Til salgs

Enebolig med oppussingsbehov på Hagan | Nytt tak 2025 | Integrert garasje | Hage og barnevennlig | 2 min gange til Buss

4 990 000 kr (429.140€)

Glenneveien 23B, 1481 Hagan · Nearby listings ›

Open on FINN

⤢ 44 photos

Key details

Property type: Enebolig
Ownership: Selveier
Bedrooms: 3
Rooms: 4
Usable area (BRA): 156 m²
Internal (BRA-i): 156 m²
Balcony/terrace: 26 m²
Plot area: 733 m² · Owned
Year built: 1973
Energy label: G
Address: Glenneveien 23B, 1481 Hagan
Local area: HAGAN | NITTEDAL

Description

Om boligen

Velkommen til Glenneveien 23B! Her får du en enebolig med stort potensial, beliggende i et etablert og familievennlig område på Hagan.

Dette er en eiendom for deg som ønsker å skape ditt eget hjem. Boligen har en innholdsrik planløsning over tre plan og en eiet tomt på 732,6 m². Uteområdet er opparbeidet med plen, busker og trær. Beliggenheten kombinerer nærhet til natur med kort vei til servicetilbud som butikker, skoler og barnehager. Området har gode bussforbindelser mot Oslo og Lillestrøm.

Verdt å merke seg:
- Enebolig med behov for oppgradering
- Eiet tomt på 732,6 m²
- Integrert garasje med direkte inngang til boligen
- To terrasser og en eldre bod i hagen
- Nytt taktekke og pipebeslag fra 2025
- To vedovner
- Familievennlig beliggenhet på Hagan

Velkommen til visning!

Facilities

✓Balkong/Terrasse

✓Barnevennlig

✓Garasje/P-plass

✓Hage

✓Kjæledyr tillatt

✓Ingen gjenboere

✓Offentlig vann/kloakk

✓Peis/Ildsted

✓Rolig

✓Sentralt

Raw JSON (adview)

{
"ad": {
"plot": {
"area": 733,
"owned": true,
"leaseholdPoint": false
},
"size": {
"usable": 156,
"openArea": 26,
"usableAreaI": 156,
"descriptionUnsafe": "Enebolig BRA-i: 2. etasje: 40 kvm To soverom, gang, bad 2.etg 1. etasje: 100 kvm Entré, soverom, stue, spisestue, kjøkken, garasje, bad 1.etg, gang, bod Kjeller: 16 kvm Kjellerstue, gang TBA: 2. etasje: 10 kvm Balkong 1. etasje: 16 kvm Terrasse "
},
"price": {
"total": 5115840,
"currency": "NOK",
"taxValue": 1563341,
"estateTax": 5754,
"suggestion": 4990000,
"salesCostSum": 125840,
"municipalFees": 12926,
"salesCostIncludesUnsafe": "4 990 000,00 (Prisantydning) Omkostninger 124 750,00 (Dokumentavgift) 545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument) 545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte) -------------------------------------------------------- 125 840,00 (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 5 115 840,00 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
},
"rooms": 4,
"title": "Enebolig med oppussingsbehov på Hagan | Nytt tak 2025 | Integrert garasje | Hage og barnevennlig | 2 min gange til Buss",
"contact": [
{
"mobile": "416 64 086"
}
],
"bedrooms": 3,
"disposed": false,
"location": {
"position": {
"lat": 59.9969,
"lng": 10.9163,
"accuracy": 9,
"mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9969&lng=10.9163&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
},
"postalCode": "1481",
"postalName": "Hagan",
"countryCode": "NO",
"countryName": "Norge",
"streetAddress": "Glenneveien 23B"
},
"viewings": [
{
"to": "13:15",
"date": "20.09.2026",
"from": "12:30",
"dateIso": "2026-09-20",
"iCalendarTo": "20260920T111500Z",
"iCalendarFrom": "20260920T103000Z"
},
{
"note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
}
],
"anonymous": false,
"cadastres": [
{
"landNumber": 3,
"titleNumber": 101,
"municipalityNumber": 3232
}
],
"documents": [],
"adViewType": "realestate-home",
"facilities": [
"Balkong/Terrasse",
"Barnevennlig",
"Garasje/P-plass",
"Hage",
"Kjæledyr tillatt",
"Ingen gjenboere",
"Offentlig vann/kloakk",
"Peis/Ildsted",
"Rolig",
"Sentralt"
],
"floorplans": [],
"energyLabel": {
"class": "G"
},
"generalText": [
{
"heading": "Beskrivelse",
"textUnsafe": "Velkommen til Glenneveien 23B! Her får du en enebolig med stort potensial, beliggende i et etablert og familievennlig område på Hagan. Dette er en eiendom for deg som ønsker å skape ditt eget hjem. Boligen har en innholdsrik planløsning over tre plan og en eiet tomt på 732,6 m². Uteområdet er opparbeidet med plen, busker og trær. Beliggenheten kombinerer nærhet til natur med kort vei til servicetilbud som butikker, skoler og barnehager. Området har gode bussforbindelser mot Oslo og Lillestrøm. Verdt å merke seg: - Enebolig med behov for oppgradering - Eiet tomt på 732,6 m² - Integrert garasje med direkte inngang til boligen - To terrasser og en eldre bod i hagen - Nytt taktekke og pipebeslag fra 2025 - To vedovner - Familievennlig beliggenhet på Hagan Velkommen til visning!"
},
{
"heading": "Innhold",
"textUnsafe": "Eneboligen strekker seg over to etasjer samt kjeller, og består av følgende rom: Kjeller: Gang og kjellerstue. 1. etasje: Entré, gang, kjøkken, stue, spisestue, bad, soverom, bod og garasje. 2. etasje: Gang, bad og to soverom. Boligen har en terrasse i 1. etasje på ca. 16 m² med utgang fra stuen. I 2. etasje er det en balkong anslått til 10 m². Eiendommen disponerer også en eldre bod i hagen."
},
{
"heading": "Standard",
"textUnsafe": "Eneboligen fra 1973 strekker seg over tre plan og byr på en romslig planløsning med stue, spisestue, kjøkken, soverom og bad i 1. etasje, to soverom og bad i 2. etasje, samt kjellerstue i underetasjen. Taket ble lagt om i 2025 med nytt undertak, sløyfer, lekter og betongtakstein, og tilkoplingsrøret til kommunalt vann ble byttet i 2026. Det er likevel viktig å være åpen om at boligen bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger over tid: overflater, tekniske anlegg og våtrom er i stor grad fra byggeåret og krever betydelig rehabilitering. Dette er et oppussingsobjekt der kjøper overtar et solid volum og en god tomt, men må påregne omfattende arbeid innvendig. Entré: Inngangspartiet er et vindfang med trepanel på vegger og trepanel i himling, med flislagt gulv. Herfra leder en kort trapp med fire trinn og linoleumsbelegg opp til 1. etasje. Spilevegg på den ene siden av trappen, med håndløper montert på den andre. Hovedinngangsdøren er i teakfiner eller lignende. Stue: Stuen i 1. etasje er et åpent rom med parkett og takhøyde på 2,29 m. En eldre vedovn er plassert i rommet, tilknyttet teglpipe fra byggeåret. Luft-til-luft-varmepumpen har innedelen plassert her, men det bemerkes at varmepumpen ikke virker og kun gir kald luft. Fra stuen er det utgang til terrassen via skyvedør i tre med tolags glass. Det er også en enkelt balkongdør i stuen som er satt ut av funksjon og ikke lar seg åpne; det er ingen trapp på utsiden av denne døren. Trappen opp til 2. etasje går fra stuen. Spisestue: Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen og har parkett. Feieluke fra teglpipa er plassert i spisestuen. Rommet har malte vegger og malt plate i himling. Kjøkken: Kjøkkenet i 1. etasje har innredning med glatte fronter av forskjellig alder og typer, samt laminat benkeplate. Det er et minikjøkken med heldekkende stålplate med integrert stålkum med rillebrett og ettgreps kjøkkenkran. Trepanel over benkeplate. Stikkontakter over benk. Ventilatorhette med rør ut på fasaden. Det er ikke montert vannstoppesystem eller komfyrvakt. Kjøleskap i minikjøkkenet under benken og to stekeplater inngår i innredningen; frittstående kjøl/frys er til stede. Himlingen er under ferdigstilling etter en forsikringssak knyttet til frostskadede vannrør i badet i 2. etasje. Det er etablert et midlertidig stengsel der varmtvannsberederen tidligere har vært plassert. Kjøkkenet har et klart moderniseringsbehov. Vedrørende hvitevarer, se punkt innbo og løsøre i salgsoppgaven. Soverom 1. etasje: Soverommet i 1. etasje har teppegulv og malte vegger. Bad 1. etasje: Badet i 1. etasje fungerer også som vaskerom. Gulvet er støpt med epoxymaling og oppkant mot vegger. Vegger har vinyltapeter og malt strie, himlingen er flislagt. Skyllekar med togreps batteri på veggen, med et hjemmesnekret skap under. Vegghengt toalett med skjult sisterne. Dusjvegg med skyvedører av glass foran vaskemaskin og dusjsone, med opplegg for vaskemaskin inne i dusjen. Elektrisk vifte på yttervegg. Oppvarming med reflektorovn på veggen. Badet har et oppgraderingsbehov. Terrasse 1. etasje: Terrassen nås fra stuen via skyvedøren og er bygget i trykkimpregnerte terrassebord understøttet av trebjelker på stålsøyler, med kryperom under. Rekkverk i trekonstruksjon, ca. 2 m høyt, med faste glass og åpningsdør. Elektrisk markise og lampe på vegg. Terrassen har vedlikeholdsbehov, særlig rekkverket. 2. etasje: Oppe i 2. etasje er det gang, to soverom og bad, samt utgang til balkong. Etasjeskillet i tre har merkbare skjevheter, særlig i soverom 1 der bjelkelaget henger rundt pipa og har størst utslag langs yttervegg mot øst. Gangarealet har lakkert furugulv og gir adkomst til begge soverom, badet og balkongen. Soverom 1, 2. etasje: Dette soverommet har skråtak og teppe på gulvet. Rommet har tapet på vegger og malte koreapaneler. Det er plass til dobbeltseng. Skjevhetene i etasjeskillet er merkbare i dette rommet. Soverom 2, 2. etasje: Det andre soverommet i 2. etasje har laminat på gulvet og skråtak langs deler av rommet. Vegger med tapet og malte koreapaneler. Innebygd garderobeskap. Rommet har vinduer mot to sider. Bad 2. etasje: Badet i 2. etasje har skråtak og flislagt gulv med sokkelflis langs vegger. Malt strie på vegger og malt trepanel i himling. Vegghengt toalett med sisterne på utsiden av veggen. Murt og flislagt badekar med vannarmatur og dusjhode bygget inn i vegg og himling. Dobbel servant med skap under og ettgreps armaturer. Høyskap på sidene. Speilhyller over vask med lysarmatur og stikkontakt. Det er gjort reparasjon av røranlegg inne i knevegg, midlertidig tettet med gipsplate. Lufting skjer kun via åpningsbart vindu plassert i våtsonen over badekaret. Badet har et oppgraderingsbehov. Balkong 2. etasje: Balkongen i 2. etasje ligger delvis over rom under og på garasjetaket, og nås via enkle utadslående balkongdører i tre med tolags glass fra soverom og gang. Trykkimpregnert platting oppå sinktekking. Rekkverk i tre med trykkimpregnert håndløper og tett liggende trepanel. Rekkverkshøyden er 0,83 m, noe som er lavere enn dagens krav på 1,0 m. Kjeller: Kjelleren nås via en åpen tretrapp fra 1. etasje som deler seg i to retninger ned til kjellerstue eller gang. Trappen er smal og bratt med lav takhøyde i trappeløpet, og mangler rekkverk og håndløper. Kjellerstuen har buede trepaneler på vegger og trepanel med falske bjelker i himling. Takhøyden er 1,97 m, og det er løkketeppe på gulvet. Topphengslede trevinduer med kobla glass. Kjelleren er ikke godkjent for varig opphold på grunn av lav takhøyde og manglende rømningsveier og lysinnslipp. Lagring: Bod i 1. etasje med tilgang fra gangen. Garasje tilbygget huset med direkte dørforbindelse til boligdelen; støpt gulv, plater på vegger og i himling, elektrisk leddheiseport av stål med innkjøringsbredde 2,90 m og høyde 1,7 m. Det er en eldre bod i hagen, ikke oppmålt eller vurdert. Overflater: Gulv: Parkett og fliser samt linoleum i gangen i 1. etasje, teppe i soverommet i 1. etasje. Laminat, teppe og lakkert furugulv i 2. etasje. Løkketeppe i kjellerstue og løstliggende laminatbord i gangen i kjelleren. Vegger: Malte plater, malt strie, malt tapet og koreapanel i 1. etasje. Tapet, malte koreapaneler og malt pipemur i 2. etasje. Pussede overflater i gangen i kjelleren, buede trepaneler i kjellerstuen. Himling: Malt plate, malt strie i 1. etasje. Malt plate, malt koreapanel, malt trepanel i 2. etasje. Ubehandlet trepanel i gangen i kjelleren, trepanel med falske bjelker i kjellerstuen. Tekniske installasjoner: - Vannledninger: Kobberrør fra byggeåret. Vannet har vært avstengt etter frostskader vinteren 2026; det er utført punktreparasjoner og satt inn stoppekran for vannledninger til 2. etasje. Tilkoplingsrør til kommunalt vann byttet i 2026, ny vannmåler installert og varmekabler lagt på utvendige vannrør. - Avløpsrør: Soilrør av støpejern fra byggeåret, skjult i konstruksjoner og kasser. Avløpsrørene er ikke testet da vannet var avstengt under befaring. - Ventilasjon: Periodisk avtrekk. Ventilatorhette med rør ut på fasaden på kjøkken. Elektrisk vifte på yttervegg på bad i 1. etasje. Ingen ventil for lufting på bad i 2. etasje, kun åpningsbart vindu i våtsonen. - Varmtvannstank: 120 liter, nyere type, plassert i gangen mot garasjen. - Elektrisk anlegg: Eldre skrusikringer fra byggeåret. Åpent elektrisk anlegg. Ujordet anlegg i oppholdsrom. Sikringsskap plassert i trappegangen opp til 2. etasje. Anlegget bør gjennomgås av kvalifisert elektrofaglig person. - Branntekniske forhold: Boligen er foreskrevet røykdetektor og brannslukningsutstyr."
},
{
"heading": "Byggemåte",
"textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1973 Utvendig Taktekking: Yttertaket er renovert i 2025, utført av VVS POL INSTALL SULOWSKI. Det er lagt ny diffusjonstett undertaksbelegg type Asfalt 700 SK fra Skarpnes, sløyfer og lekter med betongtakstein fra Benders. Eldre sinktekkinger på østsiden under vinduer i 2.etg samt på garasjetaket ved trapp opp til balkong. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Nedløp og beslag: Beslag, renner og nedløp i sortlakkert stål. Taktrinn opp mot pipe, snøfangere er montert. Ny pipehatt i sortlakkert stål. Veggkonstruksjon: Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Bindingsverkkonstruksjon fra byggeåret. Veggkonstruksjonen er en lukket/skjult konstruksjon som ikke er åpen for inspeksjon. Ingen synlige tegn til konstruksjonsmessige avvik, det gjøres oppmerksom på at dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn kravene i dagens tekniske forskrift. Eldre bordkledning, sprekker, spredte råteskader som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m. Eldre stamme, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik. Takkonstruksjon/Loft: Loft er kaldt, lufting er ikke ivaretatt. Sperrekonstruksjon med understøttelser, halvvalmet tak og kombinert med gjenbygget sperrekonstruksjon. Enkelte synlige reparasjoner av takkonstruksjon. Gulvbord på deler av loftet, loftet er ellers veldig rotete med løs isolasjon som ligger spredt rundt. Ingen synlige ventilasjonskanaler eller soil lufterør. Pipestokk er pusset tegl og går opp gjennom taket. Det er utført stikkprøvekontroll med måling etter fukt i trekonstruksjoner på loftet, ingen utslag for fukt i prøvestedene. Det er et lite loft i inngangspartiet med luke i himling. Det er inspisert fra trappestige i luken. Det er utført stikkprøvekontroll med måling etter fukt i trekonstruksjoner på loftet, ingen utslag for fukt i prøvestedene. Vinduer: De fleste vinduer er utadslående tre-vinduer med husmorbeslag, kan snus helt rundt for vedlikehold. Hvitmalte og med to lags isolerglass. Aluminiumsbeslag på utsiden på de fleste vinduene. Enkelte eldre trevinduer som i badet, fastkarm vinduer enkelte steder. Topphengslede trevinduer med kobla glass i kjellerstua. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. De fleste vinduene har en delaminering inne i glasset, ser ut som rennemerker. Punkterte vinduer kan være vanskelige å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper. Halvparten av tre-vinduenes levetid er oppnådd. Dører: Hovedinngangsdør med teakfiner eller lignende. Kjellerdør med trefiner i striper, vertikalt glass. Balkongdør i 1.etg i stue er skyvedør i tre med tolags glass. Balkongdør i tre som er enkel utadslående med tolags glass. Balkongdør i stue, gangen oppe og gang mot garasje. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Eldre dører fra byggeåret, tg2 gis på alder og tetthet samt isolasjonsverdi. Dørene har oppnådd over halvparten av forventet levetid. Balkongdør i stua er satt ut av funksjon og lar seg ikke åpne, det er ikke trapp på utsiden. Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong beliggende delvis over rom under og på garasjetaket. Trykkimpregnert platting oppå sinktekking fra byggeåret. Rekkverk i tre med trykkimpregnert håndløper, tett liggende trepanel, høyde 0,83 m (dagens krav er 1,0 m), rekkverket luter noe utover i toppen. Balkong i 2.etg er målt til ca 10,1 m². Terrasse i 1.etg med utgang fra stua. Trekonstruksjon med trykkimpregnerte terrassebord som er understøttet med trebjelker og fundamentert på stålsøyler, kryperom under terrassen. Rekkverk av trekonstruksjon ca 2 m høyt og med faste glass og åpningsdør. Elektrisk markise og lampe på vegg. Terrasse i 1.etg er målt til ca 16 m². Utvendige trapper: Utvendig trapp i stål/aluminium opp til balkongdør i 1.etg. Utvendige tretrapper opp til terrasse og balkong. Innvendig Etasjeskille: Det er trebjelkelag i 1.etg over krypkjeller. Det er trebjelkelag i 2.etg. Det er registrert store/merkbare nedbøyninger eller skjevheter i etasjeskillet i tre i 2.etg. Gulv mot grunn: Boligen ligger på bakkeplan og er bygget på en tid da man ikke benyttet radonsperre i konstruksjonen. Pipe og ildsted: Det er teglpipe fra byggeåret. Det er eldre vedovn i stue og på soverom oppe. Feieluke i spisestua. Forventet levetid for en murt skorstein er 20 40 år, og denne skorsteinen har overskredet forventet levetid. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Rom under terreng: Utforede trevegger på betong eller lettklinkermurer under bakken er å betrakte som en risikokonstruksjon hvor fuktighet kan oppstå. Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater, og ved hulltaking er det avdekket at lecamurer er isolert med isopor bak trepanelet uten lufting av mur eller trekledning. Krypkjeller: Det er krypkjeller under 1.etg sitt trebjelkelag. På befaring var det ikke tilgang til krypkjeller, det står en søyle fra terrassen midt i åpningen inn til krypkjelleren. Det er registrert enkelte ventiler i ringmur for lufting av krypkjeller. Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Det er heller ikke mulig å utføre en utvendig inspeksjon på befarings-tidspunktet. Tomteforhold Byggegrunn: Antatt fundamentert på faste masser. Det presiseres at det ikke forefinnes eller er utført noen geotekniske undersøkelser som kan si noe om grunnforholdene. Fuktsikring og drenering: Drensledninger er ikke synlige for inspeksjon, vurderes kun på alder. Byggeåret tilsier at hvis det er drensrør er det drensrør av keramikk eller betong, ukjent om det er fuktsikring på utsiden av grunnmurer. Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger er eldre enn 30 år. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år. Grunnmur og fundamenter: Ukjent sålefundament under betongvegger og lettklinkervegger (i tilbygg med kjeller). Huset har ringmurer i betong med krypkjeller, utvendig pålimt fliser. Noe eternittplater på grunnmur. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Isolerte grunnmurselementer er ikke tilfredsstillende tildekket ut ifra krav til brannsikring. I kjellerstue er det isolert med isopor som er tildekket med trepanel på innsiden. Forstøtningsmur: Forstøtningsmurer ved inngangsdør til u.etg i betongstein. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i forstøtningsmurer. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Betongsteinmurer raser sammen på grunn av jordtrykk. Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. I følge NVE sitt grunnkart ligger boligen på marin grunn i rasfarlig/skredsutsatt område innenfor marin grense og er plassert i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, hele sentrum av Hagan er av samme type leirområde. Tomten er opparbeidet med gressplen og asfaltert innkjørsel. Utvendige vann- og avløpsledninger: Vann og avløpsrør går ut til Glenneveien. Kum på siden av inngangspartiet, i følge eier er det lagt klar varmekabel på vannrøret for tilkobling. Byttet ut tilkoplingsrør til kommunalt vann samt installerte en ny vannmåler. Satt på varmekabler på vannkabler utenfor. Byttet hovedstoppekran i boligen. Utført av Karlssons Grave og Vedlikehold AS i 2026. Vannledningstype er ukjent. Vann og avløpsledninger er skjult i bakken og vurderes på alder, der mer enn halvparten av ledningenes levetid er overskredet. Bygninger på eiendommen Garasje: Garasje bygget til huset med dør inn til hoveddelen. Støpt gulv med noe betongsøl på gulvet, liten 50 cm høy betongmur under trevegg på den ene siden. Plater på vegger og i himling. Leddheiseport av stål er elektrisk. B &#61; 2,90 og høyde i innkjøring er 1,7 m. Porten er koblet til elektrisk med skjøteledning. Belysning på vegg ved siden av porten. Det er ikke dokumentert godkjent brannskille/branndør mellom garasje og boligdel, bør undersøkes nærmere. Eldre bod i hagen: Det er en eldre bod i hagen, denne er ikke oppmålt eller vurdert. Se vedlagte tilstandsrapport datert 13.08.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2: Taktekking Vurdering av avvik: Takstmann er ikke forelagt prosjekteringsgrunnlag for konstruksjonen, det bør undersøkes nærmere hva denne sier om konstruksjonsoppbyggingen. Konsekvens/tiltak: Det bør innhentes prosjekteringsgrunnlag for konstruksjonen for å dokumentere at taket er bygget i henhold til gjeldende krav og anbefalinger. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om konstruksjonsoppbyggingen, noe som kan øke risikoen for skjulte feil eller mangler, og fremtidige skader på taket. Taktekking - eldre sinkbeslag Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Tekking er fra byggeåret. Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tekkingens alder medfører økt risiko for slitasje, lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner. Det anbefales å overvåke tilstanden jevnlig og planlegge utskifting av tekkingen for å unngå fuktskader og følgeskader på bygget. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Det er montert stigetrinn opp på taket, men ikke helt frem til pipa. Konsekvens/tiltak: Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Det bør etableres et system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur for å hindre fuktbelastning og risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Manglende bortledning kan føre til skader på grunnmur og kjeller, samt økt fare for fuktskader over tid. Stigetrinn og plattform for feier må monteres. Det bør etableres tilfredsstillende adkomst til pipe for feier, for å ivareta sikkerheten ved feiing og for å oppfylle gjeldende forskriftskrav. Manglende adkomst kan føre til økt risiko for ulykker og at feiing ikke blir utført som påkrevd, noe som kan medføre brannfare. Takkonstruksjon/Loft - i inngangspartiet Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det kan ikke verifiseres om det er fuktsperre i himlingen opp mot dette loftet. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Det bør gjøres nærmere undersøkelser. Lufting/ventilering bør forbedres for å sikre tilstrekkelig uttørking av takkonstruksjonen og redusere risiko for fuktskader og muggdannelse. Det bør også fremskaffes dokumentasjon eller foretas nærmere undersøkelser for å avklare om det er fuktsperre i himlingen. Manglende fuktsperre kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og skader i konstruksjonen. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. De fleste vinduene har en delaminering inne i glasset, ser ut som rennemerker. Halvparten av tre-vinduenes levetid er oppnådd, beregnet levetid for vinduer er 20-60 år før utskifting. Punkterte vinduer kan være vanskelige å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. væromslag etc. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å justere vinduene for å sikre normal funksjon. Vinduer som er vanskelig å åpne og lukke bør justeres eller utbedres for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje eller skade. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til redusert brukervennlighet, økt varmetap og risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Slitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket. Det må foretas lokal utbedring. Det bør utføres vedlikehold og utbedring av slitte vinduskarmer og sprekker i trevirket for å hindre ytterligere forringelse, varmetap og risiko for fuktinntrengning som kan føre til råte og skader på omkringliggende konstruksjoner. Det bør undersøkes nærmere, mulig at glassene må skiftes. Det bør vurderes utskifting av vinduer med delaminering, da dette kan føre til redusert isolasjonsevne, dårligere innemiljø og økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Punkterte vinduer bør skiftes ut for å unngå redusert isolasjonsevne, dugg og fuktskader i vinduskonstruksjonen. Dersom punktering ikke utbedres, kan dette føre til økt varmetap, dårligere inneklima og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Det anbefales å overvåke vinduene nøye, spesielt ved væromslag, for å oppdage eventuelle punkteringer tidlig. Kjellervinduer Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Punkterte vinduer kan være vanskelige å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. væromslag etc. Halvparten av tre-vinduenes levetid er oppnådd, beregnet levetid for vinduer er 20-60 år før utskifting. Konsekvens/tiltak: Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet. Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre vinduene for å sikre normal funksjon. Vinduer som er vanskelig å åpne og lukke bør justeres eller utbedres for å sikre tilfredsstillende funksjon og brukervennlighet. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til redusert ventilasjon, økt slitasje og i verste fall skade på vinduene. Punkterte vinduer bør følges opp og eventuelt skiftes ut dersom punktering oppdages, for å unngå redusert isolasjonsevne, duggproblemer og økt risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjon. Vinduene fungerer, men har redusert isolasjonsevne sammenlignet med nye vinduer. Det bør påregnes økt varmetap og risiko for trekk, samt at behov for utskifting kan oppstå innen overskuelig tid. Ytterdører Vurdering av avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Slitasje i overflater. Eldre dører fra byggeåret, tg2 gis på alder og tetthet samt isolasjonsverdi. Konsekvens/tiltak: Værslitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket. Det må foretas lokal utbedring. Det anbefales overflatebehandling og lokal utbedring av skader på karmene for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktinntrengning og råteskader. Ved mer omfattende slitasje bør karmene vurderes for utskifting for å sikre funksjon, beskyttelse og levetid. Balkongdører Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. Døren har oppnådd over halvparten av forventet levetid. Konsekvens/tiltak: Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet. Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre dører for å sikre normal funksjon. Dørene bør justeres for å sikre normal funksjon. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til økt slitasje, redusert brukervennlighet og i verste fall skade på dør eller karm. Døren fungerer, men vil ha dårligere tetthets- og isolasjonsegenskaper en dagens dører. Tg2 er gitt på grunn av alder Det bør påregnes behov for utskiftning eller oppgradering av døren på sikt, da den har oppnådd over halvparten av forventet levetid. Konsekvensen av alder kan være redusert isolasjonsevne, økt varmetap og risiko for funksjonssvikt. Enkle balkongdører Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. Balkongdør i stua er satt ut av funksjon og lar seg ikke åpne, det er ikke trapp på utsiden. Døren har oppnådd over halvparten av forventet levetid. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre dører for å sikre normal funksjon. Dørene bør justeres eller utbedres slik at de fungerer som forutsatt. Balkongdøren i stua bør repareres slik at den kan åpnes, eller eventuelt skiftes dersom reparasjon ikke er mulig. Konsekvensen av manglende tiltak er redusert brukervennlighet, økt slitasje og risiko for ytterligere skade på dør og karm. Manglende trapp på utsiden kan også medføre fare for fallulykker dersom døren tas i bruk. Balkongdørene bør justeres eller utbedres slik at de fungerer som tiltenkt. Balkongdøren i stua må settes i stand slik at den kan åpnes og lukkes fra innsiden. Konsekvensen av manglende funksjon er redusert rømningsvei, svekket brukervennlighet og økt risiko for ytterligere skade på dør og karm. Døren fungerer, men vil ha dårligere tetthets- og isolasjonsegenskaper enn dagens dører. Det bør påregnes behov for utskiftning eller oppgradering på sikt for å unngå økt varmetap og redusert komfort. TG2 er gitt på grunn av alder. Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner Vurdering av avvik: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er symptomer på eller registrerte skader på overflater. Rekkverket har avflassing i malingsbehandlingen. Kledningen på veggen mot 2. etasje går helt ned til terrassegulvet, noe som over tid kan føre til råteskader. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Konsekvens/tiltak: Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon. Sinktekking og fall på avrenning bør undersøkes nærmere for å avdekke eventuelle skader eller svakheter. Konsekvensen av å ikke utbedre eller overvåke dette er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner, noe som kan medføre kostbare reparasjoner på sikt. Det anbefales å undersøke omfang og årsak, og utbedre skadene for å hindre videre forverring. Overflater bør vedlikeholdes og males på nytt for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader. Kledningen på veggen mot 2. etasje bør tilpasses slik at det er tilstrekkelig avstand til terrassegulvet, for å unngå oppfukting og råteskader i konstruksjonen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det økt risiko for råte, fuktskader og redusert levetid på bygningsdelene. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Det er ikke krav om å høyne rekkverket til dagens forskriftskrav på 1,0 m, men lavere rekkverk gir økt risiko for fallskader. For å ivareta sikkerheten anbefales det å vurdere å øke høyden på rekkverket. Terrasser og plattinger på terreng Vurdering av avvik: Det er symptom på eller registrerte skader på plattingen. Rekkverk med glass flasser i maling, konstruksjonen er vanskelig å vedlikeholde, glassene er ikke inspisert. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre skadene og gjennomføre nødvendig vedlikehold for å sikre trygg bruk og levetid. Det bør utføres nødvendig vedlikehold eller utskifting av platting og rekkverk for å hindre videre forringelse og sikre konstruksjonens funksjon og sikkerhet. Glassene bør inspiseres for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser, da manglende inspeksjon kan medføre risiko for personskade eller ytterligere skader på konstruksjonen. Overflater gulv Vurdering av avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Konsekvens/tiltak: Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflater bør utbedres eller skiftes for å oppnå ønsket standard. Slitasje kan medføre redusert estetisk uttrykk og funksjon, men har normalt lav konsekvensgrad. Nødvendigheten av utbedring vurderes av ny eier ut fra egne behov og ønsker. Overflater gulv 1.etg og kjeller Vurdering av avvik: Det er påvist områder med bom flis (fliser som ikke sitter ordentlig fast i underlaget) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Konsekvens/tiltak: Bom i fliser og sprekker i fuger øker risiko for at fliser løsner, sprekker og slipper fukt/vann inn i underlaget. Det anbefales å utbedre løse fliser og tette fuger, samt kontrollere om det foreligger underliggende fuktproblemer. Bomfliser og riss eller sprekker i fuger bør utbedres for å hindre at fliser løsner eller skades ytterligere, samt for å redusere risikoen for fuktinntrengning i underliggende konstruksjon. Dette vil bidra til å forlenge gulvets levetid og opprettholde funksjonaliteten. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflater på gulv har behov for renovering Overflater bør vurderes utbedret eller skiftet ut etter behov. Slitasje kan medføre redusert estetisk kvalitet og funksjon, samt økt risiko for ytterligere skader over tid. Ny eier vurderer selv nødvendigheten av oppgradering. Overflater vegger og himlinger 1.etg Vurdering av avvik: Det er påvist støvkondens og heksesot/kjemisk sverting. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er eldre, slitte overflater, enkelte oppskrapede felter og flekker. I gang mot garasje mangler det plater på vegger enkelte steder. Himling i kjøkkenet er under oppussing. Konsekvens/tiltak: Støvkondens og kjemisk sverting kan gi misfarging og indikere ubalanse i inneklima, ventilasjon eller materialpåvirkning. Det anbefales å forbedre ventilasjon og inneklima, samt rengjøre og vurdere kilder til forurensning eller avdamping. Det bør gjennomføres grundig rengjøring og eventuelt utbedring av overflater for å fjerne støvkondens og heksesot/kjemisk sverting. Dersom årsaken til svertingen ikke er kjent, bør det foretas en nærmere undersøkelse for å avdekke og utbedre eventuelle underliggende problemer, for å unngå videre misfarging og mulig forringelse av inneklimaet. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflater bør utbedres eller fornyes for å oppnå et normalt funksjons- og estetisk nivå. Manglende plater på vegger i gang mot garasje bør monteres for å sikre tilfredsstillende overflate og beskyttelse av konstruksjonen. Dersom himlingen på kjøkkenet ikke ferdigstilles, kan det medføre økt risiko for skader på underliggende konstruksjon og redusert bruksverdi. Overflater vegger og himlinger 2.etg Vurdering av avvik: Det er påvist støvkondens og heksesot/kjemisk sverting. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er eldre, slitte overflater, enkelte oppskrapede felter og flekker. Konsekvens/tiltak: Støvkondens og kjemisk sverting kan gi misfarging og indikere ubalanse i inneklima, ventilasjon eller materialpåvirkning. Det anbefales å forbedre ventilasjon og inneklima, samt rengjøre og vurdere kilder til forurensning eller avdamping. Det bør gjennomføres grundig rengjøring og eventuelt utbedring av overflater for å fjerne støvkondens og heksesot/kjemisk sverting. Dersom årsaken til svertingen ikke er kjent, bør det foretas en nærmere undersøkelse for å avdekke og utbedre eventuelle underliggende problemer, for å unngå videre misfarging og mulig forringelse av inneklimaet. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflater vegger og himlinger kjeller Vurdering av avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Eldre overflater med behov for vedlikehold. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Overflatene bør vedlikeholdes eller oppgraderes for å hindre ytterligere forringelse og sikre et tilfredsstillende innemiljø. Manglende vedlikehold kan føre til økt slitasje, redusert estetisk verdi og i verste fall skade på underliggende konstruksjoner. Rom under terreng Vurdering av avvik: Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller. Det er målt fukt på vegger og gulv i gangen utført med Protimeter Surveymaster, fuktskjolder på vegger. Det er påvist konstruksjon med skaderisiko (avvik fra faglig god utførelse/oppbygging). Ved hulltaking er det avdekket at lecamurer er isolert med isopor bak trepanelet. Ingen lufting av mur eller trekledning. Avvik: Det er benyttet isopor som isolasjon bak trekledningen. Isopor er et brennbart materiale og vil ved brann avgi giftige gasser. Konsekvens/tiltak: Fuktskjolder og fuktskader kan indikere fuktinntrenging, med risiko for videre skadeutvikling og dårlig inneklima. Det anbefales å avdekke årsak til fukt og utbedre forholdet, samt reparere eller fornye skadede overflater. Det må foretas ytterligere undersøkelser for å fastslå omfang/årsak. Det bør iverksettes tiltak for å utbedre fuktskader og redusere fuktinntrengning i kjeller, for å unngå videre utvikling av skader og risiko for mugg- og råteskader. Videre undersøkelser anbefales for å kartlegge årsak og omfang av fuktproblematikken, slik at riktige tiltak kan gjennomføres. Konstruksjoner med skaderisiko i rom under terreng har økt sannsynlighet for fuktinntrenging og utvikling av fuktskader, mugg og råte over tid. Det anbefales å få vurdert konstruksjonen nærmere og gjennomføre tiltak for å redusere risikoen, herunder forbedret fuktsikring, ventilasjon eller ombygging til en mer robust løsning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting og vurdere alternative isolasjonsløsninger for å redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Konsekvensen av dagens løsning er økt fare for skjulte fukt- og råteskader, som over tid kan føre til omfattende skader på både treverk og mur, samt dårligere inneklima. Isopor må tildekkes med brannbeskyttende kledning eller på annen måte sikres i henhold til gjeldende forskrifter, for å redusere risikoen for brannspredning og avgivelse av giftige gasser ved brann. Innvendige trapper Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Det anbefales å redusere åpningene i rekkverket slik at de tilfredsstiller dagens krav, for å hindre at barn kan komme seg gjennom eller sette seg fast i rekkverket. Konsekvensen av for store åpninger er økt risiko for personskade, spesielt for små barn. Det var ikke et krav på byggetidspunktet med mindre åpninger. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Håndløper bør monteres på vegg i trappeløpet for å ivareta sikkerhet og brukervennlighet. Konsekvensen av manglende håndløper er økt risiko for fall og personskader, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet. Innvendig trapp fra entré opp til 1.etg Vurdering av avvik: Trappen er slitt i belegget i trinnene Konsekvens/tiltak: Belegget i trinnene bør utbedres eller skiftes for å forhindre ytterligere slitasje og redusert sikkerhet ved bruk av trappen. Manglende vedlikehold kan føre til økt risiko for snubling og fall. Innvendige dører Vurdering av avvik: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Enkelte dører må justeres. Det bør foretas justering eller utbedring av dører med monteringsavvik og skjevheter for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert brukervennlighet, økt slitasje og mulig skade på dør eller karm over tid. Skadedyr og fuktkrevende insekter Vurdering av avvik: Det ble observert en musefelle/rottefelle av eldre årgang plassert under terrassen i 1. etasje. Denne er ikke undersøkt nærmere. Denne bør undersøkes nærmere. Konsekvens/tiltak: Musefellen/rottefellen under terrassen bør undersøkes nærmere for å avklare om det har vært eller fortsatt er aktivitet av skadedyr. Konsekvensen av ikke å undersøke dette kan være at et eventuelt skadedyrproblem forblir uoppdaget, noe som kan føre til skader på bygningen og økte utbedringskostnader. Andre innvendige forhold Vurdering av avvik: Avvik: Laveste høyde på portens åpningsmekanisme er 1,69 m midt i rommet, det er fare for å stange i denne ved et uhell. Det må undersøkes nærmere hvilken brannklasse det er på vegg/dør mot gang inn til huset. Det er krav til brannkonstruksjoner og sluse mellom garasje og boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør lages beskyttelse på nedstikkende deler i garasjehimling for å redusere risikoen for personskade ved sammenstøt. Det må også avklares hvilken brannklasse vegg og dør mot gang inn til huset har, og eventuelt oppgraderes til forskriftsmessig brannkonstruksjon og sluse. Manglende brannsikring kan medføre økt risiko for spredning av brann og røyk mellom garasje og bolig. Innvendige avløpsrør Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Støpejernsrør før 1990 is eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Vannet er avstengt i huset og avløpsrørene er ikke testet, Konsekvens/tiltak: Mangelfull lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer og risiko for undertrykk i avløpssystemet. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør etableres tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget for å sikre korrekt funksjon og hindre luktproblemer og tilbakeslag. Manglende lufting kan føre til undertrykk i rørsystemet, noe som øker risikoen for lukt, dårlig avrenning og i verste fall skader på røropplegget og tilstøtende konstruksjoner. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Avløpsrørene bør kontrolleres av fagperson for å vurdere tilstand og eventuelt behov for utskiftning, da alder og skjult plassering gir økt risiko for lekkasjer og fuktskader. Konsekvensen av å ikke utbedre er at det kan oppstå plutselige skader med påfølgende vannskader og kostbare reparasjoner. Avløpsrørene bør funksjonstestes når vannet er påslått, for å avdekke eventuelle lekkasjer eller andre feil. Konsekvensen av manglende testing er at skjulte skader eller lekkasjer ikke oppdages, noe som kan føre til vannskader og kostbare utbedringer på et senere tidspunkt. Ventilasjon Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Konsekvens/tiltak: Avvik fra krav kan føre til utilstrekkelig ventilasjon, med risiko for dårlig inneklima, fuktproblemer og redusert komfort. Anlegget må sjekkes av fagperson. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Ventilasjonsløsningen bør utbedres slik at den tilfredsstiller kravene som gjaldt ved oppføringstidspunktet, for å unngå dårlig inneklima og økt risiko for fuktskader på bygningskonstruksjonen. Naturlig ventilasjon er ikke dagens krav til ventilasjon i boliger som har krav til balansert ventilasjon. Varmtvannsbereder/tank Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å unngå risiko for varmgang og brann. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstanken for å unngå risiko for vannskader på omkringliggende konstruksjoner ved eventuell lekkasje. Andre installasjoner Vurdering av avvik: Det er påvist avvik utover normal slitasjegrad. Varmepumpen virker ikke og gir kun kald luft. Konsekvens/tiltak: Varmepumpen bør kontrolleres og utbedres av kvalifisert fagperson for å gjenopprette funksjon. Konsekvensen av manglende tiltak er redusert oppvarming, økt energiforbruk og risiko for ytterligere skader på anlegget. Fuktsikring og drenering Vurdering av avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling. Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken til det forhøyede fuktnivået, for eksempel ved å grave opp rundt grunnmuren for å kontrollere dreneringens tilstand og funksjon. Manglende eller svekket drenering kan føre til økt risiko for fuktskader, muggdannelse og skader på bygningskonstruksjonen. Tiltak bør iverksettes for å utbedre eventuelle mangler og redusere risikoen for fremtidige skader. Det kan ikke utelukkes at redrenering rundt boligen må utføres for å redusere fuktbelastningen på kjellervegg, Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken til det forhøyede fuktnivået i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Tiltak for utbedring av drenering og fuktsikring bør vurderes for å unngå risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningskonstruksjonen. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt reparere skadede overflater ved behov. Grunnmur og fundamenter Vurdering av avvik: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Grunnmur er også sprukket innerst i garasjen på husets grunnmur. Isolerte grunnmurselementer er ikke tilfredsstillende tildekket ut ifra krav til brannsikring. I kjellerstue er det isolert med isopor som er tildekket med trepanel på innsiden. Konsekvens/tiltak: Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. Lokal utbedring må utføres. Sprekkene bør tettes for å hindre inntrenging av fukt, som kan føre til forverring av skadene eller utvikling av nye skader i grunnmuren. Videre bør årsaken til sprekkdannelsen vurderes nærmere for å unngå fremtidige problemer. Manglende tildekking kan føre til redusert brannsikkerhet og økt risiko for brannspredning i konstruksjonen. Grunnmurselementer må tildekkes med ubrennbare materialer. Isopor er brannfarlig og avgir giftige gasser ved brann. Det bør benyttes brannhemmende materialer for å tildekke isolerte grunnmurselementer, for å redusere risikoen for brannspredning og helseskadelige avgasser ved en eventuell brann. Terrengforhold Vurdering av avvik: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Ytterligere undersøkelser anbefales. Terrenget bør justeres slik at det oppnås tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren, for å hindre vannansamlinger ved muren. Manglende fall øker risikoen for fuktinntrengning og skader på grunnmur og konstruksjon. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen, samt medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. Ta kontakt med Nittedal kommune eller geoteknisk firma for ytterligere opplysninger. Utvendige vann- og avløpsledninger Vurdering av avvik: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Kombinasjonen med alder og materialer på utvendige vann- og avløpsledninger tilsier at man må regne med fremtidige utskiftinger. Konsekvens/tiltak: Usikker vannledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det bør innhentes dokumentasjon eller utføres nærmere undersøkelser for å avklare type vannledning. Konsekvensen av manglende informasjon er økt usikkerhet rundt ledningens tilstand og levetid, noe som kan medføre risiko for uforutsette skader eller behov for utskifting på kort varsel. Det anbefales å planlegge for utskifting av utvendige vann- og avløpsledninger, da kombinasjonen av alder og materialer medfører økt risiko for lekkasjer, driftsstans eller plutselige skader på anlegget. Dette kan føre til kostbare reparasjoner og uforutsette driftsavbrudd dersom tiltak ikke iverksettes i tide. Kjøkken - Overflater og innredning Vurdering av avvik: Det er det ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, påvist høyt/kritisk fuktnivå, men ikke konstantert fuktskade. Kjøkkenet har tydelige tegn til slitasje og tilfredsstiller ikke dagens standard for kjøkkenløsninger. Det bør påregnes utskifting og modernisering for å oppnå et funksjonelt og tidsriktig kjøkken. Det er etablert et midlertidig stengsel der varmtvannsbereder tidligere har vært plassert. Det bemerkes at vannrør ligger inne i ytterveggen med fare for frost. Det har vært vannskade i himling og en av veggene, forsikringssak etter ødelagte vannrør i badet i 2.etg. Himling er tatt ned og er under ferdigstilling med reparasjon. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres utskifting og modernisering av kjøkkenet for å oppnå et funksjonelt og tidsriktig kjøkken, samt redusere risikoen for ytterligere slitasje og eventuelle følgeskader. Det midlertidige stengselet etter tidligere varmtvannsbereder bør vurderes og eventuelt erstattes med en permanent løsning for å unngå risiko for lekkasjer eller andre uønskede hendelser. Vannrør bør isoleres eller flyttes slik at de ikke ligger i yttervegg, for å redusere risikoen for frost og påfølgende vannskader. Det bør gjennomføres fullstendig utbedring og ferdigstilling av himling og vegg etter vannskaden, samt kontrollere at det ikke foreligger skjulte fuktskader eller følgeskader i konstruksjonen. Konsekvensen av manglende utbedring eller skjulte skader er økt risiko for sopp, råte og redusert levetid på bygningsdelene. Kjøkken - Avtrekk Vurdering av avvik: Avtrekksvifte av eldre modell som børfornyes. Konsekvens/tiltak: Avtrekksviften bør fornyes for å sikre tilfredsstillende ventilasjon og redusere risiko for funksjonssvikt og dårlig inneklima. Kjøkkenet bør ha avtrekk fra kokesonen for ikke å få stor fuktbelastning på konstruksjonene i kjøkkenet. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3: Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er ingen lufting i konstruksjonen. Loftet har ingen luftespalter, og den gjenbygde konstruksjonen er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er merker etter tidligere lekkasjer, det kan være råteskadde undertaks bord som ikke er skiftet ved takomleggingen. Dette bør undersøkes nærmere. Loftet må ryddes for å få tilstrekkelig oversikt over tilstanden på takkonstruksjonen. Etter rydding bør det gjennomføres en grundigere undersøkelse av loftet for å avdekke eventuelle ytterligere avvik eller skader. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktskjolder og eventuelle skader i takkonstruksjonen. Skadde eller råteskadede materialer må utbedres eller skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling, redusert bæreevne og risiko for sopp- og råteangrep. Manglende lufting og ventilasjon bør utbedres for å redusere risikoen for fremtidige fuktproblemer. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for mugg-, råte- og kondensskader over tid. Det anbefales å etablere tilstrekkelig ventilasjon/lufting i konstruksjonen for å redusere fuktbelastning. Lufting/ventilering må etableres for å sikre tilstrekkelig utlufting av takkonstruksjonen. Manglende lufting gir økt risiko for kondensering, fukt- og råteskader i konstruksjonen, samt redusert levetid på taket. Det anbefales også å undersøke og eventuelt utbedre eventuelle råteskader på undertaksbord som følge av tidligere lekkasjer. Det bør foretas en grundig undersøkelse av undertaket for å avdekke eventuelle råteskader og tidligere lekkasjepunkter. Dersom det avdekkes råteskadde bord, må disse skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling og redusere risikoen for fukt- og råteskader i takkonstruksjonen. Manglende utbedring kan føre til svekket bæreevne og økt fare for følgeskader på bygningen. Loftet bør ryddes slik at det blir mulig å inspisere takkonstruksjonen grundig. Etter rydding anbefales det å gjennomføre en nærmere undersøkelse for å avdekke eventuelle skjulte avvik eller skader. Manglende oversikt og utilstrekkelig lufting kan medføre økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på takkonstruksjonen. Yttervegger/Veggkonstruksjon Vurdering av avvik: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er enkelte steder gjort reparasjoner med utbytting av kledningsbord. Det er påvist konstruksjonsskade og omfattende skjevheter. Utvekslingsbjelken i stuen viser nedbøyning og bør undersøkes nærmere. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Treomramminger på vinduer går enkelte steder helt ned til beslaget, en slik løsning kan på sikt gi råteskader. Kledning går enkelte steder helt ned mot bakken, dette kan på sikt føre til råteskader. Kledning må overflatebehandles, noe avflassing enkelte steder. Konsekvens/tiltak: Råteskadet bordkledning bør skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling og redusere risikoen for råte i underliggende konstruksjon. Ved åpning av konstruksjonen kan det avdekkes ytterligere avvik, og det anbefales derfor å undersøke tilstanden nærmere ved utskifting. Manglende vedlikehold og værslitasje øker risikoen for fremtidige skader dersom tiltak ikke iverksettes. Det anbefales å få utført en grundig vurdering av fagkyndig og gjennomføre nødvendige utbedringer eller forsterkninger. Konstruksjonsskader og omfattende skjevheter bør utbedres av fagperson. Utvekslingsbjelken i stuen må undersøkes nærmere for å avdekke skadeomfang og nødvendige tiltak. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være ytterligere svekkelse av bærende konstruksjoner, økt risiko for følgeskader og redusert sikkerhet i bygningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning. Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å sikre god uttørking og redusere risikoen for fuktskader og råte i konstruksjonen. Manglende lufting kan føre til oppfukting av treverk og påfølgende skader på veggkonstruksjonen over tid. Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Det bør monteres gnagesikring, for eksempel musebånd eller netting, for å hindre at skadedyr får tilgang til konstruksjonen. Manglende gnagesikring kan føre til at mus og andre skadedyr kommer inn i veggkonstruksjonen, noe som kan medføre skader på isolasjon og bygningsmaterialer, samt økt risiko for fukt og luktproblemer. Treomramminger som går helt ned til beslaget bør utbedres slik at det etableres tilstrekkelig avstand mellom treverk og beslag. Dette vil redusere risikoen for fuktopptak og råteskader i omrammingen og omkringliggende konstruksjon. Manglende tiltak kan føre til økt vedlikeholdsbehov og forkortet levetid på vinduer og fasade. Det må etableres tilstrekkelig avstand mellom kledning og terreng for å redusere risikoen for råteskader og forlenget levetid på kledningen. Dersom tiltak ikke utføres, vil det være økt fare for fuktopptak og råte i kledning og underliggende konstruksjon. Kledningen bør overflatebehandles og vedlikeholdes for å hindre videre forvitring og råteskader. Manglende vedlikehold kan føre til økt risiko for fuktskader og redusert levetid på kledningen. Utvendige trapper Vurdering av avvik: Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Liggende bord med større avstand mellom bordene enn forskriften tillater. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Konsekvens/tiltak: Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fallulykker og ivareta sikkerheten. Åpninger i rekkverket kan medføre fare for at personer, særlig barn, kan falle gjennom eller komme i klem. Forholdet innebærer risiko for alvorlig personskade ved fall fra høyde. Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Etasjeskiller i tre i 2.etg Vurdering av avvik: Det er påvist store nedbøyninger eller skjevheter som kan skyldes svikt i konstruksjonen. Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å få konstruksjonen undersøkt nærmere av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør for å avklare årsak, omfang og behov for utbedring. Eventuelle skader eller svikt bør utbedres så raskt som mulig for å forhindre videre utvikling. Bjelkelaget henger rundt pipa og har størst utslag lang yttervegg mot øst, det er målt på det største 110 mm avvik over ca 3 meter. Det er merkbart i rommet at det er skjevheter. Det bør gjennomføres en grundig vurdering av bjelkelaget av kvalifisert fagperson for å avdekke årsaken til de store nedbøyningene og skjevhetene. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet kan være ytterligere svikt i konstruksjonen, redusert bæreevne og økt risiko for følgeskader på bygningen. Merkbare nedbøyninger eller skjevheter kan tyde på svekkelser eller belastninger i konstruksjonen. Dersom forholdet utvikler seg videre, kan det føre til økte deformasjoner, sprekkdannelser eller redusert funksjon og stabilitet. Det anbefales å følge utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang. Ved tegn til videre bevegelser eller skader bør konstruksjonen vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. Det bør gjennomføres utbedring eller oppretting av etasjeskillet for å utjevne skjevhetene. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være redusert bokomfort, problemer med"
},
{
"heading": "Oppvarming",
"textUnsafe": "Elektrisitet, luft-til-luft varmepumpe og vedfyring. Det er installert en eldre vedovn i stue og på soverom i andre etasje, tilknyttet teglpipe fra byggeåret. For øvrig er det elektriske panelovner i oppholdsrom og reflektorovn på vegg på baderommet i første etasje. Det er også montert en luft-til-luft varmepumpe med innedel i stue, men denne fungerer ikke og gir kun kaldluft. Det er påvist avvik ved fyringsanlegget fra det kommunale brannvesenet. Eier har ikke sørget for tilfredsstillende adkomst for brannforebygger til hele fyringsanlegget. Det er bemerket at takstigen har for få trinn, og det må monteres trinn på hver takstein fra takets begynnelse og opp til skorsteinen."
},
{
"heading": "Bebyggelse",
"textUnsafe": "Nærområdet består hovedsakelig av småhusbebyggelse."
},
{
"heading": "Utleie",
"textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet."
},
{
"heading": "Beliggenhet",
"textUnsafe": "Glenneveien 23B ligger i et etablert og attraktivt boligområde på Hagan i Nittedal kommune. Området er preget av hovedsakelig eneboliger, rekkehus og familievennlige bomiljøer med rolige internveier og begrenset gjennomgangstrafikk. Eiendommen har en beliggenhet som kombinerer nærhet til natur og rekreasjonsområder med kort avstand til et godt utvalg av servicetilbud. Fra boligen er det kort vei til dagligvarebutikker, skoler, barnehager og idrettsanlegg. Hagan sentrum og omkringliggende handelsområder tilbyr et variert servicetilbud, mens større kjøpesentre og servicetjenester finnes på Gjelleråsen og i nærliggende deler av Oslo-regionen. Området har gode kollektivforbindelser med bussforbindelser mot Oslo, Lillestrøm og øvrige deler av Nittedal. For pendlere er det enkel adkomst til Riksvei 4, som gir effektiv forbindelse til Oslo sentrum og regionale arbeidsmarkeder. Nærområdet byr på gode muligheter for friluftsliv med skogsområder, turstier og rekreasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet. Dette gjør området attraktivt for både familier, mosjonister og personer som ønsker enkel tilgang til natur året rundt. Samlet sett fremstår Glenneveien 23B som en bolig med sentral og familievennlig beliggenhet i et veletablert og populært boligområde på Hagan."
},
{
"heading": "Lovanvendelse",
"textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt. Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
},
{
"heading": "Adkomst",
"textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
},
{
"heading": "Budgivning",
"textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
},
{
"heading": "Tomt",
"textUnsafe": "Eiet tomt på 732,6 kvm. Tomten er opparbeidet med plen, diverse beplantning og trær. Eiendommen har en tinglyst rett for Nittedal vannverk til å ha vannledning over tomten, med rett til tilsyn og reparasjon. Grensene er nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning i 2016."
},
{
"heading": "Parkering",
"textUnsafe": "Eiendommen har en integrert garasje med elektrisk leddheiseport og direkte adkomst til boligen. Innkjøringsbredden er 2,90 m og høyden er 1,7 m. Det er asfaltert innkjøring til garasjen og ellers gode parkeringsmuligheter på egen tomt."
},
{
"heading": "Diverse",
"textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen. Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (GazelleAI). (Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket)."
},
{
"heading": "Omkostninger",
"textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
},
{
"heading": "Ansvarlig megler",
"textUnsafe": "Zarine Lopez Mirzad"
}
],
"lettingUnit": false,
"regulations": "Eiendommen er omfattet av reguleringsplan 115, Skytta - Glanerud, vedtatt 10.03.1975. I henhold til planen er et areal på 726 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse (felt C), og et delareal på 7 m² er regulert til kjørevei.\n\nEiendommen omfattes også av reguleringsplan 9136, Rv. 4 Gjelleråsen - Slattum, vedtatt 15.06.1998. Planen gjelder for anlegg i grunnen (tunnel). Hele eiendommen er innenfor felt S1, som er et volum under bakken klausulert med hensyn til rystelser. Sprenging, boring, pæling og lignende arbeider som kan medføre rystelser, krever tillatelse fra Statens vegvesen.\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2024-2035 (plan-ID 32322022), vedtatt 13.05.2024. I kommuneplanen er 726 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 7 m² er avsatt til veg (nåværende).\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
"externalAdId": "113.2667930",
"propertyInfo": [
{
"title": "Om boligen",
"isHtml": true,
"content": "Velkommen til Glenneveien 23B! Her får du en enebolig med stort potensial, beliggende i et etablert og familievennlig område på Hagan. Dette er en eiendom for deg som ønsker å skape ditt eget hjem. Boligen har en innholdsrik planløsning over tre plan og en eiet tomt på 732,6 m². Uteområdet er opparbeidet med plen, busker og trær. Beliggenheten kombinerer nærhet til natur med kort vei til servicetilbud som butikker, skoler og barnehager. Området har gode bussforbindelser mot Oslo og Lillestrøm. Verdt å merke seg: - Enebolig med behov for oppgradering - Eiet tomt på 732,6 m² - Integrert garasje med direkte inngang til boligen - To terrasser og en eldre bod i hagen - Nytt taktekke og pipebeslag fra 2025 - To vedovner - Familievennlig beliggenhet på Hagan Velkommen til visning!"
}
],
"propertyType": "Enebolig",
"advertiserRef": "316260131",
"electronicBid": {
"bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=b34372d1-adeb-4683-8a87-f441c688325f&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
"infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
},
"localAreaName": "HAGAN | NITTEDAL",
"moreInfoLinks": [
{
"uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/316260131?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
"title": "Meld interesse"
},
{
"uri": "https://dnbeiendom.no/316260131?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
"title": "Se komplett salgsoppgave"
},
{
"uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/b34372d1-adeb-4683-8a87-f441c688325f?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
"title": "Gi bud"
},
{
"uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/316260131?https://dnbeiendom.no/bolig/316260131?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
"title": "Visningspåmelding"
}
],
"ownershipType": "Selveier",
"summaryUnsafe": "Velkommen til Glenneveien 23B! Her får du en enebolig med stort potensial, beliggende i et etablert og familievennlig område på Hagan. Dette er en eiendom for deg som ønsker å skape ditt eget hjem. Boligen har en innholdsrik planløsning over tre plan og en eiet tomt på 732,6 m². Uteområdet er opparbeidet med plen, busker og trær. Beliggenheten kombinerer nærhet til natur med kort vei til servicetilbud som butikker, skoler og barnehager. Området har gode bussforbindelser mot Oslo og Lillestrøm. Verdt å merke seg: - Enebolig med behov for oppgradering - Eiet tomt på 732,6 m² - Integrert garasje med direkte inngang til boligen - To terrasser og en eldre bod i hagen - Nytt taktekke og pipebeslag fra 2025 - To vedovner - Familievennlig beliggenhet på Hagan Velkommen til visning!",
"prospectusView": "https://dnbeiendom.no/316260131?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
"adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
"constructionYear": 1973,
"thirdPartyAdvertiser": false,
"changeOfOwnershipInsurance": false
},
"meta": {
"adId": 473161102,
"mode": "PLAY",
"edited": "2026-09-15T09:22+02:00",
"ownerId": -3,
"version": "3.1",
"disposed": {
"label": "Solgt",
"value": false,
"occurred": "2026-09-15T09:22:00+02:00"
},
"occurred": "2026-09-15T09:22:46.515798348+02:00",
"ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
"schemaName": "realestate-home",
"schemaVersion": "0.19.8"
}
}

Price details

Total price: 5 115 840 kr (439.962€)
incl. costs: 125 840 kr (10.822€)
Shared cost / mo: None

Viewings

20.09.2026 12:30–13:15

Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke "visningspåmelding" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål.

Cadastre

Municipality no.: 3232
Land no. (Gnr): 3
Title no. (Bnr): 101

Contact

☎ 416 64 086

Location

FINN code 473161102 · Ref. 113.2667930 · Updated 2026-09-15