Sjelden og representativ eiendom på Bygdøy - Hovedhus+ Sidebygning/portnerbolig - BRA 669 m² - Tomt ca 1,3 mål - Garasje

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1351,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 669,
      "openArea": 20,
      "usableAreaE": 32,
      "usableAreaI": 637,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig/ sidebygg</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 62  kvm Loftsetasjer totalt: Trapperom, soverom 1, soverom 2, bad, loftsstue.<br />1. etasje: 48  kvm Hall m/trapp, stue, spisestue, kjøkken, kott.<br />Underetasje: 41  kvm Trappegang, toalettrom, bad, bod/ gang, innredet rom, vaskerom.<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 32  kvm Garasje<br /><br /><b>Våningshus</b><br /><b>BRA-i:</b><br />3. etasje: 91  kvm Trapperom, bod, uinnredet loft.<br />2. etasje: 121  kvm Hall m/trapp, soverom, soverom 2, soverom 3, walk-in closet, bad, trapperom, bad 2, kott.<br />1. etasje: 144  kvm Entré, toalettrom, garderobe, stue, stue 2, spisestue, kjøkken, hall m/trapp, kott.<br />Underetasje: 130  kvm Trapperom, annet 1 (innredet til soverom), annet 2 (innredet til trimrom/ <br />kjellerstue), vaskerom, gang, badstue, gang 2, entré, kott med bereder, annet (innredet stue/kjøkken, bad.<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 13  kvm Sydvestvendt altan med utgang fra hovedsoverom. Nordvestvendt altan fra soverom.<br />1. etasje: 7  kvm Sydvestvendt veranda med utgang fra spisestue.<br />"
    },
    "price": {
      "total": 55351090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 14105441,
      "estateTax": 23299,
      "suggestion": 54000000,
      "salesCostSum": 1351090,
      "municipalFees": 66756,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 54 000 000,- (Prisantydning)<br />--------------------------------------------------------<br />kr 17 900,- (Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)* (valgfritt))<br />kr 1 350 000,- (Dokumentavgift))<br />kr 545,- (Tinglysningsgebyr pantedokument))<br />kr 545,- (Tinglysningsgebyr skjøte))<br />--------------------------------------------------------<br />kr 1 351 090,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg))<br />kr 1 368 990,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg))<br />--------------------------------------------------------<br />kr 55 351 090,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)<br />kr 55 368 990,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)<br />--------------------------------------------------------<br />Prisoverslaget forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br />Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
    },
    "rooms": 9,
    "title": "Sjelden og representativ eiendom på Bygdøy - Hovedhus+ Sidebygning/portnerbolig - BRA 669 m² - Tomt ca 1,3 mål - Garasje",
    "contact": [
      {
        "mobile": "951 47 957"
      },
      {
        "mobile": "959 08 488"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.906,
        "lng": 10.692,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.906&lng=10.692&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0287",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Huk Aveny 12A og B"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "13:00",
        "date": "06.09.2026",
        "from": "12:00",
        "dateIso": "2026-09-06",
        "iCalendarTo": "20260906T110000Z",
        "iCalendarFrom": "20260906T100000Z"
      },
      {
        "to": "18:30",
        "date": "07.09.2026",
        "from": "17:30",
        "dateIso": "2026-09-07",
        "iCalendarTo": "20260907T163000Z",
        "iCalendarFrom": "20260907T153000Z"
      },
      {
        "note": "Visningen gjennomføres med obligatorisk påmelding i forkant. Dette gir oss mulighet til å tilrettelegge visningen best mulig og sikre god oppfølging av hver enkelt interessent. Påmelding bidrar til en mer oversiktlig visning, bedre dialog med megler og mulighet for fortløpende å gi relevant informasjon tilpasset dine behov. Vi ber derfor om at interessenter melder seg på i forkant. Velkommen til visning."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 2,
        "titleNumber": 170,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Bademulighet",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Sjelden og representativ eiendom sentralt på Bygdøy. Nybarokk trevilla oppført i 1904 etter tegninger av ark. Ove Ekman, senere ombygget (ark. Arnstein Arneberg) i 1917 for Johan Ludvig Mowinckel - stortingspresident og statsminister i mellomkrigstiden. <br /><br />Eiendommen består av hovedhus  samt separat sidebygning/portnerbolig med garasje/leilighet - totalt BRA 669 m². Tomten er på ca. 1,3 mål, hovedsakelig flat og pent opparbeidet med sydvestvendt hage, terrasser og gårdsplass. Eiendommen er inngjerdet og godt skjermet, samt med standsmessig adkomst med naturstein, portstolper og stålstakitt mot Huk Aveny.<br /><br />Meget attraktiv beliggenhet i et representativt villastrøk på Bygdøy, med bred gate, fasjonabel bebyggelse og kort vei til sjø, friområder og sentrum."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Meget sentralt beliggende på Bygdøy. Attraktivt og representativt område, gaten er bred og med fasjonabel bebyggelse.  <br /><br />Livet på Bygdøy er godt utendørs. Like utenfor døren finner du turstier som leder deg gjennom Kongeskogen og forbi Oscarshall, perfekt for løpeturer eller rolige søndagsturer. Flere av Oslos fineste badestrender ligger i gangavstand, og med nærhet til både båtmarina og Kongelig Norsk Seilforening er alt tilrettelagt for et aktivt liv ved fjorden. For andre aktiviteter er Bygdøy Tennisklubb og Bygdøhus flerbrukshall kun noen minutter unna.<br /><br />Hverdagslogistikken er enkel. Matkroken på Huk, som også er søndagsåpen, ligger en kort spasertur unna for de daglige innkjøpene. I tillegg er det Spar-butikk og Bygdøy Kolonial i umiddelbar nærhet. Andre hyggellige steder å nevne er Lille Herbern, Lanternen og Bygdøy Vertshus. Området har flere barnehager, og Bygdøy skole er innenfor trygg gangavstand for barna. For en utvidet kulturopplevelse kan du spasere til Folkemuseet og Vikingskipshuset, som ligger i ditt eget nabolag.<br /><br />Selv om du bor tilbaketrukket, er byen aldri langt unna. Bussen fra Vikingskipene, fem minutters gange fra boligen, har hyppige avganger og tar deg effektivt mot sentrum. For reiser lengre unna er Skøyen stasjon med sitt brede tog- og flytogtilbud kun en kort kjøretur unna. Dette gir deg friheten til å nyte det beste fra to verdener: Bygdøys ro og byens puls."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eiendommen består av to separate bygninger; et våningshus/enebolig og en enebolig/sidebygning med garasje.<br /><br />Våningshuset består av følgende rom:<br />- Kjeller: Entré, Trapperom, Annet 1 (Innredet til soverom), Annet 2 (Innredet til trimrom/ kjellerstue), Annet 3 (Innredet Stue/kjøkken), Vaskerom, Gang, Badstue, Gang 2, Kott med bereder, Bad.<br />- Etasje 1: Entré, Toalettrom, Garderobe, Stue 1, Stue 2, Spisestue, Kjøkken, Hall m/trapp, Kott.<br />- Etasje 2: Hall m/trapp, Soverom 1, Soverom 2, Soverom 3, Walk-in closet, Bad, Trapperom, Kott, Bad 2.<br />- Loftsetasje: Trapperom, Bod, Uinnredet loft.<br /><br />Enebolig/Sidebygningen består av følgende rom:<br />- Kjeller: Trappegang, Toalettrom, Bad, Vaskerom, Bod/gang, Innredet rom.<br />- Etasje 1: Hall m/trapp, Stue, Spisestue (opprinnelig godkjent som soverom), Kjøkken, Kott.<br />- Loftsetasje1: Trapperom, Soverom 1, Soverom 2, Bad.<br />- Loftsetasje 2: Trapp, Allrom/ loftsstue<br /><br />Veranda på 7 m² og to altaner på totalt 13 m². Sommeranneks på 12 m².<br />Eiendommen disponerer en integrert dobbel garasje på 32 m² i enebolig/sidebygningen.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at takstmanns oppmålinger gjøres etter dagens bruk.<br /><br />Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse:<br />- Våningshus/ enebolig: <br />Det er noe endringer av planløsningen i boligens to hovedetasjer med bla. oppføring av bad. Baktrapp er fjernet. Siden 2012 har det ikke vært byggemeldingspliktig å flytte og/eller bygge nytt bad i egen bolig. Endringer internt i bolig er ikke byggemeldingspliktig såfremt det ikke har vært utført tiltak som berører bærende konstruksjoner eller berører brannkrav eller utvendige endringer på fasader. Kjeller og loft er å regne som tilleggsdeler og er ikke godkjent for varig opphold eller hoveddel. Dvs. bad i kjeller er å regne som bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Innredning av rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for pålegg og tiltak i denne forbindelse. Trapp ut fra kjøkken mot hagen er ikke byggemeldt. Ca. 80 cm utvidelse av  kjøkkenbod  i dybden mot øst er ikke byggemeldt ( i flg. eier).<br /><br />- Enebolig/ sidebygg med garasje: <br />Loftstue/ allrom (bod) over garasje som er innlemmet i boligens 1. etg. via interntrapp er å regne som tilleggsdel og er ikke godkjent for varig opphold. Ett av soverommene i loftsetasje (det uten bad) er å regne som tilleggsdel (bod) og er ikke godkjent for varig opphold. Kjelleren er å regne som tilleggsdel og er ikke godkjent for varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for pålegg og tiltak i denne forbindelse. Velux vinduer i begge loftsstuer er ikke byggemeldt. <br /><br />- Sommerstue:<br />Sommerstue som er tilbygget enebolig/ sidebygg med garasje er ikke byggemeldt. Kjøper overtar alt ansvaret for dette samt risikoen for krav om søknad/tilbakeføring fra kommune og økonomisk risiko for forholdet."
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen har et bruttoareal på 1351 m² og er hovedsakelig flat med sydvestvendt hage og fint opparbeidet med gressplen, prydbeplantning, hellelagt terrasseområde og gårdsplass. Eiendommen er inngjerdet og godt skjermet mot nabobebyggelse med veletablert hekkbeplantning, busker og trær. Videre er det opparbeidet en adkomst i naturstein med portstolper og port i stålstakitt i forb. med avkjørsel til Huk Aveny."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Nybarokk trevilla, bygd 1904 (ark. Ove Ekman), ombygd 1917 for daværende stortingspresident Johan Ludvig Mowinckel - senere statsminister og en av Norges mest markante politikere i mellomkrigstiden. Garasje med leilighet fra 1921 ved arkitekt Arnstein Arneberg. Mowinckel bodde her bl.a. i sin tid som statsminister i 1920- og 1930-årene."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte / Konstruksjon",
        "textUnsafe": "Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 26.05.2026.<br /><br />Våningshus:<br />Arkitekttegnet villa i tre, oppført i 1904 og ombygd i 1917. Bygningen er oppført på ukjent byggegrunn, men det henvises til hard leire i opprinnelig byggesak. Konstruksjonen har støpt såle, fundamenter antatt i naturstein og bærende grunnmur i hardbrent teglstein, utvendig strøket med &#39;goudron&#39;. Etasjeskillere er i trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Ytterveggene er bærende reisverkskonstruksjoner i tre fra byggeåret, med utvendig malt liggende bordkledning. Takkonstruksjonen er et saltak med mansardtak og sperrekonstruksjon i tre fra byggeåret, tekket med tegltakstein. Loftet er uisolert. Bygningen har dels malte trevinduer med 2-lags glass og ett enkeltglass med gjennomgående sprosser produsert i 1982, samt originale vinduer på loft og eldre trevinduer med koplete glass. Ytterdører er malte fyllingsdører av ukjent alder, og innvendige dører er en blanding av eldre malte fyllingsdører fra byggeåret og nyere hvitmalte fyllingsdører.<br /><br />Enebolig/sidebygg:<br />Enebolig med garasje, oppført i 1922 på ukjent byggegrunn. Konstruksjonen har støpt såle, fundamenter antatt i naturstein og grunnmur i teglstein som er utvendig pusset og malt over terreng. Etasjeskillere er i trebjelkelag fra byggetiden. Ytterveggene er bærende reisverkskonstruksjoner i tre fra byggeåret, med utvendig malt stående bordkledning. Takkonstruksjonen er et valmtak med sperretak i tre, tekket med tegltakstein, og er innbygget, innredet og isolert. Boligen har malte trevinduer og terrassedører med koplete glass, takvinduer med isolérglass og originale kjellervinduer. Flere vinduer ble oppgradert i 2022. Ytterdøren er en nyere malt dør, og innvendige dører er hovedsakelig malte fyllingsdører fra byggetiden.<br /><br />Garasje:<br />Garasjen fremstår i hovedsak med originale overflater fra byggeåret. Innvendig er veggene kledd med de opprinnelige brannhemmende platene, supplert med nyere gipsplater på enkelte flater. Gulvet består av det originale betongdekket. Garasjen har to portblader fra oppføringstiden, samt originale, malt- trevinduer med koblede rammer.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Våningshuset varmes opp med elektriske radiatorer, panelovner, varmekabler i utvalgte gulv og fire ildsteder (3 er koblet til, i biblioteket er det en original støpejernsovn som ikke er tilkoblet). Enebolig/sidebygg varmes opp med elektriske panelovner, varmekabler i utvalgte gulv og ett ildsted. Begge boligene har brannslukningsapparat og røykvarslere.<br />- Våningshuset har sikringsskap med automatsikringer i kjeller og elbillader på yttervegg. Enebolig/sidebygg har el-skap med automatsikringer i loftsrom og hovedsakelig skjult el-nett.<br /><br />Følgende punkter har fått TG3:<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Pipe og ildsted:<br /> Vurdering av avvik: Pipestokk i teglkonstruksjon, krav: Alle pipevanger skal være synlig. TG3- Dels innbygget pipestokk tilfredsstiller ikke forskrift og utløser TG3 iht. NS3600.<br /><br />Følgende punkter har fått TG2:<br /><br />- Våningshus - Taktekking:<br /> Vurdering av avvik: Taktekkingen nærmer seg, eller har passert halve forventede levetid, avhengig av hvilken type tekking som er benyttet. Det foreligger ikke dokumentasjon på type taktekking eller utført arbeid, noe som medfører økt usikkerhet om tilstand og utførelse. TG2 er satt for å belyse usikkerhet knyttet til ukjent tekking uten dokumentasjon, samt generell aldersvurdering.<br /><br />- Våningshus - Nedløp og beslag:<br /> Vurdering av avvik: Noe etterslep på vedlikehold av renner og beslag. Skjult bortledning av overvann via nedløp som ledes under terreng. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. TG2- Etterslep av vedlikehold, samt udokumentert løsning mht. bortleding av overvann via nedløp i terreng som også mangler løvsiler. Manglende snefangere.<br /><br />- Våningshus - Takkonstruksjon/Loft:<br /> Vurdering av avvik: Det ble registrert noe utettheter rundt rørgjennomføring i takflaten. TG2 grunnet eldre gjennomføringer i tak, og utett gjennomføring.<br /><br />- Våningshus - Vinduer:<br /> Vurdering av avvik: Vinduene er fra 80-tallet og har passert mer enn halve levetiden. Levetider: Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Isolerglass fra 1980/90-årene har en typisk forventet levetid på 20 30 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponering for vær og vind. Det betyr at slike vinduer i dag er modne for utskiftning, både teknisk og energimessig. TG2 - Alder, isolérglass som har passert forventet levetid, og generell bruksslitasje med noe nedsatt funksjonsevne sammenlignet med nye dører og vinduer. Hoveddel av vinduene og terrassedører i 1. etasje har TG1 og ble skiftet i 1999.<br /><br />- Våningshus - Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2:<br /> Vurdering av avvik: Konstruksjonen vurderes til en risikokonstruksjon, grunnet skjult isolasjonsprinsipp og tettesjiktplassering over underliggende rom med ukjent alder og uten dokumentasjon.<br /><br />- Våningshus - Andre utvendige forhold:<br /> Vurdering av avvik: Natursteinsmuren med portstolper bærer noe preg av frostspreng og mindre oppsprekking og det kan ha vært mindre bevegelser i konstruksjonen grunnet telehiv el.l. Portblader i malt stål har rustskader. Portstolper med port bærer preg av etterslep på vedlikehold.<br /><br />- Våningshus - Etasjeskille/gulv mot grunn:<br /> Vurdering av avvik: TG2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik da det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Dette er normalt tatt byggets alder i betraktning og kan skyldes alderstretthet, og varig last stedvis på bjelkelaget, samt bevegelser i bygget.<br /><br />- Våningshus - Rom Under Terreng:<br /> Vurdering av avvik: Det er registrert forhøyede fuktverdier i grunnmur og bak utforede vegger. Konstruksjonen vurderes som risikokonstruksjon ved dagens bruk med innvendig utforing og organiske materialer mot yttervegg.<br /><br />- Våningshus - Innvendige dører:<br /> Vurdering av avvik: Dørene bærer preg av bruksslitasje og har delvis redusert brukerfunksjon sammenlignet med dagens standard.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Vaskerom - Overflater vegger og himling:<br /> Vurdering av avvik: Overflater har etterslep på vedlikehold med flassende maling stedvis, forårsaket av kapillært oppsug fra grunnmur og høy relativ luftfuktighet i rommet (jf. vurdering under &#34;Rom under terreng&#34;). Dette medfører redusert overflatekvalitet og økt vedlikeholdsbehov. Eldre overflater med etterslep på vedlikehold og fuktpåvirkning som påvirker overflatenes funksjon og holdbarhet.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Vaskerom - Overflater Gulv:<br /> Vurdering av avvik: Eldre fliser med dels manglende fug og manglende avslutninger mot tilliggende trapperom.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt:<br /> Vurdering av avvik: Sluket er uten klemring og er over forventet levetid. Rommet brukes imidlertid ikke som våtrom med vannsøl, og det er ingen påviste lekkasjer. Risikoen vurderes som høy for brekkasje og plutselige skader i sluk, men ikke kritisk slik rommets bruk er i dag. Konstruksjonen er gammel og tilfredsstiller ikke dagens krav til våtromsløsninger. Usikker restlevetid.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Vaskerom - Ventilasjon:<br /> Vurdering av avvik: Kun naturlig ventilasjon på våtrom uten mekanisk avtrekk.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom:<br /> Vurdering av avvik: Det er påvist fukt i konstruksjoner, ref. punkt &#34;rom under terreng&#34;. Det er påvist fukt i veggkonstruksjoner grunnet kapillært oppsug fra grunn. Generelt etterslep på vedlikehold av overflater.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Annet (Innredet Stue/kjøkken) - Overflater og innredning:<br /> Vurdering av avvik: Enkel innredning med en del bruksslitasje. Det er lekkasje i blandearmatur.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Annet (Innredet Stue/kjøkken) - Avtrekk:<br /> Vurdering av avvik: Viften er eldre og trekker dårlig. Restlevetiden er usikker.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Bad - Overflater vegger og himling:<br /> Vurdering av avvik: Det er påvist sprekker i fliser. Det er uegnede materialer i våtsoner. Ukjent/ udokumentert konstruksjonsoppbygging. TG2 grunnet avvik på overflater, samt manglende dokumentasjon på oppbygging.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Bad - Overflater Gulv:<br /> Vurdering av avvik: Lav høydeforskjell fra topp slukrist til dørterskel (<br />- Våningshus - Kjeller Bad - Sluk, membran og tettesjikt:<br /> Vurdering av avvik: Skjult og udokumentert tettesjikt gir usikkerhet om oppbygning og tilstand. Våtrommet er eldre med økt risiko for svekkelser i membran og slukovergang. TG2 Grunnet manglende dokumentasjon og alder.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Bad - Sanitærutstyr og innredning:<br /> Vurdering av avvik: Generelt eldre innredninger og utstyr. Det er påvist riss/ sprekker i servant. TG2- Redusert tilstand. Usikker restlevetid på innredninger og utstyr.<br /><br />- Våningshus - Kjeller Bad - Ventilasjon:<br /> Vurdering av avvik: Avtrekksviften fungerer ikke iht. tiltenkt funksjon. Det mangler tilluftsløsning.<br /><br />- Våningshus - 1. etasje Toalettrom - Overflater og konstruksjon:<br /> Vurdering av avvik: Naturlig ventilasjon via luke i vegg, eller ved lufting via vindu, samt manglende tilluftsløsning tilsvarer ikke dagens krav til toalettrom.<br /><br />- Våningshus - 2. etasje Bad - Overflater vegger og himling:<br /> Vurdering av avvik: Bom i enkelte fliser og mindre skader i dusjsonen vurderes som lokale overflateavvik, men gir samlet sett økt usikkerhet rundt tetthet og tilstand på underlaget. Økt risiko for svekket tetthet og skjulte fuktskader må påregnes etter en viss aldring, og lang levetid avhenger av kvalitet på arbeidet. Tilstandsgrad for flislagte vegger: TG2 på grunn av bom i flis og dels løsnet fug og riss. Dusjsonen er nylig rehabilitert lokalt etter fuktskade. Lokale rehabiliteringer gir ingen økt sikkerhet for rommets skjulte konstruksjoner generelt.<br /><br />- Våningshus - 2. etasje Bad - Overflater Gulv:<br /> Vurdering av avvik: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. Det er bom og sprekker i fliser, og det mangler dokumentasjon på utførelse, noe som gir økt usikkerhet. Dusjsonen er nylig rehabilitert lokalt etter fuktskade. Lokale rehabiliteringer gir ingen økt sikkerhet for rommets skjulte konstruksjoner generelt.<br /><br />- Våningshus - 2. etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt:<br /> Vurdering av avvik: Slukløsninger var vanskelig å vurdere, men fremstår noe ufagmessig utført. Membran/ tettesjikt er ukjent og ikke mulig å konstatere visuelt da den er skjult og med udokumentert utførelse. TG2 - Ukjent tettesjikt med udokumentert utførelse, samt usikkerhet rundt slukløsninger. Tettesjiktet vurderes å ha overskredet forventet levetid. Merknad: Overskredet levetid innebærer økt risiko for svikt, men er ikke i seg selv en indikasjon på påvist skade.<br /><br />- Våningshus - 2. etasje Bad - Ventilasjon:<br /> Vurdering av avvik: Avtrekksrør er ført opp til loftsrom, og ikke til det fri. Tilluftsløsning er kun via aktivt tiltak som ved åpning av vindu.<br /><br />- Våningshus - 2. etasje Bad 2 - Sluk, membran og tettesjikt:<br /> Vurdering av avvik: Membran/ tettesjikt og slukutførelse er ukjent og ikke mulig å konstatere visuelt da den er skjult og med udokumentert utførelse. Det er per i dag ingen synlige tegn til funksjonssvikt, men løsningen vurderes som en risikokonstruksjon grunnet usikkerhet rundt membranens tilstand og alder. TG2 - Ukjent tettesjikt med udokumentert utførelse gir økt risiko for hendelser.<br /><br />- Våningshus - 2. etasje Bad 2 - Ventilasjon:<br /> Vurdering av avvik: TG2 iht. NS 3600 grunnet manglende tilluftsløsning.<br /><br />- Våningshus - Vannledninger:<br /> Vurdering av avvik: Avvik: Eldre kobber- jernrør og dels originale vannrør i boligen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på deler av røropplegget. Det er påvist irr på kobberrør. TG 2 er satt på grunn av alder, samt manglende dokumentasjon på røropplegg. Vurderingen er gjort iht. NS 3600.<br /><br />- Våningshus - Avløpsrør:<br /> Vurdering av avvik: Avløpsrørene er dels fra byggetiden og har passert teknisk levetid, og restlevetiden er usikker.<br /><br />- Våningshus - Varmtvannstank:<br /> Vurdering av avvik: Berederen har normal aldring. Forventet teknisk levetid for varmtvannsberedere er ca. 15 20 år ved normal bruk (kilde: SINTEF Byggforsk). Berederen er derfor nær slutten av forventet levetid, og risiko for lekkasje eller driftsstans øker med alder. TG2 Grunnet alder og økt risiko for svikt, selv om funksjonen er intakt. NB: Varmtvannsberederen er el. tilkoplet med stikkontakt. Iht. forskrift skal varmtvannsberedere på over 1,5kW være montert til fast kontaktpunkt. Det er ikke krav om utbedring dersom bereder er montert med støpsel før 2014. Kravet gjelder ved montering av ny bereder.<br /><br />- Våningshus - Fuktsikring og drenering:<br /> Vurdering av avvik: Løsningene avviker fra dagens krav og normal forventet teknisk standard. Drenering vurderes å ha passert forventet levetid. Påvist fukt tyder på mangelfull drenering og økt vannbelastning fra taknedløp. TG2- Aldrende drenering og tettesjikt med symptomer på begynnende svikt.<br /><br />- Våningshus - Grunnmur og fundamenter:<br /> Vurdering av avvik: Det foreligger vesentlige avvik fra dagens forskriftskrav, spesielt manglende fuktsikring og isolasjon, som gir økt risiko for fuktvandring og inneklimautfordringer ved feil bruk. Selv om konstruksjonen er funksjonell og relativt skadefri, vurderes den som teknisk utdatert. TG2- NS 3600 legger vekt på avvik fra referansenivå, ikke bare synlige skader. Derfor gis TG2 selv om det ikke er registrert nevneverdige setninger eller strukturelle skader.<br /><br />- Våningshus - Terrengforhold:<br /> Vurdering av avvik: Manglende fall på terreng rundt hoveddelen av boligen gir økt risiko for at overflatevann kan infiltrere langs grunnmur ved kraftig nedbør eller snøsmelting. TG2 grunnet manglende fall vekk fra bygningen.<br /><br />- Våningshus - Utvendige vann- og avløpsledninger:<br /> Vurdering av avvik: Utvendige vann- og avløpsledninger har passert levetiden og restlevetiden er begrenset.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Taktekking:<br /> Vurdering av avvik: Taktekkingen nærmer seg, eller har passert halve forventede levetid, avhengig av hvilken type tekking som er benyttet. Det foreligger ikke dokumentasjon på type taktekking eller utført arbeid, noe som medfører økt usikkerhet om tilstand og utførelse. Det er påvist mose og noe etterslep på synlige overflater. TG2 er satt for å belyse usikkerhet knyttet til ukjent tekking uten dokumentasjon, samt generell aldersvurdering og et påbegynnende etterslep av vedlikehold.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Nedløp og beslag:<br /> Vurdering av avvik: Noe etterslep på vedlikehold av renner og beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. TG2- Manglende snefangere og generell elde.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Andre utvendige forhold:<br /> Vurdering av avvik: Veggen bærer preg av etterslep med vedlikehold og har påbegynnende fuktskader.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Etasjeskille/gulv mot grunn:<br /> Vurdering av avvik: Det er registrert avvik i planhet i forhold til dagens standardkrav. TG2 - basert på standardens referanse til toleransegrenser for planhet iht. NS3600<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Rom Under Terreng:<br /> Vurdering av avvik: Det er påvist forhøyede fuktverdier ved enkle fuktsøk på rommets vegger, dette kommer trolig som følge av kapillært oppsug fra grunnen samt eldre drenering og begrenset tettesjikt på yttervegger. TG2- Det er påvist forhøyede fuktverdier i konstruksjoner.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Loftsetasjer Bad - Overflater Gulv:<br /> Vurdering av avvik: Lav høydeforskjell fra topp slukrist til dørterskel (<br />- Enebolig/sidebygg - Loftsetasjer Bad - Ventilasjon:<br /> Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. TG2 - Kun naturlig ventilasjon på våtrom uten mekanisk avtrekk.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Bad - Overflater vegger og himling:<br /> Vurdering av avvik: Det er bom (manglende vedheft til underlaget) i flis på vegg i dusjsonen. Ukjent/ udokumentert konstruksjonsoppbygging. TG2 grunnet bom i flis.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Bad - Sluk, membran og tettesjikt:<br /> Vurdering av avvik: Sluket er uten klemring og er over forventet levetid. Rommet brukes imidlertid ikke med dusjing på gulv med vannsøl, og det er ingen påviste lekkasjer. Risikoen vurderes som høy for brekkasje og plutselige skader i sluk, men ikke kritisk slik rommets bruk er i dag uten dusjing direkte på gulv. TG 2- Konstruksjonen er gammel og tilfredsstiller ikke dagens krav til våtromsløsninger, og med begrenset restlevetid.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Bad - Sanitærutstyr og innredning:<br /> Vurdering av avvik: Det mangler drensløsning fra under badekar og ut på gulv.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Bad - Ventilasjon:<br /> Vurdering av avvik: Manglende tilluftsløsning utløser TG2 iht. NS 3600.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Vaskerom - Overflater vegger og himling:<br /> Vurdering av avvik: Overflater har etterslep på vedlikehold med flassende maling stedvis, forårsaket av kapillært oppsug fra grunnmur og høy relativ luftfuktighet i rommet (jf. vurdering under &#34;Rom under terreng&#34;). Dette medfører redusert overflatekvalitet og økt vedlikeholdsbehov. TG2 Eldre overflater med etterslep på vedlikehold og fuktpåvirkning som påvirker overflatenes funksjon og holdbarhet.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Vaskerom - Overflater Gulv:<br /> Vurdering av avvik: Malt betonggulv med bruksslitasje og stedvis avflasset uten varmekilde.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt:<br /> Vurdering av avvik: Sluket er uten klemring og er over forventet levetid. Rommet brukes imidlertid ikke som våtrom med vannsøl, og det er ingen påviste lekkasjer. Risikoen vurderes som høy for brekkasje og plutselige skader i sluk, men ikke kritisk slik rommets bruk er i dag. TG 2- Konstruksjonen er gammel og tilfredsstiller ikke dagens krav til våtromsløsninger. Usikker restlevetid.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom:<br /> Vurdering av avvik: Det er påvist fukt i konstruksjoner, ref. punkt &#34;rom under terreng&#34; og &#34;drenering&#34;. TG2 - Det er påvist fukt i veggkonstruksjoner grunnet kapillært oppsug fra grunn. Generelt etterslep på vedlikehold av overflater.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Kjeller Toalettrom - Overflater og konstruksjon:<br /> Vurdering av avvik: Det er ikke etablert mekanisk avtrekk og tilluft iht. pre- akseptert løsning.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Vannledninger:<br /> Vurdering av avvik: Eldre kobber- jernrør og dels originale vannrør i boligen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på deler av røropplegget. Det er påvist irr på kobberrør. TG2 er satt på grunn av alder, samt manglende dokumentasjon på røropplegg. Vurderingen er gjort iht. NS 3600.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Avløpsrør:<br /> Vurdering av avvik: Avløpsrørene er dels fra byggetiden og har passert teknisk levetid, og restlevetiden er usikker.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Varmtvannstank:<br /> Vurdering av avvik: Berederen har normal aldring. Forventet teknisk levetid for varmtvannsberedere er ca. 15 20 år ved normal bruk (kilde: SINTEF Byggforsk). Berederen er derfor nær slutten av forventet levetid, og risiko for lekkasje eller driftsstans øker med alder. TG2 Grunnet alder og økt risiko for svikt, selv om funksjonen er intakt.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Fuktsikring og drenering:<br /> Vurdering av avvik: Løsningene avviker fra dagens krav og normal forventet teknisk standard. Drenering vurderes å ha passert forventet levetid. Påvist fukt tyder på mangelfull drenering og økt vannbelastning fra taknedløp. TG2- Aldrende drenering og tettesjikt med symptomer på begynnende svikt.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Grunnmur og fundamenter:<br /> Vurdering av avvik: Det foreligger vesentlige avvik fra dagens forskriftskrav, spesielt manglende fuktsikring og isolasjon, som gir økt risiko for fuktvandring og inneklimautfordringer ved feil bruk. Selv om konstruksjonen er funksjonell og relativt skadefri, vurderes den som teknisk utdatert. TG2- NS 3600 legger vekt på avvik fra referansenivå, ikke bare synlige skader. Derfor gis TG2 selv om det ikke er registrert nevneverdige setninger eller strukturelle skader.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Terrengforhold:<br /> Vurdering av avvik: Manglende fall på terreng rundt hoveddelen av boligen gir økt risiko for at overflatevann kan infiltrere langs grunnmur ved kraftig nedbør eller snøsmelting. TG2 grunnet manglende fall vekk fra bygningen.<br /><br />- Enebolig/sidebygg - Utvendige vann- og avløpsledninger:<br /> Vurdering av avvik: Utvendige vann- og avløpsledninger har passert levetiden og restlevetiden er begrenset.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Våningshus:<br />- Radon: Ved byggets søknadstidspunkt var det ikke krav til radonsperre eller radonmåling. Bygget er lovlig oppført uten radonsperre. Takstingeniør har ikke mottatt dokumentasjon om senere radontiltak, forekomst av radon eller utførte målinger. Boligen ligger i et område med lav til moderat forekomst av radon.<br />- Trapper og rekkverk i boligen: Det er påvist for lave rekkverk både i og utenfor boligen, samt manglende håndløpere på vegg i interntrapper iht. dagens forskrift, men kravene har ikke tilbakevirkende kraft.<br />- Ras- og skredfare: I flg. NVE´S aktsomhetskart ligger eiendommen utenfor aktsomhetsområder for jordskred- og flom.<br /><br />Enebolig/sidebygg:<br />- Radon: Ved byggets søknadstidspunkt var det ikke krav til radonsperre eller radonmåling. Bygget er lovlig oppført uten radonsperre. Takstingeniør har ikke mottatt dokumentasjon om senere radontiltak, forekomst av radon eller utførte målinger. Boligen ligger i et område med lav til moderat forekomst av radon.<br />- Trapper og rekkverk i boligen: Det er påvist for lave rekkverk både i og utenfor boligen, samt manglende håndløpere på vegg i interntrapper iht. dagens forskrift, men kravene har ikke tilbakevirkende kraft.<br />- Brannsikkerhet: Loftsetasjen tilfredsstiller ikke krav til rømning hensyntatt dagens bruk. Det anbefales å utarbeide en risikoanalyse for loftene.<br />- Brannalarmanlegg: Eier skal sørge for at byggverkene har brannalarmanlegg eller et tilstrekkelig antall røykvarslere. Det skal være minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje, som skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal kunne høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket.<br />- Brannteknisk: Det er brannslukningsapparat i boligen. Røykvarslere og utstyr er ikke funksjonstestet av takstingeniør. Forskrift om brannforebygging sier at eier har ansvar for å oppgradere alle eldre bygg til minst Byggeforskrift 1985 eller senere byggeregler.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 og tilstandsgrad IU ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport.<br />For fullstendig rapport, se vedlegg i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Eiendommen består av to separate bygninger: et våningshus (Huk Aveny 12A) og en portnerbolig/? enebolig (Huk Aveny 12B). Våningshuset er en arkitekttegnet villa (ark. Ove Ekman) i nybarokk-stil i tre, oppført i 1904, ombygd og tegnet av ark. Arnstein Arneberg i 1917, for daværende stortingspresident Johan Ludvig Mowinckel - senere statsminister og en av Norges mest markante politikere i mellomkrigstiden. Portnerboligen/? eneboligen er oppført i 1922, tegnet av arkitekt Arnstein Arneberg, med tilsvarende konstruksjonstype som våningshuset. Eiendommen er vernet etter Plan- og bygningsloven.<br /><br />Våningshus:<br />Kjøkken 1. etasje:<br />Innredning med profilerte fronter. Integrert kjøleskap, kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, mikro og stekeovn. Benkeplater av stein med underlimt dobbelkum og ett-greps blandebatteri med uttrekkbar dusjfunksjon montert i benkeplaten. Fliser mellom benk og overskap. Belysning under overskap. Murt grue med peis og benkeplate i stein med toppmontert induksjonskoktopp og underliggende skuffeseksjon. Integrert avtrekksvifte i grue med antatt avtrekk ut. Kjøkkenøy med skuffeinnredning og sitteplasser. Innmurt elementpeis.<br /><br />Toalettrom 1. etasje:<br />Fliser på gulv med varmekabler. Malte flater og fliser på vegg. Malt himling. Vegghengt porselensservant med to-greps blandearmatur. Gulvmontert toalett. Ventilasjon ved luke i vegg.<br /><br />Bad 1 - 2. etasje:<br />Badet er fra ca. 1999. Vegger med fliser og malte flater. Malt himling med innfelte downlights. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Vegghengt innredning med mørke glatte skuffefronter. Komposittlaminat benkeplate med to toppmonterte servanter og to benkmonterte ett-greps blandearmaturer. Nisje over servantinnredning med doble speilskap. To integrerte veggskap med profilerte fronter. Vegghengt benkeskap med mørke glatte skuffefronter. Flislagt dusjavlukke med veggmontert blandebatteri, veggmontert dusjstang og hånddusj. Dusjdør i herdet glass. Innfliset badekar med badekarsarmatur og hånddusj på karkant. Gulvmontert toalett. Mekanisk avtrekk med rør ført til loftsrom. Tilluft ved åpning av vindu. Dusjsonen er lokalt rehabilitert med ny isolasjon, dusjvegg trukket 5 cm utover og nye fliser. <br /><br />Bad 2 - 2. etasje:<br />Vegghengt innredning med mørke skuffefronter og helstøpt porselensservant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert toalett. Dusjhjørne med veggmontert dusj, blandebatteri og dusjstang med hånddusj. Dusjvegg i herdet glass. Vegghengt speilskap. Downlights i himling. Vegger med fliser. Malt himling med innfelte downlights. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Nedsenket dusjgrube. Elektrisk styrt vifte i himling. <br /><br />Vaskerom kjeller:<br />Pussete og malte veggflater direkte på originale teglvegger. Eldre malt himling på plater/rabittspuss. Gulvet er flislagt. Enkelt utstyrt med hovedsakelig eldre innredninger og utstyr. Det er foretatt mindre oppgraderinger over år siden byggetiden med flislagt gulv og malte overflater, samt installering av opplegg vaskemaskin, tørketrommel, og tørkeskap, samt synlig røropplegg i kobber/ stål og vegghengt kum med blandebatteri. Nyere veggskap. <br /><br />Bad kjeller:<br />Flislagte vegger og gulv. Malt himling. Elektriske varmekabler i gulv. Servant med ett- greps blandearmatur, gulvstående toalett og dusjhjørne med dusjarmatur på vegg med hånddusj på dusjstang. Lysarmatur på vegg. Avløp for vaskemaskin. Vannrør på vegg er tilknyttet utekran.<br /><br />Kjøkken kjeller:<br />Eldre kjøkkeninnredning fra Ikea. Benkeplaten er av laminat med stål benkebeslag og kum med blandebatteri. Det er frittstående kjøleskap og komfyr. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. <br /><br />Portnerbolig/Enebolig:<br />Kjøkken:<br />Nyere innredning med glattlakkerte fronter. Integrert stekeovn og opplegg for vaskemaskin. Frittstående kjøl-/fryseskap. Benkeplate med dobbel kum og ett-greps blandearmatur. Toppmontert keramisk koketopp. Avtrekksvifte med antatt avtrekk ut. Komfyrvakt over koketopp. Lekkasjesikring under kum.<br /><br />Bad, loftsetasje:<br />Badet er fra 2022. Vegger med fliser i hoved våtsone og malt strie videre. Malt himling. Flislagt gulv med elektriske varmekabler og fall til sluk. Plastsluk med klemring for tilkobling av membran. Vegghengt innredning med hvite glatte skuffefronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri. Speil på vegg. Gulvmontert toalett. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, rainshower og hånddusj på stang. Dusjvegg i herdet glass. Naturlig ventilering med tilluftsspalte under dør og ventil i takvindu.<br /><br />Bad, kjeller:<br />Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler. Fliser på vegg. Malt himling. Vegghengt innredning med hvite glatte skuffefronter og heldekkende servant med ett- greps blandearmatur. Speil og lysarmatur på vegg. Hvitlakkert hylleløsning i metall. Innfliset badekar med veggmontert badekararmatur og dusjstang på vegg med hånddusj. Det er elektrisk styrt vifte.<br /><br />Vaskerom, kjeller:<br />Originalt vaskekjellerrom med malt betonggulv mot grunn. Pussete/slemmete og malte veggflater direkte på originale teglvegger. Malt panelt himling. Enkel innredning med laminatbenk og toppmontert stålkum med blandearmatur.  Vaskerommet har nylig fått etablert ny elektrisk styrt avtrekksvifte med tilluft via spalte mellom dørblad og terskel.<br /><br />Toalettrom, kjeller:<br />Innredet med vegghengt porselensservant med ett- greps blandebatteri og gulvmontert wc. Oppvarming med panelovn. Gulv med fliser uten varmekabler. Vegger med fliser og pusset og malte flater direkte på yttervegg.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: <br />- Eikeparkett original og nyere parkett i de fleste oppholdsrom, fliser og malte gulv i deler av kjeller (Våningshus). <br />- Parkett, malt tregulv, malt betonggulv og fliser i kjeller (Enebolig/sidebygning).<br />Vegger: <br />- Hovedsakelig malte flater (Våningshus). <br />- Malte flater, hovedsakelig pusset og malte grunnmurer i kjeller (Enebolig/sidebygning).<br />Himling: <br />- Malte flater (Våningshus). <br />- Malt panel og plater (Enebolig/sidebygning)."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Våningshus: Elektrisk oppvarming via panelovner, elektriske radiatorer (hvorav deler er innbygde) og elektrisk gulvvarme. Gulvvarme med varmekabler er etablert på bad i kjeller, toalettrom i 1. etasje og på begge baderommene i 2. etasje. Det er også lagt varmekabel i taket ved kjøkkeninngang for frostsikring av vannrør. Boligen har åpne murte peiser i stue og spisestue, samt en innmurt elementpeis på kjøkken.<br /><br />Enebolig/Sidebygning: Elektrisk oppvarming foregår via elektriske panelovner og elektrisk gulvvarme i utvalgte rom, herunder på begge baderommene (kjeller og loft). Det er installert en nyere vedovn."
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "Eiendommen er ikke energimerket. Kjøper kan kreve boligen energimerket for selgers regning og risiko."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en integrert dobbel garasje i sidebygningen, samt parkering på egen gårdsplass."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Det foreligger ingen begrensning fra kommunen om utleie av hele eller deler av boligen."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Boligselgerforsikring er tegnet av selger og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10."
      },
      {
        "heading": "Betalingsbetingelser",
        "textUnsafe": "Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og disse kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er tilstrekkelig spesifisert, anses som en del av avtalen. Disse vil derfor heller ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med bygningssakkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.<br /> <br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det utgjøre en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal. Dette forutsatt at avviket er på 2 % eller mer, minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning, dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.<br /> <br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.<br /> <br />"
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen på &#34;Gi bud knappen&#34; eller via våre hjemmesider. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /> <br />All budgivning må foregå ved skriftlighet, i tillegg må legitimasjon fremlegges. Forhøyelser bør også alltid inngis skriftlig, og vi oppfordrer alltid til at megler kontaktes pr. telefon i tillegg, ettersom det kan være forsinkelser på SMS-trafikk og e-post.<br /> <br />Skal budene bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.<br /> <br />Selger må skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp, helst 10 minutter før stående bud løper ut.<br /> <br />Bud kan ikke ha kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /> <br />Ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.<br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Det forutsettes at interessenter gjør seg kjent med alle salgsoppgavens vedlegg før inngivelse av bud. Kontakt megler ved spørsmål."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Forbehold<br />Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.<br /><br />Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.<br /><br />Sem &amp; Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.<br /><br />Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E-verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Sikkerhetsstillelse<br />Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.<br /><br />Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.<br /><br />Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:<br />Sem &amp; Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS, org.nr. 999 638 996<br />Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Regulering: \nEiendommen ligger på en tomt regulert til boligbebyggelse, bevaring kulturmiljø og bygg; kulturminner som skal bevares, med gjeldende reguleringsplan S-4726, vedtaksdato 12.06.2013, Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for villaområdet Huk aveny. Kart og reguleringsbestemmelsene er vedlagt salgsoppgaven, og det forutsettes at interessenter gjør seg godt kjent med disse i sin helhet. \n\nKommuneplan:\nEiendommen er avsatt til arealformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. For øvrig er følgende gjeldende for eiendommen iht. kommuneplanen:\nKulturminnevern: Områder med verneverdi i ytre by, kategori 1\nStøysoner: Veg, gul sone. \n\nKommunedelplan:\nEiendommen er også underlagt KDP-17. Områdeavgrensning for indre Oslo + Områder med behov for torg/møteplass. Kommunedelplanens hovedmål er å tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne. Kommunedelplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen som kan les på Oslo kommune sine nettsider.  Kommunedelplanen kan også fås ved henvendelse til meglers kontor.\n\nNærliggende planer/byggesaker:\nOslo kommune planinnsyn er kontrollert 27.05.2026, og så langt megler kan se er det ingen saker som antas å berøre eiendommen som selges.\n\nOslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, byggesaker, plansaker mv.",
    "externalAdId": "20.269387",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Sjelden og representativ eiendom sentralt på Bygdøy. Nybarokk trevilla oppført i 1904 etter tegninger av ark. Ove Ekman, senere ombygget (ark. Arnstein Arneberg) i 1917 for Johan Ludvig Mowinckel - stortingspresident og statsminister i mellomkrigstiden. <br /><br />Eiendommen består av hovedhus  samt separat sidebygning/portnerbolig med garasje/leilighet - totalt BRA 669 m². Tomten er på ca. 1,3 mål, hovedsakelig flat og pent opparbeidet med sydvestvendt hage, terrasser og gårdsplass. Eiendommen er inngjerdet og godt skjermet, samt med standsmessig adkomst med naturstein, portstolper og stålstakitt mot Huk Aveny.<br /><br />Meget attraktiv beliggenhet i et representativt villastrøk på Bygdøy, med bred gate, fasjonabel bebyggelse og kort vei til sjø, friområder og sentrum."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "20-25-2176",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSSJ&Estateid=879735ba-60c4-470d-8976-ba46b80c19c3",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "BYGDØY",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?a=register-showing&eid=879735ba-60c4-470d-8976-ba46b80c19c3",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=879735ba-60c4-470d-8976-ba46b80c19c3",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Sjelden og representativ eiendom sentralt på Bygdøy. Nybarokk trevilla oppført i 1904 etter tegninger av ark. Ove Ekman, senere ombygget (ark. Arnstein Arneberg) i 1917 for Johan Ludvig Mowinckel - stortingspresident og statsminister i mellomkrigstiden. <br /><br />Eiendommen består av hovedhus  samt separat sidebygning/portnerbolig med garasje/leilighet - totalt BRA 669 m². Tomten er på ca. 1,3 mål, hovedsakelig flat og pent opparbeidet med sydvestvendt hage, terrasser og gårdsplass. Eiendommen er inngjerdet og godt skjermet, samt med standsmessig adkomst med naturstein, portstolper og stålstakitt mot Huk Aveny.<br /><br />Meget attraktiv beliggenhet i et representativt villastrøk på Bygdøy, med bred gate, fasjonabel bebyggelse og kort vei til sjø, friområder og sentrum.",
    "prospectusView": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=879735ba-60c4-470d-8976-ba46b80c19c3",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=879735ba-60c4-470d-8976-ba46b80c19c3",
    "constructionYear": 1904,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 465144468,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-03T09:25+02:00",
    "ownerId": 287957051,
    "version": "6.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-03T09:25:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-03T09:26:40.411707285+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:287957051",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.7"
  }
}