Halvpart av tomannsbolig beliggende barnevennlig og rolig til i blindvei. Solrike uteområder og flott hage. Garasje (EL)

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 599,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 195,
      "openArea": 15,
      "usableAreaE": 24,
      "usableAreaI": 171,
      "descriptionUnsafe": "<b>Bod</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 7  kvm Bod<br /><br /><b>Tomannsbolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 51  kvm Soverom, soverom 2, soverom 3, bad, gang<br />1. etasje: 62  kvm Entré, stue/kjøkken<br />Kjeller: 58  kvm Kjellerstue, uinnredet kjellerrom, bad, toalettrom, vaskerom, gang<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 17  kvm Garasje<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 4  kvm <br />1. etasje: 11  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 9943590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 2238944,
      "estateTax": 2327,
      "suggestion": 9700000,
      "salesCostSum": 243590,
      "municipalFees": 24465,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 242 500,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 243 590,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Halvpart av tomannsbolig beliggende barnevennlig og rolig til i blindvei. Solrike uteområder og flott hage. Garasje (EL)",
    "contact": [
      {
        "mobile": "984 13 071"
      },
      {
        "mobile": "410 78 923"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.8869,
        "lng": 10.8109,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8869&lng=10.8109&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0680",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Svenskerudveien 11"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "14:45",
        "date": "04.10.2026",
        "from": "14:00",
        "dateIso": "2026-10-04",
        "iCalendarTo": "20261004T124500Z",
        "iCalendarFrom": "20261004T120000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 160,
        "titleNumber": 906,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Ingen gjenboere",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Svenskerudveien 11 er en innholdsrik halvpart av en tomannsbolig med attraktiv beliggenhet i et hyggelig og etablert boligområde. Her bor du med nærhet til barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og servicetilbud, samtidig som Østensjøvannet og flotte turmuligheter ligger i nærheten.<br /><br />Boligen går over tre plan og byr på en familievennlig planløsning med entré, romslig stue/kjøkken, tre soverom, to bad, toalettrom, vaskerom og peisstue. <br /><br />Kort fortalt: <br />- Garasje (EL) og flere biloppstillingsplasser<br />- Stor, solrik tomt<br />- Oppgradering fasade - Takstein/plater, takrenner og vinduer 2011. 2 soveromsvinduer og balkongdør fra 2020<br />- Kjøkken, varmepumpe, markise, gulv, himling, vegger og forsterket stuegulv med H-bjelke i 1. etasje fra 2020<br />- Barnevennlig beliggenhet<br />- Abildsø skolekrets"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Denne halvparten av tomannsboligen strekker seg over tre plan og inneholder: <br /><br />Kjeller: Gang, toalettrom, vaskerom, tre boder, hobbyrom og kjellerstue.<br />1. Etasje: Entré, gang, kjøkken og stue. Fra stuen er det utgang til en terrasse på totalt 97 m². Øvre del av terrassen er ca. 22 m² og nedre del er ca. 75 m².<br />2. Etasje: Gang, bad, omkledningsrom og tre soverom. Fra soverommet er det utgang til en sydvestvendt veranda på ca. 4,5 m². <br />Loft: Uinnredet loft. Kaldtloft med adkomst via loftsluke. Gangbart gulv på loftet, ca 17 kvm. <br /><br />Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein i 2006. Takrenner, nedløp og øvrige beslag i metall. Det er registrert nedløp ført ned i drensrør.<br /><br />Utebod som gir god plass til lagring av hageredskaper o.l.<br /><br />Rett ved inngangen er det en garasje på 17 m². <br /><br />Se vedlagte planskisse for boligens rominndeling."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Ditt nye hjem - rom for rom:<br /><br />1. ETASJE<br /><br />Entré og gang:<br />Eiendommen gir et godt førsteinntrykk med hellelagt gårdsplass, tilgang til integrert garasje og grønne plenarealer. Innenfor døren blir du møtt av en entré med plass til sko og yttertøy. Flislagt gulv med varme. Videre inn i gangen er det godt å komme hjem, samt ønske gjester velkommen.<br /><br />Kjøkken:<br />Nyere kjøkken fra 2020 ligger delvis adskilt og får morgensol inn fra øst. Innredningen består av glatte fronter og laminat benkeplate. Kjøkkenet har avtrekk ut fra kjøkkenventilator plassert over platetoppen. Integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp og micro medfølger handelen ved salg. <br /><br />Stue:<br />Hovedplanet rommer boligens sosiale soner. Den lyse og luftige stuen gir gode møbleringsmuligheter og fleksibilitet til å skape ulike soner etter behov. Her er det plass til både stor sofagruppe, TV-område og en romslig spiseplass hvor hele familien kan samles. Montert peisovn som gir både varme og kos på kjølige dager. En praktisk varmepumpe er montert her også. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig og trivelig romfølelse. Her sitter man helt usjenert, uten innsyn.<br /><br />Uteområde:<br />Fra stuen er det utgang til en hyggelig, sydvestvendt terrasse - et fint sted å nyte varme sommerdager og sene kvelder. Her er det også en trapp ned til den romslige hagen, med boltreplass for hele familien. Den solrike hagen danner en ideell ramme for både lek og sosiale sammenkomster. <br /><br />UNDERETASJE<br /><br />Kjellerstue:<br />Stor og lys kjellerstue - perfekt for storfamilien, her er det plass for sittegruppe og øvrig møblement. Hyggelig peis som fungerer som et blikkfang i rommet.<br /><br />Hobbyrom/bod:<br />Her får du et lyst og fleksibelt hobbyrom/bod som kan tilpasses dine interesser   enten du drømmer om et atelier, musikkstudio eller et rolig sted for lesing og avslapning. Eller bare lagring. <br /><br />Bad og vaskerom:<br />Romslig og praktisk bad i boligens underetasje - et funksjonelt rom som gjør hverdagen enklere. Badet er flislagt og utstyrt med behagelige varmekabler i gulv.  Baderomsinnredning med nedfelt servant og badekar. Her er elektrisk styrt vifte. <br />Videre er det adkomst til vaskerommet. Vaskerommet har ingen sluk eller vannvarslingssystem hvis det skulle komme vann på gulvet.<br />Varmtvannsbereder på ca. 200 liter i separat rom via vaskerommet.<br /><br />Toalett:<br />Toalettrommet har fliser på gulv og panel for øvrig. Rommet er innredet med klosett og enkelt servantskap med nedfelt servant. Naturlig ventilering. <br /><br />2. ETASJE<br /><br />Baderom:<br />Flislagt bad med behagelig gulvvarme. Badet er utstyrt med ovenpåliggende servant. veggmontert klosett og dusjvegger/hjørne. Rommet har tilluft via luftespalte under dør. Naturlig ventilering. <br /><br />Soverom:<br />Tre soverom med gode møbleringsmuligheter og baderom er praktisk plassert på samme plan, noe som gir en familievennlig løsning. Hovedsoverommet har også utgang til en 4 m² veranda. Soverommene har plass til seng, nattbord og ønsket møblement. <br /><br />Lagringsloft med adkomst via loftsluke. Praktisk areal med god plass til sesongutstyr og annet du ikke trenger til daglig.<br /><br />Innvendige overflater:<br />Gulv: Parkett, laminat, betong og fliser.<br />Vegger og himling: Malte plater, betong og malte himlinger.<br />Himlingshøyde er målt til ca. 2,06 meter i kjellerstue, ca. 2,13 meter på bad i kjeller, ca. 2,39 meter i stue i 1. etasje og ca. 2,28 meter på bad i 2. etasje.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br /><br />Vannledninger: Rør-i-rør system fra 2006 ifølge eier. Rørskap er besiktiget av takstmann.<br />Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern.<br />Ventilasjon: Naturlig ventilasjon. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad i kjeller har elektrisk vifte.<br />Varmepumpe: Varmepumpe i stue fra 2020.<br />Varmtvannstank: Ca. 200 liter fra 2005.<br />Elektrisk anlegg: Automatsikringer og skjult anlegg. Varmekabler på bad og panelovner. Utvidet el-kontroll anbefales."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "TOMANNSBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. <br />Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. <br /><br />Nedløp og beslag: Aluminiumsrenner, nedløp og beslag. <br /><br />Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. <br /><br />Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. <br /><br />Vinduer med koblet glass : Bygningen har trevinduer med koblet glass. <br /><br />Nyere vinduer : Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. <br /><br />Dører: Bygningen har malt hovedytterdør og skyvebalkongdør i malt tre. <br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord.<br />Trerekkverket er målt til ca. 96cm.<br />Balkongen er målt til ca. 4m2.<br /><br />Veranda bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord.<br />Trerekkverket er målt til ca. 92cm.<br />Balkongen er målt til ca. 11m2. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag og betongdekke mot grunn. <br />Enkel nivellering av etasjeskillere iht. NS?3600 gjennomføres primært som et punkt måling i de utvalgte rommene som takstmannen finner mest hensiktsmessig på befaringsdagen. Punkt målinger avdekker kun avvik i mellom målepunktene  som blir utført av takstmannen, og det er påregnelig med funn av avvik i rom og områder som takstmannen ikke har målt. Formålet er ikke å utføre full byggteknisk kontroll, men å gi en indikasjon på om gulvet har vesentlige skjevheter som kan påvirke bruken av boligen eller kreve utbedring. Dette gir trygghet for kjøper og selger, reduserer risiko for tvister og sikrer at boligen oppfyller minimumskrav til kvalitet.  <br /><br />Ved enkel nivellering av 2. etasje måles det totale på 18mm, og 7mm over en avstand på 2 meter.<br />Ved enkel nivellering av 1. etasje måles det totale på 15mm, og 6mm over en avstand på 2 meter. <br /><br />Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe og åpen peis. <br /><br />Rom Under Terreng: Gulvet har laminat. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Det er byggegrunn av fjell. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Dreneringen er fra 1968. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Bygningen har betonggrunnmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur. <br /><br />Terrengforhold: Terrenget til boligen er relativt flatt, og det inkluderer en plen samt en asfaltert adkomst og parkeringsareal på fellesarealet. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. <br /><br />BOD<br /><br />Bod er oppført i trekonstruksjoner med pultak.<br />Trebjelkelag med gulvbord.<br />Vegger er oppført med liggende kledning og åpent reisverk.<br />Utvendig er det pappshingel <br />Taknedløp og takrenner av stål.<br />Låsbar dør på siden.<br /> <br /><br />TG2<br />Veggkonstruksjon<br />Det er observert at utvendig kledning i nedre del av fasaden har mangelfull eller fraværende lufting mot grunnmur. Kledningen avsluttes tett mot underliggende konstruksjon uten tilstrekkelig luftespalte, noe som reduserer muligheten for naturlig ventilasjon og uttørking av fukt. I tillegg er det registrert stedvise sprekker i kledningen, noe som kan indikere materialbevegelse, slitasje eller begynnende nedbrytning. Kombinasjonen av utilstrekkelig lufting og skader i kledningen kan føre til økt fuktbelastning på bakenforliggende konstruksjoner, og gir generelt en svekket bygningsmessig funksjon i det aktuelle området.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende lufting og sprekker i kledningen kan medføre opphopning av fukt, som over tid kan føre til råte, soppdannelse og redusert levetid på trekonstruksjoner. Dette kan videre gi økte vedlikeholdsbehov og risiko for mer omfattende skader dersom forholdet ikke utbedres. Det anbefales å etablere korrekt luftespalte i nedre del av kledningen for å sikre tilstrekkelig ventilasjon, samt å utbedre eller skifte ut skadde kledningsbord. Videre bør det vurderes å kontrollere tilstanden i bakliggende konstruksjon for eventuelle følgeskader, samt sikre at avslutningen mot grunnmur utføres i henhold til gjeldende byggtekniske anbefalinger.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen. Observasjonene indikerer at konstruksjonen har vært utsatt for fuktinntrengning over tid, enten som følge av lekkasje gjennom taktekking, svikt i beslag eller utilstrekkelig ventilasjon i kaldt loft. Fuktskjolder viser at materialene har vært påvirket av unormale fuktforhold, og dette kan ha gitt redusert styrke, misfarging, begynnende råtedannelse eller svekket funksjon i treverk og isolasjon. Omfanget kan variere, men funnet er et tydelig tegn på at takkonstruksjonen ikke lenger fungerer optimalt med hensyn til fukttransport og avrenning.<br />Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Fuktskader i takkonstruksjonen kan føre til utvikling av råte, mugg og videre nedbrytning av bærende elementer hvis forholdet ikke utbedres. Over tid kan dette gi redusert bæreevne, dårligere inneklima og betydelig økning i reparasjonsomfanget. Det anbefales å gjennomføre en grundigere undersøkelse for å avdekke skadeårsak og omfang, og skadeårsaken må utbedres før eventuell utskifting av skadde materialer. Taktetning, beslag og ventilasjonsforhold bør kontrolleres, og nødvendige reparasjoner bør utføres for å sikre en tørr og fungerende takkonstruksjon fremover.<br /><br />Vinduer<br />Vinduene har nå nådd en alder på over 15 år, noe som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er redusert sammenlignet med dagens standarder. Over tid vil både glass, tetningslister og rammeverk påvirkes av slitasje, værpåvirkning og temperaturvariasjoner, noe som kan føre til svekket tetthet og kuldebroer. Eldre vinduer har ofte dårligere U-verdi og kan bidra til varmetap, trekk og redusert komfortnivå innendørs. I tillegg kan det forekomme begynnende nedbrytning i materialer, særlig i treverk og pakninger, som ytterligere forringer funksjon og levetid.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av dette er økt energitap, høyere oppvarmingskostnader og risiko for kondensdannelse på innsiden av glassflatene, som på sikt kan gi grobunn for fuktskader og muggvekst. Videre kan redusert tetthet medføre trekk og et dårligere inneklima. Tiltak vil være å gjennomføre en tilstandsvurdering av vinduene med fokus på tetthet, isolasjonsevne og materialtilstand, samt vurdere utskifting til moderne vinduer med bedre energiegenskaper. Alternativt kan enkelte komponenter som tetningslister og beslag fornyes som et midlertidig tiltak, men full utskifting anbefales ofte når vinduene har nådd denne alderen for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet.<br /><br />Vinduer med koblet glass <br />Vinduene består av koblede glass, en eldre konstruksjonsløsning der to glassrammer er montert sammen for å oppnå bedre isolasjon enn enkeltglass. Løsningen fungerer fremdeles teknisk, men har generelt lavere energieffektivitet og høyere varmetap sammenlignet med moderne isolerglass. Koblede glass krever løpende vedlikehold for å bevare funksjonaliteten, blant annet jevnlig kontroll av kitt, maling og beslag for å hindre luft- og fuktlekkasjer. Vinduene vurderes å være i brukbar stand, men alderen og konstruksjonen innebærer at de har kortere restlevetid enn mer moderne alternativer.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av koblede glass er redusert isolasjonsevne, økt risiko for trekk og potensielt høyere energikostnader. Over tid kan mangelfullt vedlikehold føre til råte i rammer og karmer, samt begynnende kondensproblemer mellom glassene. Tiltak anbefales i form av godt og regelmessig vedlikehold, herunder kontroll av kittfuger, maling og tetninger. Dersom vinduene viser tegn til nedbrytning eller funksjonssvikt, kan utskifting til moderne isolerglass være en hensiktsmessig løsning for å forbedre energiytelse og komfort i bygget.<br /><br />Dører<br />Det er registrert at inngangsdøren har en skjevhet som medfører at den henger noe i nedkant og kommer i kontakt med dørkarmen ved åpning og lukking. Dette gir økt friksjon og ujevn bevegelse, og indikerer behov for justering av hengsler eller eventuell kontroll av dørblad og karm. Forholdet kan skyldes normal slitasje over tid, bevegelser i bygningskonstruksjonen eller feilinnstilling av beslag.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av dette er redusert funksjonalitet og økt belastning på både hengsler og låsemekanisme, noe som over tid kan føre til ytterligere slitasje, skade på dørblad eller karm, samt dårligere tetthet. Tiltak anbefales ved å justere hengslene slik at døren får korrekt posisjon og klaring, eventuelt etterstramme eller skifte beslag dersom disse er slitte, samt kontrollere at døren slutter tett og fungerer som forutsatt etter justering.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Det er registrert løse gulvbord på veranda i 1. etasje, noe som indikerer redusert innfesting eller slitasje i underliggende konstruksjon. Videre fremstår trevirket på både veranda og balkong som værslitt, med synlig overflateforringelse som følge av langvarig eksponering for vær og vind. Dette kan omfatte uttørking, sprekkdannelser og nedbrutt overflatebehandling, som samlet sett gir redusert motstand mot fuktpåvirkning og videre nedbrytning.<br />Konsekvens/tiltak: Løse gulvbord representerer en sikkerhetsmessig utfordring ved bruk, og værslitt trevirke øker risikoen for fuktopptak, råtedannelse og forkortet levetid på konstruksjonen. Det anbefales å sikre eller skifte ut løse gulvbord for å gjenopprette tilfredsstillende stabilitet. Videre bør overflater rengjøres og behandles med egnet trebeskyttelse, alternativt skiftes ut der skadene er omfattende. Det bør også vurderes nærmere kontroll av bærende konstruksjoner for å avdekke eventuelle skjulte skader og sikre at konstruksjonen har tilstrekkelig bæreevne og bestandighet.<br /><br />Overflater<br />Det er registrert sprekker i skjøter på laminatgulv i enkelte rom, noe som tyder på bevegelser i gulvflatene eller variasjoner i underlag og klimatiske forhold som temperatur og luftfuktighet. Videre er det stedvis knirk i gulvene, som ofte skyldes friksjon mellom gulvbordene eller mellom gulv og underliggende konstruksjon. Forholdene fremstår som av begrenset omfang, og gulvene fungerer tiltenkt til tross for de registrerte avvikene.<br />Konsekvens/tiltak: Sprekker i skjøtene kan over tid utvikle seg videre og gi et mer ujevnt visuelt uttrykk samt økt risiko for smuss- og fuktoppsamling i åpningene, mens knirk kan oppleves sjenerende i daglig bruk og indikere mindre stabilitet i konstruksjonen. Det anbefales å vurdere etterjustering eller utbedring av gulvet der knirk forekommer, eksempelvis ved å kontrollere festepunkter eller underlag. Ved mer markante sprekkdannelser kan det også være aktuelt med lokal utskiftning eller justering av laminatbord, samt å sikre stabile klimaforhold innendørs for å redusere videre bevegelser i materialene.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. <br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. <br /><br />Pipe og ildsted<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er registrert at mer enn halvparten av forventet brukstid for pipen er passert, noe som indikerer at konstruksjonen er kommet langt i sin aldringsfase. Selv om pipen fortsatt kan være funksjonell, vil materialet over tid kunne få redusert motstandsevne mot fukt, temperatursvingninger og mekanisk påvirkning. Slitasje i overflater, fuger og murverk er typiske tegn ved eldre piper, og dette kan medføre økt risiko for at mindre skader utvikler seg uten at det er lett synlig i tidlig fase. Aldringen innebærer også at tidligere utført arbeid og materialstandard kan avvike fra dagens krav og forventninger til sikkerhet og teknisk tilstand.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Konsekvensen av at pipen har passert store deler av sin forventede brukstid er økt risiko for svekket konstruksjon, redusert tetthet og mulige lekkasjer i fuger eller murverk. Dette kan på sikt føre til fuktinntrengning, avskalling, oppsprekking eller i verste fall svekkelse som påvirker brannsikkerheten dersom pipen brukes til fyring. Tiltak bør omfatte jevnlig kontroll av pipen, gjerne ved kvalifisert fagperson eller feiertjeneste, med vurdering av om fuger, overflater eller murverk trenger reparasjon. Dersom det observeres tegn til nedbrytning eller funksjonssvekkelse, bør rehabilitering eller utskifting av innvendig rør/foring vurderes for å sikre trygg og varig bruk.<br /><br />2. Etasje - Bad  - Overflater Gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i fallforholdene mot sluk i våtrommet, og disse oppfyller ikke kravene som gjaldt i forskrift på byggetidspunktet. Feil fall kan føre til at vann ikke ledes effektivt mot sluket, noe som gir økt risiko for at fukt og vann blir stående på gulvoverflater eller trekker inn i omkringliggende konstruksjoner. Manglende eller utilstrekkelig fall er også en indikasjon på at utførelsen ikke tilfredsstiller grunnleggende våtromsfunksjon, og dette svekker både sikkerhet mot fuktskader og den tekniske levetiden for rommet.<br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Et bad med manglende/redusert  fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Konsekvensen av avvikende fall er at vann kan bli stående og gi risiko for fuktskader, oppfukting av konstruksjoner, samt utvikling av mugg og råte over tid dersom forholdet ikke utbedres. Dette kan medføre betydelige reparasjonskostnader og redusert funksjonalitet i våtrommet. Tiltak bør omfatte nærmere vurdering av om det foreligger skader i underliggende membran, og avhengig av skadeomfang kan det være nødvendig med etablering av korrekt fall gjennom ombygging av gulvet. I påvente av utbedring anbefales det å være særlig oppmerksom på fuktbelastning og sikre god ventilasjon og tørking i rommet.<br /><br />2. Etasje - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membranløsningen har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid, noe som innebærer at materialenes elastisitet, tetthet og evne til å motstå mekanisk påkjenning og fuktpåvirkning gradvis reduseres. Over tid vil membraner bli mer sårbare for sprekker, avskalling, svekket heft og nedbrytning som følge av aldring, kjemisk påvirkning og temperaturvariasjoner. Selv om funksjonen kan være tilfredsstillende på vurderingstidspunktet, er dette et tegn på teknisk forringelse som gjør at membranen ikke lenger kan anses å inneha samme sikkerhetsmargin som ved nyinstallasjon. Aldersrelatert slitasje øker risikoen for at membranen ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og vanninntrenging, spesielt i områder utsatt for jevn belastning eller bevegelse i konstruksjonen.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Konsekvensen av at membranløsningen har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid, er økt sannsynlighet for fuktskader, lekkasjer, skjulte konstruksjonsskader og svekket byggfysisk sikkerhet dersom membranen svikter. Tiltak som anbefales er regelmessig oppfølging og kontroll for å avdekke tidlige tegn på svekkelse, samt planlegging av fornyelse eller rehabilitering av membranløsningen innen rimelig tid for å sikre varig beskyttelse. Dersom det foreligger tegn på fukt eller slitasje, bør nærmere undersøkelser utføres og nødvendige reparasjoner gjennomføres for å hindre ytterligere skader.<br /><br />2. Etasje - Bad  - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig ventilasjon, noe som innebærer at luftutskiftingen er avhengig av trykkforskjeller, temperaturforskjeller og vind, og dermed ikke gir en stabil eller tilstrekkelig regulert ventilasjonsfunksjon. Naturlig ventilasjon alene gir ofte begrenset luftbevegelse, særlig i perioder med lite vind eller små temperaturvariasjoner, og kan føre til at fukt, lukt og forurensninger ikke transporteres effektivt ut av rommet. Dette avviket gjør at inneklimaet ikke nødvendigvis holder en tilfredsstillende standard etter dagens anbefalinger for ventilasjon og luftkvalitet, spesielt i rom med oppholdsaktivitet, tekniske installasjoner eller fuktproduksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres  for å lukke avviket. Konsekvensen av at rommet kun har naturlig ventilasjon er økt risiko for dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt og eventuelle luktproblemer, noe som over tid kan føre til muggvekst, forringet innemiljø eller redusert komfort. Tiltak som anbefales er å vurdere etablering av mekanisk ventilasjon eller forbedring av eksisterende lufteløsning, slik at luftutskiftingen blir mer kontrollert og tilpasset rommets bruk. Det bør samtidig kontrolleres om dagens åpninger for naturlig ventilasjon er tilstrekkelige og fungerer som forutsatt.<br /><br />Kjeller - Bad  - Overflater vegger og himling<br />Det er registrert sprekkdannelser i elastiske fuger i overgang mellom vegg og gulv i kjeller. Slike sprekker indikerer at fugene har mistet sin opprinnelige elastisitet eller vedheft, noe som kan skyldes aldring, bevegelser i konstruksjonen eller påvirkning fra fukt. I kombinasjon med tidligere påviste forhøyede fuktverdier i vegger mot grunn, tyder dette på at konstruksjonen er utsatt for vedvarende fuktbelastning fra omkringliggende masser. Svekket fuging i denne overgangen reduserer konstruksjonens evne til å fungere som en tett barriere mot fuktinntrengning, og kan bidra til økt transport av fukt inn i gulv- og veggkonstruksjoner.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av sprukne fuger i slike overganger er økt risiko for vanninntrengning, videre oppfukting av materialer og utvikling av sekundærskader som saltutslag, dårlig inneklima og i enkelte tilfeller muggvekst. Over tid kan dette også føre til nedbrytning av tilstøtende materialer og behov for mer omfattende reparasjoner. Det anbefales at fugene renses og fornyes med egnet elastisk fugemasse tilpasset underlaget, samt at årsaken til bevegelse og fuktpåvirkning kartlegges nærmere. Videre bør tiltak sees i sammenheng med kontroll og eventuell utbedring av drenering og utvendig fuktsikring, slik at den samlede fuktbelastningen på konstruksjonen reduseres og varige løsninger oppnås.<br /><br />Kjeller - Bad  - Overflater Gulv<br />Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er registrert bom i enkelte gulvfliser, noe som indikerer at det forekommer hulrom mellom flis og underlag. Fenomenet oppstår typisk når flisen ikke har full limdekning, eller når underlaget har beveget seg svakt etter montering. Til tross for dette vurderes gulvet som funksjonelt, da flisene fremstår stabile ved normal belastning og det ikke er observert synlige skader som sprekkdannelser eller løs flis. Avviket anses derfor som et teknisk forhold som ikke påvirker daglig bruk, men som likevel bør dokumenteres som et avvik fra optimal utførelse.<br />Konsekvens/tiltak: Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår.  Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Konsekvensen av bom i fliser er at området kan være mer sårbart for punktbelastninger og med tiden utvikle sprekker eller lydforandringer ved gangtrafikk. Tiltaket vil være å følge opp tilstanden gjennom normal drift og vedlikehold, og først vurdere utbedring dersom det oppstår videre bevegelser, synlige skader eller økt mislyd. Dersom utbedring blir nødvendig, innebærer dette opphugging av berørte fliser, rengjøring og utbedring av underlaget, samt remontering med korrekt limdekning.<br /><br />Kjeller - Bad  - Sluk, membran og tettesjikt<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membranløsningen har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid, noe som innebærer at materialenes elastisitet, tetthet og evne til å motstå mekanisk påkjenning og fuktpåvirkning gradvis reduseres. Over tid vil membraner bli mer sårbare for sprekker, avskalling, svekket heft og nedbrytning som følge av aldring, kjemisk påvirkning og temperaturvariasjoner. Selv om funksjonen kan være tilfredsstillende på vurderingstidspunktet, er dette et tegn på teknisk forringelse som gjør at membranen ikke lenger kan anses å inneha samme sikkerhetsmargin som ved nyinstallasjon. Aldersrelatert slitasje øker risikoen for at membranen ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og vanninntrenging, spesielt i områder utsatt for jevn belastning eller bevegelse i konstruksjonen.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre  membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Konsekvensen av at membranløsningen har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid, er økt sannsynlighet for fuktskader, lekkasjer, skjulte konstruksjonsskader og svekket byggfysisk sikkerhet dersom membranen svikter. Tiltak som anbefales er regelmessig oppfølging og kontroll for å avdekke tidlige tegn på svekkelse, samt planlegging av fornyelse eller rehabilitering av membranløsningen innen rimelig tid for å sikre varig beskyttelse. Dersom det foreligger tegn på fukt eller slitasje, bør nærmere undersøkelser utføres og nødvendige reparasjoner gjennomføres for å hindre ytterligere skader.<br /><br />1. Etasje - Stue/kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. <br />Konsekvens/tiltak: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. <br /><br />Kjeller - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet,  NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrommet har kun naturlig avtrekk, noe som innebærer at luftutskiftningen er avhengig av vindforhold, temperaturforskjeller og trykkvariasjoner. Dette gir en ustabil og ofte utilstrekkelig ventilasjonsfunksjon sammenlignet med mekaniske systemer. I henhold til NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for at rommet skal kunne vurderes med tilstandsgrad 0 eller 1, og dagens løsning avviker derfor fra gjeldende standard for ventilasjon i sanitærrom. Manglende mekanisk avtrekk gjør at fukt, lukt og forurensninger ikke fjernes effektivt, noe som kan påvirke både komfort og den byggfysiske funksjonen over tid.<br />Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Konsekvensen av at toalettrommet kun har naturlig avtrekk er økt risiko for dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt og potensielle luktproblemer, som over tid kan bidra til muggvekst, forringet innemiljø og redusert brukskvalitet. Tiltak som anbefales er etablering av et mekanisk avtrekkssystem i tråd med kravene i NS 3600, slik at luftutskiftningen blir stabil og forutsigbar. Det bør samtidig kontrolleres om eksisterende åpninger og lufttilførsel er dimensjonert riktig for å understøtte et mekanisk avtrekk.<br /><br />Avløpsrør<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsrør  har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Konsekvensen av at avløpsledningene har overskredet vesentlig del av sin forventede brukstid er økt sannsynlighet for driftsproblemer og potensielle skader, som kjelleroversvømmelser, fuktskader eller påfølgende bygningsmessige og hygieniske utfordringer. For å redusere risiko anbefales det å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering, som kan omfatte kamerainspeksjon eller andre relevante tester for å fastslå faktisk tilstand og eventuelt behov for utskifting. Videre bør det utarbeides en plan for fornyelse eller utskifting basert på funn, og eventuelle identifiserte skader eller svakheter må håndteres innen rimelig tid for å sikre trygg og stabil drift av avløpssystemet.<br /><br />Varmtvannstank<br />Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er påvist at varmtvannstanken er over 20 år gammel, noe som betyr at den har passert normal forventet brukstid for denne typen installasjon. Over tid vil varmtvannstanker være utsatt for korrosjon, slitasje på anoder, redusert isolasjonsevne og svekkelser i både tank og tilhørende tilkoblinger. Når en tank når denne alderen, øker sannsynligheten for lekkasje, redusert energieffektivitet og teknisk svikt betydelig. Selv om tanken kan fungere på vurderingstidspunktet, vil dens alder være en klar indikator på at tekniske sikkerhetsmarginer er svekket og at risikoen for driftsstans eller følgeskader er forhøyet.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Konsekvensen av at varmtvannstanken er over 20 år er økt sannsynlighet for lekkasjer, vannskader, nedsatt varmeeffekt og eventuelt plutselig havari som kan medføre betydelige kostnader. Tiltak som anbefales er å vurdere utskifting av tanken i nær fremtid for å redusere risikoen for skader og sikre trygg og energieffektiv drift. Det bør også kontrolleres om eventuelle sikkerhetsventiler og tilknyttede rørforbindelser fungerer tilfredsstillende inntil en utskifting gjennomføres.<br /><br />Elektrisk anlegg<br />Ved manglende dokumentasjon og manglende tilsynsrapport nyere enn 5 år anbefales det på generelt grunnlag en utvidet el. kontroll. Etter gjennomført el- kontroll må ytterligere tiltak vurderes basert på de utførte undersøkelsene. <br />Generell kommentar: Det elektriske anlegget er vurdert i henhold til NS 3600:2025. Det foreligger ingen registrerte avvik, og anlegget fremstår som funksjonelt ut fra de kontrollene takstmannen har gjennomført.  Takstmannen kan ikke utelukke skjulte feil og mangler, da vurderingen er basert på visuell kontroll og fremlagt dokumentasjon.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Mer enn halvparten av forventet  levetid på drenering er overskredet. Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringssystemet er overskredet, noe som innebærer at anlegget er i en aldringsfase hvor funksjon, kapasitet og materialkvalitet gradvis kan være svekket. Drenering utsettes over tid for jordtrykk, setninger, røtter, avleiringer og generell slitasje som kan føre til redusert vannavledning og risiko for tilstopping. Når anlegget overskrider denne aldersgrensen, er det ikke lenger mulig å forutsette at dreneringen fungerer etter intensjon, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlige skader på vurderingstidspunktet. Aldersmessig forringelse gir økt sannsynlighet for at dreneringen ikke håndterer fukt- og overflatevann på en tilstrekkelig måte, noe som kan påvirke grunnmurskonstruksjonen negativt.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Konsekvensen av at dreneringen har overskredet mer enn halvparten av forventet levetid er økt risiko for fuktinntrenging i kjeller- og grunnmurskonstruksjoner, høyere fuktbelastning på innvendige vegger og potensielle råteskader, muggvekst eller svekket innemiljø. Tiltak som anbefales er en nærmere vurdering av dreneringssystemets reelle funksjon, for eksempel gjennom grunnmurssyn, fuktmålinger eller bruk av kamera i drensledningene. Det bør samtidig planlegges for fornyelse eller rehabilitering av dreneringen innen en rimelig tidsramme for å sikre god avrenning og redusere risikoen for fremtidige fuktproblemer.<br /><br />TG3<br />Rom Under Terreng<br />Ved indikasjonsmåling av betongvegger i kjeller ble det registrert forhøyede fuktverdier mot tilstøtende grunnmasser. Målingene indikerer at veggkonstruksjonen er påvirket av fuktinntrengning fra omkringliggende terreng, noe som ofte kan relateres til utilstrekkelig eller sviktende drenering, kapillært oppsug eller manglende fuktsikring på utsiden av konstruksjonen. Forholdet må vurderes i sammenheng med byggets dreneringssystem, grunnforhold og eventuelle tidligere tiltak, da dette samlet sett påvirker fuktbelastningen på kjellerveggene.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av vedvarende forhøyet fuktnivå kan være økt risiko for fuktskader, herunder svekket materialkvalitet, saltutslag, lukt og i enkelte tilfeller utvikling av biologisk vekst. Over tid kan dette også gi redusert inneklimakvalitet og potensielle følgeskader på innvendige overflater og konstruksjoner. Det anbefales at det foretas en nærmere kartlegging av dreneringsforholdene rundt bygget, herunder kontroll av eksisterende drenering, eventuelt supplert med fuktmålinger og åpning av konstruksjonen ved behov. Tiltak vil typisk kunne omfatte utbedring eller utskifting av drenering, etablering av tilfredsstillende utvendig fuktsikring samt forbedring av overvannshåndtering for å redusere fremtidig fuktbelastning.<br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Generell<br />Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er ikke utstyrt med sluk eller vannvarslingssystem, noe som innebærer at eventuelle vannlekkasjer eller utilsiktet vannsøl ikke vil kunne ledes bort eller oppdages på et tidlig tidspunkt. Dette øker risikoen for at vann blir liggende på gulv og i konstruksjoner over tid, med fare for fuktskader, muggdannelse og svekkelse av bygningsmessige materialer. Manglende varsling kan også føre til at skader utvikler seg uoppdaget og forverres før de blir avdekket, noe som kan gi økte reparasjonskostnader og potensielle konsekvenser for innemiljø og helse.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Konsekvensen av dette er økt sannsynlighet for omfattende vann- og fuktskader, samt redusert levetid på bygningsdeler og installasjoner dersom en lekkasje skulle oppstå. Som tiltak bør det vurderes installasjon av vannvarslingssystem med automatisk avstengning av vanntilførsel, samt etablering av sluk eller annen form for sikker drenering der det er praktisk mulig. I tillegg anbefales jevnlig kontroll av vannførende installasjoner i rommet for å redusere risikoen for uoppdagede lekkasjer.<br /><br />TGIU<br />Kjeller - Bad  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. <br />Ved indikasjonsmåling av dusjsonen registreres det ingen forhøyet fuktverdi. <br /><br />Kjeller - Vaskerom  - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. <br />Ved indikasjonsmåling av vegger ble det ikke funnet forhøyede fuktverdier. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet er avvik som utgjør en direkte risiko for personskade, brann eller miljøskader. Slike forhold skal identifiseres og beskrives med årsak, konsekvens og nødvendige tiltak. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Dette innebærer at det ikke foreligger dokumentasjon på radonnivåene i innemiljøet, og at konstruksjonen mangler et sentralt byggteknisk tiltak som etter dagens standard normalt skal redusere tilførsel av radon fra grunnen. Uten målinger er det ukjent om radonnivåene ligger innenfor anbefalte grenseverdier, og fravær av radonsperre øker usikkerheten rundt byggets evne til å hindre radoninntrenging. Forholdet vurderes som et avvik i henhold til gjeldende anbefalinger for helse, sikkerhet og inneklima.<br /><br />Det er registrert at det ikke er utført el-kontroll. Manglende periodisk kontroll av det elektriske anlegget innebærer en risiko fordi eventuelle feil, varmgang, løse tilkoblinger eller skader på kabler og installasjoner ikke avdekkes i tide. Uoppdagede feil kan utvikle seg over tid og føre til både funksjonssvikt, økt brannfare og potensielle personskader dersom installasjonen ikke fungerer som forutsatt. Et elektrisk anlegg som ikke er kontrollert i henhold til anbefalt intervall representerer derfor en usikkerhet knyttet til anleggets sikkerhetstilstand og driftssikkerhet, og kan medføre betydelige materielle skader ved et eventuelt havari eller branntilløp. <br /><br />Det er observert at eksisterende rekkverk ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav når det gjelder høyde og tillatte åpninger. Det understrekes imidlertid at det ikke foreligger krav om oppgradering til dagens kravsnivå for denne typen eksisterende konstruksjon, forutsatt at rekkverket var lovlig etablert i henhold til regelverket som gjaldt på oppføringstidspunktet. Avviket vurderes derfor opp mot gjeldende regelverk for eksisterende byggverk, hvor det i mange tilfeller ikke stilles tilbakevirkende krav til oppgradering, med mindre forholdet medfører vesentlig risiko eller endret bruk utløser krav om tiltak.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav. Det er behov for tiltak. Det bør gjennomføres radonmålinger. Konsekvensen av manglende målinger og fravær av radonsperre er at innemiljøet kan ha forhøyede radonkonsentrasjoner uten at dette er oppdaget, noe som innebærer en potensiell helserisiko over tid. Tiltak som anbefales er gjennomføring av radonmålinger i tråd med gjeldende retningslinjer, helst i vinterhalvåret når verdiene er mest representative. Dersom målingene viser forhøyede nivåer, bør det etableres radonreduserende tiltak som radonbrønn, membran eller trykkreduserende ventilasjon for å sikre at innemiljøet tilfredsstiller anbefalte grenseverdier.<br /><br />Tiltaket består i å innhente en autorisert elektroinstallatør for å gjennomføre en komplett el-kontroll av anlegget. Kontrolløren skal gjennomgå tavler, kurser, tilkoblinger, jordingssystem og øvrige komponenter for å avdekke eventuelle feil eller avvik i henhold til gjeldende normer. Basert på kontrollrapporten må nødvendige utbedringer gjennomføres for å sikre at det elektriske anlegget er forskriftsmessig og trygt i bruk. Det anbefales videre å etablere rutiner for regelmessig kontroll i tråd med anbefalte intervaller for å opprettholde sikkerhetsnivået og redusere risiko for fremtidige skader. <br /><br />Selv om det ikke foreligger et formelt krav om utbedring, kan lav rekkverkshøyde og store åpninger likevel gi økt risiko for fallulykker, særlig for barn. Det anbefales derfor å foreta en risikovurdering av forholdet basert på bruk, høydeforskjeller og tilgjengelighet, og vurdere en frivillig oppgradering som risikoreduserende tiltak. Dette kan eksempelvis innebære montering av forhøyelse av rekkverk eller reduksjon av åpninger, slik at sikkerhetsnivået forbedres uten at det nødvendigvis utløses et myndighetspålagt krav."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Peis i stue og kjellerstue. Varmepumpe i 1. etasje og kjeller. Varmekabler i bad og flislagt parti ved entré.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Området består vesentlig  av villa og småhusbebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig, så lenge arealet er godkjent for varig opphold og at radonnivå er under anbefalt grenseverdi. Det er ikke separat utleieenhet på denne eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et etablert område på Abildsø / Manglerud. Det er kun 5 minutters gange til nærmeste bussholdeplass samt gangavstand til flere barnehager, skole og butikker. <br /><br />Abildsø idrettspark byr på hele fire fotballbaner og eget klubbhus. Idrettslaget er et breddeidrettslag hvor hovedaktiviteten er fotball, men de tilrettelegger også for en rekke friluftsaktiviteter. Om vinteren lages det skøytebane på grusbanen, og du finner idrettshall, skiløyper, ridesenter, treningssenter og flere bad i nærområdet. Det er slalåmbakke i Skulleruddumpa og muligheter for golf på Grønmo. Du har også gode treningsmuligheter med Sats og Evo på Ryen samt Fresh på Manglerud.<br /><br />Manglerud bad og aktivitetshus samt utendørs skatepark åpnet høsten-22. Badet har tre bassenger, vannsklie, stup på 1,3 og 5 meter, boblebad, badstue og cafe. Manglerudhallen / Manglerud Ishall har kunstgress i den ene delen og isbane i den andre delen - cafe og garderober i midten. Stor kunstgressbanen utenfor. <br /><br />En runde rundt Østensjøvannet kan absolutt anbefales, med flotte turstier og et rikt fugleliv. Ellers har Østmarka et mylder av turmuligheter, enten man er til fots, sykkel eller på ski. Her er det også flere bade- og fiskevann, samt hyggelige markastuer som byr på servering. Ekebergsletta og Brannfjell er også gode alternativer.<br /><br />Kort vei til Manglerudsenteret og Bryn senter. Her er det et bredt utvalg fasiliteter og servicetilbud. Flere klesbutikker, kaféer, post, bank, lege, tannlege, vinmonopol, frisør, Sats treningssenter m.m. Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Rema 1000, Kiwi eller Coop Extra på Ryen. Flere søndagsåpne matbutikker i gangavstand fra boligen, nærmeste er Joker på Alleen som er kun 5 minutters gange unna. Godt utbygd infrastruktur i nærområdet og nærhet til turområder gjør dette til et attraktivt boligområde for alle aldersgrupper.<br /><br />Her får du det beste av to verdener   et rolig og familievennlig nærmiljø, kombinert med kort vei til byens fasiliteter."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Skrånet tomt på baksiden av boligen. Tomten er opparbeidet med variert vegetasjon samt beplantning. Hagen er frodig og gir store muligheter for grønne fingre og utelek. Spennende og romantisk hage med mye forskjellige typer bærbusker, med gode muligheter for å dyrke selv. Her kan du vente deg blant annet rips, bringebær, blåbær, solbær, stikkelsbær, rabarbra og markjordbær. Blomsterkasse med espalier.<br /><br />Bygningen ligger med terrasse og hage mot sydvest og har sol fra formiddag til sen kveld.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt. 599 kvm. Informasjon er hentet fra arealbekreftelse fra Oslo kommune. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er i tillegg til en garasjeplass, biloppstillingsplasser på egen grunn.<br /><br />Ellers gateparkering etter gjeldene regler."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Temoor Sikander"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, samt offentlig kjørebane/veigrunn og følger reguleringsplan S-1297 vedtatt 15.04.1965. Se vedlagte kartutsnitt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.\n\nGjeldende kommuneplan er Kommuneplanens arealdel 2015 - 2030,  Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn . Eiendommens arealbruk er: Bebyggelse og anlegg, nåværende. Endelig vedtatt arealplan, med ikrafttredelse 23.09.2015. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ \n\nBerøres også av KDP-17: Kommunedelplan for torg og møteplasser og KDP-7. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. \n\nPågående plan-/byggesaker i nærområdet (funnet ved søk i Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten sine nettsider. Saksnummer kan søkes opp på nettsidene for mer detaljert informasjon):\n\nOslo by er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.",
    "externalAdId": "324.261108",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Svenskerudveien 11 er en innholdsrik halvpart av en tomannsbolig med attraktiv beliggenhet i et hyggelig og etablert boligområde. Her bor du med nærhet til barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og servicetilbud, samtidig som Østensjøvannet og flotte turmuligheter ligger i nærheten.<br /><br />Boligen går over tre plan og byr på en familievennlig planløsning med entré, romslig stue/kjøkken, tre soverom, to bad, toalettrom, vaskerom og peisstue. <br /><br />Kort fortalt: <br />- Garasje (EL) og flere biloppstillingsplasser<br />- Stor, solrik tomt<br />- Oppgradering fasade - Takstein/plater, takrenner og vinduer 2011. 2 soveromsvinduer og balkongdør fra 2020<br />- Kjøkken, varmepumpe, markise, gulv, himling, vegger og forsterket stuegulv med H-bjelke i 1. etasje fra 2020<br />- Barnevennlig beliggenhet<br />- Abildsø skolekrets"
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "324260056",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=eb1b455c-b722-48f2-bf19-266d0023e2c5&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Abildsø / Manglerud",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/324260056?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/324260056?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/eb1b455c-b722-48f2-bf19-266d0023e2c5?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/324260056?https://dnbeiendom.no/bolig/324260056?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Svenskerudveien 11 er en innholdsrik halvpart av en tomannsbolig med attraktiv beliggenhet i et hyggelig og etablert boligområde. Her bor du med nærhet til barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og servicetilbud, samtidig som Østensjøvannet og flotte turmuligheter ligger i nærheten.<br /><br />Boligen går over tre plan og byr på en familievennlig planløsning med entré, romslig stue/kjøkken, tre soverom, to bad, toalettrom, vaskerom og peisstue. <br /><br />Kort fortalt: <br />- Garasje (EL) og flere biloppstillingsplasser<br />- Stor, solrik tomt<br />- Oppgradering fasade - Takstein/plater, takrenner og vinduer 2011. 2 soveromsvinduer og balkongdør fra 2020<br />- Kjøkken, varmepumpe, markise, gulv, himling, vegger og forsterket stuegulv med H-bjelke i 1. etasje fra 2020<br />- Barnevennlig beliggenhet<br />- Abildsø skolekrets",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/324260056?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1966,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474201082,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-26T09:43+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "5.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-26T09:43:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-26T09:44:13.827780584+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}