Til salgs

Elnesvågen-Eidem- Enebolig med sokkelleilighet, garasje og stor hage!

3 990 000 kr (343.140€)

Eidemsbakken 12, 6440 Elnesvågen · Nearby listings ›

Open on FINN

⤢ 38 photos

Key details

Property type: Enebolig
Ownership: Selveier
Bedrooms: 4
Rooms: 6
Floor: 2
Usable area (BRA): 263 m²
Internal (BRA-i): 263 m²
Balcony/terrace: 43 m²
Plot area: 1099 m² · Owned
Year built: 1977
Energy label: D
Address: Eidemsbakken 12, 6440 Elnesvågen

Description

Om boligen

Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av selger denne romslige eneboligen for salg! Boligen ligger i rolige omgivelser, ca 1 km vest for Elnesvågen sentrum. Påbygd i 1983 og 2003. Solceller montert på tak med årlig produksjon på ca 4-5000kwh. Boligen har 3 rom i hoveddel. Sokkelleiligheten har 1 soverom i leilighet. Sokkelen har nyere bad. Eiendom med mye potensiale, romslig, pent opparbeidet hage med gressplen, beplanting og "stabbur". Barnevennlig område med fin utsikt. Velkommen på visning!

Facilities

✓Balkong/Terrasse

✓Barnevennlig

✓Garasje/P-plass

✓Hage

✓Offentlig vann/kloakk

✓Peis/Ildsted

✓Rolig

✓Utsikt

Raw JSON (adview)

{
"ad": {
"plot": {
"area": 1099,
"owned": true,
"leaseholdPoint": false
},
"size": {
"usable": 263,
"openArea": 43,
"usableAreaI": 263
},
"floor": 2,
"price": {
"total": 4108740,
"currency": "NOK",
"taxValue": 1197447,
"estateTax": 8900,
"suggestion": 3990000,
"salesCostSum": 118740,
"municipalFees": 27568
},
"rooms": 6,
"title": "Elnesvågen-Eidem- Enebolig med sokkelleilighet, garasje og stor hage!",
"contact": [
{
"mobile": "911 49 707"
}
],
"bedrooms": 4,
"disposed": false,
"location": {
"position": {
"lat": 62.8542,
"lng": 7.13,
"accuracy": 9,
"mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=62.8542&lng=7.13&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
},
"postalCode": "6440",
"postalName": "Elnesvågen",
"countryCode": "NO",
"countryName": "Norge",
"streetAddress": "Eidemsbakken 12"
},
"viewings": [
{
"to": "16:30",
"date": "23.09.2026",
"from": "15:30",
"dateIso": "2026-09-23",
"iCalendarTo": "20260923T143000Z",
"iCalendarFrom": "20260923T133000Z"
},
{
"note": "Vi i Notar ønsker å avholde så gode visninger som mulig. Derfor har vi påmeldingsvisninger. Da vet vi hvor mange som kommer, og kan sette av nok tid til alle. Trykk på linken visningspåmelding for å avtale tidspunkt. Visninger uten påmeldte innen kl. 16:00 dagen i forkant, vil ikke bli avholdt. Hvis det ikke er oppsatt visningstidspunkt eller oppsatt tidspunktet ikke skulle passe, kontakt megler for avtale om privatvisning. Velkommen til visning."
}
],
"anonymous": false,
"cadastres": [
{
"landNumber": 42,
"titleNumber": 167,
"municipalityNumber": 1579
}
],
"documents": [],
"adViewType": "realestate-home",
"facilities": [
"Balkong/Terrasse",
"Barnevennlig",
"Garasje/P-plass",
"Hage",
"Offentlig vann/kloakk",
"Peis/Ildsted",
"Rolig",
"Utsikt"
],
"floorplans": [],
"energyLabel": {
"class": "D"
},
"generalText": [
{
"heading": "Kort om eiendommen",
"textUnsafe": "Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av selger denne romslige eneboligen for salg! Boligen ligger i rolige omgivelser, ca 1 km vest for Elnesvågen sentrum. Påbygd i 1983 og 2003. Solceller montert på tak med årlig produksjon på ca 4-5000kwh. Boligen har 3 rom i hoveddel. Sokkelleiligheten har 1 soverom i leilighet. Sokkelen har nyere bad. Eiendom med mye potensiale, romslig, pent opparbeidet hage med gressplen, beplanting og &#34;stabbur&#34;. Barnevennlig område med fin utsikt. Velkommen på visning!"
},
{
"heading": "Beliggenhet",
"textUnsafe": "Boligen ligger på Eidem, ca 1 km vest for Elnesvågen sentrum."
},
{
"heading": "Innhold",
"textUnsafe": "ENEBOLIG 1. etasje: Vindfang, gang, bad, 3 soverom, stue, kjøkken, vaskerom, entré, kjølerom/bod. Kjeller: Vindfang, gang, bad i utleiedel, soverom, kjøkken, stue, 6 boder, gang m/trapp, bad i hoveddel, badstue."
},
{
"heading": "Standard",
"textUnsafe": "Enebolig Standard : Boligen har en gjennomgående eldre, men delvis modernisert standard. Store deler av konstruksjonene og flere tekniske installasjoner er fra byggeåret eller av eldre årgang. Boligen er samtidig utvidet og oppgradert i flere omganger, blant annet med tilbygg, nytt hovedkjøkken, oppgradering av bad i utleiedelen, nyere varmtvannsberedere, varmepumpe, elbillader, solcelleanlegg og EPS-fuktsikring i deler av kjelleren. Hovedetasjen har gulvoverflater av parkett, laminat, flis og belegg. Veggene har hovedsakelig tapet, malte plater og trepanel, mens himlingene har malte plater, Tak-ess og trepanel. Hovedkjøkkenet er fra omkring 2003 og har fronter i heltre eik og laminert benkeplate. Badet i hovedetasjen er fra omkring 2003 og har flislagte overflater, gulvvarme, badekar og dusjkabinett. Vaskerommet er fra byggeåret og har eldre våtromsbelegg på gulv og vegger. Badet i utleiedelen har gulvkonstruksjoner fra omkring 1985, mens vegger og innredning ble oppgradert omkring 2019. Badet i kjellerens hoveddel er fra 1983 og har eldre vinylbelegg på gulv og vegger. Teknisk standard består blant annet av naturlig ventilasjon, luft-til-luft-varmepumpe, to varmtvannsberedere og elektrisk anlegg med både skjulte og åpne installasjoner. Sikringsskapet har en kombinasjon av eldre skrusikringer og nyere automatsikringer. Det er montert solcelleanlegg og elbillader. Vedlikehold : Boligen fremstår normalt vedlikeholdt sett i forhold til alder, men flere bygningsdeler har høy alder og begrenset gjenværende brukstid. Trekledningen fremstår generelt normalt vedlikeholdt med normal alders- og værslitasje. Taktekking og undertak er fra byggeårene og må følges opp med jevnlig kontroll, rengjøring og fjerning av mose og lav. Omtekking og fornyelse av undertaket må påregnes på sikt. Vinduene og flere av ytterdørene er originale og har behov for løpende overflatevedlikehold, funksjonskontroll og justering. Gradvis utskifting må påregnes som følge av alder og slitasje. Kjellerdøren har lokal fuktsvelling og kuving i nedkant. Terrasser og rekkverk fremstår stedvis værslitte og må vedlikeholdes med rengjøring og overflatebehandling. Manglende vedlikehold kan føre til oppsprekking og redusert levetid. Dreneringen er fra byggeåret og har høy alder. Det er registrert salt- og fuktutslag i enkelte kjellervegger, og det må påregnes videre oppfølging av fuktforholdene. EPS-anlegget må kontrolleres og vedlikeholdes etter leverandørens anbefalinger. Våtrommene har varierende alder. Flere av tettesjiktene har passert eller nærmer seg forventet teknisk levetid, og rehabilitering må påregnes. Varmepumpen er ikke opplyst å ha fått service etter montering, og det anbefales service minimum annethvert år. Garasje Standard : Frittstående garasje oppført omkring 1980. Garasjen er fundamentert med støpt betonggulv på grunn.. Veggene er oppført som uisolerte bindingsverkskonstruksjoner i tre, utvendig kledd med trekledning og innvendig delvis kledd med trepanel. Taket er utført som saltak med trekonstruksjoner og tekket med betongtakstein. Garasjen har trevinduer med enkelt glass og lufteluker i veggene. Det er montert leddport i tre med elektrisk portåpner. Strøm og belysning er innlagt, og det er montert elbillader. Garasjen har enkel, eldre standard og benyttes til parkering og lagring. Konstruksjonene fremstår i hovedsak med normal alders- og bruksslitasje. Taktekningen har stedvis mose- og lavvekst og bør følges opp med rengjøring og normalt vedlikehold. Det er ikke registrert synlige vesentlige konstruksjonsskader på de tilgjengelige delene ved den enkle visuelle gjennomgangen. Tilleggsbygget er ikke fullstendig tilstandsvurdert, men kun enkelt beskrevet etter visuell befaring. Skjulte konstruksjoner, fundamentering, elektriske installasjoner og takets tetthet er ikke nærmere kontrollert."
},
{
"heading": "Oppvarming",
"textUnsafe": "Eiendommen har elektrisk oppvarming, varmepumpe og ved fyring."
},
{
"heading": "Bygningsinformasjon",
"textUnsafe": "Enebolig Utvendig Taktekking,TG2 Taket er utført som saltak tekket med betongtakstein fra byggeårene. Undertaket er utført med bordtro og takpapp. Taktekningen ble visuelt kontrollert fra taknivå. Deler av takflaten er utstyrt med solcelleanlegg, noe som begrenser inspeksjonsmulighetene av underliggende taktekking. Vurdering av avvik: - Taktekking og undertak er fra byggeår og har oppnådd en høy alder. Betongtaksteinen fremstår med normal aldersslitasje, værpåvirkning samt stedvis mose- og lavvekst, særlig langs møner og i skjøter. Vanntett sjikt (takpapp) er eldre enn 18 år og har passert forventet teknisk levetid. Det ble ikke registrert tegn til pågående lekkasjer eller skader på de tilgjengelige delene av takkonstruksjonen ved befaringen, men deler av taket kunne ikke inspiseres som følge av monterte solcellepaneler. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av bygningsdelens alder og forventet behov for fremtidige tiltak. Tiltak - Taket bør følges opp med jevnlig ettersyn og vedlikehold, herunder fjerning av mose- og lavvekst for å redusere fuktbelastning på taktekningen. Kjøper må påregne at omtekking og fornyelse av undertaket vil bli aktuelt på sikt som følge av alder. Ved fremtidige arbeider må det også påregnes kostnader til demontering og remontering av solcelleanlegget for å få tilgang til hele takflaten. Det anbefales jevnlig kontroll av de delene av taket som er skjult. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2 Renner og nedløp er utført i metall. Nedløpene er ført ned i rør i grunnen, men videre rørsystem og bortledning er ukjent. Det var ikke nedbør på befaringsdagen, og det har derfor ikke vært mulig å kontrollere funksjon eller eventuelle lekkasjer i renner og nedløp. Skorsteinen over tak er utført med heldekkende pipebeslag som gir værbeskyttelse mot nedbør og inntrengning av fukt. Fastmonterte stigetrinn til pipe. Overtrukket pipehatt. Vurdering av avvik: - Skorstein har for lav høyde i forhold til forskriftskrav. Tiltak - For lav skorsteinshøyde kan gi dårlig trekk og økt risiko for røykinnslag og brannfare. - Det anbefales å øke skorsteinens høyde i henhold til gjeldende krav for å sikre tilfredsstillende funksjon og sikkerhet. Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2 Ytterveggene over grunnmuren er oppført som isolerte bindingsverksvegger i tre og utvendig kledd med trekledning fra byggeår. Musesperre er påvist montert på tilbygg mot nord, men er ikke registrert på øvrige fasader. Kledningen fremstår generelt normalt vedlikeholdt og med normal slitasje ut fra alder og eksponering. Det første tilbygget ble omsøkt i 1981 og omfatter et tilbygg til boligen med en grunnflate på ca. 16 m², samt en terrasse på ca. 9 m². Den opprinnelige søknaden ble avslått på grunn av for liten avstand til kommunevegen. Etter befaring godkjente bygningsrådet et revidert tilbygg under forutsetning av at tilbygget ble trukket lenger mot sør slik at det ikke kom lenger nord enn den fastsatte siktlinjen mellom garasjehjørnet og boligens nordvestre hjørne. Det andre tilbygget ble godkjent ved rammetillatelse i 2002 og omfatter et tilbygg med bad til boligen. Tilbygget har et bebygd areal på ca. 13,4 m² og et bruksareal på ca. 12,9 m², utført med saltak. Kommunen vurderte tiltaket å være i samsvar med gjeldende reguleringsplan, med tilfredsstillende estetisk utforming og plassering på tomten. Rammesøknaden ble godkjent, med krav om igangsettingstillatelse og ansvarsretter før oppstart av arbeidene. Vurdering av avvik: - Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Tiltak - Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. - Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2 Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Vinduene er i hovedsak originale fra byggeåret, med unntak av vinduet i hovedsoverommet som er fabrikkert i 2017. Det opplyses at glassrutene i de store stuevinduene ble skiftet for ca. 15 år siden. Vurdering av avvik: - Det er registrert at enkelte vinduer er tunge å åpne og lukke, noe som indikerer slitasje og redusert funksjon. De fleste vinduene og isolerglassrutene er fra byggeåret og har passert normal forventet levetid. Isolerglassruter eldre enn 35 år har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, og vinduenes fremtidige funksjon vurderes derfor som usikker. Tiltak - Det anbefales jevnlig vedlikehold og videre oppfølging av vinduenes tilstand. Det må påregnes behov for vedlikehold, justeringer og gradvis utskifting som følge av alder og normal slitasje. Ytterdører,TG2 Boligen har teak hovedytterdør, fabrikkmalt biinngangsdør i tre, malte balkongdører i tre og kjellerdør i tre. Dørene er i hovedsak originale fra byggeåret, med unntak av balkongdøren med utgang fra soverommet og kjellerdøren, som er skiftet på et senere tidspunkt. De originale ytterdørene fremstår med normal slitasje og elde sett i forhold til alder. Vurdering av avvik: - Inngangsdøren i kjeller har fuktsvelling og kuving i nedkant av dørblad. Tiltak - Lokal utbedring eller utskifting. Innvendig Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje),TG2 Rom under terreng har i stor grad åpne murkonstruksjoner, slik at hulltaking ikke er vurdert som nødvendig. Det er montert et EPS-fuktsikringssystem fra 2020 på deler av grunnmurene i bakkjelleren samt grunnmur mot øst. Systemet er etablert fra bod ved trappegangen i kjelleren og videre langs grunnmuren inn mot utleiedelen, samt på gavlvegg mot øst. Dokumentasjon for montering og kontroll ble fremlagt ved befaringen. Basert på fremlagt dokumentasjon synes anlegget å være montert i 2020. Vurdering av avvik: - Det er registrert forhøyede fuktutslag i grunnmurene nederst mot gulvet, mens referansemålinger høyere opp på veggene viser normale og tørre verdier. Fuktfordelingen er typisk for kapillært opptrekk av grunnfukt i eldre murkonstruksjoner. Det ble ikke registrert aktive lekkasjer eller gjennomgående fuktskader på befaringstidspunktet. Lokalt er det synlige tegn til eldre fuktpåvirkning og avskalling av overflate nederst på enkelte vegger. EPS-fuktsikringssystemet er installert som et fuktreduserende tiltak, men eliminerer ikke nødvendigvis fukttransport fra grunnen. Tiltak - Forholdet vurderes å være forenlig med konstruksjonens alder og byggemåte. Det anbefales å opprettholde normal oppvarming og ventilasjon av rommene, samt å følge opp EPS-anlegget i henhold til leverandørens anbefalinger. Ved eventuell fremtidig innredning eller overflatebehandling av grunnmurene bør det benyttes materialer og løsninger som tåler fuktpåvirkning, og organiske materialer bør ikke monteres direkte mot mur uten tilstrekkelig lufting eller fuktsikring. Eventuelle endringer i fuktforholdene bør undersøkes nærmere. Skadedyr og fuktkrevende insekter,TG2 Selger opplyser at det enkelte ganger har forekommet mus i boligen, særlig i høst- og vinterhalvåret. Det er ikke opplyst om skjeggkre eller andre fuktkrevende insekter. Vurdering av avvik: - Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr. Tiltak - Opplysninger om skadedyr kan indikere risiko for skader på konstruksjonen og hygieniske utfordringer. Våtrom 1. etasje &gt; Bad Overflater gulv,TG3 Våtrommet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Gulvet er utført med keramiske fliser over vanntett sjikt (membran). Sluk er plassert i gulvet, og det er registrert membranoppkant bak feielisten ved dørterskel på ca. 30 mm. Om membranoppkanten er utført med tilstrekkelig tetthet og korrekt tilslutning kunne ikke verifiseres ved visuell befaring. Vurdering av avvik: - Det er registrert ca. 20 mm motfall fra omtrent midten av gulvet og mot dørterskelen. I øvrige retninger er det målt kun ca. 5 mm fall mot sluk. Fallforholdene tilfredsstiller derfor ikke anbefalte ytelser etter dagens byggeskikk, og innebærer at vann ved lekkasje eller større vannsøl kan bli stående eller renne mot dør og ut i tilstøtende rom i stedet for til sluk. Selv om det er registrert membranoppkant ved terskelen, er det ukjent om denne har tilstrekkelig tetthet til å hindre vanninntrengning. Tiltak - Mangelfulle fallforhold øker risikoen for vannskader ved lekkasjer eller større vannsøl. Forholdet bør vurderes ved fremtidig rehabilitering av våtrommet, hvor gulvfallet bør utbedres slik at vann ledes mot sluk i samsvar med gjeldende krav og anbefalinger. Inntil eventuell utbedring bør det utvises aktsomhet for å begrense vannsøl på gulvet og sørge for rask opptørking dersom vann kommer utenfor dusjsonen. Lekkasjestopper som stenger lekkasjevann bør vurderes installeres. Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000 1. etasje &gt; Bad Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2 Vanntette sjikt i våtrom er skjult bak overflatekledninger og kan derfor ikke inspiseres visuelt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser type vanntett sjikt, utførelse eller tidspunkt for etablering. Vurderingen er derfor basert på alder og erfaringsbaserte alderskriterier i henhold til NS 3600, Tabell C.1. For påstrykningsmembran/smøremembran uten dokumentasjon anses fremtidig funksjon som usikker når alderskriteriene er overskredet. Rommet har en sluk, plassert under badekaret, det er etablert avløp fra dusjkabinett som ledes til denne sluken. Vurdering av avvik: - Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Tiltak - Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. 1. etasje &gt; Bad Ventilasjon,TG2 Våtrommet har naturlig ventilasjon (oppdrift/termisk). Vurdering av avvik: - Badet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav. Tiltak - Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid. 1. etasje &gt; Vaskerom Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3 Vinylbelegg på gulv med oppbrett ved dørterskler, belegget er ført ned i sluken og korrket klemt under klemring. Våtromsbelegg på vegger som tettesjikt. Vaskerommet har våtromsløsninger for gulv og vegger som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har, som følge av høy alder, usikker gjenværende levetid og fremtidig funksjon. I henhold til NS 3600:2025 skal slike våtrom gis TG3 uavhengig av om det er registrert skader eller lekkasjer ved befaringstidspunktet. Det ble ikke registrert lekkasjer, forhøyede fuktverdier eller andre symptomer på svikt i tettesjiktet ved befaringen, og rommet fremstår funksjonelt. Tilstandsgraden følger kravene i NS 3600:2025 og er begrunnet med konstruksjonens alder og usikkerhet knyttet til tettesjiktets fremtidige funksjon. Det er derfor ikke behov for umiddelbare tiltak som følge av registrerte skader, men det må påregnes at vaskerommet vil ha behov for rehabilitering eller utskifting av våtromskonstruksjonene når tettesjiktet når slutten av sin tekniske levetid. Vurdering av avvik: - Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Tiltak - Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Kostnadsestimatet er satt med utgangspunkt i en fremtidig totalrehabilitering av badet. Badet er funksjonelt og fungerer tilfredsstillende på befaringstidspunktet, og det er ikke mulig å fastslå når en totalrenovering vil bli nødvendig. Estimatet er derfor ment å synliggjøre en forventet fremtidig kostnad, og ikke et uttrykk for at det foreligger et akutt utbedringsbehov. Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000 1. etasje &gt; Vaskerom Ventilasjon,TG2 Naturlig ventilering med ventil i himling. Vurdering av avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav. Tiltak - Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid. Kjeller &gt; Bad i utleiedel Overflater gulv,TG2 Flislagt gulv med gulvvarme. Det er målt ca 2 mm fall/høydeforskjell målt fra gulv terskel ved dør til topp slukrist under dusjkabinett. Sluken ved vaskemaskin ligger på det høyeste nivået i rommet, lekkasjevann vil ledes til sluken under kabinett. Fuget dørterskel som ligger ned mot gulvflis. Vurdering av avvik: - Det er registrert avvik ved fallforhold og høydeforskjell mot sluk. Minimumskrav til lokalfall rundt sluk er 16 mm fall innenfor 80 cm fra sluk, alternativt fall på hele gulvet med minimum fallforhold 1:100. Videre skal høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp tett membran ved dørterskel være minimum 25 mm. Målt høydeforskjell er ca. 3 mm, og manglende membranoppkant ved terskel. Forholdet medfører økt risiko for at vann ved lekkasje eller større vannpåvirkning kan renne ut i tilstøtende rom. Til tross for avvikene vurderes gulvet fortsatt å kunne lede vann mot sluk, men med redusert sikkerhet og effektivitet. Tiltak - Når det ikke er tilfredsstillende fall til sluk kan vannet renne vekk fra sluket, det kan føre til fuktskade. Fungerer tilsynsetatene bra med dagens sanitære løsning, endring av dusjløsning vil kunne kreve tiltak med lokal fall rundt sluk. Kjeller &gt; Bad i utleiedel Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3 Våtrommet har påstrykningsmembran/smøremembran på gulv ifølge selger og er ca i fra 198. Baderomspanel som synlig vanntett sjikt på veggene ca fra 2019. Badet har våtromsløsninger for gulv som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har, som følge av høy alder, usikker gjenværende levetid og fremtidig funksjon. I henhold til NS 3600:2025 skal slike våtrom gis TG3 uavhengig av om det er registrert skader eller lekkasjer ved befaringstidspunktet. Det ble ikke registrert lekkasjer, forhøyede fuktverdier eller andre symptomer på svikt i tettesjiktet ved befaringen, og rommet fremstår funksjonelt. Tilstandsgraden følger kravene i NS 3600:2025 og er begrunnet med konstruksjonens alder og usikkerhet knyttet til tettesjiktets fremtidige funksjon. Det er derfor ikke behov for umiddelbare tiltak som følge av registrerte skader, men det må påregnes at vaskerommet vil ha behov for rehabilitering eller utskifting av våtromskonstruksjonene når tettesjiktet når slutten av sin tekniske levetid. Vurdering av avvik: - Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Tiltak - Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Kostnadsestimatet er satt med utgangspunkt i en fremtidig totalrehabilitering av badet. Badet er funksjonelt og fungerer tilfredsstillende på befaringstidspunktet, og det er ikke mulig å fastslå når en totalrenovering vil bli nødvendig. Estimatet er derfor ment å synliggjøre en forventet fremtidig kostnad, og ikke et uttrykk for at det foreligger et akutt utbedringsbehov. Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000 Kjeller &gt; Bad i hoveddel Generell,TG3 Badet er ifølge eier etablert i 1983. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse eller oppbygging. Badet har vinylbelegg på gulv og vegger, panel i himling, vegghengt servant og dusjnisje. Fra badet er det direkte adkomst til badstue. Sluk er plassert i dusjsonen. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vinylbelegget på gulvet utenfor dusjsonen er ikke utført med tett avslutning mot veggene. Det er ikke oppbrett av gulvbelegget langs veggene, og avslutningen er utført med trelister, noe som ikke gir en vanntett løsning. Videre er det en høydeforskjell på ca. 100 mm mellom gulvet utenfor dusjsonen og dusjsonen, slik at sluket blir isolert innenfor dusjsonen. Eventuelt lekkasjevann eller vannsøl fra servant eller øvrige deler av rommet vil derfor ikke ledes til sluket, men kan bli stående på gulvet eller renne mot tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Badets alder og de registrerte avvikene innebærer økt risiko for fukt- og vannskader. Badet må påregnes totalrehabilitert dersom det fortsatt skal benyttes som våtrom. Ved rehabilitering bør det etableres et komplett, dokumentert våtromssystem med tett membran, korrekt oppkant ved vegger og fallforhold som sikrer at alt lekkasje- og bruksvann ledes til sluk. Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000 Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger,TG2 Boligen har kobberør fra forskjellige tidsepoker. Røropplegg hovedsaklig fra byggeår/eldre årgang. Hovedstoppekran plassert i vegg i utleiedelen mellom bad og vindfang. Erfaringsbasert normal funksjonstid for kobberrør med loddende og/eller klemte skjøter er 50 år. Vurdering av avvik: - Det er ikke registrert konkrete avvik ved befaringen, men alderen på røropplegget tilsier at det må påregnes normal slitasje og redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner. Tiltak - Eldre kobberrør kan over tid være mer utsatt for lekkasjer som følge av slitasje og materialtretthet. Det anbefales jevnlig kontroll av synlige rørføringer og koblinger, samt å være oppmerksom på tegn til lekkasje. På sikt bør det påregnes oppgradering eller utskifting av deler av anlegget. Innvendige avløpsrør,TG2 Avløpsrør av plast fra byggeårene, noe nytt røropplegg ifm med oppussing/tilbygg. Lufting av kloakk er ført ut og over tak. Staking kan gjøres via sluk, vannlåser, toalett etc. Erfaringsbasert normal funksjonstid for avløpsrør i plast etter 1970 er 70 år. Vurdering av avvik: - Det er ikke registrert konkrete avvik ved befaringen, men alderen på røropplegget tilsier at det må påregnes normal slitasje og redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner. Tiltak - Det anbefales å gjennomføre en nærmere vurdering av rørenes tilstand, for eksempel ved bruk av kamerainspeksjon/rørinspeksjon. Tomteforhold Fuktsikring og drenering,TG2 Dreneringen er fra byggeår, med ukjent type og omfang. Normal byggeskikk på byggemeldingstidspunktet tilsier etablering av drensrør langs såle, grunnmursplast som fuktsikring og tilbakefylling med stedlige masser. Dreneringen kan ikke inspiseres og er derfor vurdert utelukkende basert på alder samt synlige forhold utvendig og i kjeller/underetasje. Vurdering av avvik: - Det er ut fra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering og/eller tettesjikt har begrenset effekt. Dette fremkommer gjennom synlige fuktmerker/saltutslag. Forhold rundt drenering er ikke kjent, men det bør påregnes at eventuell drenering er eldre og har svekket funksjon. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Tiltak - Forhold rundt drenering er ikke kjent, men det bør påregnes at eventuell drenering er eldre og har svekket funksjon. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. kapillært fuktopptrekk, fukt som kommer fra fuktig grunn kan være vanskelig å utbedre. Ett typisk problem i mange boliger er at fuktighet suges opp i vegger og fundamenter, det kan både skyldes høy grunnvannstand og at fundamentet ikke er sikret mot kapillær transport fra underlaget. Fundamenter som suger vann direkte fra underlag kan være krevende å utbedre, ny drenering løser ikke bestandig problemet fullt ut. Branntekniske forhold Beskrivelse Boligen er utstyrt med brannslukningsapparat og røykvarslere. Alder, type og funksjon er ukjent på befaringstidspunktet, og utstyret er ikke funksjonstestet. Brannsikringsutstyret oppfyller grunnleggende krav dersom det er funksjonsdyktig og tilfredsstiller gjeldende vedlikeholds- og kontrollkrav. Brannslukningsapparat har begrenset levetid og krever jevnlig kontroll og service. Det anbefales å kontrollere at røykvarslerne fungerer, samt å skifte batterier ved behov. Brannslukningsapparat skal kontrolleres regelmessig i henhold til produsentens anvisninger. Pulverapparater skal ha service etter 5 og 10 år, og erstattes eller gjennomgå utvidet service etter 10 år dersom dette ikke allerede er utført. Vurdering av avvik: Ifølge selger ble boligen opprinnelig oppført med en separat boenhet med egen utvendig adkomst, men uten brannskille mellom hoveddel og utleiedel. Etter oppføringen er det etablert en innvendig dørforbindelse mellom enhetene. Som følge av denne endringen fremstår boligen ikke lenger som to separate boenheter, men som én sammenhengende boenhet. Den opprinnelige branntekniske løsningen er ikke dokumentert. Konsekvens/tiltak Avvik i branncelleinndeling kan føre til at brann og røyk sprer seg raskere mellom rom eller etasjer. Dette øker risikoen for brannspredning, fare for liv og helse samt større materielle skader. Det anbefales å innhente en brannteknisk vurdering. For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig."
},
{
"heading": "Byggemåte",
"textUnsafe": "Enebolig Utvendig Taktekking,TG2 Taket er utført som saltak tekket med betongtakstein fra byggeårene. Undertaket er utført med bordtro og takpapp. Taktekningen ble visuelt kontrollert fra taknivå. Deler av takflaten er utstyrt med solcelleanlegg, noe som begrenser inspeksjonsmulighetene av underliggende taktekking. Vurdering av avvik: - Taktekking og undertak er fra byggeår og har oppnådd en høy alder. Betongtaksteinen fremstår med normal aldersslitasje, værpåvirkning samt stedvis mose- og lavvekst, særlig langs møner og i skjøter. Vanntett sjikt (takpapp) er eldre enn 18 år og har passert forventet teknisk levetid. Det ble ikke registrert tegn til pågående lekkasjer eller skader på de tilgjengelige delene av takkonstruksjonen ved befaringen, men deler av taket kunne ikke inspiseres som følge av monterte solcellepaneler. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av bygningsdelens alder og forventet behov for fremtidige tiltak. Tiltak - Taket bør følges opp med jevnlig ettersyn og vedlikehold, herunder fjerning av mose- og lavvekst for å redusere fuktbelastning på taktekningen. Kjøper må påregne at omtekking og fornyelse av undertaket vil bli aktuelt på sikt som følge av alder. Ved fremtidige arbeider må det også påregnes kostnader til demontering og remontering av solcelleanlegget for å få tilgang til hele takflaten. Det anbefales jevnlig kontroll av de delene av taket som er skjult. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2 Renner og nedløp er utført i metall. Nedløpene er ført ned i rør i grunnen, men videre rørsystem og bortledning er ukjent. Det var ikke nedbør på befaringsdagen, og det har derfor ikke vært mulig å kontrollere funksjon eller eventuelle lekkasjer i renner og nedløp. Skorsteinen over tak er utført med heldekkende pipebeslag som gir værbeskyttelse mot nedbør og inntrengning av fukt. Fastmonterte stigetrinn til pipe. Overtrukket pipehatt. Vurdering av avvik: - Skorstein har for lav høyde i forhold til forskriftskrav. Tiltak - For lav skorsteinshøyde kan gi dårlig trekk og økt risiko for røykinnslag og brannfare. - Det anbefales å øke skorsteinens høyde i henhold til gjeldende krav for å sikre tilfredsstillende funksjon og sikkerhet. Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2 Ytterveggene over grunnmuren er oppført som isolerte bindingsverksvegger i tre og utvendig kledd med trekledning fra byggeår. Musesperre er påvist montert på tilbygg mot nord, men er ikke registrert på øvrige fasader. Kledningen fremstår generelt normalt vedlikeholdt og med normal slitasje ut fra alder og eksponering. Det første tilbygget ble omsøkt i 1981 og omfatter et tilbygg til boligen med en grunnflate på ca. 16 m², samt en terrasse på ca. 9 m². Den opprinnelige søknaden ble avslått på grunn av for liten avstand til kommunevegen. Etter befaring godkjente bygningsrådet et revidert tilbygg under forutsetning av at tilbygget ble trukket lenger mot sør slik at det ikke kom lenger nord enn den fastsatte siktlinjen mellom garasjehjørnet og boligens nordvestre hjørne. Det andre tilbygget ble godkjent ved rammetillatelse i 2002 og omfatter et tilbygg med bad til boligen. Tilbygget har et bebygd areal på ca. 13,4 m² og et bruksareal på ca. 12,9 m², utført med saltak. Kommunen vurderte tiltaket å være i samsvar med gjeldende reguleringsplan, med tilfredsstillende estetisk utforming og plassering på tomten. Rammesøknaden ble godkjent, med krav om igangsettingstillatelse og ansvarsretter før oppstart av arbeidene. Vurdering av avvik: - Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Tiltak - Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. - Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2 Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Vinduene er i hovedsak originale fra byggeåret, med unntak av vinduet i hovedsoverommet som er fabrikkert i 2017. Det opplyses at glassrutene i de store stuevinduene ble skiftet for ca. 15 år siden. Vurdering av avvik: - Det er registrert at enkelte vinduer er tunge å åpne og lukke, noe som indikerer slitasje og redusert funksjon. De fleste vinduene og isolerglassrutene er fra byggeåret og har passert normal forventet levetid. Isolerglassruter eldre enn 35 år har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, og vinduenes fremtidige funksjon vurderes derfor som usikker. Tiltak - Det anbefales jevnlig vedlikehold og videre oppfølging av vinduenes tilstand. Det må påregnes behov for vedlikehold, justeringer og gradvis utskifting som følge av alder og normal slitasje. Ytterdører,TG2 Boligen har teak hovedytterdør, fabrikkmalt biinngangsdør i tre, malte balkongdører i tre og kjellerdør i tre. Dørene er i hovedsak originale fra byggeåret, med unntak av balkongdøren med utgang fra soverommet og kjellerdøren, som er skiftet på et senere tidspunkt. De originale ytterdørene fremstår med normal slitasje og elde sett i forhold til alder. Vurdering av avvik: - Inngangsdøren i kjeller har fuktsvelling og kuving i nedkant av dørblad. Tiltak - Lokal utbedring eller utskifting. Innvendig Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje),TG2 Rom under terreng har i stor grad åpne murkonstruksjoner, slik at hulltaking ikke er vurdert som nødvendig. Det er montert et EPS-fuktsikringssystem fra 2020 på deler av grunnmurene i bakkjelleren samt grunnmur mot øst. Systemet er etablert fra bod ved trappegangen i kjelleren og videre langs grunnmuren inn mot utleiedelen, samt på gavlvegg mot øst. Dokumentasjon for montering og kontroll ble fremlagt ved befaringen. Basert på fremlagt dokumentasjon synes anlegget å være montert i 2020. Vurdering av avvik: - Det er registrert forhøyede fuktutslag i grunnmurene nederst mot gulvet, mens referansemålinger høyere opp på veggene viser normale og tørre verdier. Fuktfordelingen er typisk for kapillært opptrekk av grunnfukt i eldre murkonstruksjoner. Det ble ikke registrert aktive lekkasjer eller gjennomgående fuktskader på befaringstidspunktet. Lokalt er det synlige tegn til eldre fuktpåvirkning og avskalling av overflate nederst på enkelte vegger. EPS-fuktsikringssystemet er installert som et fuktreduserende tiltak, men eliminerer ikke nødvendigvis fukttransport fra grunnen. Tiltak - Forholdet vurderes å være forenlig med konstruksjonens alder og byggemåte. Det anbefales å opprettholde normal oppvarming og ventilasjon av rommene, samt å følge opp EPS-anlegget i henhold til leverandørens anbefalinger. Ved eventuell fremtidig innredning eller overflatebehandling av grunnmurene bør det benyttes materialer og løsninger som tåler fuktpåvirkning, og organiske materialer bør ikke monteres direkte mot mur uten tilstrekkelig lufting eller fuktsikring. Eventuelle endringer i fuktforholdene bør undersøkes nærmere. Skadedyr og fuktkrevende insekter,TG2 Selger opplyser at det enkelte ganger har forekommet mus i boligen, særlig i høst- og vinterhalvåret. Det er ikke opplyst om skjeggkre eller andre fuktkrevende insekter. Vurdering av avvik: - Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr. Tiltak - Opplysninger om skadedyr kan indikere risiko for skader på konstruksjonen og hygieniske utfordringer. Våtrom 1. etasje &gt; Bad Overflater gulv,TG3 Våtrommet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Gulvet er utført med keramiske fliser over vanntett sjikt (membran). Sluk er plassert i gulvet, og det er registrert membranoppkant bak feielisten ved dørterskel på ca. 30 mm. Om membranoppkanten er utført med tilstrekkelig tetthet og korrekt tilslutning kunne ikke verifiseres ved visuell befaring. Vurdering av avvik: - Det er registrert ca. 20 mm motfall fra omtrent midten av gulvet og mot dørterskelen. I øvrige retninger er det målt kun ca. 5 mm fall mot sluk. Fallforholdene tilfredsstiller derfor ikke anbefalte ytelser etter dagens byggeskikk, og innebærer at vann ved lekkasje eller større vannsøl kan bli stående eller renne mot dør og ut i tilstøtende rom i stedet for til sluk. Selv om det er registrert membranoppkant ved terskelen, er det ukjent om denne har tilstrekkelig tetthet til å hindre vanninntrengning. Tiltak - Mangelfulle fallforhold øker risikoen for vannskader ved lekkasjer eller større vannsøl. Forholdet bør vurderes ved fremtidig rehabilitering av våtrommet, hvor gulvfallet bør utbedres slik at vann ledes mot sluk i samsvar med gjeldende krav og anbefalinger. Inntil eventuell utbedring bør det utvises aktsomhet for å begrense vannsøl på gulvet og sørge for rask opptørking dersom vann kommer utenfor dusjsonen. Lekkasjestopper som stenger lekkasjevann bør vurderes installeres. Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000 1. etasje &gt; Bad Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2 Vanntette sjikt i våtrom er skjult bak overflatekledninger og kan derfor ikke inspiseres visuelt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser type vanntett sjikt, utførelse eller tidspunkt for etablering. Vurderingen er derfor basert på alder og erfaringsbaserte alderskriterier i henhold til NS 3600, Tabell C.1. For påstrykningsmembran/smøremembran uten dokumentasjon anses fremtidig funksjon som usikker når alderskriteriene er overskredet. Rommet har en sluk, plassert under badekaret, det er etablert avløp fra dusjkabinett som ledes til denne sluken. Vurdering av avvik: - Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Tiltak - Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. 1. etasje &gt; Bad Ventilasjon,TG2 Våtrommet har naturlig ventilasjon (oppdrift/termisk). Vurdering av avvik: - Badet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav. Tiltak - Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid. 1. etasje &gt; Vaskerom Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3 Vinylbelegg på gulv med oppbrett ved dørterskler, belegget er ført ned i sluken og korrket klemt under klemring. Våtromsbelegg på vegger som tettesjikt. Vaskerommet har våtromsløsninger for gulv og vegger som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har, som følge av høy alder, usikker gjenværende levetid og fremtidig funksjon. I henhold til NS 3600:2025 skal slike våtrom gis TG3 uavhengig av om det er registrert skader eller lekkasjer ved befaringstidspunktet. Det ble ikke registrert lekkasjer, forhøyede fuktverdier eller andre symptomer på svikt i tettesjiktet ved befaringen, og rommet fremstår funksjonelt. Tilstandsgraden følger kravene i NS 3600:2025 og er begrunnet med konstruksjonens alder og usikkerhet knyttet til tettesjiktets fremtidige funksjon. Det er derfor ikke behov for umiddelbare tiltak som følge av registrerte skader, men det må påregnes at vaskerommet vil ha behov for rehabilitering eller utskifting av våtromskonstruksjonene når tettesjiktet når slutten av sin tekniske levetid. Vurdering av avvik: - Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Tiltak - Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Kostnadsestimatet er satt med utgangspunkt i en fremtidig totalrehabilitering av badet. Badet er funksjonelt og fungerer tilfredsstillende på befaringstidspunktet, og det er ikke mulig å fastslå når en totalrenovering vil bli nødvendig. Estimatet er derfor ment å synliggjøre en forventet fremtidig kostnad, og ikke et uttrykk for at det foreligger et akutt utbedringsbehov. Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000 1. etasje &gt; Vaskerom Ventilasjon,TG2 Naturlig ventilering med ventil i himling. Vurdering av avvik: - Rommet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert mekanisk avtrekk. Dette gir redusert luftutskifting sammenlignet med dagens forskriftskrav. Tiltak - Kun naturlig ventilasjon kan gi utilstrekkelig fjerning av fukt etter bruk, noe som øker risikoen for kondens, muggvekst og skade på overflater. Det kan også medføre et dårligere innemiljø med høy luftfuktighet over tid. Kjeller &gt; Bad i utleiedel Overflater gulv,TG2 Flislagt gulv med gulvvarme. Det er målt ca 2 mm fall/høydeforskjell målt fra gulv terskel ved dør til topp slukrist under dusjkabinett. Sluken ved vaskemaskin ligger på det høyeste nivået i rommet, lekkasjevann vil ledes til sluken under kabinett. Fuget dørterskel som ligger ned mot gulvflis. Vurdering av avvik: - Det er registrert avvik ved fallforhold og høydeforskjell mot sluk. Minimumskrav til lokalfall rundt sluk er 16 mm fall innenfor 80 cm fra sluk, alternativt fall på hele gulvet med minimum fallforhold 1:100. Videre skal høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp tett membran ved dørterskel være minimum 25 mm. Målt høydeforskjell er ca. 3 mm, og manglende membranoppkant ved terskel. Forholdet medfører økt risiko for at vann ved lekkasje eller større vannpåvirkning kan renne ut i tilstøtende rom. Til tross for avvikene vurderes gulvet fortsatt å kunne lede vann mot sluk, men med redusert sikkerhet og effektivitet. Tiltak - Når det ikke er tilfredsstillende fall til sluk kan vannet renne vekk fra sluket, det kan føre til fuktskade. Fungerer tilsynsetatene bra med dagens sanitære løsning, endring av dusjløsning vil kunne kreve tiltak med lokal fall rundt sluk. Kjeller &gt; Bad i utleiedel Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3 Våtrommet har påstrykningsmembran/smøremembran på gulv ifølge selger og er ca i fra 198. Baderomspanel som synlig vanntett sjikt på veggene ca fra 2019. Badet har våtromsløsninger for gulv som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har, som følge av høy alder, usikker gjenværende levetid og fremtidig funksjon. I henhold til NS 3600:2025 skal slike våtrom gis TG3 uavhengig av om det er registrert skader eller lekkasjer ved befaringstidspunktet. Det ble ikke registrert lekkasjer, forhøyede fuktverdier eller andre symptomer på svikt i tettesjiktet ved befaringen, og rommet fremstår funksjonelt. Tilstandsgraden følger kravene i NS 3600:2025 og er begrunnet med konstruksjonens alder og usikkerhet knyttet til tettesjiktets fremtidige funksjon. Det er derfor ikke behov for umiddelbare tiltak som følge av registrerte skader, men det må påregnes at vaskerommet vil ha behov for rehabilitering eller utskifting av våtromskonstruksjonene når tettesjiktet når slutten av sin tekniske levetid. Vurdering av avvik: - Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Tiltak - Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Kostnadsestimatet er satt med utgangspunkt i en fremtidig totalrehabilitering av badet. Badet er funksjonelt og fungerer tilfredsstillende på befaringstidspunktet, og det er ikke mulig å fastslå når en totalrenovering vil bli nødvendig. Estimatet er derfor ment å synliggjøre en forventet fremtidig kostnad, og ikke et uttrykk for at det foreligger et akutt utbedringsbehov. Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000 Kjeller &gt; Bad i hoveddel Generell,TG3 Badet er ifølge eier etablert i 1983. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse eller oppbygging. Badet har vinylbelegg på gulv og vegger, panel i himling, vegghengt servant og dusjnisje. Fra badet er det direkte adkomst til badstue. Sluk er plassert i dusjsonen. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vinylbelegget på gulvet utenfor dusjsonen er ikke utført med tett avslutning mot veggene. Det er ikke oppbrett av gulvbelegget langs veggene, og avslutningen er utført med trelister, noe som ikke gir en vanntett løsning. Videre er det en høydeforskjell på ca. 100 mm mellom gulvet utenfor dusjsonen og dusjsonen, slik at sluket blir isolert innenfor dusjsonen. Eventuelt lekkasjevann eller vannsøl fra servant eller øvrige deler av rommet vil derfor ikke ledes til sluket, men kan bli stående på gulvet eller renne mot tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Badets alder og de registrerte avvikene innebærer økt risiko for fukt- og vannskader. Badet må påregnes totalrehabilitert dersom det fortsatt skal benyttes som våtrom. Ved rehabilitering bør det etableres et komplett, dokumentert våtromssystem med tett membran, korrekt oppkant ved vegger og fallforhold som sikrer at alt lekkasje- og bruksvann ledes til sluk. Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000 Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger,TG2 Boligen har kobberør fra forskjellige tidsepoker. Røropplegg hovedsaklig fra byggeår/eldre årgang. Hovedstoppekran plassert i vegg i utleiedelen mellom bad og vindfang. Erfaringsbasert normal funksjonstid for kobberrør med loddende og/eller klemte skjøter er 50 år. Vurdering av avvik: - Det er ikke registrert konkrete avvik ved befaringen, men alderen på røropplegget tilsier at det må påregnes normal slitasje og redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner. Tiltak - Eldre kobberrør kan over tid være mer utsatt for lekkasjer som følge av slitasje og materialtretthet. Det anbefales jevnlig kontroll av synlige rørføringer og koblinger, samt å være oppmerksom på tegn til lekkasje. På sikt bør det påregnes oppgradering eller utskifting av deler av anlegget. Innvendige avløpsrør,TG2 Avløpsrør av plast fra byggeårene, noe nytt røropplegg ifm med oppussing/tilbygg. Lufting av kloakk er ført ut og over tak. Staking kan gjøres via sluk, vannlåser, toalett etc. Erfaringsbasert normal funksjonstid for avløpsrør i plast etter 1970 er 70 år. Vurdering av avvik: - Det er ikke registrert konkrete avvik ved befaringen, men alderen på røropplegget tilsier at det må påregnes normal slitasje og redusert restlevetid sammenlignet med nyere installasjoner. Tiltak - Det anbefales å gjennomføre en nærmere vurdering av rørenes tilstand, for eksempel ved bruk av kamerainspeksjon/rørinspeksjon. Tomteforhold Fuktsikring og drenering,TG2 Dreneringen er fra byggeår, med ukjent type og omfang. Normal byggeskikk på byggemeldingstidspunktet tilsier etablering av drensrør langs såle, grunnmursplast som fuktsikring og tilbakefylling med stedlige masser. Dreneringen kan ikke inspiseres og er derfor vurdert utelukkende basert på alder samt synlige forhold utvendig og i kjeller/underetasje. Vurdering av avvik: - Det er ut fra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering og/eller tettesjikt har begrenset effekt. Dette fremkommer gjennom synlige fuktmerker/saltutslag. Forhold rundt drenering er ikke kjent, men det bør påregnes at eventuell drenering er eldre og har svekket funksjon. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Tiltak - Forhold rundt drenering er ikke kjent, men det bør påregnes at eventuell drenering er eldre og har svekket funksjon. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. kapillært fuktopptrekk, fukt som kommer fra fuktig grunn kan være vanskelig å utbedre. Ett typisk problem i mange boliger er at fuktighet suges opp i vegger og fundamenter, det kan både skyldes høy grunnvannstand og at fundamentet ikke er sikret mot kapillær transport fra underlaget. Fundamenter som suger vann direkte fra underlag kan være krevende å utbedre, ny drenering løser ikke bestandig problemet fullt ut. Branntekniske forhold Beskrivelse Boligen er utstyrt med brannslukningsapparat og røykvarslere. Alder, type og funksjon er ukjent på befaringstidspunktet, og utstyret er ikke funksjonstestet. Brannsikringsutstyret oppfyller grunnleggende krav dersom det er funksjonsdyktig og tilfredsstiller gjeldende vedlikeholds- og kontrollkrav. Brannslukningsapparat har begrenset levetid og krever jevnlig kontroll og service. Det anbefales å kontrollere at røykvarslerne fungerer, samt å skifte batterier ved behov. Brannslukningsapparat skal kontrolleres regelmessig i henhold til produsentens anvisninger. Pulverapparater skal ha service etter 5 og 10 år, og erstattes eller gjennomgå utvidet service etter 10 år dersom dette ikke allerede er utført. Vurdering av avvik: Ifølge selger ble boligen opprinnelig oppført med en separat boenhet med egen utvendig adkomst, men uten brannskille mellom hoveddel og utleiedel. Etter oppføringen er det etablert en innvendig dørforbindelse mellom enhetene. Som følge av denne endringen fremstår boligen ikke lenger som to separate boenheter, men som én sammenhengende boenhet. Den opprinnelige branntekniske løsningen er ikke dokumentert. Konsekvens/tiltak Avvik i branncelleinndeling kan føre til at brann og røyk sprer seg raskere mellom rom eller etasjer. Dette øker risikoen for brannspredning, fare for liv og helse samt større materielle skader. Det anbefales å innhente en brannteknisk vurdering. For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig."
},
{
"heading": "Parkering",
"textUnsafe": "Eiendommen har parkering i garasje."
},
{
"heading": "Tomten",
"textUnsafe": "Tomten ligger fint til, opparbeidet med plenarealer og diverse beplanting. Fin utsikt mot Jendemsfjellet og Frenfjorden mot sør."
},
{
"heading": "Komm. tilknytning",
"textUnsafe": "Eiendommen er tilkoblet kommunalvei. Offentlig vann og avløp via private stikk- og fellesledninger. Det gjøres oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er det normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt."
},
{
"heading": "Adkomst",
"textUnsafe": "Fra Elnesvågen kjør mot vest, ta av til høyre opp Eidemsbakken enten etter eller før Haukås ATV. Boligen ligger i øverste del mot vest i veien, som går i runde."
},
{
"heading": "Omkostninger for kjøper",
"textUnsafe": "kr. 3 990 000,- (Prisantydning) -------------------------------------------------------- kr. 17 900,- (Boligkjøperforsikring Söderberg &amp; Partners) kr. 99 750,- (Dokumentavgift) kr. 545,- (Tinglysing skjøte) kr. 545,- (Tinglysning pantedokument (pr. stk.)) -------------------------------------------------------- kr. 118 740,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- kr. 4 108 740,- (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------------------------------- NB! Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
},
{
"heading": "Sentrale lover",
"textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Notar i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn."
}
],
"lettingUnit": false,
"regulations": "Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, samt kjøreveg og annen veggrunn. \n\nEiendommen ligger i en KPHensynsone rp72002 (Reguleringsplan skal fortsatt gjelde). \n\nEneboligen, garasjen og uthuset ligger utenfor byggegrensen. Det foreligger dispensasjon for oppføring av enebolig og garasje utenfor byggelinje. \n\nUtsnitt av reguleringskart med tegnforklaring følger vedlagt i salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser kan ses hos meglerforetaket. Dersom det er ønskelig med ytterligere opplysninger knyttet til reguleringsforhold så oppfordrer vi interessenter til å kontakte Hustadvika kommune.",
"externalAdId": "15.264795",
"propertyInfo": [
{
"title": "Om boligen",
"isHtml": true,
"content": "Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av selger denne romslige eneboligen for salg! Boligen ligger i rolige omgivelser, ca 1 km vest for Elnesvågen sentrum. Påbygd i 1983 og 2003. Solceller montert på tak med årlig produksjon på ca 4-5000kwh. Boligen har 3 rom i hoveddel. Sokkelleiligheten har 1 soverom i leilighet. Sokkelen har nyere bad. Eiendom med mye potensiale, romslig, pent opparbeidet hage med gressplen, beplanting og &#34;stabbur&#34;. Barnevennlig område med fin utsikt. Velkommen på visning!"
}
],
"propertyType": "Enebolig",
"advertiserRef": "NO15.26168",
"electronicBid": {
"bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNO&Estateid=f9133319-e8eb-4417-8f38-f1744d4fdc7f",
"infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
},
"moreInfoLinks": [
{
"uri": "https://meglervisning.no/registrer/MSNO/f9133319-e8eb-4417-8f38-f1744d4fdc7f",
"title": "Visningspåmelding"
},
{
"uri": "https://meglervisning.no/salgsoppgave/bestill?instid=MSNO&estateid=f9133319-e8eb-4417-8f38-f1744d4fdc7f",
"title": "Bestill komplett, utskriftsvennlig salgsoppgave"
},
{
"uri": "https://notar.no/api/boliger/f9133319-e8eb-4417-8f38-f1744d4fdc7f",
"title": "Se komplett salgsoppgave"
},
{
"uri": "https://my.matterport.com/show/?m=eGPS34WUwbG",
"title": "Virtuell visning"
}
],
"ownershipType": "Selveier",
"summaryUnsafe": "Notar v/Frank Fylling har nå på vegne av selger denne romslige eneboligen for salg! Boligen ligger i rolige omgivelser, ca 1 km vest for Elnesvågen sentrum. Påbygd i 1983 og 2003. Solceller montert på tak med årlig produksjon på ca 4-5000kwh. Boligen har 3 rom i hoveddel. Sokkelleiligheten har 1 soverom i leilighet. Sokkelen har nyere bad. Eiendom med mye potensiale, romslig, pent opparbeidet hage med gressplen, beplanting og &#34;stabbur&#34;. Barnevennlig område med fin utsikt. Velkommen på visning!",
"prospectusView": "https://notar.no/api/boliger/f9133319-e8eb-4417-8f38-f1744d4fdc7f",
"adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
"constructionYear": 1977,
"virtualViewingUrl": "https://my.matterport.com/show/?m=eGPS34WUwbG",
"thirdPartyAdvertiser": false,
"changeOfOwnershipInsurance": false
},
"meta": {
"adId": 471496255,
"mode": "PLAY",
"edited": "2026-09-21T13:22+02:00",
"ownerId": 517324137,
"version": "7.1",
"disposed": {
"label": "Solgt",
"value": false,
"occurred": "2026-09-21T13:22:00+02:00"
},
"occurred": "2026-09-21T13:21:51.803690021+02:00",
"ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:517324137",
"schemaName": "realestate-home",
"schemaVersion": "0.19.9"
}
}

Price details

Total price: 4 108 740 kr (353.352€)
incl. costs: 118 740 kr (10.212€)
Shared cost / mo: None

Viewings

23.09.2026 15:30–16:30

Vi i Notar ønsker å avholde så gode visninger som mulig. Derfor har vi påmeldingsvisninger. Da vet vi hvor mange som kommer, og kan sette av nok tid til alle. Trykk på linken visningspåmelding for å avtale tidspunkt. Visninger uten påmeldte innen kl. 16:00 dagen i forkant, vil ikke bli avholdt. Hv

Cadastre

Municipality no.: 1579
Land no. (Gnr): 42
Title no. (Bnr): 167

Contact

☎ 911 49 707

Location

FINN code 471496255 · Ref. 15.264795 · Updated 2026-09-21