Til salgs

Innholdsrikt rekkehus over fire plan m/ solrik hage - Biloppstillingsplass - Egen inngang til kjellerstue - Barnevennlig

7 200 000 kr (619.200€)

Høgdaveien 33C, 0680 Oslo · Nearby listings ›

Open on FINN

⤢ 47 photos

Key details

Property type: Rekkehus
Ownership: Selveier
Bedrooms: 3
Rooms: 5
Usable area (BRA): 154 m²
Internal (BRA-i): 146 m²
Balcony/terrace: 1 m²
Plot area: 236 m² · Owned
Year built: 1953
Address: Høgdaveien 33C, 0680 Oslo
Local area: Manglerud/Abildsø

Description

Om boligen

Høgdaveien 33C er et innholdsrikt rekkehus over fire plan med hage og gode solforhold. Boligen ligger i et rolig og barnevennlig område, med kort vei til dagligvarebutikker, kollektivtransport, marka, skoler og øvrige servicetilbud. Den familievennlige planløsningen byr blant annet på en lys og romslig stue med utgang til innglasset balkong, et moderne kjøkken, tre soverom og to bad. I underetasjen finnes en ekstra stue med hybelkjøkken og direkte utgang til en opparbeidet hage med plen.

Høydepunkter:
- Oppgraderte overflater
- Sydvestvendte uteplasser
- Biloppstillingsplass på tomten
- Fleksibel planløsning med stue i to etasjer
- Kort vei til Abildsø skole, dagligvare og marka
- Kjøkken fra Kvik (2019) med integrerte hvitevarer
- Tre soverom i 2. etasje, ett med utgang til luftebalkong

Facilities

✓Balkong/Terrasse

✓Barnevennlig

✓Bredbåndstilknytning

✓Garasje/P-plass

✓Hage

✓Offentlig vann/kloakk

✓Rolig

✓Sentralt

✓Turterreng

Raw JSON (adview)

{
"ad": {
"plot": {
"area": 236,
"owned": true,
"leaseholdPoint": false
},
"size": {
"usable": 154,
"openArea": 1,
"usableAreaB": 8,
"usableAreaI": 146,
"descriptionUnsafe": "Rekkehus BRA-i: 2. etasje: 40 kvm Gang, bad/wc, tre soverom 1. etasje: 45 kvm Vindfang, hall, kjøkken, stue Kjeller: 22 kvm Trapperom, kontor Underetasje: 39 kvm Gang, toalettrom , bad/vaskerom, stue BRA-b: 1. etasje: 8 kvm Innglasset balkong TBA: 2. etasje: 1 kvm Balkong "
},
"price": {
"total": 7381090,
"currency": "NOK",
"taxValue": 2299363,
"estateTax": 2614,
"suggestion": 7200000,
"salesCostSum": 181090,
"municipalFees": 22364,
"salesCostIncludesUnsafe": "7 200 000,00 (Prisantydning) Omkostninger 180 000,00 (Dokumentavgift) 545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument) 545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte) -------------------------------------------------------- 181 090,00 (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 7 381 090,00 (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
},
"rooms": 5,
"title": "Innholdsrikt rekkehus over fire plan m/ solrik hage - Biloppstillingsplass - Egen inngang til kjellerstue - Barnevennlig",
"contact": [
{
"mobile": "467 97 302"
}
],
"bedrooms": 3,
"disposed": false,
"location": {
"position": {
"lat": 59.8847,
"lng": 10.8139,
"accuracy": 9,
"mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8847&lng=10.8139&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
},
"postalCode": "0680",
"postalName": "Oslo",
"countryCode": "NO",
"countryName": "Norge",
"streetAddress": "Høgdaveien 33C"
},
"viewings": [
{
"to": "19:30",
"date": "22.09.2026",
"from": "18:30",
"dateIso": "2026-09-22",
"iCalendarTo": "20260922T173000Z",
"iCalendarFrom": "20260922T163000Z"
},
{
"note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
}
],
"anonymous": false,
"cadastres": [
{
"landNumber": 160,
"titleNumber": 635,
"municipalityNumber": 301
}
],
"documents": [],
"adViewType": "realestate-home",
"facilities": [
"Balkong/Terrasse",
"Barnevennlig",
"Bredbåndstilknytning",
"Garasje/P-plass",
"Hage",
"Offentlig vann/kloakk",
"Rolig",
"Sentralt",
"Turterreng"
],
"floorplans": [],
"generalText": [
{
"heading": "Beskrivelse",
"textUnsafe": "Høgdaveien 33C er et innholdsrikt rekkehus over fire plan med hage og gode solforhold. Boligen ligger i et rolig og barnevennlig område, med kort vei til dagligvarebutikker, kollektivtransport, marka, skoler og øvrige servicetilbud. Den familievennlige planløsningen byr blant annet på en lys og romslig stue med utgang til innglasset balkong, et moderne kjøkken, tre soverom og to bad. I underetasjen finnes en ekstra stue med hybelkjøkken og direkte utgang til en opparbeidet hage med plen. Høydepunkter: - Oppgraderte overflater - Sydvestvendte uteplasser - Biloppstillingsplass på tomten - Fleksibel planløsning med stue i to etasjer - Kort vei til Abildsø skole, dagligvare og marka - Kjøkken fra Kvik (2019) med integrerte hvitevarer - Tre soverom i 2. etasje, ett med utgang til luftebalkong"
},
{
"heading": "Innhold",
"textUnsafe": "Rekkehuset går over fire plan og består av følgende rom: 1. etasje: Vindfang, hall, kjøkken og stue. 2. etasje: Gang, bad/wc og tre soverom. Underetasje: Gang, toalettrom, bad/vaskerom og stue. Kjelleretasje: Trapperom og kontor. Fra stuen i 1. etasje er det utgang til en sydvestvendt, innglasset balkong på 6,72 m². Fra hovedsoverommet i 2. etasje er det utgang til en sydvestvendt luftebalkong på 1,48 m². I tillegg er det fra underetasjens stue utgang via støpt trapp til en privat, sydvestvendt hage/gressplen på baksiden."
},
{
"heading": "Standard",
"textUnsafe": "Høgdaveien 33C er et innholdsrikt rekkehus som går over fire plan og har en familievennlig planløsning med to stuer på hvert sitt plan, tre soverom samlet i 2. etasje, privat hage på baksiden og en sydvestvendt innglasset balkong fra 1. etasje. Boligen er oppgradert i senere tid og fremstår moderne med delikate overflater og smarte løsninger. Det er lagt nytt gulv i alle etasjer, med unntak rom i kjelleren, og alle innvendige vegger og tak er malt. Samtlige innvendige dører er skiftet ut, og det er montert ny inngangsdør samt ny balkongdør. Det elektriske anlegget er delvis oppgradert. Inn gjennom den nye inngangsdøren med kikkehull og sikkerhetslås møter du et vindfang med gulvvarme, som leder videre inn i hallen. Herfra er det trapp opp til 2. etasje og ned til underetasjen. Alle innvendige dører er byttet og gir et helhetlig uttrykk gjennom hele etasjen. Stuen i 1. etasje er lys og romslig med god plass til både sofa- og spisegruppe. Det er delikate overflater med slettmalte vegger og innfelte downlights i taket. Store vindusflater mot sydvest slipper inn godt med lys, og balkongdøren fra 2022 åpner direkte ut til den innglassede balkongen. Balkongen er på ca. 6,72 m² og fungerer som en forlengelse av stuen. Innglassingen strekker seg over hele balkongens lengde med skyvbare glassfelt, og glasstaket gjør at balkongen kan brukes store deler av året uavhengig av vær. Kjøkkenet ligger i et separat rom i 1. etasje, som skaper et ekstra oppholdsrom i etasjen. Her er det slettmalte vegger og flislagt gulv med varme. Kjøkkeninnredningen er fra 2019 (KVIK) og har innredning med glatte høyglans skapfronter, heltre benkeplate og fliser på bakvegg. Oppvaskkummen er av typen 1 1/2 kum. Integrerte hvitevarer inkluderer integrert koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin og frittstående kjøl-/fryseskap, og det er etablert lekkasjesikring på vannrørene. Kjøkkenventilator over kokesonen er koblet til ventil i yttervegg. Vedrørende hvitevarer, se punkt innbo og løsøre i salgsoppgaven. I 2. etasje ligger tre soverom samlet langs en sentral gang. Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og har utgang til en sydvestvendt luftebalkong via balkongdør. To av soverommene har gulvvarme. De to mindre soverommene passer godt som barnerom eller gjesterom, med plass til seng og skrivebord i hvert av dem. Alle tre rommene har nye innvendige dører fra 2024. Badet i 2. etasje har fliser på gulv, flislagte og malte vegger, samt senket malt gipshimling med innfelte downlights. Innredningen består av skuffeseksjon med toppmontert bolleservant, speil, gulvmontert toalett og innfliset badekar med svingbar glassvegg. I 2021 ble det lagt flis på eksisterende flis. Badet har et oppgraderingsbehov. I underetasjen finnes en ekstra stue med hybelkjøkken. Stuen har direkte utgang til hagen via en utvendig støpt trapp. Rommet gir god plass til sofagruppe og spisebord, og den direkte forbindelsen til hagen gjør det til et naturlig oppholdsrom for familier med barn. Nytt kjøkken er installert med integrert kjøleskap og oppvaskmaskin i underetasjen. Hvitevarene er ikke tilkoblet strøm. Kjøper oppfordres til å undersøke med autorisert elektriker om eksisterende elektrisk anlegg er tilstrekkelig for samtidig bruk av alle hvitevarene og platetopp, eller om det er behov for nye kurser for tilkobling av de integrerte hvitevarene. Badet i underetasjen fungerer som kombinert bad og vaskerom. Innredningen består av søyleservant, veggskap med speilfront og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsberederen på 200 liter (fra 2014) og hovedstoppekranen er plassert her. Det er etablert et separat toalettrom i underetasjen med vinyltapet på veggene og belegg på gulv. Innredningen består av servant, speil og gulvmontert toalett. Rommet mangler ventilasjon. Det bemerkes at rommet er antatt godkjent som tilleggsdel, se pkt. &#34;ferdigattest&#34;. I kjelleretasjen er det innredet to rom. Rommene i kjelleretasjen er ikke godkjent for varig opphold, men egner seg godt til lagring. Overflater: Gulv: Fliser på kjøkken i 1. etasje, bad/vaskerom i underetasjen og bad/WC i 2. etasje. Teppebelegg i gang i underetasjen. Belegg på toalettrom i underetasje. Parkett i øvrige rom. Vegger: Fliser og malte flater på bad i 2. etasje. Fliser og malte flater på bad/vaskerom i underetasjen. Vinyltapet på toalettrom i underetasjen. Malt tynnpanel på én vegg i stue i underetasjen. Malte glatte flater i øvrige rom. Himling: Senket malt gipshimling med innfelte downlights på bad i 2. etasje og i gang i 2. etasje. Malte glatte flater i øvrige rom. Tekniske installasjoner: - Vannledninger: Originale kobberrør fra byggeår (1953). - Avløpsrør: Original støpejernssoil fra byggeår. - Ventilasjon: Mekanisk ventilasjon med sentral plassert på kaldtloft. Tilluft via spalteventiler over vinduer og ventiler i yttervegg. Avtrekk over kokesone via kjøkkenventilator koblet til ventil i yttervegg. Manglende avtrekksventilasjon fra bad i 2. etasje. Mekanisk avtrekk fra bad/vaskerom i underetasjen med manglende tilluft. Manglende ventilasjon fra toalettrom i underetasjen. - Vannbåren varme: Gulvvarme i vindfang, kjøkken i 1. etasje, to soverom i 2. etasje og kjelleretasjen. - Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 200 liter, produksjonsår 2014, plassert på bad/vaskerom i underetasjen. - Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang i underetasjen. Originale skruinntakssikringer i kjeller. Elektrisk anlegg oppgradert med nye kabler i stue og kjellerstue/stue 2 (2023). - Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med lovpålagte røykvarslere og brannslukningsapparat."
},
{
"heading": "Byggemåte",
"textUnsafe": "Rekkehus - Byggeår: 1953 Utvendig Taktekking: Yttertak er tekket med betongtakstein. Nedløp og beslag: Synlig renner og nedløp i lakkert metall ført ned til nedgravd drensrør på baksiden av bygget. Ukjent hvor dette er ført ut. Veggkonstruksjon: Yttervegger er bygget opp i murkonstruksjon pusset og malt utvendig. Takkonstruksjon/Loft: Adkomst fra trappegang til kaldtloft via luke i tak med skråtak og gangbart gulv. Vinduer: Vinduer med malte trerammer og tre-lags glassfelt med produksjonsår 1983, og to-lags glassfelt med produksjonsår 1995. Det er etablert et vindu på barnerom i pvc med to-lags glassfelt med produksjonsår 2012. Og i underetasje to med to-lags glassfelt med produksjonsår 2008. Dører: Entrédør med kikkehull, sikkerhetslås som er brann og- lydklassifisert type b30/40db. Balkongdør med malte trerammer tre-lags glassfelt med produksjonsår 2022. Balkongdør fra soverom med malte trerammer to-lags glassfelt med produksjonsår 1995. Balkonger/terrasser og rom under balkong: Adkomst fra stue til en sydvestvendt innglasset balkong med gressteppe på gulv på ca. 6,72 m². Adkomst fra soverom til en sydvestvendt balkong på ca. 1,48 m². Utvendige trapper: Utvendig støpt trapp fra underetasje til privat gressplen på baksiden av boligen samt støpt betongtrapp på inngangsplan. Innvendig Etasjeskille: Etasjeskillerne er utført i armert betong og er punktvis kontrollert med laser for svanker og retningsavvik. Pipe og ildsted: Boligen har teglsteinspipe med feieluke plassert på kaldtloft. Rom under terreng: Rom under terreng er bygget opp med laminat på gulv samt utforede vegger som er trukket ca. 10 mm ut fra yttervegg, isolert, plastet og kledd med gipsplater. Krypkjeller: Boligen har krypkjeller under inngangspartiet. Krypkjelleren har ikke fysisk adkomst, og konstruksjonen har derfor ikke vært tilgjengelig for innvendig inspeksjon ved befaring. Det ble ikke registrert lufteventiler i grunnmuren som ivaretar ventilasjon av krypkjelleren. Tomteforhold Byggegrunn: Grunnforholdene og byggegrunnen er ukjent. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser, og det foreligger ingen dokumentasjon på usynlige bygningsdeler under terreng. Fuktsikring og drenering: Det foreligger ingen opplysninger om dreneringssystemets alder, utførelse eller tilstand rundt bygningen. Boligen er oppført i 1953 og har en underetasje og en kjeller, noe som innebærer at grunnmurskonstruksjonene er utsatt for betydelig fuktbelastning fra omkringliggende terreng. Grunnmur og fundamenter: Støpt plate på mark med grunnmur i betong. Forstøtningsmur: Det registreres at den støpte platen under den utvendige trappen på baksiden av bygget har løsnet fra grunnmuren. Videre registreres det større sprekkdannelser i forstøtningsmuren mot hagedel. Terrengforhold: Det registreres stedvis svakt fall på terrenget inn mot boligen på baksiden av bygningen. Utvendige vann- og avløpsledninger: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Rør fra byggeår (1953). Se vedlagte tilstandsrapport datert 20.08.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2: Taktekking Vurdering av avvik: Det registreres stedvis noe mosedannelse på takstein. Konsekvens/tiltak: Det registreres mosedannelse på taksteinen. Mose holder på fukt og kan over tid bidra til økt fuktbelastning, frostpåvirkning og akselerert nedbrytning av taktekkingen. Mosedannelse kan også hindre tilfredsstillende avrenning av overvann og skjule skader eller defekter i taktekkingen. Det anbefales å fjerne mose og rengjøre takflaten skånsomt. Samtidig bør taksteinen inspiseres for eventuelle skader, og nødvendige vedlikeholds- eller utskiftingstiltak utføres. Regelmessig ettersyn og vedlikehold anbefales for å opprettholde taktekkingens funksjon og levetid. Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det registreres fuktskjolder på undertak og sperre ved pipeløpet. Fuktmerkene indikerer at konstruksjonen har vært utsatt for fuktpåvirkning. Det ble imidlertid ikke påvist forhøyede fuktverdier ved fuktsøk på befaringsdagen. Årsaken til fuktmerkene kunne ikke fastslås ved befaring. Det anbefales å holde området under oppsyn og undersøke konstruksjonen nærmere dersom det oppstår nye fuktmerker, lekkasje eller andre tegn til videre skadeutvikling. Tilstandsgraden er satt på grunn av registrerte fuktskjolder som indikerer tidligere fuktpåvirkning, uten at det ble påvist aktiv fukt ved befaringen. Yttervegger/Veggkonstruksjon Vurdering av avvik: Det registreres stedvise riss og malingsavflassing på pussede murfasader. Videre er det registrert områder med bom i pusslaget, hvilket innebærer at pussen ikke har full vedheft mot underlaget. Fasaden er kontrollert visuelt fra terreng og balkong, begrenset til om lag hodehøyde. Fasadepartier utenfor normal inspeksjonshøyde har ikke vært tilgjengelige for nærmere kontroll, og det kan derfor forekomme skader eller avvik som ikke er registrert eller omtalt i denne rapporten. Konsekvens/tiltak: Riss, malingsavflassing og bom i puss kan føre til videre nedbrytning og økt fuktbelastning dersom forholdene ikke utbedres. Det anbefales å reparere løst puss, utbedre riss og overflatebehandle fasaden ved behov. Ved større omfang av bom bør nærmere undersøkelser gjennomføres for å avklare omfang og behov for utbedring. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys Vurdering av avvik: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Vinduene er av eldre dato og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det må påregnes redusert isolasjonsevne og fremtidig behov for utskifting. Konsekvens/tiltak: Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 1 Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det registreres at underliggende beslag ved vindu ikke er ført opp i spor (dryppspor/not) på undersiden av vinduskarmen. Utførelsen vurderes ikke å gi en tilfredsstillende vannavvisende overgang. Det registreres manglende beslagsløsning og utvendig tetting rundt vinduer i underetasje 2. Ved kontroll var isolasjon synlig på undersiden av vindusomrammingen, noe som indikerer mangelfull værbeskyttelse av konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å kontrollere og utbedre detaljene for å sikre tett og korrekt utførelse. Løsningen kan medføre at vann ved slagregn trenger inn bak beslaget og inn i tilstøtende konstruksjoner. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og redusert levetid på omkringliggende bygningsdeler. Det anbefales å utbedre beslagene slik at de monteres i henhold til anerkjente byggtekniske prinsipper og sikrer en tett og varig løsning. Manglende beslag og utvendig tetting medfører økt risiko for vanninntrengning ved nedbør og slagregn. Dette kan føre til fuktpåvirkning og skader på isolasjon og tilstøtende trekonstruksjoner. Det anbefales å foreta nærmere undersøkelser av omfanget og utbedre vindusdetaljene ved å etablere korrekt beslag og utvendig tetting i henhold til anerkjente byggtekniske løsninger. Ytterdører - 1 Vurdering av avvik: Det registreres skjolder/merker langs øvre kant av isolerglassruten. Årsaken til forholdet kunne ikke fastslås ved visuell kontroll. Det ble ikke registrert tydelige tegn til kondens mellom glassene på befaringsdagen. Konsekvens/tiltak: Forholdet vurderes i hovedsak å være av estetisk karakter. Dersom merkene utvikler seg eller det senere oppstår kondens mellom glassene, bør isolerglassruten kontrolleres nærmere og eventuelt skiftes. Utvendige trapper Vurdering av avvik: Det registreres noe synlig armering og manglende betong i nedre del av trapp mot gressplen. Det anbefales og behandle armeringsjern og sikring og sikre dette for og forhindre videre skadeutvikling. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp på inngangsside. Konsekvens/tiltak: Det registreres synlig armering i den utvendige støpte trappen. Synlig armering indikerer at betongoverdekningen er svekket eller har falt av. Eksponert armering er utsatt for korrosjon, noe som over tid kan føre til videre oppsprekking og avskalling av betongen samt redusert bæreevne og levetid. Det anbefales å utbedre skaden ved å fjerne løs betong, rengjøre og korrosjonsbeskytte armeringen samt reparere betongen med egnet reparasjonsmørtel. Trappen anbefales vurdert nærmere av fagkyndig. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner Vurdering av avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av retningsavvik kan være knirk i gulv og skjevheter ved plassering av møbler. Ved legging av nytt gulv må undergulv rettes av for å opprettholde reklamasjonsrett opp imot gulvprodusenter, da det stort sett er &#43;/- 2 mm på 2 m som gjelder iht. leggeanvisning. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det gis tilstandsgrad 2 for soverom og kontor som følge av måleavvik i henhold til standardens krav, det vil si målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) Vurdering av avvik: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området. Treverk skal ha fuktinnhold lavere en 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggvekst. Hvis fuktnivået er over 20 vektprosent er allerede muggsoppen dannet. Her måles det 24 vektprosent. Ved hulltagning registreres det en del svertesopp langs yttervegg bak utforet vegg. Dette er ikke videre kontrollert av takstmannen. Svertesopp bak utforet yttervegg skyldes fukt, ofte fra kondens bak møbler eller dårlig ventilasjon, og må fjernes ved å utbedre fuktkilden, da soppen trives i fuktige, kalde miljøer, spesielt mot yttervegger. For å bli kvitt det må overflater vaskes med soppdrepende midler, sørg for bedre ventilasjon og luftfuktighet, unngå å plassere store møbler rett inntil veggen. Konsekvens/tiltak: Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det er målt en fuktighet på 24 vektprosent i bunnsvill langs utforet yttervegg i underetasjen. Måleresultatet indikerer en fuktbelastet trekonstruksjon og gir økt risiko for utvikling av råte- og soppangrep dersom fuktpåvirkningen vedvarer. Den forhøyede fuktverdien kan skyldes kondens, mangelfull drenering, utettheter eller andre fuktkilder. Årsaken kunne ikke fastslås ved befaring. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å avklare årsaken til den forhøyede fuktverdien. Skadet konstruksjon bør åpnes opp ved behov for å kartlegge skadeomfanget, og nødvendige utbedringer bør utføres for å eliminere fuktkilden og hindre videre skadeutvikling. Krypkjeller Vurdering av avvik: Det er umulig eller meget vanskelig å utføre en innvendig inspeksjon av hele krypkjelleren. Situasjonen er derfor uavklart. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er begrenset/ikke tilfredsstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Innvendige dører Vurdering av avvik: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Enkelte dører må justeres. Det registreres at enkelte innvendige dører tar i karm ved åpning og/eller lukking. Dette medfører redusert funksjon og kan skyldes slitasje, bevegelser i konstruksjonen eller behov for justering av dørblad og hengsler. Det anbefales å justere eller utbedre dørene slik at de kan åpnes og lukkes uten å subbe mot karm. Tilstandsgraden er satt grunnet enkelte innvendige dører som tar i karm og terskel, og derfor bør justeres. 2. Etasje Bad/WC - Dokumentasjon for våtrom Vurdering av avvik: Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. Konsekvens/tiltak: Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. 2. Etasje Bad/WC - Overflater, vegger og himling Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Konsekvens/tiltak: Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler. Vindu plassert i dusjsonen er utsatt for direkte vannsprut og høy fuktbelastning. Dette medfører økt risiko for fuktskader på vinduskarm, omramming og tilstøtende konstruksjoner dersom overflatebehandling, tetting og vedlikehold ikke opprettholdes. Det anbefales å kontrollere og vedlikeholde fuger, overflatebehandling og beslag jevnlig. Ved renovering av baderom bør det vurderes å etablere en løsning som reduserer vannbelastningen mot vinduet, for eksempel ved montering av dusjkabinett eller fast dusjvegg. Eventuelt skifte ut vindu til et som er vannbestandig i pvc. Tilstandsgraden er satt grunnet vindu som ikke er fuktbestandig og er plassert i dusjsone. 2. Etasje Bad/WC - Sanitærutstyr og innredning Vurdering av avvik: Det er ikke etablert inspeksjonsluke til hulrommet under innfliset badekar. Videre er det ikke påvist tilfredsstillende lufting av hulrommet. Dette medfører begrenset mulighet for visuell kontroll av rørføringer, koblinger og sluk, og eventuelle lekkasjer vil kunne forbli uoppdaget over tid. Konsekvens/tiltak: Manglende ventilering av hulrommet øker risikoen for oppfukting og kondensdannelse, noe som kan gi grobunn for mugg- og soppvekst samt skade på omkringliggende konstruksjoner. Forholdet anses som en risikokonstruksjon. Det anbefales å etablere inspeksjonsmulighet og sørge for tilstrekkelig lufting av hulrommet under badekar i tråd med god byggeskikk. Underetasje Bad/vaskerom - Overflater, vegger og himling Vurdering av avvik: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Konsekvens/tiltak: Bom (hulrom) under fliser indikerer at de ikke er godt nok festet, noe som øker risikoen for at fliser løsner eller sprekker. Dette kan også gi åpninger for fuktinntrengning og på sikt føre til skader i underliggende konstruksjon. Det registreres bom i enkelte flislagte veggflater på baderom. Bom innebærer at flis og/eller flislim ikke har full vedheft mot underlaget. Dette kan medføre at fliser løsner over tid og kan være et tegn på svikt i underlaget eller utførelsen. Det anbefales å holde de berørte områdene under oppsyn og utbedre løse fliser ved behov. Dersom omfanget av bom øker eller det registreres sprekker, løse fliser eller tegn til fuktpåvirkning, bør veggkonstruksjonen undersøkes nærmere og nødvendige utbedringer utføres. Underetasje Bad/vaskerom - Overflater gulv Vurdering av avvik: Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dersom slik utvikling oppstår, bør det iverksettes tiltak for å begrense videre skade. Underetasje Bad/vaskerom - Ventilasjon Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Konsekvens/tiltak: Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet. 1. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning Vurdering av avvik: Det registreres noe fuktskjolder i benkeplate og svertesopp i silikonfuger ved oppvaskkum. Ellers normale hakk/riper i benkeplate grunnet elde og bruk. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Konsekvens/tiltak: Det registreres svertesopp i silikonfuger samt noe fuktskjolder i benkeplaten rundt oppvaskkummen. Svertesopp indikerer høy fuktbelastning og mangelfull uttørking over tid, mens fuktskjolder i benkeplaten kan være et tegn på fuktinntrengning i materialet. Det anbefales å skifte silikonfugene. Benkeplaten bør undersøkes nærmere for å avklare omfanget av fuktpåvirkningen, og skadet materiale bør utbedres eller skiftes ved behov for å hindre videre skadeutvikling. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Komfyrvakt bør installeres. 1. Etasje Kjøkken - Avtrekk Vurdering av avvik: Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det registreres at spalteventil over vindu er montert feil vei så den ikke holder seg åpen. Denne bør snus så tilluft til rommet opprettholdes. Tilstandsgraden er satt grunnet manglende tilluftsventilasjon på kjøkken. Innvendige vannledninger Vurdering av avvik: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at vann/avløpssystemer er en risikokonstruksjon. Takstmannen er ikke autorisert på VVS-anlegg og kommentarer vedrørende dette punktet i rapporten er basert på generell kunnskap. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en VVS-kyndig fagmann. Innvendige avløpsrør Vurdering av avvik: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tilstandsgraden settes med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for røranlegg er oppbrukt. Tomteforhold - Fuktsikring og drenering Vurdering av avvik: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje Konsekvens/tiltak: Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller eller underetasje. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter Vurdering av avvik: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på utviklingen og få vurdert årsak og omfang dersom sprekkene øker. Vertikalrisset kan være et resultat av normale bevegelser og svinn i konstruksjonen, men kan også være et tegn på setninger eller andre bevegelser i grunnmuren. Det anbefales å holde risset under oppsyn og dokumentere eventuell utvikling over tid. Dersom risset øker i bredde eller lengde, eller det oppstår nye sprekker, bør årsak og omfang vurderes nærmere av fagkyndig. Eventuelle nødvendige utbedringer bør utføres for å hindre videre skadeutvikling. Tomteforhold - Terrengforhold Vurdering av avvik: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Det registreres at terrenget stedvis har fall inn mot bygningen. Dette kan medføre at overflatevann ledes mot grunnmuren, noe som kan gi økt fuktbelastning på grunnmur og kjellerkonstruksjoner. Over tid kan dette øke risikoen for fuktinntrengning, redusert levetid på konstruksjonene og eventuelle følgeskader. Det anbefales å justere terrenget slik at det får fall bort fra bygningen, samt å sikre tilfredsstillende bortledning av overflatevann. Ved behov bør tiltaket kombineres med forbedring av drenering og overvannshåndtering. Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering Vurdering av avvik: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Konsekvens/tiltak: Usikker vannledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Tilstandsgraden er satt med bakgrunn i oppnådd alder på utvendige vann- og avløpsledninger, som har passert sin forventede tekniske levetid. Det er ikke opplyst om funksjonsfeil på befaringsdagen, men rør fra byggeår (1953) har en statistisk forhøyet risiko for brudd, lekkasje og gjengroing. På generelt grunnlag anbefales det kontroll med rørinspeksjon (filming) for å fastslå innvendig tilstand og eventuelt behov for utbedring/rørfornying. Det foreligger ingen informasjon på at utvendig vann/avløpsrør er skiftet utgi nyere tid. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3: Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen Vurdering av avvik: Det registreres at pipeløpet i underetasjen, etter tidligere demontert vedovn, ikke er plombert i henhold til forskriftsmessig utførelse. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Konsekvens/tiltak: Manglende forskriftsmessig plombering kan medføre redusert brannsikkerhet og innebærer at pipeløpet ikke er avsluttet på en tilfredsstillende måte. Det anbefales at åpningen plomberes i henhold til gjeldende krav. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson, og tiltaket bør om nødvendig meldes til eller kontrolleres av feiervesenet. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann. Det registreres at det mangler ildfast plate på gulvet foran sotluken. Videre kan sotluken ikke lukkes tilfredsstillende. Forholdene medfører redusert brannsikkerhet, da glør eller sot kan falle ut på brennbart underlag, samtidig som en utett sotluke kan gi økt risiko for røyk- og gnistutslipp. Det anbefales å etablere ildfast plate i henhold til gjeldende krav og utbedre eller skifte sotluken slik at den kan lukkes og låses tett. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson, og feiervesenet bør kontrollere løsningen før pipeløpet tas i bruk. Tomteforhold - Forstøtningsmurer Vurdering av avvik: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i forstøtningsmurer. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Konsekvens/tiltak: Større sprekker og skjevheter kan tyde på svekket stabilitet i forstøtningsmur, med risiko for videre deformasjon eller i verste fall utglidning/kollaps. Det registreres sprekkdannelser i støttemur mot gressplen. Sprekkene kan være et resultat av bevegelser i grunnen, frostpåvirkning eller belastning fra terrengmassene. Dersom sprekkutviklingen fortsetter, kan dette medføre redusert stabilitet og ytterligere nedbrytning av konstruksjonen. Det anbefales å holde sprekkene under oppsyn og dokumentere eventuell videre utvikling. Ved økende sprekkdannelser, deformasjoner eller utbuling av muren bør forholdet undersøkes nærmere av fagkyndig. Eventuelle nødvendige utbedringer bør utføres for å hindre videre skadeutvikling. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. 2. Etasje Bad/WC - Generell Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilstandsgrad 3 er satt da baderommet er fra byggeår (1953) og har overskredet forventet teknisk levetid med stor margin. Både tettesjikt (ukjent), slukløsning i støpejern og røranlegg er i en fase der statistisk risiko for lekkasje og funksjonssvikt er svært høy. Bruk av badekar med avløp direkte til sluk reduserer den umiddelbare fuktbelastningen på gulvoverflaten, men kompenserer ikke for alder på underliggende konstruksjoner og rør. Ved endret bruksmønster eller svikt i kabinett/slukovergang er det stor fare for omfattende fuktskader. Totalrenovering av våtrommet må påregnes 2. Etasje Bad/WC - Ventilasjon Vurdering av avvik: Rommet har utilstrekkelig ventilasjon. Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Det er viktig å etablere tilfredsstillende ventilasjon, for eksempel ved installasjon av avtrekksventil, mekanisk vifte eller annen egnet løsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting i rommet. Det registreres manglende ventilasjon på baderom. Manglende luftutskifting kan medføre økt fuktbelastning, lengre uttørkingstid etter bruk og økt risiko for kondens, muggsopp og fuktskader på overflater og bygningskonstruksjoner. Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilasjon i samsvar med gjeldende krav og anerkjente byggtekniske løsninger. Inntil forholdet er utbedret, bør baderommet luftes godt etter bruk for å redusere fuktbelastningen. Underetasje Bad/vaskerom - Generell Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilstandsgrad 3 er satt da baderommet er fra byggeår (1953) og har overskredet forventet teknisk levetid med stor margin. Både tettesjikt (belegg), slukløsning i støpejern og røranlegg er i en fase der statistisk risiko for lekkasje og funksjonssvikt er svært høy. Bruk av dusjkabinett med avløp direkte til sluk reduserer den umiddelbare fuktbelastningen på gulvoverflaten, men kompenserer ikke for alder på underliggende konstruksjoner og rør. Ved endret bruksmønster eller svikt i kabinett/slukovergang er det stor fare for omfattende fuktskader. Totalrenovering av våtrommet må påregnes Underetasje Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon Vurdering av avvik: Det mangler avtrekkspunkt/ventilasjon/tilluftsløsning i toalettrom. Konsekvens/tiltak: Utilfredsstillende ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og opphopning av fukt, med risiko for lukt, mugg og skader over tid. Det anbefales å etablere ventilasjon/tilluftsløsning for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Det registreres manglende ventilasjon fra toalettrom. Manglende luftutskifting kan medføre opphopning av fukt og lukt, samt redusert inneklima. Over tid kan dette gi økt risiko for kondens og fuktrelaterte skader dersom rommet utsettes for høy fuktbelastning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilasjon i samsvar med gjeldende krav og anerkjente byggtekniske løsninger for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Tilstandsgraden er satt grunnet manglende ventilasjon fra rommet. På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad IU: 2. Etasje Bad/WC - Tilliggende konstruksjoner våtrom Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. Konsekvens/tiltak: Tilstøtende vegger mot dusjsone er i murkonstruksjoner. Det er derfor ikke foretatt hulltagning. Underetasje Bad/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. Konsekvens/tiltak: Tilstøtende vegger mot dusjsone er i murkonstruksjoner. Det er derfor ikke foretatt hulltagning. Helse, miljø og sikkerhet Vurdering av avvik: - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp på inngangsside. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet imellom 1 og 2. etasje samt underetasjen. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. - Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp mot kjeller. - Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. - Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. - Det er synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Konsekvens/tiltak: - Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav. - Stigetrinn for feier må monteres. - Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. - Konsekvensen er at rekkverket ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn, samt behov for utbedring for å tilfredsstille gjeldende forskrifter. - Det registreres at rekkverket på balkongen har åpninger som er større enn det som tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav. Dette medfører økt risiko for at barn kan passere gjennom eller sette seg fast i rekkverket, og innebærer redusert personsikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket ved å redusere åpningene slik at det oppnår tilfredsstillende fallsikring og sikkerhet i henhold til gjeldende krav, der dette er teknisk mulig. - Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. - Det registreres at rekkverkshøyden på balkongen er lavere enn dagens krav til personsikkerhet. Den målte rekkverkshøyden er ca. 90 cm, mens dagens krav er minimum 100 cm. Dette medfører redusert fallsikring og økt risiko for fall fra balkongen. Det anbefales å utbedre eller forhøye rekkverket slik at det tilfredsstiller dagens krav, dersom dette er teknisk og bygningsmessig mulig og kan gjennomføres i samråd med borettslag/sameie der dette er aktuelt. - Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. - Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. - Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann. - Det registreres at det mangler ildfast plate på gulvet foran sotluken. Videre kan sotluken ikke lukkes tilfredsstillende. Forholdene medfører redusert brannsikkerhet, da glør eller sot kan falle ut på brennbart underlag, samtidig som en utett sotluke kan gi økt risiko for røyk- og gnistutslipp. Det anbefales å etablere ildfast plate i henhold til gjeldende krav og utbedre eller skifte sotluken slik at den kan lukkes og låses tett. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson, og feiervesenet bør kontrollere løsningen før pipeløpet tas i bruk. - For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. - Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. - Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. - Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. - Komfyrvakt bør installeres. - På grunn av anleggets alder og manglende dokumentasjon på utførte elektriske arbeider og vedlikehold, foreligger det usikkerhet knyttet til anleggets tilstand. Det anbefales å gjennomføre en utvidet elkontroll utført av et registrert elektroinstallasjonsforetak. En slik kontroll vil kunne avdekke eventuelle feil, mangler eller behov for utbedringer, samt gi en bedre vurdering av anleggets sikkerhet og tilstand. - Avvik i branncelleinndeling kan føre til at brann og røyk sprer seg raskere mellom rom eller etasjer. Dette øker risikoen for brannspredning, fare for liv og helse samt større materielle skader. Det anbefales å få forholdet vurdert av kvalifisert fagperson for å avklare omfang og nødvendige tiltak. Branncelleinndelingen bør utbedres i henhold til gjeldende krav for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet. - Manglende brannskille på loft medfører at brann- og røykspredning mellom boenhetene kan skje raskere enn forutsatt. Forholdet innebærer redusert brannsikkerhet. Det anbefales å etablere brannskille i samsvar med gjeldende krav eller den byggtekniske standarden som gjelder for bygningen, etter nærmere vurdering av kvalifisert fagperson og eventuelt i samråd med borettslag/sameie. - Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
},
{
"heading": "Oppvarming",
"textUnsafe": "Elektrisitet. Det er gulvvarme i vindfang, kjøkken, to soverom i andre etasje."
},
{
"heading": "Utleie",
"textUnsafe": "Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer."
},
{
"heading": "Beliggenhet",
"textUnsafe": "Rekkehuset har en attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert og barnevennlig boligområde på Abildsø. Her bor du i rolige og trygge omgivelser med lite gjennomgangstrafikk, samtidig som det er lagt godt til rette for en enkel hverdag for både store og små. Det er gangavstand til Abildsø skole, Manglerud skole og flere barnehager i nærområdet, blant annet Abildsø menighetsbarnehage og Tyrihans barnehage. For den aktive familien byr beliggenheten på fine tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Både Abildsøfeltet og Østensjøvannet ligger bare en kort spasertur fra boligen, med opparbeidede tur- og sykkelstier rundt vannet og et rikt natur- og fugleliv. Fra Østensjøvannet fører turveiene direkte videre inn i Østmarka, der populære inngangsporter som Rustadsaga og Skullerudstua åpner for flotte skogsturer om sommeren og preparerte skiløyper om vinteren. Det lokale idrettsmiljøet er rikt og mangfoldig, med blant annet Manglerud Star ishockey, Rustad skiklubb, lokale fotball- og håndballag, skøytebane, lekeplasser samt treningssentre på Ryen og turområder på Ekeberg og Brannfjell. Daglige innkjøp ordnes enkelt til fots med nærbutikker som Joker, Rema 1000 og Kiwi innen gangavstand. For et mer omfattende tilbud av forretninger, spisesteder og servicefunksjoner er det en kort kjøretur til Manglerud senter, Bryn senter og Lambertseter. På kjøpesentrene finner du blant annet klesbutikker, kaféer, apotek, vinmonopol og helsetilbud. Kollektivtilbudet i området er godt utbygd, med bussholdeplass i gangavstand og T-banestasjoner på både Ryen og Manglerud som sikrer effektiv reisevei inn til Oslo sentrum og øvrige deler av byen."
},
{
"heading": "Lovanvendelse",
"textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt. Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
},
{
"heading": "Adkomst",
"textUnsafe": "Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
},
{
"heading": "Budgivning",
"textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven. All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
},
{
"heading": "Tomt",
"textUnsafe": "Eiet tomt på 236 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plen, hekk og variert beplantning som skaper et hyggelig og grønt utemiljø. På baksiden av boligen er det en hage med gode lek- og oppholdsmuligheter for både barn og voksne. Foran boligen er det biloppstillingsplass på egen tomt."
},
{
"heading": "Parkering",
"textUnsafe": "Biloppstillingsplass foran huset. Ellers er det gateparkering etter gjeldende regler."
},
{
"heading": "Diverse",
"textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme. Nytt kjøkken er installert med integrert kjøleskap og oppvaskmaskin i underetasjen. Hvitevarene er ikke tilkoblet strøm. Kjøper oppfordres til å undersøke med autorisert elektriker om eksisterende elektrisk anlegg er tilstrekkelig for samtidig bruk av alle hvitevarene og platetopp, eller om det er behov for nye kurser for tilkobling av de integrerte hvitevarene."
},
{
"heading": "Omkostninger",
"textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
},
{
"heading": "Ansvarlig megler",
"textUnsafe": "Simon Barood"
}
],
"lettingUnit": false,
"regulations": "Eiendommen ligger i et regulert område, regulert til bolig med tilhørende anlegg etter oppfølgingsplan V280652N2, vedtatt 28.06.1952 og eldre reguleringsplan S-441, vedtatt 18.06.1952. \n\nGjeldende kommuneplan er Kommuneplanens arealdel 2015 - 2030, Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn , vedtatt 23.09.2015. Eiendommens arealbruk er: bebyggelse og anlegg, nåværende. \n\nEiendommen ligger under gul støysone. I dette området er beregnet støy fra vei LDEN 55-65 DB. Ytterste del av eiendommen (foran og bak) ligger under rød støysone. I dette området er beregnet støy fra vei LDEN > 65 DB.\n\nPågående byggesaker i nærområdet (funnet ved søk i Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten sine nettsider. Saksnummer kan søkes opp på nettsidene for mer detaljert informasjon): \n\nSaksnummer 2026/04540: Det er sendt inn forespørsel om forhåndskonferanse knyttet til etablering av adkomstvei til eiendommene \nHøgdaveien 29B, 31B og 31C, som i dag har mangelfull og lite egnet kjøreadkomst, særlig for utrykningskjøretøy. Det foreslås å etablere en smal adkomstvei, eventuelt med parkering på egen grunn. Det er i henvendelsen lagt ved et kart som viser foreslått trasé.\n\nSaksnummer 202506448: Pågående byggesak vedrørende mulig ulovlige boenheter (tilbygg) i Høgdaveien 39 D. \n\nSaksnummer 2025/19166: Pågående byggesak vedrørende riving av eksisterende bygninger og oppføring av tomannsbolig i Høgdaveien 22B. Det er gitt midlertidig brukstillatelse 17.08.2026.\n\nUtsnitt av reguleringskart er vedlagt salgsoppgaven.",
"externalAdId": "113.2668555",
"propertyInfo": [
{
"title": "Om boligen",
"isHtml": true,
"content": "Høgdaveien 33C er et innholdsrikt rekkehus over fire plan med hage og gode solforhold. Boligen ligger i et rolig og barnevennlig område, med kort vei til dagligvarebutikker, kollektivtransport, marka, skoler og øvrige servicetilbud. Den familievennlige planløsningen byr blant annet på en lys og romslig stue med utgang til innglasset balkong, et moderne kjøkken, tre soverom og to bad. I underetasjen finnes en ekstra stue med hybelkjøkken og direkte utgang til en opparbeidet hage med plen. Høydepunkter: - Oppgraderte overflater - Sydvestvendte uteplasser - Biloppstillingsplass på tomten - Fleksibel planløsning med stue i to etasjer - Kort vei til Abildsø skole, dagligvare og marka - Kjøkken fra Kvik (2019) med integrerte hvitevarer - Tre soverom i 2. etasje, ett med utgang til luftebalkong"
}
],
"propertyType": "Rekkehus",
"advertiserRef": "415260161",
"electronicBid": {
"bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=944db586-cf0e-4b1b-a278-972bf6fbefbb&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
"infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
},
"localAreaName": "Manglerud/Abildsø",
"moreInfoLinks": [
{
"uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/415260161?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
"title": "Meld interesse"
},
{
"uri": "https://dnbeiendom.no/415260161?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
"title": "Se komplett salgsoppgave"
},
{
"uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/944db586-cf0e-4b1b-a278-972bf6fbefbb?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
"title": "Gi bud"
},
{
"uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/415260161?https://dnbeiendom.no/bolig/415260161?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
"title": "Visningspåmelding"
}
],
"ownershipType": "Selveier",
"summaryUnsafe": "Høgdaveien 33C er et innholdsrikt rekkehus over fire plan med hage og gode solforhold. Boligen ligger i et rolig og barnevennlig område, med kort vei til dagligvarebutikker, kollektivtransport, marka, skoler og øvrige servicetilbud. Den familievennlige planløsningen byr blant annet på en lys og romslig stue med utgang til innglasset balkong, et moderne kjøkken, tre soverom og to bad. I underetasjen finnes en ekstra stue med hybelkjøkken og direkte utgang til en opparbeidet hage med plen. Høydepunkter: - Oppgraderte overflater - Sydvestvendte uteplasser - Biloppstillingsplass på tomten - Fleksibel planløsning med stue i to etasjer - Kort vei til Abildsø skole, dagligvare og marka - Kjøkken fra Kvik (2019) med integrerte hvitevarer - Tre soverom i 2. etasje, ett med utgang til luftebalkong",
"prospectusView": "https://dnbeiendom.no/415260161?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
"adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
"constructionYear": 1953,
"thirdPartyAdvertiser": false,
"changeOfOwnershipInsurance": false
},
"meta": {
"adId": 474127316,
"mode": "PLAY",
"edited": "2026-09-16T15:42+02:00",
"ownerId": -3,
"version": "6.1",
"disposed": {
"label": "Solgt",
"value": false,
"occurred": "2026-09-16T15:42:00+02:00"
},
"occurred": "2026-09-16T15:42:16.566467053+02:00",
"ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
"schemaName": "realestate-home",
"schemaVersion": "0.19.8"
}
}

Price details

Total price: 7 381 090 kr (634.774€)
incl. costs: 181 090 kr (15.574€)
Shared cost / mo: None

Viewings

22.09.2026 18:30–19:30

Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke "visningspåmelding" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål.

Cadastre

Municipality no.: 301
Land no. (Gnr): 160
Title no. (Bnr): 635

Contact

☎ 467 97 302

Location

FINN code 474127316 · Ref. 113.2668555 · Updated 2026-09-16