Innholdsrik enebolig med stor eiet tomt på ca. 1015 m² | Stort potensial | 2. etasje oppgradert 2024 | Sentralt

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1015,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 197,
      "openArea": 17,
      "usableAreaI": 197,
      "descriptionUnsafe": "<b>Våningshus</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 67  kvm Gang, entré, toalettrom, bad/wc, stue/kjøkken, soverom 1, soverom 2<br />1. etasje: 67  kvm Gang, entré, bad/wc, kjøkken, stue/spisestue, soverom 1, soverom 2<br />Kjeller: 63  kvm Kjellergang 1, kjellergang 2, bod 1, bod 2, bod 3, bod 4, bad/vaskerom, vaskerom<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 3  kvm <br />1. etasje: 14  kvm <br />"
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 7938590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1645202,
      "suggestion": 7750000,
      "salesCostSum": 188590,
      "municipalFees": 22096,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 193 750,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 194 840,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Innholdsrik enebolig med stor eiet tomt på ca. 1015 m² | Stort potensial | 2. etasje oppgradert 2024 | Sentralt",
    "contact": [
      {
        "mobile": "974 84 546"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.9516,
        "lng": 10.9299,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9516&lng=10.9299&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0980",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Jorines vei 4"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "14:30",
        "date": "13.09.2026",
        "from": "13:30",
        "dateIso": "2026-09-13",
        "iCalendarTo": "20260913T123000Z",
        "iCalendarFrom": "20260913T113000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 102,
        "titleNumber": 384,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Jorines vei 4! En innholdsrik enebolig med stor eiertomt, beliggende i et etablert område på Gamle Stovner/Høybråten.<br /><br />Her bor du med umiddelbar nærhet til marka, med turstier og skimuligheter i Lillomarka og Østmarka. Det er gangavstand til Høybråten stasjon med effektiv reisevei til Oslo sentrum. Eneboligen har en innholdsrik planløsning med kjøkken, bad, stue og soverom i begge plan, godt tilpasset storfamilien!<br /><br />Høydepunkter:<br />- Stor eiertomt på ca. 1 mål<br />- Andre etasje oppgradert i 2024<br />- Flislagt bad fra i 2.etg 2024 med gulvvarme<br />- Nytt IKEA-kjøkken i 2.etg fra 2024 med integrerte hvitevarer<br />- Vestvendt terrasse og balkong<br />- Rikelig med lagringsplass i kjeller og på loft<br />- Meget gode parkeringsmuligheter på tomten<br /><br />Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen består av følgende rom:<br /><br />1. etasje: entré, gang, stue, kjøkken, bad/wc og to soverom<br />2. etasje: entré, gang, stue/kjøkken, toalettrom, bad/wc, og to soverom<br />Kjeller: to kjellerganger, fire boder, bad/vaskerom og vaskerom<br /><br />Balkong på ca. 3 m².<br />Terrasse på ca. 14 m².<br /><br />Eiendommen har en integrert utebod på ca. 13 m² og et kaldtloft med lagringsplass."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "En enebolig fra 1949 fordelt over to etasjer og kjeller, med en tomt på ca. 1 mål og en innholdsrik planløsning, med mulighet for utleie av del av egen bolig. Andre etasje ble oppgradert i 2024 med nytt kjøkken, bad, toalettrom og nye vinduer, og fremstår i dag med en helt annen standard enn første etasje. Første etasje har originale overflater med bruksslitasje og et bad som har et oppgraderingsbehov. Kjelleren inneholder fire boder med hylleinnredning og to våtrom. Alle rom er klassifisert som tilleggsdel. Takhøyden er ca. 2,00-2,02 m.<br /><br />Entré 1. etasje:<br />Hovedinngang via en profilert tredør som antas å være fra byggeåret. Entréen leder direkte inn i gangen, der tretrappen til andre etasje starter. Gulvet er parkettgulv som fortsetter inn i stue og soverom. Herfra er det adkomst til stue, kjøkken og bad/wc.<br /><br />Stue 1. etasje:<br />Stuen har parkettgulv og utgang til den vestvendte terrassen via en tredør med 2-lags glass fra 1978. Rommet har plass til sofagruppe og gir direkte tilgang til utearealet. Vegger i malt tynnplatepanel og himling med malte plater. Overflater og innredning bærer preg av alder og har bruksslitasje.<br /><br />Terrasse 1. etasje:<br />Vestvendt terrasse i betongkonstruksjon med god plass til hagemøbler. Terrassedekket fungerer som tak over den underliggende uteboden. Rekkverket er i malt treverk, og det er montert solmarkise. Terrassen har vedlikeholdsbehov, og tettesjikt/membran har passert forventet brukstid.<br /><br />Kjøkken 1. etasje:<br />Kjøkkeninnredning med hvite, profilerte fronter og vitrineskap med glasshyller. Overskapene har hvite, glatte fronter og åpen hylleløsning. I tillegg finnes ett eldre, plassbygd benkeskap med malt skapdør. Benkeplatene er laminert i treimitasjon. Veggen over kjøkkenbenken er flislagt og malt, og det er montert benkebelysning under overskapene. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps kjøkkenarmatur. Integrerte hvitevarer omfatter oppvaskmaskin og platetopp fra IKEA samt stekeovn fra Electrolux. Det er installert kjøkkenventilator fra Gorenje med avtrekk ut. Innredningen bærer preg av stedvis bruksslitasje. Det mangler komfyrvakt og lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin.<br /><br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Soverom 1. etasje:<br />To soverom med parkettgulv, malt tynnplatepanel på vegger og malte plater i himling. Det er god plass til dobbeltseng og garderobleløsninger, og begge rommene har vinduer mot hagen. Overflater har bruksslitasje i tråd med byggets alder.<br /><br />Bad/wc 1. etasje (se pkt. ferdigattest):<br />Opprinnelig toalettrom som er utvidet til bad/wc. Overflater ble overflateoppusset i perioden 2025 2026 med punktsparkling der det har vært behov, og maling av vegger, tak og vindu. Gulvet er belagt med vinylbelegg. Badet er utstyrt med gulvmontert toalett, servantinnredning med hvite, glatte fronter og heldekkende porselenservant, samt ettgreps servantarmatur. Videre er det speilskap og taklampe. Dusjløsningen består av dusjkabinett med glassfronter og skyvedører, samt dusjbatteri og hånddusj. Oppvarming via stråleovn montert over dør. Ventilasjon er ivaretatt med elektrisk styrt vifte og vindu. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Adkomst 2. etasje:<br />Tretrappen mellom etasjene ble oppgradert i 2024, med malt trapp og rekkverk og laminatbelagte trinn. Gangen i andre etasje har laminatgulv og malte, slette vegger og himling. Sikringsskapet er plassert i gangen. Herfra er det adkomst til alle rom i denne etasjen. <br /><br />Stue 2. etasje:<br />Stue med åpen løsning mot kjøkken, oppgradert i 2024. Rommet fremstår lyst og luftig med laminatgulv, malte, slette vegger og malte plater i himling. Stuen har gode lysforhold fra vinduene, som gir rikelig med naturlig lysinnslipp. Planløsningen er åpnet opp i forbindelse med oppgraderingen ved at lettvegg mellom entré og stue er fjernet.<br />Oppholdsrommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, med naturlig inndeling mellom sonene.<br /><br />Kjøkken 2. etasje:<br />Takhøy kjøkkeninnredning fra IKEA, montert i 2024, med laminerte fronter i treimitasjon og laminerte benkeplater i steinimitasjon. Veggen over kjøkkenbenken er malt, og det er montert benkebelysning under overskapene. Kjøkkenet har nedfelt rennebeslag med oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps kjøkkenarmatur. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn samt kjøle-/fryseskap. Det er installert kjøkkenventilator fra Thermex med avtrekk ut. Komfyrvakt og Waterguard er montert. En 135 liters Høiax varmtvannsbereder fra 2023 er plassert i hjørnet under kjøkkenbenken. Monteringen av kjøkkeninnredningen har stedvis skjevheter i fronter og benkeplater.<br /><br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Soverom 2. etasje:<br />To lyse soverom med laminatgulv og malte, slette vegger og himling. Det ene soverommet har utgang til den vestvendte balkongen via en malt tredør med 3-lags glass fra 2023. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord. Det andre soverommet er noe mindre og egner seg til barnerom eller kontor.<br /><br />Balkong 2. etasje:<br />Vestvendt balkong i trekonstruksjon med sinkbelegg på dekket og rekkverk i treverk. Adkomst fra soverommet.<br /><br />Bad/wc 2. etasje:<br />Bad/wc rehabilitert i 2024, med moderne uttrykk og nøytrale fargetoner. Gulv er flislagt med varmekabler, og veggene er kledd med fliser. Himlingen er nedsenket og utført med malte plater, utstyrt med taklampe. Badet er innredet med vegghengt toalett med innebygd sisterne og synlig avrenningsspalte. Servantinnredning har hvite, glatte fronter og heldekkende porselenservant med ettgreps servantarmatur. Videre er det speilskap med tilhørende belysning. Dusjløsningen består av dusjkabinett med glassfronter og skyvedører, samt dusjbatteri og hånddusj. Det er opplegg og avsatt plass for vaskemaskin og tørketrommel i søyle. Membranarbeider ble utført i 2024. Servantinnredningen har svelleskader på skuffefrontene.<br /><br />Toalettrom 2. etasje:<br />Toalettrom pusset opp i 2024. Gulv er flislagt med varmekabler, og veggene er kledd med våtromsplater. Himling er utført med malte plater og utstyrt med taklampe.<br />Rommet er innredet med vegghengt toalett med innebygget sisterne og synlig avrenningsspalte, samt vegghengt porselenservant med ettgreps servantarmatur og stikkontakt. Vannfordelerskap for rør-i-rør-system er plassert i vegg over toalett. Det er plastsluk med klemring og membran, med synlig membran under klemringen i sluket. Ventilasjon via elektrisk avtrekk, i tillegg til vindu og tilluft gjennom luftespalte under dør.<br /><br />Kjeller: Kjelleren inneholder fire boder med hylleinnredning og to våtrom. Takhøyden er ca. 2,00-2,02 m, og bodene har betonggulv og stubbloft/plank i himling. Det er to kjellerganger som gir adkomst til rommene. Kjelleren har forhøyede fuktverdier på betonggulvet og nedkant av kjellervegger, og våtrommene har et oppgraderingsbehov. Det er installert ny stoppekran over hovedstoppekranen, samt ny stoppekran på røret til utvendig kran bak terrassen.<br /><br />Lagring:<br />Kjelleren inneholder fire boder med hylleinnredning. I tillegg er det et kaldtloft med lagringsplass, tilgjengelig via innvendig loftsluke. Integrert utebod på ca. 13 m² under terrassen i første etasje.<br /><br />Overflater:<br />Kjeller:<br />- Gulv: Hovedsakelig betonggulv.<br />- Vegger: Hovedsakelig pusset og malt mur/betong.<br />- Himling: Hovedsakelig stubbloft/plank og malt puss.<br /><br />1.etasje:<br />- Gulv:  Parkettgulv i gang, entré, soverom 1, stue og soverom 2. Gulvbelegg på kjøkken og vinylbelegg på bad.<br />- Vegger: Hovedsakelig malt tynnplatepanel, malt tapet og malt strie. Malte flater på bad.<br />- Himling: Hovedsakelig malte plater og takess.<br /><br />2. etasje: <br />- Gulv: Laminatgulv i gang, entré, stue/kjøkken og på soverommene. Fliser på bad/wc og toalettrom. <br />- Vegger: Hovedsakelig malte, slette flater (malte plater). Våtromsplater på toalettrom fliser på bad/wc.<br />- Himling: Hovedsakelig malte plater.<br /><br />Eiendommen har en integrert bod under terrassen, med sidehengslede tredører. Boden ble delvis pigget og støpt på nytt i 2022. Det er registrert lav takhøyde (ca. 1,80-1,83 m) i garasjen. Den integrert bod under terrassen blir idag brukt som en utebod.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Blanding av kobber, kobber med plastkappe og plastrør av eldre og varierende årgang, primært i 1. etasje og kjeller. Rør-i-rør-system i plast i 2. etasje tilknyttet vannfordelerskap i toalettrommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget.<br />- Avløpsrør: Blanding av plast av varierende årgang (primært i 2. etasje og deler av 1. etasje) og kobber og soil-/støpejern fra byggeåret (primært i deler av 1. etasje og kjeller). Avløpsrør av støpejern har rustskader, og tidspunkt for utskiftning nærmer seg. Utvendige hoved-vannledninger og avløpsrør fra tomtegrensen til kjelleren ble skiftet i 2022.<br />- Ventilasjon: Hovedsakelig naturlig ventilasjon med friskluftstilførsel via ventiler i yttervegger, spalteventiler i enkelte vinduer og vinduer som kan åpnes. Bad i 1. og 2. etasje samt toalettrom i 2. etasje har elektrisk styrt vifte/avtrekk. Kjøkkenene i 1. og 2. etasje har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Våtrommene i kjeller har naturlig avtrekk/ventilasjon via vindu.<br />- Varmtvannstank: 135 liters Høiax varmtvannsbereder fra 2023 på kjøkkenet i 2. etasje. 194 liters CTC varmtvannsbereder fra 1996 i vaskerommet i kjeller.<br />- Elektrisk anlegg: 230V IT-systemspenning. Elektrisk anlegg av varierende årgang med enkelte utskiftninger og oppgraderinger. 63A hovedsikring lokalisert på loftet. Sikringsskapet i gangen i 2. etasje: digital strømavleser, 54A overbelastningsvern, overspenningsvern, seriemåler og 19 fordelingskurser med jordfeilautomater og automatsikringer fordelt i to separate skap. Elektrisk installasjonsarbeid i bad, wc, kjøkken og øvrige rom i 2. etasje utført i 2024 med foreliggende samsvarserklæring.<br /><br />Hva ellers gjelder det tekniske om boligen og eiendommen generelt, henvises det til tilstandsrapport og egenerklæringsskjema som ligger vedlagt i komplett i salgsoppgave. Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med disse før budgivning/kjøp."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "VÅNINGSHUS<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein, ukjent alder. Taket ble besiktiget fra bakkenivå med de begrensninger dette medfører. Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30 60 år. Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10 40 år.<br /><br />Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. <br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner, nedløpsrør og beslag er utført i metall/stål. Alder er ukjent. Det er montert snøfangere over balkongen på vestsiden. Det var oppholdsvær på befaringsdagen, noe som gjør det vanskelig å vurdere funksjonen til renner og nedløp. Det er en viss usikkerhet knyttet til tilstanden på skjøter og lignende, da eventuelle mangler ikke kunne observeres under befaringen. <br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmur i trekonstruksjon/trebindingsverk. Kledd utvendig med stående trepanel fra byggeår. Yttervegger er etterisolert med innblåst steinull, jf. tidligere tilstandsrapport. Mengde isolasjon er ukjent. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Saltak takkonstruksjon fra byggeår. Tresperrer og undertak med rupanel. Tilgang til kaldtloft via innvendig loftsluke, delvis plateslått tregulv. Takkonstruksjonen ble besiktiget både på loftet og fra bakkenivå. Loftet er etterisolert med isolasjonsmatter i bjelkelaget over 2.etg i senere tid. Loftet har vinduer i gavlene. <br /><br />Vinduer: Trevinduer med 2-lags glass fra 1978 i 1.etg. Eldre trevinduer med koblet glass i kjeller. <br /><br />Vinduer - 2: Malte trevinduer med 3-lags glass, datert 2023 i 2.etg. Vinduene ble montert i 2024. Malte trevinduer med 2-lags glass, datert 2003 på loft. Malte karmer og listverk. Normal slitasjegrad og funksjonalitet. Mindre bruksmerker må påregnes ved kjøp av brukt bolig. <br /><br />Dører: Eldre profilert hovedytterdør i tre. Terrassedør i tre med 2-lags glass, datert 1978, i 1.etg. <br /><br />Dører - Balkongdør: Malt balkongdør i tre med 3-lags glass, datert 2023, i 2.etg. Normal slitasjegrad og funksjonalitet. Mindre bruksmerker må påregnes ved kjøp av brukt bolig. <br /><br />Dører - Utebod: Eldre, malte, sidehengslede tredører til utebod. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: 2.etg: Vestvendt balkong i trekonstruksjon på ca. 3 m². Balkongdekket er tekket med sinkbelegg. Rekkverk i treverk. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 0,83 m. <br /><br />Terrasse: 1.etg: Vestvendt terrasse i betongkonstruksjon på ca. 14 m². Terrassedekket er i betong og fungerer som tak over underliggende utebod. Rekkverk i malt treverk. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 0,76 m. Det er montert solmarkise. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: Støpt betongsåle i kjeller. Trebjelkelag i 1. og 2.etg. Etasjeskiller består trolig av trebjelker, stubbloft med isolasjon, samt gulvbord og himling i underkant av bjelkelaget (opprinnelig del). I 2023 ble det utført bortsuging av stubbloftsleire fra etasjeskillerne mellom 1. og 2.etg, samt mellom 2.etg og loftet (utført av Isoteks Miljø AS). <br /><br />Pipe og ildsted: Mursteinspipe fra byggeår. Pusset pipe med pipebeslag over tak. Innvendig pusset/malt pipeløp. Sotluker er lokalisert i kjellergang og på loftet. Peisovner i 1. og 2.etg er fjernet. Undertegnende har ikke spesiell kompetanse vedr. vurdering av piper og ildstedets forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon om tilstand og krav, kontakt lokalt brann- og feiervesen. <br /><br />Rom Under Terreng: Hulltaking er ikke praktisk mulig å gjennomføre. Kjeller har bygningskonstruksjoner av mur/betong. Støpt betongsåle og grunnmur i murverk/betong. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Grunnforhold kan som regel ikke fastslås med 100 % sikkerhet ved visuell kontroll. Bygningen er fundamentert med mur-/betongkonstruksjoner til antatt faste masser/grunn. Det er ikke foretatt noen geotekniske undersøkelser. Tilstandsvurdering er ikke utført da forhold ikke lar seg avdekke ved visuell befaring. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Fuktsikring og drenering er fra byggeåret. På grunn av at disse er skjult i grunnen, er det vanskelig å konstatere utførelse og eventuelt materialvalg. Det antas at det er grunnmursbeskyttelse med påsmurt asfaltjære (Goudron e.l.) og teglrør/drensrør rundt grunnmuren, da dette var typisk for byggetiden. Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset.<br /><br />Generelt: Dreneringens levetid er avhengig av utførelse, belastning (boligens beliggenhet) og fyllmasser rundt dreneringen. Det er viktig at terrenget har fall vekk fra grunnmuren, slik at overflatevann hurtigst mulig ledes vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 5 år. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 60 år. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmur i betong med pussede vegger og støpt kjellergulv. Grunnmuren ble besiktiget utvendig og i kjeller. Basert på visuell observasjon vurderes fundamenteringsmetoden som tilfredsstillende for den opprinnelige tiltenkte funksjonen. <br /><br />Terrengforhold: Eiendommen har tilnærmet flat tomt. Generelt: Det er viktig med tilfredsstillende hellingsgrad ut fra grunnmuren slik at overflatevann hurtigst mulig trekker vekk, og man unngår unødvendig fuktbelastning på drenering (utvendig fuktsikring) og grunnmur. Ideelt bør det være et markert fall ut fra grunnmuren - minimum 1:50 over en bredde på 3 m ut fra muren. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Undertegnede har ikke vurdert røranlegget, da dette krever spesielt utstyr og kompetanse. Det ble ikke opplyst om svekket effekt, trykkfall eller lignende. En eventuell utvidet kontroll må utføres av rørlegger.<br /><br />Eier opplyser at det i 2022 ble utført skifte av hovedvannledning og avløpsrør fra tomtegrensen ved gjerde og frem til kjeller i huset. Arbeidet ble utført av Trygg Byggpartner AS, og det foreligger dokumentasjon.<br /><br />Ref. dokumentasjon - faktura gjelder følgende utførte arbeider:<br />- Nedgraving fra gjerdegrense gjennom garasjen (under) og inn i huset.<br />- Utskifting av alle vannrør og avløpsrør, samt dreneringsrør (overvann).<br />- I henhold til skisse og dokumentasjon er det installert kum på hjørnet av tomten, med korrekt kobling i henhold til forskrifter.<br />- Tilbakeslagsventil i kloakkrør.<br />- Ny bakkekran.<br />- Sandfangkum.<br />- Ved huset/garasjen: installasjon av overvannskum som er klargjort for tilkobling til resterende drenering av huset.<br />- Vaskerom: installasjon av tilbakeslagsventil på vannstikkledning.<br />- Reduksjonsventil.<br />- Oppkobling til eksisterende rør.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at vannrør er av typen PL. Overvannsrør er installert. Sement er fjernet og erstattet med nye PVC-rør. Avløpsrør og kloakkrør er installert med Wavin-rør. Bilder er tatt som dokumentasjon. Alt er installert med riktig fall og etterfylling med grus (0,8-16) og påfyll av jord på toppen. <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tekkingen har synlig falmet farge, slitasje og stedvis mosedannelse.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. <br /><br />Nedløp og beslag<br />Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. <br />Konsekvens/tiltak: Stigetrinn for feier må monteres. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. <br /><br />Veggkonstruksjon<br />Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Utvendig trekledning bærer preg av vedlikeholdsetterslep. Trekledningen er værslitt, oppsprukket og misfarget. Det er stedvis antydning til råte i nedkant på enkelte panelbord, spesielt i områder nærmest grunnmuren. Trekledningen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Normal tid for utskifting av trekledning er 40 60 år. Konstruksjonen tilfredsstiller ikke dagens krav til isolasjon og tetthet.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle  forhold for råtesopp og muggvekst. Lokal utbedring må utføres. Det bør gjennomføres vedlikehold og eventuelt utskifting av værslitt og oppsprukket trekledning for å hindre videre forringelse og redusere risiko for råteskader i konstruksjonen. Manglende lufting i nedre kant av kledningen bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og redusere risiko for fuktskader. Konsekvensen av manglende tiltak er økt fare for råte, redusert levetid på kledningen og mulige skader på underliggende konstruksjon. Det må også påregnes at veggen ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon og tetthet, noe som kan gi økte varmetap og redusert bokomfort.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Svak ventilering av takkonstruksjonen, noe som er normalt for byggeskikken fra oppføringstiden. Stedvis misfarget rupanel i undertaket, primært ved gjennomføring av ventilasjonsrør og stedvis ved takraft/takfot. Stedvis klemt isolasjon ved takraft, noe som reduserer luftsirkulasjonen.<br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring bør utføres. Lufting/ventilering bør forbedres. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes på sikt. Takkonstruksjonen bør jevnlig overvåkes og kontrolleres for tegn til kondens, fukt og andre skader, spesielt med tanke på konstruksjonens alder.<br /><br />Vinduer<br />Trevinduer med 2-lags glass fra 1978 i 1.etg. Eldre trevinduer med koblet glass i kjeller.<br />Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist punktert glassrute i stuevinduet i 1.etg, samt sprukket glass i et kjellervindu. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer av nyere dato. Punktering av eldre vinduer er påregnelig som følge av vanlig slitasje. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20 60 år. Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2 8 år.<br />Konsekvens/tiltak: Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. <br /><br />Dører<br />Eldre profilert hovedytterdør i tre. Terrassedør i tre med 2-lags glass, datert 1978, i 1.etg.<br />Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist andre avvik:. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, og det er stedvis synlig slitasje som følge av alder. Det må forventes høyere varmetap fra terrassedøren sammenlignet med en dør av nyere dato. Normal levetid for tredører og aluminiumsdører er 20 40 år. Normalt intervall for kontroll og justering av tredører er 2 8 år.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut på sikt.<br /><br />Utvendige trapper<br />Betongtrapp har mindre  sprekker/skader. Trappene er slitte og bærer preg av alder, med synlige tegn til slitasje og elde.<br />Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes.<br /><br />Andre utvendige forhold<br />Det er påvist andre avvik:. Deler av gjerdet på baksiden av huset er slitt og i dårlig stand.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes.<br /><br />Overflater<br />Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Gulv og overflater i 1.etg og kjeller bærer preg av alder og manglende vedlikehold. Det er synlige slitasje på gulv og overflater i alle rom.<br />Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Generell innvendig oppgradering og vedlikehold må påregnes.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble foretatt stikkprøver og påvist retningsavvik og stedvis skjevheter i gulv. På tilfeldige steder i stue i 1.etg ble det målt høydeforskjell på ca. 27 mm. På tilfeldige steder i et soverom i 1.etg ble det målt høydeforskjell på ca. 17 mm. På tilfeldige steder i stue/kjøkken i 2.etg ble det målt høydeforskjell på ca. 9 mm. Målepunkter er tatt punktvis i hjørner, ved midtvegg og yttervegg samt midt på gulvet. På generelt grunnlag opplyses det at ved kjøp av brukt bolig må det påregnes noe skjevheter og nivåforskjeller/ujevnheter.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. <br /><br />Pipe og ildsted<br />Det er påvist riss i overflate. Det er påvist sotskjolder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipen over tak har sprekker i pussen. Det er registrert sot- og rennemerker under sotlukene. Det er ikke montert feierstige.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Pipa må pusses/behandles. Det bør foretas lokal utbedring av sprekker i pussen på pipen over tak, samt utbedring av sot- og rennemerker under sotlukene. Det anbefales også kontroll av pipe og ildsted av det lokale brann- og feiervesen for å sikre forskriftsmessig tilstand.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Ved fuktsøk i kjeller ble det påvist forhøyede fuktverdier på betonggulvet og nedkant av kjellervegger. Det er stedvis saltutslag og misfarging på innsiden av grunnmuren. Treverk mellom kjellerboder har antydning til råte mot betonggulv og grunnmur. Forhøyede fuktverdier og observert misfarging/saltutslag kan være forbundet med sviktende eller eldre utvendig drenering, kapillæroppsug fra grunnen, eller en kombinasjon av disse forholdene. I kjellere av denne alderen må det påregnes et kapillært fuktpress fra gulv og nedre del av grunnmur. Gulvet er ikke fuktsikret mot fukt fra grunnen, noe som var vanlig byggeskikk da bygningen ble oppført.<br />Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det bør vurderes tiltak for å redusere fuktinntrengning i kjeller, for eksempel forbedring av drenering og ventilasjon, samt utbedring av skader på treverk. Konsekvensen av forhøyede fuktverdier og råte er økt risiko for sopp- og råteskader, redusert brukstid på konstruksjoner, samt dårligere inneklima. Det brukes i dag avfukter som er plassert i vaskerommet.<br /><br />Innvendige trapper<br />Det er påvist andre avvik:. Det ble registrert knirk i trappen. Trappen har stedvis slitasje som følge av alder, primært i den nedre delen mot kjeller.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes på sikt.<br /><br />Innvendige dører<br />Det er påvist andre avvik:. Stedvis synlige bruksmerker på dørblader, karmer/listverk og terskler.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes.<br /><br />2.Etasje - Stue/kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er påvist andre avvik:. Det er påvist noe skjevhet i fronter og benkeplater. Det mangler stedvis gulvsokkel. Det er montert front foran plass for varmtvannsbereder, men ikke benkeskap/skapstamme. Fronten til oppvaskmaskinen er ikke montert, men den medfølger. Det er synlig oppsprekk i silikonfuge i overgang mellom sokkel over overskap og himlingen. Monteringen av kjøkkeninnredningen fremstår som noe ufagmessig utført.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes på sikt. Ny eier vurderer selv behovet for innvendige oppgraderinger.<br /><br />1.Etasje - Kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det er påvist andre avvik:. Innredningen fremstår som funksjonell, men har stedvis noe bruksslitasje. Røranlegget er gammelt, og avløpsrør i støpejern har rustskader. Monteringen av kjøkkeninnredningen fremstår som noe ufagmessig utført. Enkelte skapfronter har ulik høyde, og i enden av skaprekken med benkeskap er det montert dekkside eller lignende i stedet for front tilsvarende resten av innredningen. Benkeplaten er skjøtet. Det er utført elektrisk arbeid uten dokumentasjon.<br />Konsekvens/tiltak: Komfyrvakt må monteres. Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes på sikt. Ny eier vurderer selv behovet for innvendige oppgraderinger.<br /><br />Vannledninger - 2<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det mangler friskluftsventil i det ene soverommet i 1.etg. Rommet var opprinnelig en åpen løsning sammen med stue og spisestue, men er i dag delt opp. Som følge av dette har soverommet ingen friskluftsventil.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. <br /><br />Varmtvannstank - 2<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Berederen har en effekt på 2000 W. For varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer, stilles det krav om direkte tilkobling til det elektriske anlegget (fast tilkobling). Dette kravet ble innført i 2010 for å redusere risikoen for varmgang og brann ved bruk av stikkontakt. Dagens løsning var i henhold til gjeldende krav på installasjonstidspunktet.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. <br /><br />Elektrisk oppvarming - 1<br />Det er påvist andre avvik:. Elektriske ovner og panelovner er av eldre dato og har redusert effekt. Forventet levetid for en panelovn er 15 20 år, og dagens ovner har derfor overskredet normal brukstid.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes på sikt.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Mer enn halvparten av forventet  levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. <br />Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det er registrert løs puss på muroverflater. Innsiden av grunnmuren har misfarging. <br />Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Lokal utbedring må utføres. <br /><br />Terrengforhold<br />Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det bør være et markert fall ut fra grunnmuren, minimum 1:50 over en bredde på 3 meter ut fra muren. Dette er ikke tilstrekkelig ivaretatt. Terrenget faller inn mot bygningen og mot utebod på vestsiden.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Det bør på sikt foretas justering av terreng for å oppnå tilstrekkelig fall fra grunnmuren. Ingen strakstiltak nødvendig. Ifm. med evt. redrenering av boligen vil det være naturlig å foreta justering av terreng.<br /><br />TG3<br />Dører - Utebod<br />Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. <br />Konsekvens/tiltak: Døren(e) står foran utskiftning. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. <br />Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Ny tekking må legges. <br /><br />Terrasse<br />Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Terrassen bærer preg av vedlikeholdsetterslep.<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Ny tekking må legges. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes.<br /><br />1.Etasje - Bad/wc - Generell<br />1.etg: Opprinnelig toalettrom som er gjort om til bad, jf. byggetegning. Bad/wc ble modernisert og overflateoppusset i 2025 2026. Arbeidet består av sparkling og maling av vegger, tak og vindu. Arbeidene er kun å anse som kosmetiske overflatearbeider og omfatter ikke rehabilitering eller oppgradering av badet. Det er skiftet sanitærutstyr og baderomsinnredning. Rørleggerarbeidet ble utført av Degalot Rørleggerbedrift AS, og det foreligger samsvarserklæring. Elektriske arbeider ble utført av Proff Elektriker AS, og det foreligger samsvarserklæring.<br /><br />Badet har vinylbelegg, vegger med malte flater og himling med malte plater. Gulvmontert toalett, servantinnredning med hvite, glatte fronter, heldekkende porselenservant, ettgreps servantarmatur, speilskap og taklampe. Dusjkabinett med glassfronter, skyvedører, dusjbatteri og hånddusj. Vannrør i kobber og plast. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Elektrisk styrt vifte og vindu. Oppvarming med stråleovn over dør. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er ikke sluk på badet. Avløpet fra dusjkabinettet går i avløpsrør gjennom bjelkelaget og er tilkoblet soilrør i kjeller. Gulvbelegget, som fungerer som badets tettesjikt, er av eldre årgang. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav til tett våtsone. Samlet TG3 for rommet er satt på bakgrunn av alder og manglende sluk. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. <br /><br />Kjeller - Bad/vaskerom  - Generell<br />Kjeller: Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Bad/vaskerom fra byggeår med betonggulv og støpejernssluk, malte mur-/betongvegger og himling med malt mur/puss. Vegghengt vask med separate kaldt- og varmtvannskraner, speil og taklampe. Frittstående badekar med dusjbatteri. Vannrør i kobber. Avløpsrør i kobber og støpejern. Naturlig ventilasjon og vindu. Oppvarming med eldre elektrisk ovn på vegg. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Sluk i støpejern fra 1949 har rustdannelse. Våtrommet har ikke tettesjikt/membran på gulvet, bortsett fra malt overflate. Gulv og overflater har synlig slitasje samt stedvis saltutslag og misfarging. Ved søk med fuktindikator ble det påvist forhøyede fuktverdier på gulvet og nedkant grunnmuren. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Samlet tilstandsgrad 3 (TG3) er satt på bakgrunn av alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Generell<br />Kjeller: Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Vaskerom fra byggeår med betonggulv, pussede mur-/betongvegger og himling med malt mur/puss. Original steinvask, separate kaldt- og varmtvannskraner og taklampe. Frittstående varmtvannsbereder. Hovedstoppekran og stoppekran til utekran. Vannrør i kobber. Avløpsrør i kobber og støpejern. Sluk i plast. Naturlig ventilasjon/vindu. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommets hovedkonstruksjon er fra byggeåret, og det er ikke etablert tettesjikt/membran på gulvet. Gulv og overflater har synlig slitasje, samt stedvis saltutslag og misfarging. Det er stedvis riss i grunnmuren. Ved søk med fuktindikator ble det påvist forhøyede fuktverdier på gulvet og nedkant grunnmuren. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav til tett våtsone. Tilstandsgrad 3 (TG3) er satt på bakgrunn av alder og påviste forhold. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. <br /><br />Avløpsrør - 2<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader. Stakeluken i kjelleren er festet med strips.<br />Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Eldre avløpsrør  har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. <br /><br />TGIU<br />2.Etasje - Bad/wc - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Våtrommet vender mot yttervegger, samt tilstøtende kjøkken og tilstøtende flislagt toalettrom, noe som utgjør en fysisk hindring. Badet ble rehabilitert i 2024. Det foreligger dokumentasjon. Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking er det ikke påvist symptomer på fukt eller fuktskader (overflatesøk med fuktindikator, type Protimeter MMS3). Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. <br />Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. <br /><br />Kjeller - Bad/vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Våtrommet har mur-/betongvegger. Det bemerkes at tilliggende konstruksjoner i eldre bad er en risikokonstruksjon. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. <br />Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Våtrommet har mur-/betongvegger. Det bemerkes at tilliggende konstruksjoner i eldre bad er en risikokonstruksjon. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. <br />Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Balkong: Rekkverkshøyden ble målt til ca. 0,83 m. Terrasse: Rekkverkshøyden ble målt til ca. 0,76 m. Dagens forskriftskrav tilsier minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m.<br /><br />Utvendige trapper: Rekkverket er lavere enn 0,90 m, og åpningene i rekkverket er større enn 10 cm. Trapp til terrasse mangler rekkverk på den ene siden. Dagens forskriftskrav tilsier rekkverkshøyde på minimum 90 cm, åpninger mellom rekkverksbord/-spiler og trinnene skal ikke være større enn 10 cm, samt håndløpere på begge sider av trapp.<br /><br />Innvendig trapp mellom 1. og 2etg: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 0,87 m. Innvendig kjellertrapp: Rekkverket er lavere enn 0,90 m. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dagens forskriftskrav tilsier rekkverkshøyde på minimum 90 cm, åpninger mellom rekkverksbord/-spiler og trinnene skal ikke være større enn 10 cm, samt håndløpere på begge sider av trapp.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk for utvendige trapper til dagens forskriftskrav. Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder på utvendige trapper opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder på innvendige trapper opp til dagens krav. Det bør gjennomføres radonmålinger."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er eldre elektriske ovner i 1. etasje og i kjeller, samt panelovner i 2. etasje. Gulvvarme/varmekabler er installert på bad/wc og toalettrom i 2. etasje. På bad/wc i 1. etasje er det en stråleovn. Bad/vaskerom i kjeller har en eldre stråleovn og elektrisk ovn på veggen."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et etablert og hyggelig boligområde på Gamle Stovner / Høybråten. Beliggenheten er sentral, med nærhet til både servicetilbud og rekreasjonsområder.<br /><br />Fra boligen er det kort avstand til Stovner senter med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. I nærområdet finnes også dagligvarebutikker som Spar og Joker med gode åpningstider. Fossumparken ligger i gangavstand og byr på aktivitetsmuligheter som blant annet basketball- og sandvolleyballbane.<br /><br />Marka ligger i nærheten med turmuligheter året rundt. Her finner du turstier, lysløyper og skimuligheter vinterstid, med tilknytning til både Lillomarka og Nordmarka. Gjelleråsmarka og Østmarka byr også på varierte naturopplevelser med turstier, sykkelruter og badevann. SNØ i Lørenskog ligger kun en kort kjøretur unna og tilbyr helårig vintersport med alpint, langrenn og freestyle, i tillegg til serveringssteder og treningsmuligheter.<br /><br />Området er godt tilrettelagt for barnefamilier med gangavstand til flere skoler og barnehager, blant annet Høybråten skole og Stig barnehage. Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig med busstopp i nærheten og kort vei til Høybråten stasjon, hvor toget tar deg effektivt til Oslo sentrum."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 1015 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med gressplen, beplantning og trær. Innkjørsel og gårdsplass er gruslagt. Eiendommen er delvis inngjerdet med flettverksgjerde og har smijernsporter ved innkjørselen.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. Kjøper må påregne at arealet er 1015 kvm. Informasjon er hentet fra arealbekreftelse fra Oslo kommune. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er gruslagt innkjørsel og gårdsplass med gode parkeringsmuligheter på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Ronny Varma"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Reguleringsplan:\nEiendommen ligger i regulert område, regulert til bolig med tilhørende anlegg etter eldre reguleringsplan S-4220  reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, Småhusplanen  fra 15.03.2006. Revisjon av reguleringsplanen er under arbeid, med sikte på å i større grad bevare småhusområdenes grønne verdier-, karakter og historiske kvaliteter. Revisjonen innebærer endringer i form av redusert tillatt tomteutnyttelse, innføring av minimum tomtestørrelse per boenhet og andre endringer som ivaretar åpenhet, trær, terreng og vegetasjon i større grad enn i dag. \n\nKommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne Småhusplanen til Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller Plan- og bygningslovens krav til vurdering av flom- og skredfare.  \n\nDet er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Det gjelder fram til juni 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Hvis en ny plan ikke er godkjent innen juni 2026, vil den gamle småhusplanen tre i kraft. Plan- og bygningsetaten varslet 29.01.2026 at kommunen vurderer å forlenge det midlertidige forbudet mot tiltak som gjelder for eiendommene omfattet av reguleringsplan for småhusområder  \ni Oslos ytre by (S-4220) frem til 31. desember 2026. I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre noen form for tiltak etter Plan- og bygningsloven, med mindre disse tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet. Med tiltak etter Plan- og bygningsloven menes oppføring, riving, endring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Et tiltak kan også være endring av utearealer, som for eksempel terrenginngrep, og opprettelse eller endring av eiendom. \nPågående plansak på eiendommen: Saksnummer 202102096. \n\nEiendommen berøres også av eldre reguleringsplaner for infrastruktur og grøntområder i nærheten, herunder S-1352 (Grøntområde), S-1930 (Gangvei) og S-1873 (Busslomme).\n\nKommuneplan:\nGjeldende kommuneplan er Kommuneplanens arealdel 2015 - 2030,  Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn . Eiendommens arealbruk er: Bebyggelse og anlegg, nåværende. Endelig vedtatt arealplan, med ikrafttredelse 23.09.2015. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/\n\nStøysoner:\nEiendommen berøres av gul støysone for vei:\nI dette området er beregnet støy fra vei LDEN 55-65 DB. Her må støyforholdene vurderes når det planlegges nye prosjekter. For mer informasjon kan du lese mer om støy i § 7.1 i kommuneplanen. \n\nPågående plan-/byggesaker i nærområdet (funnet ved søk i Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten sine nettsider. Saksnummer kan søkes opp på nettsidene for mer detaljert informasjon):\n\nJorines vei 14 - 16 - Tilbygg og bruksendring\nSaksnummer:2025/17781 - Byggesak    \nMottatt sak: 24.10.2025\nKobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305287\nStatus: Under behandling\n\nJorines vei 3 - Tilbygg\nSaksnummer: 2025/17674 - Byggesak    \nMottatt sak: 24.10.2025\nKobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305601\nStatus: Under behandling\n\nHagaveien 28C - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel\nSaksnummer: 2026/01694 - Byggesak    \nMottatt sak: 13.02.2026\nStatus: Under behandling\n\nOslo by er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned.\n\nVi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.\n\nDet anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.",
    "externalAdId": "113.2665258",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Jorines vei 4! En innholdsrik enebolig med stor eiertomt, beliggende i et etablert område på Gamle Stovner/Høybråten.<br /><br />Her bor du med umiddelbar nærhet til marka, med turstier og skimuligheter i Lillomarka og Østmarka. Det er gangavstand til Høybråten stasjon med effektiv reisevei til Oslo sentrum. Eneboligen har en innholdsrik planløsning med kjøkken, bad, stue og soverom i begge plan, godt tilpasset storfamilien!<br /><br />Høydepunkter:<br />- Stor eiertomt på ca. 1 mål<br />- Andre etasje oppgradert i 2024<br />- Flislagt bad fra i 2.etg 2024 med gulvvarme<br />- Nytt IKEA-kjøkken i 2.etg fra 2024 med integrerte hvitevarer<br />- Vestvendt terrasse og balkong<br />- Rikelig med lagringsplass i kjeller og på loft<br />- Meget gode parkeringsmuligheter på tomten<br /><br />Velkommen til visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "305260063",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=f687ee79-6ddb-46d2-a255-b765f11ffc09&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Gamle Stovner / Høybråten",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/305260063?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/305260063?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/f687ee79-6ddb-46d2-a255-b765f11ffc09?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/305260063?https://dnbeiendom.no/bolig/305260063?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Jorines vei 4! En innholdsrik enebolig med stor eiertomt, beliggende i et etablert område på Gamle Stovner/Høybråten.<br /><br />Her bor du med umiddelbar nærhet til marka, med turstier og skimuligheter i Lillomarka og Østmarka. Det er gangavstand til Høybråten stasjon med effektiv reisevei til Oslo sentrum. Eneboligen har en innholdsrik planløsning med kjøkken, bad, stue og soverom i begge plan, godt tilpasset storfamilien!<br /><br />Høydepunkter:<br />- Stor eiertomt på ca. 1 mål<br />- Andre etasje oppgradert i 2024<br />- Flislagt bad fra i 2.etg 2024 med gulvvarme<br />- Nytt IKEA-kjøkken i 2.etg fra 2024 med integrerte hvitevarer<br />- Vestvendt terrasse og balkong<br />- Rikelig med lagringsplass i kjeller og på loft<br />- Meget gode parkeringsmuligheter på tomten<br /><br />Velkommen til visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/305260063?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1949,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 466019691,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-04T10:22+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-04T10:22:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-04T10:22:57.959612952+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}