Italiensk restaurant med "Bed and Breakfast" på idyllisk Sandøya-Landlig v. tjern - Ytterst i skjærgården

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 868,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 168,
      "openArea": 64,
      "usableAreaE": 20,
      "usableAreaI": 148,
      "descriptionUnsafe": "<b>Gjestegiveri</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 31  kvm Trappegang / repos, soverom 2, soverom 3, soverom 4<br />1. etasje: 117  kvm Entré, toalettrom, bad 1, stue / spisesal, kjøkken, bod med vaskemaskin, garderobe / bod, bad 2, soverom 1, soverom 2, vindfang<br /><b>BRA-e:</b><br />3. etasje: 10  kvm Soverom - tilbygg<br />2. etasje: 10  kvm Soverom - tilbygg<br /><b>TBA:</b><br />3. etasje: 8  kvm <br />2. etasje: 2  kvm <br />1. etasje: 54  kvm <br />"
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 62897,
      "suggestion": 3700000,
      "municipalFees": 18576,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 92 500,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 93 590,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Italiensk restaurant med \"Bed and Breakfast\" på idyllisk Sandøya-Landlig v. tjern - Ytterst i skjærgården",
    "contact": [
      {
        "mobile": "903 60 255"
      }
    ],
    "bedrooms": 7,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 58.5918,
        "lng": 9.0561,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=58.5918&lng=9.0561&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "4915",
      "postalName": "Vestre Sandøya",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Østegårdsveien 35"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "16:00",
        "date": "27.06.2026",
        "from": "15:00",
        "dateIso": "2026-06-27",
        "iCalendarTo": "20260627T140000Z",
        "iCalendarFrom": "20260627T130000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 78,
        "titleNumber": 85,
        "municipalityNumber": 4213
      },
      {
        "landNumber": 78,
        "titleNumber": 177,
        "municipalityNumber": 4213
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Utsikt",
      "Bademulighet",
      "Fiskemulighet",
      "Strandlinje",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Dette særegne og innholdsrike bygget kombinerer historisk sjarm med fleksible bruksmuligheter. Hovedsalen imponerer med generøs takhøyde, store vindusflater og et luftig uttrykk. Den opprinnelige prekestolen er bevart som et karakterfullt element i rommet. Bygningen har totalt syv soverom fordelt på flere plan, flere med egen servant, samt hyggelige oppholdsarealer, bad og separat WC.<br /><br />Det romslige storkjøkkenet er godt tilrettelagt for servering og drift, med tilhørende vaskerom og ekstra rom med eget bad. Det særpregede tårnet rommer to stemningsfulle soverom, hvorav ett med plassbygget himmelseng og det øverste med flott utsikt.<br /><br />Utvendig finner man terrasse, gode uteplasser og tomt som strekker seg ned mot Østegårdstjenn. Eiendommen fremstår som et unikt gjestgiveri med stor kapasitet"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "3. Etasje Soverom - tilbygg<br />2. Etasje Trappegang / repos, soverom 2, soverom 3, soverom 4 Soverom - tilbygg<br />1. Etasje Entré, toalettrom, bad 1, stue / spisesal, kjøkken, bod med vaskemaskin, garderobe/bod, bad 2.soverom 1, soverom 2, vindfang."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Romslig og karakterfull eiendom med unike kvaliteter<br /><br />Dette særegne og innholdsrike bygget byr på en helt spesiell atmosfære og en rekke spennende bruksmuligheter. Hovedoppholdsrommet imponerer med generøs takhøyde, store vindusflater og en luftig romfølelse som understreker bygningens historiske karakter. Den opprinnelige prekestolen er bevart og har fått en naturlig plass i interiøret, som et stemningsfullt minne om byggets historie.<br /><br />Oppholdsrommet har vakre tregulv, malte panelvegger og panelt himling. En vedovn sørger for lun og effektiv oppvarming på kjølige dager, mens varmepumpe bidrar til jevn temperatur og energieffektiv drift gjennom året.<br /><br />Via sideinngangen kommer man inn i en praktisk entré med adkomst til separat WC og bad med dusj. Bad og WC har stein- og flislagte overflater. Eiendommen har totalt åtte soverom fordelt på flere plan; to i hovedetasjen, tre på loftsplanet, to i det karakteristiske tårnet og ett rom i tilknytning til kjøkkenavdelingen. Flere av rommene er utstyrt med servant, noe som gir ekstra komfort og fleksibilitet.<br /><br />På loftsplanet er det etablert et hyggelig oppholdsareal som egner seg godt som TV-stue eller ekstra loungeområde. Rommet er utformet med en åpen løsning og fungerer som et naturlig tilbaketrekningssted.<br /><br />Hovedsalen har også egen inngang via byggets gavl, med doble dører og bred adkomst som gir et innbydende førsteinntrykk. Utenfor er det opparbeidet en hyggelig terrasse med utsyn mot Østertjenn og de naturskjønne omgivelsene.<br /><br />Fra oppholdsrommet leder doble dører inn til et romslig og funksjonelt storkjøkken. Kjøkkeninnredningen er fra Ikea og er planlagt med hensiktsmessig inndeling mellom rene og urene soner. Her er det god arbeidsplass, opplegg for oppvaskmaskin og solide arbeidsflater. Gulvene er belagt med linoleumsfliser, mens vegger og himling har panelte overflater. I tilknytning til kjøkkenet finnes også vaskerom med varmtvannsbereder, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin.<br /><br />Innenfor kjøkkenet ligger et separat rom som i dag benyttes som garderobe, kontor eller soverom, med tilhørende bad.<br /><br />Det særpregede tårnet rommer to stemningsfulle soverom. Det ene har en plassbygget himmelseng som gir rommet et helt spesielt uttrykk. Øverst i tårnet ligger et lyst og luftig soverom med ekstra takhøyde og takvinduer som slipper inn rikelig med dagslys. Rundt rommet finnes en veranda hvor det er plass til sittegruppe og hvor man kan nyte utsikt over nærområdet.<br /><br />Eiendommen har flere hyggelige uteplasser med god plass til sittegrupper og sosiale sammenkomster. Tomten strekker seg ned mot Østegårdstjenn og gir tilgang til vannet fra egen eiendom.<br /><br />Dette er en sjelden mulighet til å overta et karakterfullt og velholdt gjestgiveri med betydelig kapasitet og et solid grunnlag for videre drift. Eiendommen kombinerer historisk sjarm, naturskjønne omgivelser og fleksible bruksmuligheter på en måte som gjør den helt unik.<br /><br />Generell standard består av tregulv, panel på vegg og i himling."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Opplysninger om eiendommen<br /><br />Tilknytning vann<br />Eiendommen blir forsynt med forbruksvann fra Krokvåg vannverk.<br /><br />Tilknytning avløp<br />Avløp føres til det kommunale avløpsnettet, via privat avløpskvern / kvernpumpe.<br /><br />Om tomten<br />Tomtearealene som fremkommer av rapporten innhentes fra eiendomsregisteret. Arealene er ikke kontrollert mot eiers målebrev. I følge tilgjengelige matrikkelopplysninger består eiendommen av 2 parseller: - Hovedparsell: Gnr 78 Bnr 85 - Tilleggsparsell: Gnr 78 Bnr 177<br /><br />Næringsbygg<br />Utvendig<br />Taktekking,TG2<br /><br />Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå og tilgjengelige takutstikk / takflater fra den tilbygde delen. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av manglende tilkomst til kryploftene. Bærende undertak med lett undertakstekking av duk. Yttertaket er tekket med betongtakstein fra ombyggingsperioden.<br />Vurdering av avvik:<br />- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.<br />- Det ble registrert mosegroe på takstein, falming/slitasje og vedlikeholdsbehov på vindskier og vannbord, med tegn til påbegynt råte i enkelte vannbord. Det er risikoutsatte overganger mellom takflater og veggkonstruksjoner. Takflaten over tilbygg i 1. etasje har lav takvinkel for betongtakstein (14-15 grader). Dette medfører økt risiko for fuktinnsig på undertaket ved slagregnsbelastning eller snøsmelting.<br />Tiltak<br />- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.<br />- Taktekkingen må renses, kontrolleres og vedlikeholdes. Utskiftning av enkelte takstein med brekkasjer. Vindskier og slitasjeutsatte vannbord må overflatebehandles og råteskadede deler skiftes. Overganger mellom tak og vegger må kontrolleres nærmere og utbedres der det er risiko for vanninntrengning. Nedfall må fjernes fra beslagoverganger. Taktekkingens alder tilsier at lokale utbedringer og videre oppfølging må påregnes.<br />Nedløp og beslag,TG2<br />Takrenner og nedløp er utført i stål/aluminium. Pipebeslag og tilhørende beslag er utført i plastbelagt stål. Renner, nedløp og beslag er fra ombyggingsperioden rundt 2004/2005. Fallforhold i renner er ikke kontrollert.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.<br />- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.<br />- Det ble registrert naturlig falming og slitasje, opphopning av nedfall i renner, nedbøyning i renne og enkelte risikoutsatte nedløpsavslutninger. Nedløp er stedvis ikke ført tilfredsstillende bort fra takflater, grunnmur og bygningskropp. Dette medfører økt fuktbelastning på konstruksjonene. Det ble også registrert bøyd snøfanger foran pipe. Det mangler feierplattform.<br />Tiltak<br />- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.<br />- Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.<br />- Renner og nedløp må renses og kontrolleres jevnlig. Lokale utbedringer må påregnes. Beslag, skjøter og gjennomføringer bør kontrolleres for utettheter og begynnende korrosjon. Utskiftning av renner, nedløp og beslag må påregnes på sikt som følge av alder og registrert slitasje. For å oppnå TG 0 eller TG 1 må renner, nedløp og beslag skiftes.<br />Veggkonstruksjon,TG2<br />Undersøkelsen er foretatt ved visuell inspeksjon, fra bakkenivå. Datidens byggemåte indikerer at ytterkonstruksjonen kan være oppført i reisverk eller enkel bindingsverkskonstruksjon. Teknisk utførelse er ikke vurdert da det krever inngrep i konstruksjonen. Utvendige overflater er utført med stående malt kledning fra ulike tidsperioder. I følge eier ble utvendig kledning malt i 2021. Den tilbygde delen er oppført i mur/lettklinkerblokker med pussoverflater.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.<br />- Det er avvik:<br />- Datidens byggemåte medfører begrenset grad av isolering og manglende dampsperresjikt. Kledningen er ikke utluftet. Det ble registrert noe riss og sprekker i pussoverflater, samt fuktbelastning på pussede ytterflater, særlig på østlig side. Dette kan være forårsaket av tett takrenne. Fuktbelastning mot puss/murverk kan medføre inntrekk av fukt, frostsprengning og følgeskader. Det er registrert saltutfelling på innvendig side av murverket enkelte steder, noe som kan være symptom på fuktvandring i mur/pusskonstruksjon.<br />- Tiltak:<br />- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.<br />- Utlufting av kledningen, vindsperre og eventuell etterisolering er naturlig å utbedre når kledningen en gang skal skiftes. Ved eventuelle kosmetiske oppussingsarbeider av innvendige rom i bygningens hoveddel anbefales etablering av dampsperre. Utvendige murflater har vedlikeholdsbehov og overgangsløsninger som kan medføre ekstra fuktbelastning mot overflatene bør utbedres.<br />Takkonstruksjon/Loft,TG2<br />Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå og tilgjengelige takutstikk / takflater fra den tilbygde delen. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av manglende tilkomst til kryploftene. Taket består av plassbygde saltakskonstruksjoner i tilknytning til den opprinnelige delen. Valmtakskonstruksjon i den tilbygde delen.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.<br />- Konstruksjonene har skjevheter.<br />- Isolerte og/eller tildekkede skråtak og kryploft kan være tidvis utsatt for dampgjennomgang fra tilstøtende rom, med påfølgende kondensfukt og betegnes derfor som risikokonstruksjon. Det ble registrert noe synlige skjevheter og retningsavvik den opprinnelige delen. Konstruksjoner fra den aktuelle tidsperioden er erfaringsmessig noe underdimensjonert, sammenlignet med dagens byggemåte. Tilbygg i 1. etasje ligger utsatt til for vektbelastning fra snøras fra overliggende takflater. Manglende inspeksjonsluke til kryploft medfører begrenset vurderingsgrunnlag og usikkerhet om tilstanden i skjulte deler.<br />Tiltak<br />- Lufting/ventilering bør forbedres.<br />- Utlufting av skråtak, kryploft og kotter er av betydning for å unngå kondensfukt. Manglende lufting og dampsperrefunksjon gir økt risiko for kondens og risiko for skadeutvikling i konstruksjonen. Lufting/ventilering av takkonstruksjonen bør forbedres der dette er praktisk mulig. Det bør etableres inspeksjonsmulighet til utilgjengelige kryploftområder for å kunne kontrollere undertak, bærende konstruksjoner og den faktiske tilstanden. Skjevheter bør følges med videre, og tiltak må vurderes dersom det oppstår tegn til utvikling, lekkasjer eller konstruktiv svekkelse. Snøbelastning/snøras mot underliggende tilbygg bør vurderes særskilt, eventuelt med tiltak for snøfangere eller annen avlastning.<br />Vinduer,TG2<br />Malte trevinduer med 2-lag koblet glass. Det er montert takvinduer i tilknytning til soverommet i den tilbygde delen, 3.etasje.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.<br />- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.<br />- Det ble registrert kondensmerker på innvendig side av takvinduer. Utvendige karmer og omramminger har falming, slitasje og vedlikeholdsbehov. Takvinduer og øvrige vinduer i værutsatte områder er særlig utsatt for kondensering, utettheter og fuktbelastning.<br />Tiltak<br />- Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.<br />- Vedlikehold av overflater for å unngå råteangrep i karmer. Tettepakninger kan med fordel utbedres dersom det oppleves trekk i den kalde årstiden. Takvinduer og øvrige utsatte vinduer bør kontrolleres nærmere for utettheter i omramming/beslag.<br />Dører - Tilbygg og Hovedbygg,TG2<br />Dører i tilbygg/hovedbygg er hovedsakelig malte tredører fra ulike perioder.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.<br />- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.<br />- Innadslående slagretning medfører økt risiko for fuktinntrengning ved terskel. Det mangler utvendig slagregnsbeskyttende terskelbeslag. Det ble registrert falming, malingsflass og generelt vedlikeholdsbehov.<br />Tiltak<br />- Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.<br />- Dører og innsettingsdetaljer må vedlikeholdes og utbedres. Ettermontere utvendig slagregnsbeskyttende terskelbeslag der dører er utsatt for slagregn og fuktbelastning.<br />Kjellerdør og opprinnelig hovedinngang ,TG3<br />Malte tredører.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.<br />- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.<br />- Det ble registrert store sprekker og redusert tetthet mot regn, særlig ved dør på vestlig side. Begge dørene fremstår med redusert forfatning.<br />Tiltak<br />- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.<br />- Dørene må vedlikeholdes og tettes. Skadet treverk må repareres eller skiftes. Dersom det ønskes bedre tetthet, funksjon og fuktsikkerhet, bør dørene skiftes. Vestvendt dør bør prioriteres på grunn av fuktbelastning og risiko for vanninntrengning.<br />Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000<br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger ,TG2<br />Frittliggende treterrasser i tilknytning til tilbygg, delvis utført med skråspenn mot vegg. Nyere terrasse i tilknytning til den sydlige siden. Eldre treterrasse på den vest/nordvestlige siden. Terrassene er fra ulike perioder. Begrenset vurderingsgrunnlag for terrassene, som følge av tildekkede konstruksjonsdeler og lav høyde til terreng.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker.<br />- Det er registrert overflateslitasje på gulv og rekkverk. Den nye terrassen er enkelt fundamentert mot lettklinkerblokker, direkte mot mykt terreng. Løsningen medfører økt risiko for skjevheter på sikt. Terrassen på den nordvestlige siden fremstår med noe skjevheter og overflateslitasje.<br />Tiltak<br />- Andre tiltak:<br />- Vedlikehold og overflatebehandling av terrassegulv og rekker. Slitte overflater bør rengjøres og overflatebehandles. Det må på sikt påregnes kommende utbedringer av fundamenter for den frittliggende terrassen. Videre anbefales av sikkerhetsmessige årsaker å ettermontere rekkverk/fallsikring selv om avstand til terreng er under 50 cm. Dette for å unngå fallskader. Innfestinger for skråstilte fundamenter av tre som understøttelse for den øvre balkongen bør etterkontrolleres jevnlig mot svikt og korrosjon.<br />Utvendige trapper,TG2<br />Utvendige plassbygde tretrapper fra ulike perioder.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er avvik:<br />- Det er registrert slitasje, oppsprekking og vedlikeholdsbehov. Trappevanger og nedstolpinger står i umiddelbar kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.<br />Tiltak<br />- Tiltak:<br />- Trappene må vedlikeholdes og rehabiliteres, hvor skadde eller slitte deler må utbedres. Håndløpere/rekkverk bør vurderes mot sikker bruk, særlig ved næringsmessig bruk av bygningen. Konstruksjonens nedre deler må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader.<br />Redskapsbod,TG3<br />Enkel bindingsverkskonstruksjon og bjelkelag oppført ringmur. Utvendige overflater er utført med liggende malt kledning. Taket er en plassbygget pulttakskonstruksjon, tekket med stålplater.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er avvik:<br />- Konstruksjonens nedre deler er utsatt for fuktbelastning fra terreng. Bygningen fremstår med vesentlig synlig slitasje, oppgraderingsbehov og vurderes som renoveringsklar.<br />- Tiltak:<br />- Renovering eller sanering av bygningen.<br />Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000<br />Innvendig<br />Overflater,TG2<br />Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av alder og modernitet. Innvendige gulver er utført med tregulver og fliser. Veggflatene er utført med malt trepanel. Det er benyttet malt trepanel i tak / himlinger.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er avvik:<br />- Varierende grad av slitasje. Det ble registrert sprekk i steinfliser ved hovedinngangsdør. Videre ble det registrert overflateavvik i tak/himling, i tilknytning til garderoben. Innvendig saltutfelling på murflater enkelte steder. Stedvis gulvknirk og langsgående tørkesprekker mellom gulvbordene. Stedvis gulvknirk. Gulvknirk kan variere gjennom sesongene, med luftfuktigheten i omgivelsene og fuktbelastning fra underliggende kryprom.<br />- Tiltak:<br />- Eventuelle kosmetiske oppgraderingsbehov, utbedringer eller standardhevinger må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.<br />Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2<br />Etasjeskiller / Bjelkelag i tre. Betonggulv mot grunnen i den tilbygde delen av 1.etasje. Målingene har naturlige begrensninger av innvendige installasjoner, innredninger/møblering og delevegger mellom rom.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.<br />- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.<br />- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr.<br />- Målingene ble utført i de tilbygde soverommene og gjennom spisesal og kjøkken. Det ble registrert noe utstivheter i deler av gulvene. Skjevheter i gamle konstruksjoner kan være forårsaket av underdimensjonerte konstruksjoner (lang spennvidde), monteringsfeil, setninger eller konstruksjonsfeil. Målt høydeforskjell overstiger grenseverdiene i NS 3600 og tilstandsgrad 2 gis derfor på bakgrunn av måleavvik. Det ble registrert boreganger etter treskadeinsekter i deler av konstruksjonen mot kjellerrommet. Skillekonstruksjonen mot kryprommet er tidvis utsatt for høy luftfuktighet med påfølgende kondensering og konstruksjonen er utsatt for musinntrengning i åpninger.<br />Tiltak<br />- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.<br />- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.<br />- Eier må være oppmerksom på vektbelastningen i områder av enkelte rom. Tiltak kan omfatte avstivning, oppretting eller utskiftning av konstruksjonsdeler. Åpninger i skillekonstruksjonen bør tettes tilstrekkelig mot mus og kald trekk. Omfanget må avklares ved videre undersøkelser. Viser for øvrig til kommentarer i avsnittet: Krypkjeller.<br />Pipe og ildsted,TG2<br />Bygningen er utført med utenpåliggende tegl/mursteinspipe. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. - Vedovn av støpejern i spisesal, 1.etasje.<br />Vurdering av avvik:<br />- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.<br />- Utvendig sotluke har synlig overflaterust. Det foreligger ingen tilgjengelige tilsynsrapporter på fyringsanlegget.<br />Tiltak<br />- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.<br />- Overflatevedlikehold / rustbehandling av utvendig sotluke. Anbefaler å kontakte kommunens brann / feiervesen for gjennomgang, overordnet vurdering og eventuelle pålegg om tiltak på fyringsanlegget i bygningen.<br />Krypkjeller,TG3<br />Kryprom under bygningens opprinnelige del. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av opplagrede gjenstander og stedvis lav terrenghøyde. Kryprom og blindkjellere kan være tidvis utsatt for kondensbelastning og betegnes derfor som risikokonstruksjon. Det ble utført stedvis fuktmåling av trefuktinnhold/vektprosent i tillegg til visuell kontroll av utvalgte steder. Det er ikke utført destruktive inngrep i konstruksjonene og skjulte skader i bjelkelag og tilstøtende konstruksjoner fra den aktuelle tidsperioden kan derfor ikke utelukkes.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.<br />- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.<br />- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.<br />- Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen.<br />- Det er manglende fuktsperre på bakken.<br />- Det er påvist noe provisoriske understøttelser av etasjeskiller.<br />- Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.<br />- Det ble registrert høyt fuktinnhold i deler av skillekonstruksjonen, med måleverdier/trefuktinnhold mellom 20 - 25 vektprosent. Fibermetningspunktet for nåletre inntreffer ved 28%. Krypkjelleren har oppfuktet terreng, manglende fuktsperre mot bakken og begrenset ventilering. Dette innebærer at det oppstår høy luftfuktighet. Slike konstruksjoner har erfaringsmessig høy skadefrekvens og betegnes som risikokonstruksjoner. Forholdene gir økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skadeomfang kan ikke fastslås uten videre undersøkelser og inngrep i konstruksjonen. Kostnadsestimatet omfatter ikke eventuelle skjulte råte- eller bæreskader som først kan avdekkes ved åpning av konstruksjonen.<br />Tiltak<br />- Fuktsperre på bakken bør etableres.<br />- Bedre ventilering må etableres.<br />- Understøttelse av bjelkelag bør utbedres.<br />- Konstruksjonene må sikres mot videre fuktpåvirkning for å redusere risiko for videre skadeutvikling i konstruksjonene. Det bør etableres forebyggende tiltak mot skadedyrinntrengning i kjeller. Montere rotoravfukter / krypgrunnsavfukter som forebyggende konserveringstiltak i kombinasjon med tetting av åpninger i grunnmuren og plast mot terreng. Videre må det påregnes tiltak mot mus i kjellerrommet.<br />Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000<br />Innvendige dører,TG2<br />Malte speildører / fyllingsdører i tre.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.<br />Tiltak<br />- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.<br />- Enkelte dører må justeres.<br />Våtrom<br />1. Etasje &gt; Bad 1<br />Overflater vegger og himling,TG2<br />Flislagte veggflater i dusjsonen og brystningsfliser ved vask. Øvrige veggflater er utført med malt trepanel og murpuss. Det er benyttet malt trepanel i tak / himlingen.<br />Vurdering av avvik:<br />- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.<br />- Svertesopp er registrert<br />- Det er registrert misfarging i fuger i dusjsonen.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Overflater må rengjøres.<br /><br />- Anbefaler varsom bruk for å unngå unødig fuktbelastning / vannsprut mot overflater som ikke er utført med vanntette sjikt og overganger.<br />1. Etasje &gt; Bad 1<br />Overflater Gulv,TG3<br /><br /><br />Gulvet er utført med steinfliser.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.<br />- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.<br />- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.<br />- Det ble registrert motfall på gulv og manglende hjelpesluk for håndtering av lekkasjevann utenfor dusjsonen. Videre ble det registrert misfargede fuger.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.<br /><br />- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.<br /><br />- Anbefaler ettermontering av automatisk lekkasjestopper ved videre bruk av våtrommet, slik det er utført idag. Ved en senere oppgradering av våtrommet anbefales utbedring av fallforholdene, slik at lekkasjevann kan ledes til sluk fra hele gulvflaten. Kostnadsestimatet er knyttet til utbedring/renovering av våtrommet som følge av registrerte avvik. Eventuelle skjulte skader i tilstøtende konstruksjoner er ikke inkludert.<br />Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000<br /><br />1. Etasje &gt; Bad 1<br />Sluk, membran og tettesjikt,TG2<br /><br /><br />Nedstøpt plastsluk i gulv med ukjent utførelse av tettesjikt. Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av tettesjikt.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).<br />- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.<br />- Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av tettesjikt. Løsning for membranens sammenføyning mot sluk er ikke dokumentert, noe som medfører usikkerhet om utførelsen har fuktsikre løsninger.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.<br /><br />- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.<br /><br />- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.<br /><br />- Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Inntil våtrommet skal renoveres, anbefaler ettermontering av dusjkabinett for å unngå unødig fuktbelastning mot overflatene i dusjsonen.<br />1. Etasje &gt; Bad 1<br />Sanitærutstyr og innredning,TG2<br /><br /><br />Servant og dusjvegg med skyvedør.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er avvik:<br />- Det ble registrert friksjon / treghet i dusjdøren.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Tiltak:<br /><br />- Rens og vedlikehold, eller utskiftning av bevegelige deler.<br />1. Etasje &gt; Bad 1<br />Ventilasjon,TG3<br /><br /><br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Rommet har ingen ventilasjon<br />- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.<br /><br />- Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.<br /><br />- Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning.<br /><br />- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.<br /><br />- Anbefaler ettermontering av mekanisk / elektrisk fuktstyrt avtrekksvifte.<br />Kostnadsestimat : Under 20 000<br /><br />1. Etasje &gt; Bad 1<br />Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2<br /><br /><br />Hulltaking med fuktmåling er foretatt. Det er ikke påvist lekkasjer som følge av bruken av baderommet.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er avvik:<br />- Konstrukjsonen ligger mot tilstøtende kryprom med kondensutfordringer og betegnes derfor som risikoutsatt konstruksjon.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Tiltak:<br /><br />- Konstruksjonen må holdes under oppsikt for tilstandsendringer. Viser for øvrig til kommentarene som fremgår av avsnittet: Krypkjeller.<br />1. Etasje &gt; Bad 2<br />Overflater vegger og himling,TG2<br /><br /><br />Flislagte veggflater i dusjsonen. Øvrige veggflater er utført med malte plater og murpuss. Det er benyttet slette malte overflater i tak / himlingen.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.<br />- Svertesopp er registrert<br />- Det er registrert misfargede fliser og fuger i dusjsonen.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Overflater må rengjøres.<br /><br />- Anbefaler varsom bruk for å unngå unødig fuktbelastning / vannsprut mot overflater som ikke er utført med vanntette sjikt og overganger.<br />1. Etasje &gt; Bad 2<br />Overflater Gulv,TG3<br /><br /><br />Gulvet er utført med steinfliser.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.<br />- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.<br />- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.<br />- Det ble registrert motfall på deler av gulvet og manglende hjelpesluk for håndtering av lekkasjevann utenfor dusjsonen. Videre ble det registrert misfargede fuger.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.<br /><br />- Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen.<br /><br />- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.<br /><br />- Anbefaler ettermontering av automatisk lekkasjestopper ved videre bruk av våtrommet, slik det er utført idag. Ved en senere oppgradering av våtrommet anbefales utbedring av fallforholdene, slik at lekkasjevann kan ledes til sluk fra hele gulvflaten. Kostnadsestimatet er knyttet til utbedring/renovering av våtrommet som følge av registrerte avvik. Eventuelle skjulte skader i tilstøtende konstruksjoner er ikke inkludert.<br />Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000<br /><br />1. Etasje &gt; Bad 2<br />Sluk, membran og tettesjikt,TG2<br /><br /><br />Nedstøpt plastsluk i gulv med ukjent utførelse av tettesjikt. Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av tettesjikt.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).<br />- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.<br />- Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av tettesjikt. Løsning for membranens sammenføyning mot sluk er ikke dokumentert, noe som medfører usikkerhet om utførelsen har fuktsikre løsninger.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.<br /><br />- Det må gjøres nærmere undersøkelser.<br /><br />- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.<br /><br />- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.<br /><br />- Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Inntil våtrommet skal renoveres, anbefaler ettermontering av dusjkabinett for å unngå unødig fuktbelastning mot overflatene i dusjsonen.<br />1. Etasje &gt; Bad 2<br />Sanitærutstyr og innredning,TG2<br /><br /><br />Plassbygget servantinnredning og dusvegg med skyvedør.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er påvist skader på innredning.<br />- Det ble registrert krakelering i vaskeservanten og muggdannelse rundt servantkran. Toalett er ikke tilstrekkelig innfestet.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske.<br /><br />- Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling.<br /><br />- Kontakte VVS-fagmann for tilstrekkelig innfesting av toalett. Overflatevedlikehold ved bruk av egnet produkt for emalje-reparasjon. Eventuelle oppgraderinger, standardhevinger eller endringer må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.<br />1. Etasje &gt; Bad 2<br />Ventilasjon,TG2<br /><br /><br />Naturlig ventilering av våtrommet.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Rommet har kun naturlig ventilasjon.<br />- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.<br />- Ventilering er begrenset til spalteventil i vindu.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst.<br /><br />- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.<br /><br />- Bedre ventilering må etableres.<br /><br />- Anbefaler ettermontering av mekanisk / elektrisk fuktstyrt avtrekksvifte.<br />1. Etasje &gt; Bad 2<br />Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2<br /><br /><br />Hulltaking med fuktmåling er foretatt fra tilstøtende garderobe.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.<br />- Det ble målt noe høy trefuktinnhold i hulltakingsområdet / konstruksjonen, men ikke påvist visuelt synlig skade. Det er uvisst om fuktinnholdet er relatert til kondensering eller utettheter i våtrommets tettesjikt, noe som eventuelt må undersøkes nærmere ved jevnlig bruk av våtrommet.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Andre tiltak:<br /><br />- Det må foretas nærmere undersøkelser for å avklare årsak til forhøyet trefuktinnhold i konstruksjonen. Forholdet kan skyldes kondensering eller utettheter i våtrommets tettesjikt. Ved videre bruk av våtrommet bør konstruksjonen holdes under oppsyn, og det anbefales kontrollmålinger etter en periode med normal bruk. Dersom fuktnivået vedvarer eller øker, må konstruksjonen åpnes for nærmere kontroll og utbedring.<br />Kjøkken<br />1. Etasje &gt; Kjøkken<br />Overflater og innredning,TG2<br /><br /><br />Overflater: Gulvbelegg. Vegg og takflater er utført med malt trepanel. Innredning: Over og underskaper med fronter i slett finer. Utstyr: (ikke funksjonstestet) Utslagsvasker. Integrert koketopp og stekeovn. På befaringstidspunktet var det diverse kjøkkeninstallasjon / løsøre. Disse er ikke ytterligere vurdert. Det må avklares med selger om disse medfølger ved salg.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er avvik:<br />- Gulvet har bruksslitasje. Stedvis overflateskall og smuss på overflater og innredninger. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for fastmonterte installasjoner.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Tiltak:<br /><br />- Eventuelle oppgraderinger, standardhevinger eller endringer må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.<br />1. Etasje &gt; Kjøkken<br />Avtrekk,TG2<br /><br /><br />Kjøkkenventilator med avkast ut.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er avvik:<br />- Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for installasjonen. Ventilator er tilsmusset.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Tiltak:<br /><br />- Rens av ventilator og tilhørende avkastslanger. Det må påregnes kommende utskiftning av ventilatoren, som følge av naturlig bruksslitasje.<br />Spesialrom<br />1. Etasje &gt; Toalettrom<br />Overflater og konstruksjon,TG2<br /><br /><br />Overflater: Steinfliser på gulv og brystningsfliser på veggflatene. Øvrige veggflater er utført med malt trepanel og murpuss. Utstyr: Servant og standard gulvmontert toalett.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.<br />- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.<br />- Ventilering er begrenset til spalteventil i vindu.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.<br /><br />- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.<br /><br />Tekniske installasjoner<br />Vannledninger,TG2<br /><br /><br />Vannrør i kobber og nyere vannrør i plast (rør i rør) tilknyttet fordelerstokk i kryprommet. Vannfordelerskap i teknisk bod med vaskemaskin.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.<br />- Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.<br />- Vannrør i plast er ikke tilknyttet samleskap / vannfordelerskap med lekkasjesikring, i kryprommet. Dette gir økt risiko ved lekkasjer. Røropplegget er frostutsatt i den kalde årstiden. Det er risiko knyttet til servanter i rom uten sluk.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Vannrør må isoleres i kalde rom.<br /><br />- Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes.<br /><br />- Uisolerte vannrør i kalde rom må holdes under oppsikt i frost-perioder.Videre anbefales ettermontering av automatisk lekkasjestopper / waterguard i tilknytning til rom med vanninstallasjoner og som ikke er utført med sluk og vanntette sjikt. Eksempelvis kjøkken, toalettrom, soverom med servanter og teknisk bod hvor gulvbelegg har begrenset tetthet. Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for utvidet gjennomgang, vurdering og skadeforebyggende tiltak på røropplegget i bygningen. Det må etableres eller videreføres rutiner for stengning, avtapping og konservering av anlegget når bygningen ikke er i bruk.<br />Avløpsrør,TG2<br /><br /><br />Synlige avløpsrør i plast.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er avvik:<br />- Deler av avløpsrørene er utsatt for mekaniske påkjenninger i kjellerrommet. Avløpsrør som er utsatt for kulde, i tilknytning til krypromskonstruksjonen, har mangelfull isolering og kan være frostutsatt i den kalde årstiden.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Tiltak:<br /><br />- Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for gjennomgang, utvidet vurdering og eventuelle tiltak som har skadeforebyggende effekt.<br />Ventilasjon,TG2<br /><br /><br />Periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkken. Det er etablert spalteventiler i kontrollerte vinduer.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.<br />- Tilluften er begrenset til spalteventiler i kontrollerte vinduer og luftgjennomstrømmingen vurderes som begrenset. Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Bedre ventilering må etableres.<br /><br />- Anbefaler ettermontering av elektriske avtrekksvifter i toalettrom og baderommene, samt ettermontering av tilluftsventiler og gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Vedvarende og økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering. Mangelfull ventilasjon kan føre til økt fuktbelastning og dårlig kvalitet på inneluften. Ved videre bruk som overnatting/servering eller annen næringsdrift bør ventilasjonsløsningen vurderes av fagkyndig i forhold til luftmengder, inneklima og eventuell forskriftsmessig bruk.<br />Varmepumpe ,TG2<br /><br /><br />Luft til luft varmepumpe, produksjonsmerket 2018. Utløpt garantitid. Installasjonen var aslått på befaringstidspunktet.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er avvik:<br />- Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger om servicehistorikk på varmepumpen. Det ble registrert defekt rørisolasjon i tilknytning til utvendige gassrør.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Tiltak:<br /><br />- Rekvirere servicepersonell for reparasjon av utvendig rørisolasjon, samt generell service på installasjonen. Naturlig alders slitasje medfører at må påregnes kommende utskiftning av varmepumpen.<br />Varmtvannstank,TG2<br /><br /><br />Varmtvannsbereder (287 liter) Berederen er produksjonsmerket 2005. Installasjonen er tilkoblet støpsel-kontakt. Krav til fast tilkobling av varmtvannsberedere gjelder for ny-installasjoner med en effekt på over 2000 watt fra 2010 og over 1500 watt fra 2014. Dette har ikke tilbakevirkende kraft for eksisterende installasjoner. Det anbefales for øvrig og av sikkerhetsmessige hensyn at varmtvannsberedere har fast tilkobling.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år<br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.<br /><br />- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.<br />Tomteforhold<br />Grunnmur og fundamenter,TG2<br /><br /><br />Synlige deler av grunnmuren i tilknytning til bygningens opprinnelige del er oppført i naturstein. Hoveddelen av murverket er tørrstablet og utført med utvendige mørtelfuger.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Grunnmuren har sprekkdannelser.<br />- Det ble registrert fugesprekker, noe som indikerer setninger i deler av murverket. Steinmurer fra den aktuelle tidsperioden er utsatt for oppsrekking i brytningspunktet mellom fjellterreng og område med utgravde masser, samt lokal utvasking av finmasser i grunnen.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Andre tiltak:<br /><br />- Det må påregnes lokale utbedringer over tid. Eksempelvis rehabilitering av mørtelfuger og påføring av betong på innvendige side for å stabilisere/låse tørrstablede deler av murverket.<br />Terrengforhold,TG2<br /><br /><br />Tomten er opparbeidet i skrånende terreng.<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.<br />- Terrengforholdene medfører påregnelig overvannsbelastning mot deler av kjelleren. Fjellterrenget under den utvendige opparbeidelsen har fall mot kryprommet og medfører tidvis over og undervannsbelastning, hovedsakelig ved snøsmelting og perioder med nedbør. Det ble registrert sprekker og slitasje i utvendig betongopparbeidelse.<br /><br /><br /><br />Tiltak<br /><br />- Andre tiltak:<br /><br />- Ytterligere undersøkelser anbefales.<br /><br />- Anbefaler å legge ut ujevnende pukkmasser og montere plast mot grunnen i kryprom/blindkjeller, for å stanse avdamping fra overvann som passerer under bygningen. Fritt vann medfører økt risiko for kondensering i perioder hvor det er lite eller ingen grad av luftgjennomstrømning. Eventuelle tiltak må sees i sammenheng med utbedringer i kryprommet, hvor det kan være aktuelt med tilførsel av drenspukk og plast/fuktsperre mot terreng.<br />Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2<br /><br /><br />Tilgjengelige opplysninger tilsier at bygningen blir forsynt med forbruksvann fra Krokvåg vannverk. Avløp føres til det kommunale avløpsnettet via privat avløpspumpe. Ifølge selgers egenerklæring ble pumpe/septiktank utbedret/skiftet i 2022. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførende foretak eller serviceavtale for anlegget. Anlegget forutsetter riktig bruk og vedlikeholdsrutiner i frostperioder, og feil bruk eller manglende vinterkonservering kan medføre frostskader<br /><br />Vurdering av avvik:<br /><br />- Rør/ledninger helt eller delvis synlig utendørs. Fare for frost.<br />- Det er ikke fremlagt serviceavtale for periodisk service/vedlikehold av kvernpumpe med tilhørende stikkledninger. Deler av røropplegget er synlig på terrenget og utsatt for frost, uv-stråling og mekaniske påkjenninger.<br /><br />Tiltak<br />- Frostsikring av rør.<br />- Utvendig synlige vann, avløpsledninger bør beskyttes bedre mot frost og mekaniske påkjenninger. Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for vurdering av skadeforebyggende tiltak på vann og avløpsledninger, samt etablere avtale for service og vedlikehold av kvernpumpen. Det må etableres rutiner for avtapping og konservering av anlegget før den kalde årstiden.<br />Næringsbygg<br />Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold<br />Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.<br />Hoveddelen av eksisterende fasader og rominndelinger samstemmer med fremlagte tegninger, datert 07.01.2005. Det foreligger tegninger fra 2014 som illustrerer tilbygg på den nordøstlige siden. Tilbygget er ikke oppført / realisert. Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltakene på eiendommen. Frittliggende terrasse på den syd/sydøstlige siden fremgår ikke av tilgjengelige fremlagte tegninger eller søknadsdokumenter. Alternativ rømning ved brann er ikke ivaretatt fra soverommene i den tilbygde delen og soverommene i 2.etasje, tilknyttet den opprinnelige delen. Det er netto åpningsmålet for vinduene som legges til grunn for vurderingen. Rom som er benevnt eller benyttet som soverom må ikke uten videre anses formelt godkjent for overnatting før bruk, rømning og branntekniske forutsetninger er avklart. Kommunen kan kreve søknad i etterkant, samt at det i enkelte tilfeller kan bli stilt krav om endringer eller tilbakeføring dersom søknadspliktige tiltak ikke lar seg godkjenne i dagens form. Utfyllende opplysninger om eventuell søknad og saksbehandling ved søknad om ettergodkjenning må innhentes hos kommunens byggesaksavdeling. Eventuelle krav fra kommunen vil være kjøpers ansvar etter overtakelse.<br /><br />Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja<br />Viser til opplysningene som fremgår av selgers egenerklæring.<br />Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Ja<br />Alternativ rømning ved brann er ikke ivaretatt fra soverommene i den tilbygde delen og soverommene i 2.etasje, tilknyttet den opprinnelige delen. Det er netto åpningsmålet for vinduene som legges til grunn for vurderingen.<br /><br />Næringsbygg<br />Standard :<br />Bygningen har enkel standard.<br />Vedlikehold :<br />Ut fra alder og byggemåte fremstår bygningen som normalt vedlikeholdt. Det er for øvrig påregnelig oppgraderingsbehov for bygningsdeler, overflater, rom og installasjoner som har passert sin forventede brukstid, hvor det er avdekket skader eller hvor over halvparten av forventet brukstid har passert."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Lokalene varmes opp med varmepumpe, panelovner og vedfyring."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Spredt bebyggelse med eneboliger."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Attraktiv og fredelig beliggenhet på Vestre Sandøya<br /><br />Eiendommen har en idyllisk plassering på den bilfrie øya Vestre Sandøya, en av Sørlandets mest ettertraktede skjærgårdsperler utenfor Tvedestrand. Her bor man omgitt av vakker natur, med kort vei til svaberg, badeplasser, turstier og sjøliv.<br /><br />Fra eiendommen er det gangavstand til øyas småbåthavner, badeområder og sentrale møteplasser. Området preges av tradisjonell sørlandsbebyggelse, frodig vegetasjon og en rolig atmosfære med begrenset trafikk og høy rekreasjonsverdi.<br /><br />Eiendommen ligger i den sentrale delen av øya, med nærhet til både skogsområder, stier og det lokale miljøet rundt det tidligere bedehuset, og det som var La Locanda di Marie .<br /><br />Vestre Sandøya har regelmessig fergeforbindelse til fastlandet og Borøya ved Hagefjordbrygga, samtidig som øya tilbyr den sjeldne kombinasjonen av tilgjengelighet og skjermet skjærgårdsidyll. Her får man følelsen av å være langt unna hverdagens tempo, uten å være langt fra byens tilbud.<br /><br />Beliggenheten passer både for dem som søker et rolig feriested og for dem som ønsker å bo tett på naturen året rundt, med umiddelbar tilgang til Sørlandets karakteristiske kystlandskap."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Fra Tvedestrand tar man ut til Borøya der det er skiltet til Hagefjorbrygga. Fra Hagefjordbrygga er det regelmessig fergeforbindelse til Sandøya. Se AKT.no for rutetider. Det går også Taxibåt."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en opparbeidet tomt med gruset adkomst og plenarealer rundt uteområdet. <br /><br />Tomten fremstår som en naturtomt med et tydelig fokus på å bevare det omkringliggende terrenget og vegetasjonen.<br /><br />Terreng og beliggenhet<br />Eiendommen ligger i et skrånende terreng ned mot vann, med en liten lokal vei som går mellom byggene og strandlinjen. Terrenget heller svakt nedover fra baksiden av bygget og mot veien/vannet. Tomten består hovedsakelig av naturtomt ut over området rundt bygningene.<br /><br />Mindre gårdsplass/uteareal foran inngang.<br />Terrasse på siden av original inngangsparti, med adkomst via trapp<br />Enkel gangforbindelse mellom inngang og uteareal."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen disponerer en parkering på Hagefjordbrygga."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Tor Martin Hauge"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen ligger i et område satt av til næringsformål i kommunens arealplan. Bygningen er kategorisert som \"Vandrehjem/feriehjem (522) i kommunens matrikkel.",
    "externalAdId": "658.26665",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Dette særegne og innholdsrike bygget kombinerer historisk sjarm med fleksible bruksmuligheter. Hovedsalen imponerer med generøs takhøyde, store vindusflater og et luftig uttrykk. Den opprinnelige prekestolen er bevart som et karakterfullt element i rommet. Bygningen har totalt syv soverom fordelt på flere plan, flere med egen servant, samt hyggelige oppholdsarealer, bad og separat WC.<br /><br />Det romslige storkjøkkenet er godt tilrettelagt for servering og drift, med tilhørende vaskerom og ekstra rom med eget bad. Det særpregede tårnet rommer to stemningsfulle soverom, hvorav ett med plassbygget himmelseng og det øverste med flott utsikt.<br /><br />Utvendig finner man terrasse, gode uteplasser og tomt som strekker seg ned mot Østegårdstjenn. Eiendommen fremstår som et unikt gjestgiveri med stor kapasitet"
      }
    ],
    "propertyType": "Andre",
    "advertiserRef": "658260013",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=76fe76f6-1216-4d45-b118-c9287b5fd4e6&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/658260013?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/658260013?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/76fe76f6-1216-4d45-b118-c9287b5fd4e6?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/658260013?https://dnbeiendom.no/bolig/658260013?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Dette særegne og innholdsrike bygget kombinerer historisk sjarm med fleksible bruksmuligheter. Hovedsalen imponerer med generøs takhøyde, store vindusflater og et luftig uttrykk. Den opprinnelige prekestolen er bevart som et karakterfullt element i rommet. Bygningen har totalt syv soverom fordelt på flere plan, flere med egen servant, samt hyggelige oppholdsarealer, bad og separat WC.<br /><br />Det romslige storkjøkkenet er godt tilrettelagt for servering og drift, med tilhørende vaskerom og ekstra rom med eget bad. Det særpregede tårnet rommer to stemningsfulle soverom, hvorav ett med plassbygget himmelseng og det øverste med flott utsikt.<br /><br />Utvendig finner man terrasse, gode uteplasser og tomt som strekker seg ned mot Østegårdstjenn. Eiendommen fremstår som et unikt gjestgiveri med stor kapasitet",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/658260013?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1904,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 466000181,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-06-19T15:38+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "1.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-06-19T15:38:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-06-19T15:39:17.270197007+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.4"
  }
}