Gjennomgående 4-roms med høy standard - omfattende oppgradert i 2026 | To balkonger | Garasje | Nær T-bane | Ingen TG3

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 44664,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 102,
      "openArea": 18,
      "usableAreaE": 4,
      "usableAreaI": 98,
      "descriptionUnsafe": "<b>Boligbygg med flere boenheter</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 98  kvm Entré, bod, tre soverom, toalettrom, bad, kjøkken<br /><b>BRA-e:</b><br />Kjeller: 4  kvm Bod<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 18  kvm Balkonger<br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 5999536,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1391012,
      "suggestion": 5290000,
      "salesCostSum": 147460,
      "collectiveDebt": 562076,
      "collectiveAssets": 14384,
      "salesCostIncludesUnsafe": "5 290 000,00 (Prisantydning)<br />565 076,19 (Andel av fellesgjeld)<br />--------------------------------------------------------<br />5 855 076,19 (Pris inkl. fellesgjeld)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />146 370,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />147 460,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />6 002 536,19 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Gjennomgående 4-roms med høy standard - omfattende oppgradert i 2026 | To balkonger | Garasje | Nær T-bane | Ingen TG3",
    "contact": [
      {
        "mobile": "904 00 479"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.9352,
        "lng": 10.915,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9352&lng=10.915&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1063",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Edvard Munchs vei 89"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "16:00",
        "date": "04.10.2026",
        "from": "15:00",
        "dateIso": "2026-10-04",
        "iCalendarTo": "20261004T140000Z",
        "iCalendarFrom": "20261004T130000Z"
      },
      {
        "to": "19:30",
        "date": "05.10.2026",
        "from": "18:30",
        "dateIso": "2026-10-05",
        "iCalendarTo": "20261005T173000Z",
        "iCalendarFrom": "20261005T163000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 109,
        "titleNumber": 37,
        "sectionNumber": 209,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "amount": 6823,
      "includesUnsafe": "Fellesutgiftene er kr 6 822,52 pr. mnd. og inkluderer kommunale avgifter, betjening av fellesgjeld, tv-/internettavtale, felles husforsikring, drift og vedlikehold av sameiet. <br /><br />Spesifikasjon av fellesutgifter:<br />- Felleskostnader: kr 6 623,52<br />- Internett: kr 199,-<br /><br />Avdragsfriheten på sameiets lån (lånenr. 83987241570) utløper i mai 2029, og de månedlige fellesutgiftene vil da øke når betaling av avdrag starter. Sameiet begynner normalt å kreve inn et høyere beløp 1 til 6 måneder før den avdragsfrie perioden utløper.<br /><br />Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i årsmøte eller av styret kan medføre fremtidig økning i fellesutgifter og andel fellesgjeld som for eksempel fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på diverse utgifter."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Gjennomgående og flott oppgradert 4-roms eierleilighet i 2. etasje med en meget god planløsning og to balkonger i et veletablert område på Ellingsrud. <br />Området byr på nærhet til skoler, barnehager og kort gangavstand til Ellingsrud senter med butikk og tilgang til offentlig transport som t-bane og buss.<br />For den turglade er det umiddelbar nærhet til Østmarka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Totalrenovert i 2026<br />- Gjennomgående leilighet med tre gode soverom<br />- To balkonger, hvorav én har utgang fra stuen<br />- Moderne og pent kjøkken med integrerte hvitevarer<br />- Flislagt bad med gulvvarme og separat toalettrom<br />- Nye vinduer og balkongdør fra 2024<br />- Én innvendig bod og én kjellerbod <br />- Ingen TG3<br />- Garasje med elbillader<br /><br />Velkommen!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Leiligheten ligger i 2. etasje og består av entré, bad, toalettrom, bod, kjøkken, stue og tre soverom.<br />Det er utgang fra stuen til en balkong på ca. 12 m², og utgang fra ett soverom til en balkong på ca. 6 m².<br /><br />Leiligheten disponerer en bod på 4 m² i bygningens kjelleretasje."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Edvard Munchs vei 89 er en 4-roms eierleilighet i et bygg fra år 1981.<br />Leiligheten er gjennomgående oppgradert i 2026. Badet er lagt om fra grunnen med membran, nye rørføringer og nytt sanitærutstyr, vinduene og balkongdørene er skiftet i 2024. Det elektriske anlegget har fått nye stikkontakter, downlights, brytere og komfyrvakt. <br />Resultatet er en lekker leilighet med tre soverom og to separate balkonger der du kan flytte rett inn. <br />Se pkt. &#34;modernisering og påkostninger&#34; for mer informasjon om oppgraderinger, samt vedlagt tilstandsrapport for mer detaljert informasjon om boligens standard. <br /><br />Entré:<br />Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og åpner inn til en romslig gang med innfelte downlights i taket. Herfra er det adkomst til stue, kjøkken, bad, toalettrom og soverommene.<br /><br />Stue:<br />Stuen fremstår som innbydende, en lys fargepalett bidrar til å skape en romslig atmosfære. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord.<br />Det er installert innfelte downlights i himlingen. Downlightene fremhever den dekorative spileveggen på en elegant måte og skaper et moderne uttrykk.<br />Stuen har utgang til den største av de to balkongene.<br /><br />Leiligheten har to balkonger, en med utgang fra stuen og en fra ett av soverommene.<br />Balkongen med utgang fra stuen har plass til sittegruppe og bord. Rekkverk i frostet glass bidrar til et moderne uttrykk og gir rikelig med lys. Markise og delvis overbygg gir gode bruksmuligheter gjennom sesongen. Utsikten fra balkongen går mot grøntområder med furutrær. Denne uteplassen er en flott forlengelse av oppholdsrommet på varme dager.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet er et av leilighetens mest gjennomarbeidede rom. Innredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat samt og oppvaskkum av kompositt. Innredningen er lagt opp i en L-form med en lang benkerekke langs vindusveggen som gir god arbeids- og oppbevaringsplass. <br />Innredningen har integrerte hvitevarer som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt.<br />Kjøkkenhetten er tilkoblet bygningens sentrale avtrekksanlegg uten egen motor. <br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Bad og toalettrom:<br />Badet er lagt om i 2026 med nye rørføringer, nytt underlag, nytt sluk og ny membran utført av Membranspesialisten AS med Schönox 2 KDS sementmembran. <br />Veggene er flislagt fra gulv til tak, og gulvet har elektriske varmekabler. Innfelte downlights i malt tak.<br />Innredningen består av nedfelt servant på skuffeseksjon, dusjnisje med glassvegger, veggmontert toalett samt opplegg for vaskemaskin.  <br />Badet har avtrekksventilasjon.<br /><br />Separat toalettrom med flis på gulv og vegger og malt tak med innfelte downlights. Innredningen består av vegghengt toalett og servant med underskap. Oppvarming med elektrisk panelovn. <br />Mekanisk ventilasjon.<br /><br />Tre soverom:<br />Det ene soverommet har utgang til en balkong med plass til to stoler og et lite bord og utsikt mot grønne omgivelser.<br />Alle tre soverom har plass til seng med nattbord og annet møblement. <br /><br />Lagring:<br />Innvendig bod i leiligheten. <br />I tillegg medfølger en kjellerbod på ca. 4 m² i byggets kjelleretasje.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Laminat i stue, entré og soverom. Flislagt gulv på bad og toalettrom.<br />Vegger: Malte, glatte flater. Flis på bad og toalettrom.<br />Himling: Malte, glatte flater. Innfelte downlights på bad og toalettrom.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Plast (rør-i-rør), besiktiget i rørskap.<br />- Avløpsrør: PP plastrør innvendig.<br />- Ventilasjon: Mekanisk avtrekksventilasjon. Kjøkkenhetten er tilkoblet bygningens sentrale avtrekksanlegg uten egen motor. Avtrekksventilasjon på bad. Mekanisk ventilasjon på toalettrom.<br />- Varmtvannstank: Ca. 120 liter, årstall 2010.<br />- Elektrisk anlegg: Skjult og åpent ledningsnett. Sikringsskapet er plassert i felles oppgang med eldre skrusikringer. Det er gjort endringer i anlegget i 2026 (nye stikkontakter, downlights, brytere, komfyrvakt). Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person foretar en utvidet kontroll av anlegget, og at sikringsskapet oppgraderes med moderne jordfeilautomater og overspenningsvern.<br />- Branntekniske forhold: Boligen har tilfredsstillende rømningsveier, brannceller og påkrevd sikkerhetsutstyr."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Leilighet - Byggeår: 1981<br /><br />Utvendig<br />Vinduer: Vinduer med rammer/karm av treverk med isolerglass. Årstall: 2024.<br />Dører: Det er brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdør med rammer og karm av tre med isolerglass. Årstall: 2024.<br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong i betongkonstruksjoner med adkomst/utgang fra soverom. Balkongen er oppmålt til ca 6 m². Balkong i betongkonstruksjoner med adkomst/utgang fra stuen. Balkongen er oppmålt til ca 12 m².<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er av betong.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 04.08.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Vurdering av avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er målt total høydeforskjell &gt; 30 mm. Høydeforskjeller er registrert i stue/kjøkken på ca 35 mm gjennom rommet og ca 18 mm på 2 meter.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ved legging av nye gulv, eller montering av innredning, møbler og lignende, må oppretting av høydeforskjeller påregnes for å tilfredsstille krav til planhet.<br /><br />Bad - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere luftespalte eller ventil ved dør. Manglende tilluft kan føre til dårlig luftutskifting og økt fuktbelastning, noe som gir risiko for soppdannelse og skader på bygningsdeler over tid.<br /><br />Kjøkken - Avtrekk<br />Vurdering av avvik: Kjøkkenhetten er tilkoblet bygningens sentrale avtrekksanlegg uten egen motor. Det er imidlertid ikke mulig å oppnå tilfredsstillende forsert avtrekk ved matlaging, da avtrekket over koketoppen kun tilsvarer boligens grunnventilasjon.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør undersøkes om det sentrale ventilasjonsanlegget har en godkjent løsning for forsert avtrekk, eller om andre godkjente tiltak kan etableres. Eventuelle endringer må avklares med og godkjennes av styret i boligselskapet. Inntil videre kan kjøkkenhetten benyttes som den er. Manglende mulighet for forsert avtrekk kan medføre at stekeos, matlukt og fukt ikke ventileres ut like effektivt under matlaging. Dette kan bidra til noe økt spredning av lukt, fett og fukt i boligen og et noe større behov for rengjøring over tid.<br /><br />Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Toalettet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettet, for eksempel ved å montere luftespalte eller ventil ved dør. Manglende tilluft kan føre til dårlig luftutskifting og økt fuktbelastning, noe som gir risiko for soppdannelse og skader på bygningsdeler over tid.<br /><br />Tekniske installasjoner - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Det mangler spalte under dørene til oppholdsrom, noe som kan redusere luftgjennomstrømningen og påvirke ventilasjonen negativt.<br />Konsekvens/tiltak: For å sikre tilfredsstillende luftutveksling i boligen må det etableres mulighet for overstrømning. Dette løses enklest ved å kappe dørbladene i underkant for å skape en luftespalte, eventuelt ved å ettermontere egne overstrømningsventiler i selve dørbladet eller i veggen. Et mekanisk ventilasjonsanlegg er avhengig av at frisk luft (tilluft) kan strømme fra oppholdsrommene og videre til våtrom og kjøkken, hvor den brukte luften trekkes ut (avtrekk). Når det mangler spalte under dørene, blokkeres denne luftstrømmen når dørene lukkes. Konsekvensen er redusert luftutveksling, dårligere inneklima i oppholdsrommene.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad IU:<br /><br />Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Vurdering av avvik: Badet er nylig oppført og har frem til befaringstidspunktet stått ubrukt. Det har derfor ikke vært noen fukt- eller vannbelastning i våtsonene. Å utføre et destruktivt inngrep (hulltaking) i tilliggende konstruksjon vurderes som unødvendig på nåværende tidspunkt, da en fuktmåling uansett ikke vil kunne fange opp eventuelle lekkasjer fra bruk. I henhold til regelverket er det i stedet utført overflatesøk med fuktindikator i og rundt våtsoner og vanninstallasjoner. Det ble ikke registrert utslag på fukt. Selv om badet er nytt og fuktsøk på overflater ikke ga utslag, er selve tettesjiktet (membranen) og gjennomføringene skjult i konstruksjonen. Siden badet er ubrukt, har ikke anlegget blitt funksjonstestet over tid gjennom normal bruk. Det foreligger derfor en teoretisk skaderisiko for at det kan være skjulte utettheter som først vil gi fuktutslag i tilliggende konstruksjon når badet tas i jevnlig bruk.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Elektrisk anlegg<br />Vurdering av avvik: Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Boligen er oppført i 1981, og deler av det elektriske anlegget, herunder sikringsskapet med skrusikringer, stammer fra byggeåret.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person foretar en utvidet kontroll av anlegget. Sikringsskapet bør oppgraderes med moderne jordfeilautomater og overspenningsvern. Skrusikringer gir generelt lavere sikkerhetsnivå enn moderne automatsikringer. Manglende jordfeilbeskyttelse (30 mA) øker risikoen for personskade ved jordfeil, og fravær av overspenningsvern medfører økt risiko for skader på det elektriske anlegget og tilkoblet utstyr ved overspenninger.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Direkte elektrisk oppvarming. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler på badet, og elektrisk panelovn på toalettrommet."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Merk imidlertid at begrensningen ikke gjelder for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.<br /><br />Det er inntatt bestemmelser om utleie i sameiets vedtekter. Følgende gjelder: En seksjonseier kan ikke leie ut en seksjon på korttidsutleie i mer enn 60 dager i året. Juridisk person kan ikke godkjennes som leietaker av seksjon i sameiet. Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Edvard Munchs vei 89 ligger attraktivt til med marka som nabo, i et godt og veletablert område på Ellingsrud Vest. Boligfeltet er rolig og har koselige fellesarealer omkranset av flott grønn natur. <br /><br />Området passer ypperlig for familier, det er kort vei til skoler og barnehager. Bakås skole (1-7 klasse) og Ellingsrud skole (8-10 klasse) ligger bare noen få hundre meter unna. Ellingsrudåsen skole ligger også i området. I tillegg ligger det flere barnehager i umiddelbar nærhet, blant annet Smedbakken BHG som er 1 min unna.<br /> <br />Ellingsrud Senter ligger kun få minutter fra boligen og inneholder matbutikker, Narvesen, frisør, cafè, solstudio, t-bane/buss og tannlege. Det er kort vei til Rema 1000 med post i butikk. Skulle du glemme å handle en dag trenger du ikke fortvile, en velutstyrt døgnåpen ESSO bensinstasjon står klar til å ta i mot deg på Karihaugen. <br />Ønsker man større shoppingmuligheter finnes det flere store kjøpesenter i området. Triaden og Metro senter ligger en kort kjøretur unna (5 min.). Her finner du et variert utvalg av dagligvarebutikker, mote, interiør, frisør, leketøysbutikker, vinmonopol, bank, apotek, kafeer og restauranter, kino, treningssenter etc. <br /><br />Ellingsrudåsen T-banestasjon er et par minutters gange unna, og derfra tar det rundt seksten minutter med T-bane til Oslo S. Det gjør hverdagsreisen til sentrum enkel uten bil. Busstopp langs Edvard Munchs vei ligger også i nærheten. Kiwi Ellingsrud er i gangavstand, og Lindeberg Senter nås på noen få minutter med bil.<br /><br />Marka er lett tilgjengelig herfra. Skansestien og Pioneerstien går gjennom området like ved, og det er kort vei inn i skogen for den som vil gå tur. For barnefamilier er det barnehager i nærheten, og flere barneskoler ligger innen gangavstand eller kort kjøretur, blant annet Jeriko skole og Høybråten skole.<br /><br />Alt i alt er dette et praktisk, grønt og godt  sted å bo, med T-bane til sentrum og marka like utenfor døren."
      },
      {
        "heading": "Lånebetingelser fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Sameiet har følgende lån:<br /><br />Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF<br />Lånenummer: 83987220948<br />Type: Annuitetslån, 12 terminer per år<br />Restsaldo pr. 12.07.2026: kr 59 384 083,-<br />Andel av saldo: kr 240 753,28<br />Innfrielsesdato: 30.10.2057<br />Type Rente: Flytende<br />Rente: 6,50 %<br /><br />Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF<br />Lånenummer: 83987241570<br />Type: Annuitetslån, 12 terminer per år<br />Restsaldo pr. 12.07.2026: kr 80 000 000,-<br />Andel av saldo: kr 324 322,91<br />Innfrielsesdato: 30.11.2057<br />Type Rente: Flytende<br />Rente: 6,50 %<br />Avdragsfritt til og med: mai 2029<br /><br />Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.<br /><br />Renten er flytende og på grunn av hyppige renteendringer den siste tiden kan renten ha endret seg uten at megler har mottatt informasjon om dette før salget. Kjøper må påregne at fellesutgiftene kan øke som følge av renteendringer."
      },
      {
        "heading": "Sikringsordning fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.<br /><br />For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har de øvrige seksjonseierne panterett i seksjonen for et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp, jf. eierseksjonsloven § 31. Panteretten har prioritet foran alle andre heftelser."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Sameiet har en felles eiet tomt på 44664 kvm. <br /><br />Tomten består av store, parkmessige fellesarealer med plen, trær og interne gangveier. Fellesarealene forvaltes av sameiet."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det medfølger parkeringsplass med elbillader i garasjeanlegg.<br /><br />Gjesteparkering er tilgjengelig via registrering i P Service-appen for inntil 6 timer eller 3 døgn, med 2 døgns karens etter 3 døgn."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Selger opplyser at leiligheten ikke vaskes og ryddes ved overtakelse."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Farzan Hamid Khan"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Reguleringsplaner:\nEiendommen er regulert til byggeområde for boliger innenfor felt C, i Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 109, bnr, 9 m.fl. Ellingsrud Vest (S-2256), vedtatt 09.08.1977. Planen omfatter også delarealer regulert til tomt for offentlige bygninger (daginstitusjon) og trafikkområder (kjøre-, gang- og sykkelveier).\n\nEiendommen omfattes også av bebyggelsesplan V191179, vedtatt 19.11.1979, som viser den konkrete bebyggelsen innenfor felt C. \n\nI tillegg omfattes eiendommen av endret reguleringsplan V220280, vedtatt 22.02.1980, som regulerer gangvei, busstrasé, felles avkjørsel og tomt for daginstitusjon.\n\nKommuneplan:\nGjeldende kommuneplan er Kommuneplanens arealdel 2015 - 2030,  Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn . Eiendommens arealbruk er i planen avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg samt eksisterende grønnstruktur. Endelig vedtatt arealplan, med ikrafttredelse 23.09.2015. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. \nMer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/\n\nKommunedelplan:\nEiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Dette er en tematisk plan som fastsetter mål og retningslinjer for utvikling av torg og møteplasser i Oslo.\n\nReguleringsplan S-2256 stiller krav til bevaring av kulturminner. Ifølge bestemmelsene skal bebyggelsesplanen utformes slik at de fredede gravrøyser kan bevares. Området ved den historiske Bakås skanse (felt L) er definert som et historisk minnesmerke som skal bevares i samråd med byantikvaren.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H310_2 (Ras- og skredfare (steinsprang) i henhold til Kommuneplanen 2015-2030. For sone H310-2, som angir områder med mulig steinsprangfare (sonen viser utløsnings- og utrasområde), tillates ikke tiltak som kan utløse/rammes av steinsprang. Ved regulering og senest ved søknad om tiltak skal det utføres ROS-analyse/fareutredning som dokumenterer at de til enhver tid gjeldende forskrifter ivaretas.\n\nEiendommen berøres også av hensynssone H190 ( Andre sikringssoner - restriksjoner for anlegg i grunnen) i henhold til Kommuneplanen 2015-2030.\n\nOslo by er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.\n\nPågående plan-/byggesaker i nærområdet (funnet ved søk i Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten sine nettsider. Saksnummer kan søkes opp på nettsidene for mer detaljert informasjon):\n\nSaksnummer 2025/09632: Pågående byggesak vedrørende Ellingsrud skole (ungdomsskole) i Edvard Munchs vei 55, beliggende nord for eiendommen. Tiltaket gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole og omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel. Bebyggelsen inndeles i Bygg A, bygg B, bygg C, bygg D, bygg E, atrium F, bygg G, bygg H og bygg I. Når prosjektet er ferdigstilt, vil skolen ha et samlet areal på omtrent 8 000 kvm. Planlagt ferdigstillelse er i 2027. Status: Det er gitt igangsettingstillatelse 3 for deler av tiltaket for Bygg A og B, datert 13.11.2025. Se skisser og ytterligere informasjon her: Ellingsrud skole - Vedal AS\n\nSaksnummer 2025/07757: Pågående byggesak vedrørende oppføring av nye Ellingsrudåsen skole i Harald Sohlbergs vei 17. Dagens skolebygg skal rives og erstattes med to nybygg, som er bundet sammen av en bro. Det er planlagt rivning i 2025, med grunnarbeider og bygging i 2026. Planlagt ferdigstillelse er tidlig 2029, men målet er å åpne skolen til skolestart i 2028. Status: Det er gitt rammetillatelse 01.10.2025. Se skisser og ytterligere informasjon her: Nye Ellingsrudåsen skole - Slik bygger vi Oslo - Oslo kommune\n\nReguleringsbestemmelser m.v. kan sees hos meglerforetaket evt. lastes ned på kommunens egne hjemmesider.",
    "externalAdId": "113.2667369",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Gjennomgående og flott oppgradert 4-roms eierleilighet i 2. etasje med en meget god planløsning og to balkonger i et veletablert område på Ellingsrud. <br />Området byr på nærhet til skoler, barnehager og kort gangavstand til Ellingsrud senter med butikk og tilgang til offentlig transport som t-bane og buss.<br />For den turglade er det umiddelbar nærhet til Østmarka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Totalrenovert i 2026<br />- Gjennomgående leilighet med tre gode soverom<br />- To balkonger, hvorav én har utgang fra stuen<br />- Moderne og pent kjøkken med integrerte hvitevarer<br />- Flislagt bad med gulvvarme og separat toalettrom<br />- Nye vinduer og balkongdør fra 2024<br />- Én innvendig bod og én kjellerbod <br />- Ingen TG3<br />- Garasje med elbillader<br /><br />Velkommen!"
      }
    ],
    "propertyType": "Leilighet",
    "advertiserRef": "325260152",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=4fa113c0-1dc9-4b6f-8a1a-0c7469ed9aae&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Ellingsrud",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/325260152?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/325260152?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/4fa113c0-1dc9-4b6f-8a1a-0c7469ed9aae?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/325260152?https://dnbeiendom.no/bolig/325260152?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Gjennomgående og flott oppgradert 4-roms eierleilighet i 2. etasje med en meget god planløsning og to balkonger i et veletablert område på Ellingsrud. <br />Området byr på nærhet til skoler, barnehager og kort gangavstand til Ellingsrud senter med butikk og tilgang til offentlig transport som t-bane og buss.<br />For den turglade er det umiddelbar nærhet til Østmarka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Totalrenovert i 2026<br />- Gjennomgående leilighet med tre gode soverom<br />- To balkonger, hvorav én har utgang fra stuen<br />- Moderne og pent kjøkken med integrerte hvitevarer<br />- Flislagt bad med gulvvarme og separat toalettrom<br />- Nye vinduer og balkongdør fra 2024<br />- Én innvendig bod og én kjellerbod <br />- Ingen TG3<br />- Garasje med elbillader<br /><br />Velkommen!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/325260152?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1981,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 472111334,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-24T15:06+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "8.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-24T15:06:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-24T15:06:44.462009087+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}