. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.<br />- Avløpsrør: Støpejern og plast. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.<br />- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon i boligen generelt, med mekanisk avtrekk på bad og kjøkken. Vifter for bad og kjøkken ble skiftet i 2025 av Asker Ventilasjon AS.<br />- Vannbåren varme: Bergvarmepumpe (NIBE F1245) leverer varme til vannbårne radiatorer i hele boligen. Radiatorer og rørføringer er originale fra 1930.<br />- Varmtvannstank: To tanker på ca. 200 liter, produksjonsår 2010.<br />- Elektrisk anlegg: Totalrehabilitert i 1996 av Welhaven Installasjon AS. Åpent ledningsnett. Sikringsskap med automatsikringer plassert i teknisk rom, anretning og gang på loftet."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1930<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Taktekkingen er av takpapp. Taktekking over loftsetasjen ble montert i 2022 av IcopalTak AS, inkludert underlag, isolasjon, forkantbeslag og beslag ved gesims, samt oppbygging av gesims med ekstra papp/tekking. Taktekkingen over 2. etasje og vindfang er også av takpapp og er ca. 20 år gammel.<br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og øvrige takbeslag er av kobber og er fra 1930.<br /><br />Veggkonstruksjon: Veggkonstruksjonen er av mur (tegl hulmur) fra 1930.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er et kompakttak av betongkonstruksjon. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget.<br /><br />Vinduer: Bygningen har trevinduer med koblet glass, med ytre rammer av stål og innvendige rammer av overmalt teak fra byggeåret. Enkelte vinduer har rammer/karm av treverk med isolerglass.<br /><br />Dører: Bygningen har inngangsdører av teak fra 1930. Balkongdører er med koblet glass, med rammer/karmer av teak, og ytre rammer av stål og innvendige rammer av overmalt teak.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong i betongkonstruksjon med utgang fra bibliotek, oppmalt til ca. 1m². Terrasse i betongkonstruksjon belagt med skiferstein med utgang fra stuen, oppmålt til ca. 19m². Balkong i betongkonstruksjon med utgang fra soverom, oppmålt til ca. 10m². Membranen er ca. 20 år gammel.<br /><br />Utvendige trapper: Utvendige trapper er i betongkonstruksjon med inntrinn belagt med natursteinheller.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskiller er av betongdekke.<br /><br />Gulv mot grunn: Gulv mot grunn er av betong.<br /><br />Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe, åpen peis og sotluke/feieluke.<br /><br />Rom under terreng: Kjelleren inneholder teknisk rom, gang, 4 boder, matbod, vaskerom og toalettrom. Gulvet er av betong og veggene er av betong/mur.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Byggegrunnen er ukjent.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering og fuktsikring har ukjent alder og oppbygning.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er av betong.<br /><br />Forstøtningsmur: Forstøtningsmurer er av betongstein.<br /><br />Terrengforhold: Tomten er planert i skrånende terreng og opparbeidet med plen og beplanting.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør og vannledninger er av ukjent type og er fra 1930. Det er offentlig avløp og vannforsyning via private stikkledninger.<br /><br />Bygninger på eiendommen<br />Garasje: Frittstående, uisolert garasje oppført i teglsteinsmur fra 1930. Takkonstruksjon er i betong med kobbertekking. Har støpt betonggulv mot grunn. Garasjeport er i teak. Bruksareal (BRA-i) er 18m².<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 27.02.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Pipevanger er ikke synlige. (Eiers opplysning) : &#34;Det er to piper i huset. Når man tenner peisen i 1. etasje kommer det røyklukt ut i biblioteket i 2. etasje der det er en peis. Vi vet ikke hvorfor. Det kan være lekkasje fra et piperør til et annet&#34;<br />Konsekvens/tiltak: Avstanden til brennbart materiale må økes, og pipevanger må gjøres synlige for å redusere brannrisiko. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av pipeløp og eventuelt utføres piperehabilitering, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert og det er indikasjoner på lekkasje mellom pipeløp. Dette for å unngå røyklekkasje, brannfare og redusert funksjon på ildstedene. (Kostnadsestimatet er basert på forutsatt piperehabilitering og omfatter ikke eventuelle skjulte forhold eller tilleggskostnader som kan avdekkes ved nærmere undersøkelser. Det må derfor påregnes at ytterligere kostnader kan påløpe.)<br /><br />Toalettrom, kjeller - Overflater og konstruksjon<br />Vurdering av avvik: Toalettrommet har ikke vært i bruk i nåværende eiers eiertid og bærer preg av manglende bruk. Det er registrert skader på overflater, fliser og toalett, og utstyrets alder tilsier at det bør foretas en full oppgradering innen kort tid.<br />Konsekvens/tiltak: Det må forventes full oppgradering av overflater og utstyr før rommet kan tas i bruk. Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det økt risiko for ytterligere forringelse, lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjonen, samt redusert funksjonalitet og hygiene.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad IU:<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er derfor ingen mulighet for vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje. Vær oppmerksom på misfarging, avvikende lukt eller synlige fuktmerker i himling eller vegger. Slike tegn kan indikere fukt- eller vannskader i takkonstruksjonen. Dersom det oppdages misfarging, lukt eller fuktmerker, bør fagperson kontaktes for videre vurdering og eventuelle tiltak.<br /><br />Bad (v/gang), 2. etasje - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Vurdering av avvik: Omsluttende vegger mot våtrommet er av mur/betong og hulltaking er unntatt i forskriften. Ingen symptomer på fukt/fuktskader ved andre fuktundersøkelser.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. (Normal tid før omlegging av takpapp/shingel er 25 år.)<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tekkingen bør inspiseres vår/høst og etter løv-/snøfall, hold sluk og nedløp rene og kontroller beslag/gjennomføringer; manglende vedlikehold kan gi oppdemming, lekkasjer og redusert levetid på tekkingen<br /><br />Nedløp og beslag<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. (Kobberbeslag har generelt relativt lang brukstid grunnet god korrosjonsbestandighet, og kan ved riktig utførelse og normalt vedlikehold ha en brukstid på 50 år eller mer. Levetiden påvirkes av miljøforhold, materialkombinasjoner og vedlikeholdsnivå.)<br />Konsekvens/tiltak: Beslagsløsningene bør kontrolleres, og nødvendige utbedringer vurderes. Grunnet alder og slitasje kan utskifting bli nødvendig på sikt. Dersom forholdene ikke følges opp, kan det oppstå fuktskader på fasade, yttervegg og tilstøtende konstruksjoner. Skadene kan utvikle seg over tid og medføre mer omfattende og kostnadskrevende utbedringer.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Gesimsbeslag har passert forventet brukstid og har synlig tegn på alder/slitasje. Det er ikke registrert dreneringshull i nedre kant av utvendig teglmur. Det er registrert slitte fuger mellom teglstein i ytterveggen. Det er registert enkelte riss/sprekker i fuger mellom teglstein i fasade/yttervegg. Det er observert områder med misfarging på fasaden<br />Konsekvens/tiltak: Gesimsbeslag bør kontrolleres nøye for tegn til utetthet, korrosjon eller skader. På bakgrunn av alder og synlig slitasje må det påregnes at utskifting kan bli nødvendig. Dersom utette eller skadde beslag ikke utbedres, kan dette føre til vanninntrengning i fasaden med risiko for oppfukting, frostskader, misfarging og begroing. Det må etableres dreneringshull i nedre kant av utvendige vegger i henhold til anbefalte løsninger. Manglende dreneringshull kan føre til oppfukting av murverket, frostskader, saltutslag og forvitring av fuger og teglstein over tid. Skadde eller forvitrede fuger bør repareres for å opprettholde murverkets beskyttelse mot fukt og frost. Slitte fuger kan føre til økt fuktinntrenging, frostskader, saltutslag og forvitring av teglstein, noe som kan redusere murverkets levetid og gi behov for mer omfattende reparasjoner. Sur nedbør kan forsterke fuktvandringer og bidra til at kalk vaskes ut av mørtelen, noe som gir ytterligere strukturendringer og svekkelse. Det er derfor viktig å være oppmerksom på denne problematikken, spesielt på eldre fasader med kalkmørtel. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til sprekkdannelsen og vurdere skadeomfanget. Skadde fuger anbefales utbedret for å hindre fuktinntrenging og videre forverring av konstruksjonen. Riss og sprekker i fugene øker risikoen for at fukt trenger inn i murverket, noe som over tid kan medføre frostskader, nedbrytning av materialer og redusert levetid for fasaden. Dersom forholdet ikke følges opp, kan skadene utvikle seg ytterligere og føre til mer omfattende og kostnadskrevende utbedringer. Beslagene må kontrolleres for skader og vurdere om avrenningen kan reduseres eller ledes bort fra fasaden for å hindre ytterligere misfarging. Misfarging kan over tid føre til tilsmussing og misfarging av fasadematerialet.<br /><br />Vinduer<br />Vurdering av avvik: Vannbrett har passert forventet brukstid og har synlig tegn på slitasje/elde. Vinduene er av eldre dato og har ikke de samme energiegenskapene som nyere vinduer. Det er observert synlig kondens på vinduene samt andre tegn på fuktproblematikk. Det er stedvis avflassende maling på vindusrammene. Enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke. Det er registrert detaljer ved beslag og rundt vinduene som kan medføre følgeskader over tid. Vinduene i tredje etasje har isolerglass av eldre dato, enkelte kan ikke åpnes, ett har dårlig hengsel, og det er synlig kondens på vindusglassene.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas utskifting av beslag på sikt for å sikre god bestandighet mot vær og fukt. Dersom tiltak ikke utføres, kan slitt vannbrett føre til økt risiko for vanninntrenging i veggkonstruksjonen, fuktskader på tegl og mørtelfuger, samt redusert levetid for fasaden. Skader på vannbrettbeslag kan også gi misfarging og ytterligere nedbrytning av murverket. Tiltak for å forbedre energiegenskapene og komforten kan gjennomføres, som montering av tettelister for å redusere trekk og forbedre varme- og lydisolasjon, samt utbedring av dreneringsspor for å redusere fuktproblemer og kondens. Kondens på vinduene og andre tegn på fuktproblematikk bør utbedres ved å redusere fuktbelastningen i boligen og bedre ventilasjon samt luft- og varmesirkulasjon foran vinduene, for å unngå fuktskader, malingsavflassing og redusert levetid på vinduene. Løs og avflassende maling bør fjernes, og vinduene bør justeres og smøres. Skadde beslag, fuktskadede deler eller tettelister må skiftes ut, og det bør påføres ny overflatebehandling for å forhindre ytterligere nedbrytning, luftlekkasjer og økt varmetap. Fjern overflødig maling som kan hindre bevegelse. Smør og stram hengsler og beslag. Ved mindre skjevheter, ta ut vindusrammen og juster dimensjonen. Ved større skjevheter, juster hele karmen. Hvis tiltak ikke utføres, kan vinduet bli vanskelig eller umulig å åpne og lukke, noe som gir økt slitasje på beslag og ramme, og over tid kan føre til at hele vinduet må skiftes. Beslag, overganger og fuger mellom vindu og mur-/teglvegg bør kontrolleres og utbedres for å sikre tetthet og riktig vannavrenning, slik at risiko for fuktinntrengning og følgeskader reduseres. Vinduene i tredje etasje (loft) bør vurderes for utskifting i nær fremtid, da manglende tiltak kan føre til vedvarende kondens, økt varmetap, redusert ventilasjon og økende vedlikeholdsbehov.<br /><br />Dører<br />Vurdering av avvik: Dørene er av eldre dato og har ikke de samme energiegenskapene som nyere dører. Det er stedvis avflassende maling på vindusrammene. Enkelte balkongdører er vanskelige å åpne og lukke. Det er synlig fuktskader på balkongdør. Det er registrert detaljer ved beslag og rundt dørene som kan medføre følgeskader over tid.<br />Konsekvens/tiltak: Montering av tettelister mellom karm og ramme, samt mellom dørrammer, vil redusere trekk og forbedre varme- og lydisolasjon. Det må påregnes tiltak som fjerning av løs og avflassende maling, justering og smøring av hengsler og lukkemekanismer, samt utskifting av eventuelt skadde beslag, fuktskadede deler eller tettelister. Etter utbedring bør det påføres ny egnet overflatebehandling. Dersom vedlikehold uteblir, kan det føre til ytterligere malingsavflassing, nedbrytning av overflater, redusert funksjon og tetthet, luftlekkasjer, økt varmetap og på sikt mer omfattende og kostbare skader. Synlige fuktskader ved balkongdør bør undersøkes nærmere for å avklare skadeomfang og årsak. Skadde materialer må utbedres eller skiftes ut. Videre fuktpåvirkning kan føre til råteskader, svekket konstruksjon og redusert levetid. Det bør gjennomføres kontroll og utbedring av beslag, overganger og fuger mellom dører og mur-/teglvegg for å sikre tilfredsstillende tetthet og riktig vannavrenning. Eventuelle svake punkter eller utettheter bør korrigeres for å redusere risiko for fuktinntrengning og følgeskader over tid.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Vurdering av avvik: Det er registrert enkelte riss/sprekker og slitte fuger på levegg på terrassen. Oppkanten på membran i underkant av balkongdørene er for liten. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør påregnes behov for reparasjon av riss, sprekker og slitte fuger i leveggen for å opprettholde beskyttelsen mot fukt og videre forvitring. Manglende utbedring kan over tid medføre fuktinntrenging, frostskader og økt nedbrytning av murverket med behov for mer omfattende vedlikehold. Det er nylig foretatt utbedring etter tidligere vanninntrengning ved balkongdøren på verandaen, og det er etablert beslag utvendig. Utettheter er ifølge eier utbedret. Lav oppkant på membran gjør imidlertid området fortsatt sårbart ved snøsmelting og kraftig nedbør. Det anbefales derfor å holde området fritt for snø og is samt jevnlig følge med på eventuell vannansamling ved terskel. Balkongdørene ved trapperom og terrasse bør kontrolleres for utettheter og utbedres med korrekt beslag og fuktsikring for å hindre vanninntrengning som kan føre til fuktskader og svekket konstruksjon. Ved en eventuell fremtidig utskifting av dør/membran bør det vurderes å øke membranoppkanten og eventuelt terskelhøyden for å oppnå en mer robust og varig løsning mot vanninntrengning. Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Når tettesjikt/membran har passert halvparten av forventet brukstid og risikoen for lekkasjer og det bør gjennomføres jevnlige inspeksjoner av kritiske detaljer (skjøter, hjørner, rørgjennomføringer) og rens av sluk, renner og beslag for å sikre fri avrenning. Manglende oppfølging over tid kan medføre punktvis svikt som utvikler seg til lekkasjer og kostbare følgeskader i underliggende konstruksjon.<br /><br />Utvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Det er synlige utbedringer av fuger. Fugene er stedvis forvitret og slitte. Det er påvist hullyd under enkelte heller.<br />Konsekvens/tiltak: Fuger og overflater bør vedlikeholdes jevnlig for å hindre vanninntrenging og frostsprengning, da forvitrede og slitte fuger øker risikoen for skader på trappen. Bom (Hullyd) kan forekomme av ulike årsaker hvor flere ikke er en skaderisiko eller kvalitetsforringelse. Observer tilstand jevnlig, og se spesielt etter riss i fuger, sprekker i flis, endring i lydbildet samt tegn til bevegelse eller løse fliser. Ved negativ utvikling må tiltak iverksettes. Løpende vedlikehold, inkludert utbedring av fuger og utskifting eller omlegging av løse/skadede heller, er nødvendig for å bevare trappens funksjon og utseende, samt redusere risikoen for vanninntrenging og frostsprengning.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt nivåforskjell mellom høyeste og laveste på ca 18 mm innenfor 2 meter i spisestuen. Det er målt nivåforskjell mellom høyeste og laveste på ca 13 mm innenfor 2 meter i bod (Tørkerom i kjelleren)<br />Konsekvens/tiltak: For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Dette vil sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig av denne typen, men kan vurderes ved eventuell fremtidig renovering. Ved legging av nye gulv, eller montering av innredning, møbler og lignende, må oppretting av høydeforskjeller påregnes for å tilfredsstille krav til planhet.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Vurdering av avvik: Ved fuktsøk på innvendige kjellervegger under terreng er det påvist forhøyede verdier. Det er registrert områder i nedre del av kjellerveggene med avflassing av maling/puss og saltutslag. Forhøyede fuktverdier, samt avflassing av maling/puss og saltutslag i nedre del av kjellerveggene, indikerer fuktinntrengning fra omkringliggende masser og/eller kapillært opptrekk fra grunnen. I eldre boliger fra denne tidsperioden må det forventes at drenering og fuktsikring har begrenset effekt. Ukjent oppbygning og alder på drenering medfører økt usikkerhet rundt fuktsituasjonen.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på fuktforholdene og sikre god ventilasjon i kjelleren. Fuktømfintlige materialer bør ikke lagres direkte mot vegger eller gulv. Ved eventuell bruksendring til oppholdsrom må det påregnes nærmere fuktkartlegging og sannsynligvis tiltak for å redusere fuktbelastningen. Dette kan omfatte etablering eller utbedring av drenering, forbedret utvendig fuktsikring av grunnmur og tilpasning av gulv- og veggoppbygning til bruk under terreng. (Uten tiltak vil fuktpåvirkningen kunne vedvare og medføre videre nedbrytning av overflater. Ved bruk som oppholdsrom kan dette gi inneklimautfordringer og behov for mer omfattende og kostbare utbedringer.<br /><br />Innvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Trappen til loftet er bratt og lite egnet som forbindelse mellom boligrom. Det er begrenset frihøyde i trappeløpet til kjelleren.<br />Konsekvens/tiltak: Trappen til loftet bør vurderes oppgradert for å bedre komfort og sikkerhet, spesielt dersom loftet skal benyttes som boligrom. Dersom det ikke er praktisk mulig å endre trappen, bør brukere informeres om begrenset brukbarhet og økt risiko for fall. For trappeløpet til kjelleren med begrenset frihøyde, bør området med lav høyde markeres eller sperres for å redusere risikoen for hodeskader. Mindre justeringer for å bedre sikkerheten bør vurderes. Avvikene kan aksepteres i eldre boliger, men det er viktig å informere om risiko og vurdere tiltak for å redusere faren for fall eller skade.<br /><br />Innvendige dører<br />Vurdering av avvik: Dørene er originale fra byggeåret. Enkelte dører tar i karm eller terskel, og det er noe bruksslitasje.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør utføres justering og eventuell lokal utbedring av dører som tar i karm eller terskel, samt utbedring av slitasje. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til økt slitasje, redusert funksjon og behov for mer omfattende reparasjoner over tid.<br /><br />Vannledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Normal brukstid ca 40 år legges til grunn for vurderingen (Vannledninger av kobber)<br />Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Anlegget bør kontrolleres av fagperson, og nødvendige tiltak må utføres for å sikre forsvarlig drift. Flere eldre vanninstallasjoner bør samtidig gjennomgås for å avdekke eventuelle feil eller svakheter. Deler av bygningens røranlegg er fra byggetiden, og vedlikeholdsutgifter må forventes. Konsekvensen av manglende oppfølging er økt risiko for lekkasjer eller skader på grunn av alder, noe som kan medføre vannskader på bygningskonstruksjoner.<br /><br />Avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Anlegget bør kontrolleres av fagperson, og nødvendige tiltak må utføres for å sikre forsvarlig drift. Det bør vurderes utskiftning av avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer og skader på omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ingen ventilasjonsmuligheter utover åpning av vindu på flere rom i boligen.<br />Konsekvens/tiltak: Ventilasjonen bør forbedres ved å etablere tilstrekkelig tilluft og sikre god luftgjennomstrømning, da dagens løsning med kun avtrekk fra våtrom kan føre til undertrykk, kondens, fuktskader og dårlig inneklima. Ved en eventuell oppgradering av ventilasjonsløsningen bør det tas hensyn til bygningens alder, konstruksjon og eksisterende kanalnett. I eldre boliger kan kanalene være innstøpt i vegger eller bestå av materialer som krever spesielle tiltak ved ombygging, for eksempel asbestsement. Det er derfor viktig å kartlegge eksisterende forhold og vurdere mulige utfordringer før arbeidet igangsettes. Oppgradering av ventilasjon bør alltid utføres i samråd med fagpersoner med relevant kompetanse, slik at løsningen tilpasses bygningen og gir ønsket effekt uten å skape nye problemer.<br /><br />Varmesentral<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Bergvarmepumpe (væske-til-vann) har normalt en forventet brukstid på ca 20 år.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å gjennomføre service på varmesentralen. Regelmessig vedlikehold kan bidra til å avdekke slitasje og potensielle feil på et tidlig tidspunkt, og forlenge anleggets levetid. -Det anbefales å gjennomføre service på varmesentralen. Regelmessig vedlikehold kan bidra til å avdekke slitasje og potensielle feil på et tidlig tidspunkt, og forlenge anleggets levetid.<br /><br />Vannbåren varme<br />Vurdering av avvik: Radiatorer og rørføringer er originale fra byggeåret (1930). Dette medfører økt risiko for redusert effekt, lekkasjer og korrosjon på grunn av alder og slitasje.<br />Konsekvens/tiltak: Radiatorer og rørføringer bør gjennomgås av fagperson for tilstandsvurdering, med tanke på mulig rehabilitering eller utskifting for å forebygge vannskader og sikre stabil og energieffektiv drift. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for lekkasjer, korrosjon og redusert varmeeffekt, noe som kan medføre kostbare skader og driftsavbrudd.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Ved fortsatt bruk av kjeller hovedsakelig til lagring vil manglende eller ukjent drenering og fuktsikring kunne medføre risiko for fuktinntrenging og det må derfor følges jevnlig med på fuktskjolder, lukt, overflateendringer samt unngås lagring av fuktømfintlige materialer direkte mot gulv og yttervegger. Ved en eventuell bruksendring av rom til varig opphold stilles det vesentlig strengere krav til fuktsikring, og det må før ombygging gjennomføres grundig kartlegging samt oppgradering av drenering, utvendig fuktsikring, isolasjon, gulvoppbygging, ventilasjon og radonsikring for å sikre at konstruksjonen tilfredsstiller krav til helse, inneklima og varig fuktsikkerhet. Utbedringer/oppgraderinger av drenering/fuktsikring må forventes på sikt<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Det er påvist en horisontal sprekk/riss på grunnmuren på innvendig kjellervegg i bod<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å overvåke utviklingen av risset og kontrollere fuktforholdene i kjelleren. Ved tegn til økt rissutvikling, nye riss eller fuktinntrenging bør det vurderes ytterligere tiltak. Vedlikehold og eventuell oppgradering av drenering kan være nødvendig for å redusere risikoen for fuktskader, pussavskalling og frostskader i grunnmuren over tid. Manglende oppfølging kan føre til akselererende skadeutvikling og redusert levetid for murverket/grunnmuren. Klimaendringer med økt nedbør og et fuktigere klima kan forsterke risikoen for skader på grunnmuren over tid, spesielt i eldre bygninger. Økt belastning på dreneringssystemet kan føre til mer fuktinntrenging dersom dreneringen er utilstrekkelig eller har svekket funksjon.<br /><br />Terrengforhold<br />Vurdering av avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Byggforsk anbefaler minimum fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter)<br />Konsekvens/tiltak: Regelmessig vedlikehold av terreng og jevnlig overvåkning av vannavrenning anbefales, særlig etter kraftig nedbør/snøsmelting. Ved endringer eller tegn til vann mot grunnmur, lyssjakt eller forstøtningsmur bør fagkyndig vurdere tiltak som å sikre tilstrekkelig fall fra vegg/fundament, etablere avskjæringsgrøfter/kantelementer, legge lokal drensgrøft og justere terreng der vann kan samle seg. Dersom slike tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for fuktskader på grunnmur og kjellervegger, samt fare for inntrenging av vann i bygningen.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsledninger og vannledninger har større risiko for brudd/lekkasjer.<br /><br />Bad (v/gang), 2. etasje - Overflater gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mindre enn anbefalt høydeforskjell fra topp slukrist til topp flis ved terskel (min 25mm). Ikke tilfredsstillende 1:50 fall minst 0,8 m ut fra sluket i dusjsonen. Tilfredsstillende fall vil være 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket iht gjeldende forskrift ved oppføring. I tillegg skal det være nivåforskjell mellom topp tettesjikt/gulv ved terskel og topp slukrist på min. 25 mm<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fallforhold. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved normal bruk har avviket liten konsekvens, men kan føre til noe redusert avrenning av vann som havner på badegulvet. Det er først ved en eventuell lekkasje eller større vannmengder at manglende fall eller høydeforskjell kan medføre at vann renner ut av rommet.<br /><br />Bad (v/gang), 2. etasje - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. Det er påvist mangelfull/feil utførelse av rørgjennomføringer i våtsone, med risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Normal brukstid for underliggende banemembran er 30 år og legges til grunn for vurderingen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare utførelsen av membranen bak innebygd sisterne, for eksempel ved å innhente dokumentasjon eller åpne konstruksjonen. Manglende dokumentasjon og ukjent utførelse medfører usikkerhet om tetthet, noe som øker risikoen for vannlekkasjer og skader på konstruksjonen. Feil utførelse av rørgjennomføringer i våtsone bør utbedres for å redusere risikoen for fuktinntrengning og påfølgende skader i konstruksjonen. På grunn av membranens alder og at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, bør tilstanden overvåkes jevnlig. Eldre membraner har økt risiko for plutselig svikt, noe som kan føre til fuktskader, særlig ved avslutninger mot sluk.<br /><br />Bad (v/gang), 2. etasje - Sanitærutstyr og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist noen svelleskader på servantinnredningen<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres en løsning som synliggjør eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i veggkonstruksjonen. Området med svelling bør forsegles med egnet produkt for å begrense videre fuktpåvirkning. Dersom skaden utvikler seg over tid, må utskifting av servantskapet påregnes.<br /><br />Bad (v/gang), 2. etasje - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning.<br /><br />Bad (v/soverom), 2. etasje - Overflater gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mindre enn anbefalt høydeforskjell fra topp slukrist til topp flis ved terskel (min 25mm). Ikke tilfredsstillende 1:50 fall minst 0,8 m ut fra sluket i dusjsonen. Tilfredsstillende fall vil være 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket iht gjeldende forskrift ved oppføring. I tillegg skal det være nivåforskjell mellom topp tettesjikt/gulv ved terskel og topp slukrist på min. 25 mm<br />Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fallforhold. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig høydeforskjell og fallforhold. Ved vanlig bruk har avviket liten konsekvens, men kan føre til noe redusert avrenning av forbruksvann mot sluket. Det er først ved en eventuell lekkasje eller større vannmengder at manglende fall eller høydeforskjell kan medføre at vannet renner ut av rommet.)<br /><br />Bad (v/soverom), 2. etasje - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Normal brukstid for underliggende banemembran er 30 år og legges til grunn for vurderingen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare utførelsen av membranen bak innebygd sisterne, for eksempel ved å innhente dokumentasjon eller åpne konstruksjonen. Manglende dokumentasjon og ukjent utførelse medfører usikkerhet om tetthet, noe som øker risikoen for vannlekkasjer og skader på konstruksjonen. Det bør foretas utbedring av mangelfull utførelse rundt rørgjennomføringer for å redusere risikoen for fuktinntrengning i konstruksjonen. Overvåk tilstanden jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet/membranen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå. Eldre membraner har økt risiko for plutselig svikt, noe som kan medføre fuktskader, spesielt ved avslutning mot sluk.<br /><br />Bad (v/soverom), 2. etasje - Sanitærutstyr og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist noen svelleskader på servantinnredningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br />Konsekvens/tiltak: Området med svelling bør forsegles med egnet produkt for å begrense videre fuktpåvirkning. Dersom skaden utvikler seg over tid, må utskifting av servantskapet påregnes. Det bør etableres en løsning for å synliggjøre eventuelle lekkasjer fra innebygd sisterne, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i bygningskonstruksjonen.<br /><br />Toalettrom, 1. etasje - Overflater og konstruksjon<br />Vurdering av avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres mekanisk avtrekk på toalettrommet for å oppfylle kravene i NS 3600 og sikre tilstrekkelig ventilasjon. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft, for eksempel luftespalte eller ventil ved dør, for å sikre god luftutskifting. Det bør etableres en løsning som synliggjør eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Konsekvensen av manglende tiltak er dårlig luftkvalitet, økt risiko for fuktskader og at lekkasjer kan forbli uoppdaget, noe som kan føre til omfattende skader på bygget.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Rekkverk balkong/terrasse - Åpninger<br />Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk for utvendige trapper til dagens forskriftskrav. (Store åpninger kan medføre fare for at barn kan falle gjennom eller sette seg fast.)<br /><br />Utvendige trapper - Rekkverk åpninger<br />Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk for utvendige trapper til dagens forskriftskrav. (Store åpninger kan medføre fare for at barn kan falle gjennom eller sette seg fast.)<br /><br />Rømningsveier - Avvik<br />Vurdering av avvik: Det er avvik i rømningsveier.<br />Konsekvens/tiltak: For å avklare omfanget av avvik ved rømningsveier bør det innhentes en brannteknisk vurdering. (Avvik i rømningsveier kan gjøre det vanskeligere å komme seg trygt ut ved brann.)<br /><br />Radon<br />Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. (Uten målinger er radonnivået ukjent, og forhøyede verdier kan over tid gi økt risiko for helseskade.)<br /><br />Innvendige trapper - Manglende håndløper<br />Vurdering av avvik: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.<br />Konsekvens/tiltak: Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. (Manglende håndløper gir dårligere støtte og kan øke risikoen for fall, særlig for barn, eldre og bevegelseshemmede.)<br /><br />Rekkverk balkong/terrasse - For lavt<br />Vurdering av avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder på utvendige trapper opp til dagens krav. (Lav rekkverkshøyde kan øke risikoen for fall, særlig ved glatt føre.)<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen er oppvarmet med bergvarmepumpe (NIBE F1245) som leverer varme til vannbårne radiatorer samt tappevann.<br />Boligen varmes opp gjennom radiatorer.<br />Det er installert varmepumpe (luft til luft) i 2021.<br />Det er peis i stuen og i biblioteket. <br />Det er varmekabler på begge bad."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et område med eneboliger og villaer."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Boligen har ikke utleiedel. <br />Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut sin helhet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et meget attraktivt, rolig og veletablert villaområde på Smestad. Her bor du tilbaketrukket og usjenert på en stor, solrik tomt med idyllisk bekk/elveløp og frodig natur som nærmeste nabo. Området består hovedsakelig av eneboliger og klassiske villaer, med lite gjennomgangstrafikk og et bomiljø som oppleves trygt og barnevennlig. Beliggenheten er ettertraktet, nettopp på grunn av kombinasjonen av ro, grønne omgivelser og nærhet til byen.<br /><br />Fra eiendommen er det kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikk og gode kollektivforbindelser med både T-bane og buss mot Majorstuen og Oslo sentrum. I nærområdet finner du flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i Husebyskogen, Mærradalen og langs turstiene ved Makrellbekken, samt kort avstand til idrettsanlegg, treningssentre og marka med gode ski- og turmuligheter. Røa sentrum, nærliggende nærsentre og kjøpesentre som blant annet CC Vest gir et bredt utvalg av butikker, kaféer og øvrige servicetilbud   det meste du trenger i hverdagen ligger innen komfortabel rekkevidde."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger. Se for øvrig finn-kart i annonsen for nærmere beskrivelse."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen er usjenert og pent opparbeidet med planert tomt i skrånende terreng. Det er plen og diverse beplantning. Eiendommen har en gruset innkjørsel og en steinbelagt uteplass i hagen.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. Kjøper må påregne at arealet er 1588,60 kvm. Informasjon er hentet fra tilstandsrapport. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en frittstående garasje på 18 m², oppført i 1930. Det er i tillegg gode parkeringsmuligheter på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Bettina Due"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen ligger i regulert område, regulert til bolig m.tilh. anlegg etter eldre reguleringsplan S-4220  reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, Småhusplanen  fra 15.03.2006. Revisjon av reguleringsplanen er under arbeid, med sikte på å i større grad bevare småhusområdenes grønne verdier-, karakter og historiske kvaliteter. Revisjonen innebærer endringer i form av redusert tillatt tomteutnyttelse, innføring av minimum tomtestørrelse per boenhet og andre endringer som ivaretar åpenhet, trær, terreng og vegetasjon i større grad enn i dag. \n \nKommunal- og distriktsdepartementet har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne Småhusplanen til Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller Plan- og bygningslovens krav til vurdering av flom- og skredfare.\n \nDet er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene, som gjelder fram til juni 2026. Plan- og bygningsetaten varslet 29.01.2026 at kommunen vurderer å forlenge det midlertidige forbudet mot tiltak som gjelder for eiendommene omfattet av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220) frem til 31. desember 2026. Se saksnummer 202304720 og 2025/21030 på Plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.\n \nI områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre noen form for tiltak etter Plan- og bygningsloven, med mindre disse tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet. Med tiltak etter Plan- og bygningsloven menes oppføring, riving, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av utearealer, som for eksempel terrenginngrep, og opprettelse eller endring av eiendom.\n\nEiendommen omfattes også av reguleringsplan 51930, \"Plan for kvartalet D av Nedre Smestad gnr.32 bnr.1\", vedtatt 13.11.1930. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.\n\nEiendommen omfattes også av en områderegulering, reguleringsplan Smestad, B3, som er under offentlig ettersyn. I følge kommunens hjemmesider ønsker Byrådsavdelingen å gjøre nye vurderinger for det videre planarbeidet for områderegulering Smestad, og Plan- og bygningsetaten bes derfor om å avslutte offentlig ettersyn av det reviderte planprogrammet, datert 27.03.2026. \n\nEiendommen omfattes også av reguleringsplan 202102096 som er en pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen)\n\nEiendommen omfattes også av reguleringsplan 201808705 som er en pågående plansak. \n\nGjeldende kommuneplan er Kommuneplanens arealdel 2015 - 2030,  Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn . Eiendommens arealbruk er: bebyggelse og anlegg, eksisterende og bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Endelig vedtatt arealplan, med ikrafttredelse 23.09.2015. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/\n\nEiendommen berøres i kommuneplanen av hensynssone (plankart 2-2) H320_2 - Flomfare (elveflom) og ligger i område for gul sone i forhold til vegstøy. \n\nEiendommen ligger i et område for marin grense. \n\nSelger informerer om mottatt nabovarsel fra C. A. Torstensens vei 65 i Altinn for oppføring av 3-mannsbolig. Det må påregnes støy og byggeaktivitet i forbindelse med arbeidet. \n\nEiendommen berøres av naturmangfold vedr. viktig (B-verdi) og vern av store gamle trær i eik. Feltsjekket i 2018 i forbindelse med kartlegging av den utvalgte naturtypen \"hule eiker\" på oppdrag for Bymiljøetaten i Oslo. En eik med stammeomkrets på ca. 330 cm står fristilt mot sør i hage som grenser til Holmenbekken. Krona er middels vid og den er betydelig beskåret. Det er lite død ved i krona og kun av små dimensjoner. Sprekkebarken er grov, opptil 4 cm og det er lite påvekst av mose og lav. Det er ingen synlige hulheter på eika, men det er begynnende råteskader nede ved basis. Lokaliteten er kartlagt som naturtypen Store gamle trær - Eik (D1207) og omfattes av forskrift om utvalgt naturtype Hule eiker (U03). Treet oppfyller kravene til utvalgt naturtype hul eik, jf. forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven (www.lovdata.no/for/sf/md/xd-20110513-0512.html). Dersom treet dør bør det få bli stående, med en gradvis reduksjon av kronen for å ivareta sikkerhet. Dersom det planlegges tiltak i nærheten av treet som kan påvirke det negativt, skal det utarbeides konsekvensanalyse av tiltakets virkning på treet (jf. naturmangfoldloven og byggteknisk forskrift). Kontakt Bymiljøetaten for mer informasjon eller se fullstendig rapport på https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/\n\nEiendommen berøres av fremmende uønskede arter (kjempebjørnekjeks). \n\nPågående byggesaker:\nC.A. Torstensens vei 65 - riving av enebolig og oppføring av leilighetsbygg med 3 boliger\nSaksnummer 202510447\n\nJon Smestads vei 7 - bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og fasadeendring\nSaksnummer 202509206\n\nJon Smestads vei 6A - riving av bærevegg og bruksendring\nSaksnummer 202601762\n\nOslo by er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.",
    "externalAdId": "113.2661598",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Jon Smestads vei 10!<br /><br />En vakker og sjelden funkis murvilla i teglstein oppført i 1930. Tegnet av arkitekt Helge Thiis, kjent som  Professor Brandts hus  med flotte arkitektoniske kvaliteter hvor originale kvaliteter er bevart. Eiendommen har også kunstnerisk tilknytning til Gerhard Munthe med flotte malerier innfelt i veggene i spisestuen. Boligen går over fire plan og inneholder bl.a. to bad, fire soverom, tre stuer, nyere kjøkken og full kjeller med svært god takhøyde og stort potensiale. Eiendommen har en romslig og usjenert tomt på ca. 1 588,6 m². Terrasse på 19 m² og balkong på 11 m². Parkering på egen tomt og i garasje. <br /><br />Her bor man i et attraktivt område på Smestad med gangavstand til Frognerparken, kollektive forbindelser til/fra Oslo, skoler og barnehager."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "329250195",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=9d073e8f-a491-468b-9c06-9d9b18fda30f&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Smestad -  Professor Brandts hus",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/329250195?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/329250195?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/9d073e8f-a491-468b-9c06-9d9b18fda30f?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/329250195?https://dnbeiendom.no/bolig/329250195?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Jon Smestads vei 10!<br /><br />En vakker og sjelden funkis murvilla i teglstein oppført i 1930. Tegnet av arkitekt Helge Thiis, kjent som  Professor Brandts hus  med flotte arkitektoniske kvaliteter hvor originale kvaliteter er bevart. Eiendommen har også kunstnerisk tilknytning til Gerhard Munthe med flotte malerier innfelt i veggene i spisestuen. Boligen går over fire plan og inneholder bl.a. to bad, fire soverom, tre stuer, nyere kjøkken og full kjeller med svært god takhøyde og stort potensiale. Eiendommen har en romslig og usjenert tomt på ca. 1 588,6 m². Terrasse på 19 m² og balkong på 11 m². Parkering på egen tomt og i garasje. <br /><br />Her bor man i et attraktivt område på Smestad med gangavstand til Frognerparken, kollektive forbindelser til/fra Oslo, skoler og barnehager.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/329250195?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1930,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 459774433,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-13T10:54+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "9.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-13T10:54:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-13T10:54:25.368737703+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}