Innholdsrik og sjarmerende enebolig på 216 m² | Stor og fin tomt på 924 m² | Nytt kjøkken i 24/25 | Garasje og carport

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 927,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 264,
      "openArea": 21,
      "usableAreaE": 48,
      "usableAreaI": 216,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 64  kvm tre soverom, gang, bad, to hobbyrom<br />1. etasje: 87  kvm Entré, stue/kjøkken, soverom, bod, walk -in closet, gang<br />Kjeller: 64  kvm Kjellerstue, vaskerom, bad, teknisk rom, gang, bod, toalettrom, trimrom<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 1  kvm Bod 2<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 21  kvm Veranda<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 46  kvm Garasje, bod, carport<br />"
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 3229840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 423470,
      "estateTax": 4695,
      "suggestion": 3150000,
      "salesCostSum": 79840,
      "municipalFees": 19312,
      "salesCostIncludesUnsafe": "3 150 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />78 750,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />79 840,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />3 229 840,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 5,
    "title": "Innholdsrik og sjarmerende enebolig på 216 m² | Stor og fin tomt på 924 m² | Nytt kjøkken i 24/25 | Garasje og carport",
    "contact": [
      {
        "mobile": "909 67 337"
      },
      {
        "mobile": "940 55 252"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.4315,
        "lng": 11.3386,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.4315&lng=11.3386&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1890",
      "postalName": "Rakkestad",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Nedre Gudimvei 15"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "19:00",
        "date": "24.09.2026",
        "from": "18:00",
        "dateIso": "2026-09-24",
        "iCalendarTo": "20260924T170000Z",
        "iCalendarFrom": "20260924T160000Z"
      },
      {
        "note": "Visning etter avtale. Vi har alltid tid til deg. Ta kontakt med megler Joachim Hoff på 909 67 337 så finner vi et tidspunkt som passer sammen."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 9,
        "titleNumber": 79,
        "municipalityNumber": 3120
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Takterrasse",
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "DNB Eiendom ved Joachim Hoff har gleden av å presentere Nedre Gudimvei 15. En innholdsrik enebolig med en stor, solrik tomt, garasje og carport.<br /><br />Boligen er oppgradert med et nytt og moderne kjøkken fra 2024/25 med benkeplate i stein. Første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, med utgang til en stor veranda. Hoveddelen av boligen har fem soverom, og det er godt med lagringsplass i både garasje og boder. Eiendommen ligger fint til med kort vei til skoler, barnehager og togstasjon.<br /><br />Høydepunkter:<br /><br />- Eiet tomt på 927 kvm som er godkjent fradelt av kommunen<br />- Nytt Ikea-kjøkken fra 2024-2025<br />- Overflater i de fleste rom pusset opp i 2025-2026<br />- Vinduer i 1. og 2.etg. er byttet i 2021-2026<br />- Ny varmepumpe i 2025<br />- Garasje, carport og parkering på egen tomt<br /><br />Velkommen på visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen går over tre plan og består av følgende rom:<br />1. etasje: Entré, gang, stue/kjøkken, soverom, walk-in closet og bod.<br />2. etasje: Gang, tre soverom, to hobbyrom og bad.<br />Kjeller: Gang, kjellerstue, trimrom, bad, toalettrom, vaskerom, teknisk rom og bod.<br /><br />I 1. etasje er det en veranda på 21 m² med en utvendig bod på 1,6 m². Eiendommen har også en garasjebygning på 46 m² med garasje, carport og bod."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "En enebolig fra 1953 over tre plan, oppgradert med nytt kjøkken i 2025 og overflatebehandling gjennom hele boligen i 2025 2026. Vinduer i 1. og 2. etasje er byttet ut, og varmepumpe ble installert i stuen i 2025. Boligen har en planløsning med oppholdsrom på alle tre nivåer: stue og kjøkken i åpen løsning i 1. etasje, tre soverom og bad i 2. etasje, og kjellerstue med trimrom og våtrom i kjelleren. På tomten er det en frittstående garasje med carport fra 1977, og en romslig veranda på vestsiden av boligen.<br /><br />Entré:<br />Døren inn er malt i rødt og slipper inn dagslys gjennom sideglass med dekorativt mønster. Entréen er romslig nok til en benk langs veggen og knaggrekke, og gulvet er malt betong som gir et konsekvent uttrykk gjennom hele inngangspartiet. Herfra leder trappen opp til 2. etasje, og en dør til høyre åpner mot stuen.<br /><br />Stue:<br />Stuen i 1. etasje har store glassfelt mot vest, godkjent i 1972, som slipper inn mye dagslys og gir direkte utgang til verandaen. Plass til sofagruppe og spisebord side om side. Vedovnen i hjørnet og varmepumpen installert i 2025 gir fleksibel oppvarming. Takhøyden er 2,37 m. Mursteinspipe løper gjennom rommet.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet ble nytt i 2025 med innredning fra Ikea og glatte fronter i mørk farge. Benkeplaten er av stein. Det er platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap, fryser og mikrobølgeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Komfyrvakt og vannstoppsystem er montert. En kjøkkenøy med barstoler skiller kjøkkenet fra spisestuen og gir plass til uformelle måltider. Rørlegger har montert nytt i forbindelse med kjøkkeninstallasjonen.<br /><br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Soverom 1. etasje:<br />Et soverom i 1. etasje, med tilgang til walk-in closet. Rommet har plass til dobbeltseng.<br /><br />Veranda:<br />Verandaen på vestsiden er bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord, og er ca. 21 m². Her er det plass til loungemøbler og spabad. Utsikten går mot hagen og åpent landskap. Verandaen har vedlikeholdsbehov.<br /><br />2. etasje   Soverom:<br />I 2. etasje er det tre soverom fordelt langs en sentral gang. Det største soverommet har skråtak og plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Et av soverommene har furugulv og skråtak med vindu mot hagen. Det tredje soverommet har teppegulv og vindu mot utsiden. Rommene er ulike i størrelse og karakter, og gir fleksibilitet for familier med barn.<br /><br />Hobbyrom 2. etasje:<br />I 2. etasje er det to rom som i plantegningen er merket som datarom. Begge har skråtak og egner seg til hjemmekontor, hobbyer eller lignende bruk. Rommene har teppegulv og malte plater på veggene.<br /><br />Bad 2. etasje:<br />Badet i 2. etasje har våtromsplater på vegg og malt gulv. Innredning med nedfelt servant, dusjkabinett og gulvstående toalett. Varmevifte på vegg. Rommet har naturlig ventilering. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Kjeller   Kjellerstue:<br />Kjellerstuen har furugulv og malte vegger, og er innredet med sofagruppe. En mursteinspeis i hjørnet gir varme og karakter. Trappen opp til 1. etasje er lakkert og malt tre. Takhøyden i kjellerstuen er 2,03 m, noe som er lavere enn det som normalt kreves for varig opphold.<br /><br />Trimrom:<br />Trimrommet i kjelleren har malte betongvegger og betonggulv, og er innredet med treningsutstyr. Rommet har naturlig ventilering.<br /><br />Vaskerom (kjeller):<br />Vaskerommet har malte betongvegger og betonggulv. Det er utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Rommet har kun naturlig ventilering. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Bad (kjeller):<br />Dusjrom i kjelleren med fliser halvveis opp på vegg og epoxymalt gulv. Rommet har kun naturlig ventilering. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Toalettrom (kjeller):<br />Toalettrom med fliser halvveis opp på veggen, resten er malt. Gulvet har vinylbelegg. Rommet har kun naturlig ventilasjon.<br /><br />Lagring:<br />Innvendig bod og walk-in closet i 1. etasje. Bod i kjeller. Utvendig bod på ca. 2 m² på verandaen, oppført med trekonstruksjoner og liggende kledning. Frittstående garasje fra 1977 med plass til bil, carport og bod på ca. 8 m² i garasjen.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Furu og betong.<br />Vegger: Malte plater og betong.<br />Himling: Malte plater og himlingsplater.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Innvendige vannledninger av kobber. Offentlig vannforsyning via private stikkledninger.<br />- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern innvendig. Offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige avløpsledninger av ukjent type.<br />- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon i boligen. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad, vaskerom og toalettrom har naturlig ventilering.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannstank på ca. 200 liter, fra 2017.<br />- Elektrisk anlegg: Automatsikringer og åpent anlegg. Anlegget er fra 1953. Det er utført arbeider på anlegget etter 1999 uten at samsvarserklæring foreligger. Utvidet el-kontroll anbefales."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1953<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Det er passert mer enn halvparten av forventet brukstid på undertak.<br /><br />Nedløp og beslag: Sinkrenner, nedløp og beslag.<br /><br />Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.<br /><br />Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, PVC vinduer med 2-lags glass fra 2021-2026, og trevinduer med koblet glass.<br /><br />Dører: Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre fra 1975.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Veranda bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord. Veranda er målt til ca. 27 m².<br /><br />Utvendige trapper: Utvendig trapp av stål og betong.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskiller er av trebjelkelag og betong.<br /><br />Gulv mot grunn: Etasjeskiller er av betongdekke mot grunn.<br /><br />Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe og vedovn.<br /><br />Rom under terreng: Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Det er byggegrunn av leirholdige masser.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Dreneringen er fra 1953. Dreneringspappen mangler topplist for avslutning i øvre kant.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Bygningen har betonggrunnmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.<br /><br />Terrengforhold: Terrenget til boligen er relativt flatt, og det inkluderer en plen.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.<br /><br />Bygninger på eiendommen<br />Garasje: Garasje er oppført i trekonstruksjoner med saltak, byggeår 1977. Den har Leca ringmur på støpt såle. Vegger er oppført med liggende kledning og åpent reisverk. Utvendig er det betongtakstein. Taknedløp og takrenner av aluminium. Den har 2 stk. elektriske leddporter og en låsbar dør på siden.<br /><br />Utvendig bod: Utvendig bod er oppført med trekonstruksjoner og liggende kledning. Boden ble målt til ca. 2 m².<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 14.06.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Den visuelle kontrollen viser at mer enn halvparten av forventet brukstid for både taktekkingen og undertaket er passert. Materialenes aldring er tydelig gjennom normale slitasjefenomener som redusert elastisitet, svekket overflatekvalitet og begynnende nedbrytning i detaljoverganger. Selv om komponentene fortsatt utfører sin funksjon, indikerer den fremskredne alderen at tettheten og den tekniske levetiden er betydelig redusert sammenlignet med nye materialer. Den gjenværende levetiden er derfor usikker og avhenger av videre påvirkning fra klima, mekanisk slitasje og regelmessig vedlikehold.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Konsekvensen av tilstanden er at risikoen for lekkasjer, fuktopptak i konstruksjonen og påfølgende skader øker i takt med materialenes svekkelse. Tiltaket bør være å etablere hyppigere tilstandskontroller og vedlikeholdsrutiner for å redusere risiko, samtidig som planlegging av utskifting av både taktekking og undertak bør igangsettes for å sikre byggets funksjon og unngå uforutsette følgeskader.<br /><br />Nedløp og beslag<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Renner, nedløp og beslag fremstår med betydelig slitasje, hvor mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det registreres bulker i renner flere steder, noe som indikerer både mekanisk påvirkning og generell svekkelse av materialets tilstand over tid. Skadene kan medføre redusert funksjonsevne, spesielt med hensyn til bortledning av vann, og øker risikoen for opphopning av vann og smuss. Dette kan videre føre til ujevn avrenning, lekkasjer og potensielle skader på tilstøtende bygningsdeler, spesielt ved økt nedbør eller frostpåvirkning.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvensen av dagens tilstand er økt risiko for vanninntrengning og følgeskader på fasade, konstruksjon og fundament, samt kortere gjenværende levetid på takavvanningssystemet. Det anbefales å gjennomføre nærmere kontroll av hele anlegget og utføre nødvendige utbedringer, herunder retting eller utskifting av deformerte renner, samt vurdering av utskifting av komponenter som har nådd eller overskredet forventet levetid. Regelmessig vedlikehold og kontroll bør etableres for å sikre tilfredsstillende funksjon og forlenge levetiden på systemet.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen, særlig i utsatte partier der fuktbelastningen er høyest. I tillegg er det registrert sprukne skjøter og åpninger mellom kledningsbord, samt at enkelte bord har løsnet fra underliggende konstruksjon. Tilstanden indikerer både aldring og utilstrekkelig vedlikehold, samt mulig mangelfull avrenning som bidrar til økt fuktpåvirkning over tid. Skadene svekker kledningens beskyttende funksjon og øker risikoen for videre nedbrytning av materialene.<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Konsekvensen av den registrerte tilstanden er økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen, noe som kan føre til ytterligere råteskader, redusert isolasjonsevne og i verste fall skade på bakenforliggende bygningsdeler. Løse og sprukne bord kan også gi økt luftlekkasje og bidra til forringet bygningsteknisk kvalitet. Det anbefales å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering av hele kledningen, med utskifting av råteskadede og deformerte bord, etterstramming og korrekt innfesting av løs kledning, samt utbedring av sprukne skjøter. Videre bør overflatebehandling og forebyggende tiltak mot fukt etableres for å sikre tilfredsstillende levetid og funksjon.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er registrert spor etter tidligere fuktgjennomtrengning rundt pipe på loftet, noe som indikerer at det har forekommet lekkasje eller kondensproblematikk i området. Ved befaringstidspunktet ble det ikke målt eller observert aktiv fukt, noe som tyder på at forholdet enten er periodisk eller midlertidig tørket opp. Likevel viser slike spor at konstruksjonen har vært utsatt for fuktpåvirkning. Taksperrene fremstår som av eldre dato, noe som innebærer naturlig slitasje og mulig redusert robusthet sammenlignet med nyere konstruksjonsløsninger. Kombinasjonen av alder og tidligere fuktpåvirkning gjør konstruksjonen mer sårbar for fremtidige skader dersom årsaken til fuktinntrengningen ikke er utbedret.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av den registrerte tilstanden er økt risiko for fremtidig fuktinntrengning og utvikling av råte eller sopp i takkonstruksjonen, særlig ved vedvarende eller gjentakende lekkasjer rundt pipebeslaget. Eldre taksperrer kan ha redusert bæreevne dersom de over tid utsettes for fukt, noe som kan påvirke konstruksjonens sikkerhet og levetid. Det anbefales å gjennomføre en nærmere kontroll av pipegjennomføringen, inkludert beslag og tettesjikt, for å avdekke eventuell lekkasjekilde. Videre bør tilstanden på taksperrene vurderes grundigere, og eventuelle skadede eller svekkede konstruksjonsdeler utbedres. Forebyggende tiltak, som sikring av gode tettinger og regelmessig inspeksjon, er viktig for å hindre videre utvikling av skader.<br /><br />Vinduer<br />Vurdering av avvik: Vinduene har nå nådd en alder på over 30 år, noe som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er redusert sammenlignet med dagens standarder. Over tid vil både glass, tetningslister og rammeverk påvirkes av slitasje, værpåvirkning og temperaturvariasjoner, noe som kan føre til svekket tetthet og kuldebroer. Eldre vinduer har ofte dårligere U-verdi og kan bidra til varmetap, trekk og redusert komfortnivå innendørs. I tillegg kan det forekomme begynnende nedbrytning i materialer, særlig i treverk og pakninger, som ytterligere forringer funksjon og levetid.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av dette er økt energitap, høyere oppvarmingskostnader og risiko for kondensdannelse på innsiden av glassflatene, som på sikt kan gi grobunn for fuktskader og muggvekst. Videre kan redusert tetthet medføre trekk og et dårligere inneklima. Tiltak vil være å gjennomføre en tilstandsvurdering av vinduene med fokus på tetthet, isolasjonsevne og materialtilstand, samt vurdere utskifting til moderne vinduer med bedre energiegenskaper. Alternativt kan enkelte komponenter som tetningslister og beslag fornyes som et midlertidig tiltak, men full utskifting anbefales ofte når vinduene har nådd denne alderen for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet.<br /><br />Dører<br />Vurdering av avvik: Ruten i døren har nådd en alder (over 40 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre dører som er over 40 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Vurdering av avvik: Det er registrert værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler på verandaen. Over tid har treverket vært utsatt for gjentatte fukt- og tørkepåkjenninger, UV- stråling og generell slitasje, noe som har medført uttørking, sprekkdannelser og nedbrytning av overflatebehandlingen. Dette gir redusert motstand mot fuktinntrengning og forringer treverkets evne til å beskytte underliggende konstruksjoner. Slike skader indikerer at overflatebehandlingen ikke lenger fungerer som tiltenkt, og at treverket står mer ubeskyttet mot videre ytre påvirkning.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av værslitt og oppsprukket trevirke er økt risiko for fuktopptak, råteutvikling og gradvis nedbrytning av trepanelet dersom forholdene ikke utbedres. Over tid kan dette føre til større utskiftingsbehov, redusert levetid for fasaden og mulig skade på bakved og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak bør omfatte skifte av sterkt skadede panelbord, mekanisk rengjøring og utbedring av overflater, samt påføring av egnet grunning og toppstrøk som gjenoppretter nødvendig beskyttelse. Det anbefales også jevnlig vedlikehold for å forlenge treverkets levetid og forhindre nye skader.<br /><br />Overflater<br />Vurdering av avvik: Det er observert generell slitasje på overflater på gulv og vegger, noe som er normalt for alder og bruk. Videre er det registrert knirk i eldre tregulv, som ofte skyldes bevegelser i konstruksjonen, slitasje i innfesting eller uttørking over tid. Til tross for disse forholdene fungerer både gulv- og veggflater tilfredsstillende, og det foreligger ingen indikasjoner på at avvikene per i dag påvirker konstruksjonens funksjon eller bruksegenskaper i vesentlig grad.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av den registrerte tilstanden vurderes som begrenset på kort sikt, men slitasjen kan gradvis øke og gi redusert estetisk kvalitet samt noe lavere brukskomfort, særlig knyttet til knirk i gulv. Dersom utviklingen fortsetter, kan det på lengre sikt bli behov for mer omfattende tiltak. Det anbefales derfor å gjennomføre løpende vedlikehold av overflater, samt vurdere enkle utbedringer av knirk, som etterstramming eller supplering av innfesting i gulvkonstruksjonen, for å opprettholde tilfredsstillende funksjon og forlenge levetiden.<br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er registrert at mer enn halvparten av forventet brukstid for pipen er passert, noe som indikerer at konstruksjonen er kommet langt i sin aldringsfase. Selv om pipen fortsatt kan være funksjonell, vil materialet over tid kunne få redusert motstandsevne mot fukt, temperatursvingninger og mekanisk påvirkning. Slitasje i overflater, fuger og murverk er typiske tegn ved eldre piper, og dette kan medføre økt risiko for at mindre skader utvikler seg uten at det er lett synlig i tidlig fase. Aldringen innebærer også at tidligere utført arbeid og materialstandard kan avvike fra dagens krav og forventninger til sikkerhet og teknisk tilstand.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Konsekvensen av at pipen har passert store deler av sin forventede brukstid er økt risiko for svekket konstruksjon, redusert tetthet og mulige lekkasjer i fuger eller murverk. Dette kan på sikt føre til fuktinntrengning, avskalling, oppsprekking eller i verste fall svekkelse som påvirker brannsikkerheten dersom pipen brukes til fyring. Tiltak bør omfatte jevnlig kontroll av pipen, gjerne ved kvalifisert fagperson eller feiertjeneste, med vurdering av om fuger, overflater eller murverk trenger reparasjon. Dersom det observeres tegn til nedbrytning eller funksjonssvekkelse, bør rehabilitering eller utskifting av innvendig rør/foring vurderes for å sikre trygg og varig bruk.<br /><br />Innvendige dører<br />Vurdering av avvik: Det er registrert noe overflateslitasje på dørblader og karmer på innvendige dører, noe som er naturlig som følge av normal bruk og alder. Videre er det observert at enkelte dører tar i karm, hvilket kan tyde på mindre skjevheter i dørblad, hengsler eller karm, eventuelt bevegelser i bygningskroppen over tid. Forholdene påvirker i hovedsak estetikk og brukskomfort, men indikerer også et behov for justering og vedlikehold for å opprettholde tilfredsstillende funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av den registrerte tilstanden er redusert brukervennlighet og økt slitasje på dører og karmer, samt risiko for ytterligere skjevheter dersom forholdet utvikler seg. Det anbefales å foreta justering av hengsler og eventuelt etterstramming eller oppretting av karmer for å sikre korrekt funksjon. Overflateslitasje kan utbedres med enkel overflatebehandling eller oppussing ved behov, for å ivareta både funksjonelle og estetiske kvaliteter.<br /><br />Kjeller Toalettrom - Overflater og konstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist riss/sprekker/skader på toalett. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrommet har kun naturlig avtrekk, noe som innebærer at luftutskiftningen er avhengig av vindforhold, temperaturforskjeller og trykkvariasjoner. Dette gir en ustabil og ofte utilstrekkelig ventilasjonsfunksjon sammenlignet med mekaniske systemer. I henhold til NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for at rommet skal kunne vurderes med tilstandsgrad 0 eller 1, og dagens løsning avviker derfor fra gjeldende standard for ventilasjon i sanitærrom. Manglende mekanisk avtrekk gjør at fukt, lukt og forurensninger ikke fjernes effektivt, noe som kan påvirke både komfort og den byggfysiske funksjonen over tid. Det er registrert skade på toppen av toalettet, noe som indikerer brudd eller deformasjon i sanitærutstyret. Skaden svekker toalettets funksjon og tetthet, og medfører at installasjonen ikke fremstår som teknisk tilfredsstillende. Skader av denne typen oppstår ofte som følge av mekanisk påvirkning eller materialslitasje over tid, og kan føre til redusert driftssikkerhet dersom de ikke utbedres. Forholdet tilsier at toalettet ikke lenger oppfyller normale krav til funksjon og brukbarhet.<br />Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Konsekvensen av at toalettrommet kun har naturlig avtrekk er økt risiko for dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt og potensielle luktproblemer, som over tid kan bidra til muggvekst, forringet innemiljø og redusert brukskvalitet. Tiltak som anbefales er etablering av et mekanisk avtrekkssystem i tråd med kravene i NS 3600, slik at luftutskiftningen blir stabil og forutsigbar. Det bør samtidig kontrolleres om eksisterende åpninger og lufttilførsel er dimensjonert riktig for å understøtte et mekanisk avtrekk. Konsekvensen av den registrerte skaden er risiko for lekkasje, hygieniske utfordringer og ytterligere skade på tilstøtende konstruksjoner ved bruk. For å gjenopprette tilfredsstillende funksjon og hindre følgeskader anbefales det å skifte ut toalettet i sin helhet. Utskifting vil sikre korrekt tetthet, funksjon og varig løsning, samt bidra til å opprettholde et forsvarlig nivå på sanitæranlegget.<br /><br />Vannledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige vannledningene, noe som innebærer at rørsystemet er i en aldrende fase der materialenes styrke, korrosjonsmotstand og tetthet gradvis kan være svekket. Eldre vannledninger vil naturlig utvikle avleiringer, redusert vannføring, korrosjon og økt risiko for punktlekkasjer. Selv om anlegget kan være funksjonelt på vurderingstidspunktet, gir alderen en tydelig indikasjon på at de tekniske sikkerhetsmarginene ikke lenger er på nivå med dagens standard for rørinstallasjoner. Det er også større sannsynlighet for at svekkelser i rørvegger og koblinger vil utvikle seg uten synlige forvarsler, noe som gjør systemet mer sårbart for skader.<br />Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Konsekvensen av at vannledningene har passert mer enn halvparten av forventet brukstid er økt risiko for lekkasjer, vannskader, korrosjon og driftsforstyrrelser, som potensielt kan forårsake betydelige følgeskader på bygningskonstruksjoner og innredning. Tiltak som anbefales er jevnlig kontroll av røranleggets tilstand, inkludert vurdering av materiale, alder, synlige koblinger og eventuelle tegn til korrosjon. Det bør også vurderes å planlegge for utskifting eller fornyelse av vannledningene i løpet av de kommende årene for å redusere risikoen for akutte skader og sikre stabil og trygg drift av sanitæranlegget.<br /><br />Avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er avdekket at de innvendige avløpsledningene har passert mer enn halvparten av forventet teknisk brukstid. Dette innebærer at ledningene befinner seg i en fase hvor normal aldring, materialtretthet og begynnende korrosjon eller deformasjon erfaringsmessig kan forekomme. Selv om anlegget fortsatt er funksjonelt, medfører den høye alder at tilstanden ikke lenger kan anses som forutsigbar, og risikoen for lekkasjer, tilstoppinger eller brudd øker etter hvert som ledningenes restlevetid reduseres.<br />Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Konsekvensen av at avløpsledningene har overskredet vesentlig del av sin forventede brukstid er økt sannsynlighet for driftsproblemer og potensielle skader, som kjelleroversvømmelser, fuktskader eller påfølgende bygningsmessige og hygieniske utfordringer. For å redusere risiko anbefales det å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering, som kan omfatte kamerainspeksjon eller andre relevante tester for å fastslå faktisk tilstand og eventuelt behov for utskifting. Videre bør det utarbeides en plan for fornyelse eller utskifting basert på funn, og eventuelle identifiserte skader eller svakheter må håndteres innen rimelig tid for å sikre trygg og stabil drift av avløpssystemet.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringssystemet er overskredet, noe som innebærer at anlegget er i en aldringsfase hvor funksjon, kapasitet og materialkvalitet gradvis kan være svekket. Drenering utsettes over tid for jordtrykk, setninger, røtter, avleiringer og generell slitasje som kan føre til redusert vannavledning og risiko for tilstopping. Når anlegget overskrider denne aldersgrensen, er det ikke lenger mulig å forutsette at dreneringen fungerer etter intensjon, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlige skader på vurderingstidspunktet. Aldersmessig forringelse gir økt sannsynlighet for at dreneringen ikke håndterer fukt- og overflatevann på en tilstrekkelig måte, noe som kan påvirke grunnmurskonstruksjonen negativt. Det er registrert at dreneringspappen mangler topplist for avslutning i øvre kant. En topplist har som funksjon å sikre en tett og varig avslutning av pappen mot overliggende konstruksjon, og manglende utførelse medfører at løsningen fremstår som ufullstendig og sårbar for fuktinntrengning. Uten korrekt avslutning kan vann og fukt lettere trenge bak pappen, spesielt ved slagregn og snøsmelting, noe som reduserer dreneringssystemets evne til å beskytte underliggende konstruksjon. Forholdet kan indikere mangelfull utførelse eller senere skade/tap av komponent.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres lokale tiltak. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Konsekvensen av at dreneringen har overskredet mer enn halvparten av forventet levetid er økt risiko for fuktinntrenging i kjeller- og grunnmurskonstruksjoner, høyere fuktbelastning på innvendige vegger og potensielle råteskader, muggvekst eller svekket innemiljø. Tiltak som anbefales er en nærmere vurdering av dreneringssystemets reelle funksjon, for eksempel gjennom grunnmurssyn, fuktmålinger eller bruk av kamera i drensledningene. Det bør samtidig planlegges for fornyelse eller rehabilitering av dreneringen innen en rimelig tidsramme for å sikre god avrenning og redusere risikoen for fremtidige fuktproblemer. Konsekvensen av manglende topplist er økt risiko for fuktinntrengning bak dreneringspappen, som over tid kan føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner og utvikling av råteskader eller andre fuktrelaterte problemer. Det anbefales å montere topplist i henhold til gjeldende byggtekniske krav for å sikre korrekt avslutning og funksjon. Videre bør tilstøtende områder kontrolleres for eventuell fuktpåvirkning, og nødvendige utbedringer utføres for å gjenopprette en tilfredsstillende og varig løsning.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Grunnmuren fremstår som av eldre dato, oppført i murkonstruksjon uten at det ved befaring er registrert synlige skader som sprekker, avskallinger eller deformasjoner. Konstruksjonen bærer preg av naturlig aldring, men fremstår ellers som stabil og uten tegn til umiddelbare svekkelser. Selv om det ikke er avdekket konkrete skader, vil eldre grunnmurer generelt kunne ha høyere sårbarhet for fuktpåvirkning og slitasje over tid sammenlignet med nyere løsninger, særlig dersom opprinnelig utførelse og materialvalg ikke tilfredsstiller dagens standard.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av den registrerte tilstanden vurderes som begrenset på befaringstidspunktet, men det kan ikke utelukkes økt risiko for fremtidige fuktproblemer, setninger eller nedbrytning som følge av alder og ytre påvirkninger. Det anbefales å følge opp med jevnlig kontroll av grunnmuren for å avdekke eventuelle endringer i tilstand, samt sikre gode dreneringsforhold rundt fundamentet. Ved tegn til fukt eller skader bør det iverksettes nærmere undersøkelser og nødvendige utbedringer for å opprettholde tilfredsstillende funksjon og levetid.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er registrert at både utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Dette indikerer at ledningsnettet er i en alder hvor materialslitasje, korrosjon, redusert styrke og mulig svekket funksjon må forventes. For avløpsledninger kan dette innebære økt risiko for deformasjoner, tilstoppinger, rotinntrengning og lekkasjer, mens vannledninger kan være mer utsatt for brudd, lekkasjer eller trykktap som følge av svekkede rørmaterialer. Selv om ledningene fortsatt er i drift, er de i en fase hvor aldring og teknisk forringelse er normalt, og hvor hyppigere kontroll og eventuelle tiltak bør vurderes.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Når både vann- og avløpsledninger har passert store deler av sin forventede brukstid, øker risikoen for lekkasjer, driftsstans, utvasking av masser, setningsskader og følgeskader på bygning eller utearealer. En lekkasje i vannledning kan medføre betydelig vannskade og unødige driftskostnader, mens svikt i avløpsledninger kan føre til tilbakeslag, forurensning og behov for akutte reparasjoner. Det anbefales å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering, gjerne med rørinspeksjon (kamera), for å kartlegge faktisk tilstand og avdekke eksisterende skader. Basert på funn bør det vurderes om delvis eller full utskifting er nødvendig, og planlegging av fornyelse bør inngå i vedlikeholdsstrategien for å redusere risikoen for uforutsette hendelser.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Vinduer med koblet glass<br />Vurdering av avvik: Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist vinduer med koblet glass hvor én rute har knust glass, samt at det er observert råteskader i flere av disse vinduene. Knust glass medfører umiddelbar svikt i vinduets tetthet og sikkerhet, og eksponerer konstruksjonen for vær og vind. Råteskadene i karm og ramme indikerer langvarig fuktpåvirkning og utilstrekkelig vedlikehold, noe som svekker treverkets styrke og holdbarhet. Kombinasjonen av mekaniske skader og biologisk nedbrytning reduserer vinduenes funksjon som klimaskille og øker sannsynligheten for videre forringelse over tid.<br />Konsekvens/tiltak: Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Konsekvensen av tilstanden er økt risiko for fukt- og luftlekkasjer, varmetap og videre utvikling av råte i tilstøtende bygningsdeler. Knust glass utgjør i tillegg en sikkerhetsmessig risiko og kan føre til rask forverring dersom det ikke utbedres. Det anbefales å skifte ut knust glass snarest, samt å reparere eller erstatte vinduer med råteskader. Videre bør det gjennomføres en helhetlig vurdering av vinduenes tilstand for å avklare om det er hensiktsmessig med utskifting til nyere og mer vedlikeholdsvennlige løsninger, samt etablere rutiner for jevnlig vedlikehold og kontroll for å sikre tilfredsstillende funksjon og levetid.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Vurdering av avvik: Det er ved indikasjonsmåling av betongvegger registrert forhøyede fuktverdier i områder mot grunn. Måleresultatene indikerer at veggkonstruksjonen er utsatt for fuktpåvirkning fra omkringliggende masser, noe som kan være relatert til kapillærsug, utilstrekkelig drenering eller manglende/aldret fuktsikring. Selv om indikasjonsmålinger ikke gir et eksakt fuktinnhold, gir de en tydelig indikasjon på at forholdene ikke er optimale og at konstruksjonen over tid kan være belastet av jordfukt. Slike forhold er vanlig for eldre bygninger, men kan gi redusert funksjon i konstruksjonen dersom det ikke følges opp.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av forhøyede fuktverdier i betongvegger er økt risiko for utvikling av fuktrelaterte skader, som saltutslag, avskalling, dårlig inneklima og i enkelte tilfeller sekundære skader på tilstøtende materialer som treverk og overflater. Ved vedvarende fuktbelastning kan det også oppstå luktproblemer og redusert brukskvalitet i rommene. Det anbefales å foreta nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang, herunder vurdering av drenering, fuktsikring og terrengforhold rundt bygget. Tiltak kan inkludere forbedring eller fornyelse av drenering, etablering av effektiv fuktsperre samt eventuelle innvendige tiltak for å redusere fuktbelastningen og sikre tilfredsstillende forhold i konstruksjonen.<br /><br />Bad, 2. etasje<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.<br /><br />Vaskerom, kjeller<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.<br /><br />Bad, kjeller<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad IU:<br /><br />Tilliggende konstruksjoner våtrom, bad 2. etasje<br />Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Ved indikasjonsmåling av dusjsonen registreres det ingen forhøyet fuktverdi.<br /><br />Tilliggende konstruksjoner våtrom, vaskerom kjeller<br />Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Ved indikasjonsmåling av vegger ble det ikke funnet forhøyede fuktverdier.<br /><br />Tilliggende konstruksjoner våtrom, bad kjeller<br />Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Ved indikasjonsmåling av dusjsonen registreres det ingen forhøyet fuktverdi.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Radon<br />Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Dette innebærer at det ikke foreligger dokumentasjon på radonnivåene i innemiljøet, og at konstruksjonen mangler et sentralt byggteknisk tiltak som etter dagens standard normalt skal redusere tilførsel av radon fra grunnen. Uten målinger er det ukjent om radonnivåene ligger innenfor anbefalte grenseverdier, og fravær av radonsperre øker usikkerheten rundt byggets evne til å hindre radoninntrenging. Forholdet vurderes som et avvik i henhold til gjeldende anbefalinger for helse, sikkerhet og inneklima.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Konsekvensen av manglende målinger og fravær av radonsperre er at innemiljøet kan ha forhøyede radonkonsentrasjoner uten at dette er oppdaget, noe som innebærer en potensiell helserisiko over tid. Tiltak som anbefales er gjennomføring av radonmålinger i tråd med gjeldende retningslinjer, helst i vinterhalvåret når verdiene er mest representative. Dersom målingene viser forhøyede nivåer, bør det etableres radonreduserende tiltak som radonbrønn, membran eller trykkreduserende ventilasjon for å sikre at innemiljøet tilfredsstiller anbefalte grenseverdier.<br /><br />Manglende håndløper i trapp<br />Vurdering av avvik: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Det mangler håndløper på veggen i det innvendige trappeløpet. Selv om det ikke foreligger krav om montering etter dagens regelverk, anses håndløper som en viktig del av trappens sikkerhetsutstyr. Fraværet av håndløper kan gjøre trappen mindre brukervennlig, særlig for personer med redusert balanse eller bevegelighet, og løsningen fremstår som mindre hensiktsmessig enn det som normalt forventes i en bolig med tilsvarende standard.<br />Konsekvens/tiltak: Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Manglende håndløper kan øke risikoen for fall og redusere tryggheten ved bruk av trappen. Det anbefales å montere håndløper langs veggen for å bedre sikkerheten og forbedre brukskvaliteten. Tiltaket er enkelt å gjennomføre, har liten inngripen i eksisterende konstruksjon og vil gi en klart tryggere og mer funksjonell trappeløsning.<br /><br />Manglende el-kontroll<br />Vurdering av avvik: Det er registrert at det ikke er utført el-kontroll. Manglende periodisk kontroll av det elektriske anlegget innebærer en risiko fordi eventuelle feil, varmgang, løse tilkoblinger eller skader på kabler og installasjoner ikke avdekkes i tide. Uoppdagede feil kan utvikle seg over tid og føre til både funksjonssvikt, økt brannfare og potensielle personskader dersom installasjonen ikke fungerer som forutsatt. Et elektrisk anlegg som ikke er kontrollert i henhold til anbefalt intervall representerer derfor en usikkerhet knyttet til anleggets sikkerhetstilstand og driftssikkerhet, og kan medføre betydelige materielle skader ved et eventuelt havari eller branntilløp.<br />Konsekvens/tiltak: Det er behov for tiltak. Tiltaket består i å innhente en autorisert elektroinstallatør for å gjennomføre en komplett el-kontroll av anlegget. Kontrolløren skal gjennomgå tavler, kurser, tilkoblinger, jordingssystem og øvrige komponenter for å avdekke eventuelle feil eller avvik i henhold til gjeldende normer. Basert på kontrollrapporten må nødvendige utbedringer gjennomføres for å sikre at det elektriske anlegget er forskriftsmessig og trygt i bruk. Det anbefales videre å etablere rutiner for regelmessig kontroll i tråd med anbefalte intervaller for å opprettholde sikkerhetsnivået og redusere risiko for fremtidige skader.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisitet og vedfyring. Fastmontert varmepumpe i stue installert i 2025 og panelovner i diverse rom. Boligen har også en vedovn i stuen samt to åpne peiser (en i stuen i første etasje og en i kjellerstuen). Elektrisk varmevifte på vegg på bad i andre etasje.<br /><br />Det er avvik registrert hos brann- og feiervesenet: Skorsteinen er tildekket for tilsyn på én side i første etasje og tre sider i andre etasje, og det mangler ubrennbar plate foran ilegg på åpen peis i stuen i første etasje."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et område som primært består av villa- og småhusbebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen i Nedre Gudimvei 15 ligger i rolige og landlige omgivelser i Rakkestad kommune i Østfold. Området kjennetegnes av åpne landskap, landbrukseiendommer og spredt boligbebyggelse, noe som gir en fredelig og naturnær tilværelse med gode muligheter for et aktivt friluftsliv.<br /><br />Rakkestad sentrum ligger kun en kort kjøretur unna og fungerer som kommunens handels- og servicetilbud. Her finner man dagligvarebutikker, kaféer, apotek, vinmonopol, bank- og servicetjenester. I tillegg har kommunen et godt tilbud innen skole og barnehage, med både barne- og ungdomsskole samt videregående skole lokalisert i nærområdet.<br /><br />For pendlere har området relativt gode transportmuligheter. Rakkestad stasjon ligger i sentrum og betjenes av Østfoldbanens østre linje med forbindelser til blant annet Sarpsborg, Fredrikstad og Oslo. Med bil er det gode forbindelser via fylkesveinettet til omkringliggende byer og tettsteder i regionen.<br /><br />Nærområdet byr på flotte muligheter for rekreasjon året rundt. Det er kort vei til skogsområder med turstier og skiløyper, samt gode forhold for jakt, fiske og sykling. Det landlige preget gir gode sol- og lysforhold, samt god avstand mellom boligene, noe som bidrar til en rolig og skjermet atmosfære.<br /><br />Bebyggelsen i området rundt Nedre Gudimvei består hovedsakelig av eneboliger, gårdsbruk og småbruk. Dette gjør området særlig attraktivt for de som ønsker større tomter, nærhet til natur og et roligere tempo enn i mer sentrale strøk.<br /><br />Samlet sett er dette et attraktivt område for kjøpere som ønsker landlige omgivelser kombinert med rimelig nærhet til servicetilbud og kommunikasjon, og som setter pris på natur, ro og god plass."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Enkel adkomst via offentlig vei til egen tomt. Det vil bli skiltet med DNB Eiendom under annonserte fellesvisninger. Du kan også taste inn Nedre Gudimvei 15 på GPS for en nøyaktig veibeskrivelse til eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "All budgivning må foregå skriftlig. Det første budet må legges inn via nettannonsen på &#34;Gi bud&#34; knappen med bank-ID. Bud økninger kan gjøres via SMS. Alle bud må være sendt inn minimum 10 minutter før budfristen og ha en akseptfrist på minimum 30 minutter fra bud er megler i hende. <br /><br />Ikke nøl med å ta kontakt med meg på 909 67 337 dersom det er behov for bistand med å legge inn bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 927,4 kvm. Tomten er relativt flat og opparbeidet med plen, gruset gårdsplass og diverse beplantning. Eiendommen har bruksrett til vei langs parsellens østside frem til den alminnelige gårdsveien. Grensene er nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning datert 14.11.2025. Det gjøres oppmerksom på at eiendommens garasje krysser grenselinjen mot Nedre Gudimvei. Kjøper overtar ansvaret og risikoen for dette forholdet."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Boligen har fast parkering på egen eiendom. Det er en garasje med carport og asfaltert parkeringsareal. Garasjen er utstyrt med to elektriske leddporter og en låsbar dør på siden."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. <br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. <br /><br />Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (GazelleAI). (Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket)."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Joachim Hoff"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er uregulert.\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanenes arealdel 2025-2037 (plan-ID 202301), vedtatt 10.04.2025. I kommuneplanen er 906 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 22 m² er avsatt til bane (nærmere angitt baneformål, nåværende).\n\nEiendommen berøres av hensynssone H310_2: Aktsomhetsområde kvikkleireskred (Ras- og skredfare).\n\nI områder vist som faresoner H310_2 på plankartet, er det potensiale for å treffe på kvikkleire. Det må det ved utarbeiding av reguleringsplan eller ved søknad om tiltak etter pbl § 20-1 bokstav a-m dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot skred, jf. krav i pbl. § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning. Aktsomhetsområder og faresoner for skred er sårbare mot terrenginngrep. Selv små tiltak vil kunne påvirke områdestabiliteten eller endre flomveier. Mindre terrenginngrep kan derfor være vesentlige inngrep og være søknadspliktige, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav k. Tiltak som reduserer områdestabiliteten tillates ikke. Før terrenginngrep igangsettes må det være dokumentert at områdestabiliteten ikke vil bli redusert.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2666067",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "DNB Eiendom ved Joachim Hoff har gleden av å presentere Nedre Gudimvei 15. En innholdsrik enebolig med en stor, solrik tomt, garasje og carport.<br /><br />Boligen er oppgradert med et nytt og moderne kjøkken fra 2024/25 med benkeplate i stein. Første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, med utgang til en stor veranda. Hoveddelen av boligen har fem soverom, og det er godt med lagringsplass i både garasje og boder. Eiendommen ligger fint til med kort vei til skoler, barnehager og togstasjon.<br /><br />Høydepunkter:<br /><br />- Eiet tomt på 927 kvm som er godkjent fradelt av kommunen<br />- Nytt Ikea-kjøkken fra 2024-2025<br />- Overflater i de fleste rom pusset opp i 2025-2026<br />- Vinduer i 1. og 2.etg. er byttet i 2021-2026<br />- Ny varmepumpe i 2025<br />- Garasje, carport og parkering på egen tomt<br /><br />Velkommen på visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "205260086",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=dc314868-1966-4013-af22-5516d8ed2baf&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Gudim / Løkkebo",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/205260086?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/205260086?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/dc314868-1966-4013-af22-5516d8ed2baf?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/205260086?https://dnbeiendom.no/bolig/205260086?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "DNB Eiendom ved Joachim Hoff har gleden av å presentere Nedre Gudimvei 15. En innholdsrik enebolig med en stor, solrik tomt, garasje og carport.<br /><br />Boligen er oppgradert med et nytt og moderne kjøkken fra 2024/25 med benkeplate i stein. Første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, med utgang til en stor veranda. Hoveddelen av boligen har fem soverom, og det er godt med lagringsplass i både garasje og boder. Eiendommen ligger fint til med kort vei til skoler, barnehager og togstasjon.<br /><br />Høydepunkter:<br /><br />- Eiet tomt på 927 kvm som er godkjent fradelt av kommunen<br />- Nytt Ikea-kjøkken fra 2024-2025<br />- Overflater i de fleste rom pusset opp i 2025-2026<br />- Vinduer i 1. og 2.etg. er byttet i 2021-2026<br />- Ny varmepumpe i 2025<br />- Garasje, carport og parkering på egen tomt<br /><br />Velkommen på visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/205260086?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1953,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 467391170,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-14T13:51+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "7.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-14T13:51:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-14T13:51:06.642413381+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}