Innholdsrik familiebolig over to plan | 3 soverom | Garasjeplass | Nytt tak 2023 | Naturskjønt og barnevennlig område

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 401,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 207,
      "openArea": 44,
      "usableAreaE": 17,
      "usableAreaI": 190,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 98  kvm Entré, gang, bad, tre soverom, stue, kjøkken<br />Kjeller: 92  kvm Kjellerstue, kontor, gang, bad, tre boder, vaskerom<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 44  kvm Veranda<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 17  kvm Garasje<br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 4909750,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1619427,
      "suggestion": 4790000,
      "salesCostSum": 119750,
      "municipalFees": 19026,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 119 750,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 120 840,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Innholdsrik familiebolig over to plan | 3 soverom | Garasjeplass | Nytt tak 2023 | Naturskjønt og barnevennlig område",
    "contact": [
      {
        "mobile": "948 68 877"
      },
      {
        "mobile": "900 96 537"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.6809,
        "lng": 10.5135,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.6809&lng=10.5135&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "3475",
      "postalName": "Sætre",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Orrmyrveien 12"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "23.09.2026",
        "from": "17:15",
        "dateIso": "2026-09-23",
        "iCalendarTo": "20260923T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20260923T151500Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 357,
        "titleNumber": 642,
        "municipalityNumber": 3203
      },
      {
        "landNumber": 357,
        "titleNumber": 374,
        "municipalityNumber": 3203
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Bademulighet",
      "Fiskemulighet",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Orrmyrveien 12! En innholdsrik familiebolig over to plan med en barnevennlig beliggenhet i Sætre.<br /><br />Eiendommen ligger i et barnevennlig boligområde med nærhet til sjø, badeplasser og turområder. Her bor du med kort vei til Sætre sentrum og servicetilbud. Boligen har hyggelige uteområder, og er jevnlig vedlikeholdt med blant annet ny shingel på yttertak i 2023 og ny varmepumpe i stuen fra 2025. I tillegg er det peisovn i stuen og plassbygget peis i kjeller.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Enebolig over to plan med tre soverom<br />- Flislagt bad i 1. etasje samt separat vaskerom i kjeller. <br />- Romslig og innbydende stue med gode lysforhold<br />- Kjøkken med integrerte hvitevarer<br />- Garasjeplass i egen garasjerekke<br />- Ny varmepumpe installert i stue (2025)<br /><br />Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen går over to plan og består av følgende rom:<br /><br />1. etasje: Entré, gang, bad, kjøkken, stue og tre soverom.<br />Kjeller: Gang, bad (ikke godkjent, se pkt. ferdigattest), vaskerom, kjellerstue (ikke godkjent, se pkt. ferdigattest), kontor (ikke godkjent, se pkt ferdigattest) og tre boder.<br /><br />Veranda på ca. 44 m². <br /><br />Eiendommen disponerer en garasjeplass på 17 m² i felles garasjerekke."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Innholdsrik enebolig som strekker seg over to plan. Oppgraderinger i 1. etasje med ny luft-til-luft varmepumpe montert i 2025, ny baderomsinnredning fra 2024, og vinduer i stuen skiftet i 2020. Taket fikk ny shingel, takpapp, takrenner og nedløp i 2023. Ute venter en veranda på ca. 44 m², og en hage som innbyr til utendørsaktiviteter.<br /><br /><br />Entré:<br />Entré med flislagt gulv. Langs veggene er det god plass til yttertøy, med knagger og overskap på begge sider. Sikringstavlen med jordfeilautomater er plassert her.<br /><br />Stue:<br />Stue med store vinduer, med tolags isolerglass fra 2020 slipper inn rikelig med dagslys. Peisovn på skiferplate, plassert i midten av rommet. Luft-til-luft varmepumpen, montert i 2025, sørger for effektiv oppvarming og kjøling. Fra stuen er det direkte utgang til verandaen gjennom tofløyet terrassedør i malt tre med tolags isolerglass, også fra 2020.<br /><br />Spisestue:<br />Spisestuen ligger i naturlig forlengelse av stuen, og har god plass til et stort spisebord med mange sitteplasser. Terrassedøren gir direkte adkomst til verandaen. Malt panel i himlingen skaper en helhetlig og harmonisk sammenheng mellom rommene.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet fremstår som lyst og tidløst med kjøkkeninnredning i profilerte fronter som gir et klassisk uttrykk. Over benkeskapene er det flislagt vegg, noe som både er praktisk og bidrar til en stilren helhet. Benkeplaten er i laminat og har nedfelt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. For ventilasjon er det montert en vegghengt kullfilterventilator. Vanntilførselen er i kobber fra byggeår.<br /><br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Veranda:<br />Verandaen på ca. 44 m² er i trekonstruksjon. En del av arealet er overbygget av en takkonstruksjon i tre med takplater i plast, noe som gir ly for regn og mulighet for bruk store deler av sesongen. <br /><br />Bad 1. etasje:<br />Badet er pusset opp av tidligere eiere. Badet fikk ny baderomsinnredning i 2024. Vegger med fliser og himling med malt panel. Gulv med fliser. Innredningen består av benkeskap og veggskap med glatte fronter, innfliset speil over servant, dusjkabinett, servant i helstøpt plate og gulvstående klosett. Ventilasjon via oppdriftsventilasjon med ventil i himling. <br /><br />Soverom 1. etasje:<br />De tre soverommene ligger samlet i den private delen av 1. etasje, adskilt fra de sosiale arealene via gang. Hovedsoverommet har vindu med tolags isolerglass fra 2015 og en åpen garderobeløsning med oppheng, skuffer og hyller. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. De to øvrige soverommene egner seg godt som barnerom eller gjesterom.<br /><br />Kjellerstue (ikke godkjent for varig opphold, se pkt. ferdigattest). <br />Rommet har vegger med malt panel og himling med malte plater, og laminatgulv over betongdekke. Kjellerstue med åpen peis, samt varmefolie i gulvet. Friskluftsventiler på yttervegger. Kjelleren har egen inngang utenfra.<br /><br />Bad kjeller (ikke godkjent, se pkt. ferdigattest)<br />Badet i kjelleren er rehabilitert av tidligere eier, men dokumentasjon på arbeidet foreligger ikke. Vegger med fliser og himling med malt panel. Gulv med fliser. Innredningen består av servatskap med glatte fronter, veggskap med speilfronter over servant, gulvstående klosett, badekar og servant i helstøpt plate. Elektrisk avtrekksvifte på yttervegg. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Vaskerom kjeller:<br />Vaskerommet ligger i kjelleren og har overflater fra byggeår: vegger med malt murpuss, himling med malte plater og gulv med malt betongdekke. Innredning med benkeskap med glatte fronter og laminat benkeplate. Skyllekum i rustfritt stål nedfelt i benkeplate. Opplegg for vaskemaskin. Friskluftsventil på yttervegg. <br /><br />Lagring:<br />Hylleinnredning i tre i boder i kjelleren. Åpen garderobeløsning med oppheng, skuffer og hyller i ett soverom i 1. etasje. Boligen disponerer én plass i felles garasjerekke.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Fliser i entré (1. etasje). Laminat på gulv for øvrig i 1. etasje. Betongdekke i en bod (kjeller). Laminat for øvrig i kjeller.<br />Vegger: Malt panel, malte plater og tapet (1. etasje). Malt panel i kjellerstue. Malte plater og malt mur for øvrig i kjeller.<br />Himling: Sparklet og malte flater og malt panel (1. etasje). Malte plater (kjeller).<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Vanntilførsel til bad og vaskerom i kjeller er i rør-i-rør-system med fordelerskap. Vanntilførsel til kjøkken og bad i 1. etasje er i kobber fra byggeår.<br />- Avløpsrør: Avløpsrør i plast. Hovedstoppekran bak luke i vegg på vaskerommet.<br />- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med friskluftsventiler på yttervegger i kjellerstue, kontor, en bod og vaskerom. Bad i 1. etasje har oppdriftsventilasjon med ventil i himling. Bad i kjeller har elektrisk avtrekksvifte på yttervegg. Kjøkkenet har vegghengt kullfilterventilator i stål.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på ca. 3000 L fra 2008, montert i bad i kjeller, tilkoblet via stikkontakt.<br />- Elektrisk anlegg: Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i entré. Anlegget er fra byggeår. Det foreligger ikke samsvarserklæring for arbeider utført av tidligere eiere. En kurs i vegg i kjøkken/stue løser ut ved høy belastning. Det er observert enkelte løse kontakter/brytere og jordet og ujordet kontakt på samme kurs i stue/kjøkken."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1977<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Yttertak er tekket med takshingel. Ny shingel ble lagt på tidligere takshingel i 2023.<br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp i metall er ført til drensrør. Takrenner og nedløp ble fornyet i 2023.<br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger i bindingsverkkonstruksjon fra byggeår, kledd med stående malt trepanel.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Saltak i trekonstruksjon med W-taksperrer i tre og panelt undertak. Det er lufting i gesimser. Konstruksjonen er isolert med mineralull i etasjeskiller. Adkomst til kryploft via luke og trappestige i gang.<br /><br />Vinduer: Kjeller: Vindu i kontor med tolags isolerglass, produsert i 2010. Vinduer i kjellerstue og vaskerom med tolags isolerglass fra byggeår. Vindu i bod med tolags isolerglass fra byggeår.<br />1. etasje: Vindu i hovedsoverom med tolags isolerglass, produsert i 2015. Vindu i bad med tolags isolerglass, produsert i 2005. Vinduer i stue med tolags isolerglass, produsert i 2020. Vinduer i to soverom med trelags isolerglass, produsert i 1977.<br /><br />Dører: 1. etasje: Malt ytterdør med glassfelt. Tofløyet terrassedør i malt tre med tolags isolerglass, produsert i 2020. Kjeller: Ytterdør i tre med glassfelt.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Veranda på ca. 44 m² i trekonstruksjon med adkomst fra stue. Den har terrassebord på trebjelkelag og rekkverk i malt tre. En del av terrassen er overbygget av en takkonstruksjon i tre med takplater i plast.<br /><br />Utvendige trapper: Utvendig er det støpte trapper til kjellerinngang.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskiller i 1. etasje er i trebjelkelag, forsterket med langsgående drager i stål.<br /><br />Gulv mot grunn: Oppforet betongdekke mot grunn.<br /><br />Pipe og ildsted: Pusset og malt elementpipe med feieluke i kjellerstue. Det er en plassbygget peis i kjellerstue med malte mursteinsvanger og kappe, og innsats med ovnsdører. I stuen er det en peisovn med glassfelt i dør på skiferplate.<br /><br />Rom under terreng: Veggene i rom under terreng består av grunnmur i lettklinkerblokker.<br /><br />Innvendige trapper: Innvendig er det en vinkeltrapp i tre mellom etasjeplanene med malte vanger og trinn, og rekkverk i malt tre.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Byggegrunn av fjell/sprengsteinsfylling.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Utvendig fuktsikring og drenering er av nyere dato. Det er synlig grunnmursplast mot grunnmur.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmur i lettklinkerblokker.<br /><br />Forstøtningsmur: Støttemurer i betongstein i bakkant av tomt mot skråning. En av murene ble nyanlagt i 2021 som erstatning fra en tidligere mur med skader.<br /><br />Terrengforhold: Terreng rundt boligen med gruset gårdsplass, gressplener og bed.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 27.05.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen, og det er derfor gitt TG 2.<br />Konsekvens/tiltak: Musesperre må etableres. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Deler av loftet var ikke tilgjengelig for normal inspeksjon på grunn av lagrede gjenstander. Det er foretatt fuktsøk på tilgjengelige deler av konstruksjonen uten å avdekke forhøyede verdier. Det er montert inspeksjonsluke i himling under loftet. Luken er ikke isolert og diffusjonstett. Dette medfører risiko for kondens på loftet.<br />Konsekvens/tiltak: Fullstendig kontroll av konstruksjonen an foretas når loftet er tømt. Luken bør erstattes med en diffusjonstett og isolert luke<br /><br />Vinduer (eldre)<br />Vurdering av avvik: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.<br />Konsekvens/tiltak: Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.<br /><br />Dører i 1. etasje<br />Vurdering av avvik: Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap.<br />Konsekvens/tiltak: Døren må byttes for å lukke avviket<br /><br />Utvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Betongtrapp har mindre sprekker/skader<br />Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 16 mm høydeavvik på gulv i gang.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.<br /><br />Vannledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.<br /><br />Avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.<br />Konsekvens/tiltak: Ventilasjonsløsningen må utbedres.<br /><br />Varmtvannstank<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er på 3000 W uten fast tilkobling. Maksimal tillatt effekt på varmtvannsberedere uten fast tilkobling montert etter 2014 er 1500 W. Dersom strømtilførsel til berederen er skiftet ut etter 2014, er det krav at berederen monteres med fast tilkoblingspunkt. I dette tilfelle er kurs til varmtvannsberederen fra byggeår/før 2014, og det er ingen krav om dette. Det anbefales likevel å montere fast tilkoblingspunkt for å unngå varmgang i stikkontakt. Stikkontakt/plugg bør jevnlig kontrolleres for varmgang/svimerker.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Tg 2 er gitt på grunn av manglende dokumentasjon på arbeidene. Det er på grunn av dette ikke mulig å vurdere arbeidet som er utført.<br />Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.<br /><br />Bad i 1. etasje - Overflater vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år.<br />Konsekvens/tiltak: Tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.<br /><br />Bad i 1. etasje - Overflater Gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er tilnærmet flatt. Membranoppbrett mot terskel er ikke mulig å påvise uten å demontere terskel. Fall til sluk under dusjkabinett er ikke tilgjengelig for måling.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.<br /><br />Bad i 1. etasje - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.<br /><br />Kjøkken i 1. etasje - Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Enkelte avskallinger på dører og skuffer.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning.<br /><br />Bad i kjeller - Overflater vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år.<br />Konsekvens/tiltak: Tilstandsvurdering er basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.<br /><br />Bad i kjeller - Overflater Gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er tilnærmet helt flatt, uten fall til sluk. Stedvis på guvet er det motfall.<br />Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Fall må utbedres for å lukke avviket. Det er stedvis målt motfall på gulv, som medfører at vann kan bli liggende på gulv.<br /><br />Bad i kjeller - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.<br /><br />Bad i kjeller - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.<br /><br />Vaskerom i kjeller - Overflater vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Rommet er ikke konstruert som våtrom, og har ikke vanntett sjikt på vegger. Rommet er vurdert til Tg 2 fordi det oppfyller de funksjonskrav som denne type rom krever.<br />Konsekvens/tiltak: Ved endret og/eller intensivert bruk av rommet må rommet rehabiliteres i henhold til dagens krav til våtrom.<br /><br />Vaskerom i kjeller - Overflater Gulv<br />Vurdering av avvik: Rommet er ikke konstruert som våtrom, og har ikke vanntett sjikt på gul. Rommet er vurdert til Tg 2 fordi det oppfyller de funksjonskrav som denne type rom krever.<br />Konsekvens/tiltak: Ved endret og/eller intensivert bruk av rommet må rommet rehabiliteres i henhold til dagens krav til våtrom.<br /><br />Vaskerom i kjeller - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er uegnede materialer i våtsoner.<br />Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader.<br /><br />Vaskerom i kjeller - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Vinduer i bod i kjeller<br />Vurdering av avvik: Innvendig glass har sprukket.<br />Konsekvens/tiltak: Vinduet må skiftes for å lukke avviket.<br /><br />Dører i kjeller<br />Vurdering av avvik: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.<br />Konsekvens/tiltak: Døren(e) står foran utskiftning.<br /><br />Varmesentral i kjellerstue<br />Vurdering av avvik: Varmepumpen viser feilmelding og må ha service.<br />Konsekvens/tiltak: Service må utføres. Varmepumpen har utlevd mer enn halvparten av forventet levetid.<br /><br />Forstøtningsmurer<br />Vurdering av avvik: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Del av støttemur har gitt etter for bakenforliggende jordtrykk, og har større sprekker og deformasjon.<br />Konsekvens/tiltak: Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges. Skadet del av støttemur må bygges på nytt med ny fundamentering og korrekte masser inn mot mur i bakkant.<br /><br />Bad i 1. etasje - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.<br />Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Regelverket krever at sluket skal være tilgjengelig for rengjøring og vedlikehold. Hvis sluket er utilgjengelig, kan det bli tett av hår, fett eller andre partikler, noe som kan føre til oversvømmelse på våtrommet med påfølgende fuktskader i tilliggende rom/konstruksjoner. Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Oppvarming med to luft-til-luft varmepumper, én montert i stuen i 1. etasje og én i kjellerstuen. Det er varmefolie i gulv i kjellerstuen. I tillegg finnes det en plassbygget peis i kjellerstuen og en peisovn i stuen."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.<br /><br />Den del av boligen som leies ut er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en fin beliggenhet i rolige og barnevennlige omgivelser i et etablert boligområde i Sætre. Området består hovedsakelig av eneboliger og småhusbebyggelse, og byr på trygge oppvekstsvilkår og en enkel hverdagslogistikk.<br /><br />Fra boligen er det kort vei til Sætre sentrum, hvor du finner et godt utvalg av servicetilbud. Sætre nærsenter tilbyr blant annet dagligvarebutikker, apotek, vinmonopol og post i butikk, i tillegg til hyggelige serveringssteder og øvrige servicetilbud. Sætre er et attraktivt og sjarmerende tettsted ved Indre Oslofjord, med nærhet til sjøen, båthavn og marina. Området byr på flotte badeplasser, gode fiskemuligheter og et yrende folkeliv i sommerhalvåret. Her kan du nyte både sjølivet og gode matopplevelser i maritime omgivelser.<br /><br />Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til flotte turområder med gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Sommerstid er kyststien lett tilgjengelig, mens det vinterstid prepareres skiløyper i nærområdet. For barnefamilier er det kort vei til skoler og barnehager, herunder Sætre barneskole, Sætre ungdomsskole samt flere barnehager i området. I tillegg finnes idrettshall og treningssentre i nærheten. Røyken videregående skole ligger også innenfor kort kjøreavstand.<br /><br />Det er gode kollektivforbindelser fra området. Sætre bussterminal ligger ca. 1,3 km unna, med ekspressbusser mot Oslo samt forbindelser til blant annet Drammen, Lier, Verket og Slemmestad. For pendlere er det ca. 17 minutters kjøring til Røyken sentrum med togstasjon."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 400,9 m². Tomten er opparbeidet med gruset innkjørsel og gårdsplass, gressplen og beplantning. Det er støttemur i hagen mot en naturtomt.<br /><br />Eiendommen har ideell andel 1/35 i realsameie gnr. 357 bnr. 374, som omfatter en selveier garasje. <br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt i nyere tid. Kjøper må påregne at arealet er 400,90 kvm. Informasjon er hentet fra matrikkeldata innhentet fra Asker kommune."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering for flere biler på egen gruset gårdsplass.<br /><br />I tillegg disponerer eiendommen én plass i en egen garasjerekke. Det er egen strømmåler i garasjen, strøm betales en gang i året."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Silje Tjønnøy Hagevik"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Reguleringsplaner: \nEiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, og et delareal på 1 m² er regulert til offentlig friområde, i henhold til reguleringsplan \"Del av området Skatvet, sydøstre del (del 1 og 2)\" (plan-ID 06282020), vedtatt 18.03.1971.\n\nSiden reguleringsplanen er eldre, gjøres kommuneplanens bestemmelser gjeldende foran reguleringsplanens bestemmelser for boligformål (med unntak av krav om parkering), etter kommunestyrevedtak 16.06.2015.\n\nKommuneplan: \nEiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (plan-ID 2020100), vedtatt 13.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.\n\nEiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #9 Nullvekst sør, som regulerer parkeringsnorm og stiller krav til bussframkommelighet ved større utbygginger. Det er også et rekkefølgekrav om at ny bolig- og næringsbebyggelse i lokalområde Sætre ikke kan finne sted før tilfredsstillende spillvannsløsning er dokumentert og sikret.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. \n\nVi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2664931",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Orrmyrveien 12! En innholdsrik familiebolig over to plan med en barnevennlig beliggenhet i Sætre.<br /><br />Eiendommen ligger i et barnevennlig boligområde med nærhet til sjø, badeplasser og turområder. Her bor du med kort vei til Sætre sentrum og servicetilbud. Boligen har hyggelige uteområder, og er jevnlig vedlikeholdt med blant annet ny shingel på yttertak i 2023 og ny varmepumpe i stuen fra 2025. I tillegg er det peisovn i stuen og plassbygget peis i kjeller.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Enebolig over to plan med tre soverom<br />- Flislagt bad i 1. etasje samt separat vaskerom i kjeller. <br />- Romslig og innbydende stue med gode lysforhold<br />- Kjøkken med integrerte hvitevarer<br />- Garasjeplass i egen garasjerekke<br />- Ny varmepumpe installert i stue (2025)<br /><br />Velkommen til visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "520260088",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=6084bcb3-612d-4877-ad22-6f274ef41eae&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Sætre Nord",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/520260088?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/520260088?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/6084bcb3-612d-4877-ad22-6f274ef41eae?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/520260088?https://dnbeiendom.no/bolig/520260088?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Orrmyrveien 12! En innholdsrik familiebolig over to plan med en barnevennlig beliggenhet i Sætre.<br /><br />Eiendommen ligger i et barnevennlig boligområde med nærhet til sjø, badeplasser og turområder. Her bor du med kort vei til Sætre sentrum og servicetilbud. Boligen har hyggelige uteområder, og er jevnlig vedlikeholdt med blant annet ny shingel på yttertak i 2023 og ny varmepumpe i stuen fra 2025. I tillegg er det peisovn i stuen og plassbygget peis i kjeller.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Enebolig over to plan med tre soverom<br />- Flislagt bad i 1. etasje samt separat vaskerom i kjeller. <br />- Romslig og innbydende stue med gode lysforhold<br />- Kjøkken med integrerte hvitevarer<br />- Garasjeplass i egen garasjerekke<br />- Ny varmepumpe installert i stue (2025)<br /><br />Velkommen til visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/520260088?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1977,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 465700750,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-16T15:56+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "10.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-16T15:56:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-16T15:56:25.805534181+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}