Villa Sjaaheim - en praktfull villa i dragestil | Historisk og solrik utsiktseiendom med over 2 mål tomt

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 2006,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 381,
      "openArea": 48,
      "usableAreaE": 28,
      "usableAreaI": 353,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 126  kvm Gang, toalettrom, bad, fire soverom, kontor, fire kott og bad på soverom.<br />1. etasje: 140  kvm Entré, toalettrom, gang, kjøkken, spisestue, stue, eventyrrom og trapperom.<br />Underetasje: 87  kvm Gang, disponibelt rom, kott, kryperom, entré, bad, vaskerom, stue, kjøkken og to soverom.<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 28  kvm Uteboder.<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 20  kvm Terrasse<br />1. etasje: 15  kvm Terrasse<br />Underetasje: 13  kvm Terrasse<br />"
    },
    "price": {
      "total": 38438590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 7266298,
      "estateTax": 8133,
      "suggestion": 37500000,
      "salesCostSum": 938590,
      "municipalFees": 39466,
      "salesCostIncludesUnsafe": "37 500 000,- (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger:<br />937 500,- (Dokumentavgift)<br />545,- (Tinglyst pantedokument)<br />545,- (Tinglyst skjøte)<br />19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt))<br />--------------------------------------------------------<br />938 590,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke))<br />958 290,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br />38 438 590,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke))<br />38 458 290,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke))<br />--------------------------------------------------------<br /> <br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br /> "
    },
    "title": "Villa Sjaaheim - en praktfull villa i dragestil | Historisk og solrik utsiktseiendom med over 2 mål tomt",
    "contact": [
      {
        "mobile": "959 24 589"
      },
      {
        "mobile": "924 23 637"
      }
    ],
    "bedrooms": 5,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.8502,
        "lng": 10.7884,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8502&lng=10.7884&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1167",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ingiers vei 6A-B"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "15:30",
        "date": "16.08.2026",
        "from": "14:00",
        "dateIso": "2026-08-16",
        "iCalendarTo": "20260816T133000Z",
        "iCalendarFrom": "20260816T120000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 194,
        "titleNumber": 24,
        "municipalityNumber": 301
      },
      {
        "landNumber": 194,
        "titleNumber": 893,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Ingen gjenboere",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "C"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Velkommen til Villa Sjaaheim   en vakker, innholdsrik og ikonisk villa i dragestil fra 1888 med fantastisk fjordutsikt og svært gode solforhold.<br /><br />Dette er en sjelden mulighet til å eie en av Nordstrand/Ljans mest flotte og særpregede eiendommer.<br /><br />- Klassisk villa i dragestil fra 1888<br />- Fullstendig renovert i 1994/95<br />- Oppholdsrom med svært god takhøyde<br />- Parkmessig hage i flere nivåer med pergola, nyreformet dam og mulighet for å tilbakeføre karpedam<br />- Helt unikt &#34;Eventyrrom&#34;<br />- Eiendommen fremstår som helt usjenert<br />- Praktfull utsikt og gode solforhold<br />- Dobbel garasje<br />- Stor tomt (to matrikler)<br />- Utleiedel med egen inngang<br /><br />Eiendommen har en unik beliggenhet med kort vei til alt man trenger i hverdagen. Ljan stasjon ligger kun få minutters gange unna, med tog til Oslo S på under 10 min."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Villa Sjaaheim er en av Oslos mest karakteristiske og ikoniske villaeiendommer   et hjem hvor historie, arkitektur og livskvalitet smelter sammen på en måte som sjelden kommer for salg. Oppført i 1888 for blikkenslagermester Nils Gubrand Drogseth, og senere totalrenovert med stor respekt for de opprinnelige kvalitetene, fremstår villaen i dag som et unikt samspill mellom herskapelig eleganse, moderne bokomfort og tidløs skjønnhet.<br /><br />Fra det øyeblikket man ankommer eiendommen, merker man den helt spesielle atmosfæren. Den praktfulle dragestilarkitekturen, de originale detaljene, den imponerende takhøyden og de vakre oppholdsrommene danner en unik ramme for et hjem hvor både hverdagsliv og store anledninger får utfolde seg. Villaen er like godt tilrettelagt for familieliv som for representasjon, med romslige oppholdsarealer, flere stuer, en innholdsrik soveromsavdeling og en planløsning som gir både fellesskap og mulighet til å trekke seg tilbake. Her kan barna leke fritt i den parkmessige hagen, mens de voksne nyter solen på terrassen eller samles rundt lange middager i den herskapelige spisestuen. Historiske omgivelser, moderne bokomfort, utsikt mot Oslofjorden og en sjelden følelse av ro gjør dette til et hjem hvor hverdagen oppleves like spesiell som de store anledningene.<br /><br />Uteområdene er en opplevelse i seg selv. Den over to mål store, terrasserte eiendommen byr på frodige hagerom, solrike terrasser, pergola, dammer og skjermede soner hvor man kan finne ro eller samle familie og venner til sommerfester, hageselskaper og lange kvelder under åpen himmel. Den praktfulle fjordutsikten, de gode solforholdene og følelsen av privatliv gjør at eiendommen oppleves som en landlig oase   samtidig som Oslo sentrum ligger mindre enn ti minutter unna med tog.<br /><br />Villa Sjaaheim ligger høyt og fritt i et av Nordstrands mest attraktive villaområder, omgitt av klassisk villabebyggelse, vakker natur og kort vei til både fjorden, marka og byens tilbud. Kombinasjonen av den historiske bebyggelsen, den rolige beliggenheten og den enestående tomten gir området en identitet som er vanskelig å finne andre steder.<br /><br />Oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig, representerer Villa Sjaaheim en viktig del av Oslos kulturhistorie. Samtidig er dette først og fremst et hjem   et sted hvor historien danner en vakker ramme rundt et liv fylt med gode hverdager, store øyeblikk og minner som kan skapes gjennom generasjoner. For den som søker noe helt utenom det vanlige, er dette en sjelden mulighet til å overta en av hovedstadens mest særpregede og stemningsfulle eiendommer.<br /><br />Litt om dragestil<br />Da Norge nærmet seg år 1900, vokste interessen for landets egen historie. Folk var stolte av vikingenes ferdigheter og de gamle stavkirkene som fortsatt sto rundt om i landet. Arkitekter begynte derfor å bygge hus i det som ble kalt dragestil, en nasjonalromantisk stil som var særlig populær fra ca. 1880 til 1910. På disse husene fikk mønet og gavlene ofte utskårne dragehoder. Ideen kom ikke direkte fra vikingskipene alene, men også fra stavkirkene, hvor dragehoder hadde prydet tak og gavlspisser i århundrer.<br /><br />Vikingene satte dragehoder på stavnen av langskipene sine. I norrøn tro mente man at slike hoder kunne skremme fiender og holde onde makter borte. Derfor ble dragehodet et symbol på styrke, vern og mot.<br /><br />Da dragestilen oppstod på slutten av 1800-tallet, hentet arkitektene fram disse gamle symbolene. Dragehodene ble plassert på mønet som en hyllest til Norges fortid og som et synlig bånd mellom vikingtid, middelalderens stavkirker og den moderne nasjonen som var i ferd med å vokse fram.<br /><br />Vikingskipets dragehode ble til stavkirkens dragehode, og stavkirkens dragehode ble til dragestilens dragehode."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Stue<br />Boligens hovedstue er et praktfullt rom hvor den klassiske arkitekturen fra århundreskiftet kommer til sin fulle rett. Store, buede vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og rammer inn den vakre utsikten mot de grønne omgivelsene og fjorden. Den imponerende takhøyden, gjenskaping av stukkaturer og elegante takrosetter skaper en herskapelig atmosfære. <br /><br />Rommets naturlige midtpunkt er den originale og gjenoppbygde italienske marmorpeisen, som tilfører både varme og eksklusivitet og understreker stuens karakter som et samlingspunkt for familie og gjester.<br /><br />I tilknytning til hovedstuen ligger den originale damesalongen   en sjarmerende del av stuen som opprinnelig var tiltenkt husets kvinnelige gjester. I dag kan den fungere som en vakker salong, bibliotek eller TV-stue, og tilfører boligen en sjelden historisk dimensjon som få eiendommer kan tilby.<br /><br />Fra stuen er det direkte utgang til en stor og solrik terrasse, hvor inne- og uterommene smelter naturlig sammen. Her kan man nyte solen gjennom store deler av dagen, den flotte utsikten og de rolige omgivelsene   et perfekt sted for både avslapning og hyggelige sammenkomster. <br /><br />Spisestue<br />Den romslige og flotte spisestuen er et representativt rom hvor de originale detaljene danner en stemningsfull ramme rundt både hverdagsmåltider og større selskaper. Vakker brystningspanel, eksklusiv tapet og et tidsriktig panelt stjernetak med dekorativ takrosett gir rommet en lun og herskapelig karakter, samtidig som de gjennomførte materialvalgene understreker boligens historiske identitet.<br /><br />Kakkelovnen utgjør et vakkert blikkfang og tilfører både varme og autentisk sjarm.<br /><br />Gjennom doble dører åpner spisestuen seg mot hovedstuen, noe som gir en naturlig flyt mellom rommene og gjør boligen særdeles godt egnet for representasjon og sosiale sammenkomster. Den gjennomgående planløsningen, de vakre detaljene og den herskapelige romfølelsen gjør spisestuen til et av boligens mest innbydende oppholdsrom.<br /><br />Eventyrrommet<br />Et av Villa Sjaaheims mest fascinerende rom er det såkalte Eventyrrommet, opprinnelig innredet som et privat og eksklusivt oppholdsrom hvor herrene tradisjonelt trakk seg tilbake etter selskap og middag. Rommet er et sjeldent tidsbilde fra den herskapelige boligkulturen ved slutten av 1800-tallet og vitner om villaens opprinnelige planløsning og sosiale historie.<br /><br />De originale håndmalte eventyrmotivene som pryder veggene i dag er restaurert og konservert (med unntak av en vegg som, er gjenskapt med utgangspunkt i det historiske forbildet), slik at rommets særpreg og stemning er bevart for kommende generasjoner.<br /><br />Resultatet er et rom med en helt egen atmosfære, hvor kunst, historie og arkitektur møtes på en unik måte. Enten det benyttes som bibliotek, TV-stue, atelier eller arbeidsrom, er dette et rom som skiller seg ut og blir husket. Eventyrrommet er en vakker påminnelse om Villa Sjaaheims historie og om det omfattende arbeidet i 1994/1995 som har bidratt til å videreføre eiendommens kulturhistoriske kvaliteter.<br /><br />Kjøkken<br />Kjøkkenet er et romslig og funksjonelt arbeidskjøkken med rikelig skap- og benkeplass, tilrettelagt for både hverdagsliv og matlaging i større selskaper. Den klassiske innredningen i patinert eik fra franske Mobalpa, med profilerte fronter i heltre, harmonerer godt med villaens uttrykk.<br /><br />Vegger og himling med panel , såkalt kassettak, understreker den tradisjonelle stilen, mens den praktiske serveringsluken mot spisestuen gir en fin forbindelse mellom rommene og gjør servering både enkel og sjarmerende   en detalj som passer villaens herskapelige preg.<br /><br />Innredningen byr på god oppbevaringskapasitet og lange arbeidsflater. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps blandebatteri, integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt et romslig kjølehjørne installert i 2019 og separat kjøle-/fryseskap. Hvitevarer hovedsakelig fra Miele.<br /><br />Soverom <br />Boligens andre etasje rommer en særdeles innholdsrik og velfungerende soveromsavdeling, med en planløsning som er godt tilpasset familiens behov. Her finner man fire romslige soverom, alle med en behagelig atmosfære og gode lysforhold. Flere store kott og egne garderober gir rikelig med oppbevaringsplass og bidrar til en ryddig og praktisk hverdag.<br /><br />Ett av soverommene har direkte utgang til egen balkong som gir en hotellfølelse   et hyggelig sted å starte dagen med en kopp kaffe eller nyte de rolige omgivelsene.<br /><br />Hovedsoverommet er innredet som en privat masteravdeling. Avdelingen består av et romslig soverom med eget bad, og utenfor   et kontor med direkte utgang til en skjermet terrasse med fantastisk utsikt. Den gjennomtenkte planløsningen, de gode oppbevaringsmulighetene og den private masteravdelingen gjør denne etasjen til en komfortabel og funksjonell sone.<br /><br />Videre finner man også et disponibelt rom i underetasje som kan fint brukes som kontor eller lignende.<br /><br />Bad <br />I hovedetasjen ved entréen finner man et gjestetoalett med et klassisk uttrykk.<br /><br />I andre etasje har boligen to fine bad samt et separat toalett. Hovedsoverommets eget bad er innredet med dusj, servant, bidé og wc.<br /><br />Det andre badet i 2. etasje betjener de øvrige soverommene. Her er det god plass med dobbel servant, boblebadekar og egen dusj. Separat toalett rett utenfor.<br /><br />I underetasjen finner man et romslig vaskerom med praktiske løsninger for vask og oppbevaring.<br /><br />Entré<br />Entréen gir et imponerende førsteinntrykk. Gjennom doble inngangsdører ønskes man velkommen inn i en innbydende hall, hvor villaens klassiske arkitektur og herskapelige preg kommer tydelig til uttrykk.<br /><br />Gangen byr på gode garderobeløsninger med integrerte garderobeskap og plassbygde skuffeseksjoner, som gir rikelig med oppbevaringsplass og et ryddig uttrykk.<br /><br />Egen inngang også til underetasje via egen sidedør i tillegg til inngang til utleiedel.<br /><br />Utleiedel<br />I underetasjen finnes en separat og innholdsrik utleiedel med egen funksjonell planløsning bestående av stue, kjøkken, soverom og bad. Denne boligdelen har gode bruksmuligheter, enten som utleieenhet, gjestedel eller privat avdeling for familie og gjester.<br /><br />Fra stuen er det direkte utgang til en egen, overbygget terrasse med flott fjordutsikt og gode muligheter for å nyte utearealet i skjermede omgivelser."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger attraktivt og familievennlig til i et veletablert boligområde på Nordstrand, med kort vei til både fjorden, marka og et bredt utvalg av servicetilbud. Området er kjent for sine grønne omgivelser, rolige villaveier og gode oppvekstsvilkår, samtidig som det er enkel adkomst til Oslo sentrum.<br /><br />For barnefamilier er beliggenheten ideell, med kort avstand til barnehager og skoler på alle trinn. Ljan skole ligger innen komfortabel gangavstand, mens Nordstrand ungdomsskole og flere videregående skoler finnes i nærområdet. Området har også et godt utvalg av både kommunale og private barnehager.<br /><br />Dagligvarehandel og servicetilbud er lett tilgjengelig. Joker ligger i gangavstand og har søndagsåpent, mens Sæter byr på et godt utvalg av butikker, Meny, REMA 1000, apotek, blomsterbutikk, lege, tannlege og hyggelige kafeer. Kort vei er det også til Holtet med Jacobs, Åpent Bakeri og flere populære spisesteder, samt Lambertseter Senter med et bredt handels- og servicetilbud, Vinmonopol, bibliotek og Symra Kino.<br /><br />Området har et rikt tilbud av rekreasjons- og fritidsaktiviteter. Fra boligen er det kort vei til flere populære badeplasser langs Oslofjorden, blant annet Katten, Nordstrand Bad, Ljansbadet, Ulvøya og Hvervenbukta. Turmulighetene er mange, enten langs kyststiene eller i Ljanselva naturpark, som leder videre inn i Østmarka med flotte tur-, sykkel- og skiløyper året rundt.<br /><br />For den aktive finnes et bredt spekter av idretts- og fritidstilbud i nærområdet. Ekebergsletta byr på store friområder, idrettsanlegg, ridesenter, minigolf, skulpturpark og Ekebergrestauranten. Nordstrand IF, Bekkelaget Sportsklubb og Lambertseter IF tilbyr aktiviteter innen blant annet fotball, håndball og friidrett. Lambertseter svømmehall ligger også en kort kjøretur unna. For tennisinteresserte er Ljan Tennisklubb en av nærmeste naboer   et attraktivt tilbud for både mosjonister og aktive spillere. Alpinbakken til Ljan Alpin er synlig fra huset og ligger like i nærhenten. Skredderjordet for lek og spill sommer som vinter, ligger et stenkast unna.<br /><br />Offentlig kommunikasjon er svært god, med både buss og tog i nærområdet som gir en enkel og effektiv reise til Oslo sentrum og øvrige deler av byen. Samtidig er det gode veiforbindelser til E6 og øvrig hovedveinett."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen består av to tomter - Ingiers vei 6A og 6B. Eiendommen selges fortrinnsvis samlet.<br /><br />Tomtene er samlet på 2 006 kvm (hvorav 865 kvm er 6B og 1 141 kvm 6A). Eiendommen går helt ned til Ljabruveien med egen port, trapper og gangvei opp via hagen.<br /><br />Eiendommen har et av Nordstrand mest særpregede hageanlegg, utformet som et terrassert parklandskap fordelt på seks nivåer. Brede skifertrapper, solide natursteinsmurer og gjennomførte terrengtilpasninger binder nivåene sammen og skaper en helhetlig uteopplevelse.<br /><br />De øvre nivåene består av store plenflater med panoramautsikt over fjorden   ideelt for større hageselskaper. Her kan man enkelt organisere aperitiff på ett nivå, partytelt på den stensatte gårdsplassen på et annet, og la gjestene bevege seg naturlig mellom sonene.<br /><br />På nest nederste nivå ligger den skjermede  hemmelige hagen , et intimt rom med den nyreformede dammen og skulptur. Her finnes også et romslig, innebygget oppbevaringsrom skjult i terrenget, perfekt for lagring av partyutstyr, møbler og sesongartikler. Dette gjør hagen svært praktisk for både store og små arrangementer.<br /><br />På nederste nivå ligger det opprinnelig en karpedam som kan settes i stand for bruk og som tilfører hagen et rolig og parkliknende preg.<br /><br />I tillegg har eiendommen flere uteplasser knyttet til huset: terrasse utenfor damesalongen i stuen, terrasse utenfor kontoret i 2. etasje og balkong til gjestesoverommet i 2. etasje.<br /><br />Flaggstang i en av hagene skal stamme fra kong Oskar II&#96;s regjeringstid (1892-1905) med spesial inngravert krone. Flaggstangen har opprinnelig stått i hagen på Villa Petersborg, den gamle direktørboligen til Tiedemans Tobakksfabrikk og ble flyttet til Villa Sjaaheim i 1958.<br /><br />Videre har også boligen flere større boder på eiendommen. <br /><br />Arealbekreftelse fra Oslo er vedlagt salgsoppgaven. Tomtegrenser er ikke kontrollert."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Dobbel garasje på egen eiendom. Det er også parkeringsmuligheter foran egen garasje."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen har følgende oppvarmingskilder:<br /><br />- To varmepumper i 1. etasje<br />- Kakkelovn og peis<br />- Varmekabler på badene<br />- Varmekabler i gulvet i hele underetasjen med unntak av boder og gang<br />- Panelovner<br /><br />Varmekablene på badet til utleiedelen er defekte.<br /> <br />Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen."
      },
      {
        "heading": "Regulerings og arealplaner",
        "textUnsafe": "Ingiers vei 6A og B er begge regulert til bolig etter S-4644 - NORDSTRANDSKRÅNINGEN, delområde Nordstrand - Bekkelaget - Ljan. Småhusområde med særlig hensyn til landskaps- og vegetasjonsvern. Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser. Vedtaksdato: 11.06.2012.<br /><br />Delen av eiendommen som utgjør 6B er kun regulert til bolig og ligger i område A. <br /><br />Det kan kreves bebyggelsesplan for tiltak med 5 eller flere nye boenheter innenfor A, AB og B-områdene, og for 7 eller flere boenheter innenfor C-områdene. Innenfor planområdet tillates kun ene-, tomanns- og tremannsboliger.<br /><br />Følgende utnyttelse % BYA tillates:<br />A-områder 14 %<br />AB-områder 14 %<br />B-områder 15 %<br />C-områder 24 %<br /><br />Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i BYA med 15 m² pr. plass. Minimum 25 % av parkeringskravet pr tiltak, dog minst en plass, skal ligge på terreng. <br /><br />Bebyggelse under terreng tillates ikke utover en avgrensning som tilsvarer bebygd areal over terreng på 15 % BYA i planens A-områder og 18 % BYA i planens AB- og B-områder, og 24 % i planens C-områder. Innenfor områdene angitt som A, AB og B tillates bebyggelse oppført med inntil 6,0 m gesimshøyde og 8,5 m mønehøyde. Bebyggelse med flate tak skal ha tilbaketrukket toppetasje med maks 70 % av underliggende etasjes areal og med avtrapping tilsvarende terrengets fall. <br /><br />Maksimum gesims- og mønehøyde tillates kun dersom følgende krav er innfridd:<br />- Tiltakets totale høyde (HT) overstiger ikke 9,5 m.<br />- Planert terreng avviker ikke på noe punkt langs fasadene mer enn 1,5 m fra høyden på eksisterende terreng.<br /><br />Delen av eiendommen som utgjør 6A er regulert til bolig etter område A, men også spesialområder for bevaring (bygninger og kulturmiljø).<br /><br />I kulturmiljøsonene betegnet S-S6 på plankartet skal det legges særlig vekt på at nybygg, tilbygg og påbygg viderefører områdets tradisjonelle og typiske kvaliteter og tilpasser seg de bevaringsverdige bygningene med hensyn til målestokk, utforming, takform, materialbruk og farge. Alle søknader om tiltak innenfor sonen skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før godkjennelse. På øvrige naboeiendommer til eiendommer regulert til spesialområde bevaring skal det legges særlig vekt på at nybygg, tilbygg og påbygg tilpasses de bevaringsverdige bygningene med hensyn til målestokk og utforming.<br /><br />Alle søknadspliktige og meldepliktige utvendige tiltak skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før godkjennelse. Eksisterende bygning(er) skal bevares og tillates ikke revet eller fjernet med mindre fravær av verneverdier dokumenteres. Dersom bevaringsverdig bebyggelse på grunn av brann eller andre årsaker må erstattes, tillates det oppført bebyggelse i samsvar med reguleringsbestemmelsene for byggeområdene i §§ 3 og 4. Bygningsmyndighetene kan sette som vilkår at nybygg skal gjenoppføres på samme sted, med samme kotehøyde på gulv- gesims- og mønehøyde, takvinkel og møneretning som det opprinnelige bygg.<br /><br />For øvrige eiendommer tillates frittstående nybygg (paviljong/hagehus) med inntil 75 m2 BYA med gesimshøyde inntil 5,5 m og mønehøyde inntil 8 m. Frittstående garasje tillates med gesimshøyde inntil 2,5 m og mønehøyde inntil 5 m. Forutsetning er at tiltaket plasseres med tanke på å bevare helheten av hus og hage og det antikvariske miljø, og tilpasses eksisterende bygninger med hensyn til målestokk, utforming, takform, materialbruk og farge. For øvrig gjelder bestemmelsene §§ 3 og 4."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.<br /><br />Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.<br /><br />For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.<br /> <br />For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi."
      },
      {
        "heading": "Heftelser / servitutter",
        "textUnsafe": "På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:<br /><br />301/194/24:<br />18.06.1888 - Dokumentnr: 900204 - Erklæring/avtale<br />Forbud mot generende bedrift  <br /><br />06.04.1894 - Dokumentnr: 900318 - Bestemmelse om gjerde<br />Bestemmelse om bebyggelse <br /><br />30.04.1920 - Dokumentnr: 901535 - Best om garasje/parkering<br />Bestemmelse om kloakkledning <br /><br />30.04.1937 - Dokumentnr: 4622 - Best om garasje/parkering<br /><br />18.03.1939 - Dokumentnr: 3824 - Best. om vann/kloakkledn.<br /><br />09.01.1987 - Dokumentnr: 1513 - Erklæring/avtale<br />KJØPEKONTRAKT TIL AVTALT PRIS M DIV BEST  <br />RETTIGHETSHAVER: RESPO EIENDOM AS  <br />Gjelder denne registerenheten med flere <br /><br />04.08.1994 - Dokumentnr: 42449 - Erklæring/avtale<br />Forbud mot hel eller delvis riving av bygningen(e) eller  <br />større forandring av bygningsmiljøet uten Byantikvarens  <br />samtykke.  <br />Kan ikke slettes uten samtykke fra Byantikvaren.  <br /><br />Rettigheter:<br />18.06.1888 - Dokumentnr: 900206 - Bestemmelse om veg<br />Rettighet hefter i:  Knr:0301 Gnr:185 Bnr:6 <br />Bestemmelse om vannrett <br />Overført fra gnr  194  bnr  25  <br /><br />301/194/893:<br />09.01.1987 - Dokumentnr: 1513 - Erklæring/avtale<br />KJØPEKONTRAKT TIL AVTALT PRIS M DIV BEST  <br />RETTIGHETSHAVER: RESPO EIENDOM AS  <br />Gjelder denne registerenheten med flere"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest / brukstillatelse",
        "textUnsafe": "Det foreligger ikke ferdigattest, eller ekspedisjonsdokument eller byggemeldte tegninger fra opprinnelig oppføring av eiendommen på 1880-tallet. <br /><br />Eiendommen ble utsatt for en brann på 1990-tallet hvor det be søkt om istandsettelse av boligen, men det er ikke søkt ferdigattest for byggesaken. Saken er derfor henlagt uten ferdigattest. Boligen er oppført før 1998, det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. <br /><br />Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i forbindelse med istandsettelse etter brannen, men det er avvik fra disse:<br />Tidligere kjølebod på kjøkkenet er flyttet og omgjort til kjølehjørne. Endringen og fra kjølebod til kjøkkenareal er søknadspliktig, men ikke omsøkt kommunen. Garderobe i 1. etasje er omgjort til toalettrom. Tiltaket er søknadspliktig, men ikke omsøkt kommunen.<br /><br />Videre foreligger det:<br />Uattestert ekspedisjonsdokument - Innvendige forandringer i våningshus - 1936<br />Henleggelse av innvendige forandringer i våningshus - 1939<br />Uattestert ekspedisjonsdokument - Diverse forandringsarbeid - 1939<br />Henleggelse av diverse forandringsarbeid - 1942<br />Uattestert ekspedisjonsdokument - Garasje og forstøtningsmur - 1945<br />Ferdig melding - Innvendig forandringsarbeid - 1959<br />Ferdig melding - Fornying støttemur - 1995<br /><br />Det foreligger ikke søknad eller ferdigattest for bod ved garasje.<br /><br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten:<br /><br />Basert på rapporten har boligen opprinnelig byggeår 1890, men etter brann ble den i hovedsak gjenoppført i 1994 1995. Boligen fremstår generelt som godt vedlikeholdt, men flere bygningsdeler og tekniske installasjoner har nå oppnådd en alder hvor økt vedlikeholdsbehov og fremtidige oppgraderinger må påregnes.<br /><br />Det er registrert to forhold med TG3. Bad og vaskerom i underetasjen mangler membran/tettesjikt i våtsonene, og slukløsningene har passert forventet brukstid. Dette innebærer økt risiko for fuktskader og følgeskader i konstruksjonene, og utbedringer må påregnes.<br /><br />Utvendig er skifertaket, undertaket og takkonstruksjonen fra ca. 1995 og har passert halvparten av forventet levetid. Det er ikke registrert lekkasjer, men alderen tilsier behov for økt oppfølging i årene som kommer. Fasadene består av maskinlaft som fremstår med normal aldersslitasje, krymping og stedvise sprekkdannelser. Det opplyses også om pågående lokal utbedring av råteskader i yttervegg. Vinduer og dører er av eldre dato og har naturlig slitasje, værslitte overflater og behov for vedlikehold. Terrassebord og rekkverk er værslitte og bør vedlikeholdes.<br /><br />Innvendig er det registrert skjevheter og rystelser i etasjeskillerne som vurderes som forventet ut fra byggets alder og byggemåte. Kjeller og rom under terreng vurderes som risikokonstruksjoner med tanke på fukt, og krypkjelleren har begrenset ventilasjon og forhøyet risiko for fremtidige fuktrelaterte skader, selv om det ikke ble registrert råteskader ved befaringen.<br /><br />De tekniske installasjonene er i hovedsak fra 1995. Vann- og avløpsrør har passert halvparten av forventet brukstid, og boligen har naturlig ventilasjon som gir begrenset luftutskiftning sammenlignet med moderne løsninger. Varmtvannsberederen har ukjent alder og er tilkoblet via stikkontakt, noe som avviker fra dagens anbefalte praksis.<br /><br />Tomteforholdene preges av at det mangler drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren. Det er ikke registrert akutte skader som følge av dette, men forholdet medfører økt risiko for fuktinntrengning og fremtidige fuktskader i kjellerkonstruksjonene. Grunnmurene er også av eldre dato og har naturlig aldersslitasje.<br /><br />I 2. etasje finnes to bad som fremstår funksjonelle, men begge har passert en betydelig del av forventet levetid. Det er registrert manglende høydeforskjell ved terskler, mangelfull tilluftsventilasjon og enkelte sprekk over tre fliser. Fremtidige oppgraderinger må derfor påregnes. Toalettrommene har også ventilasjonsavvik.<br /><br />Samlet sett fremstår boligen som en særpreget og innholdsrik eiendom med god standard sett i lys av alder og omfattende<br />gjenoppbygging på 1990-tallet. De viktigste forholdene knytter seg til våtrommene i underetasjen, manglende drenering, aldrende tekniske installasjoner og generelt vedlikeholdsbehov på eldre bygningsdeler. Kjøpere bør påregne løpende vedlikehold og enkelte større oppgraderinger på sikt<br /><br />Utvendig:<br />Taktekking: <br />Type tekking: Skifer.<br />Alder: Ifølge eier fra 1995.<br /><br />Undersøkt fra: Utvendig bakkenivå. Inspeksjon fra bakkenivå gir begrenset mulighet for å vurdere detaljer på taket. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.<br /><br />Takstein er ikke flyttet for å inspisere undertaket eller konstruksjonsoppbygningen fra utsiden, da en slik undersøkelse ikke ble vurdert som sikkerhetsmessig forsvarlig ved befaringstidspunktet. Vurderingen er basert på alder og enkle, synlige observasjoner fra bakkenivå, uten bruk av drone, stige eller andre hjelpemidler. <br /><br />Veggkonstruksjon: <br />Hovedkonstruksjon: Yttervegger av laft.<br />Fasade/kledning: Laft.<br />Selger opplyser at det er flere råteskader lokalt på ytterveggen, hvorav utbedring er påbegynt og ferdigstilt på ett av skadestedene. Det vil fortsatt være noe råteskade som ikke utbedres før salg.<br /><br />Undersøkt fra: Utvendig bakkenivå, noe som begrenser muligheten til å vurdere detaljer i høyden og på utilgjengelige flater.<br /><br />Vurderingen er basert på synlige forhold, uten bruk av stige, drone, inngrep eller demontering. Det er utført stikkprøvekontroll med et skarpt redskap på enkelte utvalgte steder for å undersøke etter skader, men metoden dekker ikke alle områder hvor skader kan forekomme. Veggkonstruksjonens fulle oppbygging kan ikke vurderes visuelt, da den er skjult bak fasaden. Full vurdering av hele konstruksjonen, inkludert skjulte forhold, krever destruktive undersøkelser, som ikke inngår i denne kontrollen.<br /><br />Generelt sett er utvendig trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: <br />Taktype: Saltak, i trekonstruksjon.<br />Loft: Kryploft med adkomst via loftsluke. Gangbart gulv på deler loftet.<br />Alder: Loftskonstruksjonen er i følge eier fra 1995.<br />Lufting: Om konstruksjonen har tillstrekkelig lufting, kan ikke påvises uten å demontere tekking, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen.<br /><br />Undersøkt fra:<br />Loft og utvendig bakkenivå.<br />Inspeksjonen fra bakkenivået gir begrenset mulighet for inspeksjon av detaljer på taket.<br /><br />Vurderingen er basert på synlige forhold, uten bruk av stige, drone eller inngrep. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige deler fra nevnte områder. Merk at mindre lokale skader og tegn på skadedyr kan være vanskelige eller umulige å oppdage ved slik inspeksjon. Tegn på fukt kan variere med klima og vil ikke nødvendigvis være synlig på et tillfeldig befaringstidspunkt. Konstruksjonens bæreevne (dimensjonering) er ikke vurdert. Takkonstruksjonen bør følges opp med jevnlige tilsyn for å fange opp endringer og eventuelle symptomer på skade over tid. <br /><br />Vinduer: <br />Type: Vinduer med isolerglass og vinduer med 1 glass.<br />Alder: 1995.<br /><br />Et utvalg av vinduene er kontrollert ved visuell befaring basert på stikkprøver. Det gjøres oppmerksom på at punkterte eller gassfylte isolerglass kan være vanskelig, og i enkelte tilfeller umulig, å avdekke ved visuell inspeksjon alene.<br /><br />Det må påregnes behov for periodisk justering og vedlikehold av vinduer som følge av klimatiske påvirkninger, slitasje og normale konstruktive bevegelser i bygningen. <br /><br />Dører: <br />Type: Entrédør. Balkongdør med 1&#43;1 glass.<br />Alder: Dørene er produsert i 1995.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at punkterte isolerglass kan være vanskelig, og i enkelte tilfeller umulig, å avdekke ved visuell inspeksjon.<br /><br />Det må påregnes behov for periodisk justering av dører som følge av klimatiske påvirkninger, slitasje og normale konstruktive bevegelser i bygningen. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Underetasjen:<br />Type: Terrasse.<br />Adkomst fra: Stue.<br />Konstruksjon: Bjelkelag i tre, kledd med terrassebord.<br />Størrelse: ca. 13 m².<br /><br />Undersøkt fra: Konstruksjonen er visuelt vurdert fra oversiden/gulv. Forhold som ikke er synlige fra denne posisjonen er ikke undersøkt, og det er ikke gjort inngrep eller åpning av konstruksjonen.<br /><br />Det bemerkes at terrasser har et generelt behov for vedlikehold og utskifting av bord og beising må påregnes. <br /><br />1, etasje;<br />Type: Terrasse.<br />Adkomst fra: Stue.<br />Konstruksjon: Bjelkelag i tre, kledd med terrassebord.<br />Størrelse: ca. 15 m².<br /><br />Undersøkt fra: Konstruksjonen er visuelt vurdert fra oversiden/gulv. Forhold som ikke er synlige fra denne posisjonen er ikke undersøkt, og det er ikke gjort inngrep eller åpning av konstruksjonen.<br /><br />Det bemerkes at terrasser har et generelt behov for vedlikehold og utskifting av bord og beising må påregnes.<br /><br />2. etasje:<br />Type: Balkong.<br />Adkomst fra: Soverom.<br />Konstruksjon: Bjelkelag i tre, kledd med terrassebord.<br />Størrelse: ca. 5 m².<br /><br />Type: Balkong.<br />Adkomst fra: Soverom.<br />Konstruksjon: Bjelkelag i tre, kledd med terrassebord.<br />Størrelse: ca. 15 m².<br /><br />Undersøkt fra: Konstruksjonen er visuelt vurdert fra oversiden/gulv. Forhold som ikke er synlige fra denne posisjonen er ikke undersøkt, og det er ikke gjort inngrep eller åpning av konstruksjonen. <br /><br />Innvendig:<br />Etasjeskille/gulv mot grunn: <br />Type etasjeskiller: Etasjeskiller i trebjelkelag.<br />Synlighet: Skjult bak overflater, og ikke mulig å visuelt inspisere. <br /><br />Det er utført en enkel horisontalmåling på to måter:<br /><br />1. Lokalt avvik: Måling av fem punkter innenfor et område på 2 meter på tilfeldig valgt sted.<br />2. Totalt avvik: Måling ved ett punkt langs hver vegg samt ett punkt omtrent midt på gulvet.<br /><br />Målingene ble gjennomført med linjelaser som stikkprøver på tilgjengelige flater, uten å flytte møbler. Den avdekker ikke nødvendigvis alle skjevheter, og nye målinger kan gi andre resultater som kan påvirke vurderingen. For høyere nøyaktighet, eksempelvis ved legging av nye overflater, anbefales mer presise målinger.<br /><br />Etasjeskilleren kontrolleres ved visuell observasjon av synlige overflater, samt enkel horisontal måling for å registrere eventuelle høydeforskjeller. Det gjøres en enkel belastningstest for å avdekke merkbar svikt eller vibrasjoner. Det foretas ingen åpning av konstruksjonen, og skjulte deler som bjelkelag, isolasjon eller undergulv blir ikke inspisert. Det kan være skjulte feil og mangler i konstruksjonen som ikke kan avdekkes under en slik befaring. Målinger eller beregninger av styrke og stivhet utføres ikke. <br /><br />Rom Under Terreng: Den visuelle inspeksjonen av rom under terreng, er begrenset til det som var tilgjengelig og synlig ved befaring. Symptomer på fukt eller andre skader er ofte ikke synlige fra innsiden.<br /><br />Det er ingen tegn på fuktinntregning i kjelleren, men det gjøres oppmerksom på at utforede vegger under terreng er en risikokonstruksjon og at dette ikke gir en garanti for at det ikke kan forekomme lekkasjer på et senere tidspunkt. <br /><br />Tomteforhold:<br />Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Det er opplyst at det ikke er lagt drenering rundt huset. Husets drenering er basert på fallende terreng.<br /><br />Fuktsøk: Det er utført fuktsøk med overflateindikator (Protimeter MMS3) som stikkprøvekontroll på utvalgte punkter på innsiden av grunnmuren. Målingene viste ingen indikasjoner på unormal fukt.<br /> <br />Metoden har begrensninger, da den kun registrerer fukt nær overflaten på de undersøkte områdene, og ikke gir informasjon om dypere lag eller faktisk fuktinnhold i materialet. <br /><br />Drenering rundt en bygning skal lede bort vann fra grunnen og grunnmuren for å beskytte konstruksjoner mot fukt. Hvordan dreneringen er utført varierer med bygningens alder og konstruksjon.<br /><br />Drenssystemer ligger normalt skjult under bakken, og det er derfor ikke mulig å se hva som finnes, eller vurdere fullstendig tilstand og funksjon uten å gjøre inngrep, som graving. Slike undersøkelser inngår ikke i denne typen vurdering. Vurderingen er basert på synlige forhold ved befaringen og det som er opplyst om alder. Tegn på fukt eller andre avvik kan variere med årstid, vær og klima, og vil ikke nødvendigvis være synlige på befaringstidspunktet.<br /><br />Punktet må sees i sammenheng med, terrengforhold og bortledning av takvann.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Type fundament: Ukjent, da disse er skjult under terrenget. Fundamenter er ikke vurdert.<br /><br />Type grunnmur: Naturstein.  Store deler av grunnmuren er skjult og kan ikke fullt ut undersøkes.<br /><br />Inspisert fra: Innsiden av kjelleren, og utvendig. Store deler av grunnmuren er skjult og kan ikke fullt ut undersøkes. Vurderingen baserer seg på hva som er synlig under befaringen. <br /><br />Terrengforhold: Det registreres tilfredsstillende terrengforhold rundt boligen ved visuell besiktigelse. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på konstruksjonen. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke synlige og rørmaterialet har derfor ikke latt seg verifisere ved befaringen. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Selger opplyser at vann- og avløpsledningene ble etablert i forbindelse med oppføring av boligen i 1995.<br /><br />Ledningene er dermed om lag 30 år gamle på befaringstidspunktet. Selv om dette ikke nødvendigvis innebærer at ledningene har nådd forventet levetid, må det tas høyde for at slitasje, aldring og eventuelle skader kan forekomme uten synlige forvarsler. Tilstanden på utvendige ledninger kan normalt ikke vurderes uten særskilte undersøkelser som kamerainspeksjon, trykktesting eller graving.<br /><br />Det ble ikke opplyst om kjente problemer med vann- eller avløpsanlegget, men fremtidig vedlikehold, reparasjoner eller utskifting av private stikkledninger må påregnes som en del av normalt eierskap. Eier er normalt ansvarlig for drift, vedlikehold og eventuelle utbedringer av private ledninger frem til tilkoblingspunktet mot offentlig nett. <br /><br />Bygningsdeler som har fått TG2:<br />Taktekking<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen og undertaket har passert halvparten av forventet levetid. Selv om det ikke ble registrert symptomer på lekkasjer eller vesentlige skader ved befaringen, øker risikoen for aldersrelaterte svekkelser, slitasje og redusert funksjon med stigende alder. Konstruksjonen bør påregnes jevnlig vedlikehold og tettere oppfølging i årene som kommer. På bakgrunn av alder og forventet gjenværende levetid gis forholdet tilstandsgrad TG2.<br />Konsekvens/tiltak: Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. <br /><br />Veggkonstruksjon<br />Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder og oppnådd brukstid.<br /><br />Maskinlaftede veggkonstruksjoner er av eldre dato, og en vesentlig del av forventet levetid er passert. Det registreres normal aldersslitasje med værpåvirkning, krymping, bevegelser og stedvis sprekkdannelser i tømmeret. Slike forhold er vanlige for konstruksjonstypen og byggets alder, men kan over tid øke risikoen for fuktinntrengning og lokale råteskader dersom vedlikehold ikke utføres jevnlig.<br /><br />Konstruksjonen er vurdert til å ha redusert tilstandsgrad som følge av alder og oppnådd brukstid. Det anbefales løpende kontroll og vedlikehold av overflatebehandling, fuger, skjøter og utsatte endevedpartier for å opprettholde konstruksjonens funksjon og levetid.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Takkonstruksjonen er fra 1995 og har oppnådd en høy alder. Konstruksjonen fremstår med normal slitasje og elde sett i forhold til alder og brukstid.<br /><br />Det ble ikke registrert tegn til aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen. Det må imidlertid tas høyde for at deler av konstruksjonen er skjult, slik at full kontroll ikke er mulig uten inngrep.<br /><br />Med bakgrunn i konstruksjonens alder vurderes det å være økt risiko for skjulte avvik eller svekkelser i materialer som følge av naturlig aldring.<br /><br />Konsekvens / tiltak:<br />Det anbefales jevnlig kontroll av takkonstruksjonen og oppfølging ved fremtidige vedlikeholdsarbeider på taket. Eventuelle oppgraderinger må påregnes over tid som følge av alder og normal slitasje.<br /><br />Vinduer<br />Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene har oppnådd en høy alder i forhold til forventet brukstid. Eldre vinduer har normalt redusert isolasjonsevne og er mer utsatt for slitasje, trekk og behov for vedlikehold.<br /><br />Det kan ikke utelukkes at isolerglass kan få punktering over tid, noe som kan føre til kondens eller dugg mellom glasslagene. Slike forhold kan være vanskelig å avdekke ved en visuell befaring.<br /><br />På grunn av alder og forventet behov for vedlikehold eller utskifting på sikt er forholdet vurdert til TG2.<br /><br />Dører<br />Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Dørene er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, hengsler, låsemekanismer og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne og tetthet.<br /><br />- Det er registrert flassing og avskalling av maling på balkongdøren. Dette skyldes normalt kombinasjon av aldring, sollys, fuktpåvirkning og temperatursvingninger som over tid bryter ned malingens vedheft. Når overflatebehandlingen svekkes, mister treverket den beskyttelsen malingen gir mot vær og fukt, noe som kan føre til ytterligere slitasje, deformasjoner eller råteskader dersom vedlikehold uteblir <br /><br />Eldre dører kan også få behov for justeringer eller utskifting av enkelte komponenter over tid. På bakgrunn av alder og forventet vedlikeholds- eller utskiftingsbehov er forholdet vurdert til TG2.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Terrassebord og rekkverk fremstår med værslitasje og aldersrelatert slitasje. Det registreres slitte overflater med behov for vedlikehold i form av rengjøring, overflatebehandling og eventuelt utskifting av enkelte komponenter etter nærmere vurdering. Værpåvirkning over tid har medført redusert overflatekvalitet, noe som kan føre til økt fuktopptak og påskyndet nedbrytning av treverket dersom vedlikehold ikke utføres.<br /><br />Forholdet vurderes å være normalt sett i lys av alder og eksponering for vær og vind, men vedlikehold bør påregnes for å opprettholde konstruksjonens funksjon og levetid.<br /><br />Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av registrert slitasje og behov for vedlikehold.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er ved stikkprøver funnet avvik opp mot 15 mm i etasjeskilleren. <br />- Ved enkel hoppetest er det merkbare rystelser i bjelkelaget<br /><br />Ut ifra byggets alder og byggemåte er disse funnene å forvente og interessenter bør selv undersøke avvikene og vurdere om utbedring er nødvendig.<br /><br />Rom under terreng<br />Generell opplysning:<br />Rom under terreng, herunder kjellere, regnes som en bygningsmessig risikokonstruksjon med tanke på fuktproblematikk. Dette skyldes at konstruksjonene står i direkte kontakt med grunn og omkringliggende masser som naturlig inneholder fukt. Selv ved korrekt utførelse vil det over tid være en risiko for fuktinntrengning gjennom grunnmur, gulv og overganger.<br /><br />Eldre konstruksjoner er ofte oppført etter tidligere byggeskikker, med begrenset eller mangelfull fuktsikring sammenlignet med dagens krav. Drenering, fuktsperrer og kapillærbrytende sjikt har en begrenset levetid, og effekten kan reduseres med alder. I tillegg kan terrengforhold, nedbør og lokale grunnforhold påvirke fuktbelastningen.<br /><br />Innvendige utforede vegger og organiske materialer mot yttervegger i kjeller øker risikoen ytterligere, da eventuell fukt kan bli innestengt i konstruksjonen og gi grobunn for mugg- og råteskader uten at dette nødvendigvis er synlig ved en visuell befaring.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at vurderingen av slike konstruksjoner i hovedsak er basert på visuelle observasjoner og tilgjengelige målinger på befaringstidspunktet. Skjulte forhold kan ikke utelukkes. Det anbefales å være oppmerksom på lukt, misfarging, saltutslag eller avflassing, samt å sørge for god ventilasjon og jevnlig oppfølging av kjellerkonstruksjoner.<br /><br />Krypkjeller<br />Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Krypkjeller er en risikokonstruksjon som generelt har økt sannsynlighet for fuktproblematikk. Det ble ikke avdekket synlige skader på befaringstidspunktet. Konstruksjonen har imidlertid nådd en alder og utførelse som innebærer forhøyet risiko for skjulte fuktskader, mugg- og råteangrep. Luftfuktighet, begrenset ventilasjon og kondens kan over tid gi skadeutvikling uten at dette blir oppdaget før skaden er omfattende. det er noe høy fuktverdi i kjelleren, men ingen tegn til råteskade. Krypekjellere er en risikokonstruksjon da disse er utsatt for fukt fra grunn og terreng.<br />Konsekvens/tiltak: Bedre ventilering må etableres. Det kan ikke utelukkes at ytterligere tiltak må påregnes på sikt. Forholdene representerer avvik oppdaget på befaringsdagen.<br /><br />2. etasje - Bad  - Overflater vegger og himling<br />TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader.<br /><br />2. etasje - Bad  - Overflater Gulv<br />Det er målt en høydeforskjell fra topp slukrist til topp membran ved terskel som er mindre enn anbefalte 25 mm. Forholdet medfører redusert sikkerhet mot at vann renner ut av våtrommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Manglende høydeforskjell øker risikoen for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner og rom. Tilstandsgrad 2 gis på bakgrunn av avvik fra anbefalte løsninger og økt risiko for følgeskader<br /><br />Fall på gulv mot sluk under dusjkabinett og badekar kan ikke kontrolleres da dusjkabinettetog badekaret er fastmontert. Det er derfor usikkert om fallet er tilfredstillende. Ved demontering av dusjkabinettet bør fall på gulv mot sluk kontrolleres.<br /><br />2. etasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. TG2 gis på bakgrunn av manglende dokumentasjon og alder på membran. Uten dokumentasjon kan ikke arbeidene verifiseres og det foreligger derfor en usikkerhet rundt oppbyggingen<br /><br />- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.  <br /><br />Badets alder og oppbygning tilsier at det må påregnes begrenset restlevetid, og fremtidige oppgraderinger bør påregnes.<br /><br />2. etasje - Bad  - Ventilasjon<br />Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er ikke etablert tilfredsstillende tilluftsventilering til våtrommet. Manglende tilluft kan redusere luftutskiftningen og medføre økt risiko for opphopning av fukt og kondens, noe som over tid kan gi fuktskader, soppvekst og redusert inneklima. Forholdet vurderes å ha redusert funksjon og er derfor gitt TG2. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft for å sikre bedre ventilering av rommet.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. <br /><br />2. etasje - Bad på soverom - Overflater vegger og himling<br />Det er påvist andre avvik:. TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader.<br /><br />2. etasje - Bad på soverom - Overflater Gulv<br />Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid, samt sprekk i flis. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader.<br /><br />Det er påvist en sprekk som strekker seg over tre fliser.<br /><br />Det er målt en høydeforskjell fra topp slukrist til topp membran ved terskel som er mindre enn anbefalte 25 mm. Forholdet medfører redusert sikkerhet mot at vann renner ut av våtrommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Manglende høydeforskjell øker risikoen for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner og rom. Tilstandsgrad 2 gis på bakgrunn av avvik fra anbefalte løsninger og økt risiko for følgeskader<br /><br />Fall på gulv mot sluk under dusjkabinett kan ikke kontrolleres da dusjkabinettet ikke er flyttet på. Det er derfor usikkert om fallet er tilfredstillende. Ved demontering av dusjkabinettet bør fall på gulv mot sluk kontrolleres.<br /><br />2. etasje - Bad på soverom - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.<br /><br />TG2 gis på bakgrunn av manglende dokumentasjon og alder på membran. Uten dokumentasjon kan ikke arbeidene verifiseres og det foreligger derfor en usikkerhet rundt oppbyggingen.  <br /><br />Badets alder og oppbygning tilsier at det må påregnes begrenset restlevetid, og fremtidige oppgraderinger bør påregnes.<br /><br />Underetasje - Bad  - Overflater vegger og himling<br />På bakgrunn av alder og forventet restlevetid settes tilstandsgrad 2. Det bør påregnes økt vedlikeholdsbehov og på sikt utskifting som del av normal teknisk oppgradering av våtrommet.  Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. <br /><br />Det er ikke foretatt destruktive inngrep, og underliggende konstruksjoner er ikke kontrollert. Avvik kan derfor ikke utelukkes.<br /><br />Underetasje - Bad  - Overflater Gulv<br />Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid, samt ovennevnte punkter. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. <br /><br />Det er målt en høydeforskjell fra topp slukrist til topp membran ved terskel som er mindre enn anbefalte 25 mm. Forholdet medfører redusert sikkerhet mot at vann renner ut av våtrommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Manglende høydeforskjell øker risikoen for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner og rom. Tilstandsgrad 2 gis på bakgrunn av avvik fra anbefalte løsninger og økt risiko for følgeskader<br /><br />Det er påvist at gulvet har utilstrekkelig fall mot sluk. Når fallet er for svakt, vil vann kunne bli stående igjen på gulvoverflaten.<br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. <br /><br />Underetasje - Bad  - Ventilasjon<br />Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Det er ikke etablert tilfredsstillende tilluftsventilering til våtrommet. Manglende tilluft kan redusere luftutskiftningen og medføre økt risiko for opphopning av fukt og kondens, noe som over tid kan gi fuktskader, soppvekst og redusert inneklima. Forholdet vurderes å ha redusert funksjon og er derfor gitt TG2. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft for å sikre bedre ventilering av rommet.<br /><br />Underetasje - Vaskerom  - Overflater vegger og himling<br />Veggene er kledd med baderomspanel. Overflatene fremstår med normal bruksslitasje og uten synlige tegn til aktive lekkasjer eller omfattende skader på befaringsdagen.<br /><br />Baderomspanelet har imidlertid passert halvparten av forventet brukstid. Tettesjikt og plateskjøter vil over tid kunne svekkes som følge av aldring, bevegelser i konstruksjonen og fuktbelastning. Risikoen for svikt i skjøter og gjennomføringer øker med alder.<br /><br />Det er ikke foretatt destruktive inngrep, og underliggende konstruksjoner er ikke kontrollert. Avvik kan derfor ikke utelukkes.<br /><br />På bakgrunn av alder og forventet restlevetid settes tilstandsgrad 2. Det bør påregnes økt vedlikeholdsbehov og på sikt utskifting som del av normal teknisk oppgradering av våtrommet.<br /><br />Underetasje - Vaskerom  - Overflater Gulv<br />Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. TG2 er satt da flisarbeidene har passert halvparten av forventet brukstid, samt ukjent fallforhold under badekar og risiko for at lekkasjevann ikke ledes til sluk. Med økende alder og bruk øker risikoen for slitasje, svekket tetthet i fuger og membran, samt behov for vedlikehold eller utbedring. Dette er en normal vurdering basert på byggets alder og gjeldende levetidsbetraktninger, og indikerer ikke nødvendigvis at det foreligger konkrete skader. <br /><br />Det registreres noe mangelfullt fall på gulvet utenfor dusjsonen. Dette vurderes hovedsakelig som et avvik ved en eventuell lekkasje, da vann i begrenset grad vil kunne bli stående på gulvet før det ledes mot sluket. Forholdet anses ikke som kritisk for dagens bruk, men innebærer en forhøyet risiko ved lekkasjer eller uønsket vannpåvirkning.<br /><br />all på gulv mot sluk under badekar kan ikke kontrolleres da badekaret er fastmontert. Det er derfor usikkert om fallet er tilfredstillende. Ved demontering av badekaret bør fall på gulv mot sluk kontrolleres.<br />Konsekvens/tiltak: Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone  vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. <br /><br />Underetasje - Vaskerom  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon.<br />Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan føre til opphopning av fuktig luft. Fuktig luft øker generelt muligheten for<br />skader i rommet og tilstøtende vegger/himlinger. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600.<br /><br />2. etasje - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Rommet har ingen ventilering av rommet. Det anbefales å montere mekanisk avtrekk og spalte under dørbladet for å sikre tilstrekkelig ventilering av rommet.<br /><br />1. etasje - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet,  NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er ikke etablert tilfredsstillende tilluftsventilering til våtrommet. Manglende tilluft kan redusere luftutskiftningen og medføre økt risiko for opphopning av fukt og kondens, noe som over tid kan gi fuktskader, soppvekst og redusert inneklima. Forholdet vurderes å ha redusert funksjon og er derfor gitt TG2. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft for å sikre bedre ventilering av rommet.<br /><br />- Avtrekket skjer via naturlig oppdriftsventilasjon.<br />Ytelsen avhenger av vær, vind og temperatur og kan periodevis bli svak. Dette kan føre til opphopning av fuktig luft. Fuktig luft øker generelt muligheten for skader i rommet og tilstøtende vegger/himlinger. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men klassifiseres som tilstandsgrad 2 (TG 2) i NS 3600.<br />Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. <br /><br />Vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrørene i boligen er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Rørene fungerer som forutsatt på befaringstidspunktet, men levetiden er redusert og det er usikkerhet knyttet til skjulte deler av anlegget som ikke kan inspiseres visuelt.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />Avløpsrør<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrørene i boligen er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Rørenes funksjon fremstår som tilfredsstillende på befaringstidspunktet, men levetiden må anses redusert i et normalperspektiv. Skjulte deler av rørsystemet kan ikke kontrolleres visuelt, og det er derfor usikkerhet knyttet til den faktiske tilstanden.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen har naturlig ventilasjon, hvor luftutskifting skjer gjennom ventiler, utettheter i konstruksjonen og ved åpning av vinduer. Denne løsningen gir mindre kontroll over luftutskiftingen enn mekaniske ventilasjonssystemer.<br /><br />Ventilasjonen er i stor grad avhengig av temperaturforskjeller og vind. I perioder med lite trekk kan luftutskiftingen derfor bli begrenset. Dette kan føre til høyere luftfuktighet, dårligere inneklima og opphopning av lukt.<br /><br />For å sikre tilstrekkelig luftutskifting kan det være nødvendig med jevnlig lufting gjennom vinduer eller etablering av mekanisk avtrekk.<br /><br />Varmtvannstank<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er tilkoblet via vanlig stikkontakt. Denne løsningen avviker fra dagens anbefalte praksis hvor varmtvannsberedere normalt skal ha fast elektrisk tilkobling. Løsningen kan medføre økt risiko for varmgang, utilsiktet frakobling eller belastning på elektrisk anlegg over tid. Forholdet gis tilstandsgrad 2 grunnet avvik fra anbefalt utførelse og alder/usikkerhet rundt installasjonen. Det anbefales at tilkoblingen vurderes av <br />autorisert elektriker.<br /><br />Lokket til berederen er teipet fast og alder er derfor ukjent, Beredere har en forventet levetid på ca 20 år og bør byttes når de nærmer seg denne alderen.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av manglende drenering og økt risiko for fuktpåkjenninger.<br /><br />Det er opplyst at det ikke er montert drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren. Eldre grunnmurskonstruksjoner har generelt økt risiko for fuktinntrengning fra grunnen, særlig ved nedbør, snøsmelting og perioder med høy grunnfuktighet.<br /><br />Det ble ikke registrert forhold som tilsier akutt svikt på befaringstidspunktet, men konstruksjonens alder og manglende drenering medfører en forhøyet risiko for fuktrelaterte skader i grunnmur og tilstøtende konstruksjoner over tid. Forholdet anses som påregnelig ut fra byggets alder.<br /><br />Det anbefales jevnlig kontroll av kjeller- og grunnmurskonstruksjoner, og det må påregnes etablering av drenering og utvendig fuktsikring på sikt.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Alder og konstruksjonstype medfører økt risiko for skjulte avvik og fremtidige vedlikeholdsbehov. Forholdet vurderes derfor til TG2.<br /><br />Grunnmurer og fundamenter er av eldre dato og har passert store deler av forventet levetid. Eldre grunnmurskonstruksjoner er generelt mer utsatt for fuktinntrenging, rissdannelser, setningsskader og slitasje som følge av alder og langvarig belastning. Det må påregnes at konstruksjonene ikke tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring og isolering.<br /><br />Bygningsdeler som har fått TG3:<br />Underetasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Forholdet vurderes til TG3 da løsningen ikke oppfyller dagens krav til fuktsikring og representerer en vesentlig risiko for vannskader.<br /><br />Det er ikke registrert membran på gulvets overflater i henhold til dagens krav til våtrom. Manglende membransjikt innebærer at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og vannpåvirkning.<br /><br />Badet kan være oppført i samsvar med tidligere byggeskikk og forskriftsnivå på oppføringstidspunktet. Etter dagens krav skal imidlertid våtrom ha et sammenhengende og tett membransjikt som hindrer fukt i å trenge ned i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Når membran mangler eller er brutt, øker risikoen for skjulte fuktskader, råte og andre følgeskader i tilstøtende bygningsdeler.<br />Konsekvens/tiltak: Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. <br /><br />Underetasje - Vaskerom  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er ikke registrert membran på gulvets overflater i henhold til dagens krav til våtrom. Manglende membransjikt innebærer at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og vannpåvirkning.<br /><br />Badet kan være oppført i samsvar med tidligere byggeskikk og forskriftsnivå på oppføringstidspunktet. Etter dagens krav skal imidlertid våtrom ha et sammenhengende og tett membransjikt som hindrer fukt i å trenge ned i underliggende eller tilstøtende konstruksjoner. Når membran mangler eller er brutt, øker risikoen for skjulte fuktskader, råte og andre følgeskader i tilstøtende bygningsdeler.<br /><br />Forholdet vurderes til TG3 da løsningen ikke oppfyller dagens krav til fuktsikring og representerer en vesentlig risiko for vannskader.<br />Konsekvens/tiltak: Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. <br /><br />Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU):<br />Andre VVS-installasjoner<br />Selger opplyser at det er levert en pumpestasjon i hagen i 2013 av Oslo pumpeservice AS. Slike installasjoner er utenfor takstmannen fagområde. For en full kontroll av pumpestasjonen må dette gjøres av fagkyndig på området.<br /><br />I boligsalgsrapporten er følgende forhold angitt som forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:<br />Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Området består i hovedsakelig av småhus- og villabebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /><br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Fra Ingiers vei - både via port og garasje. Egen gangvei også fra Ljabruveien."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Overtakelse skjer etter avtale med selger.<br /><br />Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Boligen er godkjent med egen utleiedel. Dette innebærer at utleiedelen er søkt og godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som en selvstendig boenhet."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Generelle bestemmelser:<br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.<br /> <br />Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.<br /> <br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /> <br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.<br /> <br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;.  Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /> <br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp - definisjon:<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon:<br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ikke-forbruker   avtalevilkår:<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.<br /> <br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.<br /> <br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsregelverk",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.<br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.<br /><br />Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen  gi bud  eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.<br /><br />Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.<br /><br />Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.<br /><br />Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. <br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.<br /><br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.<br /><br />Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.<br /><br />Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.<br />Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.<br /><br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /><br />Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.<br /><br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Hanne Eika Klempe"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "44.26831",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Villa Sjaaheim   en vakker, innholdsrik og ikonisk villa i dragestil fra 1888 med fantastisk fjordutsikt og svært gode solforhold.<br /><br />Dette er en sjelden mulighet til å eie en av Nordstrand/Ljans mest flotte og særpregede eiendommer.<br /><br />- Klassisk villa i dragestil fra 1888<br />- Fullstendig renovert i 1994/95<br />- Oppholdsrom med svært god takhøyde<br />- Parkmessig hage i flere nivåer med pergola, nyreformet dam og mulighet for å tilbakeføre karpedam<br />- Helt unikt &#34;Eventyrrom&#34;<br />- Eiendommen fremstår som helt usjenert<br />- Praktfull utsikt og gode solforhold<br />- Dobbel garasje<br />- Stor tomt (to matrikler)<br />- Utleiedel med egen inngang<br /><br />Eiendommen har en unik beliggenhet med kort vei til alt man trenger i hverdagen. Ljan stasjon ligger kun få minutters gange unna, med tog til Oslo S på under 10 min."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "44-0065/26",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNOP&Estateid=753eb072-224b-4011-93de-a1c6eeaa116f",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Nordstrand/Ljan",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.nordvikbolig.no/boliger/753eb072-224b-4011-93de-a1c6eeaa116f/visning?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_visningspåmelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSNOP/753eb072-224b-4011-93de-a1c6eeaa116f/",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/753eb072-224b-4011-93de-a1c6eeaa116f/salgsoppgave?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Villa Sjaaheim   en vakker, innholdsrik og ikonisk villa i dragestil fra 1888 med fantastisk fjordutsikt og svært gode solforhold.<br /><br />Dette er en sjelden mulighet til å eie en av Nordstrand/Ljans mest flotte og særpregede eiendommer.<br /><br />- Klassisk villa i dragestil fra 1888<br />- Fullstendig renovert i 1994/95<br />- Oppholdsrom med svært god takhøyde<br />- Parkmessig hage i flere nivåer med pergola, nyreformet dam og mulighet for å tilbakeføre karpedam<br />- Helt unikt &#34;Eventyrrom&#34;<br />- Eiendommen fremstår som helt usjenert<br />- Praktfull utsikt og gode solforhold<br />- Dobbel garasje<br />- Stor tomt (to matrikler)<br />- Utleiedel med egen inngang<br /><br />Eiendommen har en unik beliggenhet med kort vei til alt man trenger i hverdagen. Ljan stasjon ligger kun få minutters gange unna, med tog til Oslo S på under 10 min.",
    "prospectusView": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/753eb072-224b-4011-93de-a1c6eeaa116f?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "http://www.nordvikbolig.no/boliger/753eb072-224b-4011-93de-a1c6eeaa116f?utm_source=FINN.no&utm_medium=FINN.no_salgsoppgave",
    "constructionYear": 1888,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 472013193,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-08-12T23:27+02:00",
    "ownerId": 6566693,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-08-12T23:27:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-08-12T23:28:10.918705445+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:6566693",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.5"
  }
}