Til salgs

Landbrukseiendom med stor skog! Jord og beiter, 2 boliger, stor låve og vognskjul

8 500 000 kr (731.000€)

Rakkestadveien 684, 1764 Halden · Nearby listings ›

Open on FINN

⤢ 72 photos

Key details

Property type: Gårdsbruk/Småbruk
Ownership: Selveier
Bedrooms: 3
Rooms: 6
Usable area (BRA): 282 m²
Internal (BRA-i): 282 m²
External (BRA-e): 231 m²
Balcony/terrace: 8 m²
Plot area: 1719000 m² · Owned
Year built: 1988
Energy label: D
Address: Rakkestadveien 684, 1764 Halden
Local area: Rokke

Description

Om boligen

Arealer

Totalt bruksareal: 282,0 m²

BRA-i: 282,0 m²
BRA-e: 231,0 m²
BRA-b: 0,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 8,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Beskrivelse

Ryggerød er en innholdsrik landbrukseiendom med attraktiv beliggenhet i Rokke-området nord i Halden kommune. Eiendommen ligger med direkte adkomst fra fylkesvei 220 og har kort vei til Halden sentrum, samtidig som den byr på rolig og naturnær beliggenhet omgitt av skog, jordbrukslandskap og gode rekreasjonsmuligheter. Eiendommen fremstår som en tradisjonell skog- og landbrukseiendom med et velordnet tun og betydelige utmarksressurser.

Eiendommen omfatter totalt ca. 1 719 dekar og består av om lag 27 dekar fulldyrket jord og ca. 1 680 dekar skog og utmark samt tun- og bebygde arealer. Arealene ligger samlet i én hovedteig, noe som gir gode driftsmessige forhold og enkel forvaltning av ressursene.

Skogressursene utgjør eiendommens største verdigrunnlag. Den produktive skogen omfatter om lag 1 632 dekar ifølge skogbruksplanen, og består hovedsakelig av furuskog på lave og middels boniteter. Eiendommen har store sammenhengende skogarealer med betydelige langsiktige produksjonsmuligheter, god adkomst til offentlig veinett og etablert velteplass for tømmerdrift. Det foreligger oppdatert skogbruksplan som gir et godt grunnlag for videre skogforvaltning.

Jordbruksarealene ligger i tilknytning til tunet og fremstår som lettdrevne arealer med tilfredsstillende arrondering. I tillegg finnes et tidligere jordbruksareal som de senere årene har vært benyttet til juletre-produksjon, og som representerer et potensial for videre bruk.

Tunet består av en romslig hovedbolig fra 1988 og en eldre kårbolig, Tradisjonell låve/driftsbygning og et lite vognskjul. Hovedbolig er bygget i år 1988 og har gjennomgått flere oppgraderinger de senere år, blant annet nytt kjøkken og oppgraderinger av deler av det elektriske anlegget. Boligen har en romslig og funksjonell planløsning fordelt over tre plan, vannbåren varme og gode bokvaliteter for en familie som ønsker å kombinere bolig og landbruk.

Det opprinnelige våningshuset; kårboligen har rehabiliteringsbehov, men fremstår med et stort potensial. Kårboligen representerer et utviklingspotensial for den som ønsker å restaurere og bevare gårdens historiske preg. Således kan gården passe både som generasjonsbruk eller gi gode muligheter til leieinntekter. Bygningenes plassering danner et firkant-tun og bidrar til et tradisjonelt og autentisk gårds-miljø.

Låven har stor bruks-flate og kan benyttes til lager, for redskaper eller andre formål. Eiendommen passer godt for kjøpere som ønsker en omfattende skogeiendom kombinert med bolig, jakt- og friluftsmuligheter og et aktivt gårdstun. De store sammenhengende arealene, skogressursene og den landlige beliggenheten gir gode rammer for både næringsmessig utnyttelse og livskvalitet på bygda.

Beliggenhet

Eiendommen har en landlig og attraktiv beliggenhet i Rokke nord i Halden kommune, omgitt av skogsområder, åpne jordbrukslandskap og naturskjønne omgivelser. Her bor man fredelig og skjermet med nærhet til naturen, samtidig som Halden sentrum ligger nær, med et bredt tilbud av butikker, servicetilbud, kultur- og fritidsaktiviteter. Byen ligger innen komfortabel kjøreavstand.

Tunet har direkte adkomst fra Rakkestadveien (fylkesvei 220), noe som gir gode kommunikasjonsforhold og enkel tilgjengelighet året rundt. Fra eiendommen er det ca. 11 km til Halden sentrum, mens dagligvarehandel finnes på Brødløs, omtrent 10 minutters kjøring fra eiendommen og Halden stasjon med togforbindelser mot blant annet Oslo og Göteborg ligger ca. 14 km fra eiendommen.

For barnefamilier finnes både barnehager og skoler innen kort kjøreavstand. Nærmeste barnehage ligger rundt 10 km fra eiendommen, mens flere barne- og ungdomsskoler samt videregående skoler finnes i Haldenområdet.

Området er kjent for gode muligheter til friluftsliv gjennom alle årstider. De store skogarealene og de naturskjønne omgivelsene gir gode forhold for jakt, turer, bær- og soppsanking samt øvrige naturbaserte aktiviteter. Eiendommen passer derfor godt for den som ønsker et aktivt liv i landlige omgivelser med nærhet til både naturressurser og bymessige fasiliteter.

Innhold

Eiendommen er bebygd med et moderne våningshus og en eldre kårbolig, tradisjonell låve/driftsbygning og et mindre vognskjul. Bygningsmassen danner et tradisjonelt gårdstun med gode bruksmuligheter for både bolig- og landbruksformål.

Våningshus (byggeår 1988, Bra 282 m²)

Kårboligen er fungerer i dag som hovedbolig på eiendommen. Boligen har full kjeller, hovedetasje og innredet andre etasje. Planløsningen fremstår romslig og funksjonell med blant annet kjøkken, stue, spisestue, flere soverom, bad og tilhørende oppbevaringsrom. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og har de senere årene gjennomgått flere oppgraderinger, herunder nytt kjøkken i 2025. Oppvarming skjer blant annet via vannbåren varme, vedfyring og varmepumpe.

Kårbolig (byggeår 1933, Bra306 m² )

Boligen er fordelt over kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Våningshuset har stått ubebodd over tid og har behov for omfattende oppgraderinger før det kan tas i ordinær bruk. Bygningen representerer likevel en viktig del av tunmiljøet og kan være interessant for kjøpere som ønsker å restaurere et tradisjonelt gårdshus.

Låve / driftsbygning (byggeår 1920, Btaca. 730 m²)

Bygningen inneholder blant annet tidligere fjøs- og stallarealer, låvedel samt ulike lagerrom. Låven har stor bruksflate og egner seg godt til lagring av maskiner, utstyr, ved, redskap og annet materiell. Deler av bygningen er oppgradert gjennom årene, blant annet med ny eller omtekket takkonstruksjon og utskifting av deler av kledningen.

Vognskjul (byggeår ca. 1975, Bta. ca. 39 m²).

Bygningen er oppført som et enkelt lager- og redskapsbygg og benyttes til oppbevaring av mindre maskiner, utstyr og øvrig materiell knyttet til drift av eiendommen.

Standard

Våningshuset

Våningshuset fra 1988 fremstår som eiendommens hovedbolig og holder gjennomgående god standard. Boligen er løpende vedlikeholdt og har vært gjenstand for flere oppgraderinger de senere årene. I 2025 ble det installert nytt kjøkken med integrerte hvitevarer, samtidig som deler av det elektriske anlegget ble oppgradert. Innvendig fremstår boligen med moderne overflater, lyse gulv og en funksjonell planløsning fordelt over tre etasjer. Oppvarming skjer ved vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring, noe som gir fleksible og energieffektive oppvarmingsmuligheter. Samlet vurderes boligen å ha en god standard sett opp mot byggeår, med romslige oppholdsrom og gode boforhold for en familie.

Kårbolig

Den eldre kårboligen er oppført rundt 1933 og har enkel standard med betydelig behov for rehabilitering og modernisering. Bygningen har stått ubebodd over tid og fremstår med omfattende vedlikeholdsbehov både utvendig og innvendig. Sanitære forhold er mangelfulle, og det må påregnes etablering eller oppgradering av bad, kjøkken og avløpsløsninger. Videre må det forventes investeringer knyttet til vinduer, fasader, innvendige overflater og tekniske installasjoner. Bygningen representerer i dag først og fremst et restaurerings-objekt med potensial for den som ønsker å sette sitt eget preg på et tradisjonelt gårdshus.

Låve / driftsbygning

Låven er en tradisjonell kjørebrulåve med opprinnelse fra begynnelsen av 1900-tallet. Bygningen har gjennom årene blitt vedlikeholdt og delvis modernisert med blant annet omlegging av tak og utskifting av deler av kledningen. Bygningen fremstår som funksjonell til lager- og redskapsformål, men er ikke tilpasset moderne husdyrproduksjon eller dagens krav til rasjonell landbruksdrift uten betydelige investeringer. Det er registrert enkelte vedlikeholdsbehov og slitasje som følge av alder, herunder råte i deler av konstruksjonen og konstruksjons-svikt i teglsteins delen i det gamle fjøset. Låven har likevel god nytteverdi som lagerbygning og gir eiendommen betydelig oppbevarings-kapasitet.

Vognskjul

Vognskjulet har en enkel standard som er naturlig ut fra alder og bruksområde. Bygningen fremstår som et funksjonelt lagerbygg for oppbevaring av mindre maskiner, redskaper og utstyr. Vedlikeholdstilstanden vurderes som normal, og bygningen dekker behovet for enkel lagring på en tilfredsstillende måte.

Bygningsmassen består av en godt vedlikeholdt og oppgradert kårbolig kombinert med eldre landbruksbygninger med varierende standard. Kårboligen gir gode og moderne boforhold, mens øvrige bygninger tilfører eiendommen funksjonalitet, lagringskapasitet og et tradisjonelt gårdstunpreg. Dette gir eiendommen en god kombinasjon av boligkvaliteter og praktiske driftsmuligheter.

Overflater

Våningshus

Innvendige overflater består hovedsakelig av malte vegger, panel og moderne gulv-overflater. Oppholdsrommene fremstår lyse og romslige med en funksjonell planløsning. Badene har flislagte overflater, og det er etablert varmekabler på bad i 2. etasje. Samlet fremstår boligen som velholdt med en standard som er høyere enn det man normalt forventer av tilsvarende boliger fra byggeåret.

Kårbolig

Bygningen fremstår med eldre overflater og betydelig vedlikeholdsbehov. Vegger, gulv og himlinger består i hovedsak av opprinnelige eller eldre materialer, og det må påregnes omfattende oppgraderinger innvendig.

Oppussing

Våningshuset har gjennomgått flere oppgraderinger de senere årene og fremstår som godt vedlikeholdt. I 2025 ble boligen oppgradert med nytt kjøkken av moderne utførelse med integrerte hvitevarer. I forbindelse med kjøkkenfornyelsen ble deler av det elektriske anlegget oppgradert, og sikringsskapet fremstår i dag med automatsikringer. Det er også utført oppgradering av flere innvendige overflater med lyse og tidsmessige materialvalg som bidrar til et moderne preg.

Oppvarmingsløsningen er videreutviklet med installasjon av ny luft-til-luft varmepumpe i 2024. Boligen har i tillegg vannbåren varme i store deler av boligen samt peisovn/ildsted som gir flere oppvarmingsalternativer.

Utvendig fremstår boligen som løpende vedlikeholdt med normalt vedlikeholdsnivå på kledning og taktekking. Det må imidlertid påregnes utbedring eller utskifting av balkong/overbygg ved inngangspartiet som følge av registrerte råteskader, samt enkelte reparasjoner knyttet til trapp og utearealer ved inngangen.

Adkomst

Eiendommen har direkte adkomst fra Rakkestadveien (fylkesvei 220), som gir enkel og effektiv forbindelse til Halden sentrum og øvrige nærliggende områder. Adkomsten fremstår som oversiktlig og lett tilgjengelig med innkjøring direkte til gårdstunet.

Det romslige tunet ligger sentralt plassert på eiendommen med gode interne adkomstforhold til både boliger, driftsbygninger og omkringliggende arealer. For skogbruket er det etablert en romslig velteplass med god tilgjengelighet fra offentlig vei, noe som gir praktiske forhold for tømmertransport og skogsdrift.

Eiendommen er lett tilgjengelig året rundt og har gode logistiske forhold både for boligbruk, landbruksdrift og skogforvaltning. Adkomsten vurderes som svært god sett i forhold til eiendommens størrelse og ressursgrunnlag.

Parkering

Eiendommen har svært gode parkeringsmuligheter på eget tun. Tunområdet er romslig og gir god plass til parkering av flere personbiler, tilhengere, traktorer og øvrige landbruksmaskiner eller alternativ redskap om det skulle være behovet. De åpne arealene rundt bygningene gir fleksible oppstillingsmuligheter både for privat bruk, i forbindelse med drift av eiendommen eller annen næringsvirksomhet.

I tillegg tilbyr driftsbygningene / låven gode muligheter for innendørs oppbevaring av kjøretøy, maskiner og utstyr.

Selgers egenerklæringsskjema

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Opplysninger fra selger (egenerklæring)

Selger opplyser at eiendommen ble overtatt i januar 2024 og at han selv har bebodd boligen siden overtakelsen.

Våtrom

Selger kjenner ikke til feil eller mangler ved bad, vaskerom eller toalettrom.
Det er ikke opplyst om utførte arbeider på våtrom.

Tak, yttervegger og fasade

Det er registrert råteskader på deler av kledningen. Selger opplyser om råteskader på utbygg over inngangspartiet, og at nytt utbygg må påregnes.
Tre kjøkkenvinduer ble skiftet i 2025. Arbeidet ble utført av et familiemedlem med fagbrev som snekker.
Yttertaket ble høytrykkspylt i 2026.
Fasaden ble vasket og malt utvendig i 2026.

Kjeller

Boligen har kjeller.
Selger kjenner ikke til problemer med vanninntrengning eller fukt i kjeller.
Det er ikke opplyst om utført dreneringsarbeid.

Elektrisk anlegg Det er utført flere elektriske arbeider av faglært installatør, med dokumentasjon:

Oppgradering av elektrisk anlegg på kjøkken i forbindelse med kjøkkenoppussing (2025).
Installasjon av elbillader på husvegg (2025).
Ombygging fra to strømmålere til én strømmåler (2025).
Installasjon av luft-til-luft varmepumpe (2024).
Oppføring av ladestolpe med elbillader på gårdsplassen (2024).
Oppgradering av hovedinntakssikringer og sikringsskap på låven fra skrusikringer til automatsikringer (2024).

Arbeidene er utført av Elisenberg Elektro AS, og dokumentasjon foreligger.

Vann og avløp

Eiendommen har privat vannforsyning fra borebrønn (borrevann) og tett septiktank.
I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2025 ble vann- og avløpsinstallasjoner over gulv på kjøkkenet fornyet og tilkoblet på nytt.
Arbeidet ble utført av Comfort Halden, og dokumentasjon foreligger.

Oppvarming

Selger opplyser at sirkulasjonspumpene til boligens vannbårne varmeanlegg har satt seg.
Luft-til-luft varmepumpe ble installert i 2024 av Elisenberg Elektro AS, med tilhørende dokumentasjon.

Skjevheter og sprekker

Det er opplyst om enkelte sprekker i grunnmuren.

Skadedyr

Det forekommer mus i det gamle bolighuset på eiendommen.
Selger opplyser at det ikke har vært mus i boligen som benyttes til beboelse.

Planer og godkjenninger

Selger kjenner ikke til manglende brukstillatelser eller ferdigattester for søknadspliktige tiltak.
Det er ikke innredet nye boligrom i kjeller, loft eller lignende uten at dette er opplyst.

Øvrige opplysninger

Kjøkkenet ble totalrenovert i 2025 med nytt kjøkken levert av KEO Kjøkken Fredrikstad.
Det ble i forbindelse med oppussingen montert nye vinduer, nye vegg- og gulvoverflater, nytt elektrisk anlegg på kjøkkenet samt nye hvitevarer.
Selger opplyser at det meste av arbeidet ble utført egeninnsats, med unntak av montering av kjøkkeninnredningen som ble utført av KEO Kjøkken Fredrikstad.

Boligselgerforsikring Boligen selges med boligselgerforsikring tegnet i Gjensidige Forsikring ASA. Dokumentasjon på flere av de utførte fagarbeidene foreligger.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Tilstandsgrader (TG2/TG3/TG IU) fra tilstandsrapport

Tilstandsrapport - Kårbolig

Kårboligen er oppført ca. 1933 og har et bruksareal på 231 kvm fordelt over kjeller, 1. og 2. etasje. Boligen har stått ubebodd i om lag 15-20 år, og manglende oppvarming, bruk og vedlikehold har medført et betydelig generelt forfall. Bygningen fremstår som et omfattende rehabiliteringsobjekt med gjennomgående lav standard og betydelig vedlikeholdsetterslep.

Vesentlige avvik (TG2)

Nedløp og bortledning av takvann er mangelfull. Det mangler også snøfangere og tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Det er registrert sprekker i enkelte innvendige overflater.
Innvendige vannledninger er av eldre dato med usikker restlevetid.
Innvendige avløpsrør er eldre og har usikker fremtidig funksjon.
Boligen har naturlig ventilasjon og mangelfull ventilasjon i flere rom.
Det er registrert sprekker og setningsrelaterte riss i grunnmur.
Utvendige vann- og avløpsledninger har høy alder og det foreligger ikke dokumentasjon på vannkvalitet fra brønn.
Sanitærinstallasjoner i kjellertoalett er eldre og må påregnes utskiftet.

Store eller alvorlige avvik (TG3)

Taktekking

Taktekking, undertak, beslag, takrenner og nedløp har høy alder og betydelig slitasje. Mangelfull bortledning av takvann kan medføre økt fuktbelastning på bygningen.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Yttervegger

Kledning har omfattende slitasje, avflasset maling og stedvise råteskader. Det mangler lufting bak kledning og gnagersikring.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Vinduer

Vinduer med omfattende slitasje, råteskader, utettheter og enkelte sprukne glass. Utskifting må påregnes.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Ytterdører

Ytterdører har betydelig slitasje, råteskader og redusert funksjon.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

Det er registrert aktive angrep av borebiller i bærende konstruksjoner i kjelleren. Det er også påvist fuktpåvirkning og soppdannelser i enkelte bjelker.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Kjeller

Betydelig fuktinntrengning gjennom gulv og vegger. Det er registrert fuktskader, sprekker og tegn til setninger. Omfattende tiltak må påregnes.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Skadedyr

Omfattende museaktivitet og betydelige angrep av treborende insekter i deler av bygningen. Nærmere kartlegging og utbedring anbefales.
Kostnadsestimat: kr 100 000 - 200 000

Bad i kjeller

Badet er av eldre dato uten dokumentert fuktsikring og vurderes som utrangert. Totalrehabilitering må påregnes.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Kjøkken

Eldre kjøkken med betydelig slitasje og usikker funksjon. Full utskifting anbefales.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Kjøkkenventilasjon

Avtrekk tilfredsstiller ikke dagens krav og bør skiftes.
Kostnadsestimat: under kr 20 000

Toalettrom i kjeller

Sanitærrom av eldre dato, ute av bruk over lang tid og med behov for full rehabilitering.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Toalettrom i 2. etasje

Sanitærrom med eldre standard og usikker funksjon. Totalrehabilitering må påregnes.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Varmtvannsberedere

Eldre varmtvannsberedere som ikke har vært i bruk på mange år. Utskifting må påregnes.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Drenering og fuktsikring

Mangelfull eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring rundt bygningen. Betydelig fuktbelastning er registrert i kjeller.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Oppsummering

Samlet fremstår kårboligen med et omfattende rehabiliteringsbehov. Kjøper må påregne betydelige investeringer knyttet til utvendige konstruksjoner, fuktsikring, tekniske installasjoner, sanitærrom, kjøkken og skader etter lang tids manglende bruk og vedlikehold. Boligen må anses som et rehabiliteringsobjekt.

Tilstandsrapport - Våningshus

Våningshuset er oppført i 1988 og fremstår med normal standard sett i forhold til byggeår og konstruksjon. Det er gjennomført flere oppgraderinger de senere årene, herunder nytt kjøkken i 2025, utskifting av kjøkkenvinduer i 2024, oppgradering av det elektriske anlegget, montering av elbillader samt utvendig maling og takrens i 2026. Boligen vurderes å være i brukbar teknisk stand ut fra alder, men det må påregnes løpende vedlikehold og enkelte oppgraderinger i takt med bygningens alder.

Vesentlige avvik (TG2)

Taktekking med høy alder hvor det vanntette sjiktet har passert normal forventet levetid.
Fuktskjolder og fuktpåvirkning registrert i deler av takkonstruksjonen, samt begrenset ventilasjon på loft.
Spredte råteskader i utvendig bordkledning.
Eldre vinduer med slitasje, sprekker i karmer og usikker restlevetid. Ett vindu i stue kan ikke åpnes normalt.
Enkelte kjellervinduer er vanskelige å åpne, og ett vindu har knust glass.
Ytterdør har behov for overflatevedlikehold.
Enkelte balkongdører er vanskelige å åpne og lukke.
Løse fliser på utvendig trapp og rekkverkshøyde som ikke tilfredsstiller dagens anbefalinger.
Kjellernedgang med mangelfull fuktsikring og økt risiko for vanninntrenging.
Omfattende råteskader registrert i inngangspartiet.
Fuktgjennomtrenging og sprekker registrert i deler av kjellermur.
Det er registrert spor etter mus på loft.
Eldre innvendige vannledninger med usikker restlevetid.
Eldre avløpsrør med usikker fremtidig funksjon.
Mangelfull ventilasjon i enkelte rom.
Eldre vannbårent varmeanlegg uten dokumentert service de senere år.
Vannbåren varme har høy alder og det er registrert korrosjon på enkelte kobberrør.
Tegn til fuktpåvirkning på grunnmur og dreneringsrelaterte konstruksjoner.
Det foreligger ikke dokumentasjon på vannkvalitet fra privat brønn.
Septiktank er av ukjent type og tilstand.

Store eller alvorlige avvik (TG3)

Balkong / veranda

Det er registrert fukt- og råteskader i rekkverk på balkong. Tettesjiktet har høy alder og usikker fremtidig funksjon.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000

Bad i 2. etasje

Badet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom og må påregnes oppgradert eller rehabilitert.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Bad i 1. etasje

Eldre våtrom uten dokumentasjon. Oppgradering må påregnes for å tilfredsstille dagens standard.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Vaskerom

Våtrom av eldre dato uten dokumentasjon og med behov for oppgradering etter dagens krav.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000

Grunnmur og fundamenter

Det er registrert setningsskader samt større riss og sprekkdannelser i grunnmuren. Forholdet anbefales nærmere undersøkt av fagkyndig.
Kostnadsestimat: under kr 20 000 (kartlegging og vurdering av registrerte sprekker)

Oppsummering

Våningshuset fremstår generelt som godt vedlikeholdt og det er gjennomført flere moderniseringer de senere årene, blant annet nytt kjøkken, utskifting av vinduer og oppgradering av elektrisk anlegg. De registrerte avvikene knytter seg i hovedsak til bygningsdeler med høy alder, enkelte fukt- og råteforhold, våtrom uten dokumentasjon samt registrerte sprekkdannelser i grunnmur. Kjøper må påregne vedlikehold og fremtidige oppgraderinger, spesielt knyttet til våtrom, balkong og oppfølging av grunnmur og takkonstruksjon.

Byggemåte

Våningshus

Våningshus er oppført i 1988 med full kjeller i pusset Lecakonstruksjon på støpt plate. Overbygningen er oppført i bindingsverkskonstruksjon med utvendig stående trekledning. Taket har saltaksform med A-takstoler og er tekket med enkeltkrummet tegltakstein. Boligen er oppført over tre plan bestående av kjeller, hovedetasje og innredet loftsetasje. Oppvarming skjer ved vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring.

Kårbolig

Kårbolig er oppført omkring 1933 og er oppført i tradisjonell byggeskikk for perioden. Bygningen består av kjeller i betong med støpt gulv og pussede kjellervegger. Overbygningen er utført i trekonstruksjon, trolig bindingsverk, med utvendig stående trekledning. Taket har saltaksform og er tekket med tegltakstein. Bygningen har teglsteinspipe og oppvarming basert på vedfyring.

Låve / driftsbygning

Låven er en tradisjonell kjørebrulåve oppført omkring 1920. Bygningen er oppført med fundamentering og underbygning av betong, naturstein og murverk, kombinert med grovt bindingsverk i de øvre konstruksjonene. Eldre fjøsdel er utført med murte vegger av teglstein og betongkonstruksjoner. Overbygningen består av trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Taket har saltaksform og er hovedsakelig tekket med profilerte stålplater, med enkelte partier tekket med eldre takstein. Bygningen inneholder tidligere husdyrrom, lagerarealer og tradisjonell låvedel med kjørebru.

Vognskjul

Vognskjulet er oppført omkring 1975. Bygningen er oppført i bindingsverk på ringmur med utvendig trekledning. Taket er utført som pulttak tekket med aluminiumsplater. Bygningen har enkel konstruksjon tilpasset lagring av mindre maskiner, redskaper og annet utstyr.

Sammendrag byggemåte

Eiendommens bygningsmasse består av tradisjonelle bygninger oppført over en periode på om lag 100 år. Hovedboligen er en solid bindingsverksbolig fra 1988 med kjeller i Lecakonstruksjon og saltak tekket med takstein. Øvrige bygninger er oppført i tradisjonell landbruksbyggeskikk med kombinasjoner av betong, murverk og trekonstruksjoner, tilpasset gårdsdriftens behov gjennom flere generasjoner. Dette gir eiendommen et autentisk gårdspreg og en bygningsmasse med gode lagrings- og driftsmuligheter.

Skog og jord

Denne tomten er eiet.

1719000,00 kvm.

Eiendommen består av et samlet areal på ca. 1 719 dekar og fremstår som en stor og sammenhengende landbrukseiendom med gode driftsmessige kvaliteter. Arealene omfatter om lag 27 dekar fulldyrket jord, betydelige skogressurser og utmarksarealer, i tillegg til tun- og bebygde arealer.

Tunet ligger sentralt plassert på eiendommen med lett adkomst fra offentlig vei. Området rundt bebyggelsen er forholdsvis åpent og oversiktlig, med gode oppstillings- og manøvreringsmuligheter for både personbiler, landbruksmaskiner og annen stor redskap. Tunet fremstår som veletablert og omkranset av jordbruks- og skogsarealer som gir eiendommen et tradisjonelt gårdspreg.

Eiendommen omfatter ca. 1 632 dekar produktiv skog og fremstår som en stor, sammenhengende skogeiendom med gode driftsmessige forutsetninger. Skogen er hovedsakelig furudominert og består i stor grad av lav og middels bonitet, typisk for området nord i Halden kommune.

Det er gjennomført omfattende hogster de senere årene, blant annet vinteren 2024-2025 og våren 2026.

Avvirkninger de siste årene utgjorde om lag 3 555 m³ i 2025. Dette var før skogbruksplanen ble utført. Det er hugget ytterligere ca. 2 464 m³ våren 2026. Denne hogsten utgjorde mer kubikkmasse enn de anslåtte ca. 1 800 m³ i.h.h.t. takst. Skogen er derfor inne i en ny fase hvor store arealer skal forynges og utvikles for fremtidig produksjon. Taksten opplyser at den kortsiktige tilveksten forventes å ligge på rundt 125-130 m³ årlig, mens skogbruksplanen angir en langsiktig produksjonsevne på ca. 457 m³ per år. På eiendommen står det fortsatt betydelige skogressurser igjen, samtidig som de store foryngelses-arealene gir kjøper mulighet til å påvirke utviklingen av fremtidens skogbestand.

Etter gjennomført hogst anslås det fortsatt å være betydelig stående kubikkmasse, samtidig som eiendommen har store foryngelsesarealer og et betydelig langsiktig produksjonspotensial.

I tillegg gir arealene gode muligheter for jakt, friluftsliv og naturopplevelser. De sammenhengende arealene utgjør attraktive leveområder for hjortevilt og småvilt, og eiendommen har egne jaktrettigheter.

Jordbruksarealene ligger hovedsakelig samlet i tilknytning til tunet og langs veien. Arealene er lett tilgjengelige og har en arrondering som legger til rette for rasjonell drift. I tillegg finnes et større areal som tidligere har vært benyttet til juletreproduksjon, og som representerer et utviklingspotensial for fremtidig bruk.

Eiendommen fremstår samlet som en attraktiv kombinasjon av velarronderte arealer, stort ressursgrunnlag og et tradisjonelt gårdstun i naturskjønne omgivelser. Dette gir gode muligheter både for landbruksdrift, skogforvaltning og et aktivt liv på bygda.

Det er innestående kr 329 052,- skogfondkonto. ( Beregnet etter at faktura på kr 90 448,- for ungskogpleie og kr 37 500,- for grøfting i skogen er fratrukket og blir betalt). Skogfondsmidler kan benyttes til godkjente investeringer og tiltak i skogen, herunder planting, markberedning, ungskogpleie, veibygging og andre skogkulturtiltak, i henhold til gjeldende regelverk. Det er et betydelig foryngelsesbehov etter de siste års hogster. Skogkulturkostnadene kan finansieres gjennom disse midlene som følger eiendommen.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for Våningshuset.

Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for øvrig bebyggelsen på eiendommen. For eldre bygninger vil dette ofte ikke foreligge. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt undersøke forholdet nærmere ved behov.

Adgang til utleie

Kårboligen er godkjent som separat boenhet og kan leies ut. Men det er behov for rehabilitering før boligen kan leies ut.

Oppvarming / energiforbruk

Boligen kan oppvarmes med vannbåren gulvvarme, peisovn/vedfyring, luft-til-luft varmepumpe (2024) og elektriske varmekabler på bad. Det opplyses at sirkulasjonspumpen til det vannbårne varmeanlegget ikke er i orden, og utbedring må påregnes

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var 30 000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Andre utgifter

Det må påregnes ordinære kostnader til strøm, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold av bygninger samt skog-kulturtiltak knyttet til foryngelse etter gjennomførte hogster. I tillegg må utbedring av sirkulasjons-pumpen til det vannbårne varmeanlegget påregnes.

Tekniske installasjoner og VVS

Våningshuset er utstyrt med vannbåren varme i store deler av boligen, herunder 1. etasje, 2. etasje og gangareal i kjeller. Oppvarming av vann skjer ved vedfyring eller elektrisitet. I tillegg er boligen utstyrt med luft-til-luft varmepumpe installert i 2024, peis i stuen samt elektriske varmekabler på bad i 2. etasje.

Det er opplyst at anlegget for vannbåren varme har behov for oppgraderinger. Selger opplyser at sirkulasjons-pumpen ikke fungerer som forutsatt, og kjøper må påregne kostnader til utbedring eller utskifting av denne.

Kjøkkenet ble fornyet i 2025 med ny kjøkkeninnredning og integrerte hvitevarer. I forbindelse med kjøkken-oppgraderingen ble deler av det elektriske anlegget og røropplegg modernisert. med nye deler. Sikringsskapet fremstår med automatsikringer.

Eiendommen har privat vann- og avløpsløsning. Kjøpere oppfordres til å gjøre seg kjent med vedlagt dokumentasjon vedrørende vann- og avløpsforhold samt boligens tilstandsrapport.

Økonomi

Beregnet totalpris

Prisantydning kr 9 000 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

225 000,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

13 650,00,- (Boligkjøperforsikring enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, rekkehus med eget gnr./bnr)

_______________________________________________________

9 239 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter

Kr. 15 400,- for 2025.

Overføring av justeringsforpliktelser

Andre løpende kostnader (vei, vann, feiing m.m.)

Eiendomsskatt

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Formuesverdi

Primær formuesverdi kr. 443 911,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Offentlige forhold

Forsikring

Eiendommen er forsikret i Eika Forsikring AS med polisenr. .

Regulering

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel for Halden kommune er avsatt som et LNFR-område. LNFR-område er en forkortelse for Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, jf. Plan- og bygningslovens § 11-7 nr. 5. I landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift er det kun tillatt med tiltak som er knyttet til stedbunden næring/nødvendig for drift av landbrukseiendom. F.eks ulike typer driftsbygninger og nødvendige boliger knyttet til landbruksdriften. Dette innebærer at det hviler strenge restriksjoner på eiendommen vedrørende bygging, rivning m.m. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.

Delareal 1 592 897 m

Arealbruk LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet

basert på gårdens ressursgrunnlag,Nåværende

OmrådenavnL34

Delareal 126 060 m

Arealbruk Spredt boligbebyggelse,Framtidig

OmrådenavnLSB103

Delareal 53 m

Arealbruk Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone,Nåværende

OmrådenavnV

Delarealer Delareal 74 130 m

KPHensynsonenavnH320_2

KPFare Flomfare

Delareal 731 519 m

KPHensynsonenavnH110

KPSikring Nedslagsfelt drikkevann

Vei, vann og avløp

Tunet er tilknyttet offentlig vei.

Det er privat vann fra borehul og avløp til septiktank med spredegrøft.

Rettigheter og heftelser

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

Dnr. 900005, tgl. 13.10.1824 - Erklæring/avtale

Delebrev dat. 12.10.1824 hvorved grensene mot Øfsen er
oppgått.

Dnr. 900016, tgl. 06.11.1882 - Erklæring/avtale

Delesforretning avh. 23.10.1882 hvorved omtvistet dele i
utmarken mot Gjuver er bestemt

Dnr. 900028, tgl. 03.11.1890 - Erklæring/avtale

Deleoppgangsforretning mellom P.Anker og Johan Hansen
Ryggerød ang. delet mellom deres skoger

Dnr. 900058, tgl. 07.06.1916 - Erklæring/avtale

Overenskomst av 04.10.1915 ang. senkingen av Ryggerødbekken

Dnr. 900167, tgl. 22.03.1935 - Elektriske kraftlinjer

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 900293, tgl. 31.05.1949 - Elektriske kraftlinjer

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 446, tgl. 14.02.1964 - Erklæring/avtale

Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 2687, tgl. 26.08.1969 - Elektriske kraftlinjer

Elektriske kraftlinjer

Dnr. 5051, tgl. 16.11.1981 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om veg

Dnr. 3317, tgl. 16.07.2001 - Grensejustering

Areal overført til gnr. 501 bnr. 27, Rv 22 Rahaugen-Holene
bru uten at det er opprettet eget grunnboksblad
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Velforening

Konsesjon og odel

Eiendommen er pålagt bo- og driveplikt i henhold til konsesjons- og jordlovens bestemmelser. Boplikt betyr at kjøperen må bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der selv i minst 5 år. Dersom interessenter har planer om å ikke oppfylle boplikten ved kjøp av eiendommen, anbefales det å forespørre de lokale landbruksmyndigheter i forkant av at bindende bud inngis. Alt jordbruksareal (fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite) er drivepliktig i henhold til jordlovens bestemmelser, uavhengig av arealets størrelse. Eiendommen har slikt areal og er således underlagt driveplikt. Driveplikten varer gjennom hele eiertiden, fra man blir eier og til man overdrar eiendommen til noen andre. Driveplikten kan oppfylles på to måter - personlig oppfyllelse og oppfyllelse ved bortleie. Eieren må bestemme seg for om en ønsker å drive jorda selv eller å oppfylle driveplikten ved bortleie innen ett år fra overtakelse av eiendommen. Jordloven oppstiller for øvrig visse vilkår for at en avtale om jordleie skal være gyldig.

Det foreligger leiekontrakt utover inneværende år. Leier har betalt kr 6 500,- inkl. mva. per år for å leie jorden og har grasproduksjon på denne.

Eiendommen er en landbrukseiendom, bebygd og består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. I tillegg har eiendommen et totalareal som overstiger 100 dekar. Eiendommen er derav konsesjonspliktig og underlagt bo- og driveplikt iht. Konsesjonslovens- og Jordlovens bestemmelser.

Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, om erververen anses skikket til å drive eiendommen, om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet og om erververen vil ta fast bopel på eiendommen innen lovens angitte frister for selv å drive den.

Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket.

Kjøper plikter å søke og bekoste konsesjonssøknader så snart skriftlig aksept på inngitt kjøpstilbud er mottatt fra selger/medhjelper. Forutsetning for selgers konsesjonsrisiko er at søker følger normal saksbehandlingstid og standard søknad iht. eiendommens regulerte bruksformål. Kjøper er forpliktet til å betale konsesjonsgebyret uavhengig av om konsesjon blir gitt.

Selger har risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9 a.

Hver av partene kan i så fall fri seg fra avtalen ved skriftlig melding til megler. Partene kan ikke fremme krav mot hverandre som følge av slik oppsigelse av avtalen. Partene kan eventuelt bli enige om at avtalen likevel skal gjelde, men til den høyeste pris landbruksmyndighetene kan godkjenne.

Konsesjonsnektelse inntreffer når klagefristen for det opprinnelige konsesjonsvedtaket er utløpt uten at vedtaket er påklaget. Dersom vedtaket påklages, og klageinstansen ikke har omgjort vedtaket til fordel for klager innen 6 måneder etter at det påklagede vedtaket ble truffet, er dette å betrakte som konsesjonsnektelse som utløser tilsvarende rett til å frigjøre seg fra avtalen.

Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonsloven øvrige bestemmelser, herunder § 9 første ledd nr. 1- 4 eller § 9 andre til fjerde ledd.

Dersom konsesjon på dette grunnlag nektes, skal oppgjøret likevel gjennomføres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 (1), jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3), men da to måneder etter at endelig avslagsvedtak er truffet. Endelig avslagsvedtak innebærer at alle klagemuligheter i forvaltningen er uttømt.

I stedet for vilkåret om at kjøpers skjøte på eiendommen er tinglyst (punkt 4.1 annet ledd nr. 5) er det i disse tilfellene et vilkår for frigivelse av kjøpesummen at kjøper har fått nødvendig sikkerhet for kjøpesummen gjennom tredjemannspant i eiendommen eller at det blir enighet mellom partene om annen sikkerhet. Pantet vil få prioritet etter pant til fordel for kjøpers långiver. Selger skal også utstede og tinglyse urådighetserklæring til fordel for kjøperen, jf. punkt 4.4 tredje ledd.

Selger forplikter seg til lojalt å medvirke til at det etableres sikkerhet for kjøpesummen, eksempelvis gjennom å samtykke til tinglysing av kjøpers pantedokument på eiendommen, og at kjøper kan disponere over eiendommen, blant annet gjennom videresalg. Se for øvrig punkt 4.4 tredje ledd.

Selger skal utstede generalfullmakt til kjøper slik at han kan råde fritt over eiendommen.

Alle kjente odelsberettigede har fraskrevet seg odelsretten. Det er av selgere ikke gitt opplysninger om ytterligere odelsberettigede. Megler har ikke gjort ytterligere undersøkelser hvorvidt det finnes ev. øvrige odelsberettigede jf. odelslova. Det tas derav forbehold om ukjente odelsberettigede.

Diverse

Løsøre og tilbehør landbrukseiendom

For boligbebyggelse på eiendommen legges løsørelisten fra NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningen - gjeldende fra 1. januar 2020 som grunnlag. Avvik fra dette vil stå spesifisert i salgsoppgaven.

I forbindelse med salg av gårdsbruk er det ofte naturlig at også en del av gårdens tilbehør som ikke er en del av den faste eiendommen, overdras til ny eier. Det kan være seg privat løsøre som ikke er en del av næringsvirksomheten selger har drevet og det er heller ikke gjenstander som er tilpasset/tilknyttet den faste eiendommen på en slik måte at det er å regne som tilbehør iht. avhendingsloven. Dette kan omfatte hvitevarer, husgeråd og en del antikviteter både som møbler, hageredskaper og enkeltgjenstander.

Ved salg av gårdsbruk er det ofte naturlig at også en del redskap overdras. Disse redskapene og verktøyet kan ha virket i gårdens næringsvirksomhet. Videre kan det også være aktuelt å avtale overdragelse av eventuell dyrebesetning, kvoter, omløpsmidler, fôrlager mm. I en del gårdssalg har ofte selger utarbeidet en oversikt over hva slags løsøre, redskap mm. som kan tenkes overdratt etter nærmere avtale.

Alle gjenstander vil i så fall overtas i den stand de er. Konferer med eiendomsmegler om hva status for denne gården er.

Ved kjøp av gård hvor den totale kjøpesummen omfatter gårdens tilbehør som ikke er en del av den faste eiendommen, vil dette spesifiseres i egne kjøpekontrakter. Verdisettingen avtales mellom partene og skal beregnes på antatt normale markedsverdier og evnt. takstverdier. Verdien av gårdens tilbehør er ikke inkludert i prisantydningen.

Vasking og rydding: Eiendommen selges slik den fremstår ved visning. Våningshuset overtas ryddet og rengjort, øvrige bygninger og utearealer overtas som det fremstår ved visning og vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort.

Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han ønsker av løsøre og tilbehør. Etter bransjenormen medfølger ikke hvitevarer, hverken integrerte eller frittstående, dersom det ikke er spesifisert i salgsoppgaven. Selger kan allikevel på eget initiativ velge å la hvitevarer medfølge.

Overtagelse

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Om salgsoppgaven

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Landkreditt Eiendom Østlandet sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Om oppdraget

Eier

Eier er Gard-Gjermund Wold og Camilla Wold.

Adresse, matrikkel og oppdragsnummer

Eiendommens adresse er Rakkestadveien 684.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 131, bnr. 1 i Halden.

Vårt oppdragsnummer er 329260024.

Meglers vederlag og utlegg. Ansvarlig megler

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,800 % av salgssummen inkl. mva (minimum 100 000 inkl. mva)

Markedspakke standard: 19 500,00

Oppgjørshonorar : 9 500,00

Tilrettelegging: 14 900,00

Visnings- og overtakelseshonorar: 3 750,00

Vederlag er summert til kr. 209 650,-.

I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:

Boligselgerforsikring 25 000,00

Panteattest selger 298,00

Utlegg E-tgl./E-sign/Kar 545,00

Utlegg megleropplysninger/kommunale opplysninger/infopakker 5 500,00

Utlegg er summert til kr. 31 343,-.

Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 240 993,-.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Pål Ivar Lauritzen / +47 95 01 93 48 / paal.lauritzen@landkreditt.no / Landkreditt Eiendom Østlandet.

Oppdragstakers forretningsadresse er Kalnesveien 5, 1712 GRÅLUM. Org. nr. 912641066.

Facilities

✓Balkong/Terrasse

✓Garasje/P-plass

✓Fiskemulighet

✓Ingen gjenboere

✓Parkett

✓Peis/Ildsted

✓Turterreng

✓Utsikt

✓Moderne

✓Lademulighet

Raw JSON (adview)

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1719000,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 282,
      "openArea": 8,
      "usableAreaE": 231,
      "usableAreaI": 282
    },
    "price": {
      "total": 9226090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 443911,
      "suggestion": 9000000,
      "salesCostSum": 226090,
      "municipalFees": 15400,
      "estimatedValue": 9000000,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 9 000 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 225 000,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 226 090,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 9 226 090,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 13 650,- <em>(Boligkjøperforsikring enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, rekkehus med eget gnr./bnr)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 9 239 740,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />Vi gjør oppmerksom på at overnevnte omkostninger er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer.<br /><br />NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. <br /><br />Eventuell økning i offentlige skatter og avgifter, herunder evt. økning av mva., tinglysingsgebyr, dokumentavgift m.m. belastes kjøper.  <br /><br />KONSESJONSGEBYR <br />Gebyret fastsettes av den enkelte kommune. Kommunen kan gi nærmere opplysninger om gebyret. Konsesjonsgebyret er normalt 3 promille opp til kr. 1 000 000,- og deretter 2 promille av overskytende. Gebyret skal ikke være lavere enn kr. 750,- og ikke overstige 20 G. <br />"
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Landbrukseiendom med stor skog! Jord og beiter, 2 boliger, stor låve og vognskjul",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4795019348"
      },
      {
        "mobile": "+4790808030"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.21815838745375,
        "lng": 11.435698797443335,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.21815838745375&lng=11.435698797443335&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1764",
      "postalName": "Halden",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Rakkestadveien 684"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "09.09.2026",
        "from": "17:00",
        "dateIso": "2026-09-09",
        "iCalendarTo": "20260909T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20260909T150000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 131,
        "titleNumber": 1,
        "municipalityNumber": 3101
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Fiskemulighet",
      "Ingen gjenboere",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng",
      "Utsikt",
      "Moderne",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D",
      "color": "YELLOW"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Om boligen"
      },
      {
        "heading": "Arealer",
        "textUnsafe": "<p>Totalt bruksareal: 282,0 m²</p><ul><li>BRA-i: 282,0 m²</li><li>BRA-e: 231,0 m²</li><li>BRA-b: 0,0 m²</li></ul><br /><p>I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 8,0 m²</p><br /><p>BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.</p><br /><p>Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "<p>Ryggerød er en innholdsrik landbrukseiendom med attraktiv beliggenhet i Rokke-området nord i Halden kommune. Eiendommen ligger med direkte adkomst fra fylkesvei 220 og har kort vei til Halden sentrum, samtidig som den byr på rolig og naturnær beliggenhet omgitt av skog, jordbrukslandskap og gode rekreasjonsmuligheter. Eiendommen fremstår som en tradisjonell skog- og landbrukseiendom med et velordnet tun og betydelige utmarksressurser.</p><p>Eiendommen omfatter totalt ca. 1 719 dekar og består av om lag 27 dekar fulldyrket jord og ca.  1 680 dekar skog og utmark samt tun- og bebygde arealer. Arealene ligger samlet i én hovedteig, noe som gir gode driftsmessige forhold og enkel forvaltning av ressursene.</p><br /><p>Skogressursene utgjør eiendommens største verdigrunnlag. Den produktive skogen omfatter om lag 1 632 dekar ifølge skogbruksplanen, og består hovedsakelig av furuskog på lave og middels boniteter. Eiendommen har store sammenhengende skogarealer med betydelige langsiktige produksjonsmuligheter, god adkomst til offentlig veinett og etablert velteplass for tømmerdrift. Det foreligger oppdatert skogbruksplan som gir et godt grunnlag for videre skogforvaltning.</p><br /><p>Jordbruksarealene ligger i tilknytning til tunet og fremstår som lettdrevne arealer med tilfredsstillende arrondering. I tillegg finnes et tidligere jordbruksareal som de senere årene har vært benyttet til juletre-produksjon, og som representerer et potensial for videre bruk.</p><br /><p>Tunet består av en romslig hovedbolig fra 1988 og en eldre kårbolig, Tradisjonell låve/driftsbygning og et lite vognskjul. Hovedbolig er bygget i år 1988 og har gjennomgått flere oppgraderinger de senere år, blant annet nytt kjøkken og oppgraderinger av deler av det elektriske anlegget. Boligen har en romslig og funksjonell planløsning fordelt over tre plan, vannbåren varme og gode bokvaliteter for en familie som ønsker å kombinere bolig og landbruk.</p><br /><p>Det opprinnelige våningshuset; kårboligen har rehabiliteringsbehov, men fremstår med et stort potensial. Kårboligen representerer et utviklingspotensial for den som ønsker å restaurere og bevare gårdens historiske preg. Således kan gården passe både som generasjonsbruk eller gi gode muligheter til leieinntekter. Bygningenes plassering danner et firkant-tun og bidrar til et tradisjonelt og autentisk gårds-miljø.</p><br /><p>Låven har stor bruks-flate og kan benyttes til lager, for redskaper eller andre formål. Eiendommen passer godt for kjøpere som ønsker en omfattende skogeiendom kombinert med bolig, jakt- og friluftsmuligheter og et aktivt gårdstun. De store sammenhengende arealene, skogressursene og den landlige beliggenheten gir gode rammer for både næringsmessig utnyttelse og livskvalitet på bygda.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har en landlig og attraktiv beliggenhet i Rokke nord i Halden kommune, omgitt av skogsområder, åpne jordbrukslandskap og naturskjønne omgivelser. Her bor man fredelig og skjermet med nærhet til naturen, samtidig som Halden sentrum ligger nær, med et bredt tilbud av butikker, servicetilbud, kultur- og fritidsaktiviteter. Byen ligger innen komfortabel kjøreavstand.</p><br /><p>Tunet har direkte adkomst fra Rakkestadveien (fylkesvei 220), noe som gir gode kommunikasjonsforhold og enkel tilgjengelighet året rundt. Fra eiendommen er det ca. 11 km til Halden sentrum, mens dagligvarehandel finnes på Brødløs, omtrent 10 minutters kjøring fra eiendommen og Halden stasjon med togforbindelser mot blant annet Oslo og Göteborg ligger ca. 14 km fra eiendommen.</p><p>For barnefamilier finnes både barnehager og skoler innen kort kjøreavstand. Nærmeste barnehage ligger rundt 10 km fra eiendommen, mens flere barne- og ungdomsskoler samt videregående skoler finnes i Haldenområdet.</p><p>Området er kjent for gode muligheter til friluftsliv gjennom alle årstider. De store skogarealene og de naturskjønne omgivelsene gir gode forhold for jakt, turer, bær- og soppsanking samt øvrige naturbaserte aktiviteter. Eiendommen passer derfor godt for den som ønsker et aktivt liv i landlige omgivelser med nærhet til både naturressurser og bymessige fasiliteter.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er bebygd med et moderne våningshus og en eldre kårbolig, tradisjonell låve/driftsbygning og et mindre vognskjul. Bygningsmassen danner et tradisjonelt gårdstun med gode bruksmuligheter for både bolig- og landbruksformål.</p><br /><p><strong>Våningshus (byggeår 1988, Bra 282 m²)</strong></p><p><strong> </strong>Kårboligen er fungerer i dag som hovedbolig på eiendommen. Boligen har full kjeller, hovedetasje og innredet andre etasje. Planløsningen fremstår romslig og funksjonell med blant annet kjøkken, stue, spisestue, flere soverom, bad og tilhørende oppbevaringsrom. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og har de senere årene gjennomgått flere oppgraderinger, herunder nytt kjøkken i 2025. Oppvarming skjer blant annet via vannbåren varme, vedfyring og varmepumpe.</p><br /><p><strong>Kårbolig (byggeår 1933, Bra306 m² )</strong></p><p>Boligen er fordelt over kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Våningshuset har stått ubebodd over tid og har behov for omfattende oppgraderinger før det kan tas i ordinær bruk. Bygningen representerer likevel en viktig del av tunmiljøet og kan være interessant for kjøpere som ønsker å restaurere et tradisjonelt gårdshus.</p><br /><p><strong>Låve / driftsbygning (byggeår 1920, Btaca. 730 m²)</strong></p><p>Bygningen inneholder blant annet tidligere fjøs- og stallarealer, låvedel samt ulike lagerrom. Låven har stor bruksflate og egner seg godt til lagring av maskiner, utstyr, ved, redskap og annet materiell. Deler av bygningen er oppgradert gjennom årene, blant annet med ny eller omtekket takkonstruksjon og utskifting av deler av kledningen.</p><br /><p><strong>Vognskjul (byggeår ca. 1975, Bta. ca. 39 m²)</strong>.</p><p>Bygningen er oppført som et enkelt lager- og redskapsbygg og benyttes til oppbevaring av mindre maskiner, utstyr og øvrig materiell knyttet til drift av eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "<p><strong>Våningshuset</strong></p><p>Våningshuset fra 1988 fremstår som eiendommens hovedbolig og holder gjennomgående god standard. Boligen er løpende vedlikeholdt og har vært gjenstand for flere oppgraderinger de senere årene. I 2025 ble det installert nytt kjøkken med integrerte hvitevarer, samtidig som deler av det elektriske anlegget ble oppgradert. Innvendig fremstår boligen med moderne overflater, lyse gulv og en funksjonell planløsning fordelt over tre etasjer. Oppvarming skjer ved vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring, noe som gir fleksible og energieffektive oppvarmingsmuligheter. Samlet vurderes boligen å ha en god standard sett opp mot byggeår, med romslige oppholdsrom og gode boforhold for en familie.</p><br /><p><strong>Kårbolig</strong></p><p>Den eldre kårboligen er oppført rundt 1933 og har enkel standard med betydelig behov for rehabilitering og modernisering. Bygningen har stått ubebodd over tid og fremstår med omfattende vedlikeholdsbehov både utvendig og innvendig. Sanitære forhold er mangelfulle, og det må påregnes etablering eller oppgradering av bad, kjøkken og avløpsløsninger. Videre må det forventes investeringer knyttet til vinduer, fasader, innvendige overflater og tekniske installasjoner. Bygningen representerer i dag først og fremst et restaurerings-objekt med potensial for den som ønsker å sette sitt eget preg på et tradisjonelt gårdshus.</p><br /><p><strong>Låve / driftsbygning</strong></p><p>Låven er en tradisjonell kjørebrulåve med opprinnelse fra begynnelsen av 1900-tallet. Bygningen har gjennom årene blitt vedlikeholdt og delvis modernisert med blant annet omlegging av tak og utskifting av deler av kledningen. Bygningen fremstår som funksjonell til lager- og redskapsformål, men er ikke tilpasset moderne husdyrproduksjon eller dagens krav til rasjonell landbruksdrift uten betydelige investeringer. Det er registrert enkelte vedlikeholdsbehov og slitasje som følge av alder, herunder råte i deler av konstruksjonen og konstruksjons-svikt i teglsteins delen i det gamle fjøset. Låven har likevel god nytteverdi som lagerbygning og gir eiendommen betydelig oppbevarings-kapasitet.</p><br /><p><strong>Vognskjul</strong></p><p>Vognskjulet har en enkel standard som er naturlig ut fra alder og bruksområde. Bygningen fremstår som et funksjonelt lagerbygg for oppbevaring av mindre maskiner, redskaper og utstyr. Vedlikeholdstilstanden vurderes som normal, og bygningen dekker behovet for enkel lagring på en tilfredsstillende måte.</p><br /><p>Bygningsmassen består av en godt vedlikeholdt og oppgradert kårbolig kombinert med eldre landbruksbygninger med varierende standard. Kårboligen gir gode og moderne boforhold, mens øvrige bygninger tilfører eiendommen funksjonalitet, lagringskapasitet og et tradisjonelt gårdstunpreg. Dette gir eiendommen en god kombinasjon av boligkvaliteter og praktiske driftsmuligheter.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Overflater",
        "textUnsafe": "<p>Våningshus</p><p>Innvendige overflater består hovedsakelig av malte vegger, panel og moderne gulv-overflater. Oppholdsrommene fremstår lyse og romslige med en funksjonell planløsning. Badene har flislagte overflater, og det er etablert varmekabler på bad i 2. etasje. Samlet fremstår boligen som velholdt med en standard som er høyere enn det man normalt forventer av tilsvarende boliger fra byggeåret.</p><br /><p>Kårbolig</p><p>Bygningen fremstår med eldre overflater og betydelig vedlikeholdsbehov. Vegger, gulv og himlinger består i hovedsak av opprinnelige eller eldre materialer, og det må påregnes omfattende oppgraderinger innvendig.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppussing",
        "textUnsafe": "<p>Våningshuset har gjennomgått flere oppgraderinger de senere årene og fremstår som godt vedlikeholdt. I 2025 ble boligen oppgradert med nytt kjøkken av moderne utførelse med integrerte hvitevarer. I forbindelse med kjøkkenfornyelsen ble deler av det elektriske anlegget oppgradert, og sikringsskapet fremstår i dag med automatsikringer. Det er også utført oppgradering av flere innvendige overflater med lyse og tidsmessige materialvalg som bidrar til et moderne preg.</p><p>Oppvarmingsløsningen er videreutviklet med installasjon av ny luft-til-luft varmepumpe i 2024. Boligen har i tillegg vannbåren varme i store deler av boligen samt peisovn/ildsted som gir flere oppvarmingsalternativer.</p><p>Utvendig fremstår boligen som løpende vedlikeholdt med normalt vedlikeholdsnivå på kledning og taktekking. Det må imidlertid påregnes utbedring eller utskifting av balkong/overbygg ved inngangspartiet som følge av registrerte råteskader, samt enkelte reparasjoner knyttet til trapp og utearealer ved inngangen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har direkte adkomst fra Rakkestadveien (fylkesvei 220), som gir enkel og effektiv forbindelse til Halden sentrum og øvrige nærliggende områder. Adkomsten fremstår som oversiktlig og lett tilgjengelig med innkjøring direkte til gårdstunet.</p><p>Det romslige tunet ligger sentralt plassert på eiendommen med gode interne adkomstforhold til både boliger, driftsbygninger og omkringliggende arealer. For skogbruket er det etablert en romslig velteplass med god tilgjengelighet fra offentlig vei, noe som gir praktiske forhold for tømmertransport og skogsdrift.</p><p>Eiendommen er lett tilgjengelig året rundt og har gode logistiske forhold både for boligbruk, landbruksdrift og skogforvaltning. Adkomsten vurderes som svært god sett i forhold til eiendommens størrelse og ressursgrunnlag.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har svært gode parkeringsmuligheter på eget tun. Tunområdet er romslig og gir god plass til parkering av flere personbiler, tilhengere, traktorer og øvrige landbruksmaskiner eller alternativ redskap om det skulle være behovet. De åpne arealene rundt bygningene gir fleksible oppstillingsmuligheter både for privat bruk, i forbindelse med drift av eiendommen eller annen næringsvirksomhet.</p><p>I tillegg tilbyr driftsbygningene / låven gode muligheter for innendørs oppbevaring av kjøretøy, maskiner og utstyr. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Selgers egenerklæringsskjema",
        "textUnsafe": "<p>Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:</p><p>Opplysninger fra selger (egenerklæring)</p><p>Selger opplyser at eiendommen ble overtatt i januar 2024 og at han selv har bebodd boligen siden overtakelsen.</p><p><strong>Våtrom</strong></p><ul><li>Selger kjenner ikke til feil eller mangler ved bad, vaskerom eller toalettrom.</li><li>Det er ikke opplyst om utførte arbeider på våtrom.</li></ul><p><strong>Tak, yttervegger og fasade</strong></p><ul><li>Det er registrert råteskader på deler av kledningen. Selger opplyser om råteskader på utbygg over inngangspartiet, og at nytt utbygg må påregnes.</li><li>Tre kjøkkenvinduer ble skiftet i 2025. Arbeidet ble utført av et familiemedlem med fagbrev som snekker.</li><li>Yttertaket ble høytrykkspylt i 2026.</li><li>Fasaden ble vasket og malt utvendig i 2026.</li></ul><p><strong>Kjeller</strong></p><ul><li>Boligen har kjeller.</li><li>Selger kjenner ikke til problemer med vanninntrengning eller fukt i kjeller.</li><li>Det er ikke opplyst om utført dreneringsarbeid.</li></ul><p><strong>Elektrisk anlegg</strong> Det er utført flere elektriske arbeider av faglært installatør, med dokumentasjon:</p><ul><li>Oppgradering av elektrisk anlegg på kjøkken i forbindelse med kjøkkenoppussing (2025).</li><li>Installasjon av elbillader på husvegg (2025).</li><li>Ombygging fra to strømmålere til én strømmåler (2025).</li><li>Installasjon av luft-til-luft varmepumpe (2024).</li><li>Oppføring av ladestolpe med elbillader på gårdsplassen (2024).</li><li>Oppgradering av hovedinntakssikringer og sikringsskap på låven fra skrusikringer til automatsikringer (2024).</li></ul><p>Arbeidene er utført av <strong>Elisenberg Elektro AS</strong>, og dokumentasjon foreligger.</p><p><strong>Vann og avløp</strong></p><ul><li>Eiendommen har privat vannforsyning fra borebrønn (borrevann) og tett septiktank.</li><li>I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2025 ble vann- og avløpsinstallasjoner over gulv på kjøkkenet fornyet og tilkoblet på nytt.</li><li>Arbeidet ble utført av <strong>Comfort Halden</strong>, og dokumentasjon foreligger.</li></ul><p><strong>Oppvarming</strong></p><ul><li>Selger opplyser at sirkulasjonspumpene til boligens vannbårne varmeanlegg har satt seg.</li><li>Luft-til-luft varmepumpe ble installert i 2024 av <strong>Elisenberg Elektro AS</strong>, med tilhørende dokumentasjon.</li></ul><p><strong>Skjevheter og sprekker</strong></p><ul><li>Det er opplyst om enkelte sprekker i grunnmuren.</li></ul><p><strong>Skadedyr</strong></p><ul><li>Det forekommer mus i det gamle bolighuset på eiendommen.</li><li>Selger opplyser at det ikke har vært mus i boligen som benyttes til beboelse.</li></ul><p><strong>Planer og godkjenninger</strong></p><ul><li>Selger kjenner ikke til manglende brukstillatelser eller ferdigattester for søknadspliktige tiltak.</li><li>Det er ikke innredet nye boligrom i kjeller, loft eller lignende uten at dette er opplyst.</li></ul><p><strong>Øvrige opplysninger</strong></p><ul><li>Kjøkkenet ble totalrenovert i 2025 med nytt kjøkken levert av KEO Kjøkken Fredrikstad.</li><li>Det ble i forbindelse med oppussingen montert nye vinduer, nye vegg- og gulvoverflater, nytt elektrisk anlegg på kjøkkenet samt nye hvitevarer.</li><li>Selger opplyser at det meste av arbeidet ble utført egeninnsats, med unntak av montering av kjøkkeninnredningen som ble utført av KEO Kjøkken Fredrikstad.</li></ul><p><strong>Boligselgerforsikring</strong> Boligen selges med boligselgerforsikring tegnet i Gjensidige Forsikring ASA. Dokumentasjon på flere av de utførte fagarbeidene foreligger.</p><br /><br /><p>Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2/TG3/TG IU) fra tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Tilstandsrapport - Kårbolig</p><p>Kårboligen er oppført ca. 1933 og har et bruksareal på 231 kvm fordelt over kjeller, 1. og 2. etasje. Boligen har stått ubebodd i om lag 15-20 år, og manglende oppvarming, bruk og vedlikehold har medført et betydelig generelt forfall. Bygningen fremstår som et omfattende rehabiliteringsobjekt med gjennomgående lav standard og betydelig vedlikeholdsetterslep.</p><p>Vesentlige avvik (TG2)</p><ul><li>Nedløp og bortledning av takvann er mangelfull. Det mangler også snøfangere og tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.</li><li>Det er registrert sprekker i enkelte innvendige overflater.</li><li>Innvendige vannledninger er av eldre dato med usikker restlevetid.</li><li>Innvendige avløpsrør er eldre og har usikker fremtidig funksjon.</li><li>Boligen har naturlig ventilasjon og mangelfull ventilasjon i flere rom.</li><li>Det er registrert sprekker og setningsrelaterte riss i grunnmur.</li><li>Utvendige vann- og avløpsledninger har høy alder og det foreligger ikke dokumentasjon på vannkvalitet fra brønn.</li><li>Sanitærinstallasjoner i kjellertoalett er eldre og må påregnes utskiftet.</li></ul><p>Store eller alvorlige avvik (TG3)</p><p><strong>Taktekking</strong></p><ul><li>Taktekking, undertak, beslag, takrenner og nedløp har høy alder og betydelig slitasje. Mangelfull bortledning av takvann kan medføre økt fuktbelastning på bygningen.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Yttervegger</strong></p><ul><li>Kledning har omfattende slitasje, avflasset maling og stedvise råteskader. Det mangler lufting bak kledning og gnagersikring.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Vinduer</strong></p><ul><li>Vinduer med omfattende slitasje, råteskader, utettheter og enkelte sprukne glass. Utskifting må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Ytterdører</strong></p><ul><li>Ytterdører har betydelig slitasje, råteskader og redusert funksjon.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Etasjeskiller og bærende konstruksjoner</strong></p><ul><li>Det er registrert aktive angrep av borebiller i bærende konstruksjoner i kjelleren. Det er også påvist fuktpåvirkning og soppdannelser i enkelte bjelker.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Kjeller</strong></p><ul><li>Betydelig fuktinntrengning gjennom gulv og vegger. Det er registrert fuktskader, sprekker og tegn til setninger. Omfattende tiltak må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Skadedyr</strong></p><ul><li>Omfattende museaktivitet og betydelige angrep av treborende insekter i deler av bygningen. Nærmere kartlegging og utbedring anbefales.</li><li>Kostnadsestimat: kr 100 000 - 200 000</li></ul><p><strong>Bad i kjeller</strong></p><ul><li>Badet er av eldre dato uten dokumentert fuktsikring og vurderes som utrangert. Totalrehabilitering må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Kjøkken</strong></p><ul><li>Eldre kjøkken med betydelig slitasje og usikker funksjon. Full utskifting anbefales.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Kjøkkenventilasjon</strong></p><ul><li>Avtrekk tilfredsstiller ikke dagens krav og bør skiftes.</li><li>Kostnadsestimat: under kr 20 000</li></ul><p><strong>Toalettrom i kjeller</strong></p><ul><li>Sanitærrom av eldre dato, ute av bruk over lang tid og med behov for full rehabilitering.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Toalettrom i 2. etasje</strong></p><ul><li>Sanitærrom med eldre standard og usikker funksjon. Totalrehabilitering må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Varmtvannsberedere</strong></p><ul><li>Eldre varmtvannsberedere som ikke har vært i bruk på mange år. Utskifting må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Drenering og fuktsikring</strong></p><ul><li>Mangelfull eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring rundt bygningen. Betydelig fuktbelastning er registrert i kjeller.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p>Oppsummering</p><p>Samlet fremstår kårboligen med et omfattende rehabiliteringsbehov. Kjøper må påregne betydelige investeringer knyttet til utvendige konstruksjoner, fuktsikring, tekniske installasjoner, sanitærrom, kjøkken og skader etter lang tids manglende bruk og vedlikehold. Boligen må anses som et rehabiliteringsobjekt.</p><br /><p>Tilstandsrapport - Våningshus</p><p>Våningshuset er oppført i 1988 og fremstår med normal standard sett i forhold til byggeår og konstruksjon. Det er gjennomført flere oppgraderinger de senere årene, herunder nytt kjøkken i 2025, utskifting av kjøkkenvinduer i 2024, oppgradering av det elektriske anlegget, montering av elbillader samt utvendig maling og takrens i 2026. Boligen vurderes å være i brukbar teknisk stand ut fra alder, men det må påregnes løpende vedlikehold og enkelte oppgraderinger i takt med bygningens alder.</p><p>Vesentlige avvik (TG2)</p><ul><li>Taktekking med høy alder hvor det vanntette sjiktet har passert normal forventet levetid.</li><li>Fuktskjolder og fuktpåvirkning registrert i deler av takkonstruksjonen, samt begrenset ventilasjon på loft.</li><li>Spredte råteskader i utvendig bordkledning.</li><li>Eldre vinduer med slitasje, sprekker i karmer og usikker restlevetid. Ett vindu i stue kan ikke åpnes normalt.</li><li>Enkelte kjellervinduer er vanskelige å åpne, og ett vindu har knust glass.</li><li>Ytterdør har behov for overflatevedlikehold.</li><li>Enkelte balkongdører er vanskelige å åpne og lukke.</li><li>Løse fliser på utvendig trapp og rekkverkshøyde som ikke tilfredsstiller dagens anbefalinger.</li><li>Kjellernedgang med mangelfull fuktsikring og økt risiko for vanninntrenging.</li><li>Omfattende råteskader registrert i inngangspartiet.</li><li>Fuktgjennomtrenging og sprekker registrert i deler av kjellermur.</li><li>Det er registrert spor etter mus på loft.</li><li>Eldre innvendige vannledninger med usikker restlevetid.</li><li>Eldre avløpsrør med usikker fremtidig funksjon.</li><li>Mangelfull ventilasjon i enkelte rom.</li><li>Eldre vannbårent varmeanlegg uten dokumentert service de senere år.</li><li>Vannbåren varme har høy alder og det er registrert korrosjon på enkelte kobberrør.</li><li>Tegn til fuktpåvirkning på grunnmur og dreneringsrelaterte konstruksjoner.</li><li>Det foreligger ikke dokumentasjon på vannkvalitet fra privat brønn.</li><li>Septiktank er av ukjent type og tilstand.</li></ul><p>Store eller alvorlige avvik (TG3)</p><p><strong>Balkong / veranda</strong></p><ul><li>Det er registrert fukt- og råteskader i rekkverk på balkong. Tettesjiktet har høy alder og usikker fremtidig funksjon.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Bad i 2. etasje</strong></p><ul><li>Badet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom og må påregnes oppgradert eller rehabilitert.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Bad i 1. etasje</strong></p><ul><li>Eldre våtrom uten dokumentasjon. Oppgradering må påregnes for å tilfredsstille dagens standard.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Vaskerom</strong></p><ul><li>Våtrom av eldre dato uten dokumentasjon og med behov for oppgradering etter dagens krav.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Grunnmur og fundamenter</strong></p><ul><li>Det er registrert setningsskader samt større riss og sprekkdannelser i grunnmuren. Forholdet anbefales nærmere undersøkt av fagkyndig.</li><li>Kostnadsestimat: under kr 20 000 (kartlegging og vurdering av registrerte sprekker)</li></ul><p>Oppsummering</p><p>Våningshuset fremstår generelt som godt vedlikeholdt og det er gjennomført flere moderniseringer de senere årene, blant annet nytt kjøkken, utskifting av vinduer og oppgradering av elektrisk anlegg. De registrerte avvikene knytter seg i hovedsak til bygningsdeler med høy alder, enkelte fukt- og råteforhold, våtrom uten dokumentasjon samt registrerte sprekkdannelser i grunnmur. Kjøper må påregne vedlikehold og fremtidige oppgraderinger, spesielt knyttet til våtrom, balkong og oppfølging av grunnmur og takkonstruksjon.</p><br /><br /><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p><strong>Våningshus</strong></p><p>Våningshus er oppført i 1988 med full kjeller i pusset Lecakonstruksjon på støpt plate. Overbygningen er oppført i bindingsverkskonstruksjon med utvendig stående trekledning. Taket har saltaksform med A-takstoler og er tekket med enkeltkrummet tegltakstein. Boligen er oppført over tre plan bestående av kjeller, hovedetasje og innredet loftsetasje. Oppvarming skjer ved vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring.</p><br /><p><strong>Kårbolig</strong></p><p>Kårbolig er oppført omkring 1933 og er oppført i tradisjonell byggeskikk for perioden. Bygningen består av kjeller i betong med støpt gulv og pussede kjellervegger. Overbygningen er utført i trekonstruksjon, trolig bindingsverk, med utvendig stående trekledning. Taket har saltaksform og er tekket med tegltakstein. Bygningen har teglsteinspipe og oppvarming basert på vedfyring.</p><br /><p><strong>Låve / driftsbygning</strong></p><p>Låven er en tradisjonell kjørebrulåve oppført omkring 1920. Bygningen er oppført med fundamentering og underbygning av betong, naturstein og murverk, kombinert med grovt bindingsverk i de øvre konstruksjonene. Eldre fjøsdel er utført med murte vegger av teglstein og betongkonstruksjoner. Overbygningen består av trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Taket har saltaksform og er hovedsakelig tekket med profilerte stålplater, med enkelte partier tekket med eldre takstein. Bygningen inneholder tidligere husdyrrom, lagerarealer og tradisjonell låvedel med kjørebru.</p><br /><p><strong>Vognskjul</strong></p><p>Vognskjulet er oppført omkring 1975. Bygningen er oppført i bindingsverk på ringmur med utvendig trekledning. Taket er utført som pulttak tekket med aluminiumsplater. Bygningen har enkel konstruksjon tilpasset lagring av mindre maskiner, redskaper og annet utstyr.</p><br /><p>Sammendrag byggemåte</p><p>Eiendommens bygningsmasse består av tradisjonelle bygninger oppført over en periode på om lag 100 år. Hovedboligen er en solid bindingsverksbolig fra 1988 med kjeller i Lecakonstruksjon og saltak tekket med takstein. Øvrige bygninger er oppført i tradisjonell landbruksbyggeskikk med kombinasjoner av betong, murverk og trekonstruksjoner, tilpasset gårdsdriftens behov gjennom flere generasjoner. Dette gir eiendommen et autentisk gårdspreg og en bygningsmasse med gode lagrings- og driftsmuligheter.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Skog og jord",
        "textUnsafe": "<p>Denne tomten er eiet.</p><p>1719000,00 kvm.</p><br /><p>Eiendommen består av et samlet areal på ca. 1 719 dekar og fremstår som en stor og sammenhengende landbrukseiendom med gode driftsmessige kvaliteter. Arealene omfatter om lag 27 dekar fulldyrket jord, betydelige skogressurser og utmarksarealer, i tillegg til tun- og bebygde arealer.</p><br /><p>Tunet ligger sentralt plassert på eiendommen med lett adkomst fra offentlig vei. Området rundt bebyggelsen er forholdsvis åpent og oversiktlig, med gode oppstillings- og manøvreringsmuligheter for både personbiler, landbruksmaskiner og annen stor redskap. Tunet fremstår som veletablert og omkranset av jordbruks- og skogsarealer som gir eiendommen et tradisjonelt gårdspreg.</p><br /><p>Eiendommen omfatter ca. 1 632 dekar produktiv skog og fremstår som en stor, sammenhengende skogeiendom med gode driftsmessige forutsetninger. Skogen er hovedsakelig furudominert og består i stor grad av lav og middels bonitet, typisk for området nord i Halden kommune.</p><br /><p>Det er gjennomført omfattende hogster de senere årene, blant annet vinteren 2024-2025 og våren 2026.</p><p>Avvirkninger de siste årene utgjorde om lag 3 555 m³ i 2025. Dette var før skogbruksplanen ble utført. Det er hugget ytterligere ca. 2 464 m³ våren 2026. Denne hogsten utgjorde mer kubikkmasse enn de anslåtte ca. 1 800 m³ i.h.h.t. takst. Skogen er derfor inne i en ny fase hvor store arealer skal forynges og utvikles for fremtidig produksjon. Taksten opplyser at den kortsiktige tilveksten forventes å ligge på rundt 125-130 m³ årlig, mens skogbruksplanen angir en langsiktig produksjonsevne på ca. 457 m³ per år. På eiendommen står det fortsatt betydelige skogressurser igjen, samtidig som de store foryngelses-arealene gir kjøper mulighet til å påvirke utviklingen av fremtidens skogbestand.</p><p>Etter gjennomført hogst anslås det fortsatt å være betydelig stående kubikkmasse, samtidig som eiendommen har store foryngelsesarealer og et betydelig langsiktig produksjonspotensial.</p><br /><p>I tillegg gir arealene gode muligheter for jakt, friluftsliv og naturopplevelser. De sammenhengende arealene utgjør attraktive leveområder for hjortevilt og småvilt, og eiendommen har egne jaktrettigheter.</p><br /><p>Jordbruksarealene ligger hovedsakelig samlet i tilknytning til tunet og langs veien. Arealene er lett tilgjengelige og har en arrondering som legger til rette for rasjonell drift. I tillegg finnes et større areal som tidligere har vært benyttet til juletreproduksjon, og som representerer et utviklingspotensial for fremtidig bruk.</p><br /><p>Eiendommen fremstår samlet som en attraktiv kombinasjon av velarronderte arealer, stort ressursgrunnlag og et tradisjonelt gårdstun i naturskjønne omgivelser. Dette gir gode muligheter både for landbruksdrift, skogforvaltning og et aktivt liv på bygda.</p><br /><p><strong>Det er innestående kr 329 052,- skogfondkonto.</strong> ( Beregnet etter at faktura på kr 90 448,- for ungskogpleie og kr 37 500,- for grøfting i skogen er fratrukket og blir betalt). Skogfondsmidler kan benyttes til godkjente investeringer og tiltak i skogen, herunder planting, markberedning, ungskogpleie, veibygging og andre skogkulturtiltak, i henhold til gjeldende regelverk. Det er et betydelig foryngelsesbehov etter de siste års hogster. Skogkulturkostnadene kan finansieres gjennom disse midlene <strong>som følger eiendommen.</strong></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest/brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<br /><p>Det foreligger ferdigattest for Våningshuset.</p><p>Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for øvrig bebyggelsen på eiendommen. For eldre bygninger vil dette ofte ikke foreligge. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt undersøke forholdet nærmere ved behov.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Kårboligen er godkjent som separat boenhet og kan leies ut. Men det er behov for rehabilitering før boligen kan leies ut.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / energiforbruk",
        "textUnsafe": "<p>Boligen kan oppvarmes med vannbåren gulvvarme, peisovn/vedfyring, luft-til-luft varmepumpe (2024) og elektriske varmekabler på bad. Det opplyses at sirkulasjonspumpen til det vannbårne varmeanlegget ikke er i orden, og utbedring må påregnes</p><br /><br /><p>Energikarakter: D - Gul</p><br /><p>Energiforbruk foregående år var 30 000 kwh.</p><p>Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Andre utgifter",
        "textUnsafe": "<p>Det må påregnes ordinære kostnader til strøm, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold av bygninger samt skog-kulturtiltak knyttet til foryngelse etter gjennomførte hogster. I tillegg må utbedring av sirkulasjons-pumpen til det vannbårne varmeanlegget påregnes.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Tekniske installasjoner og VVS",
        "textUnsafe": "<p>Våningshuset er utstyrt med vannbåren varme i store deler av boligen, herunder 1. etasje, 2. etasje og gangareal i kjeller. Oppvarming av vann skjer ved vedfyring eller elektrisitet. I tillegg er boligen utstyrt med luft-til-luft varmepumpe installert i 2024, peis i stuen samt elektriske varmekabler på bad i 2. etasje.</p><p>Det er opplyst at anlegget for vannbåren varme har behov for oppgraderinger. Selger opplyser at sirkulasjons-pumpen ikke fungerer som forutsatt, og kjøper må påregne kostnader til utbedring eller utskifting av denne.</p><p>Kjøkkenet ble fornyet i 2025 med ny kjøkkeninnredning og integrerte hvitevarer. I forbindelse med kjøkken-oppgraderingen ble deler av det elektriske anlegget og røropplegg modernisert. med nye deler. Sikringsskapet fremstår med automatsikringer.</p><p>Eiendommen har privat vann- og avløpsløsning. Kjøpere oppfordres til å gjøre seg kjent med vedlagt dokumentasjon vedrørende vann- og avløpsforhold samt boligens tilstandsrapport.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Beregnet totalpris",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 9 000 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>225 000,00,- (Dokumentavgift)</p><p></p><p>545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)</p><p></p><p>545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)</p><p></p><p>13 650,00,- (Boligkjøperforsikring enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, rekkehus med eget gnr./bnr)</p><p></p><p>_______________________________________________________</p><p>9 239 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld</p><p>_______________________________________________________</p><p>Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Kommunale avgifter",
        "textUnsafe": "<p>Kr. 15 400,- for 2025.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overføring av justeringsforpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Andre løpende kostnader (vei, vann, feiing m.m.)"
      },
      {
        "heading": "Eiendomsskatt",
        "textUnsafe": "<p></p><p>Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Primær formuesverdi kr. 443 911,00.</p><p>Sekundær formuesverdi kr. 0,00.</p><p>Gjeldende for ligningsåret 2024.</p><br /><p>Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er forsikret i Eika Forsikring AS med polisenr. .</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Regulering",
        "textUnsafe": "<br /><p>Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel for Halden kommune er avsatt som et LNFR-område. LNFR-område er en forkortelse for Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, jf. Plan- og bygningslovens § 11-7 nr. 5. I landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift er det kun tillatt med tiltak som er knyttet til stedbunden næring/nødvendig for drift av landbrukseiendom. F.eks ulike typer driftsbygninger og nødvendige boliger knyttet til landbruksdriften. Dette innebærer at det hviler strenge restriksjoner på eiendommen vedrørende bygging, rivning m.m. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.</p><br /><p>Delareal 1 592 897 m</p><p>Arealbruk LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet</p><p>basert på gårdens ressursgrunnlag,Nåværende</p><p>OmrådenavnL34</p><br /><p>Delareal 126 060 m</p><p>Arealbruk Spredt boligbebyggelse,Framtidig</p><p>OmrådenavnLSB103</p><br /><p>Delareal 53 m</p><p>Arealbruk Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone,Nåværende</p><p>OmrådenavnV</p><br /><p>Delarealer Delareal 74 130 m</p><p>KPHensynsonenavnH320_2</p><p>KPFare Flomfare</p><br /><p>Delareal 731 519 m</p><p>KPHensynsonenavnH110</p><p>KPSikring Nedslagsfelt drikkevann</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vei, vann og avløp",
        "textUnsafe": "<p>Tunet er tilknyttet offentlig vei.</p><p>Det er privat vann fra borehul og avløp til septiktank med spredegrøft.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Rettigheter og heftelser",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.</p><br /><p>Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.</p><br /><p>Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.</p><br /><p>På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:</p><p>Dnr. 900005, tgl. 13.10.1824 - Erklæring/avtale</p><p>Delebrev dat. 12.10.1824 hvorved grensene mot Øfsen er<br />oppgått.<br /></p><br /><p>Dnr. 900016, tgl. 06.11.1882 - Erklæring/avtale</p><p>Delesforretning avh. 23.10.1882 hvorved omtvistet dele i<br />utmarken mot Gjuver er bestemt<br /></p><br /><p>Dnr. 900028, tgl. 03.11.1890 - Erklæring/avtale</p><p>Deleoppgangsforretning mellom P.Anker og Johan Hansen<br />Ryggerød ang. delet mellom deres skoger<br /></p><br /><p>Dnr. 900058, tgl. 07.06.1916 - Erklæring/avtale</p><p>Overenskomst av 04.10.1915 ang. senkingen av Ryggerødbekken<br /></p><br /><p>Dnr. 900167, tgl. 22.03.1935 - Elektriske kraftlinjer</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dnr. 900293, tgl. 31.05.1949 - Elektriske kraftlinjer</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dnr. 446, tgl. 14.02.1964 - Erklæring/avtale</p><p>Grensegangssak<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dnr. 2687, tgl. 26.08.1969 - Elektriske kraftlinjer</p><p>Elektriske kraftlinjer</p><br /><p>Dnr. 5051, tgl. 16.11.1981 - Bestemmelse om veg</p><p>Bestemmelse om veg</p><br /><p>Dnr. 3317, tgl. 16.07.2001 - Grensejustering</p><p>Areal overført til gnr. 501 bnr. 27, Rv 22 Rahaugen-Holene<br />bru uten at det er opprettet eget grunnboksblad<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p></p><p>For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Velforening"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon og odel",
        "textUnsafe": "<br /><p>Eiendommen er pålagt bo- og driveplikt i henhold til konsesjons- og jordlovens bestemmelser. Boplikt betyr at kjøperen må bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der selv i minst 5 år. Dersom interessenter har planer om å ikke oppfylle boplikten ved kjøp av eiendommen, anbefales det å forespørre de lokale landbruksmyndigheter i forkant av at bindende bud inngis. Alt jordbruksareal (fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite) er drivepliktig i henhold til jordlovens bestemmelser, uavhengig av arealets størrelse. Eiendommen har slikt areal og er således underlagt driveplikt. Driveplikten varer gjennom hele eiertiden, fra man blir eier og til man overdrar eiendommen til noen andre. Driveplikten kan oppfylles på to måter - personlig oppfyllelse og oppfyllelse ved bortleie. Eieren må bestemme seg for om en ønsker å drive jorda selv eller å oppfylle driveplikten ved bortleie innen ett år fra overtakelse av eiendommen. Jordloven oppstiller for øvrig visse vilkår for at en avtale om jordleie skal være gyldig.</p><p>Det foreligger leiekontrakt utover inneværende år. Leier har betalt kr 6 500,- inkl. mva. per år for å leie jorden og har grasproduksjon på denne.</p><br /><p>Eiendommen er en landbrukseiendom, bebygd og består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. I tillegg har eiendommen et totalareal som overstiger 100 dekar.  Eiendommen er derav konsesjonspliktig og underlagt bo- og driveplikt iht. Konsesjonslovens- og Jordlovens bestemmelser.</p><br /><p>Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, om erververen anses skikket til å drive eiendommen, om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet og om erververen vil ta fast bopel på eiendommen innen lovens angitte frister for selv å drive den.</p><br /><p>Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket.</p><br /><p>Kjøper plikter å søke og bekoste konsesjonssøknader så snart skriftlig aksept på inngitt kjøpstilbud er mottatt fra selger/medhjelper. Forutsetning for selgers konsesjonsrisiko er at søker følger normal saksbehandlingstid og standard søknad iht. eiendommens regulerte bruksformål. Kjøper er forpliktet til å betale konsesjonsgebyret uavhengig av om konsesjon blir gitt.</p><br /><p>Selger har risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9 a.</p><br /><p>Hver av partene kan i så fall fri seg fra avtalen ved skriftlig melding til megler. Partene kan ikke fremme krav mot hverandre som følge av slik oppsigelse av avtalen. Partene kan eventuelt bli enige om at avtalen likevel skal gjelde, men til den høyeste pris landbruksmyndighetene kan godkjenne.</p><br /><p>Konsesjonsnektelse inntreffer når klagefristen for det opprinnelige konsesjonsvedtaket er utløpt uten at vedtaket er påklaget. Dersom vedtaket påklages, og klageinstansen ikke har omgjort vedtaket til fordel for klager innen 6 måneder etter at det påklagede vedtaket ble truffet, er dette å betrakte som konsesjonsnektelse som utløser tilsvarende rett til å frigjøre seg fra avtalen.</p><br /><p>Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonsloven øvrige bestemmelser, herunder § 9 første ledd nr. 1- 4 eller § 9 andre til fjerde ledd.</p><p>Dersom konsesjon på dette grunnlag nektes, skal oppgjøret likevel gjennomføres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 (1), jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3), men da to måneder etter at endelig avslagsvedtak er truffet. Endelig avslagsvedtak innebærer at alle klagemuligheter i forvaltningen er uttømt.</p><p>I stedet for vilkåret om at kjøpers skjøte på eiendommen er tinglyst (punkt 4.1 annet ledd nr. 5) er det i disse tilfellene et vilkår for frigivelse av kjøpesummen at kjøper har fått nødvendig sikkerhet for kjøpesummen gjennom tredjemannspant i eiendommen eller at det blir enighet mellom partene om annen sikkerhet. Pantet vil få prioritet etter pant til fordel for kjøpers långiver. Selger skal også utstede og tinglyse urådighetserklæring til fordel for kjøperen, jf.  punkt 4.4 tredje ledd.</p><br /><p>Selger forplikter seg til lojalt å medvirke til at det etableres sikkerhet for kjøpesummen, eksempelvis gjennom å samtykke til tinglysing av kjøpers pantedokument på eiendommen, og at kjøper kan disponere over eiendommen, blant annet gjennom videresalg. Se for øvrig punkt 4.4 tredje ledd.</p><p>Selger skal utstede generalfullmakt til kjøper slik at han kan råde fritt over eiendommen.</p><br /><p>Alle kjente odelsberettigede har fraskrevet seg odelsretten. Det er av selgere ikke gitt opplysninger om ytterligere odelsberettigede. Megler har ikke gjort ytterligere undersøkelser hvorvidt det finnes ev. øvrige odelsberettigede jf. odelslova. Det tas derav forbehold om ukjente odelsberettigede. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Løsøre og tilbehør landbrukseiendom",
        "textUnsafe": "<p>For boligbebyggelse på eiendommen legges løsørelisten fra NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningen - gjeldende fra 1. januar 2020 som grunnlag. Avvik fra dette vil stå spesifisert i salgsoppgaven.</p><br /><p>I forbindelse med salg av gårdsbruk er det ofte naturlig at også en del av gårdens tilbehør som ikke er en del av den faste eiendommen, overdras til ny eier. Det kan være seg privat løsøre som ikke er en del av næringsvirksomheten selger har drevet og det er heller ikke gjenstander som er tilpasset/tilknyttet den faste eiendommen på en slik måte at det er å regne som tilbehør iht. avhendingsloven. Dette kan omfatte hvitevarer, husgeråd og en del antikviteter både som møbler, hageredskaper og enkeltgjenstander.</p><br /><p>Ved salg av gårdsbruk er det ofte naturlig at også en del redskap overdras. Disse redskapene og verktøyet kan ha virket i gårdens næringsvirksomhet. Videre kan det også være aktuelt å avtale overdragelse av eventuell dyrebesetning, kvoter, omløpsmidler, fôrlager mm. I en del gårdssalg har ofte selger utarbeidet en oversikt over hva slags løsøre, redskap mm. som kan tenkes overdratt etter nærmere avtale.</p><br /><p>Alle gjenstander vil i så fall overtas i den stand de er. Konferer med eiendomsmegler om hva status for denne gården er.</p><br /><p>Ved kjøp av gård hvor den totale kjøpesummen omfatter gårdens tilbehør som ikke er en del av den faste eiendommen, vil dette spesifiseres i egne kjøpekontrakter. Verdisettingen avtales mellom partene og skal beregnes på antatt normale markedsverdier og evnt. takstverdier. Verdien av gårdens tilbehør er ikke inkludert i prisantydningen.</p><br /><p>Vasking og rydding: Eiendommen selges slik den fremstår ved visning. Våningshuset overtas ryddet og rengjort, øvrige bygninger og utearealer overtas som det fremstår ved visning og vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort.</p><br /><p>Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han ønsker av løsøre og tilbehør. Etter bransjenormen medfølger ikke hvitevarer, hverken integrerte eller frittstående, dersom det ikke er spesifisert i salgsoppgaven. Selger kan allikevel på eget initiativ velge å la hvitevarer medfølge.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<br /><p>Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Om salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<br /><p>Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<br /><p>Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.  </p><br /><p>Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.</p><br /><p>Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.</p><p> </p><p>Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.</p><p> </p><p>Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.</p><p> </p><p>Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Kjøpsvilkår"
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "<p>Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.</p><br /><p>Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.</p><p>For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.</p><br /><p>Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.</p><p>Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.</p><br /><p>Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lov om hvitvasking",
        "textUnsafe": "<p>Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.</p><br /><p>Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Salgsbetingelser",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.</p><br /><p>Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.</p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.</p><br /><p>Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).</p><br /><p>Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.</p><br /><p>Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.</p><br /><p>Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)",
        "textUnsafe": "<p>Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt",
        "textUnsafe": "<p>Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at Landkreditt Eiendom Østlandet sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilbud om lånefinansiering og forsikringer",
        "textUnsafe": "<p>Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.</p><br /><p>Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Behandling av personopplysninger",
        "textUnsafe": "<p>Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Om oppdraget"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Eier er Gard-Gjermund Wold og Camilla Wold.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adresse, matrikkel og oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommens adresse er Rakkestadveien 684.</p><p>Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 131, bnr. 1 i Halden.</p><br /><p>Vårt oppdragsnummer er 329260024.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg. Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "<p>Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:</p><br /><p>Provisjon 1,800 % av salgssummen inkl. mva (minimum 100 000 inkl. mva)</p><br /><p>Markedspakke standard: 19 500,00</p><p>Oppgjørshonorar : 9 500,00</p><p>Tilrettelegging: 14 900,00</p><p>Visnings- og overtakelseshonorar: 3 750,00</p><p></p><p>Vederlag er summert til kr. 209 650,-.</p><br /><p>I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:</p><p></p><p>Boligselgerforsikring 25 000,00</p><p></p><p>Panteattest selger 298,00</p><p></p><p>Utlegg E-tgl./E-sign/Kar 545,00</p><p></p><p>Utlegg megleropplysninger/kommunale opplysninger/infopakker 5 500,00</p><p></p><p>Utlegg er summert til kr. 31 343,-.</p><br /><p>Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 240 993,-.</p><br /><p>Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.</p><br /><p>Ansvarlig megler er Pål Ivar Lauritzen / &#43;47 95 01 93 48 / paal.lauritzen&#64;landkreditt.no / Landkreditt Eiendom Østlandet.</p><p>Oppdragstakers forretningsadresse er Kalnesveien 5, 1712 GRÅLUM. Org. nr. 912641066.</p><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "329260024",
    "propertyInfo": [
      {
        "isHtml": true,
        "content": "<h3>Om boligen</h3><h3>Arealer</h3><p><p>Totalt bruksareal: 282,0 m²</p><ul><li>BRA-i: 282,0 m²</li><li>BRA-e: 231,0 m²</li><li>BRA-b: 0,0 m²</li></ul><br /><p>I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 8,0 m²</p><br /><p>BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.</p><br /><p>Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.</p><br /></p><h3>Beskrivelse</h3><p><p>Ryggerød er en innholdsrik landbrukseiendom med attraktiv beliggenhet i Rokke-området nord i Halden kommune. Eiendommen ligger med direkte adkomst fra fylkesvei 220 og har kort vei til Halden sentrum, samtidig som den byr på rolig og naturnær beliggenhet omgitt av skog, jordbrukslandskap og gode rekreasjonsmuligheter. Eiendommen fremstår som en tradisjonell skog- og landbrukseiendom med et velordnet tun og betydelige utmarksressurser.</p><p>Eiendommen omfatter totalt ca. 1 719 dekar og består av om lag 27 dekar fulldyrket jord og ca.  1 680 dekar skog og utmark samt tun- og bebygde arealer. Arealene ligger samlet i én hovedteig, noe som gir gode driftsmessige forhold og enkel forvaltning av ressursene.</p><br /><p>Skogressursene utgjør eiendommens største verdigrunnlag. Den produktive skogen omfatter om lag 1 632 dekar ifølge skogbruksplanen, og består hovedsakelig av furuskog på lave og middels boniteter. Eiendommen har store sammenhengende skogarealer med betydelige langsiktige produksjonsmuligheter, god adkomst til offentlig veinett og etablert velteplass for tømmerdrift. Det foreligger oppdatert skogbruksplan som gir et godt grunnlag for videre skogforvaltning.</p><br /><p>Jordbruksarealene ligger i tilknytning til tunet og fremstår som lettdrevne arealer med tilfredsstillende arrondering. I tillegg finnes et tidligere jordbruksareal som de senere årene har vært benyttet til juletre-produksjon, og som representerer et potensial for videre bruk.</p><br /><p>Tunet består av en romslig hovedbolig fra 1988 og en eldre kårbolig, Tradisjonell låve/driftsbygning og et lite vognskjul. Hovedbolig er bygget i år 1988 og har gjennomgått flere oppgraderinger de senere år, blant annet nytt kjøkken og oppgraderinger av deler av det elektriske anlegget. Boligen har en romslig og funksjonell planløsning fordelt over tre plan, vannbåren varme og gode bokvaliteter for en familie som ønsker å kombinere bolig og landbruk.</p><br /><p>Det opprinnelige våningshuset; kårboligen har rehabiliteringsbehov, men fremstår med et stort potensial. Kårboligen representerer et utviklingspotensial for den som ønsker å restaurere og bevare gårdens historiske preg. Således kan gården passe både som generasjonsbruk eller gi gode muligheter til leieinntekter. Bygningenes plassering danner et firkant-tun og bidrar til et tradisjonelt og autentisk gårds-miljø.</p><br /><p>Låven har stor bruks-flate og kan benyttes til lager, for redskaper eller andre formål. Eiendommen passer godt for kjøpere som ønsker en omfattende skogeiendom kombinert med bolig, jakt- og friluftsmuligheter og et aktivt gårdstun. De store sammenhengende arealene, skogressursene og den landlige beliggenheten gir gode rammer for både næringsmessig utnyttelse og livskvalitet på bygda.</p><br /></p><h3>Beliggenhet</h3><p><p>Eiendommen har en landlig og attraktiv beliggenhet i Rokke nord i Halden kommune, omgitt av skogsområder, åpne jordbrukslandskap og naturskjønne omgivelser. Her bor man fredelig og skjermet med nærhet til naturen, samtidig som Halden sentrum ligger nær, med et bredt tilbud av butikker, servicetilbud, kultur- og fritidsaktiviteter. Byen ligger innen komfortabel kjøreavstand.</p><br /><p>Tunet har direkte adkomst fra Rakkestadveien (fylkesvei 220), noe som gir gode kommunikasjonsforhold og enkel tilgjengelighet året rundt. Fra eiendommen er det ca. 11 km til Halden sentrum, mens dagligvarehandel finnes på Brødløs, omtrent 10 minutters kjøring fra eiendommen og Halden stasjon med togforbindelser mot blant annet Oslo og Göteborg ligger ca. 14 km fra eiendommen.</p><p>For barnefamilier finnes både barnehager og skoler innen kort kjøreavstand. Nærmeste barnehage ligger rundt 10 km fra eiendommen, mens flere barne- og ungdomsskoler samt videregående skoler finnes i Haldenområdet.</p><p>Området er kjent for gode muligheter til friluftsliv gjennom alle årstider. De store skogarealene og de naturskjønne omgivelsene gir gode forhold for jakt, turer, bær- og soppsanking samt øvrige naturbaserte aktiviteter. Eiendommen passer derfor godt for den som ønsker et aktivt liv i landlige omgivelser med nærhet til både naturressurser og bymessige fasiliteter.</p><br /><br /></p><h3>Innhold</h3><p><p>Eiendommen er bebygd med et moderne våningshus og en eldre kårbolig, tradisjonell låve/driftsbygning og et mindre vognskjul. Bygningsmassen danner et tradisjonelt gårdstun med gode bruksmuligheter for både bolig- og landbruksformål.</p><br /><p><strong>Våningshus (byggeår 1988, Bra 282 m²)</strong></p><p><strong> </strong>Kårboligen er fungerer i dag som hovedbolig på eiendommen. Boligen har full kjeller, hovedetasje og innredet andre etasje. Planløsningen fremstår romslig og funksjonell med blant annet kjøkken, stue, spisestue, flere soverom, bad og tilhørende oppbevaringsrom. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og har de senere årene gjennomgått flere oppgraderinger, herunder nytt kjøkken i 2025. Oppvarming skjer blant annet via vannbåren varme, vedfyring og varmepumpe.</p><br /><p><strong>Kårbolig (byggeår 1933, Bra306 m² )</strong></p><p>Boligen er fordelt over kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Våningshuset har stått ubebodd over tid og har behov for omfattende oppgraderinger før det kan tas i ordinær bruk. Bygningen representerer likevel en viktig del av tunmiljøet og kan være interessant for kjøpere som ønsker å restaurere et tradisjonelt gårdshus.</p><br /><p><strong>Låve / driftsbygning (byggeår 1920, Btaca. 730 m²)</strong></p><p>Bygningen inneholder blant annet tidligere fjøs- og stallarealer, låvedel samt ulike lagerrom. Låven har stor bruksflate og egner seg godt til lagring av maskiner, utstyr, ved, redskap og annet materiell. Deler av bygningen er oppgradert gjennom årene, blant annet med ny eller omtekket takkonstruksjon og utskifting av deler av kledningen.</p><br /><p><strong>Vognskjul (byggeår ca. 1975, Bta. ca. 39 m²)</strong>.</p><p>Bygningen er oppført som et enkelt lager- og redskapsbygg og benyttes til oppbevaring av mindre maskiner, utstyr og øvrig materiell knyttet til drift av eiendommen.</p><br /></p><h3>Standard</h3><p><p><strong>Våningshuset</strong></p><p>Våningshuset fra 1988 fremstår som eiendommens hovedbolig og holder gjennomgående god standard. Boligen er løpende vedlikeholdt og har vært gjenstand for flere oppgraderinger de senere årene. I 2025 ble det installert nytt kjøkken med integrerte hvitevarer, samtidig som deler av det elektriske anlegget ble oppgradert. Innvendig fremstår boligen med moderne overflater, lyse gulv og en funksjonell planløsning fordelt over tre etasjer. Oppvarming skjer ved vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring, noe som gir fleksible og energieffektive oppvarmingsmuligheter. Samlet vurderes boligen å ha en god standard sett opp mot byggeår, med romslige oppholdsrom og gode boforhold for en familie.</p><br /><p><strong>Kårbolig</strong></p><p>Den eldre kårboligen er oppført rundt 1933 og har enkel standard med betydelig behov for rehabilitering og modernisering. Bygningen har stått ubebodd over tid og fremstår med omfattende vedlikeholdsbehov både utvendig og innvendig. Sanitære forhold er mangelfulle, og det må påregnes etablering eller oppgradering av bad, kjøkken og avløpsløsninger. Videre må det forventes investeringer knyttet til vinduer, fasader, innvendige overflater og tekniske installasjoner. Bygningen representerer i dag først og fremst et restaurerings-objekt med potensial for den som ønsker å sette sitt eget preg på et tradisjonelt gårdshus.</p><br /><p><strong>Låve / driftsbygning</strong></p><p>Låven er en tradisjonell kjørebrulåve med opprinnelse fra begynnelsen av 1900-tallet. Bygningen har gjennom årene blitt vedlikeholdt og delvis modernisert med blant annet omlegging av tak og utskifting av deler av kledningen. Bygningen fremstår som funksjonell til lager- og redskapsformål, men er ikke tilpasset moderne husdyrproduksjon eller dagens krav til rasjonell landbruksdrift uten betydelige investeringer. Det er registrert enkelte vedlikeholdsbehov og slitasje som følge av alder, herunder råte i deler av konstruksjonen og konstruksjons-svikt i teglsteins delen i det gamle fjøset. Låven har likevel god nytteverdi som lagerbygning og gir eiendommen betydelig oppbevarings-kapasitet.</p><br /><p><strong>Vognskjul</strong></p><p>Vognskjulet har en enkel standard som er naturlig ut fra alder og bruksområde. Bygningen fremstår som et funksjonelt lagerbygg for oppbevaring av mindre maskiner, redskaper og utstyr. Vedlikeholdstilstanden vurderes som normal, og bygningen dekker behovet for enkel lagring på en tilfredsstillende måte.</p><br /><p>Bygningsmassen består av en godt vedlikeholdt og oppgradert kårbolig kombinert med eldre landbruksbygninger med varierende standard. Kårboligen gir gode og moderne boforhold, mens øvrige bygninger tilfører eiendommen funksjonalitet, lagringskapasitet og et tradisjonelt gårdstunpreg. Dette gir eiendommen en god kombinasjon av boligkvaliteter og praktiske driftsmuligheter.</p><br /><br /><br /></p><h3>Overflater</h3><p><p>Våningshus</p><p>Innvendige overflater består hovedsakelig av malte vegger, panel og moderne gulv-overflater. Oppholdsrommene fremstår lyse og romslige med en funksjonell planløsning. Badene har flislagte overflater, og det er etablert varmekabler på bad i 2. etasje. Samlet fremstår boligen som velholdt med en standard som er høyere enn det man normalt forventer av tilsvarende boliger fra byggeåret.</p><br /><p>Kårbolig</p><p>Bygningen fremstår med eldre overflater og betydelig vedlikeholdsbehov. Vegger, gulv og himlinger består i hovedsak av opprinnelige eller eldre materialer, og det må påregnes omfattende oppgraderinger innvendig.</p><br /><br /><br /></p><h3>Oppussing</h3><p><p>Våningshuset har gjennomgått flere oppgraderinger de senere årene og fremstår som godt vedlikeholdt. I 2025 ble boligen oppgradert med nytt kjøkken av moderne utførelse med integrerte hvitevarer. I forbindelse med kjøkkenfornyelsen ble deler av det elektriske anlegget oppgradert, og sikringsskapet fremstår i dag med automatsikringer. Det er også utført oppgradering av flere innvendige overflater med lyse og tidsmessige materialvalg som bidrar til et moderne preg.</p><p>Oppvarmingsløsningen er videreutviklet med installasjon av ny luft-til-luft varmepumpe i 2024. Boligen har i tillegg vannbåren varme i store deler av boligen samt peisovn/ildsted som gir flere oppvarmingsalternativer.</p><p>Utvendig fremstår boligen som løpende vedlikeholdt med normalt vedlikeholdsnivå på kledning og taktekking. Det må imidlertid påregnes utbedring eller utskifting av balkong/overbygg ved inngangspartiet som følge av registrerte råteskader, samt enkelte reparasjoner knyttet til trapp og utearealer ved inngangen.</p><br /></p><h3>Adkomst</h3><p><p>Eiendommen har direkte adkomst fra Rakkestadveien (fylkesvei 220), som gir enkel og effektiv forbindelse til Halden sentrum og øvrige nærliggende områder. Adkomsten fremstår som oversiktlig og lett tilgjengelig med innkjøring direkte til gårdstunet.</p><p>Det romslige tunet ligger sentralt plassert på eiendommen med gode interne adkomstforhold til både boliger, driftsbygninger og omkringliggende arealer. For skogbruket er det etablert en romslig velteplass med god tilgjengelighet fra offentlig vei, noe som gir praktiske forhold for tømmertransport og skogsdrift.</p><p>Eiendommen er lett tilgjengelig året rundt og har gode logistiske forhold både for boligbruk, landbruksdrift og skogforvaltning. Adkomsten vurderes som svært god sett i forhold til eiendommens størrelse og ressursgrunnlag.</p><br /><br /></p><h3>Parkering</h3><p><p>Eiendommen har svært gode parkeringsmuligheter på eget tun. Tunområdet er romslig og gir god plass til parkering av flere personbiler, tilhengere, traktorer og øvrige landbruksmaskiner eller alternativ redskap om det skulle være behovet. De åpne arealene rundt bygningene gir fleksible oppstillingsmuligheter både for privat bruk, i forbindelse med drift av eiendommen eller annen næringsvirksomhet.</p><p>I tillegg tilbyr driftsbygningene / låven gode muligheter for innendørs oppbevaring av kjøretøy, maskiner og utstyr. </p><br /></p><h3>Selgers egenerklæringsskjema</h3><p><p>Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:</p><p>Opplysninger fra selger (egenerklæring)</p><p>Selger opplyser at eiendommen ble overtatt i januar 2024 og at han selv har bebodd boligen siden overtakelsen.</p><p><strong>Våtrom</strong></p><ul><li>Selger kjenner ikke til feil eller mangler ved bad, vaskerom eller toalettrom.</li><li>Det er ikke opplyst om utførte arbeider på våtrom.</li></ul><p><strong>Tak, yttervegger og fasade</strong></p><ul><li>Det er registrert råteskader på deler av kledningen. Selger opplyser om råteskader på utbygg over inngangspartiet, og at nytt utbygg må påregnes.</li><li>Tre kjøkkenvinduer ble skiftet i 2025. Arbeidet ble utført av et familiemedlem med fagbrev som snekker.</li><li>Yttertaket ble høytrykkspylt i 2026.</li><li>Fasaden ble vasket og malt utvendig i 2026.</li></ul><p><strong>Kjeller</strong></p><ul><li>Boligen har kjeller.</li><li>Selger kjenner ikke til problemer med vanninntrengning eller fukt i kjeller.</li><li>Det er ikke opplyst om utført dreneringsarbeid.</li></ul><p><strong>Elektrisk anlegg</strong> Det er utført flere elektriske arbeider av faglært installatør, med dokumentasjon:</p><ul><li>Oppgradering av elektrisk anlegg på kjøkken i forbindelse med kjøkkenoppussing (2025).</li><li>Installasjon av elbillader på husvegg (2025).</li><li>Ombygging fra to strømmålere til én strømmåler (2025).</li><li>Installasjon av luft-til-luft varmepumpe (2024).</li><li>Oppføring av ladestolpe med elbillader på gårdsplassen (2024).</li><li>Oppgradering av hovedinntakssikringer og sikringsskap på låven fra skrusikringer til automatsikringer (2024).</li></ul><p>Arbeidene er utført av <strong>Elisenberg Elektro AS</strong>, og dokumentasjon foreligger.</p><p><strong>Vann og avløp</strong></p><ul><li>Eiendommen har privat vannforsyning fra borebrønn (borrevann) og tett septiktank.</li><li>I forbindelse med oppussing av kjøkken i 2025 ble vann- og avløpsinstallasjoner over gulv på kjøkkenet fornyet og tilkoblet på nytt.</li><li>Arbeidet ble utført av <strong>Comfort Halden</strong>, og dokumentasjon foreligger.</li></ul><p><strong>Oppvarming</strong></p><ul><li>Selger opplyser at sirkulasjonspumpene til boligens vannbårne varmeanlegg har satt seg.</li><li>Luft-til-luft varmepumpe ble installert i 2024 av <strong>Elisenberg Elektro AS</strong>, med tilhørende dokumentasjon.</li></ul><p><strong>Skjevheter og sprekker</strong></p><ul><li>Det er opplyst om enkelte sprekker i grunnmuren.</li></ul><p><strong>Skadedyr</strong></p><ul><li>Det forekommer mus i det gamle bolighuset på eiendommen.</li><li>Selger opplyser at det ikke har vært mus i boligen som benyttes til beboelse.</li></ul><p><strong>Planer og godkjenninger</strong></p><ul><li>Selger kjenner ikke til manglende brukstillatelser eller ferdigattester for søknadspliktige tiltak.</li><li>Det er ikke innredet nye boligrom i kjeller, loft eller lignende uten at dette er opplyst.</li></ul><p><strong>Øvrige opplysninger</strong></p><ul><li>Kjøkkenet ble totalrenovert i 2025 med nytt kjøkken levert av KEO Kjøkken Fredrikstad.</li><li>Det ble i forbindelse med oppussingen montert nye vinduer, nye vegg- og gulvoverflater, nytt elektrisk anlegg på kjøkkenet samt nye hvitevarer.</li><li>Selger opplyser at det meste av arbeidet ble utført egeninnsats, med unntak av montering av kjøkkeninnredningen som ble utført av KEO Kjøkken Fredrikstad.</li></ul><p><strong>Boligselgerforsikring</strong> Boligen selges med boligselgerforsikring tegnet i Gjensidige Forsikring ASA. Dokumentasjon på flere av de utførte fagarbeidene foreligger.</p><br /><br /><p>Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.</p><br /></p><h3>Tilstandsgrader (TG2/TG3/TG IU) fra tilstandsrapport</h3><p><p>Tilstandsrapport - Kårbolig</p><p>Kårboligen er oppført ca. 1933 og har et bruksareal på 231 kvm fordelt over kjeller, 1. og 2. etasje. Boligen har stått ubebodd i om lag 15-20 år, og manglende oppvarming, bruk og vedlikehold har medført et betydelig generelt forfall. Bygningen fremstår som et omfattende rehabiliteringsobjekt med gjennomgående lav standard og betydelig vedlikeholdsetterslep.</p><p>Vesentlige avvik (TG2)</p><ul><li>Nedløp og bortledning av takvann er mangelfull. Det mangler også snøfangere og tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.</li><li>Det er registrert sprekker i enkelte innvendige overflater.</li><li>Innvendige vannledninger er av eldre dato med usikker restlevetid.</li><li>Innvendige avløpsrør er eldre og har usikker fremtidig funksjon.</li><li>Boligen har naturlig ventilasjon og mangelfull ventilasjon i flere rom.</li><li>Det er registrert sprekker og setningsrelaterte riss i grunnmur.</li><li>Utvendige vann- og avløpsledninger har høy alder og det foreligger ikke dokumentasjon på vannkvalitet fra brønn.</li><li>Sanitærinstallasjoner i kjellertoalett er eldre og må påregnes utskiftet.</li></ul><p>Store eller alvorlige avvik (TG3)</p><p><strong>Taktekking</strong></p><ul><li>Taktekking, undertak, beslag, takrenner og nedløp har høy alder og betydelig slitasje. Mangelfull bortledning av takvann kan medføre økt fuktbelastning på bygningen.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Yttervegger</strong></p><ul><li>Kledning har omfattende slitasje, avflasset maling og stedvise råteskader. Det mangler lufting bak kledning og gnagersikring.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Vinduer</strong></p><ul><li>Vinduer med omfattende slitasje, råteskader, utettheter og enkelte sprukne glass. Utskifting må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Ytterdører</strong></p><ul><li>Ytterdører har betydelig slitasje, råteskader og redusert funksjon.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Etasjeskiller og bærende konstruksjoner</strong></p><ul><li>Det er registrert aktive angrep av borebiller i bærende konstruksjoner i kjelleren. Det er også påvist fuktpåvirkning og soppdannelser i enkelte bjelker.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Kjeller</strong></p><ul><li>Betydelig fuktinntrengning gjennom gulv og vegger. Det er registrert fuktskader, sprekker og tegn til setninger. Omfattende tiltak må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Skadedyr</strong></p><ul><li>Omfattende museaktivitet og betydelige angrep av treborende insekter i deler av bygningen. Nærmere kartlegging og utbedring anbefales.</li><li>Kostnadsestimat: kr 100 000 - 200 000</li></ul><p><strong>Bad i kjeller</strong></p><ul><li>Badet er av eldre dato uten dokumentert fuktsikring og vurderes som utrangert. Totalrehabilitering må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Kjøkken</strong></p><ul><li>Eldre kjøkken med betydelig slitasje og usikker funksjon. Full utskifting anbefales.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Kjøkkenventilasjon</strong></p><ul><li>Avtrekk tilfredsstiller ikke dagens krav og bør skiftes.</li><li>Kostnadsestimat: under kr 20 000</li></ul><p><strong>Toalettrom i kjeller</strong></p><ul><li>Sanitærrom av eldre dato, ute av bruk over lang tid og med behov for full rehabilitering.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Toalettrom i 2. etasje</strong></p><ul><li>Sanitærrom med eldre standard og usikker funksjon. Totalrehabilitering må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Varmtvannsberedere</strong></p><ul><li>Eldre varmtvannsberedere som ikke har vært i bruk på mange år. Utskifting må påregnes.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Drenering og fuktsikring</strong></p><ul><li>Mangelfull eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring rundt bygningen. Betydelig fuktbelastning er registrert i kjeller.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p>Oppsummering</p><p>Samlet fremstår kårboligen med et omfattende rehabiliteringsbehov. Kjøper må påregne betydelige investeringer knyttet til utvendige konstruksjoner, fuktsikring, tekniske installasjoner, sanitærrom, kjøkken og skader etter lang tids manglende bruk og vedlikehold. Boligen må anses som et rehabiliteringsobjekt.</p><br /><p>Tilstandsrapport - Våningshus</p><p>Våningshuset er oppført i 1988 og fremstår med normal standard sett i forhold til byggeår og konstruksjon. Det er gjennomført flere oppgraderinger de senere årene, herunder nytt kjøkken i 2025, utskifting av kjøkkenvinduer i 2024, oppgradering av det elektriske anlegget, montering av elbillader samt utvendig maling og takrens i 2026. Boligen vurderes å være i brukbar teknisk stand ut fra alder, men det må påregnes løpende vedlikehold og enkelte oppgraderinger i takt med bygningens alder.</p><p>Vesentlige avvik (TG2)</p><ul><li>Taktekking med høy alder hvor det vanntette sjiktet har passert normal forventet levetid.</li><li>Fuktskjolder og fuktpåvirkning registrert i deler av takkonstruksjonen, samt begrenset ventilasjon på loft.</li><li>Spredte råteskader i utvendig bordkledning.</li><li>Eldre vinduer med slitasje, sprekker i karmer og usikker restlevetid. Ett vindu i stue kan ikke åpnes normalt.</li><li>Enkelte kjellervinduer er vanskelige å åpne, og ett vindu har knust glass.</li><li>Ytterdør har behov for overflatevedlikehold.</li><li>Enkelte balkongdører er vanskelige å åpne og lukke.</li><li>Løse fliser på utvendig trapp og rekkverkshøyde som ikke tilfredsstiller dagens anbefalinger.</li><li>Kjellernedgang med mangelfull fuktsikring og økt risiko for vanninntrenging.</li><li>Omfattende råteskader registrert i inngangspartiet.</li><li>Fuktgjennomtrenging og sprekker registrert i deler av kjellermur.</li><li>Det er registrert spor etter mus på loft.</li><li>Eldre innvendige vannledninger med usikker restlevetid.</li><li>Eldre avløpsrør med usikker fremtidig funksjon.</li><li>Mangelfull ventilasjon i enkelte rom.</li><li>Eldre vannbårent varmeanlegg uten dokumentert service de senere år.</li><li>Vannbåren varme har høy alder og det er registrert korrosjon på enkelte kobberrør.</li><li>Tegn til fuktpåvirkning på grunnmur og dreneringsrelaterte konstruksjoner.</li><li>Det foreligger ikke dokumentasjon på vannkvalitet fra privat brønn.</li><li>Septiktank er av ukjent type og tilstand.</li></ul><p>Store eller alvorlige avvik (TG3)</p><p><strong>Balkong / veranda</strong></p><ul><li>Det er registrert fukt- og råteskader i rekkverk på balkong. Tettesjiktet har høy alder og usikker fremtidig funksjon.</li><li>Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000</li></ul><p><strong>Bad i 2. etasje</strong></p><ul><li>Badet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom og må påregnes oppgradert eller rehabilitert.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Bad i 1. etasje</strong></p><ul><li>Eldre våtrom uten dokumentasjon. Oppgradering må påregnes for å tilfredsstille dagens standard.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Vaskerom</strong></p><ul><li>Våtrom av eldre dato uten dokumentasjon og med behov for oppgradering etter dagens krav.</li><li>Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000</li></ul><p><strong>Grunnmur og fundamenter</strong></p><ul><li>Det er registrert setningsskader samt større riss og sprekkdannelser i grunnmuren. Forholdet anbefales nærmere undersøkt av fagkyndig.</li><li>Kostnadsestimat: under kr 20 000 (kartlegging og vurdering av registrerte sprekker)</li></ul><p>Oppsummering</p><p>Våningshuset fremstår generelt som godt vedlikeholdt og det er gjennomført flere moderniseringer de senere årene, blant annet nytt kjøkken, utskifting av vinduer og oppgradering av elektrisk anlegg. De registrerte avvikene knytter seg i hovedsak til bygningsdeler med høy alder, enkelte fukt- og råteforhold, våtrom uten dokumentasjon samt registrerte sprekkdannelser i grunnmur. Kjøper må påregne vedlikehold og fremtidige oppgraderinger, spesielt knyttet til våtrom, balkong og oppfølging av grunnmur og takkonstruksjon.</p><br /><br /><br /><br /><br /></p><h3>Byggemåte</h3><p><p><strong>Våningshus</strong></p><p>Våningshus er oppført i 1988 med full kjeller i pusset Lecakonstruksjon på støpt plate. Overbygningen er oppført i bindingsverkskonstruksjon med utvendig stående trekledning. Taket har saltaksform med A-takstoler og er tekket med enkeltkrummet tegltakstein. Boligen er oppført over tre plan bestående av kjeller, hovedetasje og innredet loftsetasje. Oppvarming skjer ved vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring.</p><br /><p><strong>Kårbolig</strong></p><p>Kårbolig er oppført omkring 1933 og er oppført i tradisjonell byggeskikk for perioden. Bygningen består av kjeller i betong med støpt gulv og pussede kjellervegger. Overbygningen er utført i trekonstruksjon, trolig bindingsverk, med utvendig stående trekledning. Taket har saltaksform og er tekket med tegltakstein. Bygningen har teglsteinspipe og oppvarming basert på vedfyring.</p><br /><p><strong>Låve / driftsbygning</strong></p><p>Låven er en tradisjonell kjørebrulåve oppført omkring 1920. Bygningen er oppført med fundamentering og underbygning av betong, naturstein og murverk, kombinert med grovt bindingsverk i de øvre konstruksjonene. Eldre fjøsdel er utført med murte vegger av teglstein og betongkonstruksjoner. Overbygningen består av trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Taket har saltaksform og er hovedsakelig tekket med profilerte stålplater, med enkelte partier tekket med eldre takstein. Bygningen inneholder tidligere husdyrrom, lagerarealer og tradisjonell låvedel med kjørebru.</p><br /><p><strong>Vognskjul</strong></p><p>Vognskjulet er oppført omkring 1975. Bygningen er oppført i bindingsverk på ringmur med utvendig trekledning. Taket er utført som pulttak tekket med aluminiumsplater. Bygningen har enkel konstruksjon tilpasset lagring av mindre maskiner, redskaper og annet utstyr.</p><br /><p>Sammendrag byggemåte</p><p>Eiendommens bygningsmasse består av tradisjonelle bygninger oppført over en periode på om lag 100 år. Hovedboligen er en solid bindingsverksbolig fra 1988 med kjeller i Lecakonstruksjon og saltak tekket med takstein. Øvrige bygninger er oppført i tradisjonell landbruksbyggeskikk med kombinasjoner av betong, murverk og trekonstruksjoner, tilpasset gårdsdriftens behov gjennom flere generasjoner. Dette gir eiendommen et autentisk gårdspreg og en bygningsmasse med gode lagrings- og driftsmuligheter.</p><br /></p><h3>Skog og jord</h3><p><p>Denne tomten er eiet.</p><p>1719000,00 kvm.</p><br /><p>Eiendommen består av et samlet areal på ca. 1 719 dekar og fremstår som en stor og sammenhengende landbrukseiendom med gode driftsmessige kvaliteter. Arealene omfatter om lag 27 dekar fulldyrket jord, betydelige skogressurser og utmarksarealer, i tillegg til tun- og bebygde arealer.</p><br /><p>Tunet ligger sentralt plassert på eiendommen med lett adkomst fra offentlig vei. Området rundt bebyggelsen er forholdsvis åpent og oversiktlig, med gode oppstillings- og manøvreringsmuligheter for både personbiler, landbruksmaskiner og annen stor redskap. Tunet fremstår som veletablert og omkranset av jordbruks- og skogsarealer som gir eiendommen et tradisjonelt gårdspreg.</p><br /><p>Eiendommen omfatter ca. 1 632 dekar produktiv skog og fremstår som en stor, sammenhengende skogeiendom med gode driftsmessige forutsetninger. Skogen er hovedsakelig furudominert og består i stor grad av lav og middels bonitet, typisk for området nord i Halden kommune.</p><br /><p>Det er gjennomført omfattende hogster de senere årene, blant annet vinteren 2024-2025 og våren 2026.</p><p>Avvirkninger de siste årene utgjorde om lag 3 555 m³ i 2025. Dette var før skogbruksplanen ble utført. Det er hugget ytterligere ca. 2 464 m³ våren 2026. Denne hogsten utgjorde mer kubikkmasse enn de anslåtte ca. 1 800 m³ i.h.h.t. takst. Skogen er derfor inne i en ny fase hvor store arealer skal forynges og utvikles for fremtidig produksjon. Taksten opplyser at den kortsiktige tilveksten forventes å ligge på rundt 125-130 m³ årlig, mens skogbruksplanen angir en langsiktig produksjonsevne på ca. 457 m³ per år. På eiendommen står det fortsatt betydelige skogressurser igjen, samtidig som de store foryngelses-arealene gir kjøper mulighet til å påvirke utviklingen av fremtidens skogbestand.</p><p>Etter gjennomført hogst anslås det fortsatt å være betydelig stående kubikkmasse, samtidig som eiendommen har store foryngelsesarealer og et betydelig langsiktig produksjonspotensial.</p><br /><p>I tillegg gir arealene gode muligheter for jakt, friluftsliv og naturopplevelser. De sammenhengende arealene utgjør attraktive leveområder for hjortevilt og småvilt, og eiendommen har egne jaktrettigheter.</p><br /><p>Jordbruksarealene ligger hovedsakelig samlet i tilknytning til tunet og langs veien. Arealene er lett tilgjengelige og har en arrondering som legger til rette for rasjonell drift. I tillegg finnes et større areal som tidligere har vært benyttet til juletreproduksjon, og som representerer et utviklingspotensial for fremtidig bruk.</p><br /><p>Eiendommen fremstår samlet som en attraktiv kombinasjon av velarronderte arealer, stort ressursgrunnlag og et tradisjonelt gårdstun i naturskjønne omgivelser. Dette gir gode muligheter både for landbruksdrift, skogforvaltning og et aktivt liv på bygda.</p><br /><p><strong>Det er innestående kr 329 052,- skogfondkonto.</strong> ( Beregnet etter at faktura på kr 90 448,- for ungskogpleie og kr 37 500,- for grøfting i skogen er fratrukket og blir betalt). Skogfondsmidler kan benyttes til godkjente investeringer og tiltak i skogen, herunder planting, markberedning, ungskogpleie, veibygging og andre skogkulturtiltak, i henhold til gjeldende regelverk. Det er et betydelig foryngelsesbehov etter de siste års hogster. Skogkulturkostnadene kan finansieres gjennom disse midlene <strong>som følger eiendommen.</strong></p><br /></p><h3>Ferdigattest/brukstillatelse</h3><p><br /><p>Det foreligger ferdigattest for Våningshuset.</p><p>Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for øvrig bebyggelsen på eiendommen. For eldre bygninger vil dette ofte ikke foreligge. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med tilgjengelig dokumentasjon og eventuelt undersøke forholdet nærmere ved behov.</p><br /></p><h3>Adgang til utleie</h3><p><p>Kårboligen er godkjent som separat boenhet og kan leies ut. Men det er behov for rehabilitering før boligen kan leies ut.</p><br /></p><h3>Oppvarming / energiforbruk</h3><p><p>Boligen kan oppvarmes med vannbåren gulvvarme, peisovn/vedfyring, luft-til-luft varmepumpe (2024) og elektriske varmekabler på bad. Det opplyses at sirkulasjonspumpen til det vannbårne varmeanlegget ikke er i orden, og utbedring må påregnes</p><br /><br /><p>Energikarakter: D - Gul</p><br /><p>Energiforbruk foregående år var 30 000 kwh.</p><p>Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.</p><br /></p><h3>Andre utgifter</h3><p><p>Det må påregnes ordinære kostnader til strøm, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold av bygninger samt skog-kulturtiltak knyttet til foryngelse etter gjennomførte hogster. I tillegg må utbedring av sirkulasjons-pumpen til det vannbårne varmeanlegget påregnes.</p><br /><br /><br /></p><h3>Tekniske installasjoner og VVS</h3><p><p>Våningshuset er utstyrt med vannbåren varme i store deler av boligen, herunder 1. etasje, 2. etasje og gangareal i kjeller. Oppvarming av vann skjer ved vedfyring eller elektrisitet. I tillegg er boligen utstyrt med luft-til-luft varmepumpe installert i 2024, peis i stuen samt elektriske varmekabler på bad i 2. etasje.</p><p>Det er opplyst at anlegget for vannbåren varme har behov for oppgraderinger. Selger opplyser at sirkulasjons-pumpen ikke fungerer som forutsatt, og kjøper må påregne kostnader til utbedring eller utskifting av denne.</p><p>Kjøkkenet ble fornyet i 2025 med ny kjøkkeninnredning og integrerte hvitevarer. I forbindelse med kjøkken-oppgraderingen ble deler av det elektriske anlegget og røropplegg modernisert. med nye deler. Sikringsskapet fremstår med automatsikringer.</p><p>Eiendommen har privat vann- og avløpsløsning. Kjøpere oppfordres til å gjøre seg kjent med vedlagt dokumentasjon vedrørende vann- og avløpsforhold samt boligens tilstandsrapport.</p><br /></p><h3>Økonomi</h3><h3>Beregnet totalpris</h3><p><p>Prisantydning kr 9 000 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>225 000,00,- (Dokumentavgift)</p><p></p><p>545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)</p><p></p><p>545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)</p><p></p><p>13 650,00,- (Boligkjøperforsikring enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, rekkehus med eget gnr./bnr)</p><p></p><p>_______________________________________________________</p><p>9 239 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld</p><p>_______________________________________________________</p><p>Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.</p><br /><br /></p><h3>Kommunale avgifter</h3><p><p>Kr. 15 400,- for 2025.</p><br /></p><h3>Overføring av justeringsforpliktelser</h3><h3>Andre løpende kostnader (vei, vann, feiing m.m.)</h3><h3>Eiendomsskatt</h3><p><p></p><p>Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.</p><br /></p><h3>Formuesverdi</h3><p><p>Primær formuesverdi kr. 443 911,00.</p><p>Sekundær formuesverdi kr. 0,00.</p><p>Gjeldende for ligningsåret 2024.</p><br /><p>Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.</p><br /></p><h3>Offentlige forhold</h3><h3>Forsikring</h3><p><p>Eiendommen er forsikret i Eika Forsikring AS med polisenr. .</p><br /></p><h3>Regulering</h3><p><br /><p>Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel for Halden kommune er avsatt som et LNFR-område. LNFR-område er en forkortelse for Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, jf. Plan- og bygningslovens § 11-7 nr. 5. I landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift er det kun tillatt med tiltak som er knyttet til stedbunden næring/nødvendig for drift av landbrukseiendom. F.eks ulike typer driftsbygninger og nødvendige boliger knyttet til landbruksdriften. Dette innebærer at det hviler strenge restriksjoner på eiendommen vedrørende bygging, rivning m.m. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.</p><br /><p>Delareal 1 592 897 m</p><p>Arealbruk LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet</p><p>basert på gårdens ressursgrunnlag,Nåværende</p><p>OmrådenavnL34</p><br /><p>Delareal 126 060 m</p><p>Arealbruk Spredt boligbebyggelse,Framtidig</p><p>OmrådenavnLSB103</p><br /><p>Delareal 53 m</p><p>Arealbruk Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone,Nåværende</p><p>OmrådenavnV</p><br /><p>Delarealer Delareal 74 130 m</p><p>KPHensynsonenavnH320_2</p><p>KPFare Flomfare</p><br /><p>Delareal 731 519 m</p><p>KPHensynsonenavnH110</p><p>KPSikring Nedslagsfelt drikkevann</p><br /></p><h3>Vei, vann og avløp</h3><p><p>Tunet er tilknyttet offentlig vei.</p><p>Det er privat vann fra borehul og avløp til septiktank med spredegrøft.</p><br /></p><h3>Rettigheter og heftelser</h3><p><p>Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.</p><br /><p>Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.</p><br /><p>Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.</p><br /><p>På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:</p><p>Dnr. 900005, tgl. 13.10.1824 - Erklæring/avtale</p><p>Delebrev dat. 12.10.1824 hvorved grensene mot Øfsen er<br />oppgått.<br /></p><br /><p>Dnr. 900016, tgl. 06.11.1882 - Erklæring/avtale</p><p>Delesforretning avh. 23.10.1882 hvorved omtvistet dele i<br />utmarken mot Gjuver er bestemt<br /></p><br /><p>Dnr. 900028, tgl. 03.11.1890 - Erklæring/avtale</p><p>Deleoppgangsforretning mellom P.Anker og Johan Hansen<br />Ryggerød ang. delet mellom deres skoger<br /></p><br /><p>Dnr. 900058, tgl. 07.06.1916 - Erklæring/avtale</p><p>Overenskomst av 04.10.1915 ang. senkingen av Ryggerødbekken<br /></p><br /><p>Dnr. 900167, tgl. 22.03.1935 - Elektriske kraftlinjer</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dnr. 900293, tgl. 31.05.1949 - Elektriske kraftlinjer</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dnr. 446, tgl. 14.02.1964 - Erklæring/avtale</p><p>Grensegangssak<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dnr. 2687, tgl. 26.08.1969 - Elektriske kraftlinjer</p><p>Elektriske kraftlinjer</p><br /><p>Dnr. 5051, tgl. 16.11.1981 - Bestemmelse om veg</p><p>Bestemmelse om veg</p><br /><p>Dnr. 3317, tgl. 16.07.2001 - Grensejustering</p><p>Areal overført til gnr. 501 bnr. 27, Rv 22 Rahaugen-Holene<br />bru uten at det er opprettet eget grunnboksblad<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p></p><p>For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.</p><br /></p><h3>Velforening</h3><h3>Konsesjon og odel</h3><p><br /><p>Eiendommen er pålagt bo- og driveplikt i henhold til konsesjons- og jordlovens bestemmelser. Boplikt betyr at kjøperen må bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der selv i minst 5 år. Dersom interessenter har planer om å ikke oppfylle boplikten ved kjøp av eiendommen, anbefales det å forespørre de lokale landbruksmyndigheter i forkant av at bindende bud inngis. Alt jordbruksareal (fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite) er drivepliktig i henhold til jordlovens bestemmelser, uavhengig av arealets størrelse. Eiendommen har slikt areal og er således underlagt driveplikt. Driveplikten varer gjennom hele eiertiden, fra man blir eier og til man overdrar eiendommen til noen andre. Driveplikten kan oppfylles på to måter - personlig oppfyllelse og oppfyllelse ved bortleie. Eieren må bestemme seg for om en ønsker å drive jorda selv eller å oppfylle driveplikten ved bortleie innen ett år fra overtakelse av eiendommen. Jordloven oppstiller for øvrig visse vilkår for at en avtale om jordleie skal være gyldig.</p><p>Det foreligger leiekontrakt utover inneværende år. Leier har betalt kr 6 500,- inkl. mva. per år for å leie jorden og har grasproduksjon på denne.</p><br /><p>Eiendommen er en landbrukseiendom, bebygd og består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. I tillegg har eiendommen et totalareal som overstiger 100 dekar.  Eiendommen er derav konsesjonspliktig og underlagt bo- og driveplikt iht. Konsesjonslovens- og Jordlovens bestemmelser.</p><br /><p>Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, om erververen anses skikket til å drive eiendommen, om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet og om erververen vil ta fast bopel på eiendommen innen lovens angitte frister for selv å drive den.</p><br /><p>Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket.</p><br /><p>Kjøper plikter å søke og bekoste konsesjonssøknader så snart skriftlig aksept på inngitt kjøpstilbud er mottatt fra selger/medhjelper. Forutsetning for selgers konsesjonsrisiko er at søker følger normal saksbehandlingstid og standard søknad iht. eiendommens regulerte bruksformål. Kjøper er forpliktet til å betale konsesjonsgebyret uavhengig av om konsesjon blir gitt.</p><br /><p>Selger har risikoen for at det er avtalt for høy kjøpesum etter konsesjonsloven § 9 a.</p><br /><p>Hver av partene kan i så fall fri seg fra avtalen ved skriftlig melding til megler. Partene kan ikke fremme krav mot hverandre som følge av slik oppsigelse av avtalen. Partene kan eventuelt bli enige om at avtalen likevel skal gjelde, men til den høyeste pris landbruksmyndighetene kan godkjenne.</p><br /><p>Konsesjonsnektelse inntreffer når klagefristen for det opprinnelige konsesjonsvedtaket er utløpt uten at vedtaket er påklaget. Dersom vedtaket påklages, og klageinstansen ikke har omgjort vedtaket til fordel for klager innen 6 måneder etter at det påklagede vedtaket ble truffet, er dette å betrakte som konsesjonsnektelse som utløser tilsvarende rett til å frigjøre seg fra avtalen.</p><br /><p>Kjøper har risikoen for at konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonsloven øvrige bestemmelser, herunder § 9 første ledd nr. 1- 4 eller § 9 andre til fjerde ledd.</p><p>Dersom konsesjon på dette grunnlag nektes, skal oppgjøret likevel gjennomføres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 (1), jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3), men da to måneder etter at endelig avslagsvedtak er truffet. Endelig avslagsvedtak innebærer at alle klagemuligheter i forvaltningen er uttømt.</p><p>I stedet for vilkåret om at kjøpers skjøte på eiendommen er tinglyst (punkt 4.1 annet ledd nr. 5) er det i disse tilfellene et vilkår for frigivelse av kjøpesummen at kjøper har fått nødvendig sikkerhet for kjøpesummen gjennom tredjemannspant i eiendommen eller at det blir enighet mellom partene om annen sikkerhet. Pantet vil få prioritet etter pant til fordel for kjøpers långiver. Selger skal også utstede og tinglyse urådighetserklæring til fordel for kjøperen, jf.  punkt 4.4 tredje ledd.</p><br /><p>Selger forplikter seg til lojalt å medvirke til at det etableres sikkerhet for kjøpesummen, eksempelvis gjennom å samtykke til tinglysing av kjøpers pantedokument på eiendommen, og at kjøper kan disponere over eiendommen, blant annet gjennom videresalg. Se for øvrig punkt 4.4 tredje ledd.</p><p>Selger skal utstede generalfullmakt til kjøper slik at han kan råde fritt over eiendommen.</p><br /><p>Alle kjente odelsberettigede har fraskrevet seg odelsretten. Det er av selgere ikke gitt opplysninger om ytterligere odelsberettigede. Megler har ikke gjort ytterligere undersøkelser hvorvidt det finnes ev. øvrige odelsberettigede jf. odelslova. Det tas derav forbehold om ukjente odelsberettigede. </p><br /></p><h3>Diverse</h3><h3>Løsøre og tilbehør landbrukseiendom</h3><p><p>For boligbebyggelse på eiendommen legges løsørelisten fra NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningen - gjeldende fra 1. januar 2020 som grunnlag. Avvik fra dette vil stå spesifisert i salgsoppgaven.</p><br /><p>I forbindelse med salg av gårdsbruk er det ofte naturlig at også en del av gårdens tilbehør som ikke er en del av den faste eiendommen, overdras til ny eier. Det kan være seg privat løsøre som ikke er en del av næringsvirksomheten selger har drevet og det er heller ikke gjenstander som er tilpasset/tilknyttet den faste eiendommen på en slik måte at det er å regne som tilbehør iht. avhendingsloven. Dette kan omfatte hvitevarer, husgeråd og en del antikviteter både som møbler, hageredskaper og enkeltgjenstander.</p><br /><p>Ved salg av gårdsbruk er det ofte naturlig at også en del redskap overdras. Disse redskapene og verktøyet kan ha virket i gårdens næringsvirksomhet. Videre kan det også være aktuelt å avtale overdragelse av eventuell dyrebesetning, kvoter, omløpsmidler, fôrlager mm. I en del gårdssalg har ofte selger utarbeidet en oversikt over hva slags løsøre, redskap mm. som kan tenkes overdratt etter nærmere avtale.</p><br /><p>Alle gjenstander vil i så fall overtas i den stand de er. Konferer med eiendomsmegler om hva status for denne gården er.</p><br /><p>Ved kjøp av gård hvor den totale kjøpesummen omfatter gårdens tilbehør som ikke er en del av den faste eiendommen, vil dette spesifiseres i egne kjøpekontrakter. Verdisettingen avtales mellom partene og skal beregnes på antatt normale markedsverdier og evnt. takstverdier. Verdien av gårdens tilbehør er ikke inkludert i prisantydningen.</p><br /><p>Vasking og rydding: Eiendommen selges slik den fremstår ved visning. Våningshuset overtas ryddet og rengjort, øvrige bygninger og utearealer overtas som det fremstår ved visning og vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort.</p><br /><p>Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han ønsker av løsøre og tilbehør. Etter bransjenormen medfølger ikke hvitevarer, hverken integrerte eller frittstående, dersom det ikke er spesifisert i salgsoppgaven. Selger kan allikevel på eget initiativ velge å la hvitevarer medfølge.</p><br /></p><h3>Overtagelse</h3><p><br /><p>Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.</p><br /></p><h3>Om salgsoppgaven</h3><p><p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.</p><br /></p><h3>Boligselgerforsikring</h3><p><br /><p>Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.</p><br /></p><h3>Boligkjøperforsikring</h3><p><br /><p>Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.  </p><br /><p>Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.</p><br /><p>Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.</p><p> </p><p>Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.</p><p> </p><p>Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.</p><p> </p><p>Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.</p><br /><br /></p><h3>Kjøpsvilkår</h3><h3>Budgivning</h3><p><p>Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.</p><br /><p>Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.</p><p>For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.</p><br /><p>Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.</p><p>Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.</p><br /><p>Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.</p><br /></p><h3>Lov om hvitvasking</h3><p><p>Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.</p><br /><p>Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.</p><br /><br /></p><h3>Salgsbetingelser</h3><p><p>Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.</p><br /><p>Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.</p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.</p><br /><p>Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).</p><br /><p>Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.</p><br /><p>Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.</p><br /><p>Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.</p><br /></p><h3>Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)</h3><p><p>Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.</p><br /></p><h3>Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt</h3><p><p>Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at Landkreditt Eiendom Østlandet sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.</p><br /></p><h3>Tilbud om lånefinansiering og forsikringer</h3><p><p>Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.</p><br /><p>Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.</p><br /><br /></p><h3>Behandling av personopplysninger</h3><p><p>Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.</p><br /></p><h3>Om oppdraget</h3><h3>Eier</h3><p><p>Eier er Gard-Gjermund Wold og Camilla Wold.</p><br /></p><h3>Adresse, matrikkel og oppdragsnummer</h3><p><p>Eiendommens adresse er Rakkestadveien 684.</p><p>Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 131, bnr. 1 i Halden.</p><br /><p>Vårt oppdragsnummer er 329260024.</p><br /></p><h3>Meglers vederlag og utlegg. Ansvarlig megler</h3><p><p>Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:</p><br /><p>Provisjon 1,800 % av salgssummen inkl. mva (minimum 100 000 inkl. mva)</p><br /><p>Markedspakke standard: 19 500,00</p><p>Oppgjørshonorar : 9 500,00</p><p>Tilrettelegging: 14 900,00</p><p>Visnings- og overtakelseshonorar: 3 750,00</p><p></p><p>Vederlag er summert til kr. 209 650,-.</p><br /><p>I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:</p><p></p><p>Boligselgerforsikring 25 000,00</p><p></p><p>Panteattest selger 298,00</p><p></p><p>Utlegg E-tgl./E-sign/Kar 545,00</p><p></p><p>Utlegg megleropplysninger/kommunale opplysninger/infopakker 5 500,00</p><p></p><p>Utlegg er summert til kr. 31 343,-.</p><br /><p>Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 240 993,-.</p><br /><p>Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.</p><br /><p>Ansvarlig megler er Pål Ivar Lauritzen / &#43;47 95 01 93 48 / paal.lauritzen&#64;landkreditt.no / Landkreditt Eiendom Østlandet.</p><p>Oppdragstakers forretningsadresse er Kalnesveien 5, 1712 GRÅLUM. Org. nr. 912641066.</p><br /></p>"
      }
    ],
    "propertyType": "Gårdsbruk/Småbruk",
    "advertiserRef": "329260024",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://partners.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=7ed7ff20-e3c3-4a99-a8eb-1ab17332a94d",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Rokke",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://partners.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=7ed7ff20-e3c3-4a99-a8eb-1ab17332a94d",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://partners.no/eiendom/159903/bestill-salgsoppgave",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://partners.no/eiendom/159903/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://partners.no/eiendom/159903",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "prospectusView": "https://partners.no/eiendom/159903",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://partners.no/eiendom/159903/bestill-salgsoppgave",
    "constructionYear": 1988,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 473329297,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-10T06:01+02:00",
    "ownerId": 1748278970,
    "version": "7.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-10T06:01:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-10T06:02:38.806709100+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1748278970",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}

Price details

Total price: 9 226 090 kr (793.444€)
incl. costs: 226 090 kr (19.444€)
Shared cost / mo: None

Viewings

09.09.2026 17:00–18:00

Cadastre

Municipality no.: 3101
Land no. (Gnr): 131
Title no. (Bnr): 1

Contact

☎ +4795019348 · +4790808030

Price history

Location

FINN code 473329297 · Ref. 329260024 · Updated 2026-09-10