Innholdsrikt rekkehus over 3 plan | 3 soverom og 2 stuer | Solrik terrasse og hageflekk | Parkering i garasje

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 15593,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 144,
      "usableAreaE": 14,
      "usableAreaI": 130,
      "descriptionUnsafe": "<b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 14  kvm Garasje<br /><br /><b>Rekkehus</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 44  kvm Gang, tre soverom, bad/wc<br />1. etasje: 44  kvm Entré, kjøkken, stue<br />Kjeller: 42  kvm Gang, bod, toalettrom, vaskerom, kjellerstue<br />"
    },
    "price": {
      "total": 5138191,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1477788,
      "suggestion": 4990000,
      "salesCostSum": 1090,
      "collectiveDebt": 147101,
      "collectiveAssets": 28633,
      "salesCostIncludesUnsafe": "4 990 000,00 (Prisantydning)<br />147 101,00 (Andel av fellesgjeld)<br />--------------------------------------------------------<br />5 137 101,00 (Pris inkl. fellesgjeld)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />545,00 (SK Tinglysning hjemmelsovergang)<br />545,00 (SK Tinglysning pantedokument BRL)<br />--------------------------------------------------------<br />1 090,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />5 138 191,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Innholdsrikt rekkehus over 3 plan | 3 soverom og 2 stuer | Solrik terrasse og hageflekk | Parkering i garasje",
    "contact": [
      {
        "mobile": "414 65 594"
      },
      {
        "mobile": "988 03 621"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.6847,
        "lng": 10.6589,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.6847&lng=10.6589&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1445",
      "postalName": "Drøbak",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Heer terrasse 38B"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 63,
        "titleNumber": 284,
        "municipalityNumber": 3214,
        "partOwnershipNumber": 23
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "preemption": "Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer i boligbyggelaget har forkjøpsrett. \nAnsiennitetsregler: \n1 - Andelseier i borettslaget\n2 - Storbyfellesskap (Bate, BOB, Vestbo, TOBB, Nobl og Bonord iht. ansiennitet.)\n2 - Medlem i Usbl \n\nBoligen lyses ut på forkjøpsrett i regi av borettslaget/boligbyggelaget etter at selger har akseptert bud på andelen, og fristen for avklaring er ca. 20 dager. Konferer eventuelt med megler.",
    "sharedCost": {
      "amount": 4665,
      "includesUnsafe": "Felleskostnadene inkluderer: Styrehonorar, forretningsførsel, revisjonshonorar, felles bygningforsikring, diverse vedlikehold, strøm fellesarealer, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, renovasjon, finanskostnader\\nedbetaling gjeld, premie sikringsordning, lisens HMS, og diverse konsulenttjenester.<br /><br />Totale felleskostnader er kr 4 665 per måned. Felleskostnadene er fordelt slik:<br />Driftskostnader: kr 3 150,00<br />Renter felleslån: kr 626,00<br />Avdrag felleslån: kr 889,00<br /><br />Internett og TV er ikke inkludert i felleskostnadene. Andelseier må selv inngå avtale med Global Connect. Eiendomsskatt er heller ikke inkludert og blir viderefakturert til eier to ganger i året.<br /><br />Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. <br /><br />For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr. 100.<br /><br />Det tas forbehold om en eventuell fremtidig økning i boligrenten, utover dagens rente. Det vil kunne øke andelens månedlige felleskostnader som følge av økte renter på borettslagets felles lån. <br /><br />Styreleder opplyser i e-post datert 05.05.2026 at rørfornying skal vurderes. Det foreligger per i dag ingen vedtak i saken.<br /><br />Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som borettslaget er ansvarlig for.<br /><br />Selger forplikter for felleskostnader i overtakelsesmåneden, unntatt ved overtakelse den 1. i måneden. Vi forutsetter at kjøper og selger gjør opp seg imellom for oppgjørsmåneden."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til dette innholdsrike og velholdte rekkehuset på Heer! En familievennlig bolig over tre plan med gode solforhold.<br /><br />Dette er et hjem med en praktisk planløsning for en aktiv hverdag. Første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, med direkte utgang til en stor, vestvendt terrasse, et sosialt samlingspunkt med plass til både sofagruppe og spisebord. Andre etasje rommer boligens private sone med tre soverom og bad. Kjelleren gir ekstra spillerom med  stue, vaskerom, toalettrom og god lagringsplass i to boder.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Åpen stue og kjøkkenløsning.<br /></li><li>Moderne kjøkken med glatte fronter.<br /></li><li>Elektrisk oppvarming og vedovn i stuen.<br /></li><li>Delikat bad med gulvvarme.<br /></li><li>Nyere vinduer og ytterdør.<br /></li><li>Garasjeplass med elbillader.<br /></li><li>Barnevennlig i etablert borettslag.</li></ul>"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Rekkehus over tre plan som består av følgende rom:<br />1. etasje: Entré, kjøkken og stue.<br />2. etasje: Gang, tre soverom og bad/wc.<br />Kjeller: Gang, to boder, vaskerom/teknisk-rom, toalettrom og kjellerstue.<br /><br />Fra stuen er det utgang til en terrasse på ca. 29 m². Det er også en terrasse ved inngangspartiet.<br /><br />Eiendommen har en garasjeplass i en felles garasjerekke på ca. 14 m² med elbillader.<br /><br />Gjør oppmerksom på at kjelleren har endret planløsning. Bruksendringen av kjelleren er ikke omsøkt hos kommunen. Deler av arealet i kjelleren er ikke godkjent for varig opphold. Se informasjon under midlertidig brukstillatelse og ferdigattest i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Velkommen til dette innholdsrike rekkehus over tre plan fra 1971. Boligen har en familievennlig planløsning som inkluderer tre soverom og to stuer. Boligen er jevnlig vedlikeholdt med flere sentrale oppgraderinger de siste årene, blant annet kjøkken, vinduer og innvendige overflater. <br /><br />Planløsningen er funksjonell, med lyse og luftige rom som gir en behagelig romfølelse gjennom hele boligen. Her ligger alt til rette for en komfortabel hverdag med gode oppholdsrom, praktiske løsninger og plass til både store og små. Uteområdet byr på en vestvendt terrasse og hageflekk med gode solforhold, perfekt for både avslapning og sosiale sammenkomster.<br /><br />Boligen fremstår som godt ivaretatt, men enkelte overflater kan ha behov for vedlikehold. Noe utbedringer og vedlikeholdsbehov må påregnes med tanke på alder og som en naturlig del av en bygnings aldringsprosess. Dette beror selvsagt på en skjønnsmessig vurdering og den enkeltes behov.<br /><br />Under kommer det en beskrivelse av boligens entré, stue/kjøkken, soverom, bad, toalettrom, vaskerom, innvendige overflater og tekniske installasjoner:<br /><br />ENTRÉ<br />Inngangspartiet fremstår lyst og innbydende med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme. Ytterdøren fra 2017 har glassfelt som gir godt med naturlig lysinnslipp. Det er etablert en gjennomtenkt og stilren garderobeløsning bestående av garderobeskap med høyskap, hengeløsning samt to romslige skuffer. Over skuffene er det en benkeplate som fungerer som en praktisk og naturlig sittebenk. Innredningen har klassisk utforming med hvite, profilerte fronter, sort benkeplate samt speil med lampe over speilet som gir god  belysning.<br /><br />Fra entréen er det direkte adkomst til kjøkkenet, samt trappeforbindelse både til boligens andre etasje og kjeller.<br /><br />STUE OG KJØKKEN<br />Stue og kjøkken er utformet i en åpen og innbydende løsning med lyse vegger, pent gulv og hvit himling med integrerte downlights. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord, og en vedovn fra 2016 bidrar med både varme og hyggelig atmosfære. De store vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp. Fra stuen er det utgang til vestvendt terrasse og en koselig hageflekk med svært gode solforhold.<br /><br />Kvik kjøkken fra 2016. Tidløs innredning med hvite, profilerte fronter og laminatbenkeplate med underlimt sort kum. Vegg over benkeplate og bak platetopp er flislagt. Kjøkkenet er utstyrt med hvitevarer bestående av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskuff, samt frittstående kjøleskap. Det er installert komfyrvakt og automatisk vannstoppersystem for økt sikkerhet, og kjøkkenventilator sørger for tilfredsstillende avtrekk. For oversikt over hvilke hvitevarer som medfølger, se punktet  Innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />3 SOVEROM<br />I andre etasje ligger boligens tre soverom samlet, adskilt fra de sosiale sonene i første etasje. <br /><br />Hovedsoverommet fremstår som et romslig og behagelig soverom med god plass til stor seng og tilhørende nattbord. Rommet har en svært god garderobeløsning med skaper langs den ene veggen. Her er det rikelig oppbevaringsplass for både klær og sko. Det er laminat på gulvet, duse vegger og malt himling, noe som gir et rolig og harmonisk uttrykk. Et stort vindu slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en lys og innbydende atmosfære.<br /><br />De to andre rommene har plass til seng og garderobeløsninger. Soverommene følger samme gjennomførte stil, med lyse fargevalg og vindusflater som gir naturlig lys og en behagelig atmosfære. Rommene har god størrelse og er fleksible i bruk, enten behovet er barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.<br /><br />BAD, VASKEROM OG TOALETTROM<br />Hovedbadet i boligens andre etasje ble overflateoppgradert i 2022. Oppgraderingen omfattet flislegging med flis på flis, ny servantinnredning samt vegghengt toalett. Badet er utstyrt med elektrisk gulvvarme, dusjkabinett og mekanisk avtrekk. Sluk og tettesjikt er fra byggeåret, og badet har derfor et oppgraderingsbehov knyttet til teknisk alder.<br /><br />I tillegg er det etablert et separat toalettrom i kjelleren. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett og servant, og er innredet i tidligere bod. Bruksendringen er ikke omsøkt. Toalettrommet har et utbedringsbehov, blant annet som følge av manglende ventilasjon.<br /><br />Boligen har videre et praktisk vaskerom i kjelleren med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet er innredet med heltre benkeplate og nedfelt utslagsvask, og her er også boligens varmtvannsbereder på 300 liter fra 2016 plassert. Vaskerommet holder standard fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov.<br /><br />TERRASSE OG HAGEFLEKK<br />Den vestvendte terrassen på rundt 29 m² ligger usjenert til og har god plass til utemøbler. Det er også en mindre terrasse ved inngangspartiet og koselig hageflekk i tilknytning til terrassen.<br /><br />LAGRING<br />Boligen har to boder i kjeller. I tillegg medfølger en garasjeplass på ca. 14 m² i felles garasjerekke, utstyrt med lader for elbil.<br /><br />INNVENDIGE OVERFLATER<br />Gulv: Fliser på bad/wc og i entré. Tregulv, laminat, betong og belegg i øvrige rom. Vinylbelegg på toalettrom i kjeller.<br />Vegger: Smartpanel, malte flater, trepanel, betong og malte plater.<br />Himling: Malte flater, trepanel og takess-plater.<br /><br />TEKNISKE INSTALLASJONER<br />  Vannledninger: Rør-i-rør-system og kobberrør. Fordelerskap på vaskerom. Stoppekraner på vaskerom.<br />  Avløpsrør: Rør av plast og støpejern fra byggeåret.<br />  Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduer. Mekanisk avtrekk på bad og kjøkkenventilator.<br />  Varmtvannstank: Bereder på 300 liter fra 2016, plassert på vaskerom.<br />  Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer, plassert i bod i kjeller. Anlegget ble oppgradert i 2018. <br />  Det anbefales en utvidet el-kontroll."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Rekkehus - Byggeår: 1971<br /><br />UTVENDIG<br /><br />Taktekking: Taket er utført som en (tilnærmet) flat takkonstruksjon i tre, tekket med asfaltpapp og/eller membran.<br />Det opplyses om at det har blitt lagt ny taktekking fra 2021 ifølge tidligere takst. <br /><br />Takets overflate og konstruksjon er ikke inspisert, da sikker adkomst til taket ikke har vært mulig uten etablering av særskilte sikringstiltak. Taket lar seg ikke inspisere fra bakkenivå. <br />Av sikkerhetsmessige årsaker er det ikke foretatt ferdsel på taket eller inspeksjon fra stige. <br />Arbeid i høyder over 2,0 meter omfattes av krav til fallsikring, og nødvendige sikringstiltak var ikke etablert på befaringstidspunktet.<br /><br />Som følge av manglende adkomst er takets materialtype, utførelse, fall/helning, sluk, gjennomføringer, beslag, overganger og generelle tilstand ikke vurdert. <br />Det foreligger derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å foreta en tilstandsvurdering.<br /><br />Bygningsdelen omfatter både takkonstruksjon og taktekking, herunder undertak og yttertekking. <br />Når yttertak ikke er inspisert og materialvalg og utførelse ikke er verifisert, skal bygningsdelen ikke tilstandsvurderes.<br /><br />Det påpekes at taktekking er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner og nedløpsrør av plastbelagt stål fra ukjent alder. <br /><br />Nedløpsrør er ikke ført i bakken. <br /><br />Bygningsdelen omfatter takrenner, nedløpsrør, utkast/overganger og tilhørende beslag (inkl. beslag ved overganger mot vegg, takfot, gjennomføringer og andre kritiske detaljer som er synlige ved befaring). Det er særlig fokus på forhold som kan påvirke kontrollert avledning av nedbør og risiko for fuktbelastning på fasade og konstruksjoner.<br /><br />Det foretas normalt ikke demontering, åpning av konstruksjoner eller inngrep i tette-/beslagsløsninger. Skjulte forhold (bak beslag, inne i nedløp, bak kledning mv.) kan derfor ikke verifiseres.<br /><br />Der adkomst/innsyn er begrenset (for eksempel pga. høyde, snø/is, innkassing, vegetasjon eller manglende sikringsmulighet), beskrives dette som undersøkelsesbegrensning, og vurderingen bygger da på tilgjengelige observasjoner.<br /><br />Eventuelle avvik/funn beskrives tydelig, med konsekvensvurdering og anbefalt tiltak. For bygningsdeler som vurderes til tilstandsgrad 3, skal det gis et sjablonmessig kostnadsanslag for utbedring i tråd med kravene til tilstandsrapport.<br /><br />Generelle anbefalinger:<br />Det bemerkes at korrekt bortledning av overvann fra nedløp og utkast er viktig for å redusere fuktbelastning på bygningsmassen. Mangelfull bortledning kan over tid bidra til økt risiko for fuktrelaterte skader.<br /><br />Regelmessig vedlikehold, herunder rensing av takrenner og nedløp for løv og annet rusk, er viktig for å opprettholde tiltenkt funksjon.<br /><br />Disse anbefalingene er av generell karakter og er ikke nødvendigvis basert på konkrete avvik registrert ved befaring. <br /><br />Det påpekes at nedløp og beslag er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger i bindingsverk med stående kledning (i henhold til de krav som var gjeldende da boligen ble oppført/tilbygd).<br /><br />Ytterveggenes konstruksjonsoppbygning og eventuell isolasjon er ikke undersøkt eller verifisert. <br />Oppbygning av ytterveggene, herunder type konstruksjon, isolasjonsgrad og eventuelle luft- og fuktsperrer, kan ikke fastslås uten destruktive inngrep.<br /><br />Vurderingen er derfor basert på tilgjengelige og synlige overflater samt generell bygningsmessig erfaring, og gir ikke grunnlag for å si om ytterveggene er isolert eller hvordan de er oppbygget. <br />Forhold som kun lar seg avdekke ved åpning av konstruksjonene, er ikke vurdert.<br /><br />Tilstandsgrad settes til TG IU (ikke undersøkt) for ytterveggenes konstruksjon og isolasjon.<br /><br />Veggene er tynnere og har mindre isolering enn dagens krav.<br /><br />Totalt sett betraktes yttervegger og grunnmur å ivareta opprinnelig tiltenkt funksjon.<br /><br />Normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning.<br /><br />Det påpekes at yttervegger er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Det er flatt tak på rekkehusene, og det er ingen loftsluke montert. <br />Det er derfor meget begrenset mulighet for å vurdere konstruksjonene som er innbygd.<br /><br />Vurderingen er utført ut fra de deler av takkonstruksjonene som var synlig ved visuell inspeksjon på befaringstidspunktet.<br /><br />Det påpekes at takkonstruksjon er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Vinduer: Vinduer med trerammer og 3-lags isolerglass fra 2013 og 2017. <br /><br />Vindusglass er hele og det ble ikke observert punkteringer.<br /><br />Ved befaringen ble det ikke foretatt kontroll på åpne- og lukkemekanismer av vinduer.<br /><br />Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra <br />bygningsdelenes alder.<br /><br />Det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet.<br /><br />Det bør på generelt grunnlag påregnes at vinduer har behov for justering med jevne mellomrom.<br /><br />Det påpekes at vinduer utvendig er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Innvendige overflater og installasjoner kan helt eller delvis være den enkelte andelseier vedlikeholdsansvar. <br /><br />Fordeling av vedlikeholdsplikt mellom borettslaget og andelseiere kan variere, og det anbefales derfor å sette seg inn i sameiets vedtekter og eventuelle husordensregler for nærmere avklaringer av ansvar og plikter. <br /><br />Entrédør: Ytterdør i tre fra 2017 ifølge eier. <br />Det er glassfelt midt i døren. <br /><br />Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder.<br /><br />Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom.<br />- Inngangsdør og dører i kommunikasjonsveier skal ha fri bredde på minimum 0,86 m.<br /><br />Det påpekes at dører utvendig er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br />Hvis ikke annet er bestemt i vedtektene. <br /><br />Innvendige overflater og installasjoner kan helt eller delvis være den enkelte andelseier vedlikeholdsansvar. <br /><br />Fordeling av vedlikeholdsplikt mellom borettslaget og andelseiere kan variere, og det anbefales derfor å sette seg inn i sameiets vedtekter og eventuelle husordensregler for nærmere avklaringer av ansvar og plikter. <br /><br />Terrassedør: Terrassedør med trerammer og 2-lags isolerglass. <br />Utvendige trerammer.<br /><br />Det er observert sprekker/værslitt og tøt trevirke nederst på terrassedør. <br /><br />Isolerglass er hele og det ble ikke observert punkteringer.<br /><br />Ingen ellers unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder.<br />Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke med sikkerhet under forskjellig type vær og lys.<br /><br />Det påpekes at terrassedør utvendig er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br />Hvis ikke annet er bestemt i vedtektene. <br /><br />Innvendige overflater og installasjoner kan helt eller delvis være den enkelte andelseier vedlikeholdsansvar. <br /><br />Fordeling av vedlikeholdsplikt mellom borettslaget og andelseiere kan variere, og det anbefales derfor å sette seg inn i sameiets vedtekter og eventuelle husordensregler for nærmere avklaringer av ansvar og plikter. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Utgang fra stue til en terrasse på ca. 28 m² og en liten terrasse ved inngangsparti. <br /><br />Terrasse/gulv i impregnert trevirke på terrasse.<br /><br />Det er observert noe værslitt trekledning og håndløper på rekkverk. <br /> <br />Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering. <br /><br />INNVENDIG<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere i trekonstruksjoner og betongkonstruksjoner fra byggeårene.<br /><br />Etasjeskille virker å ha sin tiltenkte funksjon uten konstruksjonsmessig negative avvik utover gjeldende standard.<br /><br />Etasjeskillere (gulv mellom etasjer) er i henhold til gjeldende forskrift, ikke en del av det som undersøkes i tilstandsrapporten. Det er derfor ikke utførte<br />analyser av etasjeskillere.<br /><br />Dersom skjevheter er av betydning for kjøper anbefales det ytterligere kontroller og eventuelt statiske beregninger utført av byggteknisk konsulent.<br /><br />Det ble utført målinger for å sjekke evt. planavvik. <br /><br />Det ble registret avvik utover gjeldende standard.<br />Lokale skjevheter kan forekomme.<br /><br />Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering. <br /><br />Pipe og ildsted: Vedovn i stue fra 2016 og en åpen peis i kjellerstue. <br />Det er opplys at tidligere eier har montert vedovn i stue selv. <br /><br />Det mangler ildsikker plate foran vedovn i stue, og pipeløp er innebygget i 2. etasje. <br /><br />Pipe og ildsteder er formelt ikke testet av takstmann eller vurdert og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av den stedlige<br />brann- og redningsetaten.<br /><br />Tilstandsgrad er satt ut fra en visuell vurdering/inspeksjon. <br /><br />Rom Under Terreng: Betongmur vegger og utforet vegg.<br /><br />Det er målt via eksisterende hull i kjellerstue. <br /><br />Rom under terreng anses som en uheldig løsning, da eventuell fuktinntrengning eller kapillært oppsug fra grunnen kan medføre kondensering i konstruksjonen.<br />Fukt som fanges inne i veggen vil kunne ha begrensede uttørkingsmuligheter, noe som kan øke risiko for fuktrelaterte skader over tid.<br /><br />Det ble brukt fuktmåler med pigg på bunnsvill på utfored vegg i kjellerstue, denne viste at svill hadde 20-21% fuktighet.<br />Dette er høyt og utenfor normale fuktverdier.<br /><br />Ellers ingen unormale avvik på selve panel på vegger på kjellerstue. <br />Dette er likevel ingen garanti for at det ikke er avvik/skader som først kan avdekkes ved åpning av konstruksjonene.<br /><br />Typisk for byggeåret et at det ikke ble benyttet kapillærbrytende sjikt, dvs plast mot byggegrunn.<br />Dette kan medføre at evt fukt fra grunn kan bli trukket opp i konstruksjonene.<br /><br />Det ble rutinemessig søkt etter fukt(overflate søk) på innsiden av grunnmur/yttervegger under terreng der dette var mulig.<br /><br />I bod ble det utført overflate søk, det ble ikke målt forhøyede verdier. <br />Boden var full av ting, som vanskelig gjør en fullstendig inspeksjon av yttervegg. <br /><br />Søkt langs yttervegg (stikkprøver på typisk utsatte steder) med fuktdetektor, der betongvegger var synlige.<br /><br />Enkelte flater var ikke tilgjengelig for søk/inspeksjon, da vegger er bygget igjen. <br /><br />TOMTEFORHOLD<br /><br />Byggegrunn: Støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn eller komprimerte faste masser.<br /><br />På inspiserte og tilgjengelige steder er det ikke observert synlige skader på utvendige murflater.<br />Dette kan indikere stabile grunnforhold på befaringstidspunktet.<br /><br />Det er ikke utført geotekniske undersøkelser.<br />Kunnskap om byggegrunnens beskaffenhet, bæreevne og langsiktige stabilitet er derfor begrenset, og skjulte eller fremtidige forhold kan ikke utelukkes. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering er fra byggeåret. <br />Dreneringen er skjult under bakken. <br /><br />Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset.<br />Utover dette antas dreneringen å være utført i henhold til praksis og krav på byggetid.<br /><br />Dreneringens levetid er avhengig av utførelse, belastning (bygningens beliggenhet) og fyllmasser rundt dreneringen.<br />Rundt bygningsdeler under terreng og under gulvkonstruksjoner på bakken, skal det<br />treffes nødvendige tiltak for å lede bort sigevann og hindre at fukt trenger inn i konstruksjonene<br /><br />Yttervegger og gulv under eller i kontakt med terreng, må beskyttes av et kapillærbrytende,<br />trykkbrytende og drenerende sjikt.<br />Drenerende masser må sikres mot inntrengning av slam, for eksempel med fiberduk.<br /><br />Vegger og gulv under terreng må ha vannavvisende overflate.<br />Den del av bygningen som ligger under grunnvannstanden, må utføres vanntett.<br /><br />Drensledning må legges i tilstrekkelig dybde rundt grunnmuren. Der grunnen er selvdrenerende<br />kan drensledningen sløyfes, for eksempel der grunnen under og rundt bygningen består av grus<br />eller sprengstein og vannet har uhindret avløp gjennom grunnen til lavereliggende grunnvannsnivå. <br /><br />Det påpekes at drenering er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmur av plasstøpt betong/leca. <br /><br />Typisk for byggeåret et at det ikke ble benyttet kapillærbrytende sjikt, dvs plast mot byggegrunn.<br /><br />Dette kan medføre at evt fukt fra grunn kan bli trukket opp i konstruksjonene.<br /><br />Det påpekes at grunnmur er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />GARASJE<br /><br />Enkel garasje med betonggulv i felles garasjerekke. <br /><br />Yttervegger er utført i bindingsverk, med stående panel og bygget er uisolert.<br /><br />Taket er utført som pulttak konstruksjon ,og er tekket med takpapp. .<br /> <br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. Se vedlagte tilstandsrapport datert 30.04.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TILSTANDSGRAD 2 (TG2):<br /><br />Terrassedør<br />Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. <br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. AVVIK:<br />Det er observert sprekker/værslitt og tørt trevirke nederst på terrassedør.<br /><br />Konsekvens:<br />Skader i nedre del av terrassedør kan gi økt fuktopptak i treverket, som over tid kan føre til videre nedbrytning og redusert levetid. Forholdet kan også medføre noe svekket tetthet mot vær og vind, med risiko for trekk og mindre fuktinntrenging.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å utbedre skadet treverk ved sliping, impregnering og overflatebehandling dersom skadene er begrensede. Ved mer omfattende slitasje bør utskifting av nedre del eller hele døren vurderes for å sikre tilfredsstillende funksjon og bestandighet i henhold til TEK17 .<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Håndløper og terrassegulv er værslitt.<br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Det er observert noe værslitt trekledning og håndløper på rekkverk.<br /><br />Konsekvens:<br />Værslitt treverk har redusert beskyttelse mot fukt, noe som kan føre til gradvis nedbrytning og kortere levetid. Over tid kan dette også gi behov for mer omfattende vedlikehold eller utskifting.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales rengjøring, eventuell sliping og ny overflatebehandling for å beskytte treverket. Ved mer slitte partier bør utskifting av enkeltbord eller håndløper vurderes for å opprettholde tilfredsstillende funksjon og bestandighet i henhold til TEK17.<br /><br />Utvendige trapper<br />Tretrinn er værslitte og det er registret noe svikt i tretrinn.<br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Tretrinn er værslitte og det er registret noe svikt i tretrinn.<br /><br />Konsekvens:<br />Værslitasje og registrert svikt i tretrinn kan redusere bæreevne og gi noe økt risiko for ujevn belastning og skader ved bruk. Forholdet kan forverres over tid ved videre fukt- og værpåvirkning.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å reparere eller skifte ut skadde tretrinn, samt overflatebehandle treverket for bedre beskyttelse mot værpåvirkning. Jevnlig vedlikehold bør påregnes for å opprettholde tilfredsstillende sikkerhet.<br /><br />Overflater<br />Det er registrert mye flisbom i gulvfliser i entré og en flis har sprukket.<br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Det er registrert mye flisbom i gulvfliser i entré og en flis har sprukket.<br /><br />Konsekvens:<br />Flisbom indikerer mangelfull heft mellom flis og underlag, noe som kan føre til ytterligere sprekkdannelser og løsne fliser over tid. Sprukket flis kan gi redusert slitestyrke og noe økt risiko for skader ved belastning.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å fjerne og legge om berørte fliser med mangelfull heft, samt kontrollere underlaget før ny legging. Lokal utskifting kan være tilstrekkelig dersom forholdet er avgrenset. Utførelse bør tilfredsstille krav til varige og robuste overflater i henhold til TEK17.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeforskjell på mellom 12-15 mm gjennom flere rom. <br />Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.<br /><br />Stue: <br />Det ble målt planavvik utover gjeldende standard på 12 mm gjennom hele rommet<br /><br />Kjellerstue: <br />Det ble målt planavvik utover gjeldende standard på 15 mm gjennom hele rommet<br /><br />Soverom: <br />Det ble målt planavvik utover gjeldende standard på 15 mm gjennom hele rommet<br /><br />Ved kontrollmåling av gulv registreres eventuelle planavvik gjennom tilfeldige stikkprøver på fem ulike punkter i rommet.<br />Det kan dermed forekomme avvik som ikke avdekkes med denne metoden. Slike avvik kan få betydning for vurdering av tilstandsgrad ved en senere måling (f.eks ved salg).<br />Dersom dette ansees som vesentlig for kjøper, oppfordres kjøper til å gjennomføre supplerende undersøkelser utover hva NS3600 legger til grunn.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. AVVIK:<br />Det er målt høydeforskjell på ca. 12 15 mm gjennom flere rom. <br /><br />Konsekvens:<br />Høydeforskjellen kan oppleves som skjevhet i rommet, men ligger innenfor nivåer som kan forekomme, særlig i boliger av eldre dato. Forholdet har normalt begrenset betydning for funksjon og bruk, men kan påvirke opplevelsen av planhet og møblering.<br /><br />Tiltak:<br />Tiltak anses normalt ikke som nødvendig. Ved oppussing eller gulvarbeider kan det vurderes lokale utjevningstiltak dersom man ønsker et jevnere underlag.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det ble ikke observert råte.<br />Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. AVVIK:<br />Det er gjennom målinger påvist forhøyet fuktnivå i trevegger i underetasje på kjellerstue. Måling i bunnsvill på utforet vegg viste ca. 20-21 % fuktighet. Det ble ikke observert råte i bunnsvill, men dette kan ikke utelukkes uten<br />ytterligere åpning av konstruksjonen.<br /><br />Konsekvens:<br />Forhøyet fuktinnhold i treverk gir økt usikkerhet knyttet til materialenes videre tilstand over tid. Selv om det ikke er observert råte ved befaring, kan<br />fuktpåvirkning i kombinasjon med organiske materialer mot grunnmur medføre risiko for videre nedbrytning dersom forholdene vedvarer.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp med nærmere vurdering av fuktforholdene i konstruksjonen, eventuelt ved ytterligere åpning for kontroll av bunnsvill og<br />tilstøtende materialer. Videre tiltak bør vurderes basert på funnene og kan omfatte forbedring av fuktforhold eller lokale utbedringer, i tråd med gjeldende<br />krav i TEK.<br /><br />2. Etasje - Bad/wc  - Overflater vegger og himling<br />Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.<br /><br />Baderommet har oversteget forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år, basert på levetidstabeller fra Norsk Standard og SINTEF. <br /><br />Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst.<br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Baderommets underliggende hovedkonstruksjoner har oversteget forventet teknisk levetid på 20 år.<br /><br />Konsekvens:<br />Når underliggende konstruksjoner i våtrom har oversteget forventet levetid, øker usikkerheten knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet. Selv om overflater kan fremstå som brukbare, kan skjulte konstruksjoner være mer utsatt for slitasje og fuktpåvirkning over tid.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å være oppmerksom på tegn til fukt eller funksjonssvikt og følge opp med jevnlig kontroll. Ved større oppgraderinger eller ved påvist svikt bør en fornyelse av konstruksjonene vurderes i samsvar med gjeldende krav i TEK.<br /><br />2. Etasje - Bad/wc  - Overflater Gulv<br />Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Svertesopp er registrert. Det er registret ujevne gulvfliser. <br /><br />Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.<br /><br />Baderommet har oversteget forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år, basert på levetidstabeller fra Norsk Standard og SINTEF. <br /><br />Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst.<br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår.  Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Overflater må rengjøres. AVVIK:<br />Det er registret ujevne gulvfliser.<br /><br />Konsekvens:<br />Ujevne fliser kan gi redusert komfort ved bruk og noe økt risiko for snubling. Forholdet kan også indikere mindre ujevnheter i underlaget eller utførelsen.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å kontrollere årsaken til ujevnhetene. Ved behov kan aktuelle fliser tas opp og legges på nytt med justering av underlaget for å oppnå et jevnere og mer stabilt gulv i henhold til TEK17.<br /><br />AVVIK:<br />Det er påvist at flere fliser har bom (hulrom under).<br /><br />Konsekvens:<br />Flisbom tyder på mangelfull heft mellom flis og underlag. Dette kan over tid føre til at fliser sprekker eller løsner ved normal bruk, og gir noe usikkerhet knyttet til overflatens videre holdbarhet.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge med på berørte områder for endringer. Ved økt omfang eller løse fliser kan lokale utbedringer eller utskifting av enkeltfliser vurderes, uten at full utskifting nødvendigvis er påkrevd. <br /><br />AVVIK:<br />Baderommets underliggende hovedkonstruksjoner har oversteget forventet teknisk levetid på 20 år.<br /><br />Konsekvens:<br />Når underliggende konstruksjoner i våtrom har oversteget forventet levetid, øker usikkerheten knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet. Selv om overflater kan fremstå som brukbare, kan skjulte konstruksjoner være mer utsatt for slitasje og fuktpåvirkning over tid.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å være oppmerksom på tegn til fukt eller funksjonssvikt og følge opp med jevnlig kontroll. Ved større oppgraderinger eller ved påvist svikt bør en fornyelse av konstruksjonene vurderes i samsvar med gjeldende krav i TEK. <br /><br />AVVIK:<br />Svertesopp er registrert i dusjsonen.<br /><br />Konsekvens:<br />Forekomst av svertesopp indikerer fuktbelastning i overflater, ofte som følge av høy luftfuktighet og begrenset uttørking. Forholdet kan påvirke overflatens utseende og gir noe usikkerhet knyttet til fuktforholdene i dusjsonen, uten at det nødvendigvis innebærer skjulte konstruksjonsskader.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å rengjøre berørte overflater og sikre tilstrekkelig ventilasjon og uttørking etter bruk. Ved vedvarende forekomst bør årsaken vurderes nærmere, og eventuelle enkle tiltak for å bedre fuktforholdene gjennomføres i tråd med gjeldende krav i TEK. <br /><br />AVVIK:<br />Det mangler flisfuge rundt sluk.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende fug rundt sluk kan gi åpning for vanninntrenging under flisene, noe som over tid kan føre til fuktskader i underliggende konstruksjon. Forholdet kan også påvirke tetthet og hygieniske forhold i området.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere korrekt fuging rundt sluk for å sikre tett overgang mellom flis og sluk. Arbeidet bør utføres slik at løsningen ivaretar krav til fuktsikring og varighet i henhold til TEK17.<br /><br />2. Etasje - Bad/wc  - Sanitærutstyr og innredning<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. AVVIK:<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende mulighet for å oppdage lekkasjer visuelt gir økt usikkerhet knyttet til skjulte vannlekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan dermed bli stående over tid før de oppdages, noe som kan føre til økt fuktbelastning på omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere en løsning som muliggjør visuell kontroll av eventuell lekkasje, for eksempel i form av inspeksjonsåpning eller synlig lekkasjevei. Tiltaket kan utføres lokalt og tilpasses eksisterende konstruksjon, i samsvar med gjeldende krav i TEK.<br /><br />Vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. <br />Konsekvens/tiltak: Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. AVVIK:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørene er av plast og kobber.<br /><br />Konsekvens:<br />Alder på vannledningene tilsier at anlegget er godt brukt og kan ha noe redusert restlevetid sammenlignet med nyere løsninger. Selv om både plast- og kobberrør normalt har lang levetid, gir alderen en viss usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon og vedlikeholdsbehov.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp vannledningene med jevnlig kontroll. Ved rehabilitering av våtrom, kjøkken eller andre tekniske installasjoner kan det vurderes utskifting eller fornyelse av deler av røropplegget for å sikre tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK.<br /><br />AVVIK:<br />Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende merking gjør det vanskelig å identifisere de enkelte rørkursene, noe som kan føre til feil ved bruk, vedlikehold og eventuelle lekkasjer. Dette kan gi økt risiko for utilsiktet stenging av vann eller forsinket avdekking av feil.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å merke rørkursene tydelig ved fordelerskap eller annet tilgjengelig punkt. Merkingen bør være varig og lett lesbar for å sikre enkel identifisering og trygg bruk i henhold til TEK17.<br /><br />Avløpsrør<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. <br />Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør  har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. AVVIK:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.<br /><br />Konsekvens:<br />Alder på de innvendige avløpsledningene tilsier at de er godt brukt og kan ha noe redusert restlevetid sammenlignet med nyere løsninger. Selv om anlegget kan fungere tilfredsstillende i dag, gir alderen en viss usikkerhet knyttet til framtidig funksjon og behov for vedlikehold.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp avløpsledningene med jevnlig kontroll. Ved oppgradering av våtrom eller kjøkken kan det vurderes tiltak som fornying eller utskifting av deler av anlegget for å sikre tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK.<br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. <br />Konsekvens/tiltak: Bedre ventilering må etableres. <br /><br />Varmtvannstank<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. AVVIK:<br />Tilkobling med stikkontakt var ikke godkjent installasjonsmetode på installasjonstidspunktet i 2024. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende forskriftsmessig tilkobling kan medføre økt risiko for feilbelastning, varmgang eller utilsiktet frakobling. Dette kan påvirke driftssikkerheten til varmtvannstanken og innebære en økt risiko for elektriske feil. Forholdet avviker fra krav til sikker elektrisk installasjon i TEK.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales at tilkoblingen kontrolleres og eventuelt utbedres av kvalifisert elektriker. Fast og forskriftsmessig tilkobling bør etableres for å sikre trygg drift og tilfredsstillende installasjon.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Mer enn halvparten av forventet  levetid på drenering er overskredet. <br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Grunnmuren har høy alder og har vært eksponert for klimapåkjenninger og naturlig slitasje over tid. <br /><br />Slike forhold er vanlig for eldre konstruksjoner og skyldes langvarig påvirkning fra fukt, temperatursvingninger og eventuell bevegelse i omkringliggende masser.<br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Grunnmuren er fra 1971 og har høy alder, med naturlig slitasje som følge av langvarig eksponering for klimapåkjenninger over tid.<br /><br />Konsekvens:<br />Eldre grunnmurer er ofte preget av aldersrelatert slitasje og kan ha redusert motstand mot fuktpåvirkning sammenlignet med nyere konstruksjoner. Dette gir noe usikkerhet knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet, uten at det nødvendigvis foreligger konkrete skader på befaringstidspunktet.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge med på grunnmurens tilstand gjennom jevnlig visuell kontroll. Ved tegn til økt fuktpåvirkning eller ved fremtidige arbeider på terreng og drenering bør grunnmurens tilstand vurderes nærmere, og eventuelle lokale utbedringer utføres ved behov, i tråd med gjeldende krav i TEK.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TILSTANDSGRAD 3 (TG3):<br /><br />Pipe og ildsted<br />Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipeløp er bygget igjen i 2. etasje.<br />Konsekvens/tiltak: Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. AVVIK:<br />Ildfast plate mangler under/foran ildsted.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende ildfast plate gir redusert beskyttelse av gulvet mot glør, sot og varme. Dette kan over tid medføre økt slitasje eller skade på gulvets overflate ved bruk av ildsted og ved feiing.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere ildfast plate under sotluke/feieluke og foran ildstedet for å beskytte gulvet. Tiltaket er enkelt å gjennomføre og vil bidra til bedre sikkerhet i tråd med dagens krav i TEK.<br /><br />AVVIK:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.<br /><br />Konsekvens:<br />Alder på pipen tilsier at den er godt brukt og kan ha noe redusert restlevetid sammenlignet med nyere løsninger. Selv om pipen fremstår funksjonell, gir alderen en viss usikkerhet knyttet til framtidig funksjon og vedlikeholdsbehov.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp pipen med jevnlig kontroll og normalt vedlikehold. Ved fremtidige oppgraderinger av ildsted eller pipe kan det vurderes tiltak som sikrer tilfredsstillende funksjon i tråd med dagens krav i TEK. <br /><br />AVVIK:<br />Pipeløp er bygget igjen i 2. etasje.<br /><br />Konsekvens:<br />Gjenbygging av pipeløp kan vanskeliggjøre inspeksjon og kontroll av tilstand, og kan medføre økt risiko for at eventuelle skader eller mangler ikke oppdages. Dette kan ha betydning for sikker bruk av ildsted og røykkanal.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere tilfredsstillende inspeksjonsmulighet til pipeløpet. Ved bruk av ildsted bør forholdet vurderes nærmere, og løsningen må tilfredsstille krav til sikkerhet ved brann og tilkomst for kontroll i henhold til TEK17.<br /><br />2. Etasje - Bad/wc  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. <br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Uten tilfredsstillende klemring er det vanskelig å sikre en vanntett overgang mellom smøremembranen og sluket. Dette øker risikoen for at vann kan sive ned langs sidene av sluket og forårsake fuktskader i gulvkonstruksjonen og omkringliggende område. AVVIK:<br />Smøremembran er ført over eldre sluk uten klemring.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende klemring gir usikkerhet knyttet til tetting mellom membran og sluk. Forholdet kan medføre økt risiko for lekkasje til underliggende konstruksjoner over tid, uten at det nødvendigvis foreligger synlige skader ved befaring.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere løsning for korrekt tilkobling mellom membran og sluk. Ved oppgradering eller utbedring av våtrommet bør sluk og membranløsning tilpasses slik at tetthet ivaretas i samsvar med gjeldende krav i TEK.<br /><br />AVVIK:<br />Mer enn forventet brukstid er passert på slukløsningen fra byggeår (1971).<br /><br />Konsekvens:<br />Eldre sluk har økt sannsynlighet for slitasje, svekket tetthet og redusert funksjon. Dette kan medføre økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner over tid.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å skifte sluk i forbindelse med oppgradering av våtrommet. Videre bør tilhørende membran og tilkoblinger kontrolleres og eventuelt fornyes for å sikre en løsning som tilfredsstiller krav til fuktsikring i henhold til TEK17.<br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Generell<br />Vaskerom - Adkomst fra gang. <br /><br />Betonggulv gulv og malte plater på vegger, vaskerommet med eldre standard og konstruksjoner fra byggeår. <br /><br />Vaskerommet har innredning med heltre benkeplate og nedfelt utslagsvask. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel og åpene rørføringer. <br /><br />Det er ikke fremlagt dokumentasjon på baderommets oppbygging og løsninger.<br /><br />Rapporten tar utgangspunkt i gitte opplysninger, samt det som var synlig ved visuell inspeksjon på befaringsdagen.<br /><br />Baderommets underliggende hovedkonstruksjoner har oversteget forventet levetid på 20 år.<br />Levetid er beregnet ut fra Norsk Standard og Sintef sine levetidstabeller.<br /><br />Tilstandsvurderingen tar høyde for dette.<br />Totalt oppussing/modernisering må påregnes innen rimelig tid.<br /><br />Det anbefales på generelt grunnlag at det fortsettes å dusjes i dusjkabinett med kontrollert rørføring til sluk, inntil baderommet moderniseres/pusses opp.<br />Baderommets konstruksjon er ikke kjent, og det antas at underlaget er sikret med metoder som kan være noe mangelfulle i følge dagens krav.<br />Det ble rutinemessig søkt etter fukt i dusjsonens vegger med fuktindikator (Protimeter SM) på befaringen, og det var ingen indikasjoner på fukt.<br /><br />Fuktsøk gir kun en indikasjon og må ikke oppfattes som en garanti for baderommet. Gulv måles ikke. <br />Generell informasjon for å best ivareta våtrom:<br />Ha alltid god gjennomlufting på våtrommet, slik at fuktigheten i rommet luftes tilstrekkelig ut.<br />Husk at fuktige våtrom er en god grobunn for blant annet soppdannelse og jordslag.<br />Tørk opp vannsøl for å hindre for stor spredning av fukt.<br />Generell rengjøring av fliser, fuger og utstyr for å opprettholde farge og glans.<br />Skru ut ventilasjonsventilen ca. 1 gang i året og rengjør denne, slik at den ikke tetter seg med støv og skitt.<br />Unngå i størst mulig grad å bore gjennom fliser i våtsone. Hvis dette gjøres må det brukes godkjent våtromssilikon i skruehullet.<br /><br />Rengjør sluket ca. 3-4 ganger i året. Sluket renses etter risten er fjernet - Vippes opp med skrutrekker eller lignende.<br />Rør ikke klemringen (festet med skruer).<br /><br />Utløpet kan renses etter at vannlås er fjernet (om sluket har dette). <br /><br />Vannlåstrakten trekkes enklest opp ved å gripe tak i ribben i bakkant med for eksempel en tang eller lignende.<br />Vannlåsen trekkes rett opp.<br />Sammenføyning igjen skjer i motsatt rekkefølge.<br /><br />Vær nøye med at vannlåstrakten med gummiring kommer riktig på plass. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. <br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. AVVIK:<br />Våtrommet tilfredsstiller ikke dagens krav til å tåle normal bruk. Vaskerommet er fra byggeåret.<br /><br />Konsekvens:<br />Eldre våtrom har ofte løsninger og materialbruk som gir økt usikkerhet knyttet til fuktsikkerhet og videre funksjon sammenlignet med dagens krav. Selv om rommet kan fungere i dag, er det økt risiko for slitasje og fuktpåvirkning over tid ved normal bruk.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere oppgradering av våtrommet for å oppnå et funksjons- og sikkerhetsnivå som samsvarer med dagens krav i TEK. Tiltakets omfang kan tilpasses behov og planlagte oppgraderinger, og bør vurderes helhetlig ved eventuell rehabilitering.<br /><br />Kjeller - Toalettrom - Overflater og konstruksjon<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Toalettrom har ingen ventilering fra rommet,  NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. AVVIK:<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende løsning for lekkasjevarsling fra innebygget sisterne medfører at eventuelle lekkasjer kan bli skjult over tid. Dette kan føre til fuktpåvirkning i konstruksjonen før forholdet oppdages. Skjulte lekkasjer kan også medføre økt risiko for følgeskader på tilstøtende bygningsdeler. TEK17 stiller krav til at lekkasjer skal kunne oppdages og ledes til synlig sted.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere løsning som synliggjør eventuelle lekkasjer, eksempelvis gjennom lekkasjeåpning, drenering til synlig område eller annen dokumentert løsning. Tiltaket kan ofte gjennomføres med begrensede inngrep, avhengig av valgt løsning og tilgjengelighet.<br /><br />AVVIK:<br />Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende ventilering kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet i rommet. Dette kan over tid gi økt risiko for luktproblemer og påvirkning på overflater og materialer.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere ventilasjon fra rommet, fortrinnsvis mekanisk avtrekk. Løsningen bør dimensjoneres og utføres slik at den oppfyller krav til inneklima og luftutskifting i henhold til TEK17.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TILSTANDSGRAD IKKE UNDERSØKT (IU):<br /><br />Taktekking<br />Taket er utført som en (tilnærmet) flat takkonstruksjon i tre, tekket med asfaltpapp og/eller membran.<br />Det opplyses om at det har blitt lagt ny taktekking fra 2021 ifølge tidligere takst. <br /><br />Takets overflate og konstruksjon er ikke inspisert, da sikker adkomst til taket ikke har vært mulig uten etablering av særskilte sikringstiltak. Taket lar seg ikke inspisere fra bakkenivå. <br />Av sikkerhetsmessige årsaker er det ikke foretatt ferdsel på taket eller inspeksjon fra stige. <br />Arbeid i høyder over 2,0 meter omfattes av krav til fallsikring, og nødvendige sikringstiltak var ikke etablert på befaringstidspunktet.<br /><br />Som følge av manglende adkomst er takets materialtype, utførelse, fall/helning, sluk, gjennomføringer, beslag, overganger og generelle tilstand ikke vurdert. <br />Det foreligger derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å foreta en tilstandsvurdering.<br /><br />Bygningsdelen omfatter både takkonstruksjon og taktekking, herunder undertak og yttertekking. <br />Når yttertak ikke er inspisert og materialvalg og utførelse ikke er verifisert, skal bygningsdelen ikke tilstandsvurderes.<br /><br />Det påpekes at taktekking er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er flatt tak på rekkehusene, og det er ingen loftsluke montert. <br />Det er derfor meget begrenset mulighet for å vurdere konstruksjonene som er innbygd.<br /><br />Vurderingen er utført ut fra de deler av takkonstruksjonene som var synlig ved visuell inspeksjon på befaringstidspunktet.<br /><br />Det påpekes at takkonstruksjon er omfattet av borettslagets vedlikeholdsansvar. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. <br />Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig. AVVIK:<br />Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det har ikke vært mulig å foreta vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje.<br /><br />Konsekvens:<br />Begrenset innsyn i takkonstruksjonen medfører at utførelse og detaljløsninger ikke kan verifiseres fullt ut. Vurderingen baserer seg derfor på tilgjengelig informasjon, alder og synlige forhold fra underliggende etasje, noe som gir en viss usikkerhet knyttet til konstruksjonens tilstand.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp takkonstruksjonen gjennom normalt ettersyn og vedlikehold. Ved fremtidige arbeider eller dersom det oppstår tegn til fukt eller andre forhold, kan det vurderes nærmere undersøkelser for å få bedre oversikt over konstruksjonen.<br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Det er ikke utført hulltaking da våtsonen grenser mot rørføringer og grenser til murvegger.<br />Dette er i henhold til gjeldende forskrift.<br /> <br />Det ble rutinemessig søkt etter fukt i dusjsonens vegger med fuktindikator (Protimeter SM) på befaringen, og det var ingen indikasjoner på fukt.<br />Fuktsøk gir kun en indikasjon og må ikke oppfattes som en garanti for baderommet. Gulv måles ikke.<br /><br />Tilstandsgrad er satt ut fra resultater ved utførte overflatesøk. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />HMS-punktene i rapporten omhandler forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, og er ment som informasjons- og opplysningspunkter.<br /><br />Registrering av HMS-avvik innebærer ikke nødvendigvis at det foreligger en påvist mangel eller et konkret problem, men kan være basert på manglende dokumentasjon, målinger eller forhold som ikke lar seg avklare ved visuell befaring.<br /><br />HMS-punktene føres for å gi et helhetlig bilde av boligen og skal ikke forstås som en tilstandsgrad eller teknisk konklusjon, men som veiledende informasjon. <br />Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. <br />Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. <br />Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. <br />Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. <br />Det er foretatt radonmålinger ifølge eier av borettslaget, det er fremlagt dokumentasjon, konfronter eier for denne.<br />Konsekvens/tiltak: <br />Det er behov for tiltak. <br />AVVIK:<br />Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende rekkverk gir redusert sikkerhet ved bruk av trappen og øker risiko for fall, særlig ved daglig ferdsel og for barn eller eldre.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk. Utførelsen bør ivareta krav til høyde, styrke og utforming i henhold til TEK17.<br /><br />AVVIK:<br />Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende håndløper gir redusert støtte ved bruk av trappen og kan øke risiko for fall, spesielt ved daglig bruk og for personer med behov for ekstra støtte.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å montere håndløper langs vegg i trappeløpet. Håndløper bør ha egnet høyde og utforming for sikker bruk, i henhold til krav i TEK17.<br /><br />AVVIK:<br />Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.<br /><br />Konsekvens:<br />Manglende rekkverk gir redusert sikkerhet ved bruk av trappen og øker risiko for fall, særlig ved våte eller glatte forhold.<br /><br />Tiltak:<br />Det anbefales å montere rekkverk på utvendige trapper for å sikre trygg ferdsel. Utførelsen bør ivareta krav til høyde, åpninger og styrke i henhold til TEK17."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisk oppvarming med gulvvarme i entré og på bad/WC, samt elektriske panelovner. I tillegg er det en vedovn i stuen og en åpen peis i kjellerstuen.<br /><br />Det er avvik knyttet til ildsted: Ildfast plate mangler foran vedovnen i stue, og pipeløpet er innebygget i 2. etasje."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året.<br /><br />Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke. Se brl. §5-5.<br /><br />Boligen kan også leies ut med styrets samtykke i en del spesielle tilfeller. Dette gjelder blant annet utleie til ektefelle, slektninger i rett opp- og nedadgående linje og fosterbarn. Det samme gjelder dersom andelseier av ulike årsaker har midlertidig fravær fra boligen. Godkjenning av slik utleie kan heller ikke nektes uten at det foreligger en saklig grunn. Se brl. §5-6."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et veletablert og barnevennlig boområde på Heer, nord i Drøbak i Frogn kommune. Området er kjent for sin nærhet til tur- og rekreasjonsområder i Frognmarka, som gir gode muligheter for friluftsliv og naturopplevelser.<br /><br />Det er gangavstand til skoler, barnehage, nærbutikk og bussholdeplass, noe som gjør hverdagen praktisk og enkel. For de som pendler til Oslo, er det ca. 35 minutter med ekspressbuss til Oslo S, hvilket gir en effektiv reise til hovedstaden.<br /><br />I nærheten finner man også en 18-hulls golfbane, fotballbane og tennisbaner, som gir gode muligheter for sportslige aktiviteter. Kort vei til nærmeste kjøpesenter, Amfi Drøbak City på Dyrløkke, gir enkel tilgang til shopping og andre nødvendige tjenester. Drøbak sentrum, med sine forretninger, restauranter, kafeer, båthavn og badestrender, ligger omtrent 4 km unna, og tilbyr et bredt spekter av fritidsaktiviteter og sosiale møteplasser."
      },
      {
        "heading": "Lånebetingelser fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Borettslaget har følgende lån og vilkår:<br /><br />Bank: DNB Bank ASA<br />Lånenummer: 16364571244<br />Type: Annuitetslån, 4 terminer per år<br />Restsaldo pr. 23.04.2026: kr 6 178 248,00<br />Andel av saldo pr. 23.04.2026: kr 147 101,00<br />Restløpetid: 42 terminer (siste termin 30.09.2036)<br />Type Rente: Flytende rente<br />Rente: 5,14 %<br /><br />Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei. <br />Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld."
      },
      {
        "heading": "Sikringsordning fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader gjennom en avtale med Klare Finans AS. Ordningen sikrer laget mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader, i henhold til gjeldende bestemmelser fra finansieringsselskapet.<br /><br />For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som tilsvarer to ganger folketrygdens grunnbeløp."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Se kartskisse i annonsen på finn.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Borettslagets felles selveiertomt er på ca. 15 592,80 kvm og er relativt flat. Felleseiendommen er godt opparbeidet med plenarealer, beplantninger, lekeplass, sittegrupper, gjerde og asfalterte internveier. Parkering i felles garasjerekke, samt gjesteparkering. <br /><br />Boligen har terrasse utenfor stuen på omtrent 28 kvm og disponibel hageflekk, som gir gode solforhold. Terrassen har levegger mot nabo, noe som gir privatliv. Hagedelen har plen og beplantninger, noe som gir rom for utendørsaktiviteter. Det er felles uteområde utenfor hagen.  I tillegg til terrassen har eiendommen en liten terrasse ved inngangsparti med tretrapper som gir adkomst til eiendommen. Boligen har også en biloppstillingsplass i felles garasjerekke.<br /><br />Råderett over uteareal:<br />Når det gjelder bruken av utearealet på stuesiden, skal dette i hovedsak avklares i enighet mellom beboerne i rekken. Ved uenighet bringes saken inn for styret, som har vetorett og fatter endelig beslutning.<br /><br />Tomtearealet disponeres av alle andelseierne i fellesskap. Beboerne skal i fellesskap holde felles veier og hageanlegg i orden.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt i nyere tid. Kjøper må påregne at arealet for felles tomten er ca. 15 592.80 kvm. Informasjon er hentet fra matrikkelrapport levert av Frogn kommune datert 23.04.2026. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det medfølger en parkeringsplass på ca. 14 m² i felles garasjerekke, utstyrt med EL-billader. Selger opplyser at det er gunstig lade/strømavtale via borettslaget som faktureres hvert halvår.<br /><br />Borettslaget har egne parkeringsbestemmelser, inkludert regler for parkering på felles uteområder og et eventuelt tillegg for ekstra kjøretøy."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.<br /><br />Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (Gazelle AI). Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Joachim Norum Larsen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen ligger i et regulert område blant annet avsatt til boligbebyggelse.\n\nREGULERINGSPLANER\nReguleringsplan for Ottarsrud- Gloslibråten med id 063-0600, vedtatt 16.08.1979. Formålet med planen er bestemmelser om gang- og sykkelvei (delareal 12 kvm).\n\nReguleringsplan for Heerområdet med id 063-0100, vedtatt 24.09.1964. Formålet med planen er felles bestemmelser for boliger (delareal 3017 kvm), parkeringsplass (delareal 832 kvm), felles avkjørsel (delareal 2490 kvm), offentlig friområde (delareal 9132 kvm) og kjørevei (delareal 108 kvm).\n\nReguleringsbestemmelser i tilknytning til planen:\n1. Husene plasseres i forhold til gater og plasser som vist på planene.\n2. Bebyggelsen skal være åpen , villamessig.\n3. Våningshusene på parsellene 1 til og med 17, og 111 til og med 115 kan oppføres som rekke eller kjedehus i inntil 2 etasjer.\nVåningshusene på parsellene 21 til og med 150 kan oppføres som kjedehus i inntil 1 etasje.\nVåningshusene på parsellene 153 til og med 169 kan oppføres i 1 etasjes med eventuell kjelleretasje overensstemmende med vedtekt til bygningslovens § 104.\n4. Bebyggelsen kan i sin helhet utføres i tre.\n5. Garasjer eller carport legges arkitektonisk i forhold til husene, og plassering angis samtidig med byggeanmeldelsen for våningshusene.\n6. Hus eller garasjer må ikke oppføres nærmere midten av veg enn vist på planen.\n7. Bygningene skal ha flate tak.\n8. Som innhegning kan nyttes inntil 80 cm høyt flettverksgjerde med vinkeljern i overkant, lavt steingjerde eller levende hegn. Gjerde av trevirke eller andre materialer kan bare nyttes når hele husrekker velger samme type gjerde. Gjerders utførelse, høyde og farge skal godkjennes av bygningsrådet.\n9. Husfarge godkjennes av bygningsrådet.\n10. Ingen tomt må beplantes med trær som virker sjenerende for nabo eller hindrer oversikten i vegkryss.\n11. På de regulerte friarealer kan med bygningsrådets tillatelse oppføres nødvendige mindre  bebyggelse eller anlegg for utnyttelsen av friarealene, som barnehage og lignende.\n12. Transformatorstasjoner kan oppføres på steder bygningsrådet bestemmer. De skal plasseres slik at de virker minst mulig skjemmende for strøket. Hvor det er mulig skal de plasseres inn i terrenget.\n13. Det er ikke tillatt ved privat servitutt å etablere forhold som står i strid med disse vedtekter.\n14. Bygningsrådet kan når særlige grunner taler for det tillate mindre unntak innenfor rammen av bestemmelsene i bygningsloven og bygningsvedtektene for Frogn\n\nKOMMUNEPLAN\nEiendommen er tilknyttet Kommuneplanens arealdel 2023-2035, id KPLAN2023, vedtatt 19.06.2023 med formål om Boligbebyggelse, Nåværende (delareal 15593 kvm). Gjeldende hensynssone for området er H310_1 Ras- og skredfare ( delareal 15593). \n\nBOLIGBEBYGGELSE - BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅL\n1. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse skal utnyttelsesgraden ikke overstige 23 %- BYA. Maksimal mønehøyde for bolig er inntil 9,0 meter og gesimshøyde 7,0 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 8,0 meter, laveste gesims inntil 7,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,5 meter. Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel.\n2. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse avsatt til hensynssone landskap (H550_2, Eksponerte åssider) skal utnyttelsesgraden ikke overstige 20 %-BYA og maksimal mønehøyde er inntil 7,5 meter og gesimshøyde 7,5 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. Dette området vil fungere som en buffersone (sikringssone) for bebyggelsen innenfor områdereguleringsplan for gamle Drøbak (plan-ID 086-4000).\n3. Frittliggende uthus/garasje kan ha mønehøyde inntil 5 meter og gesimshøyde inntil 3 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng.\n4. I tilfeller der eiendommen både er omfattet og ikke er omfattet av hensynssone for eksponerte åssider skal bestemmelser for eksponerte åssider gjelde for hele eiendommen.\n\nHENSYNSSONE H310   RAS- OG SKREDFARE\nHensynssone H310_1 Aktsomhetsområde for kvikkleire.\nFor alle planer og tiltak innenfor hensynssone H310_1 Aktsomhet for kvikkleire skal faren for områdeskred vurderes i henhold til krav i pbl § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning, herunder NVEs veileder 1/2019.\n\nREGULERINGSPLANER UNDER ARBEID\nKommunen opplyser at det  per 23.04.2026 er Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Det anbefales å sette seg inn i kommuneplanens bestemmelser for nærmere opplysninger om begrensningene m.v. Plan med bestemmelser og retningslinjer kan sees hos megler. For reguleringsmessige spørsmål anbefales interessenter å ta kontakt med kommunen direkte.",
    "externalAdId": "113.2663042",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til dette innholdsrike og velholdte rekkehuset på Heer! En familievennlig bolig over tre plan med gode solforhold.<br /><br />Dette er et hjem med en praktisk planløsning for en aktiv hverdag. Første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, med direkte utgang til en stor, vestvendt terrasse, et sosialt samlingspunkt med plass til både sofagruppe og spisebord. Andre etasje rommer boligens private sone med tre soverom og bad. Kjelleren gir ekstra spillerom med  stue, vaskerom, toalettrom og god lagringsplass i to boder.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Åpen stue og kjøkkenløsning.<br /></li><li>Moderne kjøkken med glatte fronter.<br /></li><li>Elektrisk oppvarming og vedovn i stuen.<br /></li><li>Delikat bad med gulvvarme.<br /></li><li>Nyere vinduer og ytterdør.<br /></li><li>Garasjeplass med elbillader.<br /></li><li>Barnevennlig i etablert borettslag.</li></ul>"
      }
    ],
    "propertyType": "Rekkehus",
    "advertiserRef": "206260053",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=38fbdb48-3211-4f84-b462-b163c0821fa1&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Heer",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/206260053?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/206260053?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/38fbdb48-3211-4f84-b462-b163c0821fa1?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/206260053?https://dnbeiendom.no/bolig/206260053?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Andel ",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til dette innholdsrike og velholdte rekkehuset på Heer! En familievennlig bolig over tre plan med gode solforhold.<br /><br />Dette er et hjem med en praktisk planløsning for en aktiv hverdag. Første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, med direkte utgang til en stor, vestvendt terrasse, et sosialt samlingspunkt med plass til både sofagruppe og spisebord. Andre etasje rommer boligens private sone med tre soverom og bad. Kjelleren gir ekstra spillerom med  stue, vaskerom, toalettrom og god lagringsplass i to boder.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Åpen stue og kjøkkenløsning.<br /></li><li>Moderne kjøkken med glatte fronter.<br /></li><li>Elektrisk oppvarming og vedovn i stuen.<br /></li><li>Delikat bad med gulvvarme.<br /></li><li>Nyere vinduer og ytterdør.<br /></li><li>Garasjeplass med elbillader.<br /></li><li>Barnevennlig i etablert borettslag.</li></ul>",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/206260053?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1971,
    "housingCooperative": {
      "name": "Trekanten boretteslag",
      "organisationNumber": "955011082"
    },
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 462484864,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-29T13:35+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "9.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-29T13:35:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-29T13:35:55.829862023+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.7"
  }
}