Flott enebolig m/ nydelig beliggenhet "på pynten" | Fantastisk utsikt, gode solforhold og utleie | Sentrumsnært og rolig

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 646,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 272,
      "openArea": 27,
      "usableAreaI": 272,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 104  kvm Trapperom, gang, bad, toalettrom, spisestue, stue, kjøkken, soverom, soverom<br />1. etasje: 104  kvm Vindfang, trapperom, gang, gang, gang, hall m/trapp, bad, kjøkken, stue, stue, soverom, soverom<br />Kjeller: 64  kvm Bad, tv-stue, vaskerom, bod<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 9  kvm Balkong<br />1. etasje: 18  kvm Terrasse- og balkongareal<br />"
    },
    "price": {
      "total": 5792340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1172924,
      "estateTax": 6992,
      "suggestion": 5650000,
      "salesCostSum": 142340,
      "municipalFees": 27004,
      "salesCostIncludesUnsafe": "5 650 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />141 250,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />142 340,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />5 792 340,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Flott enebolig m/ nydelig beliggenhet \"på pynten\" | Fantastisk utsikt, gode solforhold og utleie | Sentrumsnært og rolig",
    "contact": [
      {
        "mobile": "950 21 908"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.211,
        "lng": 9.6114,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.211&lng=9.6114&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "3715",
      "postalName": "Skien",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ole Kallems gate 22"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "17:00",
        "date": "28.09.2026",
        "from": "16:00",
        "dateIso": "2026-09-28",
        "iCalendarTo": "20260928T150000Z",
        "iCalendarFrom": "20260928T140000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 300,
        "titleNumber": 1986,
        "municipalityNumber": 4003
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Enebolig med utleiemulighet og unik beliggenhet et steinkast fra Skien sentrum. Flott utsikt, gode solforhold fra morgen til kveld i stille gate. Sjelden sjanse for deg som ønsker å bo sentralt med god plass.<br /><br />Innholdsrik enebolig med fleksibel planløsning og mange bruksmuligheter. Opprinnelig oppført i 1923, senere tilbygd i 1963, og jevnlig oppgradert gjennom årene<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Høyt og fritt beliggende med fint utsyn over nærområdet<br />- Lite gjennomgangstrafikk<br />- Kort gangavstand til barneskole, barnehager og Skien sentrum<br />- Romslig og veletablert tomt med flere uteplasser<br />- To varmepumper fra 2022<br />- Tak fra 1985 og pipe 1995<br />- Taket sjekket og lakkert i 2022<br />- Vinduer i kjeller byttet i 2010<br />- Kledning, dører og øvrige vinduer fra 1991<br />- Utvendige vann og avløpsrør byttet i 2010"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Enebolig over tre plan som består av følgende rom:<br />Kjeller: Innredet med bad, tv-stue, kjeller med opplegg til vaskemaskin og bod. Ikke omsøkt/godkjent - se pkt. ferdigattest.<br />1. etasje: Vindfang, trapperom, tre ganger, hall med trapp, bad, kjøkken, to stuer og to soverom.<br />2. etasje: Trapperom, gang, bad, toalettrom, spisestue, stue, kjøkken og to soverom.<br /><br />Boligen har en terrasse på 18 m² med utgang fra 1. etasje og en balkong på 9 m² tilknyttet 2. etasje."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "En enebolig fra 1923, tilbygd i 1963. Boligen har en innholdsrik og fleksibel planløsning som går over tre plan. Internt bruksareal på hele 272 m².<br />Gjennom årene er boligen vedlikeholdt og oppgradert på sentrale punkter: bl.a. ny kledning, vinduer og dører i 1991, nye vinduer kjeller i 2010, to varmepumper i 2022, og bad i alle tre plan oppgradert i henholdsvis 2004, 2005 og 2010, de fleste sikringer oppgradert ca. 2010 mm. <br />En romslig og solrik tomt på ca 650 m² med veletablert hage med flere uteplasser og stor, gruslagt gårdsplass. Fra 2. etasje er det utgang til balkong med fin utsikt over nabolaget. <br />Boligen egner seg godt for den som ønsker romslige arealer fordelt over flere plan, med mulighet for å bruke hybelen i 1. etasje separat.<br /><br />1. etasje:<br />Hovedadkomsten til 1. etasje skjer via utvendig trapp til vindfanget, en overbygd uteplass med flislagt gulv og hvitmalt panel i tak og vegger. Her er det plass til å sette fra seg yttertøy og fottøy før du trer inn. Fra vindfanget leder gangen videre inn i etasjen, med dører til bad, kjøkken og stuerommene.<br /><br />Stue 1. etasje (hoveddel):<br />Fra gangen i 1. etasje åpner det seg to stuerom i hoveddelen. Begge rommene har tregulv og hvitmalt panel langs veggene, med en vedovn i hjørnet. Store vindusflater slipper dagslys inn. Det andre rommet henger sammen med det første og gir god plass til sofagruppe. Trappen til 2. etasje er plassert i stuen og er en del av den interne forbindelsen mellom etasjene. Trappen er etablert uten søknad eller ferdigattest.<br /><br />Soverom 1. etasje:<br />De to soverommene i 1. etasje ligger mot vest og sør. Det ene rommet er romslig med god plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider, og har laminatgulv. Det andre rommet er noe mindre, men har plass til dobbeltseng. Begge rommene har vinduer fra 1991.<br /><br />Terrasse 1. etasje:<br />Fra 1. etasje er det adkomst til en terrasse/platting på sørsiden av huset. Terrassen gir plass til sittegruppe og er omgitt av hagen. En mindre platting på siden av huset gir ytterligere uteoppholdsareal.<br /><br />Hybel 1. etasje:<br />I 1. etasje er det etablert en hybel på omtrent 60 m². Hybelen har egen entré med laminatgulv, to rom innredet som stue og soverom, kjøkken og bad. Entréen er liten og funksjonell. Stuen har laminatgulv, hvitmalt panel langs én vegg og en varmepumpe montert på veggen. Fra stuen er det inngang til det andre rommet. Hybelen i 1. etasje har egen inngang i tillegg til internt adkomst fra hoveddelen via trappegangen.<br /><br />Kjøkken 1. etasje (hybel):<br />Kjøkkenet i hybelen har innredning av nyere type med malte speilfronter og laminert benkeplate. Det er plass til komfyr i innredningen og frittstående kjøleskap. Mekanisk kjøkkenventilator over kokesone med kanal ut.<br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Bad 1. etasje (hybel):<br />Badet ble oppgradert i 2005 og har vinylbelegg på gulv, baderomsplater på vegger og Takess i himling. Innredet med dusjkabinett, servantskap og gulvmontert toalett. Mekanisk avtrekk ut i yttervegg. Badet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />2. etasje:<br />Opp den malte tretrappen fra stuen i 1. etasje kommer du til 2. etasje, som har trapperom og gang som fordeler seg til stue, spisestue, kjøkken, to soverom, bad og toalettrom. Etasjen er utformet under skråtak med fri takhøyde på 2,50 m i midten og knevegger som starter på 1,70 m mot sideveggene. Brystningspaneler langs veggene i stue og spisestue gir etasjen karakter.<br /><br />Spisestue 2. etasje:<br />Spisestuen ligger mot sør i 2. etasje og har plass til et stort spisebord med seks stoler. Brystningspaneler langs veggene og parkett på gulvet. Vinduene mot sør slipper inn godt dagslys, og fra balkongdøren er det utgang til balkongen. Peis med peisinnsats er plassert mellom spisestue og kjøkken og er synlig fra begge rom. En varmepumpe, ny i 2022, er montert på veggen. <br /><br />Stue 2. etasje:<br />Stuen ligger i forlengelsen av spisestuen og har parkett på gulvet. Skråtaket gir rommet en særegen form, og vindusflater mot vest og nord slipper inn lys fra flere kanter. Rommet har god plass til sofagruppe og TV-møblement.<br /><br />Kjøkken 2. etasje:<br />Kjøkkenet fra ca. 2006 har malte profilerte fronter og er innredet langs to vegger med god benkeplass. Vinduet over benken slipper inn dagslys og gir utsikt mot nabolaget. Det er plass til kjøl/fryseskap og komfyr i innredningen, samt halvintegrert oppvaskmaskin og mikrobølgeovn. Kjøkkenventilator over kokesone med avtrekkskanal ut i yttervegg. Peis med peisinnsats er plassert i åpningen mellom kjøkkenet og spisestuen.<br />Vedrørende hvitevarer, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Balkong 2. etasje:<br />Balkongen nås via balkongdør fra spisestuen og vender mot sør. Det er plass til en liten sittegruppe, og fra balkongen er det utsikt over nabolaget og åsen i bakgrunnen. Balkongen er understøttet med søyler fundamentert på underliggende betongkonstruksjon og har trefliser på dekket.<br /><br />Soverom 2. etasje:<br />De to soverommene i 2. etasje ligger mot vest og nordvest under skråtaket. Det største rommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og langs den ene veggen er det garderobeskap som utnytter plassen. Det andre rommet er noe mindre og er innredet med plass til seng og arbeidsplass. Begge rommene har parkett på gulvet.<br /><br />Bad 2. etasje:<br />Badet ble oppgradert i 2004 og har fliser på gulv og vegger, og Takessplater i himling. Utstyrt med servantskap, høyskap og dusjkabinett. Mekanisk avtrekksvifte ut i yttervegg.<br /><br />Toalettrom 2. etasje:<br />Toalettrommet er utstyrt med servant og veggmontert toalett. Naturlig avtrekk i himling.<br /><br />Kjeller:<br />Kjelleren nås via en intern trapp og rommer bad, vaskerom og bod, samt et innredet rom med fliser på gulv. Rommet har synlig natursteinsmur langs veggene, noe som gir kjelleren et særpreg du sjelden finner i nyere bygg. Det er etablert TV-stue og bad i kjelleren etter byggeår uten søknad eller ferdigattest, og det er ikke godkjent rømningsvei fra TV-stuen. Kjelleren beskrives som tørr i oppvarmede rom, men det er påvist noe fuktmerker i gulv og kjellervegger, og ved store nedbørsmengder har det ved noen anledninger kommet vann inn i trappeoppgangen.<br /><br />Bad kjeller:<br />Badet ble etablert i 2010 og har fliser på gulv og to vegger, mens den opprinnelige natursteinsmuren er synlig og ubehandlet langs de øvrige veggene. Smartpanel i himling. Innredningen består av servantskap, badekar, veggmontert toalett og åpen dusj med glassdører. Mekanisk avtrekk i yttervegg.<br /><br />Vaskerom kjeller:<br />Vaskekjelleren har sluk og opplegg for vaskemaskin. Gulvet er av betong, og veggene er av betong og naturstein. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Lagring:<br />Bod i kjeller.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Parkett og laminatgulv i 2. etasje, laminatgulv i 1. etasje, fliser og betong i kjeller.<br />Vegger: Hovedsakelig plater med malt tapet, samt naturstein og fliser i deler av kjeller.<br />Himling: Malte plater, Takess og smartpanel.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Kobberrør av eldre type; noe rør byttet i forbindelse med våtrom i kjeller og varmtvannsbereder. Stoppekran av nyere type plassert i rom med varmtvannsbereder i kjeller.<br />- Avløpsrør: Avløpsrør av plast og eldre støpejernsrør. Hovedavløp byttet i nyere tid med stakeluke på hovedavløp.<br />- Ventilasjon: Generelt kun ventilering via åpningsbare vinduer. Mekanisk avtrekk ut i yttervegg på bad i 1. etasje. Mekanisk avtrekksvifte ut i yttervegg på bad i 2. etasje. Mekanisk avtrekk i yttervegg på bad i kjeller. Naturlig avtrekk i himling på toalettrom i 2. etasje. Mekanisk kjøkkenventilator med kanal ut på kjøkken i 1. etasje. Kjøkkenventilator med kanal ut i yttervegg på kjøkken i 2. etasje.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2010, plassert i rom under kjellertrapp.<br />- Elektrisk anlegg: Sikringsskap for hoveddel og hybel plassert i gang med trapp i 2. etasje. Det meste av anlegget er av nyere type; sikringer oppgradert ca. 2010. Det foreligger ikke samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.<br />- Branntekniske forhold: Røykvarslere og brannslukningsapparat i boligen."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår: 1923<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Boligen har saltak med halvvalm, tekket med papp og betongtakstein fra 1985. Taktekking er i følge selger fra 1985 med uderlagspapp som undertak. Selger opplyser at det ble utført taksjekk i 2022 og noen knuste stein ble byttet ut. Takstein ble lakket samme år.<br /><br />Nedløp og beslag: Det er takrenner og øvrige beslag av metall på boligen. Takvann er ført ut på terreng med utkast på nedløpsrør. Pipebeslag ble mulig byttet i 1995 etter utbedring på taket etter lynnedslag.<br /><br />Veggkonstruksjon: Ytterveggene er høyst sannsynlig utført som reisverksplank med not og fjær på hovedbygg og bindingsverk på tilbygg. Isolasjonstykkelsen er ukjent, men veggene synes å være etterisolert (mulig etterisolert med 50 mm isolasjon). Utvendig er boligen kledd med stående panel fra 1991.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Det er saltakkonstruksjon med halvvalm av plassbygde trekonstruksjoner. Loftet er noe isolert på nyere del men hovedhus har kun koks som isolasjon som har liten eller ingen effekt. Det er ikke etablert dampsperre mot varm side noe som heller ikke var vanlig på oppføringstidspunket.<br /><br />Vinduer: Vinduer er hovedsakelig trekarmvinduer fra 1991 med 2-lags isolerglass. Vinduer i kjeller er trevinduer med 2-lags glass, byttet i 2021.<br /><br />Dører: Det er ytterdør og balkongdører med 2-lags glass fra 1991 i boligen.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Understøttet balkong i 2. etasje med søyler fundamentert på underliggende balkong av betong. Balkongen har skjevheter med fall utover.<br /><br />Utvendige trapper: Det er trapper av betong med fliser i overflaten utvendig.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Det er etasjeskille av trebjelkelag i boligen.<br /><br />Pipe og ildsted: Det er pipe av teglstein i boligen og det er montert vedovner og peis med peisinnsats i boligen. Selger opplyser at etter lynnedslag i 1995 ble pipen reparert på taket.<br /><br />Rom under terreng: Det er kjeller med fliser på gulv i TV-stue og bad, og betong på gulv på vaskerom og bod.<br /><br />Krypkjeller: Det er krypkjeller med inngang i grunnmur mot sør. Det er ikke etablert lufteventiler i grunnmuren.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Det er byggegrunn av fjell og løsmasser.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Det er ikke opplyst at det er utført arbeider med drenering på boligen. Bygningen har ikke moderne drenering med grunnmursplast og dreneringsrør i grunnen.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Hovedbygningen har tykk grunnmur av naturstein, mens tilbygget fra 1963 har grunnmur av betong.<br /><br />Terrengforhold: Det er forholdsvis flat tomt rundt boligen med noe fall fra grunnmur. Tomten er opparbeidet med gruset innkjørsel, platting og plan.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Selger opplyser at utvendige vann og avløpsrør ble byttet i 2010.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 19.08.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.<br />Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Selger opplyser at det ble utført taksjekk i 2022 og noen knuste stein ble byttet ut. Takstein ble lakket samme år. Det ble fra bakkenivå ikke påvist steder hvor det er fare for lekkasjer men på grunn av alder på undertak anbefales det jevnlig kontroll av taket, spesielt etter snøsmelting da undertak ikke bør bli utsatt for betydelige vannmengder.<br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />Vurdering av avvik: Takrenner, nedløp og beslag har brukt opp over halve eller hele levetiden sin. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko.<br />Konsekvens/tiltak: Takrenner og nedløp bør byttes ved en eventuell takomlegging. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Plattform for feier må monteres. Det er montert feieluke på loft og feiing kan trolig utføres fra loftet. Takrenner og nedløp og øvrige beslag fremstår i funksjonell stand men har brukt opp over halve eller hele levetiden sin og bør byttes ut ved neste takomlegging. Takvann er ført ut på terreng med utkast på nedløpsrør. Pipebeslag ble mulig byttet i 1995 etter utbedring på taket etter lynnedslag. Erfaringsmessig vil det forekomme lekkasjer i ender og skjøter og det må påregnes tiltak med tetting og vedlikehold.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.<br />Konsekvens/tiltak: Fuktskjoldene er fra tidligere og det ble ikke målt fuktighet i fuktmerkene. Ingen tiltak påkrevd. Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Loftet er noe isolert på nyere del men hovedhus har kun koks som isolasjon som har liten eller ingen effekt. Det er ikke etablert dampsperre mot varm side noe som heller ikke var vanlig på oppføringstidspunket. Manglende dampsperre kombinert med manglende isolasjon fører til at varm luft stiger opp på loftet på kalde vinterdager og kan skape kondensproblematikk. Det er noe lufting i gavler men det er ikke luftespalte ned i skråhimling. Ved en eventuell takomlegging bør det benyttes diffusjonsåpen (pustende) duk som undertak noe som sikrer ventilasjon av hele takkonstruksjonen. Det ble målt med fuktindikator med pigg i treverk og det ble ikke påvist unormal fukt i treverket. Av tiltak så anbefales det å etterisolere loftet og forbedre lufting samt etablere dampsperre i himling ved en eventuell oppgradering av himlingsoverflater.<br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon. Kledning er fra 1991 og fremstår fungerende og greit vedlikeholdt. Det er ikke etablert luftespalte bak kledningen noe som heller ikke var vanlig på oppføringstidspunktet. Slik utførelse fører til at fukt sent blir luftet ut som igjen kan føre til sopp og råteskader. Det ble ikke påvist vesentlige skader men på grunn av alder må det påregnes fortløpende vedlikehold med stedvis utskiftninger av kledningsbord og overflatebehandling.<br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Vurdering av avvik: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Vinduene fremstår i god forfatning på karmer og er fagmessig montert. Selger opplyser at et betydelig antall glass er punktert og at dette generelt dreier seg om de små glassene på de store vinduene. Isolerglass har brukt opp over halve levetiden sin og pakninger har blitt harde og tetthet er derfor nedsatt. Av tiltak bør punkterte glass byttes ut og eksakt antall er vanskelig å si noe om da det er vanskelig å oppdage punkteringer. Kostnadsestimat er derfor vanskelig å anslå. Kostnadsestimat er basert på å kun bytte punkterte glass i vinduene.<br /><br />Ytterdører<br />Vurdering av avvik: Dørene har brukt opp over halve levetiden sin på isolerglass. Pakninger har blitt harde og tetthet er nedsatt.<br />Konsekvens/tiltak: Det ble ikke påvist behov for umiddelbare tiltak men dørene må påregnes utskiftning på sikt. Det er mulig noe oppsvelling nede under glassfelt på balkongdør i 2. etasje. Dette bør undersøkes nærmere. Dørene har brukt opp over halve levetiden sin på isolerglass og pakninger har blitt harde. Tetthet er nedsatt og et godt tiltak ville være å bytte pakninger for å bedre tettheten. Dørene fungerer med dagens tilstand.<br /><br />Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner<br />Vurdering av avvik: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon. Det er ikke krav til å heve rekkverkshøyden til dagens krav. Balkongen har skjevheter med fall utover. Dette er høyst sannsynlig utført med hensikt for å lede vann ut i takrenne. Alder på tettesjikt er ukjent men har trolig brukt opp over halve levetiden sin. Balkongen er kledd på undersiden og eventuelle skader kan ikke påvises. Det ble ikke vist tegn til fukt fra undersiden.<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Vurdering av avvik: Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter.<br />Konsekvens/tiltak: Det ble målt høydeforskjeller over 20 mm i hele rom. Høydeforskjellene er naturlig i boliger med denne alderen og avvikene har liten betydning for rommenes bruk. Ingen tiltak påkrevd men vil være opp til ny eier. Boligen har oppnådd en høy alder og det ble registrert stedvis betydelig knirk og det ble målt høydeforskjeller over 20 mm i enkelte rom. Høydeforskjellene har liten betydning for bruken av rommene og rommene fungerer med dette avviket. Ved en eventuell utskiftning av gulvoverflater anbefales det å etterskru tregulv for å fjerne/motvirke knirk.<br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen<br />Vurdering av avvik: Pipen har oppnådd en alder på over 50 år og rehabilitering med nytt røykrør er naturlig.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å rehabilitere pipen med nytt røykrør. Det ble ikke påvist avvik på pipe eller ildsted men pipen har oppnådd en alder hvor det anbefales å rehabilitere pipen med nytt røykrør. Det er ikke opplyst at det foreligger fyringsforbud på ildstedene.<br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.<br />Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Kjelleren fremstår tørr i oppvarmede rom og yttervegger er rettmessig ikke foret ut da det er eldre drenering rundt boligen. Det ble ikke påvist eller opplyst at det er problemer med fukt i kjelleren. Boligen er gammel og det er ikke gjort arbeider med drenering etter byggeår. Det ble påvist noe fuktmerker på gulv og det ble målt fuktvariabler på gulvet. Det ble også målt fuktverdier i himling opp mot verdiene hvor sopp og råteskader kan utvikle seg på vaskerom og i bod. Selger opplyser at ved store nedbørsmengder kan det komme inn vann i trappeoppgang. Selger opplyser videre at det kun har hendt noen få ganger og kun ved store nedbørsmengder. Noe fuktgjennomtregning er ikke unormalt på eldre boliger da det ikke er montert fuktsikring i gulv og vegger. Eventuelle tiltak må ses i sammenheng med tiltak for drenering og det anbefales ikke å fore ut og kle yttervegger i kjelleren med organiske materialer før det eventuelt dreneres rundt boligen.<br /><br />Krypkjeller<br />Vurdering av avvik: Det er liten ventilering i krypkjelleren.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres lufteventiler i luker eller grunnmur for bedre ventilering. Det er ikke etablert lufteventiler i grunnmuren. Krypkjelleren fremstår likevel tørr og det ble ikke påvist høye fuktverdier i treverk. For å forebygge fukt og råteskader i etasjeskille anbefales det likevel å etablere ventiler i lukene da det vil være mest nærliggende på denne boligen da det er tykke grunnmurer.<br /><br />1. Etasje Bad - Overflater, vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig.<br />Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Baderomsplater er montert uten aluminiumskinne i bunn og det er ikke benyttet hjørneprofiler i hjørner. Platene er stedvis montert for tett mot gulv. Platene vil ikke tåle direkte vannpåkjenning og det må fortsatt benyttes dusjkabinett inntil baderomsplatene eventuelt byttes.<br /><br />1. Etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Vurdering av avvik: Baderomspanel er eldre enn 20 år og har derfor en usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranen/tettesjilt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Konsekvensen er at membranen /tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det er montert eikelist på dørterskel og det er ikke synlig om vinylbelegget er ført opp under dørterskel. Total høydeforskjell fra synlig tettesjikt ved dør til sluk er 27 mm og innenfor krav. Belegget er klemt i sluket. Rørgjennomføring bak dusjkabinett kan være usikker. Tettesjikt på gulv og vegger har snart brukt opp sin levetid og badet må ikke benyttes uten bruk av dusjkabinett.<br /><br />2. Etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Vurdering av avvik: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det er høyst sannsynlig tettesjikt av påsmøringsmembran og sluket er av en type hvor det ikke kan verifiseres om tettesjiktet er klemt i slukets klemring. Det foreligger ingen informasjon eller det ble ikke gjort observasjoner som tyder på at dette ikke er ivaretatt. Dør er heiset opp ca 50 mm og det er ikke synlig om tettesjikt er ført opp under dørterskel. Betinget med at tettesjikt er ført opp under dørterskel er høydeforskjell fra topp tettesjikt ved dør og topp slukrist over 25 mm som er et overordnet krav.<br /><br />2. Etasje Bad - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Avtrekket fungerer som tiltenkt men det er ikke etablert tilluft til badet.<br /><br />Kjeller Bad - Overflater gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.<br />Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det er forholdsvis flatt gulv men det er lokalt fall i dusj med fallforhold 1:100. Dette er under anbefalt da det skal være fallforhold 1:50 i dusj hvis det ikke er nedsenket gulv i dusjen. Det er noe fall fra andre vanninstallasjoner men under fallforhold 1:100. Badet fungerer med dette avviket slik badet benyttes i dag.<br /><br />Kjeller Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Vurdering av avvik: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)<br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet.<br /><br />1. Etasje Kjøkken - Avtrekk<br />Vurdering av avvik: Det forsert avtrekket fra kokesone i kjøkkenet er Ikke tilfredsstillende.<br />Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig forsert avtrekk fra kokesonen kan føre til dårlig fjerning av matos, fukt og fettpartikler. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fettavleiring og risiko for kondens og skader på overflater over tid. Det anbefales å kontrollere funksjon og kapasitet på avtrekket, og utbedre eller oppgradere ventilasjonsløsningen slik at tilstrekkelig effekt oppnås i henhold til gjeldende anbefalinger. Avtrekket er fungerende men det er dårlig sug kanalen. Dette skyldes høyst sansynlig dårlig rengjøring. Avtrkket må rengjøres.<br /><br />2. Etasje Toalettrom - Sanitærutstyr<br />Vurdering av avvik: Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende lekkasjedeteksjon øker risikoen for skjulte vannlekkasjer som kan føre til fukt- og konstruksjonsskader over tid. Det bør monteres waterguard eller annen godkjent løsning for synliggjøring/varsling av lekkasjevann fra innebygget sisterne.<br /><br />2. Etasje Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.<br />Konsekvens/tiltak: Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Det anbefales å vurdere forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, for bedre luftutskifting. Det er kun naturlig avtrekk på toalettrommet. Det anbefales å montere mekanisk avtrekksvifte i rommet.<br /><br />Innvendige vannledninger<br />Vurdering av avvik: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskiftning av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Rørene har forskjellig alder og noen av rørene har brukt opp sin forventede levetid. Deler av anlegget er noe nyee men har høyst sannsynlig brukt opp over halve levetiden sin. Stoppekran er av nyere type og er plassert i rom med varmtvannsbereder i kjeller. Det ble ikke påvist tegn til lekkasjer men på grunn av alder må det påregnes behov for utskiftning av deler av anlegget. Ved oppgradering av våtrom må rørene byttes. Noe rør er begrenset klamret fast og dette kan skape rykk i rørene som igjen kan forårsake brudd i sammenføyninger. Det anbefales å kontrollerer synlige rør og klarer rørene tilstrekkelig.<br /><br />Innvendige avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Avløpsrør av plast fremstår i god stand og fungerer som tiltenkt. Eldre avløp av støpejern har erfaringsmessig rust på innsiden og bør byttes ut. Det er byttet hovedavløp i nyere tid. Stakeluke er plassert på hovedavløp og staking kan også utføres sluk. Det ble ikke påvist tegn til lekkasjer men det må påregnes stedvis utskiftninger og ved oppgradering av våtrom må avløpsrør byttes ut.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Det er kun ventilering via åpningsbare vinduer i boligen og dette er ikke tilstrekkelig i forhold til boligenes bruksbelastning.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det anbefales å vurdere behov for etablering eller oppgradering av utvendig fuktsikring og eventuell drenering rundt grunnmuren. Tiltak bør planlegges og utføres i henhold til dagens anbefalinger for å sikre en varig løsning. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Denne bygningen har ikke moderne drenering med grunnmursplast og dreneringsrør i grunnen. Det er påvist moderate fuktmerker i kjeller og selger opplyser at ved store nedbørsmengder har det ved noen tilfeller kommet vann inn i trapperom i kjelleren. Kjellervegger er ikke foret ut og det er åpne murer alle rom og det er ikke opplyst eller påvist at det er fuktproblemer i kjelleren. Det anbefales å overvåke kjelleren ved større nedbørsmengder og eventuelle tiltak kan i første omgang dreie seg om mindre terrenjusteringer og bortledning av vann fra grunnmur.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser.<br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Denne myren er av tykk natursteinsmur og det vil ikke være fare for utglidninger eller svikt på denne grunnmuren. Det ble observert en betydelig sprekk i grunnmur på tilbygg som har behov for tetting. Generelt må det påregnes fortløpende vedlikehold med tetting og overflatebehandling da eldre grunnmurer har større behov for vedlikehold enn nye grunnmurer.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Kjeller Vaskerom - Generell<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke tettesjikt på gulv. For at rommet skal kunne tilfredsstille dagens krav til tetthet må det minimum legges tett vinylbelegg på gulv med tilstrekkelig oppkant på vegger og under dørterskler. Dette er en vaskekjeller og rommet fungerer med dagens bruk og skadeomfang er begrenset ved en vannlekkasje. Det anbefales likevel å minimum legge vinylbelegg på gulv med oppkant på vegger og under dørterskler etter gjeldende krav. Kostnadsestimat er basert på dette tiltaket.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad IU:<br /><br />Kjeller Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Vurdering av avvik: Det er vegger av betong og naturstein og rommet har en oppbygning som gjør hulltaking fysisk umulig.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Radon<br />Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.<br />Konsekvens/tiltak: Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det bør utføres radonmåling i boligen. Radonforekomst er i følge radonkart fra NGU &#34;Moderat til lav&#34;.<br /><br />Innvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav til å endre åpninger i rekkverk opp til dagens krav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. Det mangler rekkverk i kjellertrapp. Åpninger er over 10 cm i rekkverk. Det er ikke krav til utbedring og avviket er såpass små at rekkverket fungerer med dette avviket. Det er ikke montert håndløper i trappene. Det er ikke krav til ettermontering av håndløper men anbefales for å ivareta personsikkerhet. Det er ikke montert rekkverk i kjellertrapp av betong. Det anbefales å montere rekkverk for å ivareta personsikkerhet.<br /><br />Elektrisk anlegg<br />Vurdering av avvik: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Det meste av anlegget er av nyere type og selger opplyser at det ble byttet sikringer i skapet i 2010. Det har blitt utført tillegsarbeider på anlegget men det er ikke fremvist samsvarserklæring på arbeidene. Selger opplyser at alle arbeider er utført av godkjent elektroinstallasjonsfirma. Av merknader er det benyttet skjøteledning til fryser i kjeller. Bruk av skjøteledninger over lengre perioder anbefales ikke da dette gir økt fare for varmegang og brann. Det anbefales å fremskaffe samsvarserklæringer på anlegget og tillegsarbeider eller få utført en el- kontroll.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Plattform for feier må monteres. Det er montert feieluke på loft og feiing kan trolig utføres fra loftet. Det er ikke krav til å heve rekkverkshøyden til dagens krav. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det bør utføres radonmåling i boligen. Det er ikke krav til å endre åpninger i rekkverk opp til dagens krav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. Det mangler rekkverk i kjellertrapp. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisitet og vedfyring. Det er installert to varmepumper (fra 2022), samt montert vedovner og peis med peisinnsats i boligen."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.<br /><br />Godkjente tegninger viser kjøkken, bad, stue og soverom i både 1. og 2. etasje. Det er utført planmessige endringer i forhold til godkjente byggetegninger. <br />I kjelleren er i dag innredet med TV-stue/bad. Det er ikke søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Rommene har små vinduer og tilfredsstiller dermed ikke dagens krav til rom for varig opphold. <br />Se pkt. &#34;ferdigattest&#34; for nærmere informasjon."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Brekke/Kleiva i Skien. Her bor du i et etablert og rolig boligstrøk med gangavstand til alt sentrum har å by på. Fra eiendommen og balkongen er det fint utsyn over nærområdet og mot Skien kirke. Nabolaget kjennetegnes av klassisk trehusbebyggelse og lite gjennomgangstrafikk, noe som gir et trygt og trivelig bomiljø.<br /><br />For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel. Både Brekke barnehage, Gustavas Hage barnehage og Harmonien ligger en kort gåtur unna boligen. De minste barna har skolevei til fots til Bratsbergkleiva skole. Nærområdet byr på flotte rekreasjonsmuligheter i Brekkeparken med grøntarealer og kulturhistoriske omgivelser, samt fotballbane på Storm. I tillegg ligger Skien Fritidspark en kort kjøretur unna med badeland, klatrepark og varierte aktivitetstilbud.<br /><br />Fra boligen spaserer du raskt ned til sentrumskjernen med sitt brede utvalg av butikker, servicetilbud og serveringssteder. Både Arkaden Skien Storsenter, Lietorvet og Handelstorget ligger i gangavstand, i tillegg til lokale dagligvarebutikker. Kulturlivet er godt representert med Ibsenhuset i nærheten. Kollektivtilbudet er lett tilgjengelig med bussholdeplass i Nygata en kort gåtur fra døren, og Skien stasjon nås til fots eller på sykkel. For pendlere ligger Sandefjord lufthavn Torp omtrent 50 minutters biltur unna."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Solrik og særdeles flott eiertomt med gode kvaliteter. Eiendommen byr på en romslig og veletablert hage med flere hyggelige uteplasser. Tomten er forholdsvis flat og pent opparbeidet med gruset innkjørsel, plen, trær og beplantning som skaper en frodig og innbydende ramme. På dronebildene ser man tydelig hvordan eiendommen skiller seg positivt ut fra omkringliggende bebyggelse.<br /><br />Fra boligen er det direkte adkomst til en lun og usjenert terrasseplatting på ca. 18 m², perfekt for avslappende dager og hyggelige sammenkomster. I tillegg har boligen et overbygd inngangsparti som gir en praktisk og skjermet adkomst året rundt.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da deler av tomten ikke er nøyaktig oppmålt. Grensene mot nord og vest er mindre nøyaktige enn grensene mot sør og øst, som er terrengmålt. <br />Kjøper må påregne at arealet er 645,8 m². Informasjon er hentet fra matrikkeldata. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering på egen tomt med gruset innkjørsel."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. <br /><br />Videre gjøres det oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen. <br /><br />Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (Gazelle AI). (Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket)."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er uregulert.\n\nEiendommen omfattes av Reguleringsplan for Landmannstorget og p-anlegg i fjell (plan-ID 836), vedtatt 27.01.2005. Et delareal på 76 m² under bakken er regulert til parkeringsplass (feltnavn Tr2).\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (plan-ID 2021007), vedtatt 14.11.2024. I planen er 646 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Eiendommen ligger også innenfor bestemmelsesområde Bybåndet, med hjemmel for bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.\n\nEn del av eiendommens undergrunn (76 m²) berøres av reguleringsplan 836 og ligger innenfor registrert område for Middelalderbyen Skien. Dette er et automatisk fredet kulturminne. Ved gravearbeid dypere enn 1 meter kreves arkeologisk overvåking.\n\nEiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:\n- Hensynssone H320: Flomfare. Ved reguleringsplanlegging og tiltak som berører hensynssonen skal det sørges for og dokumenteres at tilstrekkelig sikkerhet oppnås. Behov for risikoreduserende tiltak skal alltid vurderes.\n- Hensynssone H190: Andre sikringssoner. Det skal ikke forekomme boring, sprengning eller større anleggsarbeid innenfor sikringssonen uten at det foreligger tillatelse fra tunneleier. For jernbanetunnel skal alle tiltak vurderes av jernbanemyndighetene før tillatelse kan gis.\n\nEiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er det ikke regnet som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Kvikkleireskred utløses oftest av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker.\n\nDe fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TEK) og NVEs veileder  Sikkerhet mot kvikkleireskred . Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene.\n\nEiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2668543",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Enebolig med utleiemulighet og unik beliggenhet et steinkast fra Skien sentrum. Flott utsikt, gode solforhold fra morgen til kveld i stille gate. Sjelden sjanse for deg som ønsker å bo sentralt med god plass.<br /><br />Innholdsrik enebolig med fleksibel planløsning og mange bruksmuligheter. Opprinnelig oppført i 1923, senere tilbygd i 1963, og jevnlig oppgradert gjennom årene<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Høyt og fritt beliggende med fint utsyn over nærområdet<br />- Lite gjennomgangstrafikk<br />- Kort gangavstand til barneskole, barnehager og Skien sentrum<br />- Romslig og veletablert tomt med flere uteplasser<br />- To varmepumper fra 2022<br />- Tak fra 1985 og pipe 1995<br />- Taket sjekket og lakkert i 2022<br />- Vinduer i kjeller byttet i 2010<br />- Kledning, dører og øvrige vinduer fra 1991<br />- Utvendige vann og avløpsrør byttet i 2010"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "609260240",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=6965a52e-bbeb-490b-9f4c-849dd8ecf090&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Brekke",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/609260240?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/609260240?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/6965a52e-bbeb-490b-9f4c-849dd8ecf090?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/609260240?https://dnbeiendom.no/bolig/609260240?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Enebolig med utleiemulighet og unik beliggenhet et steinkast fra Skien sentrum. Flott utsikt, gode solforhold fra morgen til kveld i stille gate. Sjelden sjanse for deg som ønsker å bo sentralt med god plass.<br /><br />Innholdsrik enebolig med fleksibel planløsning og mange bruksmuligheter. Opprinnelig oppført i 1923, senere tilbygd i 1963, og jevnlig oppgradert gjennom årene<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Høyt og fritt beliggende med fint utsyn over nærområdet<br />- Lite gjennomgangstrafikk<br />- Kort gangavstand til barneskole, barnehager og Skien sentrum<br />- Romslig og veletablert tomt med flere uteplasser<br />- To varmepumper fra 2022<br />- Tak fra 1985 og pipe 1995<br />- Taket sjekket og lakkert i 2022<br />- Vinduer i kjeller byttet i 2010<br />- Kledning, dører og øvrige vinduer fra 1991<br />- Utvendige vann og avløpsrør byttet i 2010",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/609260240?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1923,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474106139,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-18T11:08+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "4.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-18T11:08:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-18T11:08:28.484146427+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}