Farstad sentrum- Enebolig over tre plan i rolige omgivelser!

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 972,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 211,
      "openArea": 25,
      "usableAreaI": 211
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 1812740,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 844245,
      "estateTax": 4170,
      "suggestion": 1750000,
      "salesCostSum": 62740,
      "municipalFees": 14967
    },
    "rooms": 5,
    "title": "Farstad sentrum- Enebolig over tre plan i rolige omgivelser!",
    "contact": [
      {
        "mobile": "911 49 707"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 62.9763,
        "lng": 7.163,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=62.9763&lng=7.163&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "6444",
      "postalName": "Farstad",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Brenslestien 22"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Vi i Notar ønsker å avholde så gode visninger som mulig. Derfor har vi påmeldingsvisninger. Da vet vi hvor mange som kommer, og kan sette av nok tid til alle. Trykk på linken  visningspåmelding  for å avtale tidspunkt. Visninger uten påmeldte innen kl. 16:00 dagen i forkant, vil ikke bli avholdt. Hvis det ikke er oppsatt visningstidspunkt eller oppsatt tidspunktet ikke skulle passe, kontakt megler for avtale om privatvisning. Velkommen til visning."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 87,
        "titleNumber": 182,
        "municipalityNumber": 1579
      },
      {
        "landNumber": 87,
        "titleNumber": 222,
        "municipalityNumber": 1579
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av eier denne kurante eneboligen på Farstad til salgs!  Boligen er oppført på slutten av 60-tallet, går over tre plan hvor kjeller er stort sett uinnredet, hovedetasjen har et soverom, bad, stue og nyere kjøkken, og loft har 2 soverom og mellomgang. Enkel adkomst til eiendommen, flat tomt med gressplen og noe beplanting. En del oppgraderinger og vedlikehold på boligen må påregnes. Gangavstand til dagligvarebutikk, flotte turområder ved sjøen og i fjellet, samt Farstadsanden. Velkommen til visning! Husk påmelding."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger fint til sentralt på Farstad, noe tilbaketrukket inn i Brenslestien. Gangavstand til dagligvarebutikk, Farstadsanden og ellers flotte turområder i fjellet."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Kjeller: gang, 3 uinnredet kjellerom, vaskerom, bad<br /><br />1.etasje: Kjøkken, stue, entré, gang, bad, soverom<br /><br />Loft: 2 soverom, gang"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Varmekilder, slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning."
      },
      {
        "heading": "Bygningsinformasjon",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taket er tekket med eternittplater (asbestsement), antatt fra byggeår 1968. Taket har tradisjonell oppbygning med undertak og bærende trekonstruksjoner fra samme periode. Taktekking er besiktiget fra taknivå. <br /><br />Nedløp og beslag: Renner og nedløp er utført i metall. Nedløpene er ført ned i rør i grunnen, men videre rørsystem og bortledning er ukjent.<br /><br />Det var ikke nedbør på befaringsdagen, og det har derfor ikke vært mulig å kontrollere funksjon eller eventuelle lekkasjer i renner og nedløp. <br /><br />Skorstein over tak: Skorsteinen over tak er utført med heldekkende pipebeslag som gir værbeskyttelse mot nedbør og inntrengning av fukt. Skorsteinen er ført opp over tak med en høyde som er minimum 80 cm over mønenivå. <br /><br />Veggkonstruksjon: Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon og utvendig kledd med en kombinasjon av stående og liggende trekledning fra byggeår. Kledningen er overflatebehandlet og montert med luftet konstruksjon etter byggeskikken på oppføringstidspunktet. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Boligen har saltakkonstruksjon oppført med tresperrer og innredet loftsetasje fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som en lukket konstruksjon uten tilgjengelig inspeksjonsmulighet av sperrer, undertak og øvrige skjulte bygningsdeler. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner fra innvendige overflater og utvendig besiktigelse av tak og tilhørende konstruksjoner.<br /><br />Det er ikke registrert symptomer på svikt, deformasjoner eller fuktgjennomslag fra tilgjengelige innvendige eller utvendige flater. Konstruksjonen kunne imidlertid ikke inspiseres direkte grunnet manglende adkomst til loftsrom og skjulte konstruksjoner. Det er registrert enkelte skader på takstein, noe som kan medføre økt risiko for vanninntrenging ved fortsatt nedbrytning. Dersom skadet takstein ikke utbedres, kan dette over tid føre til fuktinntrenging med risiko for skader på undertak og takkonstruksjon. <br /><br />Vinduer av eldre årgang/byggeår: Vinduer av eldre årgang er malte trevinduer med 2-lags glass fabrikkert i 80-tallet og trevinduer med koblet glass fra byggeår. <br /><br />Vinduer av nyere årgang: I karnappet i stue er det skiftet til PVC vinduer med to-lags glass skiftet i 2024 ifølge fullmektig. I loftet ble det skiftet vinduer i 2011, vinduene er trevinduer med to-lags glass. <br /><br />Dører: Boligen har teak hovedytterdør av eldre årgang, ytterdør i tre med utgang til veranda fra soverom, ytterdør i tilbygget bod på veranda av eldre årgang og enkel kjellerdør i tre. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Sydvendt veranda oppført i trekonstruksjon på ca. 25 m² med utgang fra soverom. Verandaen er etablert med terrassebord av tre og rekkverk i trekonstruksjon. Rekkverkshøyde er målt til ca. 83 cm. Deler av verandaen ligger over terreng og bæres av fundamenter og understøttende konstruksjoner i tre. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: Støpt betonggulv på grunn uten isolasjon og diffusjonsperre utifra normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Trebjelkelag som etasjeskiller.<br /><br />Loft:<br />Det er målt ca. 7 mm. høydeforskjell på gulv i soverommet mot nord over en lengde på ca 2 m. Det er målt ca. 3 mm. høydeforskjell på gulv i soverommet mot sør over en lengde på ca 2 m. Gjennom hele rommet i soverommet mot nord er det målt ca. 12 mm. avvik. 9 mm. i soverommet mot sør. Målingene er utført på tilfeldige steder i to rom. <br /><br />1.Etasje:<br />Det er målt ca. 3 mm. høydeforskjell på gulv i stuen over en lengde på ca 2 m. Det er målt ca. 2 mm. høydeforskjell på gulv i kjøkken over en lengde på ca 2 m. Gjennom hele rommet i kjøkken er det målt ca. 3 mm. avvik. 4 mm. i stuen. Målingene er utført på tilfeldige steder i to rom.<br /><br />Målingene er utført på tilfeldige steder og anses som representative stikkprøver. De registrerte avvikene ligger innenfor hva som vurderes som normalt for konstruksjonstype, alder og bruk, og tilfredsstiller kravene i NS 3600 for å kunne gi TG1. Det bemerkes at planhet kan overstige toleransekrav i enkelte leggeanvisninger for nyere gulvtyper, hvor krav ofte ligger i størrelsesorden 2 3 mm per 2 meter. Eventuelt behov for avretting ved legging av nye gulv må derfor påregnes, men dette anses som et forhold utenfor tilstandsanalysens mandat. <br /><br />Pipe og ildsted: Teglsteinpipe fra byggeår, ildsted montert. Sotluke i kjeller.<br /><br />MERK:<br />Takstmannen kontrollerer ikke piper og ildsted og krav vedrørende det. Kontroll av pipe og ildsted er underlagt av brann og feievesen.  <br /><br />Ikke tilstandsvurdert da pipe og ildsted ikke inngår i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).<br /><br />Splint til sotluke er defekt. <br /><br />Rom Under Terreng: Kjelleren består av rom under terreng med støpt betonggulv og åpne mur- og betongkonstruksjoner. Rommene fremstår i hovedsak som uinnredede lagerrom, med pussede murvegger og himling kledd med trepanel. Kjelleren er oppført etter byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, uten dokumentert fuktsikring eller isolasjon mot grunnen. Kjellerrommene er derfor i utgangspunktet å anse som grovkjeller/lagerareal og ikke tilrettelagt for varig oppholdsrom. Hulltaking er ikke mulig siden samtlige vegger har åpne murkonstruksjoner med unntak av bad og vaskerom. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Geotekniske undersøkelser ikke er foretatt. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Dreneringen er av ukjent alder og utførelse. Ifølge fullmektig antas dreneringen å være fra byggeår. Dreneringssystemet er ikke synlig og kan derfor ikke inspiseres direkte. Vurderingen er basert på byggets alder, synlige forhold utvendig og registreringer i kjeller og underetasje.<br />Det er synlig grunnmursplast på grunnmuren utvendig. Den synlige grunnmursplasten fremstår som en eldre type uten knotter. Grunnmursplast som fuktsikring ble i liten grad benyttet ved oppføringstidspunktet i 1968, og det kan derfor ikke utelukkes at det er utført drenerings- eller fuktsikringsarbeider på et senere tidspunkt. Det foreligger imidlertid ingen dokumentasjon som bekrefter når eventuelle arbeider er utført eller hvilket omfang disse har hatt. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens oppbygning er ukjent. Grunnmur i betongstein. Mindre riss, sprekker/avskalling er påvist men ikke vurdert til å være av betydning av konstruksjonens bæreevne og stabilitet. <br /><br />Terrengforhold: Eiendommen ligger i forholdsvis flatt terreng. Overflatevann, herunder regn- og smeltevann, skal i størst mulig grad ledes bort fra bygningen ved infiltrasjon i terrenget. For å hindre vanninntrengning mot grunnmur anbefales det at terrenget har fall bort fra bygningen med minimum 1:50 over en avstand på ca. 3 meter.<br /><br />Det er ikke registrert forhold ved befaringstidspunktet som tyder på problemer med overvann eller avrenning mot bygningen. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsrør har ukjent alder/tilstand, trolig i fra byggeår. Anbefalt brukstid kan være passert.<br /><br />Vann og avløpsledninger er ikke synlig og kan dermed ikke vurderes, det ikke er opplyst å være problemer med ledningene. <br /><br />TG2<br />Veggkonstruksjon<br />Det er registrert enkelte partier med råteskader i nedre del av kledningen på nordveggen. Det er videre ikke registrert musesperre i nedre kant av kledningen. Manglende musesperre gir økt risiko for at mus og andre skadedyr kan ta seg inn i konstruksjonen. For øvrig fremstår kledningen som normalt vedlikeholdt og i tilfredsstillende stand sett i forhold til alder og forventet levetid.<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadede bord bør skiftes ut og berørte områder kontrolleres for eventuelle følgeskader i underliggende konstruksjoner. Det anbefales samtidig å etablere musesperre i nedre kant av kledningen for å redusere risikoen for inntrenging av skadedyr. Dersom forholdene ikke utbedres, kan råteskadene utvikle seg videre og medføre økte vedlikeholds- og reparasjonskostnader. Manglende musesperre kan over tid gi økt risiko for skader på isolasjon og trekonstruksjoner som følge av aktivitet fra skadedyr.<br /><br />Vinduer av eldre årgang/byggeår<br />Vinduene er fra byggeår og har oppnådd høy alder sett i forhold til forventet levetid. Det er ikke registrert konkrete skader eller funksjonssvikt på befaringsdagen. Eldre vinduer har også normalt svakere isolerende egenskaper sammenlignet med dagens standard.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes løpende vedlikehold, herunder skraping og ny overflatebehandling for å opprettholde funksjon og levetid. På sikt må utskifting av vinduer forventes. Dersom tiltak ikke utføres, er det risiko for fuktinntrengning i treverket som kan føre til råteskader og videre nedbrytning. Dette kan medføre redusert tetthet, økt varmetap, trekk og svekket funksjon ved åpning og lukking. Punktering av isolerglass vil kunne gi dårligere isolasjonsevne og redusert sikt gjennom glassene.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er registrert skjevheter i verandakonstruksjonen som indikerer setninger eller mangelfull fundamentering. Ved inspeksjon under verandaen er det observert provisoriske understøttelser og stedvis svak fundamentering. Terrassebord har værslitasje og stedvise råteskader. Overflatene fremstår generelt vedlikeholdsbehovende. Rekkverkshøyden er målt til ca. 83 cm, hvilket er lavere enn dagens anbefalte sikkerhetsnivå på 100 cm.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre fundamenteringen og kontrollere bærekonstruksjonen for å hindre videre skjevutvikling. Råteskadede terrassebord bør skiftes ut, og øvrige overflater bør rengjøres og overflatebehandles for å begrense videre nedbrytning. Lav rekkverkshøyde medfører økt fallrisiko og bør oppgraderes dersom verandaen skal tilpasses dagens sikkerhetskrav. Dersom forholdene ikke utbedres, kan videre nedbrytning føre til redusert bæreevne, økte vedlikeholdskostnader og redusert sikkerhet ved bruk av verandaen.<br /><br />Overflater<br />Det er registrert stedvise skader og misfarging på gulvoverflater. I kjøkkenet er det observert åpne endeskjøter i laminatgulvet, noe som kan skyldes bevegelser i gulvkonstruksjonen. Overflatene bærer ellers preg av normal slitasje og elde.<br />Konsekvens/tiltak: Åpne skjøter og skadede gulvoverflater bør utbedres for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk uttrykk og redusere risikoen for ytterligere skade. Dersom forholdet ikke utbedres, kan skadene utvikle seg og medføre behov for utskifting av berørte gulvarealer.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Det er registrert forhøyede fuktverdier i nedre del av kjellerveggene ved måling med fuktindikator. Referansemålinger høyere opp på veggene viste normale verdier. Forholdet indikerer kapillært oppsug av fukt fra grunnen. Det er stedvis registrert saltutslag, avskalling av puss og fuktmerker langs vegger mot gulv. Kjelleren har typisk kjellerlukt, det ble ikke registrert tegn til aktive lekkasjer eller gjennomgående vanninntrengning på befaringstidspunktet.<br />Konsekvens/tiltak: Fuktbelastningen kan over tid føre til ytterligere nedbrytning av puss, overflatebehandlinger og eventuelle organiske materialer som lagres eller monteres mot veggene. For å redusere fuktpåvirkningen anbefales det å opprettholde god ventilasjon i kjelleren og unngå innredning med fuktfølsomme materialer uten forutgående fuktsikring. Dersom kjelleren ønskes oppgradert eller innredet til annet enn lagerformål, må det påregnes omfattende tiltak knyttet til drenering, utvendig fuktsikring og eventuell isolering av konstruksjonene.<br /><br />1.etasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vinylbelegg på våtrom har en teknisk levetid på 30 år ved lang intervall. Etter 30 er belegget ansett som utlevd utifra Sintef sine levetidstabeller. Belegget kan selvsagt ha en lengre levetid enn det som er oppgitt. Jevnlig rensing av sluk anbefales.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. <br /><br />1.etasje - Bad  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Badet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav.<br />Konsekvens/tiltak: Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid.<br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Levetid/utskifting av våtromsplater er satt til 20 år ved lang intervall. <br /><br />Vinylbelegg på våtrom har en teknisk levetid på 30 år ved lang intervall. Etter 30 er belegget ansett som utlevd utifra Sintef sine levetidstabeller. Belegget kan selvsagt ha en lengre levetid enn det som er oppgitt. Jevnlig rensing av sluk anbefales.<br />Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav.<br />Konsekvens/tiltak: Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid.<br /><br />Kjeller - Bad  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Ved hulltakingen ble det registrert forhøyede fuktverdier i bunnsvill. Det ble ikke registrert synlige skader, misfarging, råte eller andre tegn til nedbrytning i borehullet. Fuktutslaget er lokalisert i overgangen mellom treverk og murkonstruksjon. På bakgrunn av måleresultatene og registrerte forhold vurderes fuktpåvirkningen å skyldes kapillært oppsug av fukt fra grunnen og/eller tilstøtende murkonstruksjoner. Det ble ikke registrert forhold som indikerer lekkasje fra våtrommets vann- eller avløpsinstallasjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Forholdet vurderes som typisk for eldre konstruksjoner hvor treverk står i kontakt med eller nær murverk uten tilfredsstillende fuktsperre. Dersom fuktbelastningen øker eller det oppstår tegn til nedbrytning, bør nærmere undersøkelser gjennomføres.<br /><br />Bade har behov for full renovering. Ved eventuell renovering bør det legge nye drenerende masser i gulvet, samt at gulvet isoleres og legges dampsperre, dette vil hjelpe mot kapillært oppsug i fra grunnen.<br /><br />Vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke registrert konkrete avvik ved befaringen, men alderen på røropplegget tilsier at det må påregnes normal slitasje og redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør kan over tid være mer utsatt for lekkasjer som følge av slitasje og materialtretthet. Det anbefales jevnlig kontroll av synlige rørføringer og koblinger, samt å være oppmerksom på tegn til lekkasje. På sikt bør det påregnes oppgradering eller utskifting av deler av anlegget.<br /><br />Avløpsrør<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør fra byggeår har høy alder. Med bakgrunn i alder vurderes fremtidig funksjon som usikker sammenlignet med nyere rørinstallasjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre en nærmere vurdering av rørenes tilstand, for eksempel ved bruk av kamerainspeksjon/rørinspeksjon. Eldre avløpsrør kan over tid få slitasje, korrosjon eller avleiringer som kan medføre redusert funksjon eller fare for lekkasjer. På sikt kan det derfor bli aktuelt med utbedring eller utskifting av deler av avløpssystemet.<br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke ventil i vegg eller vinduene i soverommene i loftet.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Det er registrert tegn til fuktpåvirkning på kjellervegger i form av forhøyede fuktverdier, saltutslag og fuktmerker ned mot gulv. Registrerte forhold tilsier at dreneringen har nedsatt funksjon sammenlignet med dagens forventede ytelse.<br />Konsekvens/tiltak: Nedsatt dreneringsfunksjon medfører økt fuktbelastning på grunnmur og kjellerkonstruksjoner. Dersom forholdet ikke utbedres kan dette over tid føre til ytterligere fuktproblemer, lukt, avskalling av puss og redusert brukbarhet av kjellerarealene. Fremtidig oppgradering eller utskifting av dreneringssystemet må påregnes.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Instruks fra Norsk Takst er at utvendige vann og avløpsledninger over 25 år skal gis TG2 på grunn av alder. Vann og avløpsledninger er ikke synlig og kan dermed ikke vurderes annet en ut i fra alder da det ikke er opplyst å være problemer med ledningene.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />TG3<br />Taktekking<br />Taktekking har oppnådd og overskredet forventet teknisk levetid. Det er registrert omfattende aldersslitasje med oppsprekking, kantavskallinger, begroing og enkelte skadede takplater. Det er også registrert svekkelser og oppsprekkinger i tekkingen ved pipe og tilstøtende beslag. Enkelte takplater ved takstige og belastningspunkter har sprekker og skader. Takets alder og registrerte forhold gir økt risiko for vanninntrengning og følgeskader i underliggende konstruksjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Utskifting av taktekking må påregnes. På grunn av takets høye alder og registrerte skader anbefales det at taktekking, undertak og nødvendige beslag skiftes samtidig for å sikre en varig løsning. Eternittplater inneholder asbest og må håndteres og deponeres i henhold til gjeldende regelverk. Dersom tiltak ikke utføres, må det forventes økende risiko for lekkasjer, fuktskader og skadeutvikling i takkonstruksjonen. TG3.<br /><br />Dører<br />Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Døren til boden på veranda har omfattende råteskader, ytterdøren med utgang fra soverom har fuktskader.<br />Konsekvens/tiltak: Døren(e) står foran utskiftning. <br /><br />Kjeller - Bad  - Generell<br />Badet har ukjent alder, men fremstår å være etablert på 1970- eller 1980-tallet. Dokumentasjon på utførelse, oppbygning eller senere oppgraderinger foreligger ikke. Gulvet er belagt med fliser og opplyst å ha elektrisk gulvvarme. Veggene er kledd med våtromsplater, og himlingen har panelte overflater. Rommet er innredet med servantinnredning, badekar og toalett. Sluket er av eldre type og fremstår med betydelig korrosjon. Det er ikke mekanisk avtrekk eller annen tilfredsstillende ventilasjon av rommet. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er av eldre dato og har passert forventet teknisk levetid for både overflater, tettesjikt, sluk samt vann- og avløpsinstallasjoner. Det foreligger ingen dokumentasjon som bekrefter oppbygning, membranløsning eller utførte arbeider. Sluket er sterkt korrodert og har oppnådd høy alder. Manglende ventilasjon medfører redusert uttørkingsevne og økt risiko for fuktrelaterte skader. På grunn av alder kan tilstanden til skjulte konstruksjoner og tettesjikt ikke verifiseres.<br />Konsekvens/tiltak: Badet vurderes å ha behov for full rehabilitering for å tilfredsstille dagens krav til fuktsikkerhet og funksjon. Ved fortsatt bruk må det påregnes økt risiko for lekkasjer, skjulte fuktskader og følgeskader i tilstøtende konstruksjoner. Utskifting av sluk, vann- og avløpsinstallasjoner, etablering av tilfredsstillende ventilasjon samt oppbygging av nytt godkjent våtrom må påregnes.<br />TG3 er gitt på grunn av våtrommets høye alder, sterkt korrodert sluk, manglende ventilasjon og at anbefalt brukstid for sentrale bygningsdeler og installasjoner vurderes å være overskredet. Badet har behov for total rehabilitering.<br /><br />TGIU<br />Takkonstruksjon/Loft<br />Boligen har saltakkonstruksjon oppført med tresperrer og innredet loftsetasje fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som en lukket konstruksjon uten tilgjengelig inspeksjonsmulighet av sperrer, undertak og øvrige skjulte bygningsdeler. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner fra innvendige overflater og utvendig besiktigelse av tak og tilhørende konstruksjoner.<br /><br />Det er ikke registrert symptomer på svikt, deformasjoner eller fuktgjennomslag fra tilgjengelige innvendige eller utvendige flater. Konstruksjonen kunne imidlertid ikke inspiseres direkte grunnet manglende adkomst til loftsrom og skjulte konstruksjoner. Det er registrert enkelte skader på takstein, noe som kan medføre økt risiko for vanninntrenging ved fortsatt nedbrytning. Dersom skadet takstein ikke utbedres, kan dette over tid føre til fuktinntrenging med risiko for skader på undertak og takkonstruksjon. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vegger tilstøter mot yttervegger og bad, ellers er veggene oppført i mur/betong, hulltaking kan derav ikke utføres. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. <br />Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførte radonmålinger, og radonnivået i boligen er derfor ukjent. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt iverksette nødvendige tiltak ved forhøyede verdier.<br /><br />Innvendig trapp har lav rekkverkshøyde, for store åpninger i rekkverket og mangler håndløper på vegg. Forholdet medfører økt risiko for fallulykker. Det anbefales å oppgradere rekkverket og montere håndløper.<br /><br />Eiendommen ligger innenfor et område som er registrert som ras- eller skredutsatt. Nærmere vurdering av risiko og eventuelle sikringstiltak anbefales ved fremtidige tiltak på eiendommen.<br /><br />Rekkverk på veranda har lavere høyde enn dagens sikkerhetskrav, noe som medfører økt fallrisiko. Oppgradering av rekkverket anbefales. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.<br /><br />For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taket er tekket med eternittplater (asbestsement), antatt fra byggeår 1968. Taket har tradisjonell oppbygning med undertak og bærende trekonstruksjoner fra samme periode. Taktekking er besiktiget fra taknivå. <br /><br />Nedløp og beslag: Renner og nedløp er utført i metall. Nedløpene er ført ned i rør i grunnen, men videre rørsystem og bortledning er ukjent.<br /><br />Det var ikke nedbør på befaringsdagen, og det har derfor ikke vært mulig å kontrollere funksjon eller eventuelle lekkasjer i renner og nedløp. <br /><br />Skorstein over tak: Skorsteinen over tak er utført med heldekkende pipebeslag som gir værbeskyttelse mot nedbør og inntrengning av fukt. Skorsteinen er ført opp over tak med en høyde som er minimum 80 cm over mønenivå. <br /><br />Veggkonstruksjon: Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon og utvendig kledd med en kombinasjon av stående og liggende trekledning fra byggeår. Kledningen er overflatebehandlet og montert med luftet konstruksjon etter byggeskikken på oppføringstidspunktet. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Boligen har saltakkonstruksjon oppført med tresperrer og innredet loftsetasje fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som en lukket konstruksjon uten tilgjengelig inspeksjonsmulighet av sperrer, undertak og øvrige skjulte bygningsdeler. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner fra innvendige overflater og utvendig besiktigelse av tak og tilhørende konstruksjoner.<br /><br />Det er ikke registrert symptomer på svikt, deformasjoner eller fuktgjennomslag fra tilgjengelige innvendige eller utvendige flater. Konstruksjonen kunne imidlertid ikke inspiseres direkte grunnet manglende adkomst til loftsrom og skjulte konstruksjoner. Det er registrert enkelte skader på takstein, noe som kan medføre økt risiko for vanninntrenging ved fortsatt nedbrytning. Dersom skadet takstein ikke utbedres, kan dette over tid føre til fuktinntrenging med risiko for skader på undertak og takkonstruksjon. <br /><br />Vinduer av eldre årgang/byggeår: Vinduer av eldre årgang er malte trevinduer med 2-lags glass fabrikkert i 80-tallet og trevinduer med koblet glass fra byggeår. <br /><br />Vinduer av nyere årgang: I karnappet i stue er det skiftet til PVC vinduer med to-lags glass skiftet i 2024 ifølge fullmektig. I loftet ble det skiftet vinduer i 2011, vinduene er trevinduer med to-lags glass. <br /><br />Dører: Boligen har teak hovedytterdør av eldre årgang, ytterdør i tre med utgang til veranda fra soverom, ytterdør i tilbygget bod på veranda av eldre årgang og enkel kjellerdør i tre. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Sydvendt veranda oppført i trekonstruksjon på ca. 25 m² med utgang fra soverom. Verandaen er etablert med terrassebord av tre og rekkverk i trekonstruksjon. Rekkverkshøyde er målt til ca. 83 cm. Deler av verandaen ligger over terreng og bæres av fundamenter og understøttende konstruksjoner i tre. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: Støpt betonggulv på grunn uten isolasjon og diffusjonsperre utifra normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Trebjelkelag som etasjeskiller.<br /><br />Loft:<br />Det er målt ca. 7 mm. høydeforskjell på gulv i soverommet mot nord over en lengde på ca 2 m. Det er målt ca. 3 mm. høydeforskjell på gulv i soverommet mot sør over en lengde på ca 2 m. Gjennom hele rommet i soverommet mot nord er det målt ca. 12 mm. avvik. 9 mm. i soverommet mot sør. Målingene er utført på tilfeldige steder i to rom. <br /><br />1.Etasje:<br />Det er målt ca. 3 mm. høydeforskjell på gulv i stuen over en lengde på ca 2 m. Det er målt ca. 2 mm. høydeforskjell på gulv i kjøkken over en lengde på ca 2 m. Gjennom hele rommet i kjøkken er det målt ca. 3 mm. avvik. 4 mm. i stuen. Målingene er utført på tilfeldige steder i to rom.<br /><br />Målingene er utført på tilfeldige steder og anses som representative stikkprøver. De registrerte avvikene ligger innenfor hva som vurderes som normalt for konstruksjonstype, alder og bruk, og tilfredsstiller kravene i NS 3600 for å kunne gi TG1. Det bemerkes at planhet kan overstige toleransekrav i enkelte leggeanvisninger for nyere gulvtyper, hvor krav ofte ligger i størrelsesorden 2 3 mm per 2 meter. Eventuelt behov for avretting ved legging av nye gulv må derfor påregnes, men dette anses som et forhold utenfor tilstandsanalysens mandat. <br /><br />Pipe og ildsted: Teglsteinpipe fra byggeår, ildsted montert. Sotluke i kjeller.<br /><br />MERK:<br />Takstmannen kontrollerer ikke piper og ildsted og krav vedrørende det. Kontroll av pipe og ildsted er underlagt av brann og feievesen.  <br /><br />Ikke tilstandsvurdert da pipe og ildsted ikke inngår i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).<br /><br />Splint til sotluke er defekt. <br /><br />Rom Under Terreng: Kjelleren består av rom under terreng med støpt betonggulv og åpne mur- og betongkonstruksjoner. Rommene fremstår i hovedsak som uinnredede lagerrom, med pussede murvegger og himling kledd med trepanel. Kjelleren er oppført etter byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, uten dokumentert fuktsikring eller isolasjon mot grunnen. Kjellerrommene er derfor i utgangspunktet å anse som grovkjeller/lagerareal og ikke tilrettelagt for varig oppholdsrom. Hulltaking er ikke mulig siden samtlige vegger har åpne murkonstruksjoner med unntak av bad og vaskerom. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Geotekniske undersøkelser ikke er foretatt. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Dreneringen er av ukjent alder og utførelse. Ifølge fullmektig antas dreneringen å være fra byggeår. Dreneringssystemet er ikke synlig og kan derfor ikke inspiseres direkte. Vurderingen er basert på byggets alder, synlige forhold utvendig og registreringer i kjeller og underetasje.<br />Det er synlig grunnmursplast på grunnmuren utvendig. Den synlige grunnmursplasten fremstår som en eldre type uten knotter. Grunnmursplast som fuktsikring ble i liten grad benyttet ved oppføringstidspunktet i 1968, og det kan derfor ikke utelukkes at det er utført drenerings- eller fuktsikringsarbeider på et senere tidspunkt. Det foreligger imidlertid ingen dokumentasjon som bekrefter når eventuelle arbeider er utført eller hvilket omfang disse har hatt. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens oppbygning er ukjent. Grunnmur i betongstein. Mindre riss, sprekker/avskalling er påvist men ikke vurdert til å være av betydning av konstruksjonens bæreevne og stabilitet. <br /><br />Terrengforhold: Eiendommen ligger i forholdsvis flatt terreng. Overflatevann, herunder regn- og smeltevann, skal i størst mulig grad ledes bort fra bygningen ved infiltrasjon i terrenget. For å hindre vanninntrengning mot grunnmur anbefales det at terrenget har fall bort fra bygningen med minimum 1:50 over en avstand på ca. 3 meter.<br /><br />Det er ikke registrert forhold ved befaringstidspunktet som tyder på problemer med overvann eller avrenning mot bygningen. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsrør har ukjent alder/tilstand, trolig i fra byggeår. Anbefalt brukstid kan være passert.<br /><br />Vann og avløpsledninger er ikke synlig og kan dermed ikke vurderes, det ikke er opplyst å være problemer med ledningene. <br /><br />TG2<br />Veggkonstruksjon<br />Det er registrert enkelte partier med råteskader i nedre del av kledningen på nordveggen. Det er videre ikke registrert musesperre i nedre kant av kledningen. Manglende musesperre gir økt risiko for at mus og andre skadedyr kan ta seg inn i konstruksjonen. For øvrig fremstår kledningen som normalt vedlikeholdt og i tilfredsstillende stand sett i forhold til alder og forventet levetid.<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadede bord bør skiftes ut og berørte områder kontrolleres for eventuelle følgeskader i underliggende konstruksjoner. Det anbefales samtidig å etablere musesperre i nedre kant av kledningen for å redusere risikoen for inntrenging av skadedyr. Dersom forholdene ikke utbedres, kan råteskadene utvikle seg videre og medføre økte vedlikeholds- og reparasjonskostnader. Manglende musesperre kan over tid gi økt risiko for skader på isolasjon og trekonstruksjoner som følge av aktivitet fra skadedyr.<br /><br />Vinduer av eldre årgang/byggeår<br />Vinduene er fra byggeår og har oppnådd høy alder sett i forhold til forventet levetid. Det er ikke registrert konkrete skader eller funksjonssvikt på befaringsdagen. Eldre vinduer har også normalt svakere isolerende egenskaper sammenlignet med dagens standard.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes løpende vedlikehold, herunder skraping og ny overflatebehandling for å opprettholde funksjon og levetid. På sikt må utskifting av vinduer forventes. Dersom tiltak ikke utføres, er det risiko for fuktinntrengning i treverket som kan føre til råteskader og videre nedbrytning. Dette kan medføre redusert tetthet, økt varmetap, trekk og svekket funksjon ved åpning og lukking. Punktering av isolerglass vil kunne gi dårligere isolasjonsevne og redusert sikt gjennom glassene.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er registrert skjevheter i verandakonstruksjonen som indikerer setninger eller mangelfull fundamentering. Ved inspeksjon under verandaen er det observert provisoriske understøttelser og stedvis svak fundamentering. Terrassebord har værslitasje og stedvise råteskader. Overflatene fremstår generelt vedlikeholdsbehovende. Rekkverkshøyden er målt til ca. 83 cm, hvilket er lavere enn dagens anbefalte sikkerhetsnivå på 100 cm.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre fundamenteringen og kontrollere bærekonstruksjonen for å hindre videre skjevutvikling. Råteskadede terrassebord bør skiftes ut, og øvrige overflater bør rengjøres og overflatebehandles for å begrense videre nedbrytning. Lav rekkverkshøyde medfører økt fallrisiko og bør oppgraderes dersom verandaen skal tilpasses dagens sikkerhetskrav. Dersom forholdene ikke utbedres, kan videre nedbrytning føre til redusert bæreevne, økte vedlikeholdskostnader og redusert sikkerhet ved bruk av verandaen.<br /><br />Overflater<br />Det er registrert stedvise skader og misfarging på gulvoverflater. I kjøkkenet er det observert åpne endeskjøter i laminatgulvet, noe som kan skyldes bevegelser i gulvkonstruksjonen. Overflatene bærer ellers preg av normal slitasje og elde.<br />Konsekvens/tiltak: Åpne skjøter og skadede gulvoverflater bør utbedres for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk uttrykk og redusere risikoen for ytterligere skade. Dersom forholdet ikke utbedres, kan skadene utvikle seg og medføre behov for utskifting av berørte gulvarealer.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Det er registrert forhøyede fuktverdier i nedre del av kjellerveggene ved måling med fuktindikator. Referansemålinger høyere opp på veggene viste normale verdier. Forholdet indikerer kapillært oppsug av fukt fra grunnen. Det er stedvis registrert saltutslag, avskalling av puss og fuktmerker langs vegger mot gulv. Kjelleren har typisk kjellerlukt, det ble ikke registrert tegn til aktive lekkasjer eller gjennomgående vanninntrengning på befaringstidspunktet.<br />Konsekvens/tiltak: Fuktbelastningen kan over tid føre til ytterligere nedbrytning av puss, overflatebehandlinger og eventuelle organiske materialer som lagres eller monteres mot veggene. For å redusere fuktpåvirkningen anbefales det å opprettholde god ventilasjon i kjelleren og unngå innredning med fuktfølsomme materialer uten forutgående fuktsikring. Dersom kjelleren ønskes oppgradert eller innredet til annet enn lagerformål, må det påregnes omfattende tiltak knyttet til drenering, utvendig fuktsikring og eventuell isolering av konstruksjonene.<br /><br />1.etasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vinylbelegg på våtrom har en teknisk levetid på 30 år ved lang intervall. Etter 30 er belegget ansett som utlevd utifra Sintef sine levetidstabeller. Belegget kan selvsagt ha en lengre levetid enn det som er oppgitt. Jevnlig rensing av sluk anbefales.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. <br /><br />1.etasje - Bad  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Badet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav.<br />Konsekvens/tiltak: Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid.<br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Levetid/utskifting av våtromsplater er satt til 20 år ved lang intervall. <br /><br />Vinylbelegg på våtrom har en teknisk levetid på 30 år ved lang intervall. Etter 30 er belegget ansett som utlevd utifra Sintef sine levetidstabeller. Belegget kan selvsagt ha en lengre levetid enn det som er oppgitt. Jevnlig rensing av sluk anbefales.<br />Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav.<br />Konsekvens/tiltak: Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid.<br /><br />Kjeller - Bad  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Ved hulltakingen ble det registrert forhøyede fuktverdier i bunnsvill. Det ble ikke registrert synlige skader, misfarging, råte eller andre tegn til nedbrytning i borehullet. Fuktutslaget er lokalisert i overgangen mellom treverk og murkonstruksjon. På bakgrunn av måleresultatene og registrerte forhold vurderes fuktpåvirkningen å skyldes kapillært oppsug av fukt fra grunnen og/eller tilstøtende murkonstruksjoner. Det ble ikke registrert forhold som indikerer lekkasje fra våtrommets vann- eller avløpsinstallasjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Forholdet vurderes som typisk for eldre konstruksjoner hvor treverk står i kontakt med eller nær murverk uten tilfredsstillende fuktsperre. Dersom fuktbelastningen øker eller det oppstår tegn til nedbrytning, bør nærmere undersøkelser gjennomføres.<br /><br />Bade har behov for full renovering. Ved eventuell renovering bør det legge nye drenerende masser i gulvet, samt at gulvet isoleres og legges dampsperre, dette vil hjelpe mot kapillært oppsug i fra grunnen.<br /><br />Vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke registrert konkrete avvik ved befaringen, men alderen på røropplegget tilsier at det må påregnes normal slitasje og redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør kan over tid være mer utsatt for lekkasjer som følge av slitasje og materialtretthet. Det anbefales jevnlig kontroll av synlige rørføringer og koblinger, samt å være oppmerksom på tegn til lekkasje. På sikt bør det påregnes oppgradering eller utskifting av deler av anlegget.<br /><br />Avløpsrør<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør fra byggeår har høy alder. Med bakgrunn i alder vurderes fremtidig funksjon som usikker sammenlignet med nyere rørinstallasjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre en nærmere vurdering av rørenes tilstand, for eksempel ved bruk av kamerainspeksjon/rørinspeksjon. Eldre avløpsrør kan over tid få slitasje, korrosjon eller avleiringer som kan medføre redusert funksjon eller fare for lekkasjer. På sikt kan det derfor bli aktuelt med utbedring eller utskifting av deler av avløpssystemet.<br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke ventil i vegg eller vinduene i soverommene i loftet.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Det er registrert tegn til fuktpåvirkning på kjellervegger i form av forhøyede fuktverdier, saltutslag og fuktmerker ned mot gulv. Registrerte forhold tilsier at dreneringen har nedsatt funksjon sammenlignet med dagens forventede ytelse.<br />Konsekvens/tiltak: Nedsatt dreneringsfunksjon medfører økt fuktbelastning på grunnmur og kjellerkonstruksjoner. Dersom forholdet ikke utbedres kan dette over tid føre til ytterligere fuktproblemer, lukt, avskalling av puss og redusert brukbarhet av kjellerarealene. Fremtidig oppgradering eller utskifting av dreneringssystemet må påregnes.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Instruks fra Norsk Takst er at utvendige vann og avløpsledninger over 25 år skal gis TG2 på grunn av alder. Vann og avløpsledninger er ikke synlig og kan dermed ikke vurderes annet en ut i fra alder da det ikke er opplyst å være problemer med ledningene.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />TG3<br />Taktekking<br />Taktekking har oppnådd og overskredet forventet teknisk levetid. Det er registrert omfattende aldersslitasje med oppsprekking, kantavskallinger, begroing og enkelte skadede takplater. Det er også registrert svekkelser og oppsprekkinger i tekkingen ved pipe og tilstøtende beslag. Enkelte takplater ved takstige og belastningspunkter har sprekker og skader. Takets alder og registrerte forhold gir økt risiko for vanninntrengning og følgeskader i underliggende konstruksjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Utskifting av taktekking må påregnes. På grunn av takets høye alder og registrerte skader anbefales det at taktekking, undertak og nødvendige beslag skiftes samtidig for å sikre en varig løsning. Eternittplater inneholder asbest og må håndteres og deponeres i henhold til gjeldende regelverk. Dersom tiltak ikke utføres, må det forventes økende risiko for lekkasjer, fuktskader og skadeutvikling i takkonstruksjonen. TG3.<br /><br />Dører<br />Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Døren til boden på veranda har omfattende råteskader, ytterdøren med utgang fra soverom har fuktskader.<br />Konsekvens/tiltak: Døren(e) står foran utskiftning. <br /><br />Kjeller - Bad  - Generell<br />Badet har ukjent alder, men fremstår å være etablert på 1970- eller 1980-tallet. Dokumentasjon på utførelse, oppbygning eller senere oppgraderinger foreligger ikke. Gulvet er belagt med fliser og opplyst å ha elektrisk gulvvarme. Veggene er kledd med våtromsplater, og himlingen har panelte overflater. Rommet er innredet med servantinnredning, badekar og toalett. Sluket er av eldre type og fremstår med betydelig korrosjon. Det er ikke mekanisk avtrekk eller annen tilfredsstillende ventilasjon av rommet. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er av eldre dato og har passert forventet teknisk levetid for både overflater, tettesjikt, sluk samt vann- og avløpsinstallasjoner. Det foreligger ingen dokumentasjon som bekrefter oppbygning, membranløsning eller utførte arbeider. Sluket er sterkt korrodert og har oppnådd høy alder. Manglende ventilasjon medfører redusert uttørkingsevne og økt risiko for fuktrelaterte skader. På grunn av alder kan tilstanden til skjulte konstruksjoner og tettesjikt ikke verifiseres.<br />Konsekvens/tiltak: Badet vurderes å ha behov for full rehabilitering for å tilfredsstille dagens krav til fuktsikkerhet og funksjon. Ved fortsatt bruk må det påregnes økt risiko for lekkasjer, skjulte fuktskader og følgeskader i tilstøtende konstruksjoner. Utskifting av sluk, vann- og avløpsinstallasjoner, etablering av tilfredsstillende ventilasjon samt oppbygging av nytt godkjent våtrom må påregnes.<br />TG3 er gitt på grunn av våtrommets høye alder, sterkt korrodert sluk, manglende ventilasjon og at anbefalt brukstid for sentrale bygningsdeler og installasjoner vurderes å være overskredet. Badet har behov for total rehabilitering.<br /><br />TGIU<br />Takkonstruksjon/Loft<br />Boligen har saltakkonstruksjon oppført med tresperrer og innredet loftsetasje fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som en lukket konstruksjon uten tilgjengelig inspeksjonsmulighet av sperrer, undertak og øvrige skjulte bygningsdeler. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner fra innvendige overflater og utvendig besiktigelse av tak og tilhørende konstruksjoner.<br /><br />Det er ikke registrert symptomer på svikt, deformasjoner eller fuktgjennomslag fra tilgjengelige innvendige eller utvendige flater. Konstruksjonen kunne imidlertid ikke inspiseres direkte grunnet manglende adkomst til loftsrom og skjulte konstruksjoner. Det er registrert enkelte skader på takstein, noe som kan medføre økt risiko for vanninntrenging ved fortsatt nedbrytning. Dersom skadet takstein ikke utbedres, kan dette over tid føre til fuktinntrenging med risiko for skader på undertak og takkonstruksjon. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vegger tilstøter mot yttervegger og bad, ellers er veggene oppført i mur/betong, hulltaking kan derav ikke utføres. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. <br />Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførte radonmålinger, og radonnivået i boligen er derfor ukjent. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt iverksette nødvendige tiltak ved forhøyede verdier.<br /><br />Innvendig trapp har lav rekkverkshøyde, for store åpninger i rekkverket og mangler håndløper på vegg. Forholdet medfører økt risiko for fallulykker. Det anbefales å oppgradere rekkverket og montere håndløper.<br /><br />Eiendommen ligger innenfor et område som er registrert som ras- eller skredutsatt. Nærmere vurdering av risiko og eventuelle sikringstiltak anbefales ved fremtidige tiltak på eiendommen.<br /><br />Rekkverk på veranda har lavere høyde enn dagens sikkerhetskrav, noe som medfører økt fallrisiko. Oppgradering av rekkverket anbefales. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.<br /><br />For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen har gode parkeringsmuligheter på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Tomten",
        "textUnsafe": "Flat tomt med enkel adkomst fra kommunal veg. Eiendommen består av to bruksnummer, hvor bnr 222 ikke er overført fra Hustadvika kommune til selger pr nå. Det foreligger skylddeling som viser at bnr 222 skal tilhøre eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Komm. tilknytning",
        "textUnsafe": "Eiendommen er tilknyttet offentlig vei. Offentlig vann og avløp via private stikk- og fellesledninger. Det gjøres oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er det normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Kjør til Farstad, forbi Coop-butikken, og ta av til høyre ved det gamle bedehuset. Kjør videre og du er i Brenslestien."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger for kjøper",
        "textUnsafe": "kr. 1 750 000,- (Prisantydning)<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 17 900,- (Boligkjøperforsikring Söderberg &amp; Partners)<br />kr. 43 750,- (Dokumentavgift)<br />kr. 545,- (Tinglysing skjøte)<br />kr. 545,- (Tinglysning pantedokument (pr. stk.))<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 62 740,- (Omkostninger totalt)<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 1 812 740,- (Totalpris inkl. omkostninger)<br />--------------------------------------------------------<br />NB! Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br />Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.<br /> <br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Notar i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. \nDeler av eiendommen er også regulert til kjøreveg og annen veigrunn. \n\nVidere ligger eiendommen i KPHensynssone rp83037 (Reguleringsplan skal fortsatt gjede)\n\nUtsnitt av reguleringskart med tegnforklaring følger vedlagt i salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser kan ses hos meglerforetaket. Dersom det er ønskelig med ytterligere opplysninger knyttet til reguleringsforhold så oppfordrer vi interessenter til å kontakte Hustadvika kommune.\n\nBerørte datasett: \nKulturminner - Kulturmiljøer \nFredete kulturmiljøer er nasjonalt viktige kulturmiljøer som Riksantikvaren har fredet etter kulturminnelovens § 20.\nDisse har like sterkt vern som andre fredete kulturminner. Et freda kulturmiljø er et område der kulturminner inngår\nsom del av en større helhet eller sammenheng. Et freda kulturmiljø kan bli freda av Kongen for å bevare området sin\nkulturhistoriske verdi. \"I fredningsvedtak etter første ledd kan Kongen forby eller på annen måte regulere enhver virksomhet og ferdsel i\nfredningsområdet som er egnet til å motvirke formålet med fredningen. Det samme gjelder fradeling eller bortfeste av grunn til virksomhet som nevnt i\nførste punktum.\" Kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse er et kunnskapsgrunnlag som skal sikre bærekraftig forvaltning av kulturmiljø i byer og\ntettsteder, og i landskap av nasjonal interesse. Områdene får ikke et formelt vern. Plan- og bygningsloven er det viktigste verktøyet for å ta vare på\nkulturmiljø og landskap av nasjonal interesse. Hensynet til kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse bør tas på alle nivå i den kommunale\nplanleggingen. Endret arealbruk eller større tiltak som i vesentlig grad er i konflikt med verdier som søkes bevart, kan danne grunnlag for innsigelse.\nVerdensarvområder er kulturmiljøer som står på UNESCOs liste over verneverdige kulturmiljøer. Riksantikvaren foreslår kandidater til listen som anses\nsom internasjonalt viktige kulturmiljøer.",
    "externalAdId": "15.264755",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av eier denne kurante eneboligen på Farstad til salgs!  Boligen er oppført på slutten av 60-tallet, går over tre plan hvor kjeller er stort sett uinnredet, hovedetasjen har et soverom, bad, stue og nyere kjøkken, og loft har 2 soverom og mellomgang. Enkel adkomst til eiendommen, flat tomt med gressplen og noe beplanting. En del oppgraderinger og vedlikehold på boligen må påregnes. Gangavstand til dagligvarebutikk, flotte turområder ved sjøen og i fjellet, samt Farstadsanden. Velkommen til visning! Husk påmelding."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "NO15.26129",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNO&Estateid=30dbc7fd-886f-430c-a3ee-8b13d2b08f17",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://meglervisning.no/registrer/MSNO/30dbc7fd-886f-430c-a3ee-8b13d2b08f17",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://meglervisning.no/salgsoppgave/bestill?instid=MSNO&estateid=30dbc7fd-886f-430c-a3ee-8b13d2b08f17",
        "title": "Bestill komplett, utskriftsvennlig salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://notar.no/api/boliger/30dbc7fd-886f-430c-a3ee-8b13d2b08f17",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://my.matterport.com/show/?m=GRs5owFYjsj",
        "title": "Virtuell visning"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av eier denne kurante eneboligen på Farstad til salgs!  Boligen er oppført på slutten av 60-tallet, går over tre plan hvor kjeller er stort sett uinnredet, hovedetasjen har et soverom, bad, stue og nyere kjøkken, og loft har 2 soverom og mellomgang. Enkel adkomst til eiendommen, flat tomt med gressplen og noe beplanting. En del oppgraderinger og vedlikehold på boligen må påregnes. Gangavstand til dagligvarebutikk, flotte turområder ved sjøen og i fjellet, samt Farstadsanden. Velkommen til visning! Husk påmelding.",
    "prospectusView": "https://notar.no/api/boliger/30dbc7fd-886f-430c-a3ee-8b13d2b08f17",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1968,
    "virtualViewingUrl": "https://my.matterport.com/show/?m=GRs5owFYjsj",
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 467273751,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-12T09:42+02:00",
    "ownerId": 517324137,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-12T09:42:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-12T09:43:21.701731591+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:517324137",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.5"
  }
}