Skjermet familiebolig på romslig tomt (1 145 m²) | Stor overbygget terrasse m/ utsikt | Attraktivt og barnevennlig

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1145,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 183,
      "openArea": 30,
      "usableAreaE": 28,
      "usableAreaI": 155,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 83  kvm Gang, to soverom, stue, kjøkken, bad<br />Kjeller: 72  kvm Entré, trapperom, gang, bod, kjølerom,  innredet bad/vaskerom, kjellerstue og soverom (se pkt ferdigattest)<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 30  kvm Terrasse- og balkongareal<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />28  kvm Vedbod, garasje<br />"
    },
    "price": {
      "total": 4049840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 867230,
      "estateTax": 5551,
      "suggestion": 3950000,
      "salesCostSum": 99840,
      "municipalFees": 19178,
      "salesCostIncludesUnsafe": "3 950 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />98 750,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />99 840,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />4 049 840,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 3,
    "title": "Skjermet familiebolig på romslig tomt (1 145 m²) | Stor overbygget terrasse m/ utsikt | Attraktivt og barnevennlig",
    "contact": [
      {
        "mobile": "950 21 908"
      }
    ],
    "bedrooms": 2,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.1751,
        "lng": 9.6437,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.1751&lng=9.6437&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "3713",
      "postalName": "Skien",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Haugsåsvegen 9"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "17:30",
        "date": "24.09.2026",
        "from": "16:30",
        "dateIso": "2026-09-24",
        "iCalendarTo": "20260924T153000Z",
        "iCalendarFrom": "20260924T143000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 68,
        "titleNumber": 86,
        "municipalityNumber": 4003
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Haugsåsvegen 9! En innholdsrik enebolig på flott og skjermet tomt med familievennlig beliggenhet på Borgestad. <br /><br />Eiendommen ligger i et attraktivt og veletablert boligområde med lite gjennomgangstrafikk. Her har du kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker og gode tur- og rekreasjonsmuligheter. Både Borgeåsen og Skien sentrum ligger kun en kort kjøretur unna. <br /><br />Høydepunkter:<br /><br />- Pent opparbeidet og skjermet hage med plen og tett hekk<br />- Taktekking fra 2017<br />- Stor, delvis overbygget terrasse med god plass til utemøbler og nedgang til hagen<br />- Gjennomgående tidsriktige fargevalg<br />- Romslig stue med adskilt spisestue og vedovn<br />- Kjøkken med profilerte fronter og integrerte hvitevarer<br />- Garasje i tilknytning til boligen"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen går over to etasjer og består av følgende rom:<br />Kjeller: Entré, trapperom, gang, kjølerom, bod,  innredet bad/vaskerom, kjellerstue og soverom.<br />Hovedetasje: Gang, kjøkken, stue, bad og to soverom.<br /><br />I tillegg er det en tilknyttet garasjebygning som inneholder vedbod og garasjerom i kjeller, samt et lagerrom på loft. Boligen disponerer et terrasse- og balkongareal på 30 m² med utgang fra stuen, en platting på terreng, samt utvendig trapp ned til bakkeplan fra soverom i hovedetasjen."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Enebolig fra 1964 over to plan, med oppholdsrom i 1. etasje og innredede rom i underetasjen. Boligen har en romslig terrasse med overbygg tilknyttet stuen, og en godt opparbeidet tomt med plen og beplantning. Standarden er jevnt over enkel og bærer preg av byggeåret, men det er gjort løpende vedlikehold og noen utbedringer underveis. Taktekking ble lagt om i 2017, enkelte vinduer i 1. etasje ble byttet i 2016/17, og el-anlegget fikk jordfeilbryter og automater i 2011. Varmepumpen i stuen ble skiftet i 2022. Begge bad er fra henholdsvis 2013 og 2014. Det er pipe i teglstein med vedovn i 1. etasje. Kjøkkenet har profilerte fronter og laminat benkeplate. Underetasjen inneholder rom som ikke samsvarer med godkjente tegninger, og disse beskrives som innredede rom.<br /><br />Entré (underetasje):<br />Adkomst til boligen skjer via entréen i underetasjen. Flislagt gulv møter deg ved inngangen, og den malte trepanelen på veggene gir rommet et lyst preg. Herfra leder en malt innvendig tretrapp med teppe i inntrinn og opptrinn opp til 1. etasje. Stoppekranen er plassert i soverom ved siden av entréen, tilgjengelig via luke i vegg. Varmtvannstanken på ca. 300 liter fra 2013 er plassert i bod ved entréen, med sluk under for avrenning.<br /><br />Innredede rom i underetasjen, gjelder for soverom, kjellerstue bad/vaskerom og entré:<br />Underetasjen inneholder rom som ikke samsvarer med de opprinnelige godkjente tegningene. Det som i dag brukes som kjellerstue var opprinnelig tegnet som garasje uten intern tilgang, og badet er ikke tegnet inn. Rommene beskrives derfor som innredede rom. <br /><br />Kjellerstuen har trepanel på vegger og laminat på gulv, og varmekabler i gulvet. Rommet har vinduer mot hagen. <br />Rom merket som garasje og oppbevaring brukes i dag som soverom. <br />Det er også et kjølerom i underetasjen med overflater av trepanel og et kjøleaggregat.<br />Badet i underetasjen er fra 2014 og har fliser på vegger og malt innvendig tak. Gulvet er flislagt med fall til sluk. Innredningen består av nedfelt servant, dusjhjørne med glassvegger, hjørnebadekar og kvernetoalett, som ble byttet i 2022. Det er opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventilasjon via vifte på vegg. Varmekabler i gulvet.<br />(Se pkt ferdigattest)<br /><br />Gang (1. etasje):<br />Oppe i 1. etasje åpner trappen ut i en gang som fordeler seg mot stue, kjøkken, soverom og bad. Laminatgulvet løper gjennom gangen og videre inn i de tilstøtende rommene. Trepanel på vegger og malte plater i himlingen er gjennomgående i etasjen.<br /><br />Stue:<br />Stuen i 1. etasje er et romslig rom med trepanel på veggene, malt i en mørk grå tone. Peis i teglstein med vedovn er plassert i etasjen og gir rommet karakter. Luft-til-luft varmepumpen, skiftet i 2022, sørger for punktoppvarming. Fra stuen er det utgang via malt balkongdør i tre med glassfelt fra 2011 til terrassen. Stuen har tilknytning til spisestuen, og kjøkkenet nås via en åpning i veggen.<br /><br />Spisestue:<br />Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen og har store vindusflater mot hagen. Trepanel på veggene, samme grå tone som i stuen, gir en helhetlig karakter i oppholdsarealet. Rommet har god plass til et stort spisebord.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter og laminat benkeplate. Utstyrt med kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og oppvaskkum av stål. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut over kokesonen. Kjøkkenet har avtrekk via ventilasjonssystemet. <br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Soverom (1. etasje):<br />I 1. etasje er det to soverom. Det ene har plass til dobbeltseng og har balkongdør i tre med glassfelt fra 2016 som leder til en utvendig tretrapp. Begge rom har laminatgulv og trepanel på vegger.<br /><br />Bad (1. etasje):<br />Badet i 1. etasje er fra rundt 2013 og har fliser på vegger og malt innvendig tak. Gulvet er flislagt med fall til sluk. Innredningen består av nedfelt servant, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Avtrekksventilasjon via vifte i vegg. Varmekabler i gulvet.<br /><br />Terrasse:<br />Terrassen er tilknyttet stuen i 1. etasje og har et registrert areal på totalt 30 m² inkludert platting på terreng. Den overbygde delen av terrassen gir ly for vær og gjør den brukbar store deler av året. Bjelkelaget er anlagt på stripefundamenter av betong. Det er montert utelys på verandaen. Merk at åpninger i rekkverket ikke er i henhold til dagens forskriftskrav.<br /><br />Lagring:<br />Boligen har bod i underetasjen. Tilknyttet kjelleren er det vedbod og garasje. Over garasjen er det et loftsrom/lagerrom. Garasjen er oppført i betongblokker med etasjeskille av betong og saltak av tresperrer.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Laminat i 1. etasje og i underetasjen, fliser i entré/gang/bod i underetasjen og på badene.<br />Vegger: Trepanel i underetasjen og i 1. etasje, hovedsakelig trepanel generelt i boligen.<br />Himling: Malte plater og panel i underetasjen og i 1. etasje, hovedsakelig himlingsplater generelt.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Kobber og plastrør innvendig. Vanninntaket er av plast. Frossen vannledning over inngangsparti ble byttet i 2024. Plastrør uten varerør er observert under vask på kjøkken.<br />- Avløpsrør: Plastrør innvendig som går over til støpejern på avløpsstamme. Stakeluke i støpejernsrøret i bod med varmtvannstank. Lufting over tak. Utvendig avløpstype er ukjent.<br />- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via ventiler i vegg/vindu, med periodisk avtrekk fra våtrom og kjøkken. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad i 1. etasje og bad i underetasje har avtrekksventilasjon via vifte i vegg.<br />- Varmtvannstank: Ca. 300 liter fra 2013, plassert i bod ved entré i underetasjen. Sluk under tanken for avrenning av eventuelt lekkasjevann.<br />- Elektrisk anlegg: El-anlegg med jordfeilbryter og automater fra 2011. Ledninger lagt som åpent anlegg. Samsvarserklæring foreligger for elskap med jordfeil/automater, kurs til varmepumpe, kjøkken og ett kurs soverom kjeller. Omlegging av elektrisk anlegg i kjellerstue og opplegg for utvendig stikkontakt og utelys på verandaen utført i 2023, med samsvarserklæring. EL-billader installert i garasje med 32A kurs i sikringsskap (2021). Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1964<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Tekking av betongtakstein med undertak av takpapp fra 2017.<br /><br />Nedløp og beslag: Det er utvendig beslag, takrenner og nedløp av plastbelagt metall. Beslag på tak og i forbindelse med pipe fornyet ved omlegging av tak i 2017. Det mangler beslag mellom yttervegg og lite tak over terrasse ved spisestuen samt mellom yttervegg og tak over garasjen.<br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger i øvre etasje er erfaringsmessig oppført som isolert bindingsverk fra byggeåret. Konstruksjonen er i hovedsak lukket, og oppbygning og isolasjonstykkelse er derfor ikke kontrollert. Fasadene er kledd med stående tømmermannskledning. Det er registrert tradisjonell lufting og lusing ved underkant av kledningen. Utførelsen er mer begrenset enn det som er vanlig i nyere konstruksjoner, men vurderes som normal for byggeåret. Det er ikke registrert tegn til skader som kan knyttes til mangelfull lufting. Veggkonstruksjonen består for øvrig av bindingsverk av tre, med stående trekledning, og lettklinker forblendet med teglstein.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Saltakkonstruksjon med w-takstoler og undertak av rupanel. Det er kaldtloft med tilgang via loftsluke.<br /><br />Vinduer: Vinduer med 2-lags glass av varierende alder. Noen vinduer er fra byggeår og noen av vinduene i første etasje er byttet så sent som 2016/17 i følge årstall på vinduene. Ett vindu er bygget igjen fra innsiden. Det er ikke kjent hvordan åpningen er fukt- og lufttettet, og utvendig vindu er fortsatt bevart.<br /><br />Dører: Malt hovedytterdør i tre av ukjent alder. Ut fra soverom i andre etasje er det malt balkongdør i tre med glassfelt fra 2016. Ut til terrassen er det malt balkongdør i tre med glassfelt (2011).<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Terrasse med bjelkelag, anlagt på stripefundamenter av betong i tilknytning til stue/spisestue. Det er registrert et terrasse- og balkongareal (TBA) på 30 m² ved hovedetasjen. Platting på terreng, inntil boligens sør-øst side.<br /><br />Utvendige trapper: Trapp i tilknytning til balkongdør fra soverom, oppført i treverk. Trapp i tilknytning til terrasse i ved stuen, oppført i treverk. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Det er ikke registrert forhold som tilsier alvorlig konstruksjonssvikt i etasjeskillet.<br /><br />Gulv mot grunn: Det er rom under terreng som har oppforet gulv på deler av grunnmuren, og laminat på oppforede gulv.<br /><br />Pipe og ildsted: Det er pipe i teglstein med vedovn i første etasje. Pipens vanger er delvis skjult i første etasje og ikke tilgjengelig fra siden mot badet. I andre etasje er det dårlig tilkomst for inspeksjon av vanger mot kjøkkenet.<br /><br />Rom under terreng: Det er rom under terreng som har innvendige utforede vegger på deler av grunnmuren oppforet gulv. Det er panel på utforede vegger og laminat på oppforede gulv. Ved hulltaking er det registrert plastfolie på innsiden av utforet vegg mot terreng. Dette er en konstruksjonsløsning som etter dagens byggfaglige anbefalinger kan gi økt risiko for oppfukting og fuktskader dersom fukt trenger inn fra grunnmuren. Det ble ikke registrert tegn til forhøyet fukt eller synlige skader på undersøkelsesstedet.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Bygget er beskrevet fundamentert til fjell in opprinnelige tegninger.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Boligen har drenering fra 1997 i følge tidligere boligsalgsrapport. Utførelse er ukjent og det er ukjent om hele boligens omkrets er drenert. Det er synlig knotteplast på oversiden og synlig eldre drenering av betongrør på nedsiden av huset, observert via luke i hjørne mellom bolig/garasje. Drenering opplyses å være fra 1997, men utførelse og omfang er ikke dokumentert.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Stripefundament av betong, Grunnmur av lettklinkerblokker. Grunnmurer av lettklinkerblokker, stedvis forblendet utvendig med teglstein. bygget er fundamentert til fjell i følge opprinnelige byggesøkte tegninger. Innvendig er murflatene kledd igjen bortsett fra i bod i kjeller mot vest.<br /><br />Forstøtningsmur: På tomten er det natursteinsmur som går ut fra garasjen. Det er registrert tydelig loddavvik og utoverhelling i støttemuren.<br /><br />Terrengforhold: Boligen ligger i relativt skrått terreng med et flatt parti mot øst. Den ligger i et område som i følge kommuneplanen is markert som faresone - flomfare. Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Tomten er opparbeidet med treterrasser, asfalt, beplantning, forstøtningsmurer, plen.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendig avløp er ukjent, vanlig for byggeår og byggemåte var støpejernsrør. Det er indikasjon på utvendig vannledning av plast, da vanninntaket er av plast. Alder er ukjent. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og offentlig avløpsnett via private stikkledninger.<br /><br />Bygninger på eiendommen<br />Garasje: Garasje i tilknytning til boligen, oppført i betongblokker, med etasjeskille av betong og saltak av tresperrer. Det er registrert relativt store sprekker som indikerer setninger i garasjens vegger. Garasjen er ikke tilstandsvurdert i sin helhet.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 10.08.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det er påvist avvik i beslagløsninger. Skorstein har for lav høyde i forhold til forskriftskrav for referansenivået til skorstein (Byggeforskrift 1949 krever 80cm).<br />Konsekvens/tiltak: Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Det anbefales å montere snøfangere tilpasset takets utforming for å ivareta sikkerheten. Avvik i beslagløsninger kan føre til lekkasjer og fuktinntrenging, med risiko for skader på underliggende konstruksjon. Det anbefales å kontrollere og utbedre beslagløsningene for å sikre en tett og varig utførelse. For lav skorsteinshøyde kan gi dårlig trekk og økt risiko for røykinnslag og brannfare. Skorsteinens høyde bør vurderes av feier eller pipefagkyndig. For lav høyde kan gi utilfredsstillende trekk og økt risiko for røyknedslag. Skorsteinen må eventuelt forhøyes dersom nærmere vurdering viser behov for dette. Det mangler beslag mellom yttervegg og lite tak over terrasse ved spisestuen samt mellom yttervegg og tak over garasjen. Pipens høyde (munningen) er målt til ca 60cm over toppen av mønet.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er mangelfull kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler eller andre varmeavgivende installasjoner. Det er påvist noe svai i taket.<br />Konsekvens/tiltak: Mangelfull kondensisolering kan føre til kondensdannelse og fuktpåvirkning på takkonstruksjon/loft, med risiko for mugg-, råte- og fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Det anbefales å etterisolere rør, ventilasjonskanaler og andre aktuelle installasjoner for å redusere kondensdannelse og fuktbelastning. Svaiet kan skyldes naturlige deformasjoner i takkonstruksjonen, mindre dimensjonsavvik eller bevegelser over tid. Det er ikke registrert andre synlige tegn til konstruksjonssvikt. Forholdet bør følges med på, og nærmere undersøkelser anbefales dersom deformasjonen øker eller det oppstår sprekker, lekkasjer eller andre symptomer. Det er registrert en mindre, men synlig ujevnhet i takflaten ved observasjon langs taket. Avviket fremstår begrenset og det er ikke registrert tegn til pågående bevegelse eller andre følgeskader. Gjennomføringer på kaldt loft er isolert med mineralull. Isolasjonen fremstår uten synlig damptett ytterkappe, og det er registrert sverting på deler av isolasjonen. Svertingen kan være en indikasjon på luftlekkasjer og/eller kondensproblematikk. Forholdet øker risikoen for fuktpåvirkning og bør undersøkes nærmere. Ved behov bør gjennomføringene oppgraderes med diffusjonstett kondensisolering og eventuelle luftlekkasjer tettes. TG2 is satt på grunn av registrert deformasjon i takkonstruksjonen og manglende kondensisolering av gjennomføringer for kloakkluft/ventilasjon.<br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Kledning mangler skråskjært dryppkant i bunn.<br />Konsekvens/tiltak: Dette kan medføre at vann blir stående mot endeveden og gi økt fuktbelastning over tid. Det er ikke registrert synlige skader som følge av forholdet. TG2 er satt på grunn av manglende skråskåret dryppkant ved underkant av kledningen. Utførelsen kan føre til at vann blir hengende mot endeveden og gi økt risiko for fuktopptak og redusert levetid over tid.<br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Vurdering av avvik: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Ett vindu er bygget igjen fra innsiden. Det er ikke kjent hvordan åpningen er fukt- og lufttettet, og utvendig vindu er fortsatt bevart. Forholdet gir risiko for kondens og skjult fuktpåvirkning dersom hulrommet ikke er korrekt utført. Oppbygningen bør undersøkes nærmere.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av flere eldre vinduer med usikker fremtidig funksjon samt usikkerhet rundt gjenbygget vindu.<br /><br />Terrasser og plattinger på terreng<br />Vurdering av avvik: Det er påvist setninger i grunn/underlag som har medført deformasjoner på plattingen.<br />Konsekvens/tiltak: Setninger i underlaget kan føre til deformasjoner og redusert stabilitet, med risiko for videre skjevheter og funksjonssvikt. Det anbefales å utbedre eller stabilisere underlaget og rette opp plattingen for å sikre jevn og trygg konstruksjon. Tilstandsgrad 2 vurderes på grunn av skjevheter på plattingen.<br /><br />Overflater - gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist knirk i større deler av gulvet.<br />Konsekvens/tiltak: Knirk kan indikere bevegelse eller slitasje i konstruksjonen, med risiko for videre forverring og redusert komfort. Det anbefales å undersøke årsak til knirk og utbedre innfesting eller konstruksjon ved behov. Det er observert oppbygning under laminaten med plate av isopor eller liknende, noe som kan være årsaken til bevegelse i gulvet. Det registreres en del knirk og utglidning mellom skjøter i laminaten, spesielt i overetasjen. Dette kan skyldes ujevnt underlag som fører til bevegelse i laminaten og at skjøtene løsner. Det er registrert oppbygging under gulvet, med isoporplater eller liknende som kan være årsak til bevegelse og utglidning i skjøter. Avviket påvirker brukskomforten og kan føre til ytterligere skade på laminatskjøtene. Det er ikke registrert forhold som tilsier alvorlig konstruksjonssvikt i etasjeskillet.<br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Vurdering av avvik: Det er påvist konstruksjon med skaderisiko (avvik fra faglig god utførelse/oppbygging).<br />Konsekvens/tiltak: Konstruksjoner med skaderisiko i rom under terreng har økt sannsynlighet for fuktinntrenging og utvikling av fuktskader, mugg og råte over tid. Ved hulltaking er det registrert plastfolie på innsiden av utforet vegg mot terreng. Dette er en konstruksjonsløsning som etter dagens byggfaglige anbefalinger kan gi økt risiko for oppfukting og fuktskader dersom fukt trenger inn fra grunnmuren. Det ble ikke registrert tegn til forhøyet fukt eller synlige skader på undersøkelsesstedet.<br /><br />Skadedyr og fuktkrevende insekter<br />Vurdering av avvik: Det er observert fuktkrevende insekter.<br />Konsekvens/tiltak: Fuktkrevende insekter kan indikere fuktproblemer og risiko for skader i konstruksjonen. Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagekspert. Det ble observert små svarte maur og enkelte døde insektrester i kjellerstuen. Art, aktivitet og årsak er ikke nærmere avklart, og det er ikke registrert synlige skader. Forekomsten bør følges opp. Ved gjentatt eller økende aktivitet anbefales nærmere undersøkelse av fuktforhold og mulige inngangsveier.<br /><br />Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.<br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.<br /><br />Overflater, vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.<br />Konsekvens/tiltak: Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.<br /><br />Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon<br />Vurdering av avvik: Dusjkabinett og manglende rengjøring av sluk gjør at det ikke var mulig å kontrollere sluk/membran rundt sluk tilfredsstillende på befarings-tidspunktet. Vurderinger er gjort basert på synlige forhold.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør utføres ytterligere undersøkelser etter rengjøring av sluk og flytting av dusjkabinett for å sikre at utførelsen er synlig korrekt og er uten avvik. Tilstandsgrad 2 vurderes på grunn av begrenset tilgjengelighet for inspeksjon og behov for ytterligere undersøkelse.<br /><br />Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger<br />Vurdering av avvik: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt.<br />Konsekvens/tiltak: Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.<br />Konsekvens/tiltak: Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.<br /><br />Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.<br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst.<br /><br />Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon<br />Vurdering av avvik: Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende informasjon eller synlige tegn til vanntett sjikt gir usikkerhet om våtrommets tetthet. Dette medfører økt risiko for skjulte fuktskader dersom membran ikke er til stede eller ikke fungerer som forutsatt. Det anbefales å foreta nærmere undersøkelser for å avklare om det finnes et fungerende vanntett sjikt. Undersøkelser kan f.eks. inkludere å innhente FDV-dokumentasjon for tettesjiktet, innhente opplysninger fra tidligere eiere og/eller håndverkere, foreta nye målinger der det tidligere er tatt hull for fuktmålinger, eventuelt åpne tilstøtende konstruksjoner, foreta utvidet hulltaking og/eller montere kontinuerlig fuktføler. Det foreligger ikke dokumentasjon på type eller utførelse av vanntett sjikt. Membran eller mansjett er ikke synlig på en måte som gjør det mulig å kontrollere utførelsen.<br /><br />Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger<br />Vurdering av avvik: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt.<br />Konsekvens/tiltak: Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Membran eller mansjett er ikke mulig å kontrollere under klemringene, og det var derfor ikke mulig å konstatere om tettesjiktet er korrekt tilsluttet slukene. Det er ikke påvist lekkasje eller fuktskade ved undersøkelsen, men utførelsen er usikker. Tilgangen til sluket under badekaret bør bedres, og sluktilslutningene bør kontrolleres nærmere. Tilstandsgrad 2 vurderes derfor for bygningsdelen.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.<br />Konsekvens/tiltak: Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.<br /><br />Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er påvist knirk i større deler av gulvet. Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er påvist skader i benkeplate. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.<br />Konsekvens/tiltak: Skader eller fuktskjolder i kjøkkengulvet kan indikere fuktpåvirkning og gi risiko for videre nedbrytning av materialer, samt utvikling av mugg og dårlig inneklima. Det anbefales å undersøke årsaken til skader/fuktskjolder og utbedre disse. Skadet gulv bør repareres eller skiftes ut, og det bør kontrolleres om det foreligger skader i underliggende konstruksjon. Knirk i større deler av gulvet kan indikere bevegelser eller svakheter i konstruksjonen. Dette kan føre til økt slitasje, redusert komfort og i noen tilfeller videre utvikling av skader. Det anbefales å undersøke årsaken til knirken, herunder kontroll av oppbygning og innfesting i gulvkonstruksjonen. Eventuelle svakheter bør utbedres for å sikre en stabil og varig løsning. Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon. Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. Det er indikasjon på at skaden kan ha forekommet på grunn av varm kjele eller lignende som har blitt satt på benkeplaten uten underlag. Avviket er i hovedsak estetisk. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Komfyrvakt bør installeres. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av knirk og skader i gulvet, manglende komfyrvakt og lekkasjestopper samt skade på benkeplaten.<br /><br />Teknisk anlegg<br />Vurdering av avvik: Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Tekniske anlegg eldre enn 15 år har økt risiko for slitasje, redusert driftssikkerhet og funksjonssvikt. Dette kan medføre behov for hyppigere vedlikehold og fare for uforutsette feil. Tilstandsgrad 2 vurderes basert på alder på det tekniske anlegget.<br /><br />Innvendige vannledninger<br />Vurdering av avvik: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.<br />Konsekvens/tiltak: Ufagmessig utførelse kan føre til økt risiko for lekkasjer, vannskader og redusert levetid på installasjonen. Tilstandsgrad 2 vurderes da det er observert plastrør uten varerør under vask på kjøkken. Ved lekkasje fra plastrør skal utvendig varerør sørge for at lekkasjevannet ledes til vannfordelerskapet og videre synliggjøres og ledes til sluk fra dreneringen i vannfordelerskapet. Plastrør uten beskyttende varerør under kjøkkenvasken er et separat utførelsesavvik som bør kontrolleres og eventuelt utbedres.<br /><br />Innvendige avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Tilstandsgrad 2 vurderes på grunn av usikker fremtidig funksjon på eldre støpejernsrør.<br /><br />Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende service kan føre til redusert driftssikkerhet, dårligere ytelse og økt risiko for feil eller havari. Det anbefales å gjennomføre service i henhold til produsentens anvisninger og etablere jevnlig vedlikeholdsrutine.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrenging, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Drenering opplyses å være fra 1997, men utførelse og omfang er ikke dokumentert. Det er ukjent om hele boligens omkrets ble drenert samtidig, og det er observert eldre drensrør av betong på nedsiden av huset. TG2 settes på grunn av usikkert omfang og utførelse, samt at deler av dreneringen kan være eldre enn opplyst.<br /><br />Forstøtningsmurer<br />Vurdering av avvik: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. Forholdet kan skyldes jordtrykk, utilstrekkelig fundamentering eller mangelfull drenering bak muren. Videre bevegelse kan føre til økende deformasjon og i verste fall redusert stabilitet. Muren bør undersøkes nærmere, og behovet for sikring eller utbedring vurderes av fagkyndig. Det er registrert tydelig loddavvik og utoverhelling i støttemuren. Avviket indikerer at muren kan være påvirket av jordtrykk eller bevegelser i grunnen. Det var ikke mulig å fastslå om muren fortsatt er i bevegelse ved en enkelt befaring, men skaden er nevnt i boligsalgsrapport fra 2021.<br /><br />Terrengforhold<br />Vurdering av avvik: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.<br />Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Bygningens beliggenhet kan medføre risiko for flom eller oversvømmelse, noe som kan få alvorlige konsekvenser for personsikkerhet, bruk av bygningen og bygningskonstruksjoner. Eiendommen er i kommuneplanens kartgrunnlag vist innenfor eller delvis berørt av hensynssone for flomfare. Rapporten vurderer ikke sannsynlighet, vannstand eller konsekvens for selve bygningen. For nærmere avklaring bør kommunen eller relevant faginstans kontaktes.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Det kunne ikke påvises eller opplyses om utvendig stengeventil for vanninntak. Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Ytterligere undersøkelser anbefales. Vanninntaket er av plast, men alder og nærmere utførelse av den utvendige vannledningen er ikke kjent. Materiale og alder på den utvendige avløpsledningen er heller ikke avklart. Det er derfor usikkerhet om gjenværende funksjonstid. Utvendig stengeventil ble ikke lokalisert eller opplyst om. Tilstandsgrad 2 vurderes på bakgrunn av den samlede usikkerheten.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Det er registrert sprekkdannelser i grunnmuren.<br />Konsekvens/tiltak: Sprekker i grunnmuren kan føre til fuktinntrenging og i noen tilfeller indikere bevegelser eller svekket konstruksjon. Det anbefales å vurdere omfang og årsak til sprekkene, samt gjennomføre nødvendige undersøkelser og eventuelle tiltak for å hindre videre utvikling. I nordøstlig hjørne av bygget er det registrert et skråriss i forblendingen fra hjørnet. Tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av markert sprekkdannelse, som også kan være en indikasjon på mindre setninger i området. Forholdet er også omtalt i tidligere rapport fra 2021, men utviklingen over tid har ikke latt seg verifisere. Selve konstruksjonen kan ikke kontrolleres direkte grunnet teglstein på utsiden og innvendig kledning. Det anbefales derfor nærmere undersøkelser for å avdekke tilstanden til konstruksjonen bak. Kostnadsanslaget omfatter kun undersøkelser og vurdering av fundamenteringen rundt dette hjørnet, og inkluderer ikke eventuelle reparasjons- eller stabiliseringstiltak.<br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at rekkverket ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn, samt behov for utbedring for å tilfredsstille gjeldende forskrifter. Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon is en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Det anbefales å tilrettelegge for inspeksjon av pipevanger, eventuelt ved nærmere undersøkelser utført av kvalifisert fagperson (feier/pipeinspektør), for å avklare tilstand og behov for tiltak. Det er krav om at 4 sider av pipen skal være tilgjengelig for inspeksjon ved teglsteinspiper. Dette gjør det mulig å overvåke konstruksjonen for riss/sprekker. Eventuelle riss og sprekker kan føre til dårlig trekk i pipen og at røyk siver inn i boligen. Dette kan utgjøre en brannfare. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Komfyrvakt bør installeres. Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Bygningens beliggenhet kan medføre risiko for flom eller oversvømmelse, noe som kan få alvorlige konsekvenser for personsikkerhet, bruk av bygningen og bygningskonstruksjoner.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisitet og vedfyring. Det er montert en luft-til-luft varmepumpe i stuen for punktoppvarming, samt en teglsteinspipe med tilkoblet vedovn i hovedetasjen. Videre er det elektriske varmekabler i gulv på badet i første etasje, samt i gang/entré, bad og kjellerstue i underetasjen."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en attraktiv og familievennlig beliggenhet på Borgestad, i et veletablert og hyggelig boligområde med lite gjennomgangstrafikk. Området er særlig populært blant barnefamilier, takket være trygge omgivelser, gode oppvekstvilkår og nærhet til et bredt spekter av fasiliteter.<br /><br />Fra boligen er det kort vei til både Buer barneskole og Menstad ungdomsskole, samt flere barnehager i nærområdet, noe som bidrar til en enkel og praktisk hverdag for familien. Daglige gjøremål kan enkelt unnagjøres med dagligvarebutikk og servicetilbud i kort avstand fra boligen.<br /><br />For den aktive finnes det gode rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Området byr på flotte tur- og friluftsområder som kan benyttes året rundt, enten man foretrekker gåturer, løping eller sykkelturer. Det er også ridesenter i nærheten, som gir et ekstra aktivitetstilbud for både barn og voksne med interesse for hest og ridning.<br /><br />På Borgeåsen finner man et godt utvalg av butikker, servicetilbud og andre hverdagsfunksjoner, som gjør at de fleste nødvendigheter er lett tilgjengelige. Samtidig er det kort kjøreavstand til Skien sentrum med et bredt utvalg av shopping, kulturtilbud, serveringssteder og offentlig kommunikasjon.<br /><br />Dette er en beliggenhet som kombinerer rolige og naturskjønne omgivelser med nærhet til servicetilbud, skoler og fritidsaktiviteter, og som passer godt for både småbarnsfamilier, par og andre som ønsker en praktisk hverdag i et etablert boligområde."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Se kartskisse i annonsen på finn.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din start destinasjon til boligen. Når det er visning vil det bli skiltet med visning skilt fra DNB Eiendom"
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en eiet tomt på ca. 1 145 m², pent opparbeidet med plen, variert beplantning, hekker og asfaltert innkjørsel. Den frodige vegetasjonen bidrar til et grønt og skjermet uteområde med høy grad av privatliv. Hageanlegget fremstår velstelt og innbydende, med gode muligheter for lek, avslapning og hageinteresser.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. Kjøper må påregne at arealet er ca. 1 145,1 m²."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en garasje i tilknytning til boligen. For øvrig parkering på egen tomt i asfaltert gårdsplass."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.<br /><br />Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (Gazelle AI). Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen ligger i et uregulert område.\n \nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (plan-ID 2021007), vedtatt 14.11.2024. I planen er hele eiendommen på 1145 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Eiendommen ligger også innenfor bestemmelsesområde 'Bybåndet', som har bestemmelser knyttet til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.\n\nHele eller deler av eiendommen ligger i et område markert som faresone for flom. Det kan være begrensninger i bruk og/eller behov for sikringstiltak i forbindelse med byggetiltak og andre arbeider i og nær faresonen. Ved nye tiltak skal det dokumenteres at tiltaket er sikret mot flom etter TEK17 § 7-2. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene.\n\nEiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er det ikke regnet som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Kvikkleireskred utløses oftest av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker.\n\nDe fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TEK) og NVEs veileder  Sikkerhet mot kvikkleireskred . Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene.\n\nEiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2668089",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Haugsåsvegen 9! En innholdsrik enebolig på flott og skjermet tomt med familievennlig beliggenhet på Borgestad. <br /><br />Eiendommen ligger i et attraktivt og veletablert boligområde med lite gjennomgangstrafikk. Her har du kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker og gode tur- og rekreasjonsmuligheter. Både Borgeåsen og Skien sentrum ligger kun en kort kjøretur unna. <br /><br />Høydepunkter:<br /><br />- Pent opparbeidet og skjermet hage med plen og tett hekk<br />- Taktekking fra 2017<br />- Stor, delvis overbygget terrasse med god plass til utemøbler og nedgang til hagen<br />- Gjennomgående tidsriktige fargevalg<br />- Romslig stue med adskilt spisestue og vedovn<br />- Kjøkken med profilerte fronter og integrerte hvitevarer<br />- Garasje i tilknytning til boligen"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "609260217",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=13c9ceaf-6859-4125-baaf-95161fdd6c82&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "BORGESTAD",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/609260217?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/609260217?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/13c9ceaf-6859-4125-baaf-95161fdd6c82?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/609260217?https://dnbeiendom.no/bolig/609260217?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Haugsåsvegen 9! En innholdsrik enebolig på flott og skjermet tomt med familievennlig beliggenhet på Borgestad. <br /><br />Eiendommen ligger i et attraktivt og veletablert boligområde med lite gjennomgangstrafikk. Her har du kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker og gode tur- og rekreasjonsmuligheter. Både Borgeåsen og Skien sentrum ligger kun en kort kjøretur unna. <br /><br />Høydepunkter:<br /><br />- Pent opparbeidet og skjermet hage med plen og tett hekk<br />- Taktekking fra 2017<br />- Stor, delvis overbygget terrasse med god plass til utemøbler og nedgang til hagen<br />- Gjennomgående tidsriktige fargevalg<br />- Romslig stue med adskilt spisestue og vedovn<br />- Kjøkken med profilerte fronter og integrerte hvitevarer<br />- Garasje i tilknytning til boligen",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/609260217?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1964,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 473316908,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-14T14:58+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "4.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-14T14:58:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-14T14:59:18.582327426+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}