Familievennlig enebolig på Kråkerøy! Kjøkken fra 2022, 4 sov, 2 bad. Garasje med loft.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 587,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 157,
      "openArea": 41,
      "usableAreaE": 39,
      "usableAreaI": 118,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 42  kvm Trapperom, soverom, soverom 2, soverom 3, bad<br />1. etasje: 76  kvm Entré, stue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 5  kvm Teknisk rom<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 41  kvm <br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 34  kvm Garasje<br />"
    },
    "price": {
      "total": 5628340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1087640,
      "estateTax": 7090,
      "suggestion": 5490000,
      "salesCostSum": 138340,
      "municipalFees": 18967,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 137 250,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 138 340,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 5,
    "title": "Familievennlig enebolig på Kråkerøy! Kjøkken fra 2022, 4 sov, 2 bad. Garasje med loft.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "994 66 012"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.1778,
        "lng": 10.9377,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.1778&lng=10.9377&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1675",
      "postalName": "Kråkerøy",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Nedre Bommen 35"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 426,
        "titleNumber": 196,
        "municipalityNumber": 3107
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Bademulighet",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Nedre Bommen 35! En innholdsrik enebolig med moderne kjøkken og stor terrasse i et veletablert og skjermet nabolag på Kråkerøy.<br /><br />Denne eneboligen ligger i Buskogen, et rolig område med nærhet til skog, svaberg og sjø. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse, og en vedovn gir god varme. Kjøkkenet ble fornyet i 2022 og har integrerte hvitevarer og benkeplater i heltre. Boligen har en praktisk planløsning med fire soverom og vannbåren gulvvarme i første etasje.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Kjøkken fornyet i 2022 med stor kjøkkenøy og integrerte hvitevarer<br />- Stor terrasse med utgang fra stuen<br />- Garasje fra 2013 med innlagt strøm og lagringsloft<br />- To flislagte bad<br />- Vannbåren gulvvarme i 1. etasje og vedovn i stuen<br />- Beliggende i rolig blindvei <br /><br />Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Enebolig over halvannen etasje består av følgende rom:<br /><br />1. etasje: entré, stue/kjøkken, soverom og bad/vaskerom<br />2. etasje: trapperom, tre soverom og bad<br /><br />Terrasse (ikke godkjent) på 41 m² med utgang fra stuen.<br />I 1. etasje er det et teknisk rom på 5 m². Eiendommen har en separat garasjebygning på 34 m² med lagringsloft."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "En tradisjonell halvannen etasjes enebolig fra 2003 med fire soverom fordelt over to plan, to bad og en romslig planløsning tilpasset familieliv. Kjøkkenet ble oppgradert i 2022 og overflater pusset opp i 2023, noe som gir første etasje et friskt preg. Terrassen på baksiden gir direkte utgang fra stuen. Boligen har vannbåren gulvvarme i hele første etasje og vedovn i stuen. Det er verdt å merke seg at deler av arealet i andre etasje opprinnelig var tegnet som tilleggsdel, og at bruksendring til hoveddel ikke er dokumentert godkjent av kommunen.<br /><br />Entré:<br />Inngangspartiet er overbygget med en liten veranda i trekonstruksjoner, som gir en naturlig overgang mellom ute og inne. Innenfor ytterdøren møter du en gang med flislagt gulv og malt trepanel på veggene. Rommet har god plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og en speilvange langs den ene veggen forsterker romfølelsen. Herfra leder gangen videre inn mot stuen, der vedovnen er synlig gjennom åpningen.<br /><br />Stue:<br />Stuen strekker seg over en åpen flate med plass til både sofagruppe og spisebord. Vedovnen på elementpipe står plassert mellom de to sonene og gir rommet et tyngdepunkt. Mot terrassen er det balkongdør med 2-lags glass, og vinduene slipper inn dagslys fra flere retninger. Gulvet er parkett. Fra sofakroken er det direkte sikt mot hagen gjennom vinduene på baksiden av huset. Stuen og spisestuen henger naturlig sammen i den åpne løsningen, med kjøkkenet tilstøtende.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet ble oppgradert i 2022 og har innredning med glatte fronter og benkeplater av heltre. En kjøkkenøy med heltre benkeplate gir ekstra arbeidsflate og skaper skille mellom kjøkken og spisesone. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp med integrert kullfilterventilator, mikro, stekeovn og vinskap. Kjøkkenventilator med kullfilter ble installert i 2022. Det er montert komfyrvakt. Vinduet over kjøkkenbenken gir godt arbeidsys. Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Terrasse (ikke godkjent):<br />Fra stuen er det utgang til en terrasse i trekonstruksjoner på baksiden av huset. Terrassen har plass til en stor loungegruppe under paviljong, og hekker langs kanten gir avskjerming mot naboer. Hagen med plenarealer og naturtomt med fjell i dagen ligger i tilknytning til terrassen. Terrassen har vedlikeholdsbehov.<br /><br />Soverom 1. etasje:<br />I første etasje ligger ett soverom, som gir fleksibilitet for dem som ønsker soverom i samme plan som stue og bad. Rommet har profilerte innvendige dører og er tilknyttet den vannbårne gulvvarmen som dekker hele etasjen.<br /><br />Bad/vaskerom 1. etasje:<br />Bad og vaskerom er samlet i ett rom i første etasje, med flislagte vegger og gulv og panel i taket. Rommet har vannbåren gulvvarme. Innredningen består av nedfelt servant, toalett og dusjvegger/hjørne. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />2. etasje:<br />Oppe i andre etasje nås via en malt tretrapp. Etasjen har tre soverom og ett bad. Rommene ligger under skråtak, noe som gir dem en intim karakter. Soverommene i andre etasje er innredet og i bruk, men det gjøres oppmerksom på at deler av arealet opprinnelig var tegnet som tilleggsdel, og at bruksendring til hoveddel ikke er dokumentert godkjent av kommunen.<br /><br />Hovedsoverom 2. etasje:<br />Hovedsoverommet er det største soverommet i andre etasje og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Skråtaket gir rommet en lun karakter, og et innredet garderobeområde langs den ene veggen utnytter plassen under skråen effektivt med hengestang og skuffeseksjoner. Parkett på gulvet. Vinduet mot siden av huset slipper inn dagslys.<br /><br />Soverom 2. etasje:<br />De to øvrige soverommene i andre etasje er begge under skråtak med trepanel på veggene. Rommene har plass til seng og skrivebord, og egner seg godt som barnerom. Hvert rom har vindu mot siden av huset.<br /><br />Bad 2. etasje:<br />Badet i andre etasje har flislagte vegger og gulv og panel i taket. Rommet har elektriske varmekabler i gulvet. Innredningen består av nedfelt servant, toalett og boblebadekar. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Rommet har mekanisk avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Lagring:<br />Garasjen fra 2013 har støpt gulv, yttervegger av betong (gavlspisser av bindingsverk kledd med trepanel utvendig), saltak tekket med betongtakstein, leddport med elektrisk løfter og sidedør. Det er innlagt strøm og loft med gulv som benyttes til lagringsplass.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Fliser i entré, bad/vaskerom og kjøkken. Parkett og laminat i stue, spisestue og soverom.<br />Vegger: Malt glassfibervev, malt trepanel, malte plater og malte panelplater.<br />Himling: Malte plater og himlingsplater.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Innvendige vannledninger av plast, rør-i-rør. Utvendige vannledninger av plast (PEL) fra 2003. Tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.<br />- Avløpsrør: Innvendige avløpsrør av plast. Utvendige avløpsrør av plast fra 2003. Tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger.<br />- Ventilasjon: Mekanisk ventilasjon med avtrekk fra begge bad. Motor plassert i kneloftet. Tilførsel av friskluft via luftespalte i vinduene. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter.<br />- Vannbåren varme: Vannbåren gulvvarme i første etasje med el-kassett som energikilde. Fordelerskap ikke spesifisert i kilde.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannstank på ca. 200 liter.<br />- Elektrisk anlegg: 40 AHS med automatsikringer og jordfeilautomater. Samsvarserklæring fra Kråkerøy Elektriske AS datert 15.03.2012. Kontroll utført av Storm elektro AS datert 31.05.2023."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. <br /><br />Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. <br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. <br /><br />Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre. <br /><br />Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon, og det er kneloft på 2 sider, men deler av kneloft er begrenset inspisert på grunn av vanskelig/trang tilkomst. <br /><br />Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. <br /><br />Balkongdør: Bygningen har malt balkongdør i tre med 2-lags glass. <br /><br />Dører: Bygningen har malt hovedytterdør. <br /><br />Vedlikehold ol;<br />Det registreres normal brukslitasje med hensyn til alder. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Fra stuen er det utgang til en terrasse i trekonstruksjoner. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: I første etasje er det støpte gulv på oppfylte masser.<br />Mellom etasjene er det trebjelkelag. <br /><br />Pipe og ildsted: Boligen har elementpipe, anboret med en vedovn i stuen. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. <br /><br />Byggegrunn er ikke vurdert på tilstandsnivå da det ikke er mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser uten vesentlige inngrep. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Bygningen har støpt plate på mark, og det er mulig det ikke er behov. Det er normalt at underliggende påfylte steinmasser fungerer som drensmasser. Disse ligger normalt ca. 1 meter utenfor bygningskroppen. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i isolerte elementer. <br /><br />Terrengforhold: Tomten er både flat og skrånende. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av plast.<br />Utvendige vannledninger er av plast (PEL).<br />Det er offentlig avløp via private stikkledninger.<br />Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. <br /><br />Stikkledninger for vann og avløp er fra 2003.<br /><br />Vann- og avløpsledningene er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten. Hvis riktig tilstand på avløpsledningene skal kartlegges, kan dette gjøres ved hjelp av TV-kontroll. <br /><br />GARASJE<br /><br />Garasjen har støpt gulv, og yttervegger av betong, med unntak av yttervegger i gavlspisser som er oppført av bindingsverk, kledd med trepanel utvendig. Taket er et saltak tekket med betongtakstein. Adkomst er via en leddport med elektrisk løfter, samt en sidedør. Det er innlagt strøm.<br />Det er lagt gulv på loftet som eiere benytter som lagringsplass. <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />Tekkingen har noe mosegroing.<br />Vindskier er stedvis dårlige, og har områder med råte.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å fjerne mose, da mose kan redusere levetiden på tekkematerialet.<br /><br />Råteskadede deler av vindskiene bør skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling.<br /><br />Nedløp og beslag<br />Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at taket ikke trenger snøfangere. Krav om eventuell montering av snøfangere iht. forskriftskravet som gjaldt da denne bygningen ble oppført er funksjonsbasert. Det må således i det enkelte tilfelle vurderes hvorvidt forskriften skal anses som oppfylt eller ei.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det bør vurderes å montere snøfangere for å hindre risiko for snøras som kan medføre skade.<br /><br />Manglende eller utilstrekkelig bortledning av vann fra taknedløp kan føre til økt fuktbelastning mot grunnmur og fundament og redusert levetid på grunnmur. I tillegg kan konsentrert vannavrenning føre til utvasking og bortskylling av masser inntil grunnmur, noe som kan gi setninger, redusert stabilitet og økt belastning på eventuell drenering.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Fasadene har ulike slitasje, spesielt sydvegg har vedlikeholdsetterslep med malingsavflassing, kuving og noe tørkesprekker.<br />Konsekvens/tiltak: Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det registreres fuktskjolder i sponplater rundt gjennomføring av luftekanaler samt på gulv ved motor til sentralavtrekket. Luftekanalene er ikke isolert eller damptettet/plastet. I kneloftet observeres diffusjonssperre som ikke er tilstrekkelig forseglet, klemt eller limt ved skjøter og gjennomføringer.<br />Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig. Det må foretas ytterligere undersøkelser angående fuktskjolder ved gjennomføringer ved sentralavtrekk. Manglende isolering og damptetting av luftekanaler samt utettheter i diffusjonssperren medfører økt risiko for kondensdannelse og fuktopphopning i konstruksjonen. Registrerte fuktskjolder indikerer at det allerede har forekommet fuktpåvirkning.<br /><br />Vinduer<br />Det er ikke registrert synlige vannbrettbeslag på vinduene. Det er ukjent om konstruksjonen er utført med tilfredsstillende 2-trinns tetting. Området mellom bunnkarm og vannbrett er spesielt utsatt for vær- og fuktbelastning.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales nærmere undersøkelser, og eventuelt utføre tiltak. <br /><br />Manglende synlig vannbrettbeslag og ukjent utførelse av 2-trinns tetting medfører økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen rundt vinduene. Over tid kan dette føre til fuktskader og redusert levetid på tilstøtende materialer. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av overganger rundt vinduene.<br /><br />Balkongdør<br />Døren har brukslitasje, og er noe hard å betjene.<br />Konsekvens/tiltak: Utføre vedlikehold.<br /><br />Overflater<br />Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold. <br />Det registreres bom i enkelte gulvfliser.<br /><br />Store deler av overflatene har normal brukslitasje og gis TG 1.<br />Konsekvens/tiltak: Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Omfanget av tiltak vil være individuelt og bør vurderes ut fra ønsket bruksnivå og estetikk.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 20 mm gjennom rommet i stuen, og ca. 12 mm høydeforskjell innenfor en måleavstand på ca. 2 meter i samme rom.<br /><br />Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 15 mm gjennom rommet i trapperommet i andre etasje, og det ble målt en høydeforskjell på ca. 10 mm innenfor en måleavstand på 2 meter i det ene soverommet.<br /><br />Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Det kan derfor forekomme større eller mindre avvik enn det som ble registrert ved befaringen.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. <br /><br />Innvendige trapper<br />Trappen har bruksmerker.<br />Konsekvens/tiltak: Utføre vedlikehold.<br /><br />2. etasje - Bad  - Overflater vegger og himling<br />Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Flisarbeid fremstår dels med en noe grov utførelse.<br />Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. <br /><br />2. etasje - Bad  - Overflater Gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. <br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet og vann som ikke ledes effektivt til sluket.<br /><br />2. etasje - Bad  - Sanitærutstyr og innredning<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. <br />Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. <br /><br />1. etasje - Bad/vaskerom  - Overflater vegger og himling<br />Det er påvist sprekker i fliser. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Overflater har elde og brukslitasje, med noe misfarging av fuger.<br />Det observeres sprekk i flis.<br />Konsekvens/tiltak: Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. Uegnede materialer i fuktutsatte områder har økt risiko for oppfukting, nedbrytning og utvikling av fuktskader over tid. Det anbefales å fuktbeskytte eller skifte ut materialene med løsninger som er bedre egnet for aktuell bruk og eksponering.<br /><br />1. etasje - Bad/vaskerom  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Takstmann er ukjent med om det er smøremembran på mansjett under klemring. Det er ikke registrert synlig smøremembran på synlig del av mansjett ved sluket. Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. <br /><br />1. etasje - Bad/vaskerom  - Sanitærutstyr og innredning<br />Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. <br />Konsekvens/tiltak: Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske. <br /><br />1. etasje - Stue/kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Kjøkkenet har noen bruksmerker.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. <br /><br />1. etasje - Stue/kjøkken  - Avtrekk<br />Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. <br />Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. <br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist kondensdannelser rundt kanaler/gjennomføringer. Det foreligger ingen dokumentasjon på om det er utført service på anlegget de senere år.<br />Konsekvens/tiltak: Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. Det anbefales å få gjennomført service av autorisert firma.<br /><br />Varmtvannstank<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det var vanlig å koble varmtvannsbereder i stikkontakt når denne varmtvannsberederen ble tilkoblet. I dag er det krav om at nye varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer skal være fast tilkoblet.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Grunnmuren har sprekkdannelser. <br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. <br /><br />TG3<br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det registreres vedlikeholdsetterslep med tørkesprekker og råte i enkelte terrassebord.<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Det må påregnes vedlikehold, og utskiftninger.<br /><br />Pipe og ildsted<br />Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipa er kledd inn på 2 sider i front i andre etasje, og åpning mellom pipa og yttervegg er under 100 mm. Manglende tilgjengelighet og redusert avstand mellom pipe og tilstøtende konstruksjoner medfører TG 3.<br />Konsekvens/tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Manglende ubrennbar plate på gulv under sotluke øker risikoen for at glør, sot eller varm aske kan falle direkte på brennbart gulvoverflate. Dette kan medføre sviskader på gulvet og i verste fall økt brannfare.<br /><br />Det anbefales at innkassingen på den ene siden av pipa fjernes, slik at pipens overflate kan kontrolleres i tråd med gjeldende forskriftskrav og for å sikre fortsatt trygg drift og tilsyn over tid.<br /><br />Avvik fra forskriftskrav, men ingen direkte registrerte skader eller symptomer på funksjonssvikt.<br /><br />2. etasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det registreres mangelfull tetting i våtsone i vegg bak servant innredningen, og på bakgrunn av dette gis TG 3.<br />Det er brukt mye Silicon inn mot sluket.<br />Konsekvens/tiltak: Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Utettheter i tettesjiktet på våtrommet  kan føre til  fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket, ikke eventuelle  følge tiltak som kan følge med og heller  ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.<br /><br />1. etasje - Bad/vaskerom  - Overflater Gulv<br />Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er registrert knirk i gulvet. Det er knirkelyd i noen fliser.<br /><br />Dusjsokkelen er avsluttet høyere enn membran ved dørterskel, og rommet mangler hjelpesluk utenfor dusjsonen. Ved lekkasje eller vannsprut utenfor dusjsonen vil vann kunne bre seg videre utover gulvet uten naturlig avrenning til sluk.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Det må foretas utbedring av fallforhold. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone  vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder å etablere avrenning inn til sluk slik som drensåpning i dusjsokkel eller bytte ut dusjhjørnet med dusjkabinett som er åpent under, ikke eventuelle  følge tiltak som kan følge med og heller  ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> <br />Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. <br />Det foreligger ikke dokumentasjon på radonsperre eller utførte radonmålinger.<br />Konsekvens/tiltak: <br />Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. <br />Det anbefales å få gjennomført radonmålinger."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme i første etasje, som benytter el-kassett som energikilde. Det er elektrisk gulvvarme på badet i andre etasje. I stuen er det en vedovn.<br /><br />Selger opplyser om et strømforbruk på 22914 kwh siste år."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Buskogen på Kråkerøy er et veletablert og skjermet boligområde, preget av eneboliger og rolige gater. Her bor man i trygge omgivelser med nærhet til både skog, svaberg og sjø. Fra området er det kort vei til rekreasjonsområder og turstier, samtidig som Fredrikstad sentrum er bare en kort kjøretur unna.<br /><br />Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager og skoler i umiddelbar nærhet. Både Buskogen barnehage, Lunde barneskole og Kråkerøy ungdomsskole ligger kun få minutter fra boligen. For fritidsaktiviteter er Buskogen balløkke og Alshus lekeplass med skøytebane om vinteren populære samlingspunkter for barna i nabolaget.<br /><br />Den daglige handlerunden gjøres enkelt, med flere matbutikker en kort kjøretur unna. For et større utvalg av butikker og tjenester ligger kjøpesentrene Værstetorvet og Torvbyen i Fredrikstad sentrum, omtrent åtte minutter med bil fra eiendommen. Området har også gode bussforbindelser, og Fredrikstad stasjon gir tilgang til tognettet."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen.<br /><br />Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 587,1 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gruset gårdsplass, plenarealer og noe naturtomt med fjell i dagen. Eiendommen er avgrenset med hekk."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen disponerer en separat garasjebygning med elektrisk portåpner og innlagt strøm. Det er i tillegg gode parkeringsmuligheter på egen gruslagt innkjørsel og gårdsplass."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte takst og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Atle Horvei"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Iflg. opplysninger fra Fredrikstad kommune:\n\nKommuneplaner:\nEiendommen ligger under Kommuneplan Fredrikstad 2023   2035 med formål bebyggelse og anlegg, vedtatt 15.06.2023.\n\nReguleringsplan:\nEiendommen ligger under reguleringsplan for 416 Holte/Buskogen med formål boliger, vedtatt 25.09.1997\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2663952",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Nedre Bommen 35! En innholdsrik enebolig med moderne kjøkken og stor terrasse i et veletablert og skjermet nabolag på Kråkerøy.<br /><br />Denne eneboligen ligger i Buskogen, et rolig område med nærhet til skog, svaberg og sjø. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse, og en vedovn gir god varme. Kjøkkenet ble fornyet i 2022 og har integrerte hvitevarer og benkeplater i heltre. Boligen har en praktisk planløsning med fire soverom og vannbåren gulvvarme i første etasje.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Kjøkken fornyet i 2022 med stor kjøkkenøy og integrerte hvitevarer<br />- Stor terrasse med utgang fra stuen<br />- Garasje fra 2013 med innlagt strøm og lagringsloft<br />- To flislagte bad<br />- Vannbåren gulvvarme i 1. etasje og vedovn i stuen<br />- Beliggende i rolig blindvei <br /><br />Velkommen til visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "203260227",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=8478df2e-a51b-4ce9-8730-d86ceacdc674&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Buskogen",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/203260227?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/203260227?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/8478df2e-a51b-4ce9-8730-d86ceacdc674?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/203260227?https://dnbeiendom.no/bolig/203260227?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Nedre Bommen 35! En innholdsrik enebolig med moderne kjøkken og stor terrasse i et veletablert og skjermet nabolag på Kråkerøy.<br /><br />Denne eneboligen ligger i Buskogen, et rolig område med nærhet til skog, svaberg og sjø. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse, og en vedovn gir god varme. Kjøkkenet ble fornyet i 2022 og har integrerte hvitevarer og benkeplater i heltre. Boligen har en praktisk planløsning med fire soverom og vannbåren gulvvarme i første etasje.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Kjøkken fornyet i 2022 med stor kjøkkenøy og integrerte hvitevarer<br />- Stor terrasse med utgang fra stuen<br />- Garasje fra 2013 med innlagt strøm og lagringsloft<br />- To flislagte bad<br />- Vannbåren gulvvarme i 1. etasje og vedovn i stuen<br />- Beliggende i rolig blindvei <br /><br />Velkommen til visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/203260227?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 2003,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 464124904,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-14T11:19+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "7.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-14T11:19:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-14T11:20:28.665239446+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}