VILLA NIKKESMELLE - En av Malmøyas mest særegne villaer | Unik arkitektur på naturens premisser

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 3049,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 192,
      "openArea": 79,
      "usableAreaI": 192
    },
    "floor": 4,
    "price": {
      "total": 35876350,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 6368164,
      "suggestion": 35000000,
      "salesCostSum": 876350,
      "municipalFees": 40293,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 35 000 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 260,- <em>(Pantattest kjøper)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 875 000,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 876 350,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 35 876 350,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 19 900,- <em>(Boligkjøperpakken Gjensidige)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 35 896 250,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 6,
    "title": "VILLA NIKKESMELLE - En av Malmøyas mest særegne villaer | Unik arkitektur på naturens premisser",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4741474226"
      },
      {
        "mobile": "+4799019668"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.863425567802466,
        "lng": 10.754187957533135,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.863425567802466&lng=10.754187957533135&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0198",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Malmøyveien 28B"
    },
    "viewings": [],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 196,
        "titleNumber": 116,
        "sectionNumber": 2,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Ingen gjenboere",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng",
      "Utsikt",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Moderne",
      "Rolig",
      "Bademulighet",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "C"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Om eiendommen"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "<p>Velkommen til Villa Nikkesmelle!</p><p>Dette er en helt særegen arkitekttegnet bolig hvor natur, arkitektur og atmosfære smelter sammen til en sjelden helhet. Boligen er tegnet av prisbelønte Gartnerfuglen Arkitekter og ligger tilbaketrukket blant fredede furutrær på vakre Malmøya. Utgangspunktet for arkitekturen har vært tydelig: Huset skal underordne seg naturen og ikke omvendt. I stedet for å forme landskapet rundt boligen, er Villa Nikkesmelle varsomt plassert mellom eksisterende furutrær og løftet over terrenget. Resultatet er et moderne hjem som oppleves som en naturlig del av skogen.</p><br /><p>Arkitektens idé har vært å skape følelsen av å gå en tur i sin egen bolig. Bygningskroppen er derfor delt opp i separate volumer som bindes sammen av utendørs gangforbindelser. Når man beveger seg mellom rommene, åpner boligen seg stadig mot nye utsyn og perspektiver. Store vindusflater sørger for en nærmest kontinuerlig kontakt med omgivelsene, og fra flere av rommene skimtes sjøen mellom furutrærne. Materialbruken understreker den sterke forbindelsen til naturen. Treverk spiller hovedrollen både ute og inne, samtidig som store glassflater tilfører et moderne og luftig uttrykk. Kontrasten mellom det solide treverket, den stramme arkitekturen og den omkringliggende skogen gir boligen en varm og karakterfull atmosfære. Beliggenheten byr samtidig på gode solforhold og et fantastisk utsyn mot Bunnefjorden. Her kan dagen starte med fuglesang og morgenkaffe blant trekronene, før solen følger uteplassene gjennom dagen. Fra den solrike takterrassen løftes blikket over furuskogen og videre mot fjorden - et spektakulært uterom med naturen som nærmeste nabo.</p><br /><p>Villa Nikkesmelle er mer enn en bolig. Det er et gjennomført arkitektonisk konsept hvor hvert rom, hver forbindelse og hvert vindu er utformet med tanke på opplevelsen av landskapet utenfor. Et stille fristed blant furutrærne med Oslo og bylivet bare en kort kjøretur unna.</p><br /><p>Kjøkken |</p><p>Kjøkkenet er fra byggeåret og har en stilren innredning fra IKEA med glatte fronter. En romslig halvøy med sitteplasser mot kokesonen skaper en naturlig og sosial samlingsplass. Benkeplaten er utført i Dekton med underlimt komposittvask fra Blanco og ettgreps kjøkkenarmatur med spylefunksjon. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap fra IKEA, samt induksjonstopp med integrert avtrekk fra Thermex.</p><br /><p>Materialbruken harmonerer fint med boligens arkitektoniske uttrykk, med 1-stavs parkett i Douglasgran, vegger i laftet tømmer og himling kledd med klutbeiset, kvistfri furu. Innfelte spotter og taklamper sørger for god belysning, mens store vindusflater slipper naturen og dagslyset inn. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til verandaen.</p><br /><p>Bad - 1. etasje |</p><p>Badet ligger i direkte tilknytning til soverom 1 i 1. etasje, og viderefører boligens særegne materialbruk. Veggene har en kombinasjon av fliser, glass og laftet tømmer. Ifølge utbygger og produsent er tømmeret konstruert for å tåle vannbelastning i våtrom, mens øvrige vegger er utført med membran og fliser i henhold til preaksepterte løsninger. Gulvet er belagt med italienske mosaikkfliser og har elektriske varmekabler. Badet er innredet med skuffeseksjon med nedfelt servant og ettgreps blandebatteri, veggmontert toalett og dusjhjørne.</p><br /><p>Bad - 2. etasje |</p><p>Badet ligger i direkte tilknytning til soverom 2 i boligens 2. etasje og har et gjennomført uttrykk i tråd med boligens øvrige materialbruk. Veggene har en kombinasjon av fliser, glass og laftet tømmer. Ifølge utbygger og produsent er tømmeret konstruert for å tåle vannbelastning i våtrom, mens øvrige vegger er utført med membran og fliser i henhold til preaksepterte løsninger. Gulvet er belagt med mosaikkfliser og har elektriske varmekabler. Badet er innredet med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjhjørne med glassvegger.</p><br /><p>Toalettrom - 1. etasje |</p><p>Toalettrommet ligger praktisk plassert ved inngangspartiet og er innredet med vegghengt servant med underskap og veggmontert toalett. Gulvet og veggen ved sisternekassen er flislagt, mens øvrige vegger og himling har overflater av betongplater, kombinert med en vegg i mur. Taklampe sørger for belysning, og rommet har naturlig ventilasjon.</p><br /><p>Underetasje |</p><p>Underetasjen har egen inngang og er i dag innredet med stue/kjøkken, bad og teknisk rom.</p><br /><p>Kjøkkenet er fra 2024 og har innredning fra IKEA med glatte fronter. Benkeplaten i heltre eik tilfører varme til uttrykket og er utstyrt med topplimt metallvask og ettgreps kjøkkenarmatur. Av hvitevarer medfølger stekeovn og kombiskap.</p><p>Badet har 60 x 60 cm fliser i våtsonen og malte, platekledde overflater på øvrige vegger. Gulvet har en kombinasjon av mosaikkfliser og mikrosement, med varmekabler i deler av gulvet. Rommet er innredet med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjhjørne med glassvegger og opplegg for vaskemaskin.</p><br /><p>Merk: Underetasjens areal er godkjent som bod på byggemeldte tegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Se punktet  Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest  i salgsoppgaven for nærmere informasjon.</p><br /><p>Innvendige overflater |</p><p>Boligen har en gjennomført og karaktersterk materialpalett som understreker det arkitektoniske uttrykket. Gulvene består hovedsakelig av 1-stavs parkett i Douglasgran i stue, kjøkken og soverom, kombinert med fliser på betonggulv i entré og bad samt industrigulv i gangarealer. Innvendige vegger har varierte overflater av slette, malte finerplater, betongplater, heltre/laftet tømmer og pusset mur, supplert av store vindusflater som skaper nær kontakt med omgivelsene. Himlingene er utført med klutbeiset, kvistfri furu og betongplater. I underetasjen er veggene hovedsakelig utført i mur og betong.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsrapport og byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra EK Takst AS v/Thomas Espolin-Kahrs, datert 04.06.2026. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><p>Konstruksjoner som ikke er undersøkt (TG IU) |</p><p>Takkonstruksjon/ loft:</p><p>Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.</p><br /><p>Underetasjen - Bad - Tilliggende konstruksjoner:</p><p>Det ble ikke utført hulltaking, da badet ikke har vært tatt i bruk og det ikke har vært vannbelastning på veggene. Det ble i stedet utført stikkprøvevis fuktsøk med Protimeter fuktindikator på tilgjengelige overflater. Målingene viste ingen utslag utover normale verdier.</p><br /><p>Første etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner:</p><p>Det ble ikke utført hulltaking, da dusjsonen grenser mot yttervegg og veggkonstruksjonen består av laftet tømmer. Hulltaking er derfor ikke utført. Det ble i stedet foretatt stikkprøvevis fuktsøk med fuktindikator (Protimeter). Målingene viste ingen utslag utover normale verdier.</p><br /><p>Andre etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner:</p><p>Det ble ikke utført hulltaking, da dusjsonen grenser mot yttervegg og veggkonstruksjonen består av laftet tømmer. Hulltaking er derfor ikke utført. Det ble i stedet foretatt stikkprøvevis fuktsøk med fuktindikator (Protimeter). Målingene viste ingen utslag utover normale verdier.</p><br /><p>Helse, miljø og sikkerhet (HMS) |</p><p>Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse utenfor stue i tårn A. Eiere har valgt å ikke montere rekkverk ved veranda stue ,  men det er utarbeidet tegninger fra arkitekt som kan benyttes av nye eiere.</p><br /><p>Byggemåte |</p><p>Boligen har kompakte, flate takkonstruksjoner i tre, tekket med takpapp/membranfolie. Det er etablert takterrasser på to av de tre bygningsdelene. Takkonstruksjonene er utført som lukkede sperrekonstruksjoner. Takrenner, nedløpsrør og beslag er utført i metall. Takvann ledes bort fra bygningene via utkast og dreneringsrør i grunnen. Ytterveggene består hovedsakelig av  laftet tømmerkonstruksjon - Strong Log/Non sinking log. I blokk C er det grunnmur og yttervegger i betong, samt deler med laftet tømmer. Boligen har store vindusflater i alle tre bygningsdelene. Vinduene er malte trevinduer med 2- og 3-lags isolerglass. Hoveddøren har 2lags isolerglass. Til de ulike uteområdene er det skyvedører og balkongdører med 3-lags isolerglass. Fra stuen i 1. etasje er det utgang til veranda oppført i trekonstruksjon. Fra kjøkken i 2. etasje er det utgang via skyvedør til veranda i trekonstruksjon. Det er etablert takterrasse med adkomst fra blokk B, som strekker seg over blokk A og B. På kortsiden av blokk A er det etablert en skiferlagt uteplass med levegger i trekonstruksjon. Uteplassen har plassbygd utekjøkken med grill og benkeplate i betong. Boligen har flere utvendige trapper som gir adkomst mellom de ulike bygningsdelene og uteområdene.</p><p>  </p><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Ovennevnte punkter er hentet fra rapporten, men er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer",
        "textUnsafe": "<p>Totalt bruksareal: 192,0 m²</p><ul><li>BRA-i: 192,0 m²</li></ul><p>I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 79,0 m²</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealbeskrivelse",
        "textUnsafe": "<p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><br /><p>Bygning:</p><p>BRA 192m²</p><p>- BRA-i 192m²</p><p>- TBA 79m²</p><br /><p>Underetasje:</p><p>- BRA-i 19m²: Underetasjen er innredet med stue/kjøkken, bad og teknisk rom. Merk at underetasjens areal er godkjent som bod på byggemeldte tegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Se punktet  Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest  i salgsoppgaven for nærmere informasjon.</p><p>- TBA 4m²: Skiferplatting</p><br /><p>Første etasje:</p><p>- BRA-i 95m²: Entré, stue, tv-stue, to soverom, bad, toalettrom, garderobe, gang og trapperom</p><p>- TBA 16m²: Veranda</p><br /><p>Andre etasje:</p><p>- BRA-i 78m²: Spisestue, kjøkken, to soverom, bad, garderobe og trapperom</p><p>- TBA 10m²: Veranda</p><br /><p>Takterrasse:</p><p>- TBA 49m²: Takterrasse</p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Elektrisk anlegg",
        "textUnsafe": "<p>Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra Elverket på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming og energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner. Ifølge eier er det varmekabler på bad, i glassganger og yttergang, samt varmematter med trådløs styring i stue og kjøkken. Varmtvann leveres fra en ca. 300 liters varmtvannsbereder fra 2022, plassert i bod i underetasjen.</p><br /><p>Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.</p><br /><p>Energiattest med energimerke C  er vedlagt salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Løsøre og tilbehør",
        "textUnsafe": "<p>Taklampen i stuen medfølger ikke i handelen. Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger i handelen.</p><br /><p>Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomten",
        "textUnsafe": "<p>3049,00 m², eiet</p><p>Tomten er et fellesareal som tilhører de to seksjonene, og kan som utgangspunkt benyttes av alle beboere. Normalt sett vil kjøper allikevel kunne disponere det arealet som naturlig tilfaller boligen. Avtalen følger av dagens praksis og kan ikke dokumenteres.</p><br /><p>Eiendommen har en særegen naturtomt hvor den opprinnelige furuskogen er bevart og arkitekturen varsomt tilpasset terrenget. Tomten ligger høyt og er opparbeidet over flere nivåer, med furutrær tett på fasadene og fine gløtt mot sjøen. Her er det naturen som setter rammene, og uteområdene oppleves som en naturlig forlengelse av boligen.</p><br /><p>Eiendommen disponerer en idyllisk strandparsell, delt med seksjon 1 (28A), kun ca. 6 minutters gange fra boligen. Strandparsellen ligger vestvendt mot Malmøykalven med nydelig kveldssol. Her ligger alt til rette for morgenbad, en rolig kaffe ved sjøen eller lange sommerkvelder nær vannet. Til strandparsellen hører også helårsbøye like utenfor.</p><br /><p>Fra stuen i 1. etasje er det utgang til en veranda i trekonstruksjon. Det er ikke montert rekkverk, men arkitekten har utarbeidet tegninger som kan benyttes av ny eier. Fra kjøkkenet i 2. etasje leder en stor skyvedør ut til ytterligere en veranda.</p><br /><p>Kronen på verket er den romslige takterrassen som strekker seg over to av husets volumer. Her får man en fantastisk uteplass høyt blant trekronene, med optimale solforhold og utsikt mot Bunnefjorden. Terrassen har utekjøkken/grillplass og strømuttak.</p><br /><p>På bakkeplan er det i tillegg etablert en lun skiferlagt uteplass med levegger i tre, plassbygd grill og benkeplate i betong. Sammen med verandaene og takterrassen gir dette flere ulike soner for både måltider, avslapning og sosiale sammenkomster.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har egen biloppstillingsplass for to bilder med elbil-lader.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "<p>Kort utdrag fra Egenerklæringsskjema |</p><p>Spm. 11: Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?</p><ul><li>Pumpekum til offentlig avløp.</li></ul><br /><p>Selgers Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Skole og barnehage",
        "textUnsafe": "<p>Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Områdebeskrivelse",
        "textUnsafe": "<p>Velkommen til en romslig, frittliggende eiendom på idylliske Malmøya. Kun en kort kjøretur fra Oslo sentrum finner man denne unike øya, kjent for sine naturskjønne og landlige omgivelser. Malmøya ligger vakkert til i Bunnefjorden, øst i Oslofjorden, omgitt av sjø, svaberg og flotte rekreasjonsområder.</p><br /><p>Malmøya er en idyllisk øy i indre Oslofjord med en rik historie og særpreget natur. Øya har røtter tilbake til middelalderen, og ble fra 1800-tallet utviklet til et attraktivt område for landsteder og sommerboliger for byens velstående familier. I dag består Malmøya av et eksklusivt og veletablert boligmiljø med omkring 180 husstander. Området byr på en sjelden kombinasjon av fredelige omgivelser, nærhet til sjøen og kort avstand til sentrum.</p><br /><p>Øya fikk fast veiforbindelse til fastlandet i 1966 via bro til Ormøya, og er kjent for sine smale private veier, naturskjønne omgivelser og maritime preg. Store deler av øya er vernet på grunn av sitt unike fugleliv, kalkfuruskog og særegne geologi. Her bor man tett på naturen, med sjøen og flotte tur- og rekreasjonsmuligheter som en naturlig del av hverdagen.</p><br /><p><strong>Solvik - bading, restaurant og sommerliv</strong><br />På vestsiden av Malmøya ligger Solvik, et av øyas naturlige samlingspunkter og en liten perle ved Oslofjorden. Her finner man sandstrand, badebrygge og flotte rekreasjonsområder, vakkert beliggende ved Malmøykalven naturreservat.</p><br /><p>Ved stranden ligger også restauranten Hei Solvik, med servering både inne og ute og en fantastisk beliggenhet helt nede ved fjorden. Her kan man nyte lunsj, middag eller noe godt i glasset med sjøen som nærmeste nabo. Restauranten har et tydelig sommerpreg og bidrar til den helt spesielle følelsen av øyliv på Malmøya.</p><p>Solvik illustrerer godt noe av det som gjør Malmøya så attraktivt - muligheten til å gå hjemmefra til stranden, ta et bad og avslutte dagen med middag ved sjøen, samtidig som Oslo sentrum ligger en kort kjøretur unna.</p><br /><p><strong>Dagligvare og servicetilbud</strong><br />Til tross for den tilbaketrukne og landlige atmosfæren er det kort vei til daglige servicetilbud. Det finnes dagligvaretilbud på øya, mens ytterligere butikker og servicetilbud finnes på Bekkelaget og Holtet. For et større utvalg ligger blant annet Lambertseter senter innenfor komfortabel rekkevidde. Oslo sentrum nås samtidig på kort tid med bil.</p><br /><p><strong>Kollektivtransport</strong><br />Malmøya har bussforbindelse via Ormøya og videre mot Oslo sentrum, noe som gjør det mulig å kombinere det fredelige øylivet med en enkel hverdag i byen. Fra nærliggende Bekkelaget er det i tillegg gode kollektivforbindelser videre med både buss og tog.</p><p>Kombinasjonen av sjø, natur, historisk sjarm og kort vei til byen gjør Malmøya til et av Oslos mest særegne og attraktive boligområder. Her får man følelsen av å bo tilbaketrukket på en øy i Oslofjorden - samtidig som sentrum og resten av byen er lett tilgjengelig.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Eiendomsskatt",
        "textUnsafe": "<p>Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. </p><br /><p>Bunnfradraget i Oslo er i 2026 på inntil 4,9 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. </p><br /><p>Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Kommunale avgifter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunale avgifter utgjør kr. 40 293,- pr. år.</p><br /><p>Utgiftene justeres normalt årlig, og de fordeler seg som følger:</p><ul><li>Eiendomsskatt: kr 10.145</li><li>Renovasjonsgebyr: kr 13.096</li><li>Vann- og avløpsgebyr: kr 16.957</li><li>Renter: kr 95</li></ul><br /><p>Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Fellesutgifter",
        "textUnsafe": "<p>Fellesutgiftene utgjør kr. ,- pr. mnd. og inkluderer:  </p><p></p><br /><p>Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:  </p><p>XXXX</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i fellesutgiftene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Andre løpende kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:</p><br /><p>Strøm |</p><p>Selger informerer om et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer ca 44 000 kwh. pr. år. Dette tilsvarer 39.000 kWh for boligen pluss 5.000 kWh for lading av elbil.</p><br /><p>Forsikring |</p><p>Eiendommen er p.t. forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 3985131. Forsikringen koster kr 7.662,- per år. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.</p><br /><p>Avgift ved forening |</p><p>Årlig veiforening utgjør ca. kr. 1.100 (Malmøya Veilag)</p><br /><p>Kabel-tv / internett |</p><p>Boligen er i dag tilknyttet VIKEN - altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Selger har betalt kr 1.585,- per måned som inkluderer WIFI punkter i husstanden, fiber og tv. Abonnoment/Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.</p><br /><p>Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Norgespris",
        "textUnsafe": "<p>Det er inngått avtale om Norgespris på boligen/fritidsboligen. Avtalen følger boligens målepunkt og vil dermed overtas av kjøper fom. overtagelse. Avtalen løper til og med 31. desember 2026. Norgespris er en statlig finansiert strømordning, som sikrer en forutsigbar strømpris gjennom året. For perioden 1. oktober 2025 til 31. desember 2026 er prisen fastsatt til 50 øre per kWh inkludert mva. Boliger i Nordland, Troms og Finnmark er fritatt for merverdiavgift på strøm, og prisen er i disse områdene 40 øre per kWh. Prisen vil justeres 1.januar 2027. Norgespris er begrenset til de første 5 000 kWh strømforbruk per måned i boliger, og de første 1 000 kWh strømforbruk i fritidsboliger.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:</p><br /><p>Som primærbolig kr. 6 368 164,00 som forutsetter at boligen brukes som fast bosted.</p><p>Som sekundærbolig kr. 15 525 948,00 ved annen bruk av eiendommen.</p><br /><p>Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.<br />Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.<br /><br />For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For inntektsåret 2026 er beløpet økt til 14 millioner. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for ytterligere informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Velforening",
        "textUnsafe": "<p>Malmøya Veilag |</p><p>Medlemskap i veilaget er obligatorisk for alle som har husstand på Malmøya.</p><p>Velforeningskontigent: 1.200,- per år for en husstand. Dersom man har f.eks. en utleieleilighet/hybel, små må det betales kr 1.200,- per år for denne også.</p><br /><p>Eiendommen har pliktig medlemskap i velforening, og den til enhver tids eier av eiendommen vil være ansvarlig for å betale sin andel av utgiftene til drift av foreningen. Foreningens vedtekter ligger vedlagt salgsoppgaven.</p><br /><p>Malmøya Vel |</p><p>Malmøya Vel har frivillig medlemskap og arbeider for å ivareta beboernes interesser og bidra til et godt nærmiljø på øya. Vellet arrangerer flere sosiale og tradisjonsrike aktiviteter gjennom året, herunder St. Hans-feiring, torskefest og årlige Rusken-aksjoner. I tillegg står vellet for blant annet juletre i rundkjøringen, flagging på merkedager samt vedlikehold av enkelte felles eiendommer. Som medlem får man også mulighet til å stå på venteliste for båtplass ved vellets bryggeanlegg. Vellet disponerer 27 bryggeplasser.</p><br /><p>Medlemskap i Malmøya vel:</p><ul><li>Familiemedlemskap: Kr 300</li><li>Foreninger: Kr 250</li><li>Enkeltmedlem: Kr 200</li><li>Familiemedlemskap over 67 år: Kr 150</li><li>Enkeltmedlem over 67 år: Kr 100</li></ul><p>Det tas forbehold om prisendring.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sameiet",
        "textUnsafe": "<p>Eierseksjonssameiet er kun enkelt organisert. Det foreligger ikke vedtekter, husordensregler, årsregnskap eller annet iht. eierseksjonsloven, og eiendomsmegler kan således ikke fremlegge dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Fellesgjeld",
        "textUnsafe": "<p>Boligselskapet har en total gjeld på kr. ,- pr. .</p><p>Andel fellesgjeld er kr. ,- pr. .</p><p>Andel fellesformue er kr. ,- iht. fjorårets likningsoppgave.</p><br /><p>Fellesgjelden har følgende betingelser:</p><p>Bank:</p><p>Type lån: [annuitetslån / serielån]</p><p>Rentesats:</p><p>Restgjeld:</p><p>Andel av saldo:</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer: 3985131</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger ferdigattest datert 15.05.2024 som omhandler oppføring av enebolig - Villa Nikkesmelle. Byggetegninger fra kommunen fra 2018, viser at det er foretatt bruksendringer i boligen etter byggeår. Underetasjen som i dag inneholder kjøkken/stue/soverom, bad og teknisk rom er byggemeldt og godkjent til bod, og er følgelig ikke godkjent for varig opphold. Arealene er likevel medtatt i tilstandsrapport som henholdsvis BRA og BRA-i. I første etasje er det tegnet inn en båt-/sykkelgarasje på siden av inngangspartiet, som ikke er bygd. I tillegg er døråpningen og trappen ned til bakkeplan flyttet fra soverom 1 sin garderobe til dagens plassering. Evt. søknad om godkjenning av tiltaket i tråd med dagens bruk skjer for kjøpers regning og risiko. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt eventuell ulovlighetsoppfølging fra kommunen sin side. Kopi av tegninger og eventuelle attester kan fås ved henvendelse hos megler.</p><br /><p>Selger informerer at Gartnerfuglen Arkitekter AS sender inn søknad til Plan- og bygningsetaten i august 2026, hvor det søkes om bruksendring av eksisterende kjellerareal og etablering av en separat boenhet på ca. 20m².</p><br /><p>Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Regulering",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og flate for bevaring av naturmiljø iht. reguleringsplan S-5247, datert 26.02.2025. Reguleringsplanen inneholder bestemmelser for Ulvøya, Malmøya, Ormøya og Nedre Bekkelaget. I tillegg er deler av eiendommen mot Bunnefjorden regulert til offentlig kjørebane/veigrunn og spesialområde bevaring iht. reguleringsplan S-3420, datert 22.06.1994. Reguleringsplanen gjelder for Malmøya. For øvrig ligger eiendommen i et område som er avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg, samt eksisterende grønnstruktur i kommuneplanens arealdel, datert 23.09.2015. Kommuneplanen legger til rette for at nedre deler av eiendommen avsettes til &#34;Naturtype A-områder&#34;. Dette er naturmiljøer med nasjonal verdi, og det er ikke tillatt med tiltak som kan skade naturverdiene. Kommuneplanen legger til rette for at området mellom eiendommen og Bunnefjorden avsettes til &#34;Områder vernet etter naturmangfoldloven&#34;. Planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.</p><br /><p>Det er tinglyst fredningsbestemmelser knyttet til nærliggende naturminneområde, som kan medføre restriksjoner for bruk og tiltak på eiendommen. Fuglelivet på Malmøya er vernet innenfor nærmere avgrensede områder.</p><br /><p>Plan- og byggesaker i området |</p><p>Saksnr. 202504197 - Korallveien 5</p><p>Det søkes om bruksendring fra uthus til enebolig, på allerede eksisterende bygg på tomten.</p><br /><p>Saksnr. 202600083 - Malmøyveien 25</p><p>Det ble søkt om dispensasjon fra § 3.2.1 som angir maksimalt tillatt antall boliger og boligtype for de ulike feltene i planområdet. Eiendommen ligger innenfor felt B6 på Malmøya der bestemmelsen åpner opp for kun én enebolig pr. eiendom. Det søkes om dispensasjon for å oppføre ytterligere en enebolig, slik at det blir to boenheter på eiendommen. Søknaden ble avslått i februar 2026.</p><br /><p>Saksnr. 202512653 - Malmøyveien 18B</p><p>Det ble gitt tillatelse til oppføring av svømmebasseng i desember 2025.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vei, vann og kloakk",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har adkomst via privat vei som eies og vedlikeholdes av Malmøya Veilag. Det er obligatorisk medlemskap i veilaget for samtlige beboere på Malmøya. Veilagets hovedoppgave er drift og vedlikehold av øyas private veinett, og laget har det overordnede ansvaret for vedlikehold av alle felles veier. I tillegg bidrar veilaget med deler av snøryddingen på øya. Selv om hovedansvaret for snømåking ligger hos kommunen, har veilaget valgt å supplere dette for å sikre bedre fremkommelighet og mer stabile kjøreforhold i vinterhalvåret.</p><br /><p>Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Rettigheter og heftelser",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.</p><br /><p>Dnr. 420713, tgl. 13.04.2021 - Seksjonering</p><p>SNR: 2</p><p>Formål: Bolig</p><p>Tilleggsdel: Bygning</p><p>Sameiebrøk: 2 / 4</p><br /><p>Dnr. 912339, tgl. 19.03.1926 - Bestemmelse om veg</p><p>Bestemmelse om gjerde</p><p>Med flere bestemmelser</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE</p><br /><p>Dnr. 920932, tgl. 20.05.1927 - Bestemmelse om vannledn.</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE</p><br /><p>Dnr. 29421, tgl. 22.11.1979 - Fredningsvedtak</p><p>Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE</p><p>I medhold av lov om naturvern av 19.06.1970, fredes sju nærmere avgrensede områder av Malmøya med holmer og skjær i Oslo kommune som naturminner under betegnelsene Nordre Malmøya naturminne, Malmøya brygge naturminne, Søndre Malmøya naturminne (omfatter gjeldende eiendom), Kaninøya naturminne, Malmøyskjær naturminne, Malmøykalven naturminne og Hertugskjær naturminne i samsvar med vedlagte bestemmelser. I medhold av §§ 9 og 14 fredes fuglelivet i naturminnene og i ei sone på 50 m ut fra strandkanten.</p><br /><p>Dnr. 1020865, tgl. 03.11.2015 - Jordskifte</p><p>Jordskiftesak 0200-2009-0029</p><p>Malmøya verneområder</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE</p><p>Akershus og Oslo jordskifterett avsa 19.12.2014 rettsfastsettende vedtak for bl.a. gnr/bnr 196/116, der grenser for Malmøya og Malmøykalden naturreservat og Malmøya brygge naturminne vedtas slik som beskrevet i grensebeskrivelsen inntatt i jordskiftesagen. Gjeldende eiendom omfattes av grense 34 (mot gnr/bnr 196/118), grense 51 (mot gnr/bnr 196/125).</p><br /><p>Dnr. 695284, tgl. 19.06.2019 - Bestemmelse om veg</p><p>Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune</p><p>Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE</p><br /><p>For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har ikke separat utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av eiendommen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Radon",
        "textUnsafe": "<p>Radonmåling er ikke gjennomført.</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Kjøpsvilkår"
      },
      {
        "heading": "Totalpris inkl. omkostninger",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 35 000 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr. 875 000,00</p><p>Pantattest kjøper kr. 260,00</p><p>Tingl.gebyr skjøte kr. 545,00</p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr. 545,00</p><p>Boligkjøperpakken Gjensidige kr. 19 900,00</p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr. 35 896 250</p><br /><p>Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Kjøpekontrakt og overtakelse",
        "textUnsafe": "<p>Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>EIE tilbyr sammen med Gjensidige et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.</p><br /><p>Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. </p><br /><p>Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.</p><br /><p>Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.</p><br /><p>Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.</p><br /><p>Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. </p><br /><p>Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "<p>Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.</p><br /><p>Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.</p><br /><p>Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på &#34;Gå til budgivning&#34; på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen &#34;Gi bud&#34; i hjem/finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. </p><br /><p>Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forhold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. </p><br /><p>Eiendomsmegler skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes.</p><br /><p>Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.</p><br /><p>Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betalingsbetingelser",
        "textUnsafe": "<p>Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p><em>Generelle bestemmelser</em></p><p>Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.</p><br /><p>Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.</p><br /><p>En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.</p><br /><p>Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.</p><br /><p>På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.</p><br /><p>Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><p><em>Forbrukerkjøp - definisjon</em></p><p>Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><p><em>Forbruker - avtalevilkår</em></p><p>Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.</p><br /><p>Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).</p><br /><p><em>Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon </em></p><p>Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.</p><br /><p><em>Ikke-forbruker - avtalevilkår</em></p><p>Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.</p><br /><p>Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.</p><br /><p>Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.</p><br /><p>Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Personvern",
        "textUnsafe": "<p>Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE&#96;s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Hvitvasking",
        "textUnsafe": "<p>Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.</p><br /><p>Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.</p><br /><p>I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.</p><br /><p>Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag",
        "textUnsafe": "<p>Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:</p><br /><p>Provisjon 0,750 % av salgssummen inkl. mva (minimum 55 000 inkl. mva)</p><br /><p>Grunnpakke eierseksjon: kr. 19 690,00,-</p><p> Oppgjørshonorar: kr. 7 900,00,-</p><p>Gebyr for utsatt betaling  : kr. 3 500,00,-</p><p>Tilrettelegging: kr. 19 890,00,-</p><p>Visningshonorar: kr. 0,00,-</p><p>Markedspakke premium ink foto: kr. 44 900,00,-</p><p></p><br /><p>Selger skal betale utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. stipulert til ca. kr. 19 500.</p><p>Samlet skal selger betale ca. kr. 358 380 for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.</p><br /><p>Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Ved beregning av vederlaget tas det utgangspunkt i timespris på oppdraget. Alle priser er inkl. mva.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Om oppdraget",
        "textUnsafe": "<p>Oppdr.nr: 4260067</p><p>Ansvarlig megler: Kjetil Ustad</p><br /><p>EIE Valkyrien</p><p>Valkyrien Eiendom AS</p><p>NO 930 299 308 MVA</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget",
        "textUnsafe": "<p>Meglerforetaket og EIE-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføring av megleroppdraget.</p><br /><p>Dette gjelder følgende:</p><ul><li>Gjensidige forsikring tilbyr boligselger- og boligkjøperforsikring samt forsikringsløsninger til selger og kjøper</li><li>Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll for EIE. Kunder tilbys ulike leverandører for strøm, alarm og bredbånd avhengig av tilbydere i kundens nærområde</li><li>EIE AS (morselskap for franchisegiver i EIE-kjeden) og enkelte meglerkontor i EIE-kjeden har indirekte eierinteresser i Bomega AS (Hjem.no) i ulike eierkonstellasjoner gjennom EIE Hjem AS</li><li>EIE eiendomsmegling samarbeider med ulike bankforbindelser om formidling av finansielle tjenester. Meglerforetaket kan motta godtgjørelse for dette</li><li>Finit Deleie tilbyr deleie på enkelte objekter</li><li>Secundo er en markedsplass for salg av bruktgjenstander</li></ul><br /><p>Les mer om våre samarbeid og investeringer her: eie.no/eiendom/eie-investerer</p><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "4260067",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Villa Nikkesmelle - En unik &amp; særegen arkitekttegnet bolig hvor natur, arkitektur og atmosfære smelter sammen til en sjelden helhet. Tegnet av prisbelønte Gartnerfuglen Arkitekter og tilbaketrukket blant fredede furutrær på vakre Malmøya.<br /><br />Her har naturen fått sette premissene. Boligen er varsomt plassert mellom furutrærne og løftet over terrenget, med en arkitektur skapt for å gli inn i landskapet. Ideen har vært å gi følelsen av å  gå tur i egen bolig , med utendørs gangforbindelser skapes det stadig nye møter med naturen. En idyllisk sti leder ned til den vestvendte strandparsellen, delt med snr 1, med kveldssol mot Malmøykalven og tilhørende helårsbøye.<br /><br />Eiendommen byr på optimale solforhold og utsikt mot Bunnefjorden. Kronen på verket er den solrike takterrassen på hele 80m², hvor blikket løftes over trekronene og videre mot fjorden.<br /><br />Et arkitektonisk mesterstykke og et unikt fristed!<br /><br />Visninger holdes etter avtale. <br />Kontakt megler for nærmere avtale."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "4260067",
    "localAreaName": "Malmøya",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://eie.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=b6faef04-8d24-4e54-af62-3364424b3414",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://eie.no/in/property/4260067/order-brochure?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://eie.no/in/property/4260067/book-viewing?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://eie.no/in/property/4260067?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      },
      {
        "uri": "https://eie.no/eiendom/kontorer/eie-valkyrien",
        "title": "Hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Villa Nikkesmelle - En unik &amp; særegen arkitekttegnet bolig hvor natur, arkitektur og atmosfære smelter sammen til en sjelden helhet. Tegnet av prisbelønte Gartnerfuglen Arkitekter og tilbaketrukket blant fredede furutrær på vakre Malmøya.<br /><br />Her har naturen fått sette premissene. Boligen er varsomt plassert mellom furutrærne og løftet over terrenget, med en arkitektur skapt for å gli inn i landskapet. Ideen har vært å gi følelsen av å  gå tur i egen bolig , med utendørs gangforbindelser skapes det stadig nye møter med naturen. En idyllisk sti leder ned til den vestvendte strandparsellen, delt med snr 1, med kveldssol mot Malmøykalven og tilhørende helårsbøye.<br /><br />Eiendommen byr på optimale solforhold og utsikt mot Bunnefjorden. Kronen på verket er den solrike takterrassen på hele 80m², hvor blikket løftes over trekronene og videre mot fjorden.<br /><br />Et arkitektonisk mesterstykke og et unikt fristed!<br /><br />Visninger holdes etter avtale. <br />Kontakt megler for nærmere avtale.",
    "prospectusView": "https://eie.no/in/property/4260067?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://eie.no/in/property/4260067/order-brochure?utm_source=finn.no&utm_medium=prospekt",
    "constructionYear": 2022,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 473976355,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-14T15:00+02:00",
    "ownerId": 7186508,
    "version": "5.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-14T15:00:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-14T15:01:05.610055198+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:7186508",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}