Delikat familiebolig med stor hage og flotte solforhold | 4 sov og 2 bad | 2 stuer | Garasje og carport

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1090,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 211,
      "openArea": 83,
      "usableAreaE": 21,
      "usableAreaI": 190,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 109  kvm Gang, bad, tre soverom, kjøkken og stue/spisestue.<br />Underetasje: 81  kvm Entré/gang, bad, soverom, teknisk rom, to boder og stue/soverom.<br /><b>BRA-e:</b><br />Underetasje: 21  kvm Garasje og utebod.<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 83  kvm Balkong, terrasse/plattinger/uteplasser<br />"
    },
    "price": {
      "total": 9482340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1696611,
      "estateTax": 11251,
      "suggestion": 9250000,
      "salesCostSum": 232340,
      "municipalFees": 19186,
      "salesCostIncludesUnsafe": "9 250 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />231 250,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />232 340,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />9 482 340,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Delikat familiebolig med stor hage og flotte solforhold | 4 sov og 2 bad | 2 stuer | Garasje og carport",
    "contact": [
      {
        "mobile": "414 65 594"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.6646,
        "lng": 10.6441,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.6646&lng=10.6441&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1446",
      "postalName": "Drøbak",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ullerudstien 13"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1182879699",
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 69,
        "titleNumber": 191,
        "municipalityNumber": 3214
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Ullerudstien 13, en moderne og familievennlig bolig sentralt i Drøbak. Her bor du rolig og barnevennlig med gangavstand til skoler, barnehager, butikker og fritidstilbud, samt ca. 5 minutter til buss med hyppige avganger til Oslo.<br /><br />Boligen går over to etasjer og har en attraktiv planløsning med 4 soverom, 2 romslige stuer og et stort kjøkken. Huset er godt vedlikeholdt og oppgradert, med overflater pusset opp i 2021/2022 og to moderne bad totalrenovert i 2021.<br /><br />Tomten er pent opparbeidet med hage, gode solforhold og flotte terrasser. Boligen har også teknisk rom, gode lagringsmuligheter, peis og svært gode parkeringsforhold med garasje, carport og elbillader.<br /><br />Dette er en innholdsrik bolig med moderne kvaliteter - et hjem det er lett å trives i."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Enebolig over to plan som består av følgende rom:<br /><br />1. etasje: Gang, bad, tre soverom, kjøkken og stue/spisestue.<br />U. etasje: Entré/gang, bad, soverom, stue/soverom, teknisk rom og to boder.<br /><br />Balkong på ca. 10 m² og terrasser/uteplasser på til sammen ca. 73 m².<br /><br />Eiendommen har garasje med elbillader, carport og utebod."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Velkommen til ditt nye hjem i Ullerudstien 13- en flott og moderne familiebolig med svært sentral beliggenhet i Drøbak. Boligen går over to etasjer og har en gjennomtenkt og attraktiv planløsning med 4 soverom, 2 romslige stuer, 2 delikate bad og et stort, sosialt kjøkken   perfekt for både familieliv og gjester. Huset fremstår som godt vedlikeholdt og betydelig oppgradert, med overflateoppussing av hele boligen i 2021/2022. Begge badene er totalrenovert i desember 2021 og holder en moderne standard.<br /><br />Eiendommen har også gjennomgått en omfattende utvendig oppgradering med opparbeidet tomt, som gir et pent og helhetlig uttrykk. Her får du en stor hage med gode lekemuligheter, samt flotte terrasser med svært gode solforhold. Fra eiendommen kan du i tillegg nyte en fantastisk panoramautsikt over store, åpne gressletter   en sjelden kvalitet som gir en ekstra følelse av rom og ro. Parkeringen er svært god med både garasje, carport og romslig asfaltert gårdsplass, og det er installert elbillader.<br /><br />Noe oppgradering og modernisering må forventes som følge av normal aldring, og som en naturlig del av en bygningens aldringsprosess.<br /><br />Nedenfor kommer en beskrivelse av boligens entré, stue, kjøkken, bad, soverom, innvendige overflater og tekniske installasjoner:<br /><br />ENTRE<br />Boligens hovedinngang ligger i underetasjen og ønsker velkommen til en innbydende entré med lekre fliser på gulvet og duse fargetoner på veggene. En moderne spilevegg tilfører rommet et stilrent og tidsriktig uttrykk. Det er god plass til garderobeløsning, og sikringsskap med automatsikringer er praktisk plassert her. Fra entréen leder en malt tretrapp opp til 1. etasje, noe som skaper en naturlig og elegant overgang mellom etasjene.<br /><br />2 STUER OG KJØKKEN<br />I hovedetasjen ligger stue og kjøkken i en åpen løsning og danner et lyst og luftig oppholdsrom med store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Rommet har god plass til både salong, stoler og puffer, samt spisebord i naturlig tilknytning til kjøkkenet. Parkett på gulv og malte vegger i en dus beigegrå fargetone gir en fin kontrast til hvit himling og hvite vinduslister, og bidrar til et moderne og elegant uttrykk.<br /><br />Stuen er romslig og har plass til flere sittegrupper. En lun klebersteinspeis gir både varme og hyggelig atmosfære. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse via en tofløyet dør, som skaper en god overgang mellom inne- og uteområdene.<br /><br />Kjøkkenet har moderne, sort profilert innredning kombinert med hvit benkeplate, og byr på rikelig med skap- og benkeplass i en praktisk miks av skap og skuffer. En funksjonell kjøkkenøy fungerer som en naturlig avgrensning mot spiseplassen. God belysning med pendler over kjøkkenøyen og downlights over benkeplaten, samt klassiske hvite fliser i våtsonen. Hvitevarene er tilpasset innredningen og består av platetopp, komfyr, mikrobølgeovn og to kjøl/frys. Avtrekket fra kjøkkenviften har noe redusert effekt. For nærmere informasjon om hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />I underetasjen finnes en ekstra stue som gir familievennlig fleksibilitet, enten som TV-stue, lekerom eller ungdomsavdeling. Rommet er innredet og har Jøtul vedovn som sørger for god varme og ekstra trivsel.<br /><br />2 BAD <br />Boligen har to baderom som ble totalrenovert av fagfolk i 2021, med tilhørende dokumentasjon.<br /><br />Hovedbadet ligger i 1. etasje og fremstår delikat og innbydende, med flislagte overflater i en elegant beigetone på både gulv og vegger. Hvitmalt himling med downlights gir god og jevn belysning. Badet er innredet med sorte, glatte møbelfronter, rikelig med oppbevaringsplass i underskap og høyskap, samt speil med integrert belysning. Sanitærutstyret består av helstøpt servantplate i sort utførelse med dobbel servant, romslig dusjnisje med foldbare dusjdører og regnfallsdusj, samt vegghengt toalett. Elektriske varmekabler, mekanisk avtrekk og vindu som gir naturlig dagslys sørger for høy komfort.<br /><br />Det andre badet ligger i underetasjen og har tilsvarende gjennomført stil og materialvalg. Her er flislagte overflater i beigetoner, hvitmalt himling med downlights og innredning med sorte fronter. Badet er utstyrt med servant med sort helstøpt plate, dusjhjørne med glassvegg og sort dusjgarnityr, samt vegghengt toalett. Også her er det elektriske varmekabler og mekanisk avtrekk.<br /><br />TEKNISK ROM<br />Rommet ligger i underetasjen og er et praktisk og funksjonelt rom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, plassert under benkeplate med nedfelt utslagsvask. Her er også stoppekran, vannmåler og varmtvannsbereder. Rommet har malte vegger, malt panel i himling og praktiske hyller for oppbevaring.<br /><br />4 SOVEROM<br />Boligen har fire soverom med gjennomgående stil og materialvalg som harmonerer med resten av boligen. Hovedsoverommet er romslig, med god plass til dobbeltseng og øvrig møblement, flere garderobeskap samt direkte utgang til en egen balkong på ca. 10 m².<br /><br />Alle soverommene har parkettgulv og malt himling, som gir et varmt og behagelig preg. To rom har duse fargetoner på veggene, mens øvrige rom har lyse flater som bidrar til et elegant uttrykk. Tre av soverommene ligger i hovedetasjen og ett i underetasjen.<br /><br />Rommenes gode størrelse og fleksible utforming gjør dem velegnet som barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom   tilpasset familiens behov.<br /><br />TERRASSE OG HAGE<br />Fra stue og kjøkken er det utgang til et romslig terrasseområde på totalt ca. 73 m² med svært gode solforhold, samt en stor hage med gode lekemuligheter. Terrassene byr på rikelig med plass til solsenger, sittegrupper, spisebord og grill, og delvis overbygde soner gjør uteplassen brukbar store deler av året. Uteområdet er gjennomtenkt utformet med flere nivåer og soner for både sol, aktivitet og avslapning. Eiendommen har i tillegg en flott panoramautsikt over åpne gressletter   en sjelden kvalitet som gir en ekstra følelse av rom og ro.<br /><br />LAGRINGSPLASS<br />Boligen har svært gode lagringsmuligheter både inne og ute. I underetasjen er det god garderobeløsning på hovedsoverommet og det er plass til garderobeskap i gangen. I tillegg er det to boder som egner seg utmerket til lagring og muligheter i forbindelse med garasjen.<br /><br />Eiendommen har også en utebod   perfekt for hageutstyr, sportsutstyr, verktøy og sesonglagring.<br /><br />INNVENDIGE OVERFLATER<br />Gulv: Parkett og fliser. <br />Vegger: Splitt-panelplater og malte flater.<br />Himling: Malte flater.<br /><br />TEKNISKE INSTALLASJONER<br />  Innvendige vannledninger er av plastrør og kobberrør. Deler av anlegget er fra byggeår.<br />  Avløpsrør er av plast. Deler av anlegget er fra byggeår.<br />  Boligen har naturlig ventilasjon, supplert med elektrisk styrt vifte på begge bad og mekanisk avtrekk på kjøkken.<br />  Varmtvannsbereder fra Oso er plassert på teknisk rom. Berederen er tilkoblet med stikkontakt og ikke egen kurs.<br />  Sikringsskap med automatsikringer plassert i entréen. Det anbefales en utvidet el-kontroll på grunn av anleggets alder."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1984<br /><br />UTVENDIG<br />Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein fra byggeår.<br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner/nedløp og beslag er hovedsaklig fra byggeår.<br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger/grunnmur i underetasje/kjeller er i betong/leca. Øvrige vegger er trebindingsverksvegger med utvendig panelkledning fra byggeår.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre. Adkomst via luke i tak, i 1. etasje.<br /><br />Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass og karnappvindu i 1. etasje. Det er et nyere vindu på bad i 1. etasje, som ble rehabilitert i 2021.<br /><br />Dører: Ytterdør i malt utførelse med glassfelt og kodelås. Eldre malt balkongdør, eldre malt balkongdør med glassfelt på kjøkken, og eldre tofløyet terrassedør i stue.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong i treverk utenfor soverom på ca. 10 m². Terrasse/plattinger/uteplasser på tilsammen ca. 73 m².<br /><br />INNVENDIG<br />Etasjeskille: Etasjeskiller er av trebjelkelag.<br /><br />Pipe og ildsted: Det er Jøtul vedovn i underetasje og peisinnsats i 1. etasje. Pipen er et Leca-pipeløp med feieluker i underetasjen.<br /><br />Rom under terreng: Det er underetasje/kjeller med innredede rom under terreng. Grunnmur under terreng er innredet med organiske materialer.<br /><br />TOMTEFORHOLD<br />Byggegrunn: Bygningen er fundamentert med støpt grunnmur på antatt fast byggegrunn.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering fra byggeår.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren på bygningen er av støpte lecakonstruksjoner fra byggeåret.<br /><br />Forstøtningsmur: Det er støttemurer på tomten.<br /><br />Terrengforhold: Tomten er en skrånende tomt med asfaltert gårdsplass, støttemurer, uteplasser og beplantning.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløp via private stikkledninger, antatt fra byggeåret.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. Se vedlagte tilstandsrapport datert 15.04.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT  TILSTANDSGRAD 2 (TG2)<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Takstein fra byggeår. Aldersrelatert slitasje. Råteskadet panelbord til carport bør utskiftes.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.<br /><br />Nedløp og beslag<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er stedvis noe slitasje på renner, nedløp og beslag. Det er ikke snøfangere på hele taket. Om du må ha snøfangere på taket er avhengig av hva taket er tekket med og vinkelen på taket. Har du tak med glatt overflate, som takplater eller glatt takstein, må du ha snøfangere uansett. Har taket ru overflate, som takpapp, shingel eller ru takstein, må du ha snøfanger dersom takvinkelen er 27 grader eller mer. Noe slitasje og utglidning på beslag.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Lokale tiltak/utbedringer.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Stedvis er panelkledning ført helt ned til blikk/beslag eller tilstøtende trevirke. Fare for oppsug. Utvendig panelkledning fra byggeår. Aldersrelatert slitasje.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Skadet undertaksplate. Generelt bør takkonstruksjon jevnlig overvåkes/kontrolleres for kondensskader, fukt o.l. Det tas forbehold om takverkets fullstendige tilstand grunnet begrenset mulighet for inspeksjon. For å få fullstendig oversikt av takkonstruksjonen må ytterligere undersøkelser utføres. Dampsperren var ikke tilgjengelig for befaring siden den ligger innikonstruksjonen og/eller under isolasjonen. Uten dampsperre kan føre til varmetap, kondensering og mulige skader. Påregnelig med varmetap rundt bokser til downlights.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres lokale tiltak. Lufting/ventilering bør forbedres. Det anbefales kontroll av loft/takkonstruksjon. Påregnelig med tiltak.<br /><br />Vinduer<br />Vurdering av avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Mindre tetthet og isoleringsevne ift. nyere vinduer. Enkelte vinduer tar i karm og bør justeres. Avflassing vinduskarmer.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer bør skiftes ut etterhvert.<br /><br />Dører<br />Vurdering av avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører bør skiftes ut etterhvert.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Vurdering av avvik: Generelt slitasje i treverk på balkong. Lokale råteforekomster.<br />Konsekvens/tiltak: Påregnelig med vedlikehold/rehabilitering.<br /><br />Overflater<br />Vurdering av avvik: Stedvis noe flisbom/skjolder/sår/riper/hakk i overflater. Sprukket/ødelagt flis i entre.<br />Konsekvens/tiltak: Lokale tiltak/utbedringer.<br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Vurdering av avvik: Grunnmur under terreng er innredet med organiske materialer. Denne løsningen avhenger av 100% fungerende drenssystem. Det kan ikke garanteres mot skjulte skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det bemerkes begrenset inspeksjonsmulighet og erfaringsmessig anses innredet rom under terreng som en risikokonstruksjon grunnet høy skadefrekvens. På generelt grunnlag anbefales det jevnlig kontroll og det kan følgelig ikke garanteres mot skader skjult i konstruksjonen. Synlig saltutslag i eksponert grunnmur. Spesielt i bod. Det ble utført fuktsøk på overflater, med noe forhøyede verdier nederst på eksponert grunnmur.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll med konstruksjonen og nærmere undersøkelser hvis den forverres. Tegn på symptomer kan være skjolder og lukt.<br /><br />Innvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Noe sår/riper/hakk i trapp.<br />Konsekvens/tiltak: Lokale tiltak.<br /><br />Overflater vegger og himling, Bad 1. etasje<br />Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.<br />Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.<br /><br />Overflater Gulv, Bad 1. etasje<br />Vurdering av avvik: Noe tanning/skjevheter i overflater/overganger på fliser.<br />Konsekvens/tiltak: Avviket krever ingen umiddelbart tiltak.<br /><br />Overflater Gulv, Bad underetasje<br />Vurdering av avvik: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).<br />Konsekvens/tiltak: Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.<br /><br />Overflater og innredning, Kjøkken 1. etasje<br />Vurdering av avvik: Utsparing i gulv som er tettet igjen, samt synlige rørføringer opp gjennom gulv.<br />Konsekvens/tiltak: Lokale tiltak/utbedringer.<br /><br />Avtrekk, Kjøkken 1. etasje<br />Vurdering av avvik: Svakt avtrekk.<br />Konsekvens/tiltak: Påregnelig med tiltak.<br /><br />Vannledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Gjelder de eldste vannrørene.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.<br /><br />Avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.<br /><br />Varmtvannstank<br />Vurdering av avvik: Tilkoblet stikkontakt og ikke direkte til el-anlegget.<br />Konsekvens/tiltak: Bereder bør tilkobles med egen kurs.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng.<br />Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det bør foretas terrengjusteringer.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser. Innsiden av grunnmuren har misfarging. Lecamur bør pusses/overflatebehandles.<br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres.<br /><br />Terrengforhold<br />Vurdering av avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Generell anbefaling for utvendig terreng; Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende helningsgrad ut fra ringmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra bygningens grunnmur.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Kontroll og evt. lokale tiltak<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT  TILSTANDSGRAD 3 (TG3)<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Gjelder i underetasje. Mindre skjevheter i 1. etasje.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TILSTANDSGRAD IKKE UNDERSØKT (TGIU):<br /><br />Andre innvendige forhold<br />Vurdering av avvik: Det er registrert sølvkre i boligen. Tiltak utført av eksternt firma. Eier opplyser at det er fanget 3 mus i 2026.<br /><br />Tilliggende konstruksjoner våtrom, Bad 1. etasje<br />Vurdering av avvik: Hulltaking ikke foretatt da våtrommet er mindre enn 5 år gammelt, og det foreligger dokumentasjon på utførelse.<br /><br />Tilliggende konstruksjoner våtrom, Bad underetasje<br />Vurdering av avvik: Hulltaking ikke foretatt da våtrommet er mindre enn 5 år gammelt, og det foreligger dokumentasjon på utførelse.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisk oppvarming er primær oppvarmingskilde. Det er elektriske varmekabler på bad i 1. etasje og på bad i underetasje. Boligen har en Jøtul vedovn i underetasje og peisinnsats i 1. etasje. Pipen er et Leca-pipeløp med feieluker i underetasjen."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut. <br /><br />Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eller deler av eiendommen, så fremt utleiearealet er godkjent for varig opphold og oppfyller krav til takhøyde, rømningsvei , dagslys og har forsvarlige radonnivåer. Leier du ut bolig, er du pliktig til å måle radon og eventuelt gjøre tiltak dersom nivåene er for høye."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Ullerud i Frogn. Området er perfekt for familier, med korte avstander til barnehager, skoler, dagligvarebutikker, flotte tur- og rekreasjonsområder, et godt og variert utvalg fritidsaktiviteter, golfbane, bussholdeplass, m.m.<br /><br />Nærmeste dagligvarehandel finner du allerede innen en ca. 13 minutters gange fra boligen. Ønsker du et variert utvalg forretninger under samme tak kan du legge turen til AMFI, kun ca. 20 minutters gåtur unna. <br /><br />Gang-/sykkelavstand (drøyt ca. 2 km) til idylliske Drøbak sentrum, med sjarmerende trehusbebyggelse og trange smug, trivelig torg, kino, vinmonopol, koselige spisesteder, forretninger, et spennende akvarium, flere gallerier, Julehuset, Dukkehuset, båthavn, flotte badeplasser og ikke minst Badeparken - en sommerperle med sandstrand, svaberg, gressplen og lekeplass, som strekker seg 650 meter nordover fra Drøbak havn, har sol hele dagen, samt nydelig utsikt over Drøbaksundet. Fine gangveier på kryss og tvers gjør det enkelt å komme seg rundt. Fra Drøbak går det også ferge til ærverdige Oscarsborg festning, som absolutt er vel verdt et besøk.<br /><br />Gode bussforbindelser til/fra Oslo, Ås, Ski og Tusenfryd. For pendlere er det gode bussforbindelser fra busstoppet Ullerud, som ligger i gangavstand fra boligen. Med bil tar det omtrent 15 minutter til Ås og rundt 40 minutter inn til Oslo sentrum, avhengig av trafikken."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Se kartskisse i annonsen på finn.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Selveiet tomt med skrånende terreng og svært gode lys- og solforhold, med både solrike og svalere soner gjennom dagen. Tomten er pent opparbeidet med plen, beplantning, busker, støttemurer og gjerde. Stor terrasse samt gårdsplass belagt med asfalt.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. Kjøper må påregne at arealet er 1090,4 kvm. Informasjon er hentet fra matrikkelrapport levert av Frogn kommune datert 25.03.2026. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkeringen er svært god med både garasje, carport og romslig asfaltert gårdsplass, og det er installert elbillader."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.<br /><br />Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (Gazelle AI). Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Joachim Norum Larsen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er ikke regulert og er i kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.\n\nKOMMUNEPLAN\nEiendommen følger Kommuneplanens arealdel 2023-2035, med ikrafttredelse 19.06.2023. Et delareal på 676 kvm er i kommuneplanen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.\n\nBESTEMMELSER TIL AREALFORMÅL\n§ 23-1 Boligbebyggelse (pbl § 11-7 nr 1)\n1. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse skal utnyttelsesgraden ikke overstige 23 %- BYA. Maksimal mønehøyde for bolig er inntil 9,0 meter og gesimshøyde 7,0 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 8,0 meter, laveste gesims inntil 7,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,5 meter. Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel.\n\n2. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse avsatt til hensynssone landskap (H550_2, Eksponerte åssider) skal utnyttelsesgraden ikke overstige 20 %-BYA og maksimal \nmønehøyde er inntil 7,5 meter og gesimshøyde 7,5 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. Dette området vil fungere som en buffersone (sikringssone) for bebyggelsen innenfor områdereguleringsplan for gamle Drøbak (plan-ID 086-4000).\n\n3. Frittliggende uthus/garasje kan ha mønehøyde inntil 5 meter og gesimshøyde inntil 3 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng.\n\n4. I tilfeller der eiendommen både er omfattet og ikke er omfattet av hensynssone for eksponerte åssider skal bestemmelser for eksponerte åssider gjelde for hele eiendommen.\n\nEIENDOMMEN BERØRES AV FØLGENDE HENSYNSSONER:\nI henhold til kommuneplanen ligger et delareal på 1089 kvm innenfor hensynssone H310_1, som er et aktsomhetsområde for ras- og skredfare:\nHensynssone H310_1 Aktsomhetsområde for kvikkleire: For alle planer og tiltak innenfor hensynssone H310_1 Aktsomhet for kvikkleire skal faren for områdeskred vurderes i henhold til krav i pbl § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning, herunder NVEs veileder 1/2019.\n\nREGULERINGSPLANER UNDER ARBEID:\nI følge opplysninger levert av Frogn kommune 25.03.2026 er det ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Plan med bestemmelser og retningslinjer kan sees hos megler. For reguleringsmessige spørsmål anbefales interessenter å ta kontakt med kommunen direkte.",
    "externalAdId": "113.2661789",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Ullerudstien 13, en moderne og familievennlig bolig sentralt i Drøbak. Her bor du rolig og barnevennlig med gangavstand til skoler, barnehager, butikker og fritidstilbud, samt ca. 5 minutter til buss med hyppige avganger til Oslo.<br /><br />Boligen går over to etasjer og har en attraktiv planløsning med 4 soverom, 2 romslige stuer og et stort kjøkken. Huset er godt vedlikeholdt og oppgradert, med overflater pusset opp i 2021/2022 og to moderne bad totalrenovert i 2021.<br /><br />Tomten er pent opparbeidet med hage, gode solforhold og flotte terrasser. Boligen har også teknisk rom, gode lagringsmuligheter, peis og svært gode parkeringsforhold med garasje, carport og elbillader.<br /><br />Dette er en innholdsrik bolig med moderne kvaliteter - et hjem det er lett å trives i."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "206260037",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=65180519-f960-4a9f-a3e7-830604a1877e&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Ullerud - Dyrløkke",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/206260037?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/206260037?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/65180519-f960-4a9f-a3e7-830604a1877e?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/206260037?https://dnbeiendom.no/bolig/206260037?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Ullerudstien 13, en moderne og familievennlig bolig sentralt i Drøbak. Her bor du rolig og barnevennlig med gangavstand til skoler, barnehager, butikker og fritidstilbud, samt ca. 5 minutter til buss med hyppige avganger til Oslo.<br /><br />Boligen går over to etasjer og har en attraktiv planløsning med 4 soverom, 2 romslige stuer og et stort kjøkken. Huset er godt vedlikeholdt og oppgradert, med overflater pusset opp i 2021/2022 og to moderne bad totalrenovert i 2021.<br /><br />Tomten er pent opparbeidet med hage, gode solforhold og flotte terrasser. Boligen har også teknisk rom, gode lagringsmuligheter, peis og svært gode parkeringsforhold med garasje, carport og elbillader.<br /><br />Dette er en innholdsrik bolig med moderne kvaliteter - et hjem det er lett å trives i.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/206260037?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1984,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 460021866,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-22T04:48+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "10.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-22T04:48:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-22T04:48:40.185782995+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}