Villa Gyldenheim anno 1909 | Sjarmerende sveitservilla m/originale detaljer i Bydalen | God takhøyde | Idyllisk hage

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 365,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 239,
      "openArea": 21,
      "usableAreaE": 21,
      "usableAreaI": 218,
      "descriptionUnsafe": "<b>Anneks</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 21  kvm Annet<br /><br /><b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 83  kvm Trapperom, gang, soverom, soverom/kontor, soverom 3, bad, vaskerom, toalettrom<br />1. etasje: 83  kvm Gang, toalettrom, kjøkken, stue, spisestue, stue 2<br />Kjeller: 52  kvm Bod, bod 2, bod 3, bod 4<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 21  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 5997340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1185743,
      "estateTax": 9444,
      "suggestion": 5850000,
      "salesCostSum": 147340,
      "municipalFees": 25278,
      "salesCostIncludesUnsafe": "5 850 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />146 250,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />147 340,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />5 997 340,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 7,
    "title": "Villa Gyldenheim anno 1909 | Sjarmerende sveitservilla m/originale detaljer i Bydalen | God takhøyde | Idyllisk hage",
    "contact": [
      {
        "mobile": "463 14 621"
      },
      {
        "mobile": "452 39 579"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.2115,
        "lng": 10.9476,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.2115&lng=10.9476&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1604",
      "postalName": "Fredrikstad",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Sportsveien 2C"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1218978219",
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 208,
        "titleNumber": 111,
        "municipalityNumber": 3107
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "<b>Nvar G. Helan og Henrik Almås</b> har gleden av å presentere Sportsveien 2C - Villa Gyldenheim, oppført i 1909 og fortsatt kjent under sitt opprinnelige navn.<br /><br />En sjarmerende sveitservilla med mange autentiske detaljer, og fin rominndeling. God takhøyde, generøse vinduer og romfølelse man sjelden finner i nyere boliger, kombinert med praktiske oppgraderinger gjennom de siste årene. <br /><br />Boligen ligger i et rolig villastrøk i Bydalen, med hage på egen tomt, tennisbane som nærmeste nabo og få minutter gange til togstasjonen og Fredrikstad sentrum. Nærhet til ferge til Gamlebyen og gode turmuligheter. <br /><br />Høydepunkter<br /><ul><li>Tre stuer<br /></li><li>Parkering<br /></li><li>To ildsteder<br /></li><li>Idyllisk hage<br /></li><li>Garasjeuthus anneks til bolig<br /></li><li>To walk-in garderober i 2. etasje<br /></li><li>Nytt skifertak i 2015 og nytt bad i 2012</li></ul>"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Boligen går over tre plan og inneholder:<br /><br />1. etasje: Gang, toalettrom, kjøkken, 2 stuer og spisestue. Fra spisestuen er det utgang til en sørvendt terrasse på ca. 21 m².<br /><br />2. etasje: Trapperom, gang, tre soverom, bad, vaskerom og separat toalettrom.<br /><br />Kjeller: Fire bodrom. Kjelleren er betegnet som råkjeller.<br /><br />I tillegg medfølger et frittstående Garasjeuthus anneks til bolig med et eksternt bruksareal på ca. 21 m². Bygningen fremstår som et renoveringsobjekt."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Sportsveien 2C er en sveitservilla fra 1909 med 218 m² internt bruksareal fordelt over to boligetasjer og kjeller. I tillegg kommer et frittstående Garasjeuthus anneks til bolig på 21 m² og en sørvendt terrasse på ca. 21 m².<br /><br />Første etasje rommer gang, kjøkken, toalettrom og tre adskilte oppholdsrom. Det er utgang til terrassen fra spisestuen. Stuene har teglsteinspipe, vedovn/kamin og åpen peis. I andre etasje ligger de tre soverommene samlet, sammen med bad, vaskerom og eget toalettrom. Kjelleren gir god lagringsplass med fire bodrom.<br /><br />Huset har beholdt mye av sin opprinnelige karakter - god takhøyde, generøse vinduer og original panel som gir rommene et tidstypisk preg. Samtidig er det gjort oppgraderinger underveis: badet ble pusset opp i 2012, dusjkabinett i vaskerommet kom i 2021, rørarbeider ble utført i 2025, og trapp, gang, arbeidsrom og toalettrom ble malt og oppfrisket i 2026."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Saltak av trekonstruksjon.<br />Konstruksjonen er utvendig vurdert fra bakkeplan.<br /><br />Taket er utvendig tekket med skiferstein.<br />Det registreres enkelte stein med brekkasje.<br />Tekkingen ble tatt ned og undertak byttet i 2015 i følge tidliogere salgsoppgave.<br /><br />Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. <br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner og nedløp av plastbelagt stål der overflatevann føres til terreng.<br />Ingen taktrinn til pipe.<br />Ingen snøfangere. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Tilgang til loft via loftsluke.<br />Loft bærer preg av elde/slitasje.<br />Det registreres noe eldre fuktskjolder stedvis.<br />Loft fremstår i all hovedsak som tørt på befaringsdagen. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger av ukjent trekonstruksjon.<br />Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter ved den synlige delen av konstruksjonen.<br /><br />Yttervegger er utvendig kledd med stående kledning.<br />Det registreres mye værslitasje.<br />Det registreres spredte råteskader.<br />Det registreres ingen luftespalte i bakkant av kledning. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Malte trevinduer med 2-lags glass.<br />Det registreres mye utvendig værslitasje og tendenser til råte stedvis.<br />Utbedring/vedlikehold må påregnes. <br /><br />Ytterdører: Malt inngangsdør med glassfelt. Det registreres en del værslitasje. Døren ble nymalt i 2025.<br />Malt terrassedør med 2-lags glass. Det registreres mye værslitasje og tendenser til råteskader.<br />Utbedring må påregnes. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskille av trekonstruksjon.<br />Det registreres over 70mm planavvik i 1. etasje.<br />Det registreres mye ujevnheter.<br />Det registreres knirk i gulv.<br />Det registreres over 11 cm planavvik gjennom rommene i 2. etasje. <br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Teglsteinspipe.<br />Vedovn/kamin plassert i stue i stue 2.<br />Åpen peis plassert i stue 3.<br />Sotluke plassert i kjeller. <br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Kjeller har rom under terreng.<br />Kjeller er å anse som grovkjeller og har ikke blitt undersøkt grundig.<br />Det registreres noe saltutslag på vegger og betonggulv. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Ukjent byggegrunn. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Ukjent drenering/tettesjikt.<br />Det registreres ingen fuktsikring mot grunnmur.<br />Nærmere undersøkelse må påregnes. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmur av stablede granittblokker.<br />Det registreres enkelte sprekker mellom blokkene. <br /><br />Terrengforhold: Lett skrående terreng.<br />Terrenget heller stedvis mot boligen. <br /><br />Garasjeuthus anneks til bolig<br /><br />Frittstående garasjeuthus anneks til bolig på ca. 21 m².<br />Romhøyde i anneks er på høyeste nivå ca. 5.4 meter.<br />Yttervegger av trekonstruksjon, utvendig kledd med stående kledning.<br />Pulttak av trekonstruksjon, utvendig tekket med teglstein.<br />Anneks fremstår som slitt og i dårlig forfatning.<br />Utbedring/oppbygging må påregnes. <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />TG settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br />Det må påregnes utskifting av skiferstein med brekkasje. <br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />TG settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. <br />Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. <br />Konsekvens/tiltak: Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Råteskadet bordkledning bør skiftes ut. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å justere vinduene for å sikre normal funksjon. Slitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller skifte ut skadet treverk for å sikre funksjon og levetid. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. <br /><br />Terrasser og plattinger på terreng<br />Det er symptom på eller registrerte skader på overflater. <br />Konsekvens/tiltak: Skader på overflater kan indikere svekkelse og risiko for videre nedbrytning og fuktinntrenging i konstruksjonen. <br /><br />Overflater - gulv<br />TG settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. <br /><br />Overflater - vegger og himlinger<br />TG settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. <br /><br />Innvendige dører<br />Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Det anbefales å vedlikeholde eller utbedre dørene ved behov. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Overflater, vegger og himling<br />TG settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Overflater gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. <br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon.  Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Sanitærutstyr og innredning<br />TG settes på bakgrunn av elde/slitasje. <br />Konsekvens/tiltak: Utskifting vil være påregnelig på sikt. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Ventilasjon<br />TG settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Utskifting vil være påregnelig på sikt. <br /><br />Etasje 1 - Kjøkken  - Overflater og innredning<br />Tg settes på bakgrunn av alder/slitasje. <br />Konsekvens/tiltak: Vedlikehold/utskifting må påregnes. <br /><br />Etasje 1 - Kjøkken  - Avtrekk<br />Tg settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Utskifting vil være påregnelig innen kort tid. <br /><br />Etasje 1 - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Tg settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br /><br />Etasje 1 - Toalettrom  - Sanitærutstyr<br />Tg settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br /><br />Etasje 1 - Toalettrom  - Avtrekk/ventilasjon<br />Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. <br />Konsekvens/tiltak: Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Det anbefales å vurdere forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, for bedre luftutskifting. <br /><br />Etasje 2 - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Tg settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br /><br />Etasje 2 - Toalettrom  - Sanitærutstyr<br />Tg settes på bakgrunn av alder. <br />Konsekvens/tiltak: Normal vedlikehold må påregnes. <br /><br />Etasje 2 - Toalettrom  - Avtrekk/ventilasjon<br />Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. <br />Konsekvens/tiltak: Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Det anbefales å vurdere forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, for bedre luftutskifting. <br /><br />Innvendige vannledninger<br />Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. <br /><br />Innvendige avløpsrør<br />Støpejernsrør etter 1990 er eldre enn 67 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. <br /><br />Ventilasjon<br />Anbefaler etablering av tilluftsventiler i alle rom. <br />Konsekvens/tiltak: Anbefaler etablering av tilluftsventiler i alle rom. <br /><br />Varmtvannsbereder/tank<br />Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling. <br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. <br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Lokal utbedring må utføres. Setninger kan bety at grunnen under bygget beveger seg eller synker ujevnt og gir risiko for videre skjevheter og skadeutvikling. Det anbefales å følge med på utviklingen og få vurdert årsak og omfang dersom sprekkene øker. <br /><br />Terrengforhold<br />Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. <br /><br />TG3<br />Ytterdører<br />Det er påvist råte eller store skader i dører. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. <br />Konsekvens/tiltak: Råte eller store skader i dører medfører redusert styrke, tetthet og funksjon. Dette kan føre til varmetap, fuktinntrengning og videre skade på tilstøtende konstruksjoner. Dette gjelder hovedsakelig terrassedør. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet. <br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Det er påvist store nedbøyninger eller skjevheter som kan skyldes svikt i konstruksjonen. Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter. Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er målt total høydeforskjell &gt; 30 mm. Det er påvist store sprekker mellom gulvlist og gulv. <br />Konsekvens/tiltak: Store nedbøyninger eller skjevheter kan indikere svikt eller svekkelse i den bærende konstruksjonen. Dette kan medføre risiko for videre deformasjoner, sprekkdannelser eller i verste fall redusert bæreevne og konstruksjonssvikt. Det anbefales å få konstruksjonen undersøkt nærmere av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør for å avklare årsak, omfang og behov for utbedring. Eventuelle skader eller svikt bør utbedres så raskt som mulig for å forhindre videre utvikling. Merkbare nedbøyninger eller skjevheter kan tyde på svekkelser eller belastninger i konstruksjonen. Dersom forholdet utvikler seg videre, kan det føre til økte deformasjoner, sprekkdannelser eller redusert funksjon og stabilitet. Dette kan indikere ujevnheter, deformasjoner eller bevegelser i konstruksjonen, og kan påvirke både funksjon, komfort og overflateutførelse. Det anbefales å undersøke årsak og omfang nærmere for å avklare om nivåforskjellen skyldes naturlige bevegelser eller forhold som krever utbedring. Ved mistanke om videre bevegelser eller konstruksjonssvikt bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. Dette kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Forholdet kan påvirke funksjon, komfort og i enkelte tilfeller være tegn på underliggende konstruksjonsmessige forhold. Store sprekker kan tyde på bevegelser eller setninger, med risiko for videre åpning og underliggende konstruksjonsproblemer. <br /><br />Etasje 2 - Vaskerom  - Generell<br />Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. <br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. <br /><br />TGIU<br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Kjeller har rom under terreng.<br />Kjeller er å anse som grovkjeller og har ikke blitt undersøkt grundig.<br />Det registreres noe saltutslag på vegger og betonggulv. <br /><br />Etasje 2 - Bad  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Ikke aktuelt med hullboring. Tilstøtende vegger med vanninstallasjoner er mot yttervegg eller tildekket av bokhyller.<br />Det ble utført fuktsøk på tilgjengelige vegger. Ingen merknader. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade). <br /><br />Etasje 2 - Vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Ikke aktuelt med hullboring. Tilstøtende vegger med vanninstallasjoner er mot yttervegg.<br />Det ble utført fuktsøk på tilgjengelige vegger. Ingen merknader. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade). <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. <br />Konsekvens/tiltak: Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Stigetrinn for feier må monteres. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er vedovn/kamin i stue 2, åpen peis i stue 3, samt elektriske varmekabler på badet i 2. etasje. Øvrig oppvarming skjer med elektriske varmekilder."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Området består av variert og etablert boligbebyggelse med hovedvekt på eneboliger, samt innslag av rekkehus og blokkbebyggelse. Eiendommen er bebygd med en enebolig og et frittstående anneks på ca. 21 m²."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke dokumentert eller registrert noen godkjent utleiedel i boligen. Eneboligen er registrert med én boenhet.<br /><br />Annekset er registrert som anneks og er i dag ikke godkjent som en selvstendig boenhet. Bygget er kun delvis isolert, har jordgrunn og må oppgraderes før eventuell bruk til overnatting. Omgjøring til selvstendig boenhet vil kreve søknad og kommunal godkjenning"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Villa Gyldenheim ligger i et rolig og etablert villastrøk i Bydalen, med variert bebyggelse og godt med grønt mellom husene.<br /><br />Samtidig er sentrum like rundt hjørnet. Coop Mega, Torvbyen og apotek nås på rundt ti minutters gange, Fredrikstad stasjon på omtrent seks. Kort vei til byfergen som går til Gamlebyen. Det meste av hverdagen lar seg dermed løse til fots   handel, pendling, følging til skole og barnehage.<br /><br />Tennisbanen er nærmeste nabo. I nærområdet finnes ellers lekeplass, fotballbane, skøytebane, aktivitetshall og flere treningssentre. Cicignonparken, Tollbodbrygga og Strandpromenaden ligger innen kort gange, og gir fine turmuligheter rett utenfor døren.<br /><br />Vil man lenger ut, følger Glommastien elven i begge retninger, mens Brattliparken og Fredrikstadmarka byr på turstier og lysløyper. En sentral adresse, men med skogen og elven godt innen rekkevidde."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Eiendommen har adkomst fra Sportsveien via offentlig vei eller gate. Det vil bli skiltet med DNB Eiendom-visningsskilt ved annonserte fellesvisninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en eiet tomt på ca. 365 m². Tomten er skrånende og opparbeidet med hage, busker og øvrig beplantning. Det er parkeringsmuligheter på egen grunn.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt.<br />Informasjon er hentet fra matrikkelrapport. Det tas forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering på egen tomt på utsiden av gjerdet."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Nvar G. Helan"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen omfattes av Kommuneplan Fredrikstad 2023 2035, vedtatt 15.06.2023, med planident 913. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette betyr i hovedsak at området er avsatt til eksisterende og fremtidig bebyggelse.\n\nEiendommen ligger innenfor følgende hensynssoner:\n\nH310   ras- og skredfare: Dette kan innebære at kommunen krever nærmere undersøkelser av grunnforholdene dersom det skal oppføres nye bygg, gjøres større tilbygg eller gjennomføres andre vesentlige tiltak på eiendommen.\n\nH570   hensyn kulturmiljø: Dette betyr at det skal tas hensyn til områdets eksisterende bebyggelse og karakter. Ved utvendige endringer, tilbygg eller nybygg kan kommunen stille krav til blant annet utforming, størrelse og materialbruk.\n\nH810   krav om felles planlegging: Dette kan innebære at større utbygging eller vesentlige endringer ikke kan gjennomføres enkeltvis, men må sees i sammenheng med utviklingen av et større område og eventuelt avklares gjennom en ny reguleringsplan.\n\nHensynssonene er ikke nødvendigvis til hinder for dagens bruk av eiendommen, men de kan påvirke hvilke tiltak som kan godkjennes, hvor omfattende dokumentasjon kommunen krever og hvilke kostnader som kan oppstå ved en eventuell fremtidig utbygging.\n\nDet er ikke registrert reguleringsplan med treff på eiendommen. Det er heller ikke registrert pågående planarbeid på eller i nærheten av eiendommen.\n\nSe vedlagte kommuneplankart og øvrige plandokumenter i salgsoppgaven. Kommuneplanen og tilhørende bestemmelser kan ses ved henvendelse til megler.",
    "externalAdId": "217.261344",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "<b>Nvar G. Helan og Henrik Almås</b> har gleden av å presentere Sportsveien 2C - Villa Gyldenheim, oppført i 1909 og fortsatt kjent under sitt opprinnelige navn.<br /><br />En sjarmerende sveitservilla med mange autentiske detaljer, og fin rominndeling. God takhøyde, generøse vinduer og romfølelse man sjelden finner i nyere boliger, kombinert med praktiske oppgraderinger gjennom de siste årene. <br /><br />Boligen ligger i et rolig villastrøk i Bydalen, med hage på egen tomt, tennisbane som nærmeste nabo og få minutter gange til togstasjonen og Fredrikstad sentrum. Nærhet til ferge til Gamlebyen og gode turmuligheter. <br /><br />Høydepunkter<br /><ul><li>Tre stuer<br /></li><li>Parkering<br /></li><li>To ildsteder<br /></li><li>Idyllisk hage<br /></li><li>Garasjeuthus anneks til bolig<br /></li><li>To walk-in garderober i 2. etasje<br /></li><li>Nytt skifertak i 2015 og nytt bad i 2012</li></ul>"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "217260218",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=eb0f4952-5705-47e5-bc41-f457031f873a&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "BYDALEN - SENTRUMSNÆRT",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/217260218?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/217260218?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/eb0f4952-5705-47e5-bc41-f457031f873a?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/217260218?https://dnbeiendom.no/bolig/217260218?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "renovatedYear": 2012,
    "summaryUnsafe": "<b>Nvar G. Helan og Henrik Almås</b> har gleden av å presentere Sportsveien 2C - Villa Gyldenheim, oppført i 1909 og fortsatt kjent under sitt opprinnelige navn.<br /><br />En sjarmerende sveitservilla med mange autentiske detaljer, og fin rominndeling. God takhøyde, generøse vinduer og romfølelse man sjelden finner i nyere boliger, kombinert med praktiske oppgraderinger gjennom de siste årene. <br /><br />Boligen ligger i et rolig villastrøk i Bydalen, med hage på egen tomt, tennisbane som nærmeste nabo og få minutter gange til togstasjonen og Fredrikstad sentrum. Nærhet til ferge til Gamlebyen og gode turmuligheter. <br /><br />Høydepunkter<br /><ul><li>Tre stuer<br /></li><li>Parkering<br /></li><li>To ildsteder<br /></li><li>Idyllisk hage<br /></li><li>Garasjeuthus anneks til bolig<br /></li><li>To walk-in garderober i 2. etasje<br /></li><li>Nytt skifertak i 2015 og nytt bad i 2012</li></ul>",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/217260218?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1909,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 472416746,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-13T09:49+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "10.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-13T09:49:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-13T09:49:42.433642399+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}