Svært innbydende 4-roms terrasseleilighet med stor, solrik terrasse | Rehabilitert 2018 | 2 bad | Garasje | Bod på 17 m²

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 10483,
      "owned": false,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 155,
      "openArea": 33,
      "usableAreaE": 17,
      "usableAreaI": 138
    },
    "floor": 1,
    "price": {
      "total": 15376090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 3253526,
      "estateTax": 4850,
      "suggestion": 15000000,
      "salesCostSum": 376090,
      "collectiveAssets": 20112,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 15 000 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 375 000,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 376 090,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 15 376 090,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 12 900,- <em>(Kjøperforsikring Tryg)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 15 388 990,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Svært innbydende 4-roms terrasseleilighet med stor, solrik terrasse | Rehabilitert 2018 | 2 bad | Garasje | Bod på 17 m²",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4790142000"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.93664510292016,
        "lng": 10.660685309949782,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.93664510292016&lng=10.660685309949782&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0378",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Torjusbakken 20 D"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "17:45",
        "date": "21.09.2026",
        "from": "17:00",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-09-21",
        "iCalendarTo": "20260921T154500Z",
        "iCalendarFrom": "20260921T150000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 29,
        "titleNumber": 584,
        "sectionNumber": 11,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Utsikt",
      "Sentralt",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Moderne",
      "Rolig",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "amount": 6444,
      "includesUnsafe": "Kabel-tv og bredbånd grunnpakke, forsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel og revisjon, samt andre drift- og vedlikeholdskostnader for sameiet. Festeavgiften faktureres en gang årlig (se eget punkt i salgsoppgaven)"
    },
    "energyLabel": {
      "class": "E",
      "color": "ORANGE"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 155,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>159260433</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 29, bnr. 584, snr. 11 i Oslo kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Dyve &amp; Partnere (Dyve &amp; Partnere Eiendomsmegling AS) / Jon Kvisgaard</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Jan Erland Krüger og Jenny Kristina Olsson</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Leilighet</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Eierseksjon</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Etasje",
        "textUnsafe": "<p>1. etasje </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>Byggeår er 1972.</p><p>Leiligheten ble pusset opp i 2018.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA på 155 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 138 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 17 kvm<br /></p><br /><p>I tillegg:</p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 33 kvm</p><br /><p>Alle rommene i leiligheten inngår i BRA-i. </p><p>Kjellerbod i fellesareal inngår i BRA-e. </p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Bruksareal er oppmålt med håndholdt laser (Leica Disto D2) etter NS3940:2023 </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "<p>4</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype festet / 10483,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forretningsfører",
        "textUnsafe": "<p>Oslo og Omegn Boligforvaltning </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Velkommen til Torjusbakken 20D",
        "textUnsafe": "<p>Torjusbakken 20D er en særdeles lekker 4-roms selveierleilighet med attraktiv beliggenhet på Montebello i Oslo. Leiligheten har en ettertraktet plassering i byggets første etasje, med en enkel og tilnærmet trappefri adkomst, hvor det kun er to trinn fra bakkeplan og inn til fellesoppgangen.</p><br /><p>Leiligheten er på hele 138 kvm og ble omfattende rehabilitert i 2018 med lekre materialvalg og innredninger. Her er det kvaliteter som énstavs eikeparkett fra Bjelin, himlingshøyde på nesten 2,5 meter, elektrisk gulvvarme i entré/hall, kjøkken og begge bad, nyere innerdører i eik fra Swedoor (2025), samt moderne kjøkken- og baderomsinnredninger fra Schmidt Kjøkken. I 2018 ble det også satt inn nye vinduer og terrassedører fra Nordan - detaljer som både løfter estetikken og gir økt komfort. Selger opplyser at boligen er lun om vinteren og sval om sommeren, og har en usjenert beliggenhet uten innsyn.</p><br /><p>Planløsningen er gjennomtenkt og romslig. Her er det entré/hall med skyvedørsgarderobe, en romslig stue med lekker peisinnsats og store vinduer med spektakulær utsikt mot Oslofjorden, samt en flott forstue som egner seg fint til kontor, tv-stue eller bibliotek. Fra både stuen, kjøkkenet og hovedsoverommet er det utgang til en sydvestvendt terrasse på 33 kvm med gode solforhold gjennom store deler av dagen, og den samme spektakulære utsikten mot fjorden og byen. Videre har boligen et meget flott kjøkken, tre soverom, to delikate bad/wc og en egen adskilt sone på kjøkkenet med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. I tillegg disponerer leiligheten en bod på hele 17 kvm i fellesareal, kun én etasje ned. Leiligheten har en medfølgende leierett til garasjeplass i Sondrevegen 1. I tillegg er det parkering på sameiets parkeringsplass som ligger nesten rett utenfor hovedinngangen og hvor det er montert elbilladere.</p><br /><p>Dette er en bolig som skiller seg ut med en gjennomgående lekker standard og mange gode kvaliteter!</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet / servicetilbud",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger i et svært attraktivt boligområde på Montebello i Oslo med kort vei inn til sentrum. Nærområdet på Montebello er svært veletablert med store, velstelte grøntarealer mellom bebyggelsen, noe som gir en åpen og fri følelse. Montebello Bad &amp; Trim ligger i nesten umiddelbar nærhet og byr på temperert basseng, treningsapparater og behandlingsrom. Populære friområder som Mærradalen og Husebyskogen, med turstier og lysløyper, ligger også rett i nærheten.</p><br /><p>Turmulighetene her, sommer som vinter, er ifølge beboerne i nabolaget blant områdets beste kvaliteter. Det er kun noen minutters gangavstand til Montebello T-banestasjon, med kort reisetid til Majorstuen og Sentrum. Ved Njårdhallen er det SATS treningssenter og dagligvareforretning.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er festet og måler 10483,00 kvm.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Etasjeskille:</p><p>Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er av betong.</p><br /><p>Yttervegger/Veggkonstruksjon:</p><p>Yttervegg ved terrasse: Utfyllende bindingsverk - fasader av teglstein, panel og pussede flater. Yttervegger fremstår med normal slitasje. Merknad: Luftingen er ikke kontrollerbar fordi terrassen ligger helt inntil panelen.</p><br /><p>Vinduer:</p><p>Vinduer i trerammer med 2-lags glass fra Nordan datert 2018.</p><br /><p>Ytterdør:</p><p>Slett entrédør med Yale doorman lås. 3x skyvedører mot terrasse med 2-lags glass fra 2018. Merknad: Dørene fremstår med normal slitasjegrad. Løse tettelister på dør ved kjøkken og soverom.</p><br /><p>Terrasse:</p><p>Sør/sørvest-vendt terrasse på ca. 33 kvm inkludert plassbygget benk. Adkomst fra soverom, kjøkken og stue. Dekke av terrassebord. Membran fra 2020 iht. uttalelse fra utførende. Punktreparasjon og reparasjon av sluk og avløpsrør med strømpe i 2024 iht. eier. Membran på overliggende terrasse fra 2019 iht. eier. Terrassene i sameiet er en skadeutsatt konstruksjon. Jevnlig tilsyn med membran og sluk er nødvendig for å sikre god avrenning.</p><br /><p>Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport som ligger vedlagt i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>Første etasje: Entré/hall, forstue, stue med peis, kjøkken med adskilt vaskeromsone, tre soverom og to bad/wc. </p><br /><p>I tillegg disponerer leiligheten en stor bod på 17 kvm i fellesareal, kun én etasje.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Entré/hall",
        "textUnsafe": "<p>Leiligheten har en ettertraktet beliggenhet i byggets første etasje med enkel og tilnærmet trappefri adkomst. Innenfor døren ønskes du velkommen til en romslig entré med delikate fliser på gulv, elektrisk gulvvarme og glatte overflater malt i lyse, innbydende fargevalg. Himlingen er kledd med mørke trespiler og har sorte integrerte downlights - en gjennomført kombinasjon som gir rommet et moderne og elegant uttrykk. Ytterklær og sko kan henges av i en stor skyvedørsgarderobe, hvor to av skyvedørene har speilfront, som er både praktisk og øker entréens romfølelse.</p><br /><p>Her er det hyggelig å komme hjem, og å ønske gjester velkommen!</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Kjøkken",
        "textUnsafe": "<p>Leiligheten har et moderne kjøkken med en svært lekker innredning fra kvalitetsleverandøren &#34;Schmidt Kjøkken&#34;. Innredningen har slette, håndtaksfrie fronter i både lys beige og trestruktur, samt påkostede benkeplater i kompositt. Kjøkkenet fremstår som en effektiv arbeidssone, med benkeplater på begge sider av rommet og rikelig oppbevaringsplass i flere skuffer og skap.</p><br /><p>Videre er kjøkkenet godt utstyrt med integrerte hvitevarer, som induksjonstopp, stekeovn, vinskap, kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin og ventilator med avtrekk til felles kanal. Oppvaskmaskinen og kjøleskapet er fra Miele.</p><br /><p>På gulvet er det store, delikate fliser, samt behagelig gulvvarme som bidrar til høy komfort. Veggene og himlingen har glatte, lysmalte overflater, og det er downlights både under overskapene og i himlingen som gir god belysning til matlagingen. Kjøkkenet har også skyvedør ut til terrassen, samt en koselig sittekrok ved vinduspartiet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Stue med peis | Forstue",
        "textUnsafe": "<p>Stuen fremstår romslig og innbydende, med en himlingshøyde på 2,49 meter og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og rammer inn den praktfulle utsikten over Oslofjorden. Den åpne, langstrakte utformingen gir en naturlig inndeling i flere soner og byr på fleksible møbleringsmuligheter. Her er det god plass til både komfortabel sofagruppe og en romslig spiseavdeling. I tillegg har stuen er flott forstue som egner seg fint til kontor, tv-stue eller bibliotek. </p><br /><p>Langs den ene veggen er det montert en elegant peisinnsats som danner et stemningsfullt blikkfang. På motsatt side er det skyvedør ut til den solrike terrassen.</p><br /><p>Material- og fargevalgene er gjennomførte, med eksklusiv énstavs eikeparkett fra Bjelin og glatte, lysmalte overflater som gir et rolig og elegant uttrykk. De store veggflatene gir dessuten god plass til kunst, vitrineskap eller annen ønsket innredning. Stilrene spotskinner i himlingen sørger for fleksibel belysning, ettersom spottene kan flyttes og tilpasses etter behov.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Terrasse",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har en lun og solrik terrasse på 33 kvm med adkomst fra både stuen, kjøkkenet og hovedsoverommet. Den sydvestvendte terrassen byr på spektakulær utsikt mot Oslofjorden og gode solforhold gjennom store deler av dagen.</p><br /><p>Ifølge eier ble det i 2020 lagt ny membran på terrassen, og i 2024 ble det utført punktreparasjon og reparasjon av av sluk og avløpsrør med strømpe. På overliggende terrasse ble det lagt ny membran i 2019 ifølge eier.</p><br /><p>Videre har terrassen har et flott dekke i Kebony, markise og utebelysning. Det er rikelig med plass til både sittegrupper og grill, og her ligger alt til rette for å nyte rolige sommerkvelder i vakre omgivelser.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tre soverom",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har tre flotte soverom, alle med lekker, énstavs eikeparkett fra Bjelin, samt glatte overflater malt i harmoniske fargevalg. Hovedsoverommet har ekstra kvaliteter som skyvedør ut til den solrike terrassen og bad &#34;en-suite&#34;.  For øvrig har alle rommene god oppbevaringsplass i garderobeskap. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "To bad/wc",
        "textUnsafe": "<p>Leiligheten kan skilte med to svært delikate bad/wc, begge pusset opp i 2018 og utført med stor sans for stil og kvalitet. Begge badene har moderne og påkostede materialvalg, herunder store, delikate fliser på gulv og vegger, baderomsinnredning fra kvalitetsleverandøren &#34;Schmidt Kjøkken&#34;, store speil og dusjnisje med regnfallsdusj og stilren glassvegg. Videre har badene vegghengt wc, elektrisk gulvvarme, innfelte downlights og avtrekksventilasjon. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.</p><br /><p>Alle integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke. Det presiseres for ordens skyld at takpendel over spisestuen heller ikke medfølger. For øvrig gjelder NEFs normgivende liste som ligger vedlagt i salgsoppgaven.</p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ventilasjon",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon. Tilluft med spalter i vindusrammer og ventil i yttervegg. Ventilasjonskanalene ble renset i 2020 iht. fremvist dokumentasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>Varmtvannsbereder fra 2011 er plassert i felles bod. Det er sluk i rommet. Varmtvannsberederen er tilkoblet med stikkontakt som var vanlig tidligere, men er ikke lenger en godkjent løsning for nye installasjoner. Det må påregnes etablert direktekobling mot sikringsskap når varmtvannsberederen en gang må skiftes ut.</p><br /><p>Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) fra 2018. Det er rørskap på kjøkken og bak speil på det minste baderommet (bekreftet med bilde). Det er stoppekraner i rørskap bak speil (ikke lett tilgjengelig). Det er hovedstoppekran i felles bod i kjeller påvist av eier. Innvendige avløpsrør er av PP plastrør.</p><br /><p>Sikringsskap med automatsikringer i gang. Anlegget er oppgradert i 2018, men det foreligger ikke dokumentasjon på totalrehabilitering i form av samsvarserklæring.</p><br /><p>Det er installert røykvarslere, og brannslukningsapparat på 6 kg medfølger. </p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har elektrisk oppvarming, herunder varmekabler i entré/hall, kjøkken og begge baderom. I tillegg er det to panelovner under et vindu i stuen, samt ildsted i stuen. </p><br /><p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>På sameiets tomt er det en stor, felles parkeringsplass hvor det er fri parkering for sameierne. Det disponeres ingen fast parkeringsplass, men det er godt med plasser og kort vei til inngangspartiet. Det er etablert ladebokser for elbil på parkeringsplassen.</p><br /><p>Leiligheten har en andelsobligasjon med leierett til en parkeringsplass merket 80 i felles garasjeanlegg i Sondrevegen 1. Garasjeanlegget er nylig renovert og det er innkjøring nedenfor eiendommen, på andre siden av veien. Garasjeanlegget eies av Lilly Huseby Kvaalens Stiftelse og Advokatfirmaet Salomon-Johansen AS er forvalter på vegne av stiftelsen. Se viktig informasjon om garasjeplassen i eget avsnitt i salgsoppgaven.</p><br /><p>For øvrig er det godt med parkering langs veien, etter områdets gjeldende bestemmelser.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Andreas Høieggen med dato: .</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><p>TGIU:</p><br /><ul><li>Bad ved entré &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom:</li></ul><br /><p>Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Hull ble tatt fra gang. Hullet er ikke tatt på ideelt sted (bak bruksvannssonen), men tatt på det beste tilgjengelige stedet. Det ble avdekket betong/lettbetong i veggen og det kunne ikke utføres fuktmåinger. Det ble utført fuktsøk på overflater i dusjsonen og på gulv og vegger i tilstøtende rom med Protimeter MMS3. Det ble ikke registrert skadelige fuktverdier. Fuktsøk gir kun en indikasjon og er utført som et tillegg når hulltaking ikke er utført mot dusjsonen.</p><br /><ul><li>Bad ved hovedsoverom &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom:</li></ul><br /><p>Hulltaking er foretatt, uten å påvise unormale forhold. Hull ble tatt fra soverom. Hullet er ikke tatt på ideelt sted (bak bruksvannssonen), men tatt på det beste tilgjengelige stedet. Det ble ikke registrert skadelig fukt ved fuktmåling med pigg (mindre enn 6 vektprosent) eller ved måling av relativ fuktighet. Det ble ikke registrert skade ved visuell kontroll. Målingene er gjort med Protimeter MMS3. Vurderingen gjelder for der hulltaking er foretatt; det kan ikke utelukkes skade på andre steder i vegger mot våtrom. Det ble utført fuktsøk på overflater i dusjsonen og på gulv og vegger i tilstøtende rom med Protimeter MMS3. Det ble ikke registrert skadelige fuktverdier. Fuktsøk gir kun en indikasjon og er utført som et tillegg når hulltaking ikke er utført mot dusjsonen.</p><br /><p>TG2:</p><br /><ul><li>Tekniske installasjoner &gt; Innvendige vannledninger:</li></ul><br /><p>Vurdering av avvik:</p><p>Det mangler drenering fra rørskap på kjøkken samt sprutdeksel. Rørskap bak speil på det lille badet (bekreftet med bilde).</p><br /><p>Konsekvens/tiltak:</p><p>Det bør etableres sprutdeksel og forsvarlig avrenning fra skapet samt lekkasjestopper. Manglende tiltak vil kunne føre til fuktskade ved eventuell lekkasje. Det bør etableres enkel løsning til rørskap bak speil, slik at det kan kontrolleres og slik at stoppekranene kan benyttes.</p><br /><ul><li>Tekniske installasjoner &gt; Ventilasjon:</li></ul><br /><p>Vurdering av avvik:</p><p>Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det mangler tilluft på kjøkken og hovedsoverom.</p><br /><p>Konsekvens/tiltak:</p><p>Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og risiko for mugg- og kondensproblemer. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.</p><br /><ul><li>Bad ved entré &gt; Dokumentasjon for våtrom:</li></ul><br /><p>Vurdering av avvik:</p><p>Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.</p><br /><p>Konsekvens/tiltak:</p><p>Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.</p><br /><ul><li>Bad ved entré &gt; Vanntett sjikt, membran og sluk:</li></ul><br /><p>Vurdering av avvik:</p><p>Det er eksponert styrofoam i støpen ned mot sluket.</p><br /><p>Konsekvens/tiltak:</p><p>Eksponert styrofoam i støpen ned mot sluket bør fjernes eller innstøpes med egnet sementbasert masse for å hindre fuktopptak og sikre varig tetting; uten tiltak kan materialet brytes ned og gi økt risiko for fuktskader og lukt.</p><br /><ul><li>Bad ved hovedsoverom &gt; Dokumentasjon for våtrom:</li></ul><br /><p>Vurdering av avvik:</p><p>Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.</p><br /><p>Konsekvens/tiltak:</p><p>Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.</p><br /><p>Helse, miljø og sikkerhet: </p><br /><p>Vurdering av avvik: </p><p>-  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.</p><p>- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. </p><p>- Det mangler samsvarserklæring for hele el-anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. </p><br /><p>Konsekvens/tiltak:</p><p>- Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. </p><br /><p>- Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. . Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.</p><br /><p>- Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Anlegget bør kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person iht. NEK 405-2-3 eller tilsvarende.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknr. 345 - Festekontrakt - vilkår</p><p>Tinglyst 07.01.1972</p><p>festetid: 99 år</p><p>Bestemmelser om regulering av leien</p><p>Pant for forfalt festeavgift</p><p>Bestemmelser om forlengelse</p><p>Bestemmelser om overdragelse av kontrakten</p><p>Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om gjerdeplikt</p><p>Anført prioritet: Vike prioritet for inntil 80% av takst</p><br /><p>Dagboknr. 966206 - ** Nye vilkår - feste</p><p>Tinglyst 15.11.2012</p><br /><p>Dagboknr. 8557 - Festekontrakt - vilkår</p><p>Tinglyst 30.05.1972</p><p>festetid: 99 år</p><p>Framfestekontrakt</p><p>Bestemmelser om regulering av leien og forlengelse</p><p>Bestemmelser om overdragelse av kontrakten</p><p>Pant for forfalt festeavgift</p><p>Gjelder feste og framfeste</p><br /><p>Dagboknr. 6893 - Erklæring/avtale</p><p>Tinglyst 02.05.1972</p><p>Bestemmelse om trafostasjon/kiosk</p><p>Overført fra: 0301-29/584</p><p>Gjelder denne registerenheten med flere</p><br /><p>Dagboknr. 17283 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Tinglyst 12.09.1975</p><p>rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:29 Bnr:290</p><p>Byggeforbud på nærmere angitt avstand</p><p>Dokumentet er arkivert med dokumentnummer 17253/1975 i pantebokarkivet</p><p>Overført fra: 0301-29/584</p><p>Gjelder denne registerenheten med flere</p><br /><p>Dagboknr. 44609 - Erklæring/avtale</p><p>Tinglyst 30.08.1991</p><p>Eiendommen er formelt seksjonert</p><p>Gjelder denne registerenheten med flere</p><br /><p>Kopi av tinglyste dokumenter ligger vedlagt i salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å lese disse. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. Konferer megler ved spørsmål til dokumentene.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen har adkomst fra offentlig vei, og er tilknyttet kommunalt vann- og avløp via private stikkledninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger ferdigattest ifm oppføring av bygget datert 08.11.1974.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggetegninger",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger godkjent og byggemeldt tegning, som stemmer med dagens bruk. Kopi av tegningen ligger vedlagt i salgsoppgaven.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 3 253 526,00 pr. 2024, og som sekundærbolig kr 11 076 465,00 pr. 2024.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger på en tomt regulert til byggeområde for boliger (terrassehus), iht. reguleringsplan S-1600. Eiendommen ligger også under arealformål &#34;bebyggelse og anlegg nåværende&#34; iht. kommuneplanen. Kommuneplankart, reguleringskart og reguleringsplan S-1600 med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven. Kommuneplanen med bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.</p><br /><p>For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Plan- og bygningsetatens saksinnsyn-portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/</p><br /><p>Statnett skal oppgradere kraftlinjen mellom Hamang og Smestad, og søkte NVE om konsesjon for to ulike løsninger. Den ene var en luftledning med en ny høyere masttype enn dagens tilpasset bynære strøk. Den andre løsningen var å legge kabel i grøft. Den 2. april 2024 besluttet Energidepartementet at Statnett skal bygge kabel i grøft. Energidepartementet vil sende saken tilbake til Norges vassdrags- og energidirektorat for at de skal gi Statnett ny anleggskonsesjon med nødvendige vilkår. Statnett forventer oppstart av anleggsarbeidene i 2025/2026 og at forbindelsen spenningsettes i 2030. Konferer megler eller se statnett sin hjemmeside for mer informasjon.</p><br /><p>Under Husebyskogen bygges det nå et stort og topp moderne vannbehandlingsanlegg. Et lite driftsbygg på Husebyjordet blir eneste synlige installasjon når prosjektet er ferdig. I Husebyskogen vil kun et ventilasjonstårn være synlig. Sprengningsarbeidene og transport av steinmasser fra Huseby har pågått frem til sommeren 2023. I den siste perioden, mellom 2023 og 2027, vil betongarbeider og tekniske installasjoner bli utført. Se Oslo kommunes hjemmeside eller konferer megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Følgende byggesaker er registrert på nærliggende eiendommer:</p><br /><p>- Hemmestveitbakken 12. Oppføring av ny innglasset terrasse. Byggesaken har saksnummer 202455592. Siste bevegelse i saken var 18.02.2026.</p><br /><p>Konferer megler eller søk på saksnummer i Oslo kommunes planinnsyn for nærmere informasjon.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter E.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sameiet"
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av eierseksjonssameiet",
        "textUnsafe": "<p>Boligsameiet Torjusbakken 20 består av 27 eierseksjoner, og er en del av Søndre Huseby Boligstiftelse. Sameierne fester Gnr. 29, Bnr. 584 i Oslo kommune. Boligsameiet er registrert i Brønnøysundregistrene med org. nummer 982022681, og sameiets forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF). Selger opplyser at sameiet er veldrevet. </p><br /><p>Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter og husordensregler, samt innkalling og protokoll fra årsmøte avholdt april 2026, som ligger vedlagt i salgsoppgaven. </p><br /><p>Boligsameiet har ikke egen vaktmestertjeneste. Sommer- og vintervedlikehold skjer etter en fellesavtale som er inngått av Søndre Huseby Boligstiftelse (SHB). Boligsameiet har egen avtale om årlig klipping av busker og rydding av bed. Det er også inngått avtale med selskapet Bygårdsservice om jevnlig inspeksjon og gjennomgang av brannsikkerhet. Renhold av fellesarealer ivaretas av sameierne i hver enkelt oppgang. Boligsameiet Torjusbakken 20 er tilsluttet Søndre Huseby Boligstiftelses fellesavtale for bredbånd og kabel-tv. Ny fiberkabel ble lagt i 2025.</p><br /><p>I en e-post mottatt 18. mai 2026 svarer boligsameiets styreleder følgende på spørsmål om det er planlagt økning av fellesutgiftene:</p><br /><p>&#34;Det var flertall på årsmøtet for at styret skal komme tilbake til seksjonseierne med forslag til en økning av fellesutgiftene - tentativt på ca kr 1000 til kr 1500 pr måned, sammen med forslag til hvilke tiltak som ev bør iverksettes inneværende år. En slik økning av fellesutgiftene vil ikke kunne dekke kostnader ved å legge nytt tak, og styret må derfor komme tilbake til spørsmålet om inndekning når dette tiltaket er aktuelt.</p><p>Foreløpig er taket tett og det er ikke registrert skader, men det er ca. 30 år siden det sist ble lagt nytt tak på bygget.&#34;</p><br /><p>I en ny e-post mottatt 24. august 2024 svarer boligsameiets styreleder følgende på spørsmål om det evt. er nye opplysninger som vi/en kjøper bør kjenne til: &#34;Vi har ingen ny informasjon utover økningen av fellesutgiftene som du nevner.&#34;</p><br /><p>Fellesutgiftene økte med kr 1500,- pr. mnd. fom 01.08.2026. Sammen med innkalling til årsmøte avholdt april 2026 ligger en oversikt over vedlikeholdsbehov den neste 10-årsperioden. Interessenter oppfordres til å lese denne før det gis bud på eiendommen.</p><br /><p>Utdrag fra ovennevnte oversikt:</p><br /><p>&#34;I vårt sameie har det gjennom mange år vært fast praksis at omfattende vedlikeholdstiltak og utbedringer blir dekket ved innkalling av kapital, og ikke ved økning av fellesutgiftene. Med forbehold om at styret ikke har innhentet anbud og heller ikke foretatt endelig prioritering av tiltakene, må det påregnes et kapitalbehov på 375 - 500 000 kroner pr leilighet i løpet av neste ti-årsperiode.&#34;</p><br /><p>En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Bolig i eierseksjonssameie kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha &#34;saklig grunn&#34; for ikke å godkjenne leietager.</p><br /><p>Ifølge forretningsfører er det ikke tillatt med korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Forkjøpsrett for sameiere",
        "textUnsafe": "<p>Det er ingen forkjøpsrett i sameiet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Styregodkjennelse",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke krav til styregodkjennelse fra boligsameiets styre.</p><p>Kjøper skal godkjennes av framfester, Søndre Huseby Boligstiftelse.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Selger opplyser at strømforbruket i 2025 var på ca. 9600 kWh. </p><br /><p>Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligens målepunkt, og kjøper vil overta avtalen med gjenværende bindingstid. Bindingstiden varer ut 2026.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Fellesutgifter",
        "textUnsafe": "<p>Fellesutgiftene er på kr 6 444,- pr. mnd.</p><br /><p>Fellesutgiftene inkluderer: Kabel-tv og bredbånd grunnpakke, vedlikeholdsfond, forsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel og revisjon, samt andre drift- og vedlikeholdskostnader for sameiet. Festeavgiften faktureres en gang årlig (se eget punkt i salgsoppgaven)</p><br /><p>Økte priser for sameiet fra underleverandører, samt eventuelle vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning, kan medføre økning av fellesutgiftene. Samme forhold kan gjelde ved premieøkning fra forsikringsselskap, økning av forvaltningstjenester fra forretningsfører, justering av renovasjonskostnader fra kommunen, samt generell prisøkning i samfunnet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Festeavgift",
        "textUnsafe": "<p>Festeavgiften for 2026 er på kr 8.160,- og faktureres samtidig med fellesutgiftene i juni ifølge forretningsfører.</p><br /><p>Oppgjør/avregning av festeavgiften gjøres direkte mellom selger og kjøper ifm overtagelsen.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er forsikret via sameiet i Fremtind Forsikring AS (polisenummer 14107247). Kjøper må tegne egen innboforsikring.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomsskatt",
        "textUnsafe": "<p>Eiendomsskatt for 2026 er på kr 4 850,- ifølge eiendomsskattelisten på Oslo kommunes hjemmeside.</p><br /><p>Kommunen regulerer satsene hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen. Eiendomsskatten vil derfor kunne endre seg fra år til år. Oppgjør/avregning av eiendomsskatt gjøres direkte mellom selger og kjøper.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader"
      },
      {
        "heading": "Andel fellesgjeld / formue",
        "textUnsafe": "<p>Andel fellesgjeld er på kr 81 601,- og andel fellesformue er på kr 20 112,- pr 31.12.2025 ifølge forretningsfører.</p><br /><p>Andel fellesgjeld og formue overtas av kjøper. Sameiet har ikke langsiktig gjeld og andel fellesgjeld utgjør leverandørgjeld pr. 31.12.2025, samt seksjonens festeavgift x kapitaliseringsfaktor 10.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 15 000 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 375 000,00</p><p></p><p>Kjøperforsikring Tryg kr 12 900,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 15 388 990 (forutsatt salg til prisantydning)</p><br /><p>Boligkjøperforsikring er valgfritt. Dokumentavgiften er på 2,5 % av salgssum. Regnestykket over forutsetter salg til prisantydning.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Festeavtale",
        "textUnsafe": "<p>Boligsameiet Torjusbakken 20 er en del av Søndre Huseby Boligstiftelse, som fester tomt av Huseby Antroposofiske stiftelse, org.nr. 927 342 677. Festetiden er 99 år fra kontraktens underskrift, datert 03.01.1972. I tillegg foreligger det en fremfestekontrakt, hvor Søndre Huseby Boligstiftelse, fremfester til hver enkelt seksjonseier. Festekontrakten ble reforhandlet i 2012, men først godkjent på våren 2013. Resultatet av reforhandlingen ble at årlig festeavgift for hele Søndre Huseby Boligstiftelse nå er kr 950.000,- pr år, og beløpet fordeles på alle selskapene i henhold til avtalt fordelingsnøkkel. Festeavgiften betales forskuddsvis for ett år av gangen. I henhold til tillegg til festekontrakt tinglyst den 15.11.2012 kan hver av partene forlange at festeavgiften reguleres i henhold til konsumprisindeksen hvert 10 år. Kopi av tinglyst festeavtale, fremfesteavtale og tillegg til festeavtale ligger vedlagt i salgsoppgaven.</p><br /><p>Overdragelsen skal godkjennes av Søndre Huseby Boligstiftelse og godkjennelsen skal vedlegges skjøte ved tinglysning. Kjøper må signere en erklæring hvor man bekrefter å være kjent med retningslinjene for Søndre Huseby Boligstiftelse. Retningslinjene er på 61 sider og kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper vil uansett få tilsendt retningslinjene ifm signering av erklæringen.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har fylt ut en egenerklæring ifm tegning av boligselgerforsikring og under følger utdrag fra egenerklæringen. En kopi av egenerklæringen ligger vedlagt i salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med hele egenerklæringen før det gis bud på eiendommen.</p><br /><p>2. Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?</p><br /><p>Svar: Ja, kun av faglært. </p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Begge badene ble totalrenovert i 2018 av fagfolk med nytt rør-i-rør-anlegg, nytt elektrisk anlegg, membran, fliser og vegghengt toalett. Utført i henhold til gjeldende våtromsnorm.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg ved kopi: Skriftlig bekreftelse fra entreprenør på at badene er utført i henhold til gjeldende krav og våtromsnorm, samt at elektroarbeidet er utført i samsvar med gjeldende lover og forskrifter.</p><br /><p>3. Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv arbeidet som er utført: Protan-membran på gulv og smøremembran på alle vegger.</p><br /><p>4. Ble sluk skiftet? </p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv arbeidet som er utført: Sluk ble skiftet ifbm. oppussing av bad.</p><br /><p>5. Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?</p><br /><p>Svar: Ja, kun av faglært. </p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Badet ble oppgradert med nytt støpt gulv og innstøpte varmekabler i forbindelse med totalrenoveringen i 2018.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Se vedlagt dokument punkt 2.</p><br /><p>8. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?</p><br /><p>Svar: Ja, kun av faglært. </p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Se ovenfor punkt under våtrom. Terrassen ble oppgradert av fagfolk 2020 og avløp ble utbedret med strømpe i rør i regi av sameie 2024.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Dokumentasjon fra Sameie kan ev. ettersendes.</p><br /><p>16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?</p><br /><p>Svar: Ja, kun av faglært. </p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Terrassen ble oppgradert 2020 med fjerning av dekket og ny membran med fall mot sluk ble lagt. Over det er det lagt tre dekke (kebony).</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Skriftlig bekreftelse av entreprenør.</p><br /><p>22. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?</p><br /><p>Svar: Ja, kun av faglært. </p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Nytt elektrisk anlegg i hele leiligheten i 2018. Bad og kjøkken/gang har innstøpte varmekabler. Elektroarbeidet er utført av autorisert installatør i henhold til gjeldende lover og forskrifter.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Entreprenøren bekrefter at installasjonen skulle oppfylle de kravene som gjaldt da arbeidet ble utført i 2018.</p><br /><p>Har boligen garasje eller carport?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>37. Kjenner du til om det er utført arbeid på garasje/carport?</p><br /><p>Svar: Ja, kun av faglært. </p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Garasje er i et annet bygg som er blitt pusset opp av eier. Det er klargjort for bruk og tilgjengelig for obligasjonshaverne, men pågående diskusjon med eier om ferdigstillelese.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><br /><p>Svar: Nei. </p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Ikke kjent for oss.</p><br /><p>49. Kjenner du til om sameiet/borettslaget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskrivelse: Det er diskusjon mellom eier av Sondreveien 1, hvor garasjen er, og de enkelte sameierne med rett til garasjeplass.</p><br /><p>50. Kjenner du til om det har vært utfordringer med å etablere bil-lader?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br /><p>Beskrivelse: Det er etablert felles lader på parkeringen for sameiet. Garasjen er ikke klargort for ladere på de enkelte plassene.</p><br /><p>Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?</p><br /><p>Svar: Ja. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<p>Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.</p><br /><p>Ved overtagelsen skal kjøper motta de nøkler som er tilgjengelig for selger.</p><br /><p>Opplysninger fra kommunen og forretningsfører herunder meglerbrev, innkalling til årsmøte, protokoll fra årsmøte og vedtekter med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger om boligselskapet.</p><br /><p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter, inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.</p><br /><p>Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Viktig informasjon om garasjeplass i Sondrevegen 1",
        "textUnsafe": "<p>Selger opplyser at eier av garasjeanlegget er eller har vært i forhandlinger om salg av hele bygget i Sondrevegen 1, hvor garasjeplassen er. Det er foreløpig uklart om eiendommen kommer til å bli solgt/er solgt, samt hvilke planer en eventuell ny eier vil ha for bygget og eiendommen.</p><br /><p>Etter at stiftelsen som eier garasjeanlegget fikk nytt styre, ble det ifølge selger varslet en kraftig økning av leien. Beboerne med leierett til garasjeplass, totalt 28 plasser, engasjerte deretter advokat for å ivareta sine interesser overfor stiftelsen, og den varslede leieøkningen ble satt på vent.</p><br /><p>De siste to årene har garasjeanlegget vært under renovering, og garasjeplassene har først nylig blitt tilgjengelige for bruk igjen. I renoveringsperioden har det ikke blitt betalt leie, ettersom anlegget ikke kunne benyttes. Etter ferdigstillelse av renoveringen foreligger det fortsatt ingen enighet mellom eier av Sondrevegen 1 og beboerne om fremtidig leienivå, og per august 2026 betales det fortsatt ikke leie for garasjeplassen.</p><br /><p>Advokat Salomon-Johansen, som er forvalter på vegne eier av garasjeanlegget, skriver følgende i e-post sendt til megler 27.08.2026:</p><p>&#34;Det er fortsatt ikke inngått avtale om leie med obligasjonseierne. Det vil bli en redusert pris i forhold til markedspris men hvor stor rabatten er ikke fastsatt ettersom rehabiliteringen nettopp er ferdig. Et sted mellom 750-1000 pr mnd anses realistisk.&#34;</p><br /><p>Selger opplyser at de i dag benytter garasjeplassen i Sondrevegen 1. Advokatutgiftene har hittil vært lave (ca. kr 5.000,-), ettersom kostnadene fordeles mellom flere beboere som sammen har engasjert advokat. Fra overtakelsestidspunktet trer kjøper inn i selgers rettigheter og forpliktelser i saken, og er ansvarlig for eventuelle advokatutgifter som påløper fra og med avtalt overtakelsesdato. Selger dekker eventuelle advokatutgifter som påløper frem til avtalt overtakelsesdato.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<p>Det er påhviler hverken odel eller konsesjonsplikt på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<p>Meglers provisjon er avtalt til 1,25% av salgssum.</p><br /><p>I tillegg betaler selger for følgende kostnader:</p><p>Markedspakke (fotograf, Hjem.no/Hjem &#43;, Presisjon, romplakater m.m.) (Kr.29 900)</p><p>Internett annonsering / Finn.no medium pakke (Kr.6 750)</p><p>Innhenting av tinglyste servitutter / seksjonering (Kr.1 890)</p><p>Kommunale opplysninger inkl. forretningsfører (Kr.7 900)</p><p>Pantattester/ grunnbok fra St.kartverk (Kr.1 450)</p><p>Tilrettelegging / Oppstart / Etablering (Kr.19 900)</p><p>Eierskiftegebyr til forretningsfører (Kr.6 725)</p><p>Oppgjørskostnad / Noroppgjør AS (Kr.11 500)</p><p>Visninger og overtagelse pr. stk (Kr.4 900)</p><p>Factoring/ Betalingsutsettelse (Kr.8 000)</p><p>Utlegg sikringsobligasjon (Kr.545)</p><br /><p>Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger et honorar på kr 19 000,- samt for alle ovennevnte utlegg, med unntak av provisjon, oppgjørskostnad, eierskiftegebyr, factoring og overtagelse.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Meglers verdivurdering</p><p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæring</p><p>Energiattest</p><p>Ferdigattest</p><p>Byggetegning</p><p>Arealbekreftelse</p><p>Reguleringskart og bestemmelser</p><p>Opplysningsbrev fra forretningsfører</p><p>Innkalling til årsmøte avholdt april 2026</p><p>Årsmelding for 2025</p><p>Årsregnskap for 2025</p><p>Sameiets vedlikeholdsbehov neste 10-årsperiode</p><p>Protokoll fra årsmøte avholdt april 2026</p><p>Vedtekter og husordensregler</p><p>Tinglyste dokumenter</p><p>Liste over løsøre og tilbehør</p><p>Budskjema</p><br /><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "159260433",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Torjusbakken 20D er en eksklusiv og innholdsrik 4-roms selveierleilighet med attraktiv beliggenhet på Montebello. Leiligheten ligger i byggets første etasje og har enkel, tilnærmet trappefri adkomst. Med et areal på hele 138 kvm, nær 2,5 meter under himlingen og store vindusflater fremstår boligen lys, luftig og romslig.<br /><br />Boligen ble omfattende rehabilitert i 2018 og holder en gjennomgående høy standard. Blant kvalitetene er énstavs eikeparkett fra Bjelin, gulvvarme i entré, kjøkken og begge bad, innredninger fra Schmidt Kjøkken samt vinduer og terrassedører fra 2018. I 2025 ble det montert nye innerdører i eik fra Swedoor.<br /><br />Den sydvestvendte terrassen på 33 kvm har gode solforhold og spektakulær utsikt over Oslofjorden og byen. Boligen har en usjenert beliggenhet, og oppleves lun om vinteren og sval om sommeren. I tillegg disponerer leiligheten en bod på hele 17 kvm. Det medfølger leierett til en garasjeplass. I tillegg har sameiet felles parkering med elbilladere nær hovedinngangen."
      }
    ],
    "propertyType": "Leilighet",
    "advertiserRef": "159260433",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=03260c22-78c9-4db2-9fcb-751b15f6c533",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Montebello",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=03260c22-78c9-4db2-9fcb-751b15f6c533",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/127210",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/127210/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/127210",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Torjusbakken 20D er en eksklusiv og innholdsrik 4-roms selveierleilighet med attraktiv beliggenhet på Montebello. Leiligheten ligger i byggets første etasje og har enkel, tilnærmet trappefri adkomst. Med et areal på hele 138 kvm, nær 2,5 meter under himlingen og store vindusflater fremstår boligen lys, luftig og romslig.<br /><br />Boligen ble omfattende rehabilitert i 2018 og holder en gjennomgående høy standard. Blant kvalitetene er énstavs eikeparkett fra Bjelin, gulvvarme i entré, kjøkken og begge bad, innredninger fra Schmidt Kjøkken samt vinduer og terrassedører fra 2018. I 2025 ble det montert nye innerdører i eik fra Swedoor.<br /><br />Den sydvestvendte terrassen på 33 kvm har gode solforhold og spektakulær utsikt over Oslofjorden og byen. Boligen har en usjenert beliggenhet, og oppleves lun om vinteren og sval om sommeren. I tillegg disponerer leiligheten en bod på hele 17 kvm. Det medfølger leierett til en garasjeplass. I tillegg har sameiet felles parkering med elbilladere nær hovedinngangen.",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/127210",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/127210",
    "constructionYear": 1972,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474788690,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-22T06:14+02:00",
    "ownerId": 1708877213,
    "version": "5.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-22T06:14:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-22T06:15:19.295228908+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1708877213",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}