Innholdsrikt rekkehus over to plan | 4 sov, 2 bad og peis | Garasjeplass og skjermet terrasse | Nært marka og T-bane

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 30325,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 116,
      "openArea": 21,
      "usableAreaE": 4,
      "usableAreaI": 112,
      "descriptionUnsafe": "<b>Bod</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 4  kvm Bod<br /><br /><b>Rekkehus</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 46  kvm tre soverom, bad, trapperom<br />1. etasje: 66  kvm Entré, stue, kjøkken, bad, rom med vaskemaskin, trapperom<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 21  kvm Terrasseplatting<br />"
    },
    "floor": 1,
    "price": {
      "total": 7857812,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1599926,
      "suggestion": 7090000,
      "salesCostSum": 9496,
      "collectiveDebt": 758316,
      "collectiveAssets": 30863,
      "salesCostIncludesUnsafe": "7 090 000  (Prisantydning)<br />758 316 (Andel av fellesgjeld)<br />--------------------------------<br />7 848 316 (Pris inkl. fellesgjeld)<br /> <br />Omkostninger ved salg til prisantydning:<br />8 406 (Avklaring forkjøpsrett borettslag)<br />545 (Tinglysingsgebyr -  hjemmel)<br />545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument)<br />--------------------------------<br />9 496 (Omkostninger totalt)<br />--------------------------------<br />7 857 812 (Totalpris inkl. omkostninger)<br />--------------------------------<br />Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles:<br />9 300 (Boligkjøperforsikring)"
    },
    "rooms": 5,
    "title": "Innholdsrikt rekkehus over to plan | 4 sov, 2 bad og peis | Garasjeplass og skjermet terrasse | Nært marka og T-bane",
    "contact": [
      {
        "mobile": "463 64 086"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.9375,
        "lng": 10.9044,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9375&lng=10.9044&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1061",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Erling Michelsens vei 11C"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:30",
        "date": "30.09.2026",
        "from": "17:30",
        "dateIso": "2026-09-30",
        "iCalendarTo": "20260930T163000Z",
        "iCalendarFrom": "20260930T153000Z"
      },
      {
        "note": "Vi har påmelding til alle våre visninger. Dette gjør at eiendomsmegleren kan planlegge godt og gi personlig oppfølging til hver enkelt som kommer. For deg som vurderer å kjøpe bolig, betyr dette en mer ryddig og tilrettelagt visningsopplevelse. Påmelding og avmelding gjøres enkelt, og du er også velkommen til å ta kontakt med megleren i forkant dersom du har noe du lurer på."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 110,
        "titleNumber": 46,
        "municipalityNumber": 301,
        "partOwnershipNumber": 103
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "preemption": "Andelseiere i borettslaget og øvrige medlemmer i OBOS har forkjøpsrett. Intern forkjøpsrett i borettslaget fordeles etter ansiennitet. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er normalt 20 dager etter at borettslaget har mottatt melding om eierskiftet, eller 5 hverdager ved forhåndsvarsel. Forkjøpsretten er forhåndsavklart, og fristen for å melde interesse gikk ut 21.08.2026. Ingen meldte sin interesse.",
    "sharedCost": {
      "amount": 9275,
      "includesUnsafe": "Månedlige felleskostnader dekker kommunale avgifter, felles garasjeanlegg, snøbrøyting, gangveifeiing, behandling av lønn, fibernett (internett) levert av GlobalConnect, samt ordinær drift og vedlikehold av borettslaget.<br /><br />Spesifikasjon av månedlige kostnader:<br />- Felleskostnader: kr 9 075,15<br />- Parkering: kr 200,-<br /><br />Det ekstraordinære årsmøtet den 25. juni 2026 vedtok å gi styret fullmakt til å ta opp et lån på inntil kr 4 000 000,- for å dekke nødvendige vedlikeholds- og reparasjonskostnader samt sikre borettslagets likviditet. Eventuell framtidig trekking på denne lånerammen vil kunne føre til økte felleskostnader.<br /><br />For andeler med dokumentert utbygging er det vedtatt et månedlig tillegg til felleskostnadene på kr 7,- pr. m² gulvareal i påbygget, med tillegg for utbygd takterrasse regulert til 2 m² og utbygd veranda regulert til 1 m². Dette tillegget justeres i tråd med husleien.<br /><br />Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadene."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "C"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Velkommen til Erling Michelsens Vei 11c! Et innholdsrikt rekkehus med familievennlig planløsning og oppgraderte overflater.<br /><br />Boligen ligger i et rolig nabolag med kort vei til marka, skoler og offentlig transport. Her kan du trekke deg tilbake på en usjenert, vestvendt terrasse. Borettslaget har gjennomført betydelige oppgraderinger de siste årene. Boligen byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med god plass på loftet, praktisk oppbevaring på vaskerommet samt et eget teknisk rom utenfor boligen.<br /><br />- Sokner til Bakås skole<br />- Kjøkken og bad i 1. etasje fra 2017<br />- To separate bad, ett med dusj og ett med badekar<br />- Peisovn i stuen <br />- Varmepumpe<br />- Garasjeplass med tilrettelagt el-anlegg for lader<br />- Internett (fiber) er inkl. <br />- Oppgradert fasade og nye vinduer fra 2018 i regi av borettslaget"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Rekkehus over to plan som består av følgende rom:<br /><br />1. etasje: Entré, bad, kjøkken, soverom, rom med vaskemaskin og stue.<br />2. etasje: Tre soverom og bad.<br /><br />I tillegg disponerer boligen terrasseplattinger på totalt 21 m², samt en frittstående utebod på 4 m²."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Rekkehuset over to plan er gjennomgående oppgradert siden nåværende eier overtok i 2017. Første etasje ble i stor grad ombygget det året: nytt kjøkken, nytt bad og ny elektrisk installasjon. Borettslaget fulgte opp i 2018 og 2019 med ny fasadekledning, nye vinduer og ytterdører, samt sentralventilasjon. Resultatet er en bolig der de fleste overflater og tekniske installasjoner er skiftet ut i løpet av de siste ti årene, mens andre etasje beholder et eldre bad med oppgraderingsbehov. Planløsningen fordeler seg tradisjonelt med dagligrom i første etasje og tre soverom i andre. Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasseplatting, og på østsiden av boligen er det etablert ytterligere en terrasseplatting.<br /><br />Entré:<br />Entréen har flislagt gulv og malt panel på veggene. Herfra leder trappen opp til andre etasje, og rommet med opplegg for vaskemaskin ligger til siden.<br /><br />Stue:<br />Peis med innsats gir stuen et naturlig varmesentrum og gjør rommet brukbart gjennom hele vintersesongen. Elementpipa er kontrollert og utstyrt med ny pipehatt rundt 2024. Fra stuen er det utgang via balkongdør til den vestvendte terrasseplattingen i trekonstruksjon, der kveldssolen treffer. Selger beskriver terrassen som et sted man sitter ofte, rolig og uten innsyn. Vinduene og balkongdøren er malt tre med 2-lags glass, skiftet i 2018.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet ble etablert i 2017 da kjøkkenløsningen ble flyttet ut i stuedelen og den opprinnelige boden ble innlemmet i kjøkkenarealet. Innredningen har fabrikklakkerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum og nedfelt koketopp. Integrert stekeovn, kjøl/frys og oppvaskmaskin er inkludert i salget. Over kokesonen sitter en kjøkkenventilator med avtrekk ut og komfyrvakt. Merk at kjøkkenets plassering i stuedelen og innlemmingen av den opprinnelige boden er en bruksendring som ikke er søkt om.<br /><br />Bad (1. etasje):<br />Badet i første etasje ble oppført i 2017 etter teknisk forskrift. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler og fall mot sluk. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger i hjørne. Mekanisk ventilasjon er installert. Det er opplyst at det ble brukt malemembran i forbindelse med arbeidene, men det foreligger ikke full dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt.<br /><br />Rom med vaskemaskin:<br />Det opprinnelige toalettrommet i første etasje fungerer i dag som et rom med opplegg for vaskemaskin.<br /><br />Soverom (1.etasje)<br />Soverommet var opprinnelig en del av kjøkkenet. Rommet ble senere omgjort og benyttes i dag som et rom for avslapning og egenpleie.<br /><br />Terrasse:<br />Den vestvendte terrasseplattingen nås fra stuen og er bygget i tre. På østsiden av boligen er det etablert ytterligere en terrasseplatting. Begge terrassene har bjelker mot mark, og det er påvist råte på frontbjelken på østsiden. Terrassene vil på et tidspunkt ha behov for utskifting.<br /><br />Soverom (2. etasje):<br />Hovedsoverommet i andre etasje er skapt ved å slå sammen to av de opprinnelige fire soverommene. Det er et romslig soverom med plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider, og har en avskilt garderobedel. De to øvrige soverommene i etasjen er separate rom av mer beskjeden størrelse.<br /><br />Bad (2. etasje):<br />Badet i andre etasje har flislagte vegger, flislagt gulv med elektriske varmekabler og malt innvendig tak. Rommet er utstyrt med innredning med nedfelt servant, toalett, badekar og mekanisk ventilasjon. Fuger ble skiftet i 2022. Badet har eldre våtromsløsninger fra før år 2000, og har et oppgraderingsbehov.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Laminatgulv i stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv i begge bad og i entré.<br />Vegger: Malte glatte overflater. Malt panel i entréen. Flislagte vegger i badene.<br />Himling: Malt innvendig tak.<br /><br />Lagring:<br />Avskilt garderobedel i tilknytning til hovedsoverommet i 2. etasje. Frittstående utebod på bakkeplan på ca. 4 kvm, oppført i enkel trekonstruksjon med betongsåle, bindingsverksvegger med liggende ytterkledning og pulttak. Lagringsplass på kaldtloft med adkomst via stigetrapp.<br /><br />For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.<br /><br />Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.<br /><br />Det foreligger samsværerklæring for følgende arbeid:<br />- 4 nye kurser og stikkontakter på kjøkkenet.<br />- Bad nytt el opplegg på badet.<br />- 4 Jordfeilautomater montert i sikringsskap."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger attraktivt til på populære Ellingsrud Vest, med en rolig og tilbaketrukken beliggenhet. Her bor du i trygge og barnevennlige omgivelser, samtidig som du har kort vei til alt du trenger i hverdagen   dagligvare, offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og marka. Borettslaget byr på flere gode lekeplasser som skaper et trygt og sosialt utemiljø for barna.<br /><br />Dagligvare og servicetilbud<br />Dagligvarehandel gjøres enkelt med Rema 1000 i kort gangavstand. Ellingsrudåsen senter ligger også i gangavstand og tilbyr blant annet Kiwi, frisør, café og tannlege. Furuset senter nås til fots og har et bredt utvalg med over 30 butikker innen mote, helse, dagligvare, apotek, servering og ulike servicefunksjoner. Rett ovenfor senteret ligger Deichmanske bibliotek. For større handelsturer finnes også Stovner senter, Metro og Triaden storsenter i nærområdet.<br /><br />Offentlig kommunikasjon<br />Området har meget gode kollektivforbindelser. Bussholdeplass ligger ca. 13 minutters gange fra eiendommen, med busslinjene 300 og 110 som tar deg til Oslo sentrum på under 15 minutter. Her går også flybussen med ca. 30 minutters reisetid til Oslo lufthavn. I tillegg ligger Furuset T-banestasjon ca. 15 minutters gange unna, med linje 2 mot Østerås som tar deg til Jernbanetorget på ca. 25 minutter.<br /><br />Barnehager og skoler<br />Området er veletablert og svært godt tilrettelagt for barnefamilier. Eiendommen sogner til populære Bakås skole, som nylig er pusset opp. Skolen er kjent for et trygt og inkluderende læringsmiljø, med et engasjert og utviklingsorientert personale. Aktivitetsskolen har stort fokus på læring gjennom aktivitet og bevegelsesglede, og scorer svært høyt på brukerundersøkelser   med toppscore blant AKS-foreldre i hele Oslo. Skolen har også et aktivt FAU som bidrar positivt til elevenes trivsel. Det er i tillegg kort vei til både barnehager og ungdomsskoler.<br /><br />Rekreasjonsmuligheter<br />Her bor du med umiddelbar nærhet til Østmarka, som byr på flotte turmuligheter året rundt med lysløyper og turstier, blant annet inn mot populære Mariholtet. På Ellingsrud finner du ridesenter og Ellingsrud fleridrettshall med fasiliteter for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. På Furuset ligger også Furuset Forum, som blant annet benyttes til ishockey og håndball. I nærheten finner du Verdensparken med Norges første parkouranlegg, samt flotte møteplasser med sittegrupper, griller og bålfat. Øvrige tilbud inkluderer Furuset idrettshall, Furuset bad og Actic treningssenter."
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av tomt",
        "textUnsafe": "Opparbeidet felles tomt med bl.a plen, prydbusker, internveier og lekeplass. Fellesarealene inkluderer en ballplass og lekeapparater, og borettslaget er kjent for sitt særpreg med store furutrær og nærhet til Østmarka."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det medfølger egen garasje i rekke.<br /><br />Parkeringsplassen koster kr 200 per måned.<br /><br />Garasjeanlegget ble rehabilitert i fjor og er utstyrt med elektrisk anlegg som muliggjør montering av elbillader."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisitet og vedfyring. Elektriske varmekabler på bad i første og andre etasje, samt peis med innsats i stuen."
      },
      {
        "heading": "Lånebetingelser fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Borettslaget har følgende lån:<br /><br />Bank: OBOS Boligkreditt AS<br />Lånenummer: 98208337882<br />Type: Annuitetslån, 12 terminer per år<br />Restsaldo pr. 10.08.2026: kr 71 955 699,-<br />Andel av saldo: kr 718 666,23<br />Innfrielsesdato: 30.05.2054<br />Type Rente: Flytende rente<br />Rente: 5,14 %<br /><br />Bank: OBOS-banken AS<br />Lånenummer: 98208812823<br />Type: Annuitetslån, 12 terminer per år<br />Restsaldo pr. 10.08.2026: kr 3 970 197,-<br />Andel av saldo: kr 39 649,77<br />Innfrielsesdato: 30.06.2036<br />Type Rente: Flytende rente<br />Rente: 5,14 %<br /><br />Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei."
      },
      {
        "heading": "Styregodkjennelse",
        "textUnsafe": "Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger."
      },
      {
        "heading": "Vedtekter/husordensregler",
        "textUnsafe": "Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte / Konstruksjon",
        "textUnsafe": "Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.08.2026.<br /><br />Bygning:<br />Rekkehus over 2 plan fundamentert med betongsåle på mark. Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Ny bordkledning ble montert i 2018 i forbindelse med nye vinduer. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er utført i trekonstruksjoner. Byggegrunn er ukjent.<br /><br />Tak:<br />Takkonstruksjon med A-takstoler i tre og undertak av finerplater. Det er kaldtloft. Taket er tekket med decra e.l. takplater. Takrenner og nedløp er av malt metall av eldre årgang.<br /><br />Pipe/Ildsted:<br />Det er elementpipe med peis med innsats i stuen. Ny pipehatt og kontroll av pipe for ca. 2 år siden ifølge eier.<br /><br />Vinduer:<br />Det er malte vinduer med 2-lags glass.<br /><br />Dører:<br />Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Innvendig er det malte, glatte innerdører.<br /><br />Trapper/adkomst:<br />Det er malt tretrapp.<br /><br />Balkong/terrasse:<br />Utgang fra stuen til vest-vendt terrasseplatting i trekonstruksjon. På østsiden er det også etablert terrasseplatting.<br /><br />VVS-installasjoner:<br />Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og glødde kobberrør med plasthylse. Hovedstoppekran i rørskap. Innvendige avløpsrør er av PP plastrør fra byggeår, med enkelte internrør skiftet ved nytt bad og kjøkken. Varmtvannsbereder er på ca. 200 liter. Det er plastsluk. I ett av badene er det plastsluk med ukjent tettesjikt, hvor det i klemringen kan se ut som originalt gulvbelegg er gulvmembran.<br /><br />Ventilasjon:<br />Det er mekanisk ventilasjon med motor plassert på kaldtloft, som styres via bryter på vegg. Tilluft via spalteventiler i vinduene. Våtrom har mekanisk ventilasjon og kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut, samt komfyrvakt over kokesone.<br /><br />Tekniske detaljer:<br />Boligen er utstyrt med brannslukningsapparat og røykvarsler.<br /><br />Bod:<br />Utebod oppført i enkel trekonstruksjon, fundamentert med betongsåle. Vegger i bindingsverk med liggende ytterkledning og pulttak.<br /><br />Elektrisk anlegg:<br />Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er gjort endringer i det elektriske anlegget etter 1. januar 1999. Anlegget er uvisst, men det er utført el-arbeider i forbindelse med bad og kjøkken.<br /><br />TG3 - Store eller alvorlige avvik:<br /><br />- Bad 2. etasje - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er motfall på gulv fra dørterskel og frem til sluk på ca 4mm. Øvrige gulv har fall, men ikke tilfredstillende sammenliknet med dagens krav. Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det bør etableres tilfredsstillende fall mot sluk for å sikre god avrenning og redusere risikoen for vannskader i konstruksjonen. Det er motfall på deler av gulvet, noe som kan føre til at vann renner ut via terskel. Dette vil kunne føre skader i omkringliggende konstruksjoner. Grunnet alder og registrerte anbefales oppgradering ab badet.<br /><br />TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:<br /><br />- Taktekking | Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Iht årsberetning følges dette opp i regi av borettslaget.<br /><br />- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Aldersrelatert slitasje påvist. Funksjon bør sjekkes grundigere ved nedbør. Gamle renner og nedløp kan forårsake skade om det ikke fungerer som tiltenkt. Det vil være helt naturlig å skifte renner, beslag og nedløp når taktekking skal skiftes.<br /><br />- Terrasser og plattinger på terreng | På begge terrasser er det lagt bjelker mot mark. Det er ukjent fundamenteringsmetode. Det er påvist synlig råte på frontbjelke på østsiden. Det vil bli behov for utskifting av terrassene på et tidspunkt. Når er vanskelig å si noe om. Restlevetid kan være kort.<br /><br />- Overflater - gulv | Det er påvist enkelte fliser med bom og enkele fliser med hulrom i entréen. Det bør vurderes om fliser med bom og hulrom i entréen skal utbedres, da dette kan føre til at flisene løsner eller sprekker over tid, og øker risikoen for skader på gulvet.<br /><br />- Bad 1. etasje - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Videre undersøkelse anbefales.<br /><br />- Bad 1. etasje - Sanitærutstyr og innredning | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det anbefales å etablere en løsning som gjør eventuelle lekkasjer synlige, for eksempel via lekkasjevarsling eller åpning/drenering under toalettskålen. Utførelsen bør være i tråd med gjeldende anbefalinger for innebygde sisterner.<br /><br />- Bad 1. etasje - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.<br /><br />- Bad 2. etasje - Sanitærutstyr og innredning | Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Mindre skader eller svelling på innredning har begrenset betydning, men kan indikere begynnende fuktpåvirkning og kan utvikle seg over tid. Lokal utbedring anbefales.<br /><br />- Innvendige vannledninger | Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Eldre glødde kobberrør har økt risiko for slitasje og lekkasjer, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.<br /><br />- Varmtvannsbereder/tank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav.<br /><br />- Fuktsikring og drenering | Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon for å forhindre skade på konstruksjoner. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.<br /><br />- Utvendige vann- og avløpsledninger | Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det samme kan gjelde avløpsrør. Usikker type avløpsrør som er benyttet, men dette kan også gjelde avløpsrør. Røranlegget er av den alder at det må vites at det kan bli behov for lokale reperasjoner/ utskifting på sikt. Det er vanskelig å si noe om når behovet kommer.<br /><br />TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig:<br /><br />- Takkonstruksjon/Loft | Det var veldig mye løsøre på kaldtloftet befaringsdagen (kun mulig å inspisere fra stigetrappen). Kaldtloftet må inspiseres grundigere når det er tilgang på loftet. Undertegnede har derfor valgt å sette TGIU.<br /><br />- Terrengforhold | Boligen grenser mot terreng på to sider. På disse sidene er det etablert terrasser. Terrengforhold er derfor ikke vurdert. Den dagen terrasser skal skiftes anbefales det å utføre undersøkelse av terrengforhold.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />- Helse, miljø og sikkerhet | Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon.<br /><br />Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.<br /><br />For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.<br /><br />Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Tidspunkt for overtakelse avtales mellom kjøper og selger."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.<br /><br />Ifølge borettslagets vedtekter må framleie av leilighet og eventuelt enkeltrom godkjennes av styret. En andelseier kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Andelseier som bor i boligen selv, kan imidlertid overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Regelverk og generelle opplysninger <br />Boligen selges med det inventar og utstyr som i henhold til gjeldende lover, forskrifter eller offentlige pålegg skal følge med eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-4. Fastmonterte eller spesialtilpassede installasjoner og innredning som anses som varig tilknyttet boligen, følger normalt med i handelen, med mindre det foreligger en særskilt avtale mellom partene om noe annet, jf. avhendingsloven § 3-5.<br /> <br />En standard tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) følger salgsoppgaven, og gjelder som utgangspunkt for hva som inkluderes i salget   med mindre avvik er tydelig avtalt mellom kjøper og selger.<br /> <br />Om informasjonsgrunnlaget <br />Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest. <br /> <br />Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.<br /> <br />Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.<br /> <br />Slitasje og bruk<br />Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.<br /> <br />Avtalerettslig<br />Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.<br /> <br />Budgivning og selgers vurdering <br />På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges  som den er , noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.<br /> <br />Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp   definisjon og vilkår:  <br />Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet.<br /><br />En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand   eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.<br /> <br />Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.<br /> <br />Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker   definisjon og vilkår: <br />Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ved slike kjøp selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.<br /> <br />Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen."
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte.<br />Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsloven",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. <br /><br />Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen på &#34;gi bud&#34; knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven. <br /><br />Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.  <br /><br />Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning. <br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. <br /><br />Bud som har forbehold om konfidensialitet (&#34;hemmelige bud&#34;) vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler. <br /><br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet. <br /><br />Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren. <br /><br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand.<br /><br />Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig.<br /><br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "- Tilstandsrapport datert 22.08.2026<br />- Selgers egenerklæring<br />- Grunnkart<br />- Byggetegninger<br />- Nabolagsprofil<br />- Vedtekter<br />- Husordensregler"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2329, vedtatt 22.06.1978.\n\nReguleringsplan: V210478N2 - Endret regulering av gangvei 9718, vedtatt 21.04.1978\nReguleringsplan: V290180N2 - Endret reguleringsplan for offentlig gangvei 9717 og 9718, vedtatt 29.01.1980\nBebyggelsplan: V311279 - Bebyggelsplan, Søndre Fjeldstad, vedtatt 31.12.1979\nKommuneplan: Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015\n\nEiendommen grenser til Markagrensen.\n\nEiendommen berøres av følgende hensynssoner:\n- Hensynsone H310_2: Steinsprang\n\nOmrådet er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.",
    "externalAdId": "2.261023",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Erling Michelsens Vei 11c! Et innholdsrikt rekkehus med familievennlig planløsning og oppgraderte overflater.<br /><br />Boligen ligger i et rolig nabolag med kort vei til marka, skoler og offentlig transport. Her kan du trekke deg tilbake på en usjenert, vestvendt terrasse. Borettslaget har gjennomført betydelige oppgraderinger de siste årene. Boligen byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med god plass på loftet, praktisk oppbevaring på vaskerommet samt et eget teknisk rom utenfor boligen.<br /><br />- Sokner til Bakås skole<br />- Kjøkken og bad i 1. etasje fra 2017<br />- To separate bad, ett med dusj og ett med badekar<br />- Peisovn i stuen <br />- Varmepumpe<br />- Garasjeplass med tilrettelagt el-anlegg for lader<br />- Internett (fiber) er inkl. <br />- Oppgradert fasade og nye vinduer fra 2018 i regi av borettslaget"
      }
    ],
    "propertyType": "Rekkehus",
    "advertiserRef": "EMERA2.26249",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSEMERA&Estateid=6b426332-ab98-44fe-9039-76645f086fa5",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Ellingsrud vest",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/6b426332-ab98-44fe-9039-76645f086fa5/visnings-pamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/6b426332-ab98-44fe-9039-76645f086fa5",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Andel ",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Erling Michelsens Vei 11c! Et innholdsrikt rekkehus med familievennlig planløsning og oppgraderte overflater.<br /><br />Boligen ligger i et rolig nabolag med kort vei til marka, skoler og offentlig transport. Her kan du trekke deg tilbake på en usjenert, vestvendt terrasse. Borettslaget har gjennomført betydelige oppgraderinger de siste årene. Boligen byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med god plass på loftet, praktisk oppbevaring på vaskerommet samt et eget teknisk rom utenfor boligen.<br /><br />- Sokner til Bakås skole<br />- Kjøkken og bad i 1. etasje fra 2017<br />- To separate bad, ett med dusj og ett med badekar<br />- Peisovn i stuen <br />- Varmepumpe<br />- Garasjeplass med tilrettelagt el-anlegg for lader<br />- Internett (fiber) er inkl. <br />- Oppgradert fasade og nye vinduer fra 2018 i regi av borettslaget",
    "prospectusView": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/6b426332-ab98-44fe-9039-76645f086fa5",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/6b426332-ab98-44fe-9039-76645f086fa5",
    "constructionYear": 1981,
    "housingCooperative": {
      "name": "Nordre Fjeldstad Borettslag",
      "organisationNumber": "947854054"
    },
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474485702,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-23T13:00+02:00",
    "ownerId": 2996571,
    "version": "4.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-23T13:00:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-23T13:00:14.672833116+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:2996571",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}