Lys og modernisert familiebolig på høyde i barnevennlige, grønne omgivelser. Frodig hage, solrik terrasse og utsikt.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 410,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 205,
      "openArea": 20,
      "usableAreaI": 205,
      "descriptionUnsafe": "<b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 108  kvm Entré, gang, bad, 3 soverom, stue og kjøkken.<br />Underetasje: 97  kvm Kjellerstue, vaskerom, 3 boder og hobby-rom-<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 20  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 5935840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1038187,
      "estateTax": 7124,
      "suggestion": 5790000,
      "salesCostSum": 145840,
      "municipalFees": 26862,
      "salesCostIncludesUnsafe": "5 790 000,- (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger:<br />144 750,- (Dokumentavgift)<br />545,- (Tinglyst pantedokument)<br />545,- (Tinglyst skjøte)<br />19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />145 840,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke))<br />165 540,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br />5 935 840,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke))<br />5 955 540,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br /> <br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br /> "
    },
    "title": "Lys og modernisert familiebolig på høyde i barnevennlige, grønne omgivelser. Frodig hage, solrik terrasse og utsikt.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "908 38 822"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.1991,
        "lng": 10.8721,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.1991&lng=10.8721&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1622",
      "postalName": "Gressvik",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Rødåsen 133"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "06.10.2026",
        "from": "17:00",
        "dateIso": "2026-10-06",
        "iCalendarTo": "20261006T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20261006T150000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 52,
        "titleNumber": 202,
        "municipalityNumber": 3107
      },
      {
        "landNumber": 52,
        "titleNumber": 193,
        "municipalityNumber": 3107
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Utsikt"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "I et trivelig, barnevennlig nabolag i høyden ligger Rødåsen 133. Vi befinner oss på Rød, like etter Gressvik, 5,7 km vest for Fredrikstad sentrum. Dette naturskjønne området utgjør Vesterelvens vestbredde, og båtveien til Hvaler og Hankø er kort, men folk foretrekker ofte nærområdets flotte badeplasser - Foten og Faratangen som man enkelt sykler til. Skole og barnehage finnes i gangavstand, og veien til Gressvik er kort - med alle slags butikker, takeaway og selvfølgelig byfergen. Enebolig fra 1979 fremstår velholdt og pent, omgitt av en frodig hage og med en deilig solrik terrasse og utsikt. Boligen har blitt oppgradert i senere år, bl.a med et moderne, lekkert kjøkken, og nye gulv. De eldre eldre rommene holder god kvalitet, så som peisestuen i kjelleren. Dette er en fin familiebolig."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Trappen opp til inngangsdøren er fin og skiferbelagt. Inne bidrar ytterdørens sidevinduer med lys og stemning i entréen.<br />Boligen fra 1979 har blitt godt vedlikeholdt gjennom årene, og har dessuten fått noen større oppgraderinger i senere år som f.eks. nye gulv i flere rom i 2025, nytt kjøkken og ikke minst nytt sikringsskap. <br /><br />Stuen deles inn i tre soner og har en peisovn i midten. I en krok med blyglassvindu, kan du sitte og lese i fred. Foran de store balkongskyvedørene finner spisestuen sin ideelle plass, og og ved de tre store vinduene som tegner opp en frodig utsikt østover, har du tv-stuen. Flatene er lyse og rene. Gulvet flyter helhetlig mellom sonene og gjennom rommene. Dette er et godt sted å være. Varme får du både fra en moderne peisovn og varmepumpe på veggen.<br />Terrassen utenfor rammes inn av små trær, og du skimter fjerne åsrygger gjennom grenene. Her kan du velge å tynne ut litt om du vil se mer av den langstrakte utsikten østover. Dette er et lunt og trivelig sted å innta et grillmåltid med familie og gode venner.<br /><br />Trappenedgangen har gallerigjerde og kobler stue og underetasje nært sammen. Du møter et platå midtveis, og en spilevegg gjerder inn den åpne siden. Kjellerstuen er innredet som hjemmekino. Her nede finner du flere boder og et stort vaskerom med toalett.<br /><br />Ovenpå går vi inn i kjøkkenet som ligger halvåpent mot stuen. Den hvite, minimalistiske Norema-innredningen fra 2025 fyller tre vegger og er velutstyrt, med bl.a. quooker, vinskap, og den har en påkostet komposittbenkeplate. Liksom stuene har kjøkkenet en nordisk letthet over seg.<br />Hovedsoverommet er svalt og romslig. Barnerommet har rom for både seng og lekeavdeling. Du finner i tillegg et gjesterom/kontor her.<br />Badet er fra byggeår og helfliset, med dusjnisje."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Rødåsen 133 ligger ca. 5,7 km vest for Fredrikstad sentrum i et område som heter Rød. Etter å ha passert Gressviks mangfold av butikker og spisesteder, åpner landskapet seg og blir mer landlig. Dette naturskjønne området utgjør vestbredden av Vesterelven og Seutelven. Sommerparadiset Hvaler er kun en båttur unna, og marinaer finnes det nok av i nærheten, men folk her sikter seg oftest inn mot badeplassen Foten og de nydelige strendene på Faratangen - en behagelig sykkeltur unna. Dette er også et fint utgangspunkt for utflukter til Mærrapanna og Hankø.<br />Barna går trygt til skole og barnehage. Nærmeste matbutikk ligger 1,7 km unna boligen, mens Gressvik sentrum med alle sine butikker, bakeri og takeaway-restauranter venter ca. 3 km unna, for ikke å nevne nye Gressvik torg, som er i ferd med å utvikle seg til et levende og spennende område. Her anløper også Byfergen, som tar deg sjøveien til sentrum, Kråkerøy og Gamlebyen. Den korte avstanden til bylivet kombinert med den litt landlige roen gjør dette til et attraktivt område."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Du parkerer bilen langs den steinsatte innkjørselen. Gressplenen mot veien eies av kommunen og rommer en benk til uformelle treff mellom naboer og dessuten et lekeapparat. Mot sør er dette den siste boligen før landskapet dykker ned. Her vokser fine løvtrær, og fra terrassen har du en fin skogutsikt, som kan kan åpnes opp og bli langstrakt, hvis du tynner ut trærne litt. Dette er en god uteplass for fine sommerdager, og et fint sted å innta måltidene på varme dager. Her får du sol hele dagen og til sent på kvelden.<br /><br />Ellers fremstår den frodige hagen velstelt og vakker med både busker og blomsterbed - en hage som kler boligen perfekt. Inngangen er på baksiden med pen skifertrapp og rekkverk. Også her blir hagen skjermet av høye busker mot nærmeste nabo. Man får en god, avslappet følelse her. <br /><br />Det er også garasjeplass i felles rekke."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering i garasje i felles rekke, samt parkering til 3-4 biler på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Kjeller: Peis/ildsted og stråleovn på vaskerom.<br />1. etasje: Varmekabler, peis/ildsted, panelovner samt varmepumper montert i stue."
      },
      {
        "heading": "Regulerings og arealplaner",
        "textUnsafe": "Omfattes av reguleringsplan 243 Rød, med formål frittliggende småhusbebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.<br /><br />Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.<br /><br />For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.<br /> <br />For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi."
      },
      {
        "heading": "Heftelser / servitutter",
        "textUnsafe": "På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:<br /><br />3107/52/202:<br />04.03.1993 - Dokumentnr: 1851 - Kjøpekontrakt<br />Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.  <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />04.03.1993 - Dokumentnr: 1851 - Kjøpekontrakt<br />Til avtalt pris  <br />Pliktig medlemskap i velforeningen m.v.  <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />22.12.1992 - Dokumentnr: 11727 - Registrering av grunn<br />Denne matrikkelenhet opprettet fra: <br />Knr:3107 Gnr:52 Bnr:110 <br /><br />22.12.1992 - Dokumentnr: 11727 - Overføring fra tidligere festenummer<br />Utgått festenr: <br />Knr:0106 Gnr:52 Bnr:110 Fnr:174 <br />Omnummerering ved kommuneendring<br />Tidligere: Knr:3004 Gnr:52 Bnr:202 <br /><br />16.09.1988 - Dokumentnr: 10438 - Best om garasje/parkering<br />Rettighet hefter i:  Knr:3107 Gnr:52 Bnr:179 <br />RETTIGHETEN KAN KUN OVERDRAS I FORBINDELSE MED OVERDRAGELSE  <br />AV DE ENKELTE BOLIGTOMTER"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest / brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger midlertidig brukstillatelse for eiendommen datert 20.01.1981. Midlertidig brukstillatelse dokumenterer at boligen lovlig kan brukes, men at det gjenstår arbeider før ferdigattest kan utstedes. <br /> <br />Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/ byggemeldinger som er fra før 1998.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: <br /> <br />Bygningssakkyndig opplyser følgende om byggemåte:<br />Boligen er oppført med grunnmur og fundamenter av betong mot byggegrunn. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner og utvendig kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er utført i trekonstruksjoner. Taket er oppført som valmet takkonstruksjon tekket med betongtakstein. Vinduer består hovedsakelig av isolerglassvinduer med malte trekarmer. Bygningen er oppført etter byggeskikk og<br />konstruksjonsprinsipper som var vanlig på oppføringstidspunktet.<br /><br />Bygningssakkyndig opplyser følgende om lovligheter/endringer:<br />- Det er fremlagt byggemeldte tegninger datert 15.03.1979 som samsvarer med dagens bruk av boligen.<br />- Rekkverkshøyde måles til ca. 0,90 meter og tilfredsstiller ikke gjeldende krav ved oppføringstidspunkt eller dagens krav til sikkerhet. Rekkverk skal ha minimum høyde på 1,0 meter der høydeforskjellen mot terreng overstiger 0,5 meter. Rekkverk skal videre utformes slik at barn ikke kan klatre eller sette seg fast. Avstand mellom vertikale spiler skal ikke overstige 10 cm, og åpninger mellom horisontale elementer skal være maksimalt 2 cm.<br /> <br />Bygningsdeler som har fått TG2:<br /><br />Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:<br />- Det er påvist riss/sprekker enkelte steder på grunnmur, tiltak ved reparasjoner og vedlikehold må regnes med. Større sprekker bør holdes ved tilsyn ved eventuelle utvidelser. Riss og sprekker kan være forårsaket av flere forhold som f.eks belastninger, setninger eller temperaturvariasjoner.<br />- Drenering antas å være fra byggeår. Av naturlig årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset.<br />- Knotteplast er ikke tilstrekkelig klemt med topplist. Manglende topplist kan medføre at vann trenger inn mellom plasten og grunnmuren, noe som igjen kan gi økt risiko for fuktbelastning i underliggende rom mot terreng. Det anbefales å montere topplist for å sikre korrekt funksjon.<br />- Det bemerkes en del avflasset maling/puss på utvendig grunnmur, vedlikehold og reparasjoner må kunne regnes med. Flassing skyldes ofte at grunnmuren er fuktig og malingen klarer ikke å holde på fuktigheten.<br /><br />Terrengforhold:<br />- Terrenget rundt boligen fremstår som relativt flatt med manglende anbefalt fall bort fra grunnmur. Ideelt bør terrenget ha tydelig helning bort fra bygningen, særlig innenfor en avstand på ca. 3 meter, for å sikre tilfredsstillende bortledning av overflatevann. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmur, spesielt da boligen har kjeller som er mer utsatt for fuktpåvirkning. Sammen med eldre drenering kan dette øke risikoen for fuktinntrengning i konstruksjonen. Tiltak for å etablere bedre terrengfall og avrenning anbefales.<br /><br />Yttervegger:<br />- Utvendig omramming er utført uten tilstrekkelig spalte mellom vannbrett og belistning, beslag har heller ingen oppkant som kan gjøre konstruksjon værutsatt og levetiden redusert. En slik utførelse er ikke anbefalt og vil kunne kreve hyppigere vedlikehold<br />- Det er utført stikktaking på fukt- og værutsatte områder, det påvises tørkesprekker og fuktskader enkelte steder. Vedlikehold og utskiftninger må kunne forventes.<br />- Veggkonstruksjonene er generelt oppført etter eldre byggemåte som avviker fra dagens krav til isolasjon og lufttetthet, noe som kan medføre økt vedlikeholdsbehov og behov for utskiftninger over tid. Videre vedlikehold og eventuelle utbedringer må derfor påregnes.<br /><br />Vinduer og ytterdører:<br />- Utvendig omramming er utført uten tilstrekkelig spalte mellom vannbrett og belistning, beslag har heller ingen oppkant som kan gjøre konstruksjon værutsatt og levetiden redusert. En slik utførelse er ikke anbefalt og vil kunne kreve hyppigere vedlikehold.<br />- Enkelte vinduer er tråkke ved åpne-lukke funksjon. Det bør utføres justering og smøring for å sikre god funksjon og hindre slitasje eller skader på karm og dørblad.<br />- Tørkesprekker/avflasset maling på innvendige trekarmer og vinduslister. Når det oppstår sprekkdannelser i malingen, skyldes det at fuktighet trekkes inn i treverket slik at det utvider seg og sprekker opp over tid.<br />- Over halvparten av forventet bruks- og levetid er forbigått på eldre vinduer. Alder og tilstand tilsier at funksjon vil være svekket over tid, som f.eks låse- og lukkemekanisme og utette pakninger. Utskiftninger må kunne forventes.<br /><br />Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak:<br />- Tilstrekkelig ventilering av konstruksjonen kan ikke konstateres. Konstruksjonen er fra oppføringsåret og er utført etter eldre byggemetoder som avviker fra dagens krav til dimensjonering, ventilasjon og lufttetthet. Dette kan medføre økt risiko for trekk, varmetap og fuktproblemer, samt at konstruksjonen generelt er mer sårbar for slitasje og skadeutvikling over tid. Oppfølging og eventuelle tiltak bør vurderes ved behov.<br />- Eldre fuktskjolder i deler av konstruksjon, dette påvises tørt på befaringsdagen. Årsak er ukjent, men fuktskjolder kan komme av mangelfull ventilering eller luftlekkasjer fra underliggende konstruksjon.<br /><br />Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen):<br />- Undertak, taktekking og tilhørende deler er fra byggeår, over halvparten av forventet bruks- og levetid er forbigått. Omlegging av taket kan planlegges i nær tid.<br />- Det registreres eldre fuktskjolder i deler av undertaket, årsak er ukjent. Fuktskjolder kan komme av utette løsninger knyttet til beslag/detaljer på overside, mangelfull ventilering eller luftlekkasjer fra underliggende konstruksjon.<br /><br />Loft (konstruksjonsoppbygging):<br />- Det registreres eldre fuktskjolder i undertak og deler av takkonstruksjonen, noe som kan indikere mangelfull ventilering eller luftlekkasjer fra underliggende oppvarmede rom. Slike forhold kan oppstå når varm og fuktig luft møter kaldere luft i konstruksjonen, og kan føre til kondensproblemer over tid.<br />- Det er videre registrert spor etter mus i form av muselort enkelte steder på loftet, noe som indikerer tidligere aktivitet, men det ble ikke observert tegn til aktivt angrep på befaringsdagen.<br />- Loftsluken er av eldre type og vurderes å ha begrenset isolasjonsevne. Dette kan medføre luftlekkasjer mellom oppvarmede rom og loft, og bidra til ytterligere kondensproblematikk.<br />- Konstruksjonen er oppført etter eldre byggemåte som avviker fra dagens krav til isolasjon og lufttetthet. Samlet sett kan dette gi økt risiko for luftlekkasjer mot loft, kondensdannelse, varmetap og høyere energibehov til oppvarming. Oppfølging og eventuelle tiltak for å bedre tetthet og ventilasjon anbefales.<br /><br />Balkonger, verandaer og lignende:<br />- Det registreres normal elde- og slitasje på terrassegulv, med stedvis grønske og slitte terrassebord. Vedlikehold, rengjøring og enkelte utskiftninger må påregnes.<br />- Det registreres riss og sprekker i deler av betongsøylene. Årsak til forholdet er ikke nærmere undersøkt, og vedlikehold eller reparasjoner må kunne forventes over tid.<br /><br />Bad - 1.etg - Overflate vegger og himling:<br />- Overflater og utstyr er av eldre dato med behov for oppgraderinger.<br />- Det registreres hull i overflater etter tidligere innfesting som ikke er tilstrekkelig forseglet. Hull bør forsegles for å unngå unødvendig fuktbelastninger mot konstruksjon. Evt. oppståtte skader kan ikke avdekkes uten fysiske inngrep.<br />- Stedvis riss i mykfuger, berørte områder bør fjernes og forsegles med ny fug.<br />- Innredning har skader/slitasje. Innredning er moden for utskiftning.<br />- Dør og omramming i våtsone virker ikke å være utført med fuktbestandig materiale. Eventuell tett overgang til tettesjikt kan ikke kontrolleres. Dette kan være et risikopunkt med tanke på kondens og vanninntrengning i tillegg til risiko for fuktskade på dør og omramming.<br /><br />Bad - 1.etg - Overflate gulv:<br />-Manglende høydeforskjell fra topp sluk til topp membran over ferdig gulv ved dør. Høydeforskjellen skal minimum være 25mm og er en avgrensning som skal hindre at bruks- og lekkasjevann ikke renner ut av våtrommet.<br />- Terskel er flat og det er manglende fall på gulv, ved en lekkasje vil tilstøtende rom være utsatt.<br />- Fall rundt sluk i dusjssone er mangelfull. Ved manglende fall rundt sluk vil ikke bruksvann ledes mot sluk og vil bli liggende, som vil medføre slitasje på gulv og fuger, samt øke risiko for å skli på gulvet<br />- Misfarget mykfuger i dusj som antydes å vær svertesopp. Svertesopp oppstår når ikke vann tørkes tilstrekkelig opp og blir liggende eller manglende vedlikehold.<br />- Stedvis misfarging i fuger mellom flis. Årsak kan være manglende vedlikehold eller at vann/fuktighet blir liggende over tid. Misfarget fug kan ofte fjernes med kraftig rengjøringsmiddel, evt. utskifting av flisfug.<br /><br />Vaskerom - kjeller - Overflate vegger og himling:<br />- Overflater og utstyr er av eldre dato med behov for oppgraderinger.<br />- Vegg ved våtsone er ikke behandlet med fuktbestandig maling. Uten fuktsikker overflatebehandling kan vann trekke inn i veggmaterialene og gi økt risiko for misfarging, muggvekst og skader på konstruksjonen.<br />- Vaskerommet er ikke utformet som et komplett våtrom og må påregnes oppgradert for å tåle dagens og videre fremtidig bruk. For et komplett våtrom skal det være vanntett sjikt på vegger og gulv.<br /><br />Vaskerom - kjeller - Membran, tettesjiktet og sluk:<br />- Brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Eldre tettesjikt/membran har større risiko for skader ved direkte fuktpåkjenninger etter hvert som de blir sprø og mister fleksibilitet. <br />- Eldre sluk uten klemring med tegn til nyere membran, løsningen er ugunstig da mansjett må klemmes under klemring.<br />- Vaskerommet er ikke utformet som et komplett våtrom og må påregnes oppgradert for å tåle dagens og videre fremtidig bruk. For et komplett våtrom skal det være vanntett sjikt på vegger og gulv.<br /><br />Kjeller - Veggenes og himlingens overflater:<br />- Det observeres riss og sprekker på yttervegger under terreng som trolig kommer av ytre påkjenninger, forøvrig ukjent bak påforede vegger.<br />- Påforede vegger som ligger under terreng er alltid å anse som en risikokonstruksjon. Dette skyldes som oftest at trematerialer har fått stå i direkte kontakt med en kald og fuktig betongoverflate. I tillegg kan isolasjonen i bindingsverket hindre uttørking mot innsiden som videre fører kondens som gir fukt- og råteskader over tid.<br /><br />Kjeller - Gulvets overflate:<br />- Ved manglende fuktsperre mot grunn, vil det kunne oppstå kapillært oppsug, som er en prosess der fuktighet trekkes opp i en grunnmur som er omgitt av fuktige masser. Høyt grunnvann, fuktig fjell eller våte jordmasser kan bidra til at dette skjer. Kapillært oppsug oppstår også ved at det ikke er etablert fuktsperre mot grunn, som er vanlig i eldre boliger oppført etter eldre prinsipper.<br />- Stedvis riss/sprekker i betonggulv, dette anses ikke som unormalt med hensyn til alder.<br /><br />Kjeller - Fuktmåling og ventilasjon:<br />- Rom som ligger under terreng anses alltid som en risikokonstruksjon, spesielt påforede/lukkede vegger. Innredete rom/lukkede veggkonstruksjoner som ligger under terreng er avhenger av riktig oppbygning på innside og utside, kombinert med god drenering og anbefalt helning fra grunnmur.<br /><br />WC og innvendige vann- og avløpsrør:<br />- Røranlegget i boligen av eldre materiale, halvparten av forventet bruks- og levetid er forbigått. Det er foreløpig ingen tegn til funksjonssvekkelse, men eldre anlegg vurderes som en risikokonstruksjon. Det må kunne forventes oppgraderinger/utskiftninger ved oppussing av rom med vanninstallasjoner.<br />- Dels korrosjonsdannelser på kobberrør, større korrosjon kan føre til sprekker og store groper, noe som naturlig nok kan føre til brudd i metaller og strukturer over tid og bør holdes ved jevnlig tilsyn.<br />- Det er ikke installert automatisk lekkasjesikring ved kjøkkenets vanninstallasjoner. Dette var et krav på tidspunktet kjøkkenet ble oppgradert, og ettermontering anbefales for å redusere risikoen for vannskader.<br /><br />Varmtvannsbereder:<br />- Beredere tilkoblet stikkontakt med effekt på over 1500W kan gi fare for varmgang. Nyere beredere med 1500W eller mer anbefales å kobles til via sikkerhetsbryter.<br />- Normal bruks- og levetid er forbigått. Eldre beredere vil kunne ha nedsatt funksjon, ved at effekt kan være redusert samt bruke mer energi ved oppvarming. Utskiftning må forventes.<br /><br />Varmesentraler:<br />-Det er ikke fremvist dokumentasjon på installasjon, utførte servicearbeider eller vedlikehold av varmepumpeanlegget. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til anleggets tilstand, funksjon og forventede levetid. Kontroll og service av anlegget anbefales utført av fagkyndig..<br /><br />Ventilasjon:<br />- Ukjent service- og vedlikeholdshistorikk på avtrekksvifte. Manglende opplysninger om ettersyn, rengjøring og eventuell utskiftning medfører usikkerhet knyttet til anleggets tilstand, funksjon og forventede levetid.<br /><br />Bygningsdeler som har fått TG3: <br /><br />Bad - 1.etg - Membran, tettesjiktet og sluk:<br />- Forventet brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Eldre tettesjikt/membran har større risiko for skader ved direkte fuktpåkjenninger etter hvert som de blir sprø og mister fleksibilitet.<br />- Det mangler tilstrekkelig tetning rundt gjennomføringer. Gjennomføringer bør forsegles for å unngå unødvendig fuktbelastninger mot konstruksjon. Evt. oppståtte skader kan ikke avdekkes uten fysiske inngrep.<br />- Det er observert synlige utettheter i tetningen rundt sluket. Utilstrekkelig tetting kan medføre at vann trenger ned mellom tettesjikt og gulv, noe som øker risikoen for fuktskader og følgeskader på tilstøtende bygningsdeler. Utbedring må forventes<br />- På bakgrunn av våtrommets alder, manglende dokumentasjon og registrerte avvik vurderes forholdet til tilstandsgrad 3. Oppgraderinger og utbedringer må påregnes. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.<br /><br />Vaskerom - kjeller - Overflate gulv:<br />- Det registreres ukjent tettesjikt på gulv, og det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter oppbygning eller utførelse av gulvkonstruksjonen. Manglende dokumentasjon og ukjent utførelse medfører usikkerhet knyttet til gulvets tetthet og evne til å håndtere eventuell fuktbelastning over tid.<br />- Manglende høydeforskjell fra topp sluk til topp membran over ferdig gulv ved dør. Høydeforskjellen skal minimum være 25mm og er en avgrensning som skal hindre at bruks- og lekkasjevann ikke renner ut av våtrommet.<br />- Det måles stedvis motfall på gulv og det er fare for større vannsamlinger og tilstøtende bygningsdeler vil være utsatt dersom en lekkasje oppstår.<br />- Samlet sett vurderes forholdene å gi forhøyet risiko for fuktskader og redusert funksjon ved vannpåvirkning, og forholdet settes derfor til TG3. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /><br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Overtakelse skjer etter avtale med selger.<br /><br />Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Boligen har ikke utleiedel. Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boligen."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven. "
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Generelle bestemmelser:<br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /> <br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /> <br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.<br /> <br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;.  Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /> <br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp - definisjon:<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon:<br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ikke-forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.<br /> <br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.<br /> <br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsregelverk",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.<br /><br />Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.<br /><br />Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.<br /><br />Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.<br /><br />Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. <br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.<br /><br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.<br /><br />Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.<br /><br />Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.<br />Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.<br /><br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /><br />Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.<br /><br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "3.262532",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "I et trivelig, barnevennlig nabolag i høyden ligger Rødåsen 133. Vi befinner oss på Rød, like etter Gressvik, 5,7 km vest for Fredrikstad sentrum. Dette naturskjønne området utgjør Vesterelvens vestbredde, og båtveien til Hvaler og Hankø er kort, men folk foretrekker ofte nærområdets flotte badeplasser - Foten og Faratangen som man enkelt sykler til. Skole og barnehage finnes i gangavstand, og veien til Gressvik er kort - med alle slags butikker, takeaway og selvfølgelig byfergen. Enebolig fra 1979 fremstår velholdt og pent, omgitt av en frodig hage og med en deilig solrik terrasse og utsikt. Boligen har blitt oppgradert i senere år, bl.a med et moderne, lekkert kjøkken, og nye gulv. De eldre eldre rommene holder god kvalitet, så som peisestuen i kjelleren. Dette er en fin familiebolig."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "30-0035/26",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNOP&Estateid=6d362a54-2b43-4136-93a6-cb36b192a21c",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Rød",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.nordvikbolig.no/boliger/6d362a54-2b43-4136-93a6-cb36b192a21c/visning?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_visningspåmelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSNOP/6d362a54-2b43-4136-93a6-cb36b192a21c/",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/6d362a54-2b43-4136-93a6-cb36b192a21c/salgsoppgave?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "I et trivelig, barnevennlig nabolag i høyden ligger Rødåsen 133. Vi befinner oss på Rød, like etter Gressvik, 5,7 km vest for Fredrikstad sentrum. Dette naturskjønne området utgjør Vesterelvens vestbredde, og båtveien til Hvaler og Hankø er kort, men folk foretrekker ofte nærområdets flotte badeplasser - Foten og Faratangen som man enkelt sykler til. Skole og barnehage finnes i gangavstand, og veien til Gressvik er kort - med alle slags butikker, takeaway og selvfølgelig byfergen. Enebolig fra 1979 fremstår velholdt og pent, omgitt av en frodig hage og med en deilig solrik terrasse og utsikt. Boligen har blitt oppgradert i senere år, bl.a med et moderne, lekkert kjøkken, og nye gulv. De eldre eldre rommene holder god kvalitet, så som peisestuen i kjelleren. Dette er en fin familiebolig.",
    "prospectusView": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/6d362a54-2b43-4136-93a6-cb36b192a21c?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/6d362a54-2b43-4136-93a6-cb36b192a21c?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "constructionYear": 1979,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 464171706,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-25T20:00+02:00",
    "ownerId": 2613706,
    "version": "9.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-25T20:00:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-25T20:01:10.126680939+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:2613706",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}