Hvalstrand - Enebolig med fire (5) soverom og to bad, pent opparbeidet hage, blindvei, garasje, solfylt og barnevennlig.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 461,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 159,
      "openArea": 24,
      "usableAreaE": 10,
      "usableAreaI": 149,
      "descriptionUnsafe": "<b>Areal</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 63  kvm Trapperom, bad, bad 2, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4<br />1. etasje: 86  kvm Entré, toalettrom, stue, spisestue (soverom), gang m/trapp, kjøkken, kott, tv-stue<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 10  kvm Bod, kjølerom<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 24  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 9751090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1809409,
      "suggestion": 9500000,
      "salesCostSum": 251090,
      "municipalFees": 16784,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 248750,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 249 840,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Hvalstrand - Enebolig med fire (5) soverom og to bad, pent opparbeidet hage, blindvei, garasje, solfylt og barnevennlig.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "913 95 345"
      },
      {
        "mobile": "400 57 138"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.8438,
        "lng": 10.482,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8438&lng=10.482&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1394",
      "postalName": "Nesbru",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Hvalskroken 21"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "20:00",
        "date": "08.09.2026",
        "from": "18:00",
        "dateIso": "2026-09-08",
        "iCalendarTo": "20260908T180000Z",
        "iCalendarFrom": "20260908T160000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning, som annonsert eller etter avtale med megler. Hilsen Elisabeth Bruenech, 913 95 345."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 42,
        "titleNumber": 267,
        "municipalityNumber": 3203
      },
      {
        "landNumber": 42,
        "titleNumber": 13,
        "municipalityNumber": 3203
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Bademulighet",
      "Turterreng",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Enebolig med god planløsning over to plan. 3 soverom og 2 bad i 2.etg.. Stor stue med peisovn, utgang til markterrasse og direkte adkomst til kjøkken, hall av god størrelse, bibliotek (mulig soverom 4) og gjeste-wc i 1.etg.. Boligen er lys og tiltalende, med store vindusflater og mye naturlig lysinnslipp. Stor bod til hobbyvirksomhet og lagring, med kjølebod. Vakker hage med dukkestue, hagestue og plass til trampoline. Garasje i felles anlegg, parkering på egen gårdsplass  ,el-billader. Usjenert, pent opparbeidet og solfylt hage.  Gangavstand til badestrender, båtplasser og kyststi. 20 minutter til Oslo sentrum på ekspressbuss. Velkommen til Hvalskroken!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen inneholder 3-4 soverom, 2 bad, gjeste-wc, stor stue/spisestue med peis og utgang til hage, kjøkken med spiseplass."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Hus og hage er godt vedlikeholdt. En del flater er behandlet i senere tid. Se under &#34;moderniseringer og påkostninger&#34; for flere detaljer om vedlikehold.<br />Huset er regelmessig beiset.<br />Det er bestilt Norgespris på strøm."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1983<br /><br />UTVENDIG:<br />Taktekkingen er av betongtakstein.<br />Takrenner, nedløp og øvrige takbeslag av plastbelagt/lakkert stål<br />Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning<br />har stående/liggende bordkledning med trykkimpregnert materiale<br />Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.<br />Vinduer med rammer/karm av treverk med isolerglass<br />Velux takvinduer<br />Bygningen har malt hovedytterdør.<br />Balkongdør med rammer og karm av tre med isolerglass<br />Terrasser på mark i trekonstruksjon med utgang fra første etasje. <br /><br />INNVENDIG:<br />Innvendig er det gulv av parkett, furu og fliser.<br />Veggene har malte flater og Strie.<br />Innvendige tak har malte flater og himlingsplater.<br />Etasjeskiller er av trebjelkelag. Gulv mot grunn av betong.<br />Boligen har elementpipe, peis med innsats og sotluke/feieluke.<br />Boligen har malt tretrapp med lakkerte tretrinn<br />Innerdører bestående av profilerte dørblader.<br /><br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 23.04.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking:<br />Vurdering av avvik:  Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Normal tid før det må forventes utskifting av enkeltstein er 30 år. Normal tid før omlegging av undertak, sløyfer, lekter og takstein er 50 år. Eventuelle skader på undertak repareres. Stein av god kvalitet kan eventuelt brukes på nytt<br />Konsekvens/tiltak:  Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende<br />konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.<br /><br />Nedløp og beslag<br />Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om ettermontering av snøfangere opp til dagens standard, men manglende snøfangere kan øke risikoen for personskader og materielle skader ved snø- og isras fra taket. Det bør etableres tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur for å unngå fuktskader på grunnmur og kjellervegger. Dette reduserer risikoen for forvitring, frostskader, avskalling og saltutslag, samt setningsskader ved langvarig fuktpåvirkning dersom massene rundt grunnmuren vaskes ut eller mister bæreevne. Renner, nedløp og beslag som har passert mer enn halvparten av forventet brukstid bør kontrolleres og eventuelt byttes ut for å forhindre vannskader på fasade og yttervegg, noe som kan medføre omfattende og kostbare reparasjoner.<br /><br />Veggkonstruksjon:<br />Vurdering av avvik:  Bordkledningen er stedvis værslitt og oppsprukket i trevirke. Det er enkelte åpne/utette skjøter mellom kledningsbord. Det er områder med glipper og utett overgangen mellom grunnmur og fasade. Det er stedvis ingen synlig musebånd/sperre i nedre kant av konstruksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes generelt vedlikehold av bordkledningen. Uten oppfølging øker risikoen for slitasje, sprekker og fuktopptak, som kan føre til utskifting fremfor normalt vedlikehold. Utette skjøter bør utbedres ved innfelling av nye bord. Samtidig bør vindtetting og underliggende konstruksjon kontrolleres. Uten tiltak kan fukt trenge inn, noe som øker risikoen for råte, skader på konstruksjonen og behov for mer omfattende utbedringer over tid. Overgang mellom grunnmur og vindtetting må tettes for å forhindre kaldt trekk inn i isolasjonssjiktet og forhindre at maur/insekter kommer inn i konstruksjonen. Det må etableres musesperre for å hindre skadedyr i å komme inn i konstruksjonen. Skadedyr kan gi lukt, gnageskader på isolasjon og tekniske installasjoner   og kostbare skader over tid. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft:<br />Vurdering av avvik: Det er påvist tegn til skadedyr på loftet. (Muselort). Det er synlig rust på skråbånd<br />Konsekvens/tiltak: Det bør utføres ytterligere undersøkelser av skadedyrbekjemper for å avdekke omfang, aktivitet og eventuelle skjulte skader. Skadedyr kan skade isolasjon og trekonstruksjoner, gi lukt- og hygieneproblemer, og over tid føre til fukt- og konstruksjonsskader. Etter eiers opplysning skyldes rust på skråbånd mest sannsynlig tørking av kjøtt eller fisk på loftet, som har tilført ekstra fukt og økt kondens, særlig ved utilstrekkelig ventilasjon. Forenklet undertak av armert plastduk er ofte damptett, noe som hindrer fukt i å diffundere ut og gjør loftet avhengig av god ventilasjon. Ved dårlig lufting kan fukt kondensere på kalde overflater og føre til rust og andre fuktskader. For å redusere risikoen bør ventilasjonen forbedres, fuktproduserende aktiviteter begrenses, og dampsperre samt isolasjon kontrolleres for å hindre oppstrømning av fuktig inneluft. Rust på skråbånd bør fjernes og overflater beskyttes, spesielt dersom de har bærende funksjon.<br /><br />Vinduer:<br />Vurdering av avvik: Vinduene er av eldre alder og har synlig slitasje som følge av bruk, alder og værpåvirkning. Eldre isolerglass har redusert isolasjonsevne og økt risiko for punktering sammenlignet med nyere vinduer.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør påregnes utskifting av vinduer med høy alder for å unngå trekk, kulderas og redusert innekomfort, samt for å forbedre energieffektiviteten. Takvinduer med høy alder har økt risiko for lekkasjer, noe som kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner som tak og vegger. Manglende vedlikehold og utskifting kan føre til ytterligere skader på vinduene og omkringliggende bygningsdeler, og i verste fall redusert levetid for konstruksjonen<br /><br />Dører:<br />Vurdering av avvik:  Inngangsdøren er av eldre alder og har ikke de samme egenskapene som nyere dører når det gjelder, lydisolering og lufttetthet, blant annet som følge av slitasje over tid på pakninger, tetningslister og hengsler.<br />Konsekvens/tiltak:  Vurder utskifting av inngangsdøren til en nyere modell med bedre lydisolering og lufttetthet, eller kontroller og bytt ut/juster pakninger, tetningslister og hengsler for å forbedre tettheten og funksjonen. Redusert lufttetthet kan føre til trekk, varmetap og økte oppvarmingskostnader, mens dårlig lydisolering kan redusere bokomforten. Monter egnet beslag under balkongdøren for å sikre at vann ledes bort fra konstruksjonen og ikke trenger inn i overgangen mellom dør og gulv/vegg. Unnlatelse av dette kan føre til vanninntrenging og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner<br /><br />Innvendig:<br /><br />Overflater:<br />Vurdering av avvik: Det er registrert noen skader på parkettgulvet på soverom i 2. etasje. Det er stedvis knirk i gulvene i 2. etasje.<br />Konsekvens/tiltak: Avvikene vurderes i hovedsak som kosmetiske, og egnet tiltak avhenger av gulvtype (sliping/voks eller lokal/full utskifting av gulvbord). Uten utbedring (forsegling) kan avvikene bli mer fremtredende over tid. Knitring og knirk i parkettgulvet kan skyldes fuktighetsendringer, slitasje, feil montering med for liten avstand til vegg, eller ujevnheter i underlaget. Innhent løsning/utbedringsforslag fra en fagperson. <br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik:  Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør monteres ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke for å redusere risikoen for brann ved eventuell glød eller aske som faller ut under feiing. Manglende ildfast plate kan medføre økt fare for brannskader på gulv og omkringliggende konstruksjoner.<br /><br /><br />Bad - Overflater Gulv:<br />Vurdering av avvik: Det er registert et motfall på badegulv hvor eventuelt lekkasjevann ikke renner mot sluket. Motfallet kan mest sannsynlig settes i sammenheng med høydeforskjellene som er påvist i etasjeskiller <br />Konsekvens/tiltak: Det bemerkes at før utbedring av motfallet på badegulvet, må høydeforskjellene i etasjeskilleren utbedres .(Se punkt under etasjeskille/gulv mot grunnen) For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om med riktig høydeforskjell og fallforhold. Ved renovering skal våtrommet bygges med korrekt fall og høydeforskjell mellom sluk og dørterskel, slik det anbefales i anvisningene. Manglende eller redusert fall til sluk gjør badet mindre funksjonelt og sikkert. Konsekvensene kan være stående vann på gulvet, vann som ikke ledes til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet, samt redusert sklisikkerhet. <br /><br />Bad - Ventilasjon:<br />Vurdering av avvik:  Rommet har kun naturlig ventilasjon.<br />Konsekvens/tiltak:  Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.<br /><br />Bad - Overflate gulv:<br />Vurdering av avvik: Slitte og utvaskede flisfuger i dusjsonen er observert<br />Konsekvens/tiltak: Slitte og utvaskede fuger i dusjsonen bør utbedres for å hindre at vann trenger ned i konstruksjonen under flisene, noe som kan føre til bom under fliser og skader på underlaget. Det anbefales å fjerne skadede fuger og legge ny, egnet fugemasse for våtrom.<br /><br />Toalettrom - Overflater og konstruksjon:<br />Vurdering av avvik: Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Konsekvensen av manglende tilluft er dårlig utskifting av forurenset luft, noe som kan føre til fuktproblemer og redusert inneklima.<br /><br />Kjølerom - Teknisk anlegg:<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid for kjøleaggregatet er passert. Det foreligger ikke dokumentasjon på utført service de senere årene, noe som medfører usikkerhet om tilstanden og vedlikeholdet av aggregatet<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utføre service og vurdere tilstanden til kjøleaggregatet. Konsekvensen av manglende service og høy alder er økt risiko for funksjonssvikt og uforutsette driftsstans, noe som kan medføre kostnader til reparasjon eller utskifting<br /><br /><br />Vannledninger:<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger<br />Konsekvens/tiltak:  Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.<br /><br />Avløp: <br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.<br /><br />Ventilasjon: <br />Vurdering av avvik: Løsningen er naturlig ventilasjon, som var vanlig for byggeperioden, men den tilfredsstiller ikke dagens krav. Naturlig ventilasjon styres av vind/termisk oppdrift og stabilt og tilstrekkelig luftskifte være vanskelig, med begrenset filtrering og mulig trekk/varmetap.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vurdere oppgradering til balansert eller mekanisk ventilasjon for å sikre jevn luftutskifting og bedre inneklima. Uten tiltak kan komfort og energieffektivitet bli redusert over tid, og det er økt risiko for dårlig luftkvalitet og varmetap.<br /><br />Varmtvannstank: <br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstanken for å hindre skader ved eventuell lekkasje. Det bør også etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for elektriske feil og brannfare.<br /><br />Fuktsikring og drenering:<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvensen av manglende tiltak er at fukt kan trenge inn i konstruksjonen over tid, noe som øker risikoen for fuktskader, mugg og sopp, samt reduserer levetid og funksjon for både gulv og vegger. Dette kan også føre til dårlig inneklima og økte vedlikeholdskostnader.<br /><br />Grunnmur og fundamenter:<br />Vurdering av avvik: Det er observert noen mindre riss i den støpte platen (gulvkonstruksjonen). <br />Konsekvens/tiltak: Rissene bør følges opp og eventuelt utbedres for å hindre videre utvikling og redusere risiko for fuktinntrenging eller skader på konstruksjonen.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger:<br />Vurdering av avvik:  Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsledninger og vannledninger har større risiko for brudd/lekkasjer. <br /><br /><br />Vurdering av avvik:<br />Konsekvens/tiltak:<br /><br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn:<br />Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på ca. 22 mm innenfor 2 meters målelengde på kjøkkenet, som er et avvik fra standardens krav til godkjente måleavvik og vurderes til TG3. Det er målt høydeforskjell på ca. 42 mm gjennom kjøkkenet, som er et avvik fra standardens krav til godkjente måleavvik og vurderes til TG3. Det er målt høydeforskjell på ca. 80 mm gjennom stuen, som er et avvik fra standardens krav til godkjente måleavvik og vurderes til TG3. Det er målt høydeforskjell på ca.42 mm gjennom trapperom i 2.Etg, som er et avvik fra standardens krav til godkjente måleavvik og vurderes til TG3. Det er målt høydeforskjell på ca.45 mm gjennom soverom i 2.Etg, som er et avvik fra standardens krav til godkjente måleavvik og vurderes til TG3. <br />Konsekvens/tiltak:  Det må utføres en tilstands- og årsaksvurdering av grunn og fundament for å avklare om det foregår aktive setninger. Det må også kontrolleres om bærekonstruksjonen har tatt skade som følge av setningene. Dersom det påvises pågående setninger, må årsaken utbedres, eventuelt med geotekniske tiltak/refundamentering utført av fagkyndige. Selger opplyser om setningsskade på 1980-tallet som har vært stabil siden, uten kjente tiltak. Det kan ikke tas stilling til grunnens stabilitet uten ytterligere undersøkelser. Manglende tiltak kan medføre videre skadeutvikling på konstruksjon og installasjoner, samt redusert brukskvalitet og komfort. Det bemerkes at det foreløpige kostnadsestimatet kun er basert på tilgjengelig informasjon og synlige avvik. Ytterligere kostnader kan påløpe dersom videre undersøkelser avdekker større skadeomfang eller behov for alternative utbedringsmetoder. Total kostnad for utbedring kan først beregnes etter at det er gjennomført grundige undersøkelser av grunnforhold, konstruksjon og mulige tiltak, samt vurdering av ulike utbedringsforslag.<br /><br />Bad - Sluk, membran og tettesjikt:<br />Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Membran og sluk er fra byggeår (1985) og tettesjiktet har passert forventet brukstid. Normal brukstid for smøremembran er ca 20 år med riktig utførelse og legges til grunn for vurderingen. <br />Konsekvens/tiltak: Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. Ved fortsatt bruk av badet, spesielt med økt vannbelastning, er det høy risiko for lekkasjer på grunn av sluket og membranens alder. Kostnadsestimatet er basert på full renovering av baderommet, da samtlige overflater må rives for å etablere nytt tettesjikt og membran i henhold til anbefalte og forskriftsmessige løsninger. Badets høye alder, manglende dokumentasjon og ukjent konstruksjonsoppbygning medfører at lokale utbedringer ikke er vurdert som hensiktsmessige. <br /><br /><br />Bad 2 - Sluk, membran og tettesjikt:<br />Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Membran og sluk er fra byggeår 1985 og tettesjiktet har passert forventet brukstid. Normal brukstid for smøremembran er ca 20 år med riktig utførelse og legges til grunn for vurderingen.<br />Konsekvens/tiltak: Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. Ved fortsatt bruk av badet, spesielt med økt vannbelastning, er det høy risiko for lekkasjer på grunn av sluket og membranens alder. Kostnadsestimatet er basert på full renovering av baderommet, da samtlige overflater må rives for å etablere nytt tettesjikt og membran i henhold til anbefalte og forskriftsmessige løsninger. Badets høye alder, manglende dokumentasjon og ukjent konstruksjonsoppbygning medfører at lokale utbedringer ikke er vurdert som hensiktsmessige. <br /><br />Terrengforhold:<br />Vurdering av avvik:  Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Byggforsk anbefaler minimum fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter)<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tiltak som hindrer at overflatevann ledes inn mot grunnmuren, for eksempel ved å justere terrengfallet bort fra bygningen. Infiltrasjon nær bygningskroppen bør unngås for å redusere fuktpåkjenning. Utilstrekkelig bortledning av vann kan over tid øke risikoen for fuktbelastning og skader på konstruksjoner mot grunnen. Det gjøres særlig oppmerksom på at det i økende grad kommer styrtregn med store overvannsmengder. I den sammenheng er fall på terreng gjeldende for å unngå unødvendig fukttrykk mot grunnmur. Løsninger må kartlegges før nøyaktig kostnadsestimat kan beregnes. Kostnader tar kun utgangspunktet i rådgivning fra fagperson. Ytterligere kostnader kan derfor ikke utelukkes.<br /><br /><br />Vurdering av avvik:<br />Konsekvens/tiltak:"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Varmepumpe, elektrisk via panelovner og varmekabler, peisovn.  Forbruk i 2025 18 000 kWt, i følge selger."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Området består hovedsakelig av eneboliger."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger attraktivt til i et veletablert, rolig og grønt boligområde på Nesbru, med lite gjennomgangstrafikk og hyggelige næromgivelser. Området er kjent for sin stille og barnevennlige atmosfære, samtidig som det byr på enkel tilgang til nødvendige servicetilbud. I nærområdet finnes dagligvarebutikker, ulike servicetilbud og handelssentre som dekker de fleste behov i hverdagen. Det er også kort vei til Nesbru sentrum og nærliggende områder med et variert utvalg av butikker, kaféer og øvrige tjenester.<br />Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig med gode bussforbindelser i området, som gir enkel adkomst til både Asker, Sandvika og videre mot Oslo. For pendlere er dette en svært praktisk beliggenhet med fleksible reisemuligheter.<br /><br />Området byr i tillegg på fine tur- og rekreasjonsmuligheter med grøntområder, gangstier og naturlige omgivelser i nærheten, noe som gir gode muligheter for friluftsliv og aktivitet året rundt. Beliggenheten kombinerer på en god måte rolige og naturnære omgivelser med nærhet til bymessige fasiliteter."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger. <br />Fra E-18 avkjøring Holmen. Ta av til Holmen og følg Slemmestadveien til du får Reistadjordet på høyre side. Følg veien oppover ca. 200 meter, til du ser skilt med Jørnstadveien på høyre hånd. Følg denne helt til enden ved jordet. Hold så til høyre. Hvalskroken går inn på høyre side."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Tomten har byggegrunn av sprengsteinsfylling, og dreneringen er fra 1983. Bygningen er oppført med støpt plate på mark og Leca grunnmur, og forstøtningsmurene er utført i betongstein.<br /><br />Tomten er flat og opparbeidet med plen og beplantning, noe som gir et ryddig og brukervennlig uteareal.<br /><br />Utvendige avløpsrør er av ukjent type fra 1983, og eiendommen er tilknyttet privat pumpestasjon for kloakk med videre transport til offentlig nett. Utvendige vannledninger er også av ukjent type fra 1983, med offentlig vannforsyning via private stikkledninger."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering i garasje, og på biloppstillingsplass ved gårdsplassen."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Boligen er ett av 14 nesten identiske hus tilknyttet en boligforrening. 9 av disse inklusive nr. 21, er tilknyttet privat pumpestasjon for kloakk for transport til offentlig nettverk. Årlig avgift kr 1500.<br /><br />Hvalskroken vel dekker brøyting, mm., inkl. i velavgiften, årlig kr. 5 500,-."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Elisabeth Bruenech"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert. Eiendommen ligger i et område regulert til frittliggende småhusbebyggelse etter eldre reguleringsplan \"Reistadveien\" med id 0220102B datert 26.06.1978. \n\nEiendommen inngår i Asker sin kommuneplan for kommuneplanens arealdel 2023-2035, med id 2020100, som trådte i kraft 13.06.2023. Tomten er avsatt til \"Boligbebyggelse, Nåværende\". Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.",
    "externalAdId": "404.263008",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Enebolig med god planløsning over to plan. 3 soverom og 2 bad i 2.etg.. Stor stue med peisovn, utgang til markterrasse og direkte adkomst til kjøkken, hall av god størrelse, bibliotek (mulig soverom 4) og gjeste-wc i 1.etg.. Boligen er lys og tiltalende, med store vindusflater og mye naturlig lysinnslipp. Stor bod til hobbyvirksomhet og lagring, med kjølebod. Vakker hage med dukkestue, hagestue og plass til trampoline. Garasje i felles anlegg, parkering på egen gårdsplass  ,el-billader. Usjenert, pent opparbeidet og solfylt hage.  Gangavstand til badestrender, båtplasser og kyststi. 20 minutter til Oslo sentrum på ekspressbuss. Velkommen til Hvalskroken!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "404260063",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=9dd1c636-72eb-42ab-afa2-3fbe7be01d1a&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Nesbru",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/404260063?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/404260063?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/9dd1c636-72eb-42ab-afa2-3fbe7be01d1a?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/404260063?https://dnbeiendom.no/bolig/404260063?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Enebolig med god planløsning over to plan. 3 soverom og 2 bad i 2.etg.. Stor stue med peisovn, utgang til markterrasse og direkte adkomst til kjøkken, hall av god størrelse, bibliotek (mulig soverom 4) og gjeste-wc i 1.etg.. Boligen er lys og tiltalende, med store vindusflater og mye naturlig lysinnslipp. Stor bod til hobbyvirksomhet og lagring, med kjølebod. Vakker hage med dukkestue, hagestue og plass til trampoline. Garasje i felles anlegg, parkering på egen gårdsplass  ,el-billader. Usjenert, pent opparbeidet og solfylt hage.  Gangavstand til badestrender, båtplasser og kyststi. 20 minutter til Oslo sentrum på ekspressbuss. Velkommen til Hvalskroken!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/404260063?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1983,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 462523060,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-03T16:24+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "10.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-03T16:24:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-03T16:24:08.201836875+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}