Klassisk leilighet over en hel etasje i byvilla fra 1906 - Heis - Stukkatur og originale detaljer - Garasje - Balkong

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 803,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 256,
      "usableAreaB": 6,
      "usableAreaE": 32,
      "usableAreaI": 217
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 33364840,
      "currency": "NOK",
      "suggestion": 32000000,
      "salesCostSum": 814840,
      "collectiveDebt": 550000,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 32 000 000,- <em>(Prisantydning)</em><br />kr 550 000,- <em>(Andel av fellesgjeld)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 813 750,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 814 840,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 33 364 840,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 12 900,- <em>(Kjøperforsikring Tryg)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 33 377 740,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Klassisk leilighet over en hel etasje i byvilla fra 1906 - Heis - Stukkatur og originale detaljer - Garasje - Balkong",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4747708008"
      },
      {
        "mobile": "+4748062002"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.921456831584855,
        "lng": 10.70839939183386,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.921456831584855&lng=10.70839939183386&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0266",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Tidemands gate 5"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "16:15",
        "date": "20.09.2026",
        "from": "15:30",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-09-20",
        "iCalendarTo": "20260920T141500Z",
        "iCalendarFrom": "20260920T133000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 212,
        "titleNumber": 860,
        "sectionNumber": 2,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Alarm",
      "Heis",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Sentralt",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Rolig",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "amount": 9224,
      "includesUnsafe": "Felleskostnader inkluderer akonto fyring/service, heis serviceavtale og alarm, kommunale avgifter, felles forsikring, parkering, rentokil, og vedlikeholdsfond"
    },
    "energyLabel": {
      "class": "G",
      "color": "RED"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 256,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>159260388</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 212, bnr. 860, snr. 2 i Oslo kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Dyve &amp; Partnere (Dyve &amp; Partnere Eiendomsmegling AS) / Lars Ryen</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Leilighet</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Eierseksjon</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Etasje",
        "textUnsafe": "<p>2</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1906</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 256,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 217,0 kvm</p><p>- BRA-b (innglasset balkonf): 6,0 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 32,0 kvm<br /></p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><p>2. etasje inneholder</p><p>- BRA-i: 217 kvm - Entré, gang, mellomgang, stue, spisestue, kjøkken, 4 soverom, 2 bad, kott.</p><p>- BRA-b: 6 kvm - Innglasset veranda. Gulvareal ca. 6 kvm.</p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "<p>6</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 803,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forretningsfører"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "<p>Leiligheten ligger i et meget populært, attraktivt og sentralt boligområde på Frogner i Oslo, men allikevel tilbaketrukket i Tidemands gate. Her bor du midt i smørøyet, med kort vei til alt det beste byen har å by på. Bebyggelsen i gaten forøvrig er preget av store byvillaer og fornemme bygårder fra 1800-tallet, og i dag ligger de fleste ambassadene og ambassaderesidensene der.</p><br /><p>500 meter fra boligen finner du Vestkanttorvet. Her har det vært antikk -, brukt - og klesmarked siden 1989. Markedet har åpent hver lørdag fra mars til desember. Boligen ligger også rett ved vakre Frognerparken og med nærhet til både Slottsparken og Langaardsløkken. Frognerparken inneholder skulpturanlegget Vigelandsparken, Oslo Bymuseum, Frognerbadet og Frogner stadion. Fra eiendommen er det ellers gangavstand til noen av hovedstadens mest populære handlegater, kafeer, barer og restauranter, samt kort vei til Gimle Kino og flere treningssentre etc.</p><br /><p>Nabolaget og Bygdøy allé er fullspekket med populære kaféer, interiørforretninger og trendy klesbutikker. For den handleglade har man også Bogstadveien, en av Oslos mest populære handlegater rett ved boligen. Her finner du alt fra store motehus til eksklusive Valkyrien med sine nisjebutikker. I umiddelbar nærhet ligger også restaurantene Vineria Ventidue, Enoteca, Sabi Sushi og Feinschmecker, og den tradisjonsrike fisk- og viltbutikken Fjelberg. Majorstuen ligger kun 10 minutters gange fra boligen, og er et viktig kollektivknutepunkt i Oslo, da alle T-banelinjene, tre trikkelinjer og fem busslinjer trafikkerer stedet.</p><br /><p>Aker brygge og Tjuvholmen er kun en spasertur unna og har gode shoppingmuligheter og spennende gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery. Her ligger også Tjuvholmen sjøbad med fin strand, gressplen og en flott skulpturpark. Fra Rådhuset kan du ta båten ut til Bygdøy og Huk. Det kan anbefales å gå promenaden langs Frognerkilen og stoppe innom Karenslyst allé, en av byens mest ekspanderende gater.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er eiet og måler 803,00 kvm.</p><br /><p>Tomten er pent opparbeidet og er regulert etter sameiets seksjonering. Snr 1 disponerer hagen i henhold til seksjoneringen. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Valmtak/kombinasjonstak i trekonstruksjoner fra byggeår. Taktekkingen er av betongtakstein fra kjent år. Ukjent løsning og alder for undertak. Takrenner og nedløp av overflatebehandlet metall fra ukjent år. Yttervegger er oppført som massive murvegger, typisk for byggeperioden. Vinduer i trerammer med 3-lags glass datert 1987. Vinduer i trerammer med 2-lags glass datert 1987 ved innglasset balkong. Verandadør mot innglasset veranda. Datert 1987. Tofløyet, profilert, malt entredør. Profilert, malt entrédør mot baktrapp. Eldre felles ytterdører. Innglasset veranda. Gulvareal ca. 6 kvm.</p><br /><p>Vinduer:</p><p>- Vinduer i trerammer med 3-lags glass datert 1987.</p><p>- Vinduer i trerammer med 2-lags glass datert 1987 ved innglasset balkong.</p><br /><p>Dører:</p><p>- Eldre felles ytterdører.</p><p>- Tofløyet, profilert, malt entredør.</p><p>- Profilert, malt entrédør mot baktrapp.</p><p>- Innvendig har boligen malte fyllingsdører.</p><br /><p>Balkong:</p><p>- Verandadør mot innglasset veranda. Datert 1987.</p><p>- Innglasset veranda. Gulvareal ca. 6 kvm.</p><br /><p>Etasjeskille:</p><p>- Etasjeskiller av trebjelkelag.</p><br /><p>Annet:</p><p>- Bygget har mursteinspiper. Åpen peis i stue.</p><p>- Innvendige felles tretrapper fra byggeår.</p><p>- Løfteplattform for bolig installert fra kjellerplan til 3. etasje.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>2.etasje - Entré, gang, mellomgang, stue, spisestue, kjøkken, 4 soverom, 2 bad, kott.</p><br /><p>Takhøyde i stue ca. 3,34 m.</p><br /><p>Annet:</p><p>- Innglasset veranda. Gulvareal ca. 6 kvm.</p><p>- Bygget har mursteinspiper. Åpen peis i stue.</p><p>- Løfteplattform for bolig installert fra kjellerplan til 3. etasje.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Detaljer",
        "textUnsafe": "<p>E N T R É</p><p>Ved inngangspartiet møter du en nylig renovert trappeoppgang (2026). Trappen er helfornyet og malt med kvalitetsmaling fra Farrow &amp; Ball, og det er valgt gjennomgående påkostede materialer. Marmor-reposer med integrerte varmekabler og innfelt belysning gir et eksklusivt uttrykk, samtidig som de originale lysarmaturene er restaurert og bevart for å ivareta byggets 1906-preg. Belysning og varme styres via Plejd.</p><br /><p>Det er installert en moderne løfteplattform/heis (2026) som går direkte fra leilighetsplanet, til kjeller og boder. Dette gir enkel og trappefri adkomst til bodarealene, og en komfortabel løsning som er sjelden i en klassisk bygård på Frogner. Leiligheten ligger i byggets andre etasje og har hele planet til rådighet. Entréen er romslig og har rikelig med skapplass. Herfra kommer du videre til stor spisestue.</p><br /><p>S P I S E S T U E / S T U E</p><p>Leiligheten har en stor spisestue med åpen peis plassert lunt i hjørnet. Spisestuen ligger i delvis åpen løsning mot hjørnestuen. Det er tre stuer på rad, der den lengst nord er egnet som et bibliotek, stue eller et ekstra soverom om behov for dette. Videre er det vakre originale detaljer som fyllingsdører og messingbeslag som preger interiøret.</p><br /><p>U T E O M R Å D E</p><p>Fra hjørnestuen er det utgang via tofløyede dører til den innglassede balkongen med vakkert grøntutsyn i rolige omgivelser. Balkongen er sør-vendt og på ca. 6 kvm. En herlig forlengelse av stuen. Her er det perfekt å nyte frokosten eller morgenkaffen. Innglassingen gjør det lunt og godt, og gjør at du kan bruke den store deler av året.</p><br /><p>K J Ø K K E N</p><p>Kjøkkenet er eldre og er plassert i sin originale form i et av de bakre rommene. Det er utstyrt med glatte fronter og benkeplate i laminat. Videre er det komfyrvakt og vannstoppsystem. Kjøkkenet har et praktisk tilgrensende skafferi / spiskammer.</p><br /><p>Det er i Sameiet pre-akseptert å flytte kjøkken og etablere nye rørstammer. Spør megler om oversikt over slike løsninger.</p><br /><p>S O V E R O M</p><p>Leiligheten har tre naturlige soverom i en egen fløy med adkomst enten via hjørnestuen eller inn i gangen ved kjøkkenet. Alle soverommene har vakkert utsyn, god plass til seng og plass til å etablere garderober. Aller rommene har god takhøyde og pen parkett.</p><br /><p>B A D / W C / V A S K E R O M</p><p>Leiligheten har to baderom. Hovedbadet ligger i gangen ved entreen og er utstyrt med servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og badekar. Veggene har malte flater og fliser. Gulvet er flislagt med varmekabler. Videre er det opplegg for vaskemaskin.</p><br /><p>Det andre badet ligger plassert i enden av gangen mot bakgården og har utsyn over de vakre byvillaene i Eckersbergs gate. Badet er utstyrt med toalett, dusjkabinett og servant.</p><br /><p>Boligen har vært utleid over flere år og selger har selv ikke bebodd boligen. Selger har derav begrenset kjennskap til feil og mangler utover det som er nevnt i denne salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. </p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Utstyr",
        "textUnsafe": "<p>- Naturlig ventilasjon</p><p>- Felles biooljefyr i kjeller med oppvarming via radiatorer.</p><p>- Sikringstavle i kjeller.</p><p>- Sikringsskap i gang.</p><p>- 287 liters varmtvannsbereder merket 2. etasje fra 2006. Eltilkobling med direktekobling. Plassert i rom med sluk.</p><p>- Elotec Ajax EN54 brannvarslingsanlegg.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>Felles biooljefyr i kjeller med oppvarming via radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>Parkeringsplass i halvpart av dobbeltgarasje på eiendommen med elektrisk port. Det er installert en ladeboks i garasjen som disponerer av begge plassene i garasjen. Det er også montert en lader på fasade utenfor garasje som disponeres av snr 2. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Andreas Høieggen med dato: 11.02.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><p>Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2, 3 eller IU:</p><br /><p>TGIU:</p><p>- Utvendig &gt; Nedløp og beslag - 2. Beskrivelse: Beslag i forbindelse med tak er ikke besiktiget eller vurdert. Det anbefales kontroll fra tak når forholdene ligger til rette for det. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Særlig takgjennomføringer er utsatte områder.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Takkonstruksjon/Loft. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Beskrivelse: Valmtak/kombinasjonstak i trekonstruksjoner fra byggeår. Loftet er ikke besiktiget da dette tilhører en annen seksjon. På grunn av høyde og vinkel er ikke takkonstruksjonen mulig å vurdere fra bakkeplan.</p><p>Det anbefales kontroll fra tak når forholdene ligger til rette for det. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak.</p><br /><p>- Innvendig &gt; Etasjeskille/gulv mot grunn. Beskrivelse: Merknad: Etasjeskiller er ikke særskilt undersøkt eller kontrollert, da dette ikke inngår i forskriftens krav. Det er ikke utført undersøkelser, målinger, tilstandsvurdering eller faglige vurderinger. Etasjeskiller av trebjelkelag. Med bakgrunn av byggeår og byggemåte må det påregnes skjevheter i etasjeskillere. Ved eventuell oppussing må dette hensyntas.</p><br /><p>- Bad &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom. Beskrivelse: Det er ikke foretatt hulltaking da hulltaking mot dusjsonen uansett ikke var mulig. Det er utført fuktmålinger i åpning i vegg under oppvaskkum ved kjøkken da denne åpningen anses som mist like godt sted for fuktmåling som ett eventuelt hull tatt et annet sted. Det ble ikke registrert skadelig fukt ved fuktmåling med pigg (mindre enn 6 vektprosent) eller ved måling av relativ fuktighet. Det ble ikke registrert skade ved visuell kontroll. Målingene er gjort med Protimeter MMS3. Vurderingen gjelder for der hulltaking er foretatt; det kan ikke utelukkes skade på andre steder i vegger mot våtrom.</p><br /><p>- Bad 2 &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom. Beskrivelse: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Vegger av mur og vegger mot fellesareal og yttervegg. Merknad: Det ble utført fuktsøk på veggoverflater i dusjsonen og på gulv og vegger i tilstøtende rom. Det ble ikke registrert skadelige fuktverdier. Fuktsøk gir kun en indikasjon og er utført som et alternativ når hulltaking ikke er utført.</p><br /><p>TG2:</p><p>- Utvendig &gt; Taktekking. Vurdering av avvik: Det mangler dokumentasjon og ukjent alder. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å innhente dokumentasjon. Manglende dokumentasjon på fagmessig utførelse og ukjent alder representerer en risiko for nedsatt funksjon og redusert brukstid. Det anbefales kontroll fra tak når forholdene ligger til rette for det. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Nedløp og beslag. Vurdering av avvik: Nedre del av taknedløp er ført til originale støpejernsrør (med unntak av ett sted hvor det er nyere rør). Rørende fremstår med korrosjonsskader. Tiltak: Jevnlig kontroll og jurdering av takrenner og særlig nedre del av nedløp bør legges til i vedlikeholdsplanen. Det må påregnes utbedringer i tiden som kommer.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Veggkonstruksjon. Vurdering av avvik: Det er registrert sprekker og avskalling av fuger. Det er registrert områder med saltutslag i nedre del av yttervegger. Tiltak: Sprekker og avskalling av fuger bør punktrepareres og overvåkes for å hindre fuktinntrengning og videre nedbrytning; uten tiltak kan frost -/fuktpåvirkning utvide skadene og øke fremtidige reparasjonskostnader. Saltutslag i nedre del av yttervegger kan fjernes med skånsom børsting/vasking, og årsaken til fukt bør kartlegges og begrenses; blir det stående, kan puss og overflate brytes ned over tid og gi misfarging samt behov for mer omfattende rehabilitering.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Vinduer. Vurdering av avvik: Mer enn halve levetiden er oppbrukt for isolerglassvinduene (vinduene er eldre enn 35 år). Isolerglassvinduer har skjulte konstruksjoner og det er fare for punktering. Nedsatt energieffektivitet må påregnes. Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak synes nødvendig. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut i tiden som kommer.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Dører. Vurdering av avvik: Inngangsdørene mangler merking for brannklassifisering. Generell elde slitasje av dører med enkelte skader i karmer og dørblad. Tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales vedr. brannklassifisering. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Det må påregnes utskiftning eller rehabilitering av dører.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Vurdering av avvik: Det er riss/sprekker i gulv. Det er riss/sprekker og avflassing av hjørnestolper. Tiltak: Det må påregnes utbedringer.</p><br /><p>- Innvendig &gt; Innvendige dører. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Konsekvens/tiltak: Enkelte dører må justeres.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Vannledninger. Vurdering av avvik: Vannrørene av kobber har overskredet mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke påvist drenering fra rørskap på baderom. Hovedstoppekran i kjeller. Konsekvens/tiltak: Det er ingen umiddelbar grunn til å bytte ut kobberrørene, da de fungerer nå. Men, siden de er gamle, kan det plutselig oppstå feil. Ved oppgradering av det eldste våtrommet er det naturlig med utskiftning av vannledninger. Det er behov for grundigere undersøkelse for å avklare om det er drenering fra skapet. Eventuelt kan lekkasjestopper monteres som kompenserende tiltak. Manglende drenering eller lekkasjestopper kan føre til vannskade ved lekkasje fra anlegget. Manglende hovedstoppekran i boenheten kan medføre forsinket stenging av vann ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Det anbefales å etablere hovedstoppekran i boenheten.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Avløpsrør. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Ventilasjon. Vurdering av avvik: Opprinnelig avtrekkskanal fra kjøkken synes ikke å være tilgjengelig. Det er påvist mangelfull ventilasjon der det er tilluft til boligen kun med åpningsbare vinduer. Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales vedr. naturlig avtrekkskanal på kjøkken. Denne bør tilbakeføres om mulig. Når vinduene en gang i fremtiden skal byttes bør det vurderes vinduer med spalteventil i vindusramme. Vær oppmerksom på at bygningen er oppført på SEFRAK/gul liste og at ventiler i vindusrammer og yttervegg kanskje ikke kan etableres. Det må påregnes at avviket ikke kan utbedres.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Varmesentral. Vurdering av avvik: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. Konsekvens/tiltak: Det bør utføres service på anlegget.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Varmtvannstank. Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Vannbåren varme. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Fuktsikring og drenering. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. På yttervegger og delevegger i kjeller er det stedvis registrert synlige tegn på fukt i form av saltutslag. Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Observerte symptomer på fukt i kjelleren er å regne som normalt og forventet ut fra alder og byggemetode, men innebærer at fukten som transporteres gjennom gulv og yttervegger må kunne fordampe til romluften og ventileres ut. Det kan oppstå akkumulering eller magasinering av fukt dersom vegger og gulv dekkes til av innbo eller kles inn. Uansett, om det foretas drenering eller bortledning av overflatevann, skal man være klar over at det fremdeles vil være risiko for kapillært oppsug fra fundamenter og kjellergulv på eldre bygg, da det ikke ble benyttet fuktsperre mot grunnen den gangen denne boligen ble bygget.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Grunnmur og fundamenter. Vurdering av avvik: Fuktpåvirket grunnmur over tid har stedvis gitt synlige skader på teglsteinsvegger i kjeller. Tiltak: Det må påregnes løpende vedlikehold og lokale reparasjoner.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Terrengforhold. Vurdering av avvik: Fall i terreng oppfyller ikke dagens anbefaling på minst 1:50 i en bredde på 3 meter. Tiltak: Ved arrondering av terreng eller oppgradering av drenering anbefales det etablert fall i terrenget på min. 1:50 i en bredde på 3 meter. Manglende fall i terrenget kan gi økt fuktbelastning mot bygningen. Det kan ikke utelukkes behov for terrengdrenering på eiendommen.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Utvendige vann- og avløpsledninger. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke nødvendig med utbedring av anlegget da anlegget fungerer i dag, men pga. alder er det usikker fremtidig funksjon og det er fare for skade. Med tanker på alder må det påregnes at det kan være kort resterende brukstid. Som en sikkerhet og forebyggende tiltak kan det vurderes kamerainspeksjon. Utskiftning/eventuelt rehabilitering av rør bør tas med i fremtidig vedlikeholdsplan.</p><br /><p>- Bad &gt; Overflater vegger og himling. Vurdering av avvik: Det er kraftig mineralutfelling på vegg i dusjsone. Tiltak: Det er registrert tydelig mineralutfelling i dusjsone ved vegg/gulv-overgang. Forholdet kan skyldes både overfladiske kalk-/såperester og fukttransport gjennom fuger/overganger. Dette bør forsøkes vasket bort og tilstanden må holdes under jevnlig tilsyn. Det kan ikke utelukkes  bakenforliggende skade.</p><br /><p>- Bad &gt; Overflater Gulv. Vurdering av avvik: Det er mangelfullt fall på gulvet i lekkasjesonen i forhold til krav. Tiltak: Våtrommet fungerer med dagens tilstand i det daglige, men på grunn av påviste forhold bør det brukes med forsiktighet. Skadepotensialet er først og fremst ved eventuell lekkasje. Som en sikkerhet kan det vurderes lekkasjestopper i rommet (endrer ikke tilstandsgrad).</p><br /><p>- Bad &gt; Sluk, membran og tettesjikt. Vurdering av avvik: Sluket under badekar har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det foreligger ikke dokumentasjon. Tiltak: Manglende dokumentasjon på korrekt utførelse av membran er en risiko i forhold til tetthet og det er usikker fremtidig funksjon.</p><br /><p>- Bad &gt; Sanitærutstyr og innredning. Vurdering av avvik: Det er påvist skader på innredning. Konsekvens/tiltak: Da innredningen synes å ha opprettholdt sin funksjon synes det ikke nødvendig med umiddelbar utskiftning, men fremtid funksjon er usikker.</p><br /><p>TG3:</p><p>- Bad 2 &gt; Generell. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.</p><br /><p>Helse, Miljø og Sikkerhet:</p><p>- Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Inngangsdører til leilighetene har ikke brannklassifisering. Det er ikke kjent om det foreligger dokumentasjon for brannsikkerhet i byggverket. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder på innvendige trapper opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav. Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Eventuelle forhøyede radonverdier kan medføre helserisiko ved langvarig eksponering. Det bør undersøkes om det foreligger dokumentasjon for brannsikkerhet i byggverket eller det bør gjennomføres branninspeksjon. Det kan ikke utelukkes behov for utbedringer for å oppnå brannkrav av brannforskriften fra 1985. Trappene oppfyller krav ved byggeår, men ikke dagens krav. Manglende håndløper og store åpninger utgjør en fare for fall- og klemskader.</p><br /><p>Avvik vurderes ut fra tekniske forskrifter på godkjenningstidspunktet for bygget. Noen bygningsdeler vurderes etter gjeldende teknisk forskrift på befaringstidspunktet. Dette gjelder blant annet bad, vaskerom (våtrom) og forhold rundt brann, rømming, sikkerhet, for eksempel rekkverkshøyder/åpninger, ulovlige bruksendringer, brannceller mv.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 578752, tinglyst 27.05.2026 - Reseksjonering</p><p>SNR: 2<br />Formål: Bolig<br />Sameiebrøk: 262 / 773<br /></p><br /><p>Dagboknummer 903228, tinglyst 30.04.1898 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om benyttelse<br />Bestemmelse om gjerde<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 508790, tinglyst 02.09.1982 - Erklæring/avtale</p><p>Bestemmelse om bruksendring<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 693049, tinglyst 18.06.2025 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p></p><p>Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Det er adkomst fra offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger ekspedisjonsdokument på våningshuset fra 1906. I eldre saker fra slutten av 1800 til begynnelsen av 1900- tallet, kan &#34;Ekspedisjonsdokument&#34; anses som en slags brukstillatelse ifølge plan og bygningsetaten.</p><br /><p>Det foreligger ekspediksjonsdokument på oljefyringsanlegg fra 1949 og på innredning wc fra 1929.</p><p>Det foreligger ferdigattest på heis fra 2026.</p><br /><p>Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.</p><p>Det er etablert baderom i tidligere pikeværelse. Det er ikke kjent når dette ble utført og det er ikke kjent om dette var et søknadspliktig tiltak. Det som i dag benyttes som hovedsoverom er gjort mindre og tilstøtende stue gjort større. Bruksendringen er ikke søknadspliktig. Tidligere delevegg mellom gang/entré er fjernet. Bruksendringen er ikke søknadspliktig.</p><br /><p>Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget.</p><br /><p>Formuesverdien for primærbolig skal beregnes til 25% av boligverdi opp til kr 10 millioner. For verdi over 10 millioner beregnes 70% av den overskytende boligverdien. Formuesverdien for sekundærbolig skal beregnes til 100% av boligverdien.</p><br /><p>Megler har ikke lykkes med å finne ligningsverdi på eiendommen.</p><br /><p>Eiendomsskatt</p><p>Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-2529. <br /><br />Deler av eiendommen er regulert til Fotgjengerområde S-2529 stadfestet 21.04.1981. Se vedlagte reguleringskart.</p><br /><p>Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon. Se også KDP-17.</p><br /><p>Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/</p><br /><p>Eiendommen står på gul liste: Prioriterte kulturminneinteresser (kommunalt og statlig listeført). Gul liste er Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminneinteresser. Anlegg, eiendommer og bygninger som er registrert som prioriterte kulturminneinteresser, har ikke et formelt vern, men er listeført av Byantikvaren eller Riksantikvaren. Byantikvaren skal som kommunal og fylkeskommunal kulturminnefaglig rådgiver uttale seg i slike plan- og byggesaker og vurdere hvordan tiltaket påvirker verneverdiene. Plan- og bygningsetaten vurderer tiltaket i et helhetlig perspektiv, avveier de ulike samfunnsinteressene og fatter vedtak om tillatelse etter plan- og bygningsloven. For å få mer informasjon om kulturminneinteressene på eiendommen kan du kontakte Byantikvaren.</p><br /><p>Nabo eiendommen er regulert til &#34;område regulert i tidsrekkefølge 1. spesialomr, bevaring-ambassade 2. Spesialområde bevaring-boliger derfor bruk til ambasade opphører&#34;, S 4407, stadfestet 29.09.2008.<br /><br /></p><p><strong>Pågående plansaker (Gjelder nærliggende område):</strong></p><p>- Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering. Saksnummer: 202114191 - Reguleringssak, fortsetter i sak 2025/06832. Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct&#61;Y&amp;mode&#61;&amp;caseno&#61;202506832.</p><br /><p>- Detaljregulering , Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate m.fl.  Saksnummer: 2025/06781 - Plansak.</p><p>Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate med hensynssoner for bevaring av kulturmiljø og naturmiljø. Gjeldende reguleringsformål, hovedsaklig bolig, opprettholdes eller endres i tråd med godkjent bruk. Planarbeidet kommer som svar på lokalt initiativ fra bydelsutvalget i Bydel Frogner og bestilling fra bystyret, der det pekes på at gjeldende bevaringsplan ikke ivaretar kulturmiljøverdiene i tilstrekkelig grad.  Planforslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren og Bymiljøetaten. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct&#61;Y&amp;mode&#61;&amp;caseno&#61;202506781</p><br /><p><strong>Pågående byggesaker:</strong></p><p>- Tidemands gate 19 - oppføring av tilbygg og fasadeendring. Saksnummer: 202515867. Saken fortsetter i 2025/15867. Igangsettingstillatelse gitt 18.08.2025. Søknaden omfatter etablering av et mindre påbygg (innbygging av eksisterende takterrasse) i bygningens 3. etasje.</p><p>- Nordraaks gate 1A - utbedring etter brann. Saksnummer: 2026/00922 - Byggesak. Status: tillatelse til tiltak 05.02.2026.</p><p>- Odins gate 30 E - fasadeendring. Saksnummer: 2025/11235 - Byggesak. Status: under behandling.</p><p>- Frognerveien 37 - oppføring av drivhus. Saksnummer: 2025/07326 - Byggesak. Status: igangsettingstillatelse 07.05.2026.</p><p>- Odins gate 25 A - montering av løfteplattform. Saksnummer 2026/06436 - Byggesak. Status: søknad om tillatelse i ett trinn 03.06.2026.</p><p>- Saksnummer: 2025/09068 - Byggesak. Frognerveien 50 A - ombygging, bruksendring av loft til bolig og fasadeendring. Status: anbefaler trekking 09.04.2026.</p><p>- Odins gate 20 - forhåndskonferanse, bruksendring av bakgårdsbygning til bolig og fasadeendring. </p><p>Saksnummer: 2026/05539 - Byggesak. Status: under behandling.</p><br /><br /><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter G.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sameiet"
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av eierseksjonssameiet",
        "textUnsafe": "<p>Sameiets navn er Sameiet Tidemands gate 5. Gårdsnummer 212, bruksnummer 860 i Oslo kommune. Sameiet består av 3 boligseksjoner, og ble opprettet 15.10.2025. Eiendommen skal kun nyttes til boligformål.</p><br /><p><strong>Vedtekter:</strong></p><p>- Sameiets plikter: Sameiet skal vedlikeholde alle utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningskroppen, tak, bærende konstruksjoner og felles installasjoner (felles rør/ledninger frem til inntak i den enkelte seksjon).</p><p>- Bygningsmessige arbeider: Utskifting av vinduer/ytterdører, fasadeendringer, endring av utvendige farger eller andre søknadspliktige tilbygg/påbygg skal skje etter en samlet plan godkjent av årsmøtet.</p><p>- Sameiet har preakseptert følgende: Snr. 3 har rett til å innlemme og bruksendre loftet og bygge ut takterrasse / glugger etter godkjent søknad fra PBE. Snr. 1 har rett til å bruksendre sine kjellerboder og innlemme disse i sin seksjon. Snr. 1 har eksklusiv og tinglyst bruksrett til hagearealet ihht seksjoneringbegjæring og har rett til å disponere og bruke dette arealet slik de ønsker og innrede det slik de ønsker.</p><p>- Samtlige seksjoner har rett til å innlemme baktrappbodene i sine seksjoner. Alle dekker egne kostnader i denne forbindelse.</p><br /><p><strong>Utført vedlikehold:</strong></p><p>Gjennomførte prosjekter og drift i perioden fra september 2025 til mai 2026:</p><p><strong>- Installasjon av løfteplattform:</strong> Årets største prosjekt har vært installasjonen av en ny løfteplattform fra Cibes som går fra tredje etasje og ned i kjelleretasjen noe vi jobbet mye med å få til. Gjennomføringen gikk veldig smidig, og heisen fungerer nå meget godt og gir et betydelig løft for eiendommen. Det foreligge ferdigattest for installasjonen i tråd med rammetillatelsen. </p><p><strong>- Renovering av oppganger og portrom:</strong> Renoveringen av oppgangene har blitt gjennomført i tråd med plan og budsjett. </p><p><strong>- Varmekabler og Plejd-styring:</strong> Det er lagt varmekabler under flis på repos utenfor alles inngangsdører samt i inngangspartiet samt lagt nye dørmatter. Disse styres enkelt digitalt via det mobile Plejd-systemet. </p><p><strong>- Reforhandling av forsikring:</strong> Sameiet har reforhandlet bygningsforsikringen og byttet forsikringsselskap. Det er inngått en ny avtale med IF, noe som sikrer gode vilkår til en betydelig redusert kostnad for sameiet.</p><p><strong>- Skadedyrkontroll (Rentokil):</strong> Styret ønsker å fortsette med det løpende abonnementet på Rentokil. Dette tiltaket har per i dag medført at sameiet ikke har skadedyr i gården, til forskjell fra mange andre bygårder på Frogner som sliter betydelig med dette om dagen. </p><br /><p><strong>Årsmøte 2026:</strong></p><p>- Pipene i sameiet - Vedlikehold og eventuelle påkostninger. Det ble presisert at pipene fremstår som hele, at det ikke foreligger kollaps eller fyringsforbud, men at det ble observert noe dårlig trekk på de kaldeste vinterdagene. Pipeekspertens rapport og prisoverslag fra desember på ca. 120 000 kr per pipe ble diskutert. Årsmøtet støttet styrets vurdering om at det er hensiktsmessig å samle inn mer erfaringsdata før det tas en beslutning for hva sameiet bør gjøre. <strong><em>Vedtak</em></strong><em>:</em> Årsmøtet godkjente enstemmig styrets innstilling: Sameiet avventer situasjonen, observerer trekken gjennom kommende vinter, og gjenopptar diskusjonen om utbedringsbehov i løpet av vinteren og senest på neste ordinære årsmøte.</p><p>- Utredning av alternative energikilder - Energibrønn og fjernvarme. Styreleder presenterte styrets ønske om å kartlegge mer energi effektive og fremtidsrettede oppvarmingsløsninger for sameiet. Det ble redegjort for planene om å innhente tilbud på boring av energibrønn (bergvarme) på eiendommen, samt å undersøke om det ligger fjernvarme i gaten som sameiet kan koble seg på.</p><p>Alle er positive til dette og styret skal jobbe med utredning og innhenting av tilbud, og at en eventuell endelig investeringsbeslutning tas på neste årsmøte eller ekstraordinært årsmøte. <strong><em>Vedtak:</em> </strong>Årsmøtet gir enstemmig styret fullmakt til å innhente tilbud på boring av energibrønn og undersøke mulighetene for tilkobling til fjernvarme. Styret vil legge frem en samlet rapport med kostnadsestimater og anbefaling for eierne når kartleggingen er ferdigstilt.</p><p>- Montering av vannmåler. Styreleder redegjorde for styrets befaring med rørlegger og vurderingen rundt økonomiske besparelser ved å gå over fra stipulert (arealberegnet) forbruk til måling av faktisk forbruk for de tre husholdningene. Det ble orientert om at endelig kostnadsoverslag ikke foreligger, men at investeringen er av mindre betydning. Det var full enighet blant de fremmøtte om fordelen ved å installere vannmåler for å redusere de løpende kommunale avgiftene. <strong>Vedtak</strong>: Årsmøtet godkjenner at det installeres vannmåler på eiendommen. Styret gis fullmakt til å innhente endelig pristilbud, engasjere rørlegger og gjennomføre monteringen.</p><br /><p>En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. <br /><br />Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Styregodkjennelse",
        "textUnsafe": "<p>Nye eiere skal godkjennes av styret.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Selger har ikke bebodd boligen og har derfor ingen kjennskap til årlig strømforbruk. Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og den generelle bruken av eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Fellesutgifter kr 9 224,- pr. mnd.</p><p>Fellesutgiftene inkluderer: Felleskostnader inkluderer akonto fyring/service, heis serviceavtale og alarm, kommunale avgifter, felles forsikring, parkering, rentokil, og vedlikeholdsfond</p><p><br />Gården er gjeldfri, men andel fellesgjeld for snr. 2 er kr 550 000,-</p><br /><p>Dette lånet er et internt lån i sameiet og gjelder heisinstallasjon og ekstraordinære oppgraderinger. Dette lånet skal innløses ved overtagelse og er en forutsetning for kjøp av seksjonen.</p><br /><p>Andre faste kostnader:</p><p>- Eiendomsskatt 2026 kr. 4 697. ifølge. kommunen. Det tas forbehold om endringer av eiendomsskatten.</p><p>- Selger har ikke bebodd boligen og har derfor ingen kjennskap til årlig strømforbruk. Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og den generelle bruken av eiendommen.</p><br /><p>Løpende driftskostnader for sameiet Tidemands gate 5 som betjenes gjennom fellesutgiftene:</p><p>- Kommunale avgifter ( før ny vannmåler er innstallert): kr 120 000 pr. år.</p><p>- Forsikring (IF): kr 58 000 pr. år.</p><p>- Vedlikeholdsfond: kr 18 000 pr. år.</p><p>- Felles strøm: kr 6 000 pr. år.</p><p>- Skadedyrkontroll: kr 3 800 pr. år.</p><p>- Fyringsolje: kr 120 000 pr. år.</p><p>- Service oljefyr: kr 5 000 pr. år.</p><p><strong>Sum totale kostnader 2026:</strong> kr 330 800.</p><br /><p>Felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk. Se vedtektenes §3 for fordeling av felleskostnader.</p><br /><p>Forsikring gjennom If. Forsikringen omfatter ikke innboforsikring.</p><br /><p>Kjøper tegner eget forsikrings, strøm-, internett- og eventuelt alarmabonnement og kostnaden vil variere i henhold til vilkår som inngås.</p><br /><p>Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. I tillegg kan økte priser fra sameiets underleverandører, samt eventuelle vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning, medføre økning av fellesutgiftene. Samme forhold kan gjelde ved premieøkning fra forsikringsselskap, økning av forvaltningstjenester fra forretningsfører, justering av renovasjonskostnader fra kommunen, samt generell prisøkning i samfunnet.</p><br /><p>Strøm og andre kostnader som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og tv kommer i tillegg.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Andel fellesgjeld / formue",
        "textUnsafe": "<p>Andel fellesgjeld kr 550 000,-. Beløp pr. 22.06.2026.</p><p>Andel fellesformue kr ,-. Beløp pr. .</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 32 000 000,-</p><p>Andel fellesgjeld kr 550 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 813 750,00</p><p></p><p>Kjøperforsikring Tryg kr 12 900,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 33 377 740 (forutsatt salg til prisantydning). Boligkjøperforsikring er valgfritt.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Spesifikasjon av lån",
        "textUnsafe": "<p>Gården er gjeldfri, men andel fellesgjeld for snr. 2 er kr 550 000,-</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "<p>13. Kjenner du til om det er problemer med mur/pipe/ildsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud, innkledd pipe eller liknende? Ja.</p><p>Beskrivelse: Sameiet har vurdert rehab av pipeløp.</p><br /><p>30. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen? Nei.</p><p>Hvilke endringer er gjort?: Eiendommen er reseksjonert i 2026.</p><br /><p>39. Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak? Ja.</p><p>Beskrivelse: Etter installasjon av heis.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<p>Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.</p><p>Følgende medfølger i handelen: Alle integrerte hvitevarer på kjøkkenet.</p><br /><p>Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.</p><br /><p>Selger har ikke bebodd boligen og har begrenset kjennskap til feil og mangler utover det som er nevnt i denne salgsoppgaven. Kjøper anbefales å gjøre grundige undersøkelser. </p><br /><p>Opplysninger fra kommunen og forretningsfører herunder meglerbrev, innkalling til årsmøte, protokoll fra årsmøte og vedtekter med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger om sameiet.</p><br /><p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.</p><br /><p>Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Bolig i eierseksjonssameier kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha &#34;saklig grunn&#34; for ikke å godkjenne leietager.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<br /><p>Provisjon 0,750 % av salgssummen inkl. mva</p><br /><p>Markedspakke 1: 25 000,00</p><p>Tilrettelegging / Oppstart / Etablering: 19 900,00</p><p>Oppgjørshonorar: 5 000,00</p><p>Pantattester/grunnbok fra Statens kartverk: 1 450,00</p><p>Kommunale opplysninger inkl. forretningsfører: 7 900,00</p><p>Eierskiftegebyr: 6 725,00</p><p></p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Meglers verdivurdering</p><p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæring</p><p>Energiattest</p><p>Opplysningsbrev fra forretningsfører</p><p>Årsregnskap / budsjett</p><p>Protokoll</p><p>Vedtekter og eventuelle husordensregler</p><p>Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse</p><p>Arealbekreftelse</p><p>Reguleringskart og bestemmelser</p><p>Liste over løsøre og tilbehør</p><p>Budskjema</p><br /><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "159260388",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Tidemands gate 5 - En klassisk leilighet over en hel etasje i byvilla fra 1906. Her får du god planløsning med romslige oppholdsrom og en separat soveromsavdeling. Nydelig og komplett stukkatur, originale detaljer og en takhøyde på ca. 3,34 meter gir boligen et herskapelig preg. Her får du parkeringsplass i garasje klargjort med el-lader, heis fra etasjeplan til kjeller og boder og svært gode oppbevaringsmuligheter.<br /><br />- Sjelden mulighet i vakker og velholdt byvilla i et svært etterspurt område<br />- Herskapelig leilighet som disponerer hele etasjen<br />- Parkeringsplass i garasje med lademulighet<br />- Fyring inkl.<br />- Nyoppusset oppgang i 2026<br />- Heis til alle plan<br />- Peis<br />- Stukkatur og rosetter<br />- Lys og gjennomgående leilighet med store vindusflater og sikt mot alle retninger <br />- Innglasset balkong på ca. 6 kvm<br />- Boder på totalt 32 kvm<br />- Moderniseringsbehov<br /><br />Her bor du i en jevnlig vedlikeholdt gård sentralt og trygt på beste Frogner"
      }
    ],
    "propertyType": "Leilighet",
    "advertiserRef": "159260388",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=86f676a1-518f-40fa-b53b-7e8fa6df4d75",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Frogner",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=86f676a1-518f-40fa-b53b-7e8fa6df4d75",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/126112",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/126112/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/126112",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Tidemands gate 5 - En klassisk leilighet over en hel etasje i byvilla fra 1906. Her får du god planløsning med romslige oppholdsrom og en separat soveromsavdeling. Nydelig og komplett stukkatur, originale detaljer og en takhøyde på ca. 3,34 meter gir boligen et herskapelig preg. Her får du parkeringsplass i garasje klargjort med el-lader, heis fra etasjeplan til kjeller og boder og svært gode oppbevaringsmuligheter.<br /><br />- Sjelden mulighet i vakker og velholdt byvilla i et svært etterspurt område<br />- Herskapelig leilighet som disponerer hele etasjen<br />- Parkeringsplass i garasje med lademulighet<br />- Fyring inkl.<br />- Nyoppusset oppgang i 2026<br />- Heis til alle plan<br />- Peis<br />- Stukkatur og rosetter<br />- Lys og gjennomgående leilighet med store vindusflater og sikt mot alle retninger <br />- Innglasset balkong på ca. 6 kvm<br />- Boder på totalt 32 kvm<br />- Moderniseringsbehov<br /><br />Her bor du i en jevnlig vedlikeholdt gård sentralt og trygt på beste Frogner",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/126112",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/126112",
    "constructionYear": 1906,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 467798001,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-21T06:22+02:00",
    "ownerId": 1708877213,
    "version": "10.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-21T06:22:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-21T06:23:08.903042309+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1708877213",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}