Meget tiltalende horisontaldelt tomannsbolig i idylliske omgivelser - To balkonger - Ildsted - 3 sov - Garasje

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1128,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 151,
      "openArea": 13,
      "usableAreaE": 15,
      "usableAreaI": 136
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 11778340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 3447531,
      "suggestion": 11490000,
      "salesCostSum": 288340,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 11 490 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 287 250,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 288 340,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 11 778 340,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 12 900,- <em>(Kjøperforsikring Tryg)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 11 791 240,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Meget tiltalende horisontaldelt tomannsbolig i idylliske omgivelser - To balkonger - Ildsted - 3 sov - Garasje",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4799397950"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.939714945874435,
        "lng": 10.685695866102357,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.939714945874435&lng=10.685695866102357&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0376",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Gjøaveien 5"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "21.09.2026",
        "from": "17:00",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-09-21",
        "iCalendarTo": "20260921T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20260921T150000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 32,
        "titleNumber": 374,
        "sectionNumber": 2,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng",
      "Utsikt",
      "Fellesvaskeri",
      "Sentralt",
      "Rolig"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "amount": 5500,
      "includesUnsafe": "Kommunale avgifter, strøm, varmtvann, fyring, felles forsikring og kostnad for Rentokil."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "D",
      "color": "YELLOW"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 151,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>159260442</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 32, bnr. 374, snr. 2 i Oslo kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Dyve &amp; Partnere (Dyve &amp; Partnere Eiendomsmegling AS) / Nicoline Borg Halden</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Helge Hønnås og Hasina Moaddab Hønnås</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Tomannsbolig</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Eierseksjon</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1936</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 151,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 136,0 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 15,0 kvm<br /></p><br /><p>I tillegg:</p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 13,0 kvm</p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><p>2. etasje</p><p>- BRA-i: 136 kvm: Entré, to stuer, kjøkken, tre soverom, bad og toalettrom</p><br /><p>Kjeller:<br />- BRA-e: 15 kvm: 2 disponible boder</p><br /><p>Loft:</p><p>- 4 kvm: disponibel loftsbod (skråtak og ikke måleverdig areal)</p><br /><p>Garasje:<br />- BRA-e: 17 kvm. Seksjonen disponerer halvparten av en dobbelgarasje på tomten.</p><br /><p>Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at bodene tilhører boenheten. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av boligselskapet, og dette kan påvirke leilighetens BRA. Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.</p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "<p>6</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 1128,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forretningsfører"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet / servicetilbud",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger i et meget ettertraktet og barnevennlig boligområde på Smestad midt mellom det urbane Majorstua og naturområder for tur og sport. Dette er et rolig og veletablert boligområde nær skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Boligen har svært usjenert beliggenhet med tilgang til stor hage.</p><br /><p>Fra boligen er det korte avstand til friområder som Smestad Park, Frognerparken, Smestaddammen, Holmendammen og Gressbanen. Vest for Smestad ligger Mærradalen, et trangt dalsøkk der naturen betegnes som flott og dramatisk. Følger du Sørkedalsveien kommer du til idylliske Bogstadvannet, et populært badested for folk i Oslo-området. Man kan også gå på ski via Mærradalen opp til Bogstad og videre inn i marka, eller sykle opp samme vei til Østern Brug Ridesenter ved Fossum.</p><br /><p>Det er kort vei til Frognerseteren, et idyllisk tur- og utfartsområde i Nordmarka med gode turmuligheter både sommer og vinter, samt Oslo Vinterpark og riksanlegget på Holmenkollen. Det er flotte turområder også rundt Holmendammen og opp langs Skådalsbekken mot Midtstuen.</p><br /><p>Tredve meter fra huset ligger en liten fotball-løkke som benyttes som skøytebane på vinteren når værforholdene tillater det. Også i nærheten ligger Gressbanen, et stort fotball- og skøyteanlegg i regi av idrettsforeningen Ready som tilbyr et stort utvalg av idretter. I området ligger også Hemingland, Holmenkollen Tennisklubb og Njårdhallen med treningssenter. Golfbanene på Bogstad, Haga og Grini er innenfor kort kjøreavstand.</p><br /><p>Rundt 200 meter unna finner du det ikoniske Bakkekroen, et populært samlingspunkt i nabolaget hvor både lunsj og middag kan nytes. Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Prix i Holmenkollveien eller Rema 1000 på Vinderen. Også Røa og Majorstuen ligger kun en kort biltur unna med alt av servicetilbud og et rikt utvalg av butikker. T-banestopp på Smestad ligger 4 min gange unna. Banen tar deg til Majorstuen på 5 min og Nationaltheatret på 7 min. Ved t-banestoppet finner du også busser i retning til både Fornebu og Sinsen. Det er flere skoler og barnehager i området.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er eiet og måler 1128,00 kvm.</p><br /><p>Eiendommen har en meget pent opparbeidet tomt som benyttes av begge seksjonene. Her er det gårdsplass, adkomststier og trapper. Ellers er det stor boltreplass i hagen, beplantet med gressplen, prydbusker, grønnsakskasser, bed og trær, bla. eple- plomme- og kirsebærtrær. Hagen ligger skjermet til med hekk og tett beplantning mot naboene. Den idylliske hagen er inngjerdet som gjør at barn og dyr kan leke fritt.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Yttervegger/veggkonstruksjon:</p><p>- Ytterveggene er av murkonstruksjon (oppgitt som ½-steins bergensk hulmur) fra byggeår med utvendige pussede flater.Tilbygget del ser ut til å ha vegger av trekonstruksjon med utvendige pussede flater (basert på byggetegning).</p><br /><p>Vinduer:</p><p>- Vinduer i trerammer med 2-lags glass datert 1975, 1976 og 1994. Ett litt nyere vindu på baderom med ukjent alder.</p><br /><p>Dører:</p><p>- Eldre entrédør. Eldre dobbel terrassedør i tre. Balkongdør med 2-lags glass (muligens fra 1994) Tofløyet balkongdør ved fransk balkong med 2-lags glass (muligens fra 1994). Balkongdør med 2-lags glass fra ukjent år (muligens fra 1994)</p><br /><p>Etasjeskilke:</p><p>- Etasjeskiller er av betong.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>2.etasje: Entré, to stuer, kjøkken, tre soverom, bad og toalettrom</p><br /><p>Annet:</p><p>- Balkong på 13 kvm.</p><p>- Disponibel bod på ca. 7 kvm i kjeller.</p><p>- Disponibel bod på ca. 8 kvm i kjeller.</p><p>- I tillegg til nevte arealer tilkommer det disponibel bod på ca. 4 kvm på loft (skråtak og ikke måleverdig areal).</p><br /><p>Underetasjen: Underetasjen er i dag definert som fellesareal i sin helhet. Det er i dag to matboder, to boder, vaskerom, fyrrom og garasje for to biler. Sameierne bruker i dag to boder hver, samt fyrrom og vaskerom felles.</p><br /><p>Loft: Seksjonen disponerer i dag en bod, i tillegg til halvparten av fellesflate.</p><br /><p>Garasje: Seksjonen disponerer halvparten av en dobbelgarasje på tomten som utgjør ca. 17 kvm. Tilleggsbygg er ikke tilstands-vurdert, men enkelt beskrevet etter en overfladisk visuell gjennomgang. Det presiseres at tilleggsbygninger gis kun en enkel beskrivelse og kan ikke betraktes på nivå med en tilstandsrapport. Enkel beskrivelse av tilleggsbyggene er kun for å synliggjøre eventuelle bruksmuligheter.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.</p><br /><p>Følgende medfølger i handelen:</p><p>- Kjøleskap, fryseskap, komfyr, platetopp</p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Utstyr / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>- Balansert ventilasjon med aggregat plassert i vaskerom</p><p>- Sikringsskap med automatsikringer.</p><p>- Brannslukningsapparat. Røykvarslere er installert.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "<p>- Oppvarming via radiatorer. Felles bergvarmeanlegg fra 2012. Anlegget forsyner varmtvann for oppvarming og varmt tappevann</p><p>- Varmekabler på bad.</p><p>- Peisovn i stue.</p><br /><p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>Seksjonen disponerer halvparten av en dobbelgarasje på tomten, samt en biloppstillingsplass ved siden av garasjen.</p><br /><p>Det er ellers parkering i offentlig vei etter gjeldende bestemmelser.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Andreas Høieggen med dato: 18.08.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><p>TG2:</p><p>- Utvendig &gt; Taktekking.</p><p>Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. <br />Taket er tekket med teglstein, og ukjent undertakstekking. Besiktigelsen er utført fra bakkenivå. Det er ukjent alder på taktekkingen, men ut i fra opplysninger og observasjoner er det høy alder. Det legges til grunn at i hvert fall deler av taktekkingen er fra tilbyggingsår 1994. Taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå, og vurderingen er begrenset av dette i henhold til interne HMS-regler og regler for arbeid i høyden. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra en stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, kan det likevel være skader som en inspeksjon på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av kvalifisert personell. Takflater er i all hovedsak ikke kontrollerbare pga. høyde og takvinkel. Taket er besiktiget kun fra nordøst.</p><p>Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.</p><p>Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Nedløp, beslag og skorsteiner over tak.</p><p>Takrenner og nedløp av overflatebehandlet metall fra ukjent år. Pusset pipe over tak. Merknad: Beslag i forbindelse med taket er inspisert fra bakkenivå så langt det lar seg gjøre, men pga. høyde og takvinkel er det begrenset med mulighet for å vurdere beslag i forbindelse med taket. Det er fremlagt dokumentasjon på utbedringer av gradrenner i 2022.</p><p>Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er dårlig innfesting av beslag ved balkong. Det er tegn til punktvise skader/lekkasjer. Det er registrert frostspreng på taknedløp. Pipen er kun vurdert ut i fra bilder tilgjengelig på 1881 skråfoto og Google-maps.</p><p>Konsekvens/tiltak: Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Beslagene bør etterfestes eller skiftes av fagperson for å oppnå sikker forankring ved balkongen; utsettes arbeidet kan det oppstå vanninntrengning og begynnende fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Taknedløpet er frostsprengt og har utettheter og bør repareres eller skiftes for å sikre tett avrenning; uten tiltak kan smeltevann renne langs fasaden og</p><p>gi fuktskader på vegg og grunnmur. Pusset pipe over tak uten pipebeslag eller toppbeslag/pipehatt er en skadeutsatt konstruksjon. Det anbefales helbelått pipe med pipehatt. Pipen bør kontrolleres fra tak når forholdene ligger til rette for det.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Takkonstruksjon/Loft.</p><p>Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Valmtak i trekonstruksjoner fra byggeår og tilbyggingsår. Det er et kaldt loft med adkomst fra stigetrapp. Undertaket er av takbord/taktro.</p><p>Vurdering av avvik: Uisolerte rør på kaldt loft. Det er stedvise fuktmerker ved takgjennomføringer. Det ble ikke registrert skadelige fuktverdier ved fuktsøk på befaringstidspunktet. Med bakgrunn i byggeår og observasjoner legges det til grunn at det ikke er diffusjonstetting i etasjeskiller eller at det er mangler ved denne.</p><p>Konsekvens/tiltak: Alle uisolerte rør på kaldt loft bør isoleres. Manglende isolering kan føre til kondensproblematikk. Kondensvann som renner tilbake i røret kan lekke ut i konstruksjonen. Fuktmerker legges til grunn å være som følge av kondens og eventuelt tidligere utettheter. Det anbefales jevnlig tilsyn. Ved utvikling må det foretas ytterligere undersøkelser og utbedringer. Det bør etableres eller utbedres diffusjonstetting i etasjeskillet for å begrense fuktvandring; uten tiltak kan konstruksjonen over tid få økt risiko for muggog råteskader samt redusert varmeisolasjon.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Yttervegger/Veggkonstruksjon.</p><p>Ytterveggene er av murkonstruksjon (oppgitt som ½-steins bergensk hulmur) fra byggeår med utvendige pussede flater. Tilbygget del ser ut til å ha vegger av trekonstruksjon med utvendige pussede flater (basert på byggetegning).</p><p>Vurdering av avvik: Det er påvist sprekker i pussede fasader. Vannbrett i nedre del av yttervegg ved overgang til grunnmur er stedvis fuktpåvirket/flasser av. Det er en skade i pussen (bom/utposning) under et stuevindu synlig fra terrassen. Tilbyggets yttervegger er ifølge byggetegninger utført som trekonstruksjon med pussede utvendige flater. Det er ikke registrert synlig lufting av fasaden, og nærmere oppbygning/fuktsikring er ikke kjent eller dokumentert.</p><p>Konsekvens/tiltak: Sprekkene i den pussede fasaden bør rengjøres, rissutbedring og ny puss/maling for å hindre vanninntrengning; uten tiltak kan sprekkene forverres og føre til avskalling og fuktskader på underliggende konstruksjon. Vannbrettet bør skrapes, tørkes og behandles med ny grunning/maling eller eventuelt lokalutskiftes for å stanse videre fuktopptak; unnlatt vedlikehold kan føre til råte i vannbrettet og fuktsvekkelse av tilstøtende kledning og nedre del av vegg.</p><p>Skaden i pussen bør utbedres ved å fjerne bom, legge på ny kompatibel mørtel og påføre egnet overflatebehandling; uten tiltak kan fuktinntrengning føre til videre avskalling og mer omfattende reparasjonsbehov. For trekonstruksjoner er tilfredsstillende drenering og uttørkingsmulighet viktig for å redusere risikoen for fuktskader.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Vinduer og takvinduer/takluker/overlys.</p><p>Vinduer i trerammer med 2-lags glass datert 1975, 1976 og 1994. Ett litt nyere vindu på baderom med ukjent alder. Merknad: Det er kun foretatt funksjonstesting av enkelte vinduer (stikkprøver, 50% av vinduene i boligrom).</p><p>Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Karmene i vinduene er værslitte utvendig, og det er sprekker i trevirket. Tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass er påvist.</p><p>Konsekvens/tiltak: Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Kondensering på eldre vinduer er påregnelig. Ventilering bør tilpasses for å minimere problemet. Kondensering kan føre til nedsatt brukstid på rammer og karmer.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Ytterdører.</p><p>Felles, eldre ytterdør i tre. Eldre entrédør. Eldre dobbel terrassedør i tre.</p><p>Balkongdør med 2-lags glass (muligens fra 1994). Tofløyet balkongdør ved fransk balkong med 2-lags glass (muligens fra 1994). Balkongdør med 2-lags glass fra ukjent år (muligens fra 1994).</p><p>Vurdering av avvik: Entrédøren mangler merking for brannklassifisering. Felles ytterdøren tetter ikke skikkelig. Balkongdøren tar i karm/terskel. Dobbel terrassedør tar i karm. Det er utvendig fuktpåvirket panel på enkelte dører.</p><p>Konsekvens/tiltak: tterligere undersøkelser anbefales angående brannklassifisering. Behov for tiltak/utskiftning kan ikke utelukkes. Ytterdøren bør utbedres for å hindre luftlekkasjer/trekk. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.</p><br /><p>- Utvendig &gt; Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner.</p><p>Nordøst-vendt balkong på ca. 2 m² med adkomst fra soverom. Dekke av betong belagt med heller. Rekkverk av mur. I den grad det er etablert membran/tettesjikt er det fra ukjent år, men har høy alder.</p><p>Balkong mot sør/vest på ca. 11 m² med adkomst fra stue. Dekke av betong belagt med terrassebord. Ukjent alder og type tettesjikt. Rekkverk av mur ogmetall. Markise. Lys. Ny membran i 2020 iht. faktura. Fransk balkong i stue. Merknad: Installasjoner er ikke tilstandsvurdert.</p><p>Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på den lille balkongen er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avflassing av dekket ved balkong og rekkverk på den lille balkongen. Sluk/avrenning er ikke tilgjengelig for den store balkongen. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.</p><p>Konsekvens/tiltak: Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon. Det må påregnes vedlikehold. Sluket bør gjøres tilgjengelig via serviceluke eller tilkomståpning slik at jevnlig inspeksjon og rengjøring kan utføres; uteblitt tiltak kan føre til tilstopping, oppdemmet vann og etter hvert fuktskader på balkongkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler. Konsekvensen er at rekkverket ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn, samt behov for utbedring for å tilfredsstille gjeldende forskrifter. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpninger tilfredsstiller gjeldende krav, for eksempel ved å montere tettere spiler eller annen godkjent løsning. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.</p><br /><p>- Innvendig &gt; Overflater - vegger og himlinger.</p><p>Overflater utenom våtrom, kjøkken og boder:</p><p>Vegger: malte flater. Tak: malte flater. Beskrivelse.</p><p>Vurdering av avvik: Noe eldre/slitasje. Skade i tapet og hull i vegger etter tidligere installasjoner.</p><p>Konsekvens/tiltak: Oppussing/utskiftning av overflater må påregnes. Kostnaden vil variere ut fra valgte løsninger, materialer etc.</p><br /><p>- Innvendig &gt; Etasjeskiller.</p><p>Etasjeskiller er av betong. Ved enkel nivellering av Stue registreres det et høydeavvik på ca. 19 mm over hele rommet og ca. 17 mm over 2 meter. Ved enkel nivellering av ett soverom registreres det et høydeavvik på ca. 18 mm over hele rommet og ca. 18 mm over 2 meter. Målinger er utført på tilfeldige steder. Større skjevheter kan ikke utelukkes.</p><p>Vurdering av avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.</p><p>Konsekvens/tiltak: Dette kan indikere ujevnheter, deformasjoner eller bevegelser i konstruksjonen, og kan påvirke både funksjon, komfort og overflateutførelse. Det anbefales å undersøke forholdet nærmere for å avklare årsak og omfang. Ved tegn til videre bevegelser eller andre skader bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør.</p><br /><p>- Innvendig &gt; Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje).</p><p>Punktet må sees i sammenheng med &#39;Drenering&#39;. Seksjonen har 2 boder i kjeller. Det er ikke foretatt hulltaking da veggene er av mur.</p><p>Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.</p><p>Konsekvens/tiltak: Fuktgjennomtrenging kan føre til oppfukting av gulv og tilstøtende konstruksjoner, med risiko for fuktskader og dårlig inneklima. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å avdekke årsak til fuktinntrenging og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, som forbedret drenering eller fuktsikring.</p><br /><p>- Innvendig &gt; Innvendige dører.</p><p>Slette, lette dører. Dører med glassfelt. Dør med blyglass. Formpresset dør. Merknad: Det er kun foretatt funksjonstesting av enkelte innerdører (stikkprøver).</p><p>Vurdering av avvik: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Generell elde/slitasje med slitte mekanismer og slitte overflater.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Enkelte dører må justeres. Mekanismer bør renses, smøres eller justeres og overflater vedlikeholdes eller fornyes for å stanse videre slitasje; uten tiltak kan funksjonen svekkes over tid og fremtidige utbedringer bli dyrere.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Innvendige vannledninger.</p><p>Innvendige vannledninger er utført med kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter. Noe plastrør synlig på kjøkken samt rør i rør ved baderom. Rør-i-rør er besiktiget i rørskap på baderom. Stoppekraner til bad i rørskap. Hovedstoppekran for bygget er i kjeller. Merknad: Rør i rør-systemets rørkurser mangler merking/er mangelfullt merket.</p><p>Vurdering av avvik: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ingen hovedstoppekran i leiligheten. Det er felles stoppekran i kjelleren. Det mangler sprutdeksel i rørskapet og det er ikke tett løsning mellom skap og vegg.</p><p>Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. Manglende hovedstoppekran i boenheten kan medføre forsinket stenging av vann ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Det anbefales å etablere hovedstoppekran i boenheten. Sprutdeksel i rørskap bør etableres for å unngå eventuelt lekkasjevann på avveie.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Innvendige avløpsrør.</p><p>Innvendige avløpsrør er av støpejern fra byggeår samt PP-plast fra ukjent år. Det er påvist stakeluke i kjeller/underetasje. Luftehatt over tak. Til informasjon: Eier opplyser at det ikke oppleves sjenerende eller unormal lyd fra avløpsanlegg.</p><p>Vurdering av avvik: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.</p><p>Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Ventilasjon.</p><p>Det er mekanisk avtrekksventilasjon med aggregat på loft. Aggregatet legges til grunn å være fra 1994. Det er tilluft med spalteventiler i vinduene. Merknad: Det er ikke kjent når kanalene sist ble rengjort og nårdet eventuelt sist ble utført service på anlegget.</p><p>Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon i den ene stuen hvor det ikke er tilluftsventil. Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Ved pipehatt er det synlig at ventilasjonsrørene ikke er ført tilstrekkelig høyt opp. Det er kondensmerker på treverk i forbindelse med</p><p>takgjennomføringen.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Eldre ventilasjonsanlegg har økt risiko for svikt, redusert ytelse og dårligere inneklima. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av ventilasjonsanlegget for å sikre tilfredsstillende funksjon. Det anbefales rens av kanaler. Ventilasjonsrørene bør forlenges til korrekt høyde og gjennomføringen tettes og isoleres for å hindre kondens; unnlatt utbedring kan føre til vedvarende fukt som over tid kan svekke treverket rundt takgjennomføringen.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv). <br />Boligen har oppvarming med felles bergvarmeanlegg, bestående av væske-vann-varmepumpe av typen NIBE F1145 tilknyttet energibrønn. Anlegget benyttes til oppvarming og varmtvannsproduksjon. Siste service ser ut til å ha vært utført 23.5.2024. Årstall: 2012. Kilde: Egenerklæring.</p><p>Vurdering av avvik: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.</p><p>Konsekvens/tiltak: Manglende service kan føre til redusert driftssikkerhet, dårligere ytelse og økt risiko for feil eller havari. Det anbefales å gjennomføre service i henhold til produsentens anvisninger og etablere jevnlig vedlikeholdsrutine.</p><br /><p>- Tekniske installasjoner &gt; Vannbåren varme (radiator og gulvvarme). Eldre radiatorer og røropplegg.</p><p>Vurdering av avvik: Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.</p><p>Konsekvens/tiltak: Alder på anlegget gir økt risiko for svikt, redusert ytelse og uforutsette driftsproblemer. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av anlegget for å sikre videre driftssikkerhet.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Fuktsikring og drenering.</p><p>Punktet må sees i sammenheng &#39;Rom under terreng&#39;. Det er ukjent alder og teknisk løsning for drenering. Det foreligger ingen dokumentasjon. På bakgrunn av informasjon må det legges til grunn at dreneringen er fra 1994 eller eldre. Den kan helt eller delvis være fra byggeår og tilbyggingsår. I 2024 ble det installert elektroosmoseanlegg fra Fuktstopper AS for å redusere kapillær fukttransport i mur-/betongkonstruksjonene. Ved etterkontroll 20.11.2024 ble det registrert 71 % reduksjon i strømtrekk, og leverandøren konkluderte med at anlegget fungerte tilfredsstillende og hadde redusert fuktinnholdet i konstruksjonen. Elektroosmoseanlegget erstatter ikke en fullverdig utvendig fuktsikring og drenering, og sikrer blant annet ikke mot fuktinntrenging fra overflatevann, konstruksjonssprekker, lekkasjer, kondens eller andre forhold utenfor systemets virkeområde. Det er derfor fortsatt usikkerhet knyttet til den samlede fuktsikringen. Anlegget er avhengig av strømtilførsel og løpende funksjon, og det anbefales jevnlig kontroll samt årlig service/etterkontroll i tråd med leverandørens anbefalinger.</p><p>Vurdering av avvik: Eventuell fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. På kjellevegger er det stedvis registrert synlige tegn på fukt i form av saltutslag/avflassing.</p><p>Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Observerte symptomer på fukt i kjelleren er normalt og forventet ut fra alder og byggemetode, men innebærer at fukten som transporteres gjennom gulv og yttervegger må kunne fordampe til romluften og ventileres ut. Det kan oppstå akkumulering av fukt dersom vegger og gulv dekkes til av innbo eller</p><p>kles inn. Selv om det foretas drenering eller bortledning av overflatevann, vil det fremdeles være risiko for kapillært oppsug fra fundament.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Grunnmur og fundamenter.</p><p>Grunnmuren fra byggeår er av betong iht. byggesøknad. Tilbygget del ser ut i fra tegning å være støpt dekke på grunn, men dette er ikke verifiserbart.</p><p>Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser.</p><p>Konsekvens/tiltak: Sprekker i grunnmuren kan føre til fuktinntrenging og i noen tilfeller indikere bevegelser eller svekket konstruksjon. Det anbefales å vurdere omfang og årsak til sprekkene, og utbedre disse samt iverksette nødvendige tiltak for å hindre videre utvikling.</p><br /><p>- Tomteforhold &gt; Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering.</p><p>Da det ikke foreligger annen informasjon, legges det til grunn at bunnledninger er fra byggeår. Bunnledninger er en skjult konstruksjon, og tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder. Rørene har ukjent utførelse.</p><p>Vurdering av avvik: Bunnledninger fra før 1990 er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll/ytterligere undersøkelser og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene.</p><br /><p>- Kjøkken &gt; 2. etasje &gt; Kjøkken &gt; Overflater og innredning.</p><p>Eldre kjøkkeninnredning fra ukjent år. Kjøkkeninnredningen har malte, profilerte fronter og benkeplate i laminat. Oppvaskkum med ettgreps</p><p>blandebatteri. Det er oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Plass til frittstående komfyr og kjøleskap. Til informasjon: Det ble utført rutinemessig fuktsøk med Protimeter MMS3 i benkeskap og på gulv foran kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin og oppvaskkum. Det er ikke registrert eller observert symptomer på skadelig fukt. Det er ikke flyttet på hvitevarer eller demontert sokkel. Gulvet er av laminat. Merknad: Det bør vurderes komfyrvakt og lekkasjestopper for alle kjøkken, selv om dette ikke var krav ved etableringsåret og er frivillige tiltak.</p><p>Vurdering av avvik: Generell elde/slitasje. Slitasje av benkeplaten og enkelte fornter har noe skjevhter og lukker ikke skikkelig. Laminatgulv på kjøkken.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det synes ikke nødvendig med umiddelbare tiltak da funksjon i hovedsak synes opprettholdt, men det må påregnes utskiftning/utbedring for å få TG0/1. Vær oppmerksom på at laminatgulv har begrenset motstandsdyktighet mot fukt. Selv mindre mengder vannsøl som blir liggende kan trenge ned i skjøter og føre til svelling, misfarging og varige skader. Vannsøl bør derfor tørkes opp umiddelbart.</p><br /><p>- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad &gt; Dokumentasjon for våtrom.</p><p>Det er fremvist en beskrivelse og noe FDV-dokumentasjon.</p><p>Vurdering av avvik: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det mangler bilder av membran og membrandetaljer og sjekklister. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.</p><p>Konsekvens/tiltak: Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.</p><br /><p>- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad &gt; Overflater gulv.</p><p>Våtrommet har flislagt gulv med varmekabler. Til informasjon: Det er målt ca. 23 mm høydeforskjell på gulvet fra toppen av gulvet ved dørterskelen til toppen av slukristen. Måling av fallforhold er utført på deler av gulvet. Det kan ikke utelukkes stedvis avvik.</p><p>Vurdering av avvik: Det er mangelfullt fall på gulvet i lekkasjesonen i forhold til kravet ved etableringsåret og dagens krav. Gulvet har varierende fall og er stedvis flatt.</p><p>Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med dagens tilstand i det daglige, men på grunn av påviste forhold bør det brukes med forsiktighet. Skadepotensialet er først og fremst ved eventuell lekkasje. Som en sikkerhet kan det vurderes lekkasjestopper i rommet (endrer ikke tilstandsgrad).</p><br /><p>- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad &gt; Vanntett sjikt, membran og sluk.</p><p>Det er plastsluk. Avrenning fra badekar til stuss i gulv. Ukjent type membran er synlig i klemring i sluk. Se forøvrig punkt for dokumentasjon vedr. risiko.</p><p>Vurdering av avvik: Det er usikker rørgjennomføring i gulvet ved stuss for avrenning fra badekar. Oppkant på membran synes ikke å være tilstrekkelig i forhold til anbefaling om minst 25 mm over ferdig gulv.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det synes ikke økonomisk rasjonelt med utbedring av membranen, men egnet tettemasse bør påføres som en sikkerhet (endrer ikke tilstandsgrad). Usikker rørgjennomføring utgjør en fare for at vann kan trenge inn i tilstøtende konstruksjoner ved eventuelt vannsøl og/eller lekkasje.</p><br /><p>- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad &gt; Sanitærutstyr og innredning.</p><p>Våtrommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, badekar og dusjvegger/hjørne.</p><p>Vurdering av avvik: Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.</p><p>Konsekvens/tiltak: Skader eller svelling på innredning indikerer fuktpåvirkning og kan føre til redusert funksjon, videre nedbrytning av materialer og risiko for muggdannelse. Det anbefales ikke etablert drenering fra innebygget sisterne uten ytterligere undersøkelser vedr. tettesjikt. Det er fare for skade på membran ved etablering av drensspalte. Drenering må etableres for å få TG1, men dette er kanskje ikke mulig. Ved en eventuell lekkasje vil ikke vann bli synliggjort og det kan føre til fuktskade i bakenforliggende konstruksjon.</p><br /><p>- Våtrom &gt; 2. etasje &gt; Bad &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom.</p><p>Hulltakingen kunne ikke utføres fordi de omkringliggende konstruksjonene gjør det umulig. Veggene er av mur/betong og vegger mot fellesareal. Merknad: Det ble utført fuktsøk på veggoverflater i dusjsonen og på gulv og vegger i tilstøtende rom. Fuktsøk gir kun en indikasjon og er utført som et alternativ når hulltaking ikke er utført.</p><p>Vurdering av avvik: Ved overflatesøk i dusjsone ble det registrert forhøyde fuktverdier på &#34;gulv&#34; og nedre del av vegger i hylle/nisje. Fuktsøk gir kun en indikasjon og må ikke forstås som påvist fuktskade. Manglende dokumentasjon bidrar til økt risiko.</p><p>Konsekvens/tiltak: Tilstanden bør holdes under observasjon. Om det er tegn til skadeutvikling må forholdet undersøkes ytterligere og det må påregnes utbedringer.</p><br /><p>TG3:</p><p>- Tomteforhold &gt; Terrengforhold.</p><p>Det er stedvis flatt terreng og noe motfall mot bygningen.</p><p>Vurdering av avvik: Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen og dette skaper forhold for vann inn mot grunnmuren.</p><p>Konsekvens/tiltak: Fall inn mot bygningen kan føre til opphopning av vann mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det er viktig å etablere fall bort fra bygningen og sikre tilfredsstillende bortledning av overvann, for eksempel med terrengjustering eller drenering Kostnadsestimatet gjelder kun arrondering av terrenget rundt bygningen. Det bør samtidig vurderes om det er hensiktsmessig å oppgradere dreneringen når terrengarbeidene først gjennomføres. Kostnadsestimat vil variere med valgte løsninger. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 kr.</p><br /><p>HMS:</p><p>- Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.</p><p>Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at rekkverket ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn, samt behov for utbedring for å tilfredsstille gjeldende forskrifter.</p><br /><p>- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpninger tilfredsstiller gjeldende krav, for eksempel ved å montere tettere spiler eller annen godkjent løsning. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.</p><br /><p>- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.</p><p>Konsekvens/tiltak: Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.</p><br /><p>- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.</p><p>Konsekvens/tiltak: Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.</p><br /><p>- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.</p><p>Konsekvens/tiltak: Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet.</p><br /><p>- Samsvarserklæringen for bad mangler tilstrekkelig beskrivelse av arbeidet som er utført på det elektrisk anlegget.</p><p>Konsekvens/tiltak: Manglende angivelse av dato for og/eller beskrivelse av utført arbeid på det elektriske anlegget øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.</p><br /><p>- Det mangler samsvarserklæring for det meste av anlegget som er etablert etter 1999.</p><p>Konsekvens/tiltak: Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.</p><br /><p>- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.</p><p>Konsekvens/tiltak: Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Anlegget bør kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person iht. NEK 405-2-3 eller tilsvarende.</p><br /><p>- Det er synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det er ikke branndører.</p><p>Konsekvens/tiltak: Avvik i branncelleinndeling kan føre til at brann og røyk sprer seg raskere mellom rom eller etasjer. Dette øker risikoen for brannspredning, fare for liv og helse samt større materielle skader.</p><br /><p>- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.</p><p>Konsekvens/tiltak: Det anbefales å få forholdet vurdert av kvalifisert fagperson for å avklare omfang og nødvendige tiltak. Branncelleinndelingen bør utbedres i henhold til gjeldende krav for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade.</p><p>Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.</p><br /><p>Avvik vurderes ut fra tekniske forskrifter på godkjenningstidspunktet for bygget. Noen bygningsdeler vurderes etter gjeldende teknisk forskrift på befaringstidspunktet. Dette gjelder blant annet bad, vaskerom (våtrom) og forhold rundt brann, rømming, sikkerhet, for eksempel rekkverkshøyder/åpninger, ulovlige bruksendringer, brannceller mv.</p><br /><p>Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 22, tinglyst 25.10.1935 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om benyttelse<br />Bestemmelse om gjerde<br />Bestemmelse om vann/kloakkledning<br />Bestemmelse om veg<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 192, tinglyst 03.01.1936 - Best. om vann/kloakkledn.</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 7519, tinglyst 25.06.1936 - Best. om vann/kloakkledn.</p><p>GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p></p><p>Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger ferdigattest for våningshus med garasje fra 1937. </p><br /><p>Det foreligger tillatelse for bygging av hagestue fra 1952. Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd. </p><br /><p>Det foreligger ferdigattest på etablering av balkong fra 1969. Videre foreligger det ferdigattest for påbygg bolig med utvidelse av balkong fra 1994.</p><br /><p>Det foreligger tillatelse på igangsettelse for oppføring av frittliggende garasje fra 2007. Dette tiltaket er ikke meldt ferdig og det foreligger ikke ferdigattest. Det ble i 2022 sendt inn søknad om ferdigattest. Saken bør følges opp videre med Plan- og byggningsetaten.</p><br /><p>Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 3 447 531,00 pr. 2024, og som sekundærbolig kr 11 353 616,00 pr. 2024.</p><br /><p>Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. </p><br /><p>Formuesverdien for primærbolig skal beregnes til 25% av boligverdi opp til kr 10 millioner. For verdi over 10 millioner beregnes 70% av den overskytende boligverdien. Formuesverdien for sekundærbolig skal beregnes til 100% av boligverdien. </p><br /><p>Det presiseres at ligningsverdien som er tilgjengelig for megler er fra 2024 og at kjøpesummen for boligen vil være grunnlag for å beregne ligningsverdien ved neste årsoppgave.</p><br /><p>Eiendomsskatt:</p><p>Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-2864. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/</p><br /><p>Smestad er et område som over tid har vært gjenstand for diskusjoner om videre byutvikling og fortetting, særlig i tilknytning til kollektivknutepunktet ved Smestad T-banestasjon. Samtidig har flere større eiendomsaktøre, kjøpt opp en rekke eiendommer i området de senere årene. Omfanget av oppkjøpene har ført til spekulasjoner om ytterligere utvikling på lengre sikt, men eventuelle fremtidige planer for større deler av området er per i dag ikke avklart. Se mer informasjon: https://smestadutvikling.no/nre/smestad-utvikling/eiendommen-NRE</p><br /><p>Eiendommen står på gul liste:</p><p>Prioriterte kulturminneinteresser (kommunalt og statlig listeført). Gul liste er Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminneinteresser. Anlegg, eiendommer og bygninger som er registrert som prioriterte kulturminneinteresser, har ikke et formelt vern, men er listeført av Byantikvaren eller Riksantikvaren. Byantikvaren skal som kommunal og fylkeskommunal kulturminnefaglig rådgiver uttale seg i slike plan- og byggesaker og vurdere hvordan tiltaket påvirker verneverdiene. Plan- og bygningsetaten vurderer tiltaket i et helhetlig perspektiv, avveier de ulike samfunnsinteressene og fatter vedtak om tillatelse etter plan- og bygningsloven. For å få mer informasjon om kulturminneinteressene på eiendommen kan du kontakte Byantikvaren.</p><br /><p>Pågående plansaker:</p><p>- Områderegulering Smestad. Saksnummer: 201808705</p><p>Beskrivelse: Planen skal gi rammer for at området kan bli bedre utnyttet og mer bymessig. Bidra til at nye verdier blir tilført området, for eksempel ombygging av veier til bygater, nye parker og byrom, flere handels- og servicetilbud og forbedret sosial infrastruktur. Sikre at viktige kulturminner og kulturmiljø, blant annet ved Smestad-aksen, blir regulert til bevaring. Sikre at utviklingen kan skje på en måte som tar hensyn til og utvikler kvaliteter som finnes, samtidig som utnyttelsesgraden økes der det ikke skal bevares. Bidra til at området kan bli supplert med boligtyper som mangler i dag, slik at flere som bor i eneboliger kan få mulighet til å flytte til leiligheter i samme område. Være kollektivbasert, smart og grønn. Veksten i transport skal tas av kollektivtrafikk, sykkel og gange. Det skal være enkelt å ta helse- og miljøvennlige valg, for eksempel ved at vi har tilbud som dekker hverdagslivets behov innenfor rimelig gang- og sykkelavstand. Link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno&#61;201808705</p><br /><p>- Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet - Sykkelvei med fortau og kollektivtiltak</p><p>Saksnummer: 202457627</p><br /><p>- Saken gjelder: Småhusplanen 202304720. Småhusplanen er under revidering. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) avslo Oslo kommunes reviderte småhusplan fordi den ikke tilfredsstilte kravene i plan- og bygningsloven - særlig manglet tilfredsstillende vurderinger av flom- og skredfare (bl.a. kvikkleire) i planområdene. Det betyr at den nye planen ikke trer i kraft slik den var vedtatt 06.06.2023.  Det er vedtatt et midlertidig forbud mot nye tiltak (byggeforbud). Dette er blitt forlenget ut året 2026 for å gi tid til planprosessen.</p><br /><p>Pågående byggesaker:</p><p>- Dalsveien 1 - bruksendring av bod til soverom i 2. etasje, endring i ventilasjonskanaler og fasadeendring - Smestad brannstasjon. Saksnummer: 202521748. Status: Under behandling.</p><p>- Dalsveien 1 - etablering av basestasjon med antenner. Saksnummer: 202522411. Status: Under behandling.</p><p>- Dalskroken 6 - Makrellbekken t-banestasjon - oppføring av bysykkelstativ. Saksnummer: 202605205. Status: Under behandling.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter D.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Gjøaveien 5 Sameiet"
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av eierseksjonssameiet",
        "textUnsafe": "<p>Sameiet består av 2 seksjoner, snr 1 og snr 2. Det foreligger vedtekter for sameiet datert 04.10.2023.</p><p><br />Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.</p><br /><p>En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Husleie/felleskostnader er for tiden kr 5.500,- for hver av de to seksjonene. I 2025 gikk husleien til følgende (for hele sameiet):</p><p>Kommunale avgifter: 53.000,-</p><p>Strøm, varmtvann, fyring: 41.000,-</p><p>Forsikring: 26.000,-</p><p>Rentokil: 11.000,-</p><br /><p>Andre løpende kostnader:</p><p>- Eiendomsskatt 2026 kr 5.180,- iflg. kommunen.</p><p>- Strømforbruket i 2025 lå på ca. 8.000 kWh iflg. selger. Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og den generelle bruken av eiendommen. Faktiske strømutgifter kan avvike fra oppgitte forbruk.</p><br /><p>Bygningsforsikring i IF, (polisenummer 6221348)</p><br /><p>Kjøper tegner eget forsikrings, strøm-, tv-, internett- og eventuelt alarmabonnement, og kostnaden vil variere i henhold til vilkår som inngås.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 11 490 000,-</p><p>Andel fellesgjeld kr ,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 287 250,00</p><p></p><p>Kjøperforsikring Tryg kr 12 900,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 11 791 240 (forutsatt salg til prisantydning). Boligkjøperforsikring er valgfritt.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "<p>Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?</p><p>Ja, kun av faglært. Modernisering/riving av gammelt, bygging av nytt baderom i 2014.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Ja. Våtromsdukumtasjon fra Godt Bygg AS 2014.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?</p><p>Ja, kun av faglært. Satt inn ekstra toalett ifb badromsoppussing 2014.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>ja. Våtromsdokumentasjon fra Godt Bygg AS 2014.</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?</p><p>Ja, kun av faglært. Takreparasjon 2022 østside, pga lekkasje og råteskade. Loftsvindu fjernet/tettet.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Ja. Ak Bygg AS - Boligmappen.</p><br /><p>Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje i terrasser/fasade/vinduer?</p><p>Ja. Drypping fra balkong etter regnvær.</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?</p><p>Ja, kun av ufaglært. Fjernet gammel og lagt ny membran på balkong 2020.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Nei. Design Build AS.</p><br /><p>Har det vært utført arbeid i forbindelse med drenering?</p><p>Ja, kun av faglært. Fuktproblem kjeller, undersøkt drenering etc, men anbefalt montering av elektroder (kapillær fuktstopping) balansert ventilasjon og avtrekksvifte i vaskerom. Arbeid utført 2024, med etterkontroll.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Ja. Fuktstopper AS 2024.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?</p><p>Ja, kun av faglært. Ordinært elektrikerarbeid utført ifb installasjon varmepumpe, osmosesystem etc oppgjennom.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Nei. Se andre punkter.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?</p><p>Ja, kun av faglært. Bergvarme installert 2012.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Nei. Aparo Energi AS.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført kontroll av slike installasjoner?</p><p>Ja. Aparo Energi.</p><br /><p>Kjenner du til om du har selvstendig vedlikeholdsansvar for fellesarealer slik som yttertak, drenering, loft, kjeller, balkong, veranda, terrasse, bod osv.?</p><p>Ja. Felles ansvar for vedlikehold og stell av fellesarealer gang, kjeller, loft, hage osv.</p><br /><p>Kjenner du til om det er innsekter/skadedyr i eiendommen som skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller liknende?</p><p>Ja. Gnageraktivitet i hage/området. Har serviceavtale med Rentokil.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<p>Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.</p><br /><p>Ved overtagelsen skal kjøper motta de nøkler som er tilgjengelig for selger.</p><br /><p>Opplysninger fra kommunen med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger.</p><br /><p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter, inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.</p><br /><p>Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Bolig i eierseksjonssameier kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha &#34;saklig grunn&#34; for ikke å godkjenne leietager.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<br /><p>Provisjon 0,900 % av salgssummen inkl. mva</p><br /><p>Tilrettelegging / Oppstart / Etablering: 19 900,00</p><p>Per visning og overtagelse: 3 900,00</p><p>Oppgjørshonorar: 7 900,00</p><p>Innhenting av tinglyste servitutter / seksjonering: 1 890,00</p><p>Pantattester/grunnbok fra Statens kartverk: 1 450,00</p><p>Factoring/ Betalingsutsettelse: 0,00</p><p>Internett annonsering/Finn medium pakke : 6 750,00</p><p>Kommunale opplysninger inkl. forretningsfører: 7 900,00</p><p>Markedspakke 2: 34 900,00</p><p>Eierskiftegebyr: 6 725,00</p><p></p><br /><p> Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale kr 19.000,- og alle faktiske utlegg.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Meglers verdivurdering</p><p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæring</p><p>Energiattest</p><p>Vedtekter og eventuelle husordensregler</p><p>Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse</p><p>Arealbekreftelse</p><p>Reguleringskart og bestemmelser</p><p>Liste over løsøre og tilbehør</p><p>Budskjema</p><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "159260442",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til en attraktiv, horisontaldelt tomannsbolig i et trygt og barnevennelig boligområde på Smestad. Boligen ligger usjenert til på et lite høydedrag omkranset av stort grøntområde. Boligen har en stor balkong med fantastisk utsyn, samt tilgang til en idyllisk og solrik hage med frodig og grønn beplantning. Her ligger du usjenert til med lite innsyn. Hagen er inngjerdet som gjør at barn og dyr kan leke fritt.<br /><br />- Praktisk og effektiv planløsning<br />- Flere soner og spillerom for storfamilien<br />- Overflater oppgradert i 2024<br />- Mulighet til å skape ditt drømmehjem<br />- Store vindusflater og generøs takhøyde<br />- To stuer på rekke og separat kjøkken<br />- Kjøkken der alle hvitevarer medfølger handelen<br />- 3 romslige soverom, det ene med utgang til balkong<br />- Pent bad og separat toalettrom<br />- Fyring og varmtvann via bergvarme<br />- Garasjeplass og biloppstillingsplass<br />- To disponible kjellerboder på ca. 7kvm og 8kvm &#43; loftsbod på 4kvm gulvareal<br />- Boligen disponerer halve vaskerommet og teknisk rom"
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "159260442",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=d01ccec9-0881-4766-8cf6-3783cb61aee8",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Smestad",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=d01ccec9-0881-4766-8cf6-3783cb61aee8",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/129987",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/129987/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/129987",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til en attraktiv, horisontaldelt tomannsbolig i et trygt og barnevennelig boligområde på Smestad. Boligen ligger usjenert til på et lite høydedrag omkranset av stort grøntområde. Boligen har en stor balkong med fantastisk utsyn, samt tilgang til en idyllisk og solrik hage med frodig og grønn beplantning. Her ligger du usjenert til med lite innsyn. Hagen er inngjerdet som gjør at barn og dyr kan leke fritt.<br /><br />- Praktisk og effektiv planløsning<br />- Flere soner og spillerom for storfamilien<br />- Overflater oppgradert i 2024<br />- Mulighet til å skape ditt drømmehjem<br />- Store vindusflater og generøs takhøyde<br />- To stuer på rekke og separat kjøkken<br />- Kjøkken der alle hvitevarer medfølger handelen<br />- 3 romslige soverom, det ene med utgang til balkong<br />- Pent bad og separat toalettrom<br />- Fyring og varmtvann via bergvarme<br />- Garasjeplass og biloppstillingsplass<br />- To disponible kjellerboder på ca. 7kvm og 8kvm &#43; loftsbod på 4kvm gulvareal<br />- Boligen disponerer halve vaskerommet og teknisk rom",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/129987",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/129987",
    "constructionYear": 1936,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474456020,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-22T06:17+02:00",
    "ownerId": 1708877213,
    "version": "4.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-22T06:17:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-22T06:18:22.192495421+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1708877213",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}