STOR ENEBOLIG MED "ALT" PÅ BAKKEPLAN | MYE PLASS OG MYE LAGRING | 2 GARASJEPLASSER | 2 SEPARATE INNGANGER | LJAN SKOLE

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1594,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 303,
      "openArea": 20,
      "usableAreaI": 303,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 152  kvm Bad, kjøkken, fire soverom, stue, spisestue og entré.<br />Kjeller: 151  kvm Entré, vaskerom, peisstue, boder, gang, fyrrom, teknisk rom, toalettrom og tekjøkken.<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 10  kvm <br />Kjeller: 10  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 14146090,
      "currency": "NOK",
      "estateTax": 3411,
      "suggestion": 13800000,
      "salesCostSum": 346090,
      "municipalFees": 27364,
      "salesCostIncludesUnsafe": "13 800 000,- (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger:<br />345 000,- (Dokumentavgift)<br />545,- (Tinglyst pantedokument)<br />545,- (Tinglyst skjøte)<br />19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />346 090,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke))<br />365 790,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br />14 146 090,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke))<br />14 165 790,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br /> <br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br /> "
    },
    "title": "STOR ENEBOLIG MED \"ALT\" PÅ BAKKEPLAN | MYE PLASS OG MYE LAGRING | 2 GARASJEPLASSER | 2 SEPARATE INNGANGER | LJAN SKOLE",
    "contact": [
      {
        "mobile": "951 27 617"
      },
      {
        "mobile": "924 23 637"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.8475,
        "lng": 10.7981,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8475&lng=10.7981&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1169",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Storåsveien 2A"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "18.08.2026",
        "from": "17:00",
        "dateIso": "2026-08-18",
        "iCalendarTo": "20260818T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20260818T150000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 194,
        "titleNumber": 338,
        "sectionNumber": 2,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Alarm",
      "Alpinanlegg",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Bademulighet",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "includesUnsafe": "Ved opprettelse av sameie må kjøper belage seg på felleskostnader kan oppstå ved senere tidspunkt. Det er opptil fremtidige eiere om det ønskes etablering av fellesutgifter."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Velkommen til Storåsveien 2a! Boligen presenteres av Kristoffer og Philip ved Nordvik Nordstrand. Eiendommen er perfekt for en familie med behov for mye boareal og gode lagringsmuligheter. Særdeles stor og sosialt utformet stue og kjøkken med god takhøyde. 4 soverom og stort baderom med badekar og dusjsone. Underetasjen har blant annet kjellerstue, bar og musikkrom, ideelt for ungdom. 3 Store boder, og teknisk rom med bergvarme. Det er adkomst til huset fra to separate innganger, både til underetasje og hovedetasje. Selve tomten er utviklet og boligen har et nytt utomhusareal som også kan vurderes tilpasse ny kjøper. Sammen med det andre huset har boligen adgang til felles nytt garasjeanlegg rett nedenfor med to biloppstillingsplasser - god svingradius! Boligen sokner til Ljan Skole."
      },
      {
        "heading": "Felleskostnader inkluderer",
        "textUnsafe": "Ved opprettelse av sameie må kjøper belage seg på felleskostnader kan oppstå ved senere tidspunkt. Det er opptil fremtidige eiere om det ønskes etablering av fellesutgifter."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Velkommen til Storåsveien 2a! Boligen presenteres av Kristoffer og Philip ved Nordvik Nordstrand. Eiendommen er perfekt for en familie med behov for mye boareal og gode lagringsmuligheter. Særdeles stor og sosialt utformet stue og kjøkken med god takhøyde. 4 soverom og stort baderom med badekar og dusjsone. Underetasjen har blant annet kjellerstue, bar og musikkrom, ideelt for ungdom. 3 Store boder, og teknisk rom med bergvarme. Det er adkomst til huset fra to separate innganger, både til underetasje og hovedetasje. Selve tomten er utviklet og boligen har et nytt utomhusareal som også kan vurderes tilpasse ny kjøper. Sammen med det andre huset har boligen adgang til felles nytt garasjeanlegg rett nedenfor med to biloppstillingsplasser - god svingradius! Boligen sokner til Ljan Skole."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Eiendommen er fra 1967 og opprinnelig eier tegnet huset med særtrekk. Blant annet detaljer som kobber rundt vinduskarmer, rosemalte innedører nede og sandblåst glass i stuedør. Kjøkken og stue har en åpen men allikevel 3 sonet inndeling. Stor takhøyde i stue med flere innredningsmuligheter. Plass til meget stort spisebord ved kjøkken. Kjøkkenet har godt med skap og benkeplass i tillegg til integrerte hvitevarer. Per 20.06 er det installert to nye vinduer i stue og det er bestilt ny trapp med utgang fra stue og ned til hage. Ved hagen er det lagt pukk med mulighet for enten gressplen eller terrasseplatting. Oljetank er fjernet i hagen og det er installert miljøvennlig og energibesparende bergvarme i grunnen som gjennom radiatorer i de fleste rom varmer opp huset. <br /><br />Entre<br />Romslig flislagt entre med skapplass. Sentrert med adkomst til flere rom. <br /><br />Soverom<br />4 soverom på bakkeplan hvorav ett hovedsoverom. <br /><br />Baderom<br />Flislagt baderom med varme i gulv. Stort badekar, dobbeltservant med underskap og speil. Wc og dusjsone med glassbyggersten. <br />Separat wc og separat vaskerom i kjeller. Rom i tilknytning vaskerom i underetasje var opprinnelig tiltenkt som badstue. <br /><br />Kjøkken<br />Kjøkkeninnredning med over og underskap. Kjøleskuffer, ovn, platetopp, mikro og oppvaskmaskin. <br />Spisestue med plass til lengre spisebord. <br /><br />Stue <br />Stor stue med parkett på gulv og store vindusflater. Utgang til trapp ned mot hage. I forbindelse med bygging av det nye huset nedenfor er det vektlagt innsyn og vindusplasseringer. Varme i gulv ved fliser. <br /><br />Hage: <br />På oversiden av huset er det morgensol - en nydelig skjermet frokost og tidlig lunsjplass. Det er tillagte dyrkingsbed (pallekarmer) i det sydvendte bedet hvor rosene, ruccula og mynte kommer av seg selv vært år. Det er en stor ripsbusk på oversiden. Det er rabarbra, blåbær og gressløk i hagen.<br />Det er også mulighet for uteplass nede på vestsiden. Her er det meget gode solforhold og mulighet for å lage terrasse eller gressplen. <br /><br />Inngang med entre i underetasje fra syd. Utenfor inngangspartiet er det per 20.Juni igangsatt renovering av støttemur samt bearbeidelse av skifersten på bakken. Pipe er utvendig nylig pusset og vinduskarmer i teak er oljet. <br /><br />Underetasje inneholder: <br />Entre, kjellerstue, mellomstue/bar, musikkrom/filmrom med lerret og akustikkdempende plater, et lite rom med grovkjøkken, separat wc, vaskerom m/rom, teknisk rom med varmtvannsbereder og bergvarme sentral med trykkregulator. Innerst mot nordsiden av huset er det 3 store boder med mye lagringsplass.  <br /><br />Vinduer: <br />Det er originale Teak-vinduskarmer som må oljes for å bevare. Det er en tidkrevende prosess med mange strøk som er nylig utført av eier. <br /><br />Multimedia-rommet er et yndet filmrom for store og små, et perfekt bursdagsrom for musikk, dans og disko, så film for å roe ned. Det er blitt brukt som sangstudio, flamencotramperom og spillerom - og et rom som man kan trekke seg tilbake til i stillhet med alenetid."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et svært attraktivt og barnevennlig boligområde på Ljan/Nordstrand. Området er ideelt for familier, med kort avstand til offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og nærbutikker. Sæter Torg, som byr på et variert servicetilbud, er også kun en kort tur unna. Eiendommen har gangavstand til Ljan barneskole og kort vei til Nordstrand ungdomsskole. Det finnes et bredt utvalg av både private og kommunale barnehager.<br /><br />Fra boligen er det bare noen minutters gange til flere badeplasser langs fjorden. Det er kort vei til Sloreåsen slalåmbakke/Ljan Alpin, Hallager fotballbanen, Katten badeplass, Ljansbadet og Hvervenbukta m.m. Det er heller ikke langt til Ekebergsletta og Østmarka med bil, som tilbyr flotte turområder som benyttes året rundt. Med medlemskap i Ljans Vel har man også tilgang til Ljansbadet.<br /><br />I nærområdet finner man Joker, som har åpent på søndager, innen gangavstand. Dagligvarehandelen kan også gjøres på Meny eller Rema 1000 på Sæter, samt Matkroken eller Spar. Sæterkrysset har et variert utvalg av butikker og tjenester, inkludert blomsterbutikk, apotek, tannleger, lege og flere koselige kafeer. For ytterligere servicetjenester ligger Holtet og Lambertseter Senter kun en kort kjøretur unna. Holtet har den populære delikatessebutikken Jacobs, Åpent Bakeri og flere spisesteder, mens Lambertseter Senter tilbyr et bredt utvalg butikker, spisesteder, Vinmonopol, bibliotek og Symra Kino.<br /><br />Nærområdet byr på et rikt fritidstilbud for både store og små. Flere badestrender langs fjorden, som Nordstrand bad, Katten og Ulvøya, er lett tilgjengelige, og flotte turstier langs fjorden og i Østmarka gir muligheter for utendørsaktiviteter hele året. Hvervenbukta har en helårsåpen kafé, og Ljanselva Naturpark er et populært område for turer og rekreasjon, med direkte tilgang til marka. Om vinteren kan man gå på ski i Østmarka, mens sommeren byr på sykkelstier og turmuligheter."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Sameiets tomteareal er på 1 594 kvm.<br /><br />De utvendige arealene er ikke seksjonert som tilleggsdel grunn. Hele tomten er fellesareal iht. seksjoneringsbegjæringen. At tomten er fellesareal innebærer at sameiet eier og disponerer over de aktuelle områdene i fellesskap. Dette gir ikke hver enkelt seksjon en eksklusiv rett til bruk eller å disponere arealene, med mindre annet er uttrykkelig avtalt i avtale eller at det følger av vedtektene.<br /><br />Tomten er delt og det er bygget ny bolig samt et felles garasjeanlegg for de to boligene. Boligen som selges er den opprinnelige eiendommen. Det er opprinnelig eier av boligen som selges som også har bygget den nye boligen på tomten.<br /><br />Selger gjør oppgraderinger per 18.06 som blant annet: ferdigstillelse av garasjeanlegg, anlegge sedum og skrapning med gress ned fra utvendig pipe, renovere støttemur med inngangsparti ute ved entre underetasje, legge skifter utenfor samme inngangsparti, nylig pusset utvendig pipeløp, fjernet parabol, sette inn to nye vinduer i stue, male vegger i vaskerom, fjernet oljetank, sette på plass ny trapp ned fra stue. Utenfor stue mot nord er tidligere terrasse revet. det er anlagt pukk og grus planert. Ny kjøper har anledning til å lage ny terrasse eller legge gressplen. Se nærmere utomhusplan for beskrivelse av tiltenkt ferdigstillelse. Kjøper bes være oppmerksom på at tomten er i utvikling og at ved visning så kan det fremdeles gjenstå arbeider.<br /><br />Arealbekreftelse fra Oslo er vedlagt salgsoppgaven. Tomtegrenser er ikke kontrollert."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Boligen har 2 garasjeplasser i felles garasjeanlegg med elektrisk port. Fra huset og ned til parkeringsplassene er det Elektrorør trekkkabel som kan gi opplegg for ladeboks til El-bil."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen har følgende oppvarmingskilder: <br /><br />- Bergvarme med rør til radiatorer <br />- Varme i gulv på baderom og område i stue ved vinduer. <br /><br /><br />Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen."
      },
      {
        "heading": "Regulerings og arealplaner",
        "textUnsafe": "Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220), også kalt  småhusplanen .  Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. <br /><br />Plan- og bygningsetaten har igangsatt revidering av småhusplanen, den reviderte planen skal bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. <br /><br />Oslo kommune har vedtatt midlertidig forbud mot tiltak i de områdene småhusplanen gjelder. Vedtaket forbyr alle tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6, og gir blant annet sterke begrensninger i muligheten for rivning, oppføring og bygningsmessige endringer. Det er gjort enkelte unntak fra forbudet. Det er for eksempel tillat å gjøre innvendige tiltak, som bruksendring, så lenge det ikke innebærer opprettelse av en ny boenhet. For mer informasjon se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno&#61;2022072153&amp;fileid&#61;10231629.<br /><br />Del av tomten ved tomtegrense mot sør er regulert til gangvei etter reguleringsplan S-3000."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.<br /><br />Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.<br /><br />For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.<br /> <br />For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.<br /><br />For boligen er det ikke laget formuesverdi på boligen for 2024. <br />På skatteetatens hjemmeside for utregning kommer boligen ut på <br />Beregnet markedsverdi: 20 232 601 kroner.<br />Formuesverdi Primærbolig: 9 662 821 kr <br /><br />Det kan bestrides av markedsverdi og reell markedsverdi har store avvik. <br /><br />For inntektsåret 2025 kan du kreve å få satt ned formuesverdien hvis du kan dokumentere at formuesverdien for primærboligen overstiger 25 prosent av boligens markedsverdi per 31.12.2025. For boliger med markedsverdi over 10 000 000 kroner beregnes formuesverdi til 70 prosent av markedsverdien over 10 000 000 kroner.<br /><br />Markedsverdien dokumenterer du med enten:<br /><br />takst som er gitt av kvalifisert takstmann<br />verdivurdering fra eiendomsmegler som har kjennskap til distriktet, eller<br />observerbar markedsverdi (dvs. det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for).<br />Dokumentasjonen må være fra etter 1. januar i inntektsåret du krever nedsettelse for.<br /><br />Den dokumenterte markedsverdien oppgir du i skattemeldingen.<br />"
      },
      {
        "heading": "Vedtekter / husordensregler",
        "textUnsafe": "Utkast til vedtekter følger vedlagt salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg godt inn i disse, da de sier noe om kjøpers forpliktelser overfor sameiet/borettslaget. Vedtektene vil bli vedtatt i forbindelse med første årsmøte i sameiet/borettslaget, endringer kan dermed forekomme."
      },
      {
        "heading": "Heftelser / servitutter",
        "textUnsafe": "På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:<br /><br />301/194/338/2:<br />24.06.1947 - Dokumentnr: 7285 - Bestemmelse om deleforbud<br />Med flere bestemmelser <br />Overført fra: Knr:0301 Gnr:194 Bnr:338 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />13.04.1966 - Dokumentnr: 4839 - Bestemmelse om veg<br />Bestemmelse om gjerde <br />Bestemmelse om kloakkledning <br />Overført fra: Knr:0301 Gnr:194 Bnr:338 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br />Storåsveien og Kronveien er opprinnelig godkjent i 5 meters bredde. Forpliktelse til opparbeidelse av vei, vann og avløp.<br /><br />23.05.1966 - Dokumentnr: 6850 - Erklæring/avtale<br />Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement  <br />Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen <br />Overført fra: Knr:0301 Gnr:194 Bnr:338 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />06.06.1966 - Dokumentnr: 7611 - Best. om vann/kloakkledn.<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen <br />Overført fra: Knr:0301 Gnr:194 Bnr:338 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />13.02.2008 - Dokumentnr: 127846 - Bestemmelse om bebyggelse<br />Overført fra: Knr:0301 Gnr:194 Bnr:338 <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br />Ved fradeling av tomten kan eiendommen kun bebygges med to enheter.<br /><br />08.04.2025 - Dokumentnr: 397753 - Seksjonering<br />Opprettet seksjoner: <br />Snr: 2 <br />Formål: Bolig <br />Tilleggsdel: Bygning <br />Sameiebrøk: 1/2"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest / brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig, datert 1971.<br /> <br />Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.<br /><br />Det foreligger avvik fra byggemeldte tegninger: <br /><br />1. etasje:<br />Bad, dusj og WC i 1. etasje er slått sammen til ett større bad. I tillegg er veggen mellom kjøkken og spisestue fjernet for å etablere en mer åpen planløsning. Endringene fremstår som funksjonelle tilpasninger av boligens opprinnelige planløsning. Planløsningen avviker dermed fra godkjente tegninger. Innvendige omdisponeringer og fjerning av ikke-bærende lettvegger er i utgangspunktet ikke søknadspliktige tiltak.<br /><br />Kjeller:<br />I kjelleren er det etablert en ekstra bod i gangen mellom opprinnelig matbod og redskapsrom. På vaskerommet er det etablert en badstue. Videre er det etablert et mindre tekjøkken ved inngangspartiet til kjelleren. Det er registrert endringer i bruken av enkelte rom i boligen. Omgjøring av gang (hoveddel) til bod (tilleggsdel) er søknadspliktig til kommunen. Videre er et rom som opprinnelig er disponibelt rom tatt i bruk som oppholdsrom. Dette er ikke søkt om bruksendring til kommunen for dette.<br /><br />I approbasjon datert 7.september 1965 opplyses det at intet rom i kjeller tillates nyttet til varig opphold. <br /><br />Kjøper overtar ansvar og risiko for manglende bruksendringer.<br /><br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: <br /><br />Boligen er en enebolig fra 1967 som fremstår med normal bruksslitasje og vedlikeholdsbehov sett i forhold til alder. Det er gjennomført flere oppgraderinger, blant annet bad og kjøkken i 2008, oppgradering av elektrisk anlegg og etablering av bergvarme.<br /><br />Det er registrert flere forhold med TG2, hovedsakelig knyttet til alder og levetid. Dette omfatter blant annet eldre taktekking og undertak, værslitt kledning med begrenset lufting, eldre vinduer og dører, skjevheter i etasjeskillere, fuktindikasjoner i kjeller med saltutslag samt aldrende vannog avløpsinstallasjoner. Dreneringen vurderes også å ha passert mer enn halvparten av forventet levetid. Badet i 1. etasje fra 2008 har enkelte avvik knyttet til alder og utførelse, herunder redusert fall mot sluk, sprekk i flis og en membranløsning som har passert halvparten av forventet levetid. Vaskerommet i kjelleren har høyere risiko for fuktskader da det ikke er registrert membran i våtsonen.<br /><br /><br />Det er registrert TG3 på manglende membran på vaskerom i kjeller, feil ved en radiator i det vannbårne varmeanlegget samt betydelige reformasjoner i en støttemur på eiendommen. Disse forholdene bør utbedres. Det foreligger også enkelte avvik mellom dagens planløsning og godkjente tegninger, og enkelte bruksendringer i kjeller bør avklares med kommunen.<br /><br />Samlet sett fremstår boligen som normalt vedlikeholdt for alderen, men kjøper må påregne løpende vedlikehold og enkelte større oppgraderinger på kortere og lengre sikt.<br /><br />Utvendig:<br />Taktekking: Type tekking: Takpapp<br />Alder: 2004 ifølge tidligere salgsoppgave <br /><br />Undersøkt fra: Utvendig bakkenivå. Inspeksjon fra bakkenivå gir begrenset mulighet for å vurdere detaljer på taket. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.<br /><br />Takstein er ikke flyttet for å inspisere undertaket eller konstruksjonsoppbygningen fra utsiden, da en slik undersøkelse ikke ble vurdert som sikkerhetsmessig forsvarlig ved befaringstidspunktet. Vurderingen er basert på alder og enkle, synlige observasjoner fra bakkenivå, uten bruk av drone, stige eller andre hjelpemidler. <br /><br />Veggkonstruksjon: <br />Hovedkonstruksjon: Yttervegger av tre<br />Fasade/kledning: Yttervegger er kledd utvendig med panel<br /><br />Undersøkt fra: Utvendig bakkenivå, noe som begrenser muligheten til å vurdere detaljer i høyden og på utilgjengelige flater.<br /><br />Vurderingen er basert på synlige forhold, uten bruk av stige, drone, inngrep eller demontering. Det er utført stikkprøvekontroll med et skarpt redskap på enkelte utvalgte steder for å undersøke etter skader, men metoden dekker ikke alle områder hvor skader kan forekomme. Veggkonstruksjonens fulle oppbygging kan ikke vurderes visuelt, da den er skjult bak fasaden. Full vurdering av hele konstruksjonen, inkludert skjulte forhold, krever destruktive undersøkelser, som ikke inngår i denne kontrollen.<br /><br />Generelt sett er utvendig trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: <br />Taktype: Saltak, i trekonstruksjon.<br />Loft: Kryploft med adkomst via loftsluke. <br />Alder: Loftskonstruksjonen er i følge eier fra byggeåret.<br />Lufting: Om konstruksjonen har tillstrekkelig lufting, kan ikke påvises uten å demontere tekking, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen.<br /><br />Undersøkt fra:<br />Utvendig bakkenivå.<br />Inspeksjonen fra bakkenivået gir begrenset mulighet for inspeksjon av detaljer på taket.<br /><br />Vurderingen er basert på synlige forhold, uten bruk av stige, drone eller inngrep. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige deler fra nevnte områder. Merk at mindre lokale skader og tegn på skadedyr kan være vanskelige eller umulige å oppdage ved slik inspeksjon. Tegn på fukt kan variere med klima og vil ikke nødvendigvis være synlig på et tillfeldig befaringstidspunkt. Konstruksjonens bæreevne (dimensjonering) er ikke vurdert. Takkonstruksjonen bør følges opp med jevnlige tilsyn for å fange opp endringer og eventuelle symptomer på skade over tid. <br /><br />Vinduer: Type: Vinduer med isolerglass og blyglass<br />Alder: Produsert i 1966.<br /><br />Et utvalg av vinduene er kontrollert ved visuell befaring basert på stikkprøver. Det gjøres oppmerksom på at punkterte eller gassfylte isolerglass kan være vanskelig, og i enkelte tilfeller umulig, å avdekke ved visuell inspeksjon alene.<br /><br />Det må påregnes behov for periodisk justering og vedlikehold av vinduer som følge av klimatiske påvirkninger, slitasje og normale konstruktive bevegelser i bygningen. <br /><br />Dører: Type: Entrédør i tre. Balkongdør med isolerglass.<br />Alder: Entrédøren er uten datomerking. Balkongdøren er produsert i 1966.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at punkterte isolerglass kan være vanskelig, og i enkelte tilfeller umulig, å avdekke ved visuell inspeksjon.<br /><br />Det må påregnes behov for periodisk justering av dører som følge av klimatiske påvirkninger, slitasje og normale konstruktive bevegelser i bygningen. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: <br />Kjeller:<br />Type: Terrasse.<br />Adkomst fra: Peisstue.<br />Himmelretning: Vest.<br />Konstruksjon: Bjelkelag i tre, kledd med terrassebord.<br />Størrelse: ca. 10 m².<br />Terrassen var snødekt på befaringspunktet og er ikke ytterligere undersøkt. <br /><br />Det bemerkes at terrasser har et generelt behov for vedlikehold og utskifting av bord og beising må påregnes. <br /><br />Innvendig:<br />Etasjeskille/gulv mot grunn: <br />Type etasjeskiller: Etasjeskiller i trebjelkelag og betong.<br />Synlighet: Skjult bak overflater, og ikke mulig å visuelt inspisere. <br /><br />Det er utført en enkel horisontalmåling på to måter:<br /><br />1. Lokalt avvik: Måling av fem punkter innenfor et område på 2 meter på tilfeldig valgt sted.<br />2. Totalt avvik: Måling ved ett punkt langs hver vegg samt ett punkt omtrent midt på gulvet.<br /><br />Målingene ble gjennomført med linjelaser som stikkprøver på tilgjengelige flater, uten å flytte møbler. Den avdekker ikke nødvendigvis alle skjevheter, og nye målinger kan gi andre resultater som kan påvirke vurderingen. For høyere nøyaktighet, eksempelvis ved legging av nye overflater, anbefales mer presise målinger.<br /><br />Etasjeskilleren kontrolleres ved visuell observasjon av synlige overflater, samt enkel horisontal måling for å registrere eventuelle høydeforskjeller. Det gjøres en enkel belastningstest for å avdekke merkbar svikt eller vibrasjoner. Det foretas ingen åpning av konstruksjonen, og skjulte deler som bjelkelag, isolasjon eller undergulv blir ikke inspisert. Det kan være skjulte feil og mangler i konstruksjonen som ikke kan avdekkes under en slik befaring. Målinger eller beregninger av styrke og stivhet utføres ikke. <br /><br />Pipe og ildsted: <br />Ildsted: Peis.<br /><br />Pipeløp og ildsted er formelt ikke testet eller vurdert og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av den stedlige brann- og<br />redningsetaten. Det er fremlagt godkjent tilsynsrapport datert 09.01.2025.<br /><br />Kun pipens overflater i boligen er besiktiget/vurdert. <br /><br />Rom under terreng: <br />Fuktmåling/søk og observasjoner: <br />Hulltaking med fuktmåling er ikke aktuelt, da det ikke er noen utforede kjellervegger under terrenget. Det ble i stedet målt etter fukt utenpå grunnmur uten at det måles forhøyede fuktverdier.<br /><br />Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via ventiler i yttervegg. Effekt av ventilasjonen er ikke målt.<br /><br />Den visuelle inspeksjonen av rom under terreng, er begrenset til det som var tilgjengelig og synlig ved befaring. Symptomer på fukt eller andre skader er ofte ikke synlige fra innsiden. Hulltaking med fuktmåling er ikke aktuelt, da det ikke er noen utforede kjellervegger under terrenget. Det ble i stedet målt etter fukt utenpå grunnmur uten at det måles forhøyede fuktverdier. <br /><br />Tomteforhold:<br />Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Alder: Selger opplyser at det er drenert fra inngansparti i 1. etasje og langs hele nordsiden i 2010. Øvrige deler av huset har ukjent alder. Synlig fuktsikring: Det er registrert grunnmursplast der selger opplyser om utbedret drenering.<br /><br />Fuktsøk: Det er utført fuktsøk med overflateindikator (Protimeter MMS3) som stikkprøvekontroll på utvalgte punkter på innsiden av grunnmuren. Målingene viste ingen indikasjoner på unormal fukt.<br /> <br />Metoden har begrensninger, da den kun registrerer fukt nær overflaten på de undersøkte områdene, og ikke gir informasjon om dypere lag eller faktisk fuktinnhold i materialet. <br /><br />Drenering rundt en bygning skal lede bort vann fra grunnen og grunnmuren for å beskytte konstruksjoner mot fukt. Hvordan dreneringen er utført varierer med bygningens alder og konstruksjon.<br /><br />Drenssystemer ligger normalt skjult under bakken, og det er derfor ikke mulig å se hva som finnes, eller vurdere fullstendig tilstand og funksjon uten å gjøre inngrep, som graving. Slike undersøkelser inngår ikke i denne typen vurdering. Vurderingen er basert på synlige forhold ved befaringen og det som er opplyst om alder. Tegn på fukt eller andre avvik kan variere med årstid, vær og klima, og vil ikke nødvendigvis være synlige på befaringstidspunktet.<br /><br />Punktet må sees i sammenheng med, terrengforhold og bortledning av takvann. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Type fundament: Ukjent, da disse er skjult under terrenget. Fundamenter er ikke vurdert. <br /><br />Type grunnmur: Betong.  Store deler av grunnmuren er skjult og kan ikke fullt ut undersøkes. <br /><br />Inspisert fra: Innsiden av kjelleren, og utvendig. <br />Store deler av grunnmuren er skjult og kan ikke fullt ut undersøkes. Vurderingen baserer seg på hva som er synlig under befaringen. <br /><br />Forstøtningsmurer: Støttemuren er lokalisert langs gangarealet på eiendommen og fungerer som terrengstøtte mellom gangarealet og tilstøtende terreng. <br /><br />Muren er kun kontrollert visuelt fra tilgjengelige sider på befaringsdagen. Deler av konstruksjonen, herunder fundamentering, oppbygging bak muren og eventuelle drenerende masser, er skjult og lar seg ikke kontrollere uten inngrep.<br /><br />Det er registrert deformasjoner og forskyvninger i murkonstruksjonen, hvor enkelte blokker har forskjøvet seg og muren fremstår ujevn. Dette indikerer at konstruksjonen er påvirket av terrengtrykk og/eller bevegelser i grunnen over tid.<br /><br />Terrengforhold: Det registreres tilfredsstillende terrengforhold rundt boligen ved visuell besiktigelse. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på konstruksjonen.<br /><br />Bygningsdeler som har fått TG2:<br />Taktekking<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har passert halvparten av forventet brukstid. Når materialer eldes, øker risikoen for svekket funksjon, eksempelvis i form av slitasje, lekkasjer eller redusert tetthet. Selv om det ikke er registrert konkrete skader ved befaring, må videre aldring og gradvis svekkelse påregnes.<br />Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. <br /><br />Veggkonstruksjon<br />Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Det er ikke registrert tilfredsstillende lufting av veggkonstruksjonen. Etter dagens byggeskikk anses lufting som viktig for å sikre uttørking og redusere risikoen for fuktskader, kondensering og muggvekst. Bygget er oppført i en tid hvor krav til lufting ofte var mindre strenge enn i dag. Manglende lufting gir økt risiko for skader over tid.<br /><br />- Det er registrert værslitasje på deler av kledningen. Trevirket har oppsprekkinger og overflateforvitring som følge av langvarig eksponering for sol, regn, vind og temperaturvariasjoner. Slike forhold er vanlig etter flere års bruk, og oppstår når overflatebehandling (maling/beis) har mistet sin beskyttende effekt. Oppsprukket panel kan medføre økt fuktinntrenging i treverket, noe som over tid kan gi redusert levetid, deformasjoner eller råte.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Takkonstruksjonen er fra byggeåret og har oppnådd en høy alder. Konstruksjonen fremstår med normal slitasje og elde sett i forhold til alder og brukstid.<br /><br />Det ble ikke registrert tegn til aktive lekkasjer eller vesentlige skader på befaringsdagen. Det må imidlertid tas høyde for at deler av konstruksjonen er skjult av isolasjon og bygningsdeler, slik at full kontroll ikke er mulig uten inngrep.<br /><br />Med bakgrunn i konstruksjonens alder vurderes det å være økt risiko for skjulte avvik eller svekkelser i materialer som følge av naturlig aldring.<br /><br />Det anbefales jevnlig kontroll av takkonstruksjonen og oppfølging ved fremtidige vedlikeholdsarbeider på taket. Eventuelle oppgraderinger må påregnes over tid som følge av alder og normal slitasje.<br /><br />Vinduer<br />Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Vinduer er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, beslag og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. <br /><br />Dører<br />Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Balkong- og ytterdører er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, hengsler, låsemekanismer og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne.<br />Konsekvens/tiltak: Dører må justeres. <br /><br />Overflater<br />Det er påvist fuktskader på overflater. Det er registrert tørkesprekker samt ekstra slitasje i enkelte områder av parketten. Forholdet anses som alders- og bruksrelatert, men kan på sikt medføre behov for lokal utskifting eller overflatebehandling.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målinger viser høydeforskjeller i etasjeskilleren på mellom 15 30 mm, samt knirk i gulvet enkelte steder. Slike avvik oppstår ofte som følge av naturlige bevegelser, setninger eller svikt i materialer over tid, og er normalt for bygninger av eldre dato.<br />Konsekvens/tiltak: Det er sjeldent økonomisk lønnsomt å rette opp høydeforskjellene som et enkeltstående tiltak, i denne type bolig. Hvis du skal renovere boligen på et senere tidspunkt, kan du vurdere utbedring.<br /><br />Hvis du skal rette opp skjevhetene med avrettingsmasse eller lignende, må du først beregne dimensjonene på bjelkelaget. Konstadsestimatet nedenfor gjelder bare for retting av gulvet, og tar ikke hensyns til:<br /><br />- Dimensjonering og forsterkning av ny vekt på eksisterende etasjeskiller<br />- Bytte av overflater<br />- Endringer knyttet til løfting av dører og åpning etc.<br /><br />Skal du gjøre én eller flere av disse tiltakene, kommer det ytterligere kostnader.<br /><br />Det bemerkes at det er store forskjeller i pris hos de forskjellige aktørene i markedet. Prisen er derfor satt etter beste evne, og det må påregnes avvik i enten positiv eller negativ favør.<br /><br />Rom under terreng<br />Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er observert saltutslag (hvite utfellinger) på overflater av betong/mur i kjeller. Saltutslag oppstår når fukt transporteres gjennom mur- eller betongkonstruksjonen og løser opp salter i materialene. Når fukten fordamper på overflaten, blir saltene liggende igjen som hvitt belegg.<br /><br />Fenomenet indikerer at det foregår fukttransport gjennom konstruksjonen. Årsaken kan være kapillærsug fra grunnen, mangelfull eller aldrende drenering, utilstrekkelig utvendig fuktsikring, eller periodisk høy grunnfuktighet. I eldre kjellere uten moderne fuktsikring er dette relativt vanlig.<br /><br />Saltutslag i seg selv er ikke nødvendigvis konstruksjonssvekkende, men over tid kan vedvarende fuktpåvirkning bidra til nedbrytning av puss, avskalling av overflater og redusert inneklimakvalitet. Dersom kjelleren benyttes til oppholdsrom eller lagring av fuktømfintlige materialer, bør forholdet vurderes nærmere.<br /><br />Tiltak kan omfatte forbedring av drenering, kontroll av terrengfall og utvendig fuktsikring.<br /><br />Generell opplysning:<br />Rom under terreng, herunder kjellere, regnes som en bygningsmessig risikokonstruksjon med tanke på fuktproblematikk. Dette skyldes at konstruksjonene står i direkte kontakt med grunn og omkringliggende masser som naturlig inneholder fukt. Selv ved korrekt utførelse vil det over tid være en risiko for fuktinntrengning gjennom grunnmur, gulv og overganger.<br /><br />Eldre konstruksjoner er ofte oppført etter tidligere byggeskikker, med begrenset eller mangelfull fuktsikring sammenlignet med dagens krav. Drenering, fuktsperrer og kapillærbrytende sjikt har en begrenset levetid, og effekten kan reduseres med alder. I tillegg kan terrengforhold, nedbør og lokale grunnforhold påvirke fuktbelastningen.<br /><br />Innvendige utforede vegger og organiske materialer mot yttervegger i kjeller øker risikoen ytterligere, da eventuell fukt kan bli innestengt i konstruksjonen og gi grobunn for mugg- og råteskader uten at dette nødvendigvis er synlig ved en visuell befaring.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at vurderingen av slike konstruksjoner i hovedsak er basert på visuelle observasjoner og tilgjengelige målinger på befaringstidspunktet. Skjulte forhold kan ikke utelukkes. Det anbefales å være oppmerksom på lukt, misfarging, saltutslag eller avflassing, samt å sørge for god ventilasjon og jevnlig oppfølging av kjellerkonstruksjoner.<br /><br />Innvendige dører<br />Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. <br /><br />1. etasje - Bad  - Overflater vegger og himling<br />TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader.<br /><br />1. etasje - Bad  - Overflater Gulv<br />Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekk i flis ved toalettet.<br /><br />TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader.<br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik.<br /><br />- Ved en eventuell lekkasje er det en risiko for at vann kan renne ut av våtrommet før det renner til sluk.<br /><br />1. etasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er påvist andre avvik:. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.<br /><br />- Selger opplyser at ved tømming av badekaret må dette gjøres varsomt. Sluket klarer ikke holde unna vannet dersom badekaret tømmes med helt åpen ventil. Forholdet kan ikke undersøkes videre da badekaret er fastmontert og sluket er utenfor rekkevidde.<br /><br />TG2 gis da membran har passert halvparten av forventet levetid, samt mulig underdimensjonert sluk.<br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. <br />Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres  for å lukke avviket. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. <br /><br />1. etasje - Kjøkken  - Avtrekk<br />Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilluft til kjøkken. <br /><br />Kjeller - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet,  NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. <br /><br />Vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrørene i kjelleren er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Alle rørene i boligen fungerer som forutsatt på befaringstidspunktet, men levetiden er redusert og det er usikkerhet knyttet til skjulte deler av anlegget som ikke kan inspiseres visuelt.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />Avløpsrør<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrørene i boligen er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Rørenes funksjon fremstår som tilfredsstillende på befaringstidspunktet, men levetiden må anses redusert i et normalperspektiv. Skjulte deler av rørsystemet kan ikke kontrolleres visuelt, og det er derfor usikkerhet knyttet til den faktiske tilstanden.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Mangelfull ventilasjon er vanlig i eldre bygårder som denne. Eventuell utbedring bør vurderes i forbindelse med utskifting av vinduer, da nye vinduer kan leveres med integrerte ventiler som bedrer luftutskiftningen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. <br /><br />Varmtvannstank<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Mer enn halvparten av forventet  levetid på drenering er overskredet. Den orginale dreneringen til huset vurderes å ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Eldre dreneringsløsninger har erfaringsmessig redusert funksjon over tid som følge av tilslamming, setninger og svekket filterduk. Dette kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner under terreng.<br /><br />Det foreligger ingen dokumentasjon på senere utskifting eller vesentlig oppgradering. Selv om det ikke er registrert klare tegn til svikt på befaringsdagen, innebærer alder en forhøyet risiko for redusert funksjon. Det bemerkes at saltutslag oppdaget i kjelleren kan ha en sammenheng med sviktende/manglende drenering. Det må påregnes behov for tiltak eller utskifting på sikt.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Grunnmuren har sprekkdannelser. - Grunnmuren er av eldre dato og er utført etter tidligere byggeskikk. Det er registrert slitasje, mindre riss og ujevnheter i overflater, noe som er normalt for konstruksjonens alder. Eldre grunnmurer har generelt redusert fuktmotstand sammenlignet med moderne løsninger. Det kan ikke utelukkes økt risiko for fuktinntrengning og videre nedbrytning over tid, særlig ved mangelfull/eldre drenering.<br /><br />Bygningsdeler som har fått TG3: <br />Kjeller - Vaskerom  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Det er ikke registrert eller dokumentert membran i våtrommets gulv- og/eller veggkonstruksjon. Membran er et vesentlig fuktsikrende sjikt som skal hindre vann i å trenge inn i underliggende konstruksjoner.<br /><br />Fravær av membran medfører høy risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen ved normal bruk av rommet. Over tid kan dette føre til skjulte fuktskader, råte og redusert levetid på tilstøtende bygningsdeler.<br />Konsekvens/tiltak: Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. <br /><br />Vannbåren varme<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er lave overflatetemperaturer på radiatorer som ikke gir tilstrekkelig kapasitet. Det er opplyst at radiatoren på hovedsoverommet ikke fungerer som forutsatt. Radiatoren avgir ikke varme, noe som indikerer feil eller svikt i komponenter som ventil, termostat, lufting eller selve radiatoren.<br /><br />Forholdet medfører at varmeanlegget ikke fungerer tilfredsstillende i det aktuelle rommet.<br />Konsekvens/tiltak: Anlegget bør etterses av fagperson. <br /><br />Forstøtningsmurer<br />Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er registrert en støttemur langs gangarealet på eiendommen. Muren fremstår med tydelige deformasjoner og forskyvninger, og flere av elementene heller og har forskjøvet seg ut av opprinnelig posisjon. Dette indikerer svikt i konstruksjonen og redusert stabilitet i muren.<br /><br />Forholdet kan skyldes blant annet jordtrykk, mangelfull fundamentering, utilstrekkelig drenering eller frostpåvirkning over tid. Skadene vurderes som betydelige og innebærer risiko for ytterligere deformasjon eller sammenrasing dersom tiltak ikke gjennomføres.<br />Konsekvens/tiltak: Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges. <br /><br />Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU):<br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Kjeller:<br />Type: Terrasse<br />Adkomst fra: Peisstue<br />Himmelretning: Vest<br />Konstruksjon: Bjelkelag i tre, kledd med terrassebord.<br />Størrelse: ca. 10 m²<br />Terrassen var snødekt på befaringspunktet og er ikke ytterligere undersøkt. <br /><br />Det bemerkes at terrasser har et generelt behov for vedlikehold og utskifting av bord og beising må påregnes. Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Området består i hovedsakelig av småhus- og villabebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med.<br /><br />Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.<br /><br />Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /><br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Innkjøring fra Ljabruveien og opp Kronveien. Nederst i Kronveien starter Storåsveien. Per nå utføres det arbeid på vann og avløp i veien og det kan vurderes å enten parkere i veien over i Øvre Ljanskollvei eller kjøre rundt. Arbeidet er tiltenkt snarlig ferdigstilt av Oslo Kommune. <br /><br />Storåsveien 4 og Storåsveien 6 har begge adkomstrett med bil opp Kollstien."
      },
      {
        "heading": "Offentlig kommunikasjon",
        "textUnsafe": "Både togstasjon ved Ljan og Hauketo. Bussforbindelser ved Hauketo Stasjon."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Overtakelse skjer etter avtale med selger.<br /><br />Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Boligen har ikke utleiedel. Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boligen."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven. "
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Generelle bestemmelser:<br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /> <br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /> <br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.<br /> <br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;.  Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /> <br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp - definisjon:<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon:<br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ikke-forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.<br /> <br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.<br /> <br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsregelverk",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.<br /><br />Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.<br /><br />Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.<br /><br />Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.<br /><br />Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. <br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.<br /><br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.<br /><br />Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.<br /><br />Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.<br />Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.<br /><br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /><br />Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.<br /><br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Kristoffer J. S. Johannessen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "44.26796",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Storåsveien 2a! Boligen presenteres av Kristoffer og Philip ved Nordvik Nordstrand. Eiendommen er perfekt for en familie med behov for mye boareal og gode lagringsmuligheter. Særdeles stor og sosialt utformet stue og kjøkken med god takhøyde. 4 soverom og stort baderom med badekar og dusjsone. Underetasjen har blant annet kjellerstue, bar og musikkrom, ideelt for ungdom. 3 Store boder, og teknisk rom med bergvarme. Det er adkomst til huset fra to separate innganger, både til underetasje og hovedetasje. Selve tomten er utviklet og boligen har et nytt utomhusareal som også kan vurderes tilpasse ny kjøper. Sammen med det andre huset har boligen adgang til felles nytt garasjeanlegg rett nedenfor med to biloppstillingsplasser - god svingradius! Boligen sokner til Ljan Skole."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "44-0007/26",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNOP&Estateid=8a32f995-b3b4-46b8-992e-783329881475",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "LJAN",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.nordvikbolig.no/boliger/8a32f995-b3b4-46b8-992e-783329881475/visning?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_visningspåmelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSNOP/8a32f995-b3b4-46b8-992e-783329881475/",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/8a32f995-b3b4-46b8-992e-783329881475/salgsoppgave?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Storåsveien 2a! Boligen presenteres av Kristoffer og Philip ved Nordvik Nordstrand. Eiendommen er perfekt for en familie med behov for mye boareal og gode lagringsmuligheter. Særdeles stor og sosialt utformet stue og kjøkken med god takhøyde. 4 soverom og stort baderom med badekar og dusjsone. Underetasjen har blant annet kjellerstue, bar og musikkrom, ideelt for ungdom. 3 Store boder, og teknisk rom med bergvarme. Det er adkomst til huset fra to separate innganger, både til underetasje og hovedetasje. Selve tomten er utviklet og boligen har et nytt utomhusareal som også kan vurderes tilpasse ny kjøper. Sammen med det andre huset har boligen adgang til felles nytt garasjeanlegg rett nedenfor med to biloppstillingsplasser - god svingradius! Boligen sokner til Ljan Skole.",
    "prospectusView": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/8a32f995-b3b4-46b8-992e-783329881475?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/8a32f995-b3b4-46b8-992e-783329881475?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "constructionYear": 1967,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 467615749,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-11T21:37+02:00",
    "ownerId": 6566693,
    "version": "17.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-11T21:37:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-11T21:37:41.734775281+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:6566693",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.5"
  }
}