Kjedet enebolig fra 1982 med godkjent utleiedel | Fem soverom | Tre bad | Solrike terrasser | Barnevennlig!

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 392,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 228,
      "openArea": 130,
      "usableAreaE": 17,
      "usableAreaI": 211,
      "descriptionUnsafe": "<b>Bod 1</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 10  kvm <br /><br /><b>Bod 2 </b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 7  kvm <br /><br /><b>Enebolig med 2 leiligheter </b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 89  kvm Vindfang leilighet høyre, bod leilighet høyre, bad leilighet høyre, soverom leilighet høyre, kjøkken leilighet høyre, stue leilighet høyre, vindfang leilighet venstre, kjøkken leilighet venstre, soverom leilighet venstre, stue leilighet venstre, bod, bad<br />1. etasje: 122  kvm Gang, bod, soverom, soverom 2, soverom 3, bad, kjøkken, stue og toalettrom<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 46  kvm <br />1. etasje: 84  kvm <br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 6151090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1350230,
      "estateTax": 9373,
      "suggestion": 6000000,
      "salesCostSum": 151090,
      "municipalFees": 20457,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 150 000,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 151 090,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 8,
    "title": "Kjedet enebolig fra 1982 med godkjent utleiedel | Fem soverom | Tre bad | Solrike terrasser | Barnevennlig!",
    "contact": [
      {
        "mobile": "465 00 403"
      }
    ],
    "bedrooms": 5,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.2022,
        "lng": 10.9299,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.2022&lng=10.9299&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1671",
      "postalName": "Kråkerøy",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ulvedalsåsen 32"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "19:00",
        "date": "08.10.2026",
        "from": "18:30",
        "dateIso": "2026-10-08",
        "iCalendarTo": "20261008T170000Z",
        "iCalendarFrom": "20261008T163000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 422,
        "titleNumber": 238,
        "municipalityNumber": 3107
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Ulvedalsåsen 32 er en innholdsrik eiendom beliggende i et etablert og familievennlig boområde på attraktive Nordre Kråkerøy. Eiendommen kombinerer rolige omgivelser med kort avstand til Fredrikstad sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og flotte rekreasjonsområder. Boligen ble opprinnelig oppført i 1982 og senere utvidet med en ekstra etasje, og har i dag med et samlet bruksareal på 228 m². Planløsningen gir gode muligheter for både storfamilien, generasjonsbolig eller kjøpere som ønsker leieinntekter med en godkjent leilighet (se punkt ferdigattest). Eiendommen har flere solrike terrasser og uteplasser som skaper hyggelige rammer for både avslapning og sosiale sammenkomster. En sjelden mulighet til å sikre seg en romslig bolig med stort anvendelsespotensial i et attraktivt boområde."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Enebolig over to plan med to leiligheter.<br /><br />1.etasje (hoveddel): Gang, bod, soverom, soverom 2, soverom 3, bad, kjøkken, stue og toalettrom.<br />2.etasje (leilighet høyre): Vindfang, bod, bad, soverom, kjøkken og stue.<br />2.etasje (leilighet venstre): Vindfang, kjøkken, soverom, stue, bod og bad. (Ikke godkjent. Se punkt om ferdigattest/ brukstillatelse).<br /><br />Bod 1: BRA-e 10 m2 (ikke godkjent).<br />Bod 2: BRA-e 7 m2 (ikke godkjent)."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Ulvedalsåsen 32 ligger på attraktive Nordre Kråkerøy, omtrent 2,9 km sør for Fredrikstad sentrum. Her kombineres et rolig og familievennlig bomiljø med nærhet til byliv, flotte turområder og gode hverdagsfasiliteter. Den hvitmalte velholdte boligen i rekke ble opprinnelig oppført i 1982 på ett plan, men ble i 1998 bygget på med en 2.etasje med to separate enheter. Boligen er registrert med to boenheter i matrikkelen, og det er derfor kun én av leilighetene i 2. etasje som formelt regnes som godkjent som egen boenhet etter dagens registrering. Samtidig foreligger det byggetegninger stemplet av Fredrikstad kommune i 2001, hvor det tydelig fremkommer at bygget er innredet med tre separate boenheter, herunder to adskilte leiligheter i 2. etasje med egne innganger. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt avklare forholdet nærmere med kommunen.<br /><br />Se ellers vedlagt tilstandsrapport i salgsoppgaven for detaljert beskrivelse av boligens standard og tilstandsgrader. <br /><br />HOVEDDEL (1.etasje)<br /><br />Hoveddelen i 1. etasje byr på en romslig og familievennlig planløsning med gode oppholdsarealer både inne og ute. Her ønskes du velkommen inn via entré med tilknytning til vaskerom og toalettrom. Boligen har et praktisk kjøkken med tilknytning til en lys og romslig stue/spisestue med peis og god plass til både sofagruppe og spisebord.<br />Videre inneholder etasjen tre soverom, bad og gang med garderobeløsninger. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse som strekker seg rundt boligen fra sør til nord på ca. 78 m², og gir flotte uteområder for både avslapning og sosiale sammenkomster. På eiendommen finnes det også to frittstående boder som gir gode oppbevaringsmuligheter (ikke godkjent).<br /><br />Soverom<br />Boligen byr på tre gode soverom med god plass til dobbeltseng, skap og annet ønsket møblement.<br /><br />Kjøkken<br />Kjøkken fra 2017 med hvite slette fronter, laminert benkeplate med underlimt vask. Det er montert sprutsikre plater mellom benk og overskap. Det registreres komfyrvakt og elektronisk waterstopfunksjon under<br />benk. Kjøkken er utstyrt med kjøl/fryseskap, micro, oppvaskmaskin, komfyr, induksjonstopp og avtrekksvifte. <br /><br />Bad<br />Flislagt baderom fra ca. starten av 2000-tallet. Bad er utstyrt med servantinnredning, dusjhjørne med glassdører og Wc på sokkel. Det er elektriske varmekabler på gulv. Tilluftsventil i himling.<br /><br />Toalettrom <br />Toalettrom med malte plater i tak, panelplater på vegger og laminatgulv. <br /><br />Innvendige overflater:<br />Tak: Panel og malte plater i tak.<br />Vegger: Fliser på bad, øvrige rom med panelplater og tapet.<br />Gulv: Fliser på bad, øvrige rom med laminatgulv.<br /><br /><br />LEILIGHET HØYRE (2.etasje)<br />Leiligheten inneholder entré/gang, lys stue med tilknytning til kjøkken, ett soverom, bad og eget vaskerom. Kjøkkenet har hvite profilerte fronter, laminert benkeplate og oppvaskkum, og er utstyrt med kjøl/fryseskap, komfyr med platetopp og avtrekksvifte. Det registreres komfyrvakt. Baderom fra ca. starten av 2000-tallet med flis på gulv. Bad er utstyrt med dusjkabinett, servantinnredning, Wc på sokkel, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Det er elektriske varmekabler i gulv og elektronisk styrt vifte. <br />Leilighet høyre har tilgang fra stue til sørøst vendt terrasse på ca. 11<br />m².  Planløsningen er praktisk og arealeffektiv med en fin kombinasjon av oppholdsrom, private soner og gode oppbevaringsmuligheter.<br /><br />Stue<br />Leilighet høyre har tilgang fra stue til sørøst vendt terrasse på ca. 11<br />m².<br /><br />Innvendige overflater <br />Tak: Malte plater i alle rom.<br />Vegger: Tapet på alle vegger.<br />Gulv: Fliser på bad, belegg i bod, øvrige rom med parkettgulv.<br /><br /><br />LEILIGHET VENSTRE (2.etasje)<br />Boligen er registrert med to boenheter i matrikkelen, og det er derfor kun én av leilighetene i 2. etasje som formelt regnes som godkjent som egen boenhet etter dagens registrering. Samtidig foreligger det byggetegninger stemplet av Fredrikstad kommune i 2001, hvor det tydelig fremkommer at bygget er innredet med tre separate boenheter, herunder to adskilte leiligheter i 2. etasje med egne innganger. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt avklare forholdet nærmere med kommunen.<br /><br />Leiligheten inneholder entré, lys og åpen stue med kjøkkenløsning, ett soverom, bad og et ekstra rom som kan benyttes som kontor, bod eller etter eget behov. Kjøkken med røde profilerte fronter, laminert benkeplate med<br />oppvaskkum. Kjøkken utstyrt med kjøl/fryseskap, komfyr med platetopp og avtrekksvifte. Flislagt baderom fra starten av 2000-tallet. Bad er utstyrt med dusjkabinett, servantinnredning, Wc på sokkel og opplegg for vaskemaskin. Elektriske varmekabler og tilluftsventil i himling. <br />Fra stuen er det tilgang til nordvest vendt terrasse på ca. 10 m².<br /><br />Innvendige overflater<br />Tak: Panel i alle tak.<br />Vegger: Fliser på bad, øvrige rom med panel.<br />Gulv: Fliser på bad, øvrige rom med laminatgulv.<br /><br /><br />Tekniske installasjoner<br />-Kobber vannrør.<br />-Stoppekran utvendig er plassert rett på utsiden av inngangsdør.<br />-Plast avløp. Ingen stakeluke registrert i boligen.<br />-Tilluftsventiler og luftespalter i vinduer.<br />-Luft-til-luft varmepumpe plassert i stue 1. etasje. Varmepumpen er defekt i følge eier.<br />Leilighet høyre:<br />Ca. 200 liters bereder plassert i bod. gulv med sluk.<br />Leilighet venstre:<br />Ca. 100 liters bereder plassert i kjøkkenskap.<br />Hovedhus:<br />Ca. 200 liters bereder plassert i bod/vaskerom. Gulv uten sluk.<br /><br />Sikringsskap plassert i vindfang.<br />50 amp hovedsikring. <br />11 skrusikringer. <br />4 automatsikringer<br />Ringetrafo<br />Bryter fornringetrafo<br />Bryter for bereder<br /><br />Leilighet høyre:<br />Sikringsskap plassert i gang<br />63 amp hovedsikring<br />6 automatsikringer<br />Ringetrafo<br /><br />Leilighet venstre:<br />63 amp hovedsikring<br />6 automatsikringer<br />Ringetrafo"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig:<br />Enebolig er oppført i to etasjer. Grunnmur er oppført i Leca-/betongkonstruksjon. Veggkonstruksjon er oppført i trekonstruksjon og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med betongstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass.<br /><br />Utvendig:<br />Taktekking:<br />Saltak av trekonstruksjon. Taket er utvendig tekket med betongstein. Tekkingen fremstår med normal slitasje, vurdert fra bakkenivå. Det ble ikke avdekket synlige skader eller svekkelser som kan ha negativ innvirkning på bygningen. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.<br /><br />Nedløp og beslag:<br />Takrenner og nedløp av plastbelagt stål der overflatevann føres til terreng. Det registreres taktrinn til pipe. Det er ikke montert snøfangere.<br /><br />Veggkonstruksjon:<br />Yttervegger av trekonstruksjon. Yttervegger er utvendig kledd med stående kledning. Det registreres noe tørkesprekker og værslitasje stedvis. Det er ikke registrert luftespalte i bakkant av kledning.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft:<br />Takkonstruksjon i tre. Det er ikke tilgang til loft/blindloft, og konstruksjonen er derfor ikke nærmere inspisert.<br /><br />Vinduer:<br />Malte trevinduer med 2-lags glass.<br />Vinduer i 1. etasje ble byttet i 2016 og fremstår i god stand.<br />Vinduer i 2. etasje fremstår med slitasje og elde.<br />Det er også montert takvinduer.<br /><br />Dører:<br />Malt inngangsdør med glassfelt.<br />Malte terrassedører med 2-lags glass.<br />Dører i 1. etasje ble byttet i 2016 og fremstår i god stand.<br />Dører i 2. etasje fremstår med slitasje og elde.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger:<br />Flere terrasser rundt boligen i trekonstruksjon.<br />Terrassebord og rekkverk i treutførelse.<br />Det registreres værslitasje, samt enkelte lokale skader og behov for utbedringer.<br /><br />Innvendig:<br />Etasjeskille/gulv mot grunn:<br />Etasjeskille i trekonstruksjon.<br />Det registreres planavvik på inntil ca. 15 25 mm i enkelte rom.<br />Det registreres noe knirk og ujevnheter i gulv.<br />Det har ikke blitt flyttet på møbler i forbindelse med oppmåling.<br /><br />Pipe og ildsted:<br />Elementpipe. Peis plassert i stue. Sotluke plassert i samme rom.<br /><br />Krypkjeller:<br />Krypkjeller med adkomst via luke i gulv. Krypkjeller er kun inspisert fra luke grunnet begrenset adkomst. Nærmere undersøkelser må påregnes.<br /><br />Tomteforhold:<br />Byggegrunn:<br />Byggegrunn av fjell.<br /><br />Fuktsikring og drenering:<br />Ukjent utførelse og alder på drenering og fuktsikring. Det er ikke synlig fuktsperre mot grunnmur.<br /><br />Grunnmur og fundamenter:<br />Grunnmur i Leca-/betongkonstruksjon. Det registreres enkelte riss i synlige deler av grunnmuren.<br /><br />Terrengforhold:<br />Tomten er tilnærmet flat. Det registreres enkelte områder med fall mot grunnmur.<br /><br />Tilstandsgrader<br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 03.06.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader vises det til tilstandsrapporten.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Taktekking:<br />Vurdering av avvik:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking og undertak.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Risiko for lekkasjer øker med alder.<br />Tiltak og utskifting må påregnes på sikt.<br /><br /><br />Veggkonstruksjon:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle  forhold for råtesopp og muggvekst. Lokal utbedring må utføres.<br /> <br /><br />Vinduer:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduer må justeres.<br /><br /><br />Dører:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. <br />Konsekvens/tiltak:<br />Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Det må foretas lokal utbedring.<br /><br /><br />Balkonger og terrasser og rom under balkonger:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.<br />Konsekvens/tiltak<br />Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.<br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.<br />Det er avvik:<br />Det er registrert symptomer på fuktskader i gulv i stue i leilighet høyre.<br />Konsekvens/tiltak<br />Tiltak:<br />Nærmere undersøkelse må påregnes.<br /><br />Pipe og ildsted:<br />Vurdering av avvik:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.<br />Konsekvens/tiltak<br />Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.<br /><br />Innvendige dører:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.<br />Konsekvens/tiltak<br />Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører må justeres.<br /><br />Etasje 1 &gt; Bad<br /><br />Overflater, vegger og himling:<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Overflater gulv:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår.  Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Fliser må skiftes. Fuger bør skiftes ut.<br /><br />Sluk, membran og tettsjikt:<br />Vurdering av avvik:<br />Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe <br />som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.<br /><br />Sanitærutstyr og innredning:<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Ventilasjon:<br />Vurdering av avvik:<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Elektrisk avtrekksvifte bør monteres  for å lukke avviket.<br /><br />Etasje 2 &gt; Bad leilighet høyre<br /><br />Overflater vegger og himling:<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Overflater gulv:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. <br />Konsekvens/tiltak:<br />Et bad med manglende/redusert  fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke <br />ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.<br /><br />Sluk, membran og tettsjikt:<br />Vurdering av avvik:<br />Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe <br />som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.<br /><br />Sanitærutstyr og innredning:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist skader på innredning.<br />Konsekvens/tiltak<br />Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling.<br /><br />Ventilasjon:<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Etasje 2 &gt; Bad leilighet venstre<br /><br />Overflater vegger og himling<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Overflater gulv:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. <br />Konsekvens/tiltak:<br />Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen.<br /><br />Sluk, membran og tettsjikt:<br />Vurdering av avvik:<br />Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.<br /><br />Sanitærutstyr og innredning:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske.<br /><br />Ventilasjon:<br />Vurdering av avvik:<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Elektrisk avtrekksvifte bør monteres  for å lukke avviket.<br /><br />Etasje 2 &gt; Kjøkken leilighet høyre<br /><br />Overflater og innredning:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.  <br />Konsekvens/tiltak:<br />Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. De påviste skader må utbedres.<br /><br />Avtrekk:<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Etasje 2 &gt; Kjøkken leilighet til venstre<br /><br />Overflater og innredning:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.<br /><br />Avtrekk:<br />Vurdering av avvik:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br />Konsekvens/tiltak:<br />TG settes på bakgrunn av alder.<br /><br />Etasje 1 &gt; Toalettrom<br /><br />Overflater og konstruksjon:<br />Vurdering av avvik:<br />Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet,  NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.<br /><br />Tekniske innstallasjoner:<br /><br />Vannledninger:<br />Vurdering av avvik:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.<br /><br />Avløpsrør:<br />Vurdering av avvik:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.<br />Konsekvens/tiltak:<br />I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.<br /><br />Ventilasjon:<br />Vurdering av avvik:<br />Anbefaler montering av mekanisk tilluftsystem.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Anbefaler montering av mekanisk tilluftsystem.<br /><br />Varmtvannstank:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.<br /><br />Tomteforhold<br /><br />Fuktsikring og drenering:<br />Vurdering av avvik:<br />Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet  levetid på drenering er overskredet.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.<br /><br />Grunnmur og fundamenter:<br />Vurdering av avvik:<br />Grunnmuren har sprekkdannelser.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Lokal utbedring må utføres.<br /><br />Terrengforhold:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Ytterligere undersøkelser anbefales.<br /><br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Nedløp og beslag:<br />Vurdering av avvik:<br />Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var  krav  på byggemeldingstidspunktet.  Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.<br /><br />Innvendige overflater:<br />Vurdering av avvik:<br />Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Fuktskader i gulv ved terrassedør i leilighet til høyre.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Overflater må utbedres eller skiftes. Nærmere undersøkelse/utbedring av fuktskader må påregnes.<br /><br />Varmesentral:<br />Vurdering av avvik:<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.<br />Utskifting må påregnes.<br />Konsekvens/tiltak:<br />Utskifting må påregnes<br /><br />Følgende konstruksjoner er ikke undersøkt (TGIU):<br />Takkonstruksjon / loft:<br />Ingen adkomst   ikke undersøkt.<br /><br />Krypkjeller:<br />Kun delvis inspisert   begrenset tilgang.<br /><br />Våtrom   tilliggende konstruksjoner:<br />Begrenset tilgang grunnet lagrede gjenstander."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen varmes opp med elektrisitet. Peis plassert i stue 1. etasje.<br /><br />Luft-til-luft varmepumpe plassert i stue 1. etasje. Varmepumpen er defekt i følge eier."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut.<br /><br />Boligen er registrert med to boenheter i matrikkelen, og det er derfor kun én av leilighetene i 2. etasje som formelt regnes som godkjent som egen boenhet (se punkt ferdigattest/brukstillatelse for mer informasjon).<br /><br />Den ene boenheten er i dag utleid for kr 9 000 per måned. Gjeldende leieavtale løper frem til 1. september 2026, og leietaker disponerer boenheten i henhold til avtalte vilkår. Nærmere informasjon om leieforholdet og leieavtalen fås ved henvendelse til megler."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligfelt i Ulvedalsåsen på Kråkerøy. Her bor du tilbaketrukket fra byens kjas og mas, men likevel med enkel tilgang til alt du trenger i hverdagen. Nærmeste turområde, Rødfjellet, er kun en kort spasertur unna, og byr på fine stier for løpeturer eller søndagsturer med familien.<br /><br />Hverdagslogistikken er enkel med Rødsmyra skole og Smertulia barnehage i gangavstand. Kråkerøy ungdomsskole ligger en kort sykkeltur unna. For de minste er det også en balløkke ved Paaskestien, som nås på noen få minutter til fots. Dagligvarehandelen kan gjøres hos blant annet Kiwi Kråkerøybrua eller Coop Extra Glommen Brygge, begge en kort kjøretur unna.<br /><br />Med bil er du i Fredrikstad sentrum på rundt syv minutter, og det er også gode bussforbindelser fra Rødfjellet. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester, ligger Værstetorvet med blant annet Vinmonopol kun en kort kjøretur unna. Herfra er det også kort vei til byens mange kulturtilbud og det yrende livet langs brygga."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Flat tomt, opparbeidet med noe gressplen, busker og beplantning.<br />Belegningsstein i gårdsplassen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering på asfaltert gårdsplass."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Boligen er registrert med to boenheter i matrikkelen, og det er derfor kun én av leilighetene i 2. etasje som formelt regnes som godkjent som egen boenhet etter dagens registrering. Samtidig foreligger det byggetegninger stemplet av Fredrikstad kommune i 2001, hvor det tydelig fremkommer at bygget er innredet med tre separate boenheter, herunder to adskilte leiligheter i 2. etasje med egne innganger. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt avklare forholdet nærmere med kommunen."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Henrik Høllen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse og gang-/sykkelvei i reguleringsplan 100 Ulvedalsåsen, vedtatt 16.08.1977.\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplan Fredrikstad 2023   2035, vedtatt 15.06.2023.  Formål: 1001 - Bebyggelse og anlegg.\n\nEiendommen er regulert i reguleringsplan 100 Ulvedalsåsen, vedtatt 16.08.1977. Formål: 112 - konsentrert småhusbebyggelse og 320 - gang-/sykkelvei.\n\nDet er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "203.263623",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Ulvedalsåsen 32 er en innholdsrik eiendom beliggende i et etablert og familievennlig boområde på attraktive Nordre Kråkerøy. Eiendommen kombinerer rolige omgivelser med kort avstand til Fredrikstad sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og flotte rekreasjonsområder. Boligen ble opprinnelig oppført i 1982 og senere utvidet med en ekstra etasje, og har i dag med et samlet bruksareal på 228 m². Planløsningen gir gode muligheter for både storfamilien, generasjonsbolig eller kjøpere som ønsker leieinntekter med en godkjent leilighet (se punkt ferdigattest). Eiendommen har flere solrike terrasser og uteplasser som skaper hyggelige rammer for både avslapning og sosiale sammenkomster. En sjelden mulighet til å sikre seg en romslig bolig med stort anvendelsespotensial i et attraktivt boområde."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "203260244",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=66a64390-0b67-4236-8a30-b6ad5f6a9a0b&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Nordre Kråkerøy",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/203260244?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/203260244?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/66a64390-0b67-4236-8a30-b6ad5f6a9a0b?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/203260244?https://dnbeiendom.no/bolig/203260244?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Ulvedalsåsen 32 er en innholdsrik eiendom beliggende i et etablert og familievennlig boområde på attraktive Nordre Kråkerøy. Eiendommen kombinerer rolige omgivelser med kort avstand til Fredrikstad sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og flotte rekreasjonsområder. Boligen ble opprinnelig oppført i 1982 og senere utvidet med en ekstra etasje, og har i dag med et samlet bruksareal på 228 m². Planløsningen gir gode muligheter for både storfamilien, generasjonsbolig eller kjøpere som ønsker leieinntekter med en godkjent leilighet (se punkt ferdigattest). Eiendommen har flere solrike terrasser og uteplasser som skaper hyggelige rammer for både avslapning og sosiale sammenkomster. En sjelden mulighet til å sikre seg en romslig bolig med stort anvendelsespotensial i et attraktivt boområde.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/203260244?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1982,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 471270687,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-23T10:42+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "4.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-23T10:42:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-23T10:42:50.450332827+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}