Arkitekttegnet enebolig med moderniseringsbehov | God beliggenhet | 5 soverom | 3 bad | Fjordgløtt

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 529,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 222,
      "openArea": 18,
      "usableAreaE": 3,
      "usableAreaI": 219
    },
    "price": {
      "total": 16913590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 5449588,
      "suggestion": 16500000,
      "salesCostSum": 413590,
      "municipalFees": 33725,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 16 500 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 412 500,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 413 590,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 16 913 590,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 18 500,- <em>(Kjøperforsikring Tryg)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 16 932 090,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 7,
    "title": "Arkitekttegnet enebolig med moderniseringsbehov | God beliggenhet | 5 soverom | 3 bad | Fjordgløtt",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4790725950"
      }
    ],
    "bedrooms": 5,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.901446542839615,
        "lng": 10.676438207933616,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.901446542839615&lng=10.676438207933616&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0287",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "S. H. Lundhs vei 2 D"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "14:30",
        "date": "27.09.2026",
        "from": "13:30",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-09-27",
        "iCalendarTo": "20260927T123000Z",
        "iCalendarFrom": "20260927T113000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 2,
        "titleNumber": 1174,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Barnevennlig",
      "Balkong/Terrasse",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Sentralt",
      "Rolig"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G",
      "color": "RED"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 222,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>159260495</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 2, bnr. 1174 i Oslo kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Dyve &amp; Partnere (Dyve &amp; Partnere Eiendomsmegling AS) / Henrik Erland Morud</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Oscar Werner og Børre  Werner</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Enebolig</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Fast</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1947</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 222,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 219,0 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 3,0 kvm<br /></p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 18,0 kvm</p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><p>1. etasje inneholder</p><p>- BRA-i: 93 kvm</p><p>- TBA: 9 kvm</p><br /><p>2. etasje inneholder</p><p>- BRA-i: 65 kvm</p><p>- TBA: 9 kvm</p><br /><p>Hems inneholder</p><p>- BRA-i: 11 kvm</p><br /><p>Kjeller inneholder</p><p>- BRA-i: 50 kvm</p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "<p>7</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 529,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet / servicetilbud",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har en <strong>svært attraktiv beliggenhet midt på Bygdøy</strong>, med noe av det beste området har å by på like i nærheten. Her bor man med kort gangavstand til Huks populære badestrender, Kongeskogen, dagligvarebutikk, buss, tennisanlegg, skole og barnehager. Beliggenheten kombinerer nærhet til sjø og natur med en enkel og praktisk hverdag - svært godt tilrettelagt for både familier og aktive.</p><br /><p>Bygdøy byr på fantastiske tur- og friluftsmuligheter året rundt. Kyststien slynger seg gjennom et variert landskap med sjø, strender, skogspartier og åpne områder. Huk er et naturlig samlingspunkt på varme sommerdager, mens fredede Kongeskogen byr på flotte turstier, rekreasjonsmuligheter og hinderløype. I Langviksbukten finnes også kajakk-klubb med tilgang til kajakker for medlemmer.</p><br /><p>For den aktive ligger Bygdøy Idrettsplass og Bygdø Tennisklubb i nærområdet, med kunstgressbane, tennisbaner og boblehall. Bygdøhus flerbrukshall tilbyr et bredt spekter av aktiviteter for både barn og voksne, og på Bygdø Kongsgård finnes ridesenter.</p><br /><p>Området har også et rikt kulturtilbud med flere av Oslos mest kjente museer og severdigheter, blant annet Frammuseet, Kon-Tiki Museet, Norsk Folkemuseum, HL-senteret og Oscarshall.</p><br /><p>Daglige innkjøp kan enkelt gjøres i nærområdet. Her finnes blant annet SPAR Bygdøy like ved, mens Bygdø Kolonial byr på lokale råvarer og delikatesser. Bygdøy har også flere hyggelige serveringssteder, med populære Lille Herbern som et særlig kjent innslag i sommerhalvåret.</p><br /><p>På Skøyen og Sjølyst finnes et omfattende utvalg av butikker, servicetilbud, treningssentre, kaféer og restauranter. Karenslyst allé byr på et variert handels- og serveringstilbud, og her ligger også Maschmanns Matmarked som er Oslos beste butikk, med ferskvarer, bakeri, pizzeria og servering.</p><br /><p>Området har gode kollektivforbindelser med buss, og i sommersesongen går det ferge mellom Bygdøy og Rådhusplassen. Samtidig er det enkel adkomst mot Skøyen, Majorstuen, Lysaker og Oslo sentrum.</p><p>For barnefamilier er beliggenheten spesielt attraktiv. Bygdøy skole og flere barnehager ligger i nærområdet, blant annet Kongeskogen, Hakkespetten og Bergebo. Kombinasjonen av korte hverdagsavstander, trygge omgivelser og et stort tilbud av fritidsaktiviteter gjør dette til et svært familievennlig sted å bo.</p><br /><p>Ca.1 minutt til SPAR</p><p>Ca. 1 minutt til bussholdeplass</p><p>Ca. 5 minutter til Bygdøy skole</p><p>Ca. 10 minutter til Huk</p><p>Ca. 5 minutter til kongeskogen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er eiet og måler 529,00 kvm.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Detaljer",
        "textUnsafe": "<p><strong>V I N D F A N G | E N T R É</strong></p><p>Du ønskes velkommen inn i et praktisk vindfang som leder videre inn i boligens gangareal. Herfra er det god forbindelse mellom oppholdsrommene og videre til boligens øvrige etasjer. Entrésonen gir et hyggelig førsteinntrykk av en innholdsrik bolig med særpreg og mange spennende romløsninger.</p><br /><p><strong>S T U E | S P I S E S T U E</strong></p><p>Boligens hovedstue byr på romslige oppholdsarealer med plass til både sofagruppe og spisebord. Peisen skaper et naturlig samlingspunkt og tilfører rommet både varme og karakter. Store vindusflater sørger for godt med dagslys, mens den åpne forbindelsen mot kjøkkenet gir en sosial og familievennlig løsning. Fra oppholdsrommet er det utgang gjennom tofløyet balkongdør til terrassen.</p><p>I tillegg har boligen en egen TV-stue og bibliotek, som gir familien flere separate soner for avslapning, hjemmekontor eller sosiale aktiviteter. TV-stuen ble etablert som en del av utbyggingen på slutten av 1980-/begynnelsen av 1990-tallet.</p><br /><p><strong>K J Ø K K E N</strong></p><p>Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og bidrar til et sosialt og åpent oppholdsareal. Innredningen har profilerte fronter, benkeplater med god arbeidsplass og oppbevaring i over- og underskap. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr som medfølger handelen. Kjøkkenviften ble skiftet for ca. 2-3 år siden. Det ble montert komfyrstopper i 2020.</p><br /><p><strong>5 S O V E R O M</strong></p><p>Boligen byr på hele fem soverom fordelt over flere etasjer, noe som gir svært gode muligheter for en større familie. Ett soverom ligger i 1. etasje, tre ligger samlet i 2. etasje, mens ytterligere ett soverom ligger i kjelleren.</p><p>Flere av rommene har innebygde oppbevaringsløsninger, og boligen har i tillegg to garderober. Den fleksible romfordelingen gjør det enkelt å kombinere soverom med eksempelvis gjesterom eller hjemmekontor etter behov.</p><br /><p><strong>3 B A D</strong></p><p>Boligen har tre flislagte bad - i kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Dette gir en svært praktisk løsning for en bolig med mange soverom og flere etasjer. Samlet har huset tre toaletter, flere servanter, tre dusjmuligheter og badekar.</p><p>Badene er av eldre dato og har behov for oppgradering. Badet i 1. etasje ble etablert på begynnelsen av 1990-tallet, badet i kjelleren på slutten av 1980-/begynnelsen av 1990-tallet, mens badet i 2. etasje ble renovert på slutten av 1980-tallet.</p><br /><p><strong>B A D S T U E</strong></p><p>I kjelleretasjen finner man en egen finsk badstue - et hyggelig innslag i boligen.</p><p>Badstuen ligger i tilknytning til kjellerens øvrige rom og bad, og gir gode muligheter for å skape en egen velværeavdeling.</p><br /><p><strong>K J E L L E R </strong></p><p>Kjelleren tilfører boligen verdifull fleksibilitet og består blant annet av gang, soverom, hobbyrom, bad, badstue, bod og kott. I 2024 ble vinduene på soverom og hobbyrom utvidet i regi av ATT Arkitektur AS og faglært entreprenør. Bruksendringen ble godkjent, med ferdigattest utstedt 11.12.2024.</p><br /><p><strong>T Å R N R O M | H E M S</strong></p><p>En av boligens mest særegne kvaliteter er tårnet, som ble oppført som del av utbyggingen på slutten av 1980-/begynnelsen av 1990-tallet i regi av Bygdøy-arkitekt Nils Nicolaysen. Fra tårnet er det fjordgløtt mot Oslofjorden - en detalj som gir huset en helt egen karakter.</p><p>Boligen har også hems/loftsareal med skråtak og mønehøyde på opptil ca. 2,74 meter.</p><br /><p><strong>T E R R A S S E | V E R A N D A</strong></p><p>Utearealene blir naturlige forlengelser av boligens oppholdsrom. Fra stue/kjøkken er det direkte utgang gjennom en tofløyet balkongdør til en vestvendt terrasse på ca. 9 kvm. I 2. etasje er det ytterligere en vestvendt veranda/takterrasse på ca. 9 kvm med adkomst fra hovedsoverommet.</p><p>Verandaen i 2. etasje har svært gode solforhold, og selger opplyser om sol fra ca. kl. 11 til 19 samt gode lysforhold gjennom året.</p><br /><p><strong>H A G E | U T E O M R Å D E</strong></p><p>Eiendommen har en lettstelt hage som skaper en grønn og privat ramme rundt huset. Her er det plass til både utemøbler, lek og hyggelige sommerdager. Eiendommen har også et karakteristisk, høyt arkitekttegnet gjerde mot nabo. Gjerdet er godkjent av Plan- og bygningsetaten for større høyde enn normalt og står på eiendommens grunn.</p><br /><p><strong>B O D E R | O P P B E V A R I N G</strong></p><p>Boligen byr på svært gode lagringsmuligheter med to boder, flere kott, loft/hems og innebygde skap i flere rom. I tillegg følger en utvendig bod på ca. 3 kvm. Det er strømuttak i enkelte av lagringsrommene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. </p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Byggemåte: Grunnmur er oppført i støpt betong og lecastein. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk og er kledd med stående tømmermannspanel. Taket er et saltak og pulttak, og er tekket med betongstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass, 3-lags isolerglass og enkelt glass.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>Boligen varmes opp elektrisk og med vedfyring. Det er totalt 12 panelovner fordelt i etasjene, i tillegg til peis og vedovner. Huset har naturlig ventilasjon med ventiler i yttervegger og vinduer. </p><p>Det elektriske anlegget har vært kontrollert og utbedret i både 2020 og 2025 av ELSJEKK AS. Sikringsskapet er tidligere modernisert og oppgradert flere ganger.</p><br /><p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>Biloppstillingsplass på egen grunn. </p><br /><p>Ellers parkering i offentlig vei etter gjeldende bestemmelser.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Sebastian Sørlle med dato: 29.04.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><p>TG2:</p><br /><p>Grunnmur og fundament TG-2 grunnet pussavskalling</p><p>For å hindre fuktinntrekk/frostspreng, anbefales en gjenpussing.</p><p>Krypkjeller TG-2 grunnet krypkjeller ikke er tilgjengelig for kontroll.</p><p>Det er krypkjellere under deler av huset. Krypkjelleren er ikke mulig å undersøke innvendig. Det er ikke adkomst til krypkjellere og det er ikke synlig lufteluker på krypkjeller under soverom og kjøkken i 1. etasje. Det er gjort tester på gulv over krypkjeller. Det registreres ingen store rystelser ved hopping på bjelkelag. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales: Vær oppmerksom på denne risikoen, og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Tilgang til krypkjeller for nærmere kontroll anbefales etablert, og videre arbeider vurderes deretter.</p><br /><p>Støttemur TG-2 settes grunnet sprekker og skader i støttemur.</p><p>For å hindre skadeutvikling anbefales det å utbedre sprekker og skader.</p><br /><p>Balkong, terrasse, platting TG-2 grunnet fuktskader, alder på tettesjikt og manglende dokumentasjon på oppbygging.</p><p>Konstruksjonen har symptom på skader som tilsier behov for tiltak: Det registreres misfarging og fuktskadet trevirke på nedre del av panel og underliggende panel utvendig. Pga. terrassebord over tekkingen er ikke selve tekkingen og fallforhold inspisert, da dette ikke lot seg kontrollere. Papptekking har passert 15 år og tettheten i tiden som kommer er usikker. Takterrasse er delvis etablert over oppholdsrom. Dette er en konstruksjonsmetode med økt fare for skader, som blant annet forutsetter bruk av dampsperre mot oppvarmet rom for å unngå kondensskader. Det finnes ingen dokumentasjon på hvordan takterrassen er bygget opp. Ved visuell kontroll av innvendige overflater registreres ingen tegn til fukt.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales: Overflatebehandling, utskiftinger og oppgradering bør påregnes. Grunnet alder og usikkerhet om tetthet bør tettesjiktet oppgraderes for å unngå fuktskader i konstruksjon og underliggende rom ved nedbør.</p><br /><p>Vinduer og dører TG-2 grunnet alder, manglende blekk, vinduer som ikke vil åpnes, og avvik ved åpning/lukking.</p><p>Flere isolerglass er eldre enn 35 år med risiko for punktering. Det forventes høyere varmetap fra eldre vinduer og dører sammenlignet med vinduer og dører fra nyere dato. Det registreres harde tettelister som pga. dette tetter dårlig. Det er overmalt skade på balkongdør i stue. Kittfalser (utvendig tetting mellom vindusramme og glass) er uttørket og stedvis løsnet. Enkelte karmer er værslitte. Enkelte vinduer og dører tar i karm/terskel og har behov for justering. Flere vinduer lot seg ikke åpne pga. limeffekt fra maling mellom karm og vindusramme. Det er ikke etablert beslag under bunnkarm på vindu montert i mur.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales:</p><p>Justeringer/smøring anbefales. Overflatebehandlinger, utbedringer av registrerte avvik og utskiftinger av eldre vinduer bør påregnes. Manglende tiltak kan føre til nedsatt funksjon, fuktskader og høy slitasje.</p><br /><p>Yttervegger TG-2 grunnet manglende/dårlig lufting bak kledning.</p><p>Det registreres manglende/dårlig lufting bak kledningen. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering.</p><p>Pga. manglende lufting anbefales at fasaden holdes under oppsikt.</p><br /><p>Skorstein over tak TG-2 grunnet noe riss/sprekker og løse fuger.</p><p>Alderen tilsier at det vil være behov for tiltak og hyppigere vedlikehold med en eldre teglsteinspipe. Det anbefales å etablere et heldekkende blekk over skorsteinen for å sikre konstruksjonen mot eventuell lekkasje.</p><br /><p>Takkonstruksjon og loft TG-2 grunnet manglende ventilering og registrert misfarging.</p><p>Deler er inspisert fra tak, mens de høyeste takene er inspisert fra bakken. Siden deler av taktekking kun er observert fra bakken er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Det er registrert manglende eller utilstrekkelig lufting av konstruksjonen. Isolasjon på kaldt loft er trukket helt ut og sperrer for tiltenkt luftespalte. Det er også manglende ventilering av lukket loftkonstruksjon over kjøkken og soverom i 1. etasje. Forholdet vurderes å øke risikoen for fuktbelastning over tid, og kan føre til svertesopp, muggvekst og råteskader i konstruksjon. Det er registrert fuktmerker og misfarging (svertesopp) på kaldtloft. Forholdet vurderes å kunne skyldes lekkasjer eller kondensering. Ved fuktmåling med pigger i treverk registreres ingen tegn til aktiv fukt, og forholdene vurderes som eldre. Det registreres manglende isolasjon mot oppvarmet rom på kaldloft.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales: Utbedring av isolasjon, lufting og etablering av plast/diffusjonssperre der det mangler, anbefales for å bedre lufting og minske sjansen for kondensering i tak- og loftkonstruksjoner. Manglende lufting og plast mot oppvarmet rom kan føre til fukt- og råteskader, muggvekst og svekket konstruksjon, dersom tiltak utbedring av lufting ikke iverksettes.</p><br /><p>Taktekking TG-2 grunnet knekt takstein og alder.</p><p>Det registreres knekt takstein på tak over soverom i 1. etasje. Taktekkingen har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Takstein med underlagspapp og lekter har passert 30 år og tettheten i tiden som kommer er usikker.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales:</p><p>Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Manglende tiltak kan føre til at fukt trenger inn i konstruksjonen og boligen.</p><br /><p>Etasjeskille og gulv på grunn TG-2 grunnet knirk, nedbrytinger og skjevheter utover toleransekravet i NS 3600:2025</p><p>Ved enkel nivellering på tilfeldige steder med linjelaser ble følgende rom målt: Soverom i kjeller måles en maksimal høydeforskjell på ca. 10 mm hele rommet og over 2 m. Hobbyrom måles en maksimal høydeforskjell på ca. 10 mm hele rommet og over 2 m. Stue/kjøkken måles en maksimal høydeforskjell på ca. 15 mm hele rommet og 10 mm over 2 m. Soverom i 1. etasje måles en maksimal høydeforskjell på ca. 10 mm hele rommet mm over 2 m. Soverom i 2. etasje måles en maksimal høydeforskjell på ca. 20 mm hele rommet og 16 mm over 2 m. Gang i 2. etasje måles en maksimal høydeforskjell på ca. 32 mm hele rommet og 24 mm over 2 m. Hems måles en maksimal høydeforskjell på ca. 20 mm hele rommet og 15 mm over 2 m. Det ble stedvis registrert knirk og retningsavvik. Dette er ikke uvanlig for boliger av sådan alder, og skyldes normalt noe underdimensjonering/ujevn dimensjonering av materialer.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales:</p><p>Skjeve gulv kan føre til at dører og vinduer henger seg eller ikke lukker, gi problemer ved legging av nytt gulv (sprekker, knirking, svikt), gjøre møbler ustabile, øke lokal slitasje, gi mer støy/knirking og være tegn på underliggende fukt- eller konstruksjonsskader. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ved legging av nytt parkett- eller laminatgulv anbefales det å avrette og eventuelt avstive gulvet først, for å tilfredsstille leverandørens krav til planhet.</p><br /><p>Kjøkken - Overflater og innredning TG-2 grunnet fuktskader og alder.</p><p>Kjøkkeninnredning med 1-speils profilerte fronter og 2 vitrinefronter. 30 mm tykk laminat benkeplate med nedfelt 1,5 vaskekum i børstet stål og ett-greps krummet armatur. Innredning med mekanisk avtrekksvifte over stekesonen og opplegg for oppvaskmaskin og kjøle- og fryseskap. Det er integrert stekeovn og platetopp. Det er etablert komfyrvakt, men ikke lekkasjestopper. Det er påvist fuktskader, hevelser og malingavskalling på kjøkkeninnredningen. Kjøkkeninnredningen har nådd en alder som tilsier at utskifting og hyppigere vedlikehold er påregnelig.</p><p>Anbefalte tiltak overflater og innredning:</p><p>Kjøkkeninnredningen fungerer til dagens bruk, men utskiftinger, hyppigere vedlikehold og oppgradering er påregnelig. Ved oppgradering av kjøkken anbefaler jeg å etablere lekkasjestopper, for å sikre konstruksjonen ved eventuell lekkasje.</p><br /><p>Avløpsrør TG-2 settes grunnet alder og sen avrenning fra vaskekum på hobbyrom.</p><p>Avløpsrør bør oppgraderes samtidig som oppgradering av våtrom og/eller kjøkken.</p><br /><p>Vannledninger TG-2 grunnet alder. Varmtvannsbereder TG-2 grunnet manglende lekkasjesikring.</p><p>Vannrør har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Stoppekran er plassert i kott ved varmtvannsbereder i kjeller og fungerer som tiltenkt. Vannrør bør</p><p>oppgraderes samtidig som oppgradering av våtrom og/eller kjøkken.</p><br /><p>TG3:</p><br /><p>Drenering TG-3 grunnet fallforhold inn mot bolig, registrert fukt, og manglende drenering.</p><p>Med bakgrunn i byggeåret er det ikke etablert grunnmursplast. Grunnmursplast ble først tatt i bruk på 70-tallet. Dreneringen vurderes å ha nådd erfaringsbasert funksjonstid, noe som gir økt risiko for redusert funksjon og fuktrelaterte følgeskader over tid. Terrengforholdet fører til at overflatevann kan ledes inn mot boligen. Dette kan føre til fuktskade i boligen. Flere taknedløp er avsluttet over bakken, og grunnmuren får en stor fuktbelastning. Det registreres salt/kalkutslag på innvendige grunnmursflater som indikerer fukttransport gjennom grunnmuren. Det er registrert fuktpåvirkning på treverk i kontakt med mur i kjeller. Målt fuktinnhold er ca. 22 vektprosent, noe som indikerer forhøyet fuktighet og risiko for sopp- eller råteutvikling ved langvarig belastning. Forholdet skyldes sviktende eller manglende drenering og bør undersøkes nærmere. Det er foretatt kontroll med fuktindikator mot tilgjengelige murflater/gulv på grunn. Undersøkelsen viser indikasjoner på fukt i kjellergulv og grunnmur. Boligen er oppført på et tidspunkt hvor det ikke ble benyttet fuktsikring under kjellergulv og fundamenter på samme måte som i dag. Det vil derfor være påregnelig at konstruksjoner mot grunn trekker fukt og får forhøyede fuktverdier.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales:</p><p>Etablere fall vekk fra boligen eller en ledegrøft. Pga. synlig svikt i rom under terreng må drenering/utvendig fuktsikring oppgraderes. Taknedløp bør etableres med utkast sammen med godt fall på terreng, eller ført i et lukket avløpsanlegg, slik at takvannet kontrollert blir ført bort fra bygningen. Ved manglende tiltak vil fuktproblemer kunne utvikle seg i konstruksjonen og boligen.</p><p>Kostnadsestimat: Over 500 000 kr</p><br /><p>Rom under terreng TG-3 grunnet skadelige fuktverdier.</p><p>Hulltaking er utført i utfôret vegg mot terreng. Ved hulltaking ble det registrert skadelige fuktverdier (det ble registrert 22 % vektprosent). 28 % er fibermetning i trevirket, og alt over dette gir fritt vann i cellene til treverket. Det registreres mineralutslag (salt/kalkutslag) i overflater som er et symptom på fuktvandring gjennom grunnmur. Ventilering av rom med spalteventiler i vindu.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales: Alt av organiske materialer mot murflater bør fjernes. Eventuell ny oppbygging kan vurderes etter utbedring av drenering. Boligen er oppført på et tidspunkt hvor det ikke ble benyttet fuktsikring under kjellergulv og fundamenter på samme måte som i dag. Det vil derfor være påregnelig at konstruksjoner mot grunn trekker fukt og får forhøyede fuktverdier.</p><p>Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 kr</p><br /><p>Våtrom: Bad kjeller - Våtrom TG-2 settes grunnet høy slitasje og alder.</p><p>Bad i kjeller har 15x15 cm flis på gulv og 15x15 cm flis på vegger. Malt betong i himling. Reflektorovn. Utstyrt med naturlig avtrekk, opplegg for vaskemaskin, veggmontert wc og dusjhjørne med forheng og ettgreps krummet dusjarmatur fra Vikingbad. 55 cm bredt servantskap med lyse glatte fronter og hvit keramisk servant med ett-greps krummet armatur. Overskap med speilfronter og 130 cm bred laminatbenkeplate med hvite ett-speils profilerte fronter. Da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse og våtrommet er bygget etter byggeforskrift fra før 2000 gis det TG3 på membran/tettesjikt etter NS 3600:2025. Byggeforskrift fra før 1997 stilte ikke krav til tettesjikt på vegger i våtrom og det legges til grunn, på bakgrunn av manglende dokumentasjon, at våtrommet ikke har tettesjikt utover minstekravet ved byggeår. Det registreres høy slitasje på servant og servantskap. Sluket er et eldre støpejernsluk. Det er ikke etablert membran. Flere løse fliser på gulv. Skadet flis og riss/sprekker i flisfuger. Misfarging/svertesopp på overflater i dusjsone. Det er foretatt lekkasjesøk og fuktsøk på overflater mot våtsone på våtrommet. Undersøkelsen viser forhøyede verdier og tegn til fukt.</p><p>Anbefalte tiltak: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav til våtrom. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mer utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder.</p><p>Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 kr</p><br /><p>Våtrom: Bad 1. etasje - Våtrom TG-2 settes grunnet alder, utettheter og høy slitasje.</p><p>Badet har 20x20 cm flis på gulv og 20x20 cm flis på vegger. Malt overflate i himling. Gulvvarme (defekt). Utstyrt med naturlig avtrekk, opplegg for vaskemaskin, wc og dusjkabinett med glassdører og ett-greps krummet armatur. Hvit keramisk servant med ett-greps krummet armatur. Overskap med speilfront og 1-speils profilert front. Da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse og våtrommet er bygget etter byggeforskrift fra før 2000 gis det TG3 på membran/tettesjikt etter NS 3600:2025. Byggeforskrift fra før 1997 stilte ikke krav til tettesjikt på vegger i våtrom og det legges til grunn, på bakgrunn av manglende dokumentasjon, at våtrommet ikke har tettesjikt utover minstekravet ved byggeår. Hulltakingen er tatt fra kjøkken mot dusj i våtsone uten å registrere avvik (fuktverdier under 6,0 %). Det er montert på et avtagbart blendelokk der hullet er som gjør det mulig å kontrollere i konstruksjonen ved neste inspeksjon. Dette er en indikasjon og ingen garanti på resterende baderomskonstruksjon. Det registreres løse veggfliser i våtsone, eldre støpejernsluk uten klemring. Det registreres riss/sprekker og skadede fliser. Varmekabler er defekte og fungerer ikke. Det er kun naturlig ventilasjon.</p><p>Anbefalte tiltak: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav til våtrom. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mer utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder.</p><p>Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 kr</p><br /><p>Våtrom: Bad Bad 2. etasje - Våtrom TG-2 settes grunnet skader, utettheter og alder.</p><p>Badet har 15x15 cm flis på gulv og vegger. Malt tapet i himling. Gulvvarme. Utstyrt med naturlig avtrekk, wc og badekar med ett-greps krummet dusjarmatur. 60 cm bredt servantskap med hvite glatte fronter og hvit keramisk servant med ett-greps krummet armatur. Overskap med ett-speils profilerte fronter. Da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse og våtrommet er bygget etter byggeforskrift fra før 2000 gis det TG3 på membran/tettesjikt etter NS 3600:2025. Byggeforskrift fra før 1997 stilte ikke krav til tettesjikt på vegger i våtrom og det legges til grunn, på bakgrunn av manglende dokumentasjon, at våtrommet ikke har tettesjikt utover minstekravet ved byggeår. Det registreres flere løse fliser, riss/sprekker i flisfuger og fliser, samt skadet flis. Fuktskade på servantskap. Eldre støpejernsluk uten klemring, og ikke synlig membran.</p><p>Anbefalte tiltak: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav til våtrom. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mer utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluken i seg selv er over forventet levealder.</p><p>Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 kr</p><br /><p>Utvendig bod. TG-3 settes grunnet råteskadet undertak og sopp.</p><p>Det registreres råteskade og sopp på undertak. Taktekking er av eldre dato og er utett. Boden har enkel fundamentering som er vanlig for utvendige boder av denne typen.</p><p>Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales:</p><p>Utbedring av råteskade og sopp må utføres for å unngå skadeutvikling.</p><p>Utbedringskostnader: Under 20 000 kr</p><br /><p>På soverom 2. etasje mangler det et felt med gulv da selger har fjernet vaske fra dette rommet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 33425, tinglyst 23.06.1994 - Erklæring/avtale</p><p>Bestemmelse om vann/kloakkledning<br />Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk<br />Med flere bestemmelser<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 87351, tinglyst 15.12.1988 - Registrering av grunn</p><p>Registrering av grunn</p><br /><p></p><p>Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.</p><br /><p>Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligen (vånhingshuset) datert 11. april 1951</p><br /><p>Boligen ble tilbygget, hvor det ble gitt byggetillatelse i 1989. </p><p>Tilbygget gjelder ifølge tegningene hos kommunen, rommene som i dag er innredet som TV-stue, garderobe 2, soverom og terrasse innrammingen i 1. etasje. I tillegg til bla. terrasse og tårnrommet i 2.etasje. Byggesaken ble senere henlagt hos kommunen uten ferdigattest i 1994. Det er ikke funnet noe spor i kommunens arkiv på at saken er gjort noe med siden det. </p><p>Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd. Kjøper overtar risikoen for eventuelt krav om tilbakestillelse fra kommunen.</p><br /><p>Det foreligger ferdigattest datert 11.12.2024 for bruksendring i kjeller, herunder godkjenning av soverom til varig opphold.</p><br /><p>Det foreligger godkjente byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse:</p><p>Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger ved at det er etablert dør mellom tidligere sykkelbod og TV-stue, fjernet vegg mellom soverom og kjøkken samt etablert vindfang i 1. etasje. Slike endringer kan være søknadspliktige. Kjøper overtar risikoen og ansvaret for eventuelle krav fra kommunen om søknad, tilbakeføring eller andre nødvendige tiltak.</p><br /><p>Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 5 449 588,00 pr. 2024, og som sekundærbolig kr 14 213 697,00 pr. 2024.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-4220. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Småhusplanen - Midlertidig forbud mot tiltak (2. forbud varslet 11.04.2023)<br />Reguleringssak - 202304720</p><br /><p>Det gjøres oppmerksom på følgende pågående plan- og byggesaker i tilgrensende området:</p><br /><p>S. H. Lundhs vei 2 C - bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel</p><p><strong>Saksnummer 2025/16658 - Byggesak</strong></p><p><strong>Mottatt sak </strong>23.10.2025</p><p><strong>Kobling </strong>Denne saken er en fortsettelse av sak 202315594</p><p><strong>Status </strong>Under behandling</p><p>-  Megler ønsker for ordens skyld å spesifisere at denne saken gjelder da nabo eiendommen </p><br /><p>Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter G.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Selger opplyser om et årlig energiforbruk på ca. 27 976 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.</p><br /><p>Forbruket har tilsvart ca. kr 32 399,- Dette vil avhenge av faktorer som leverandør, type avtale og strømpriser i markedet.</p><br /><p>Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligens målepunkt, og kjøper vil overta avtalen med gjenværende bindingstid. Bindingstiden varer ut 2026.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Andre faste utgifter:</p><p>-  Kommunale avgifter kr 33 725,- i 2026 iflg.. kommunen</p><p>- Eiendomsskatt 2026 kr 8 584,- iflg.. kommunen</p><p>- Strømforbruket i 2025 lå på ca. 27 976 kWh iflg. selger. Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligens målepunkt, og kjøper vil overta avtalen med gjenværende bindingstid. Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og den generelle bruken av eiendommen. Faktiske strømutgifter kan avvike fra oppgitte forbruk.</p><br /><p>Bygningsforsikring i Gjensidige, (polisenummer 17127667). Forsikringen omfatter innboforsikring.</p><br /><p>Kjøper tegner eget forsikrings, strøm-, tv-, internett- og eventuelt alarmabonnement, og kostnaden vil variere i henhold til vilkår som inngås.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 16 500 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 412 500,00</p><p></p><p>Kjøperforsikring Tryg kr 18 500,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og ev. fellesgjeld kr 16 932 090,-.</p><br /><p>Boligkjøperforsikring er valgfritt. Dokumentavgiften er på 2,5 % av salgssum. Regnestykket over forutsetter salg til prisantydning.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "<p>1. Kjenner du til om det er feil ved våtrom, for eksempel sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?</p><p>Ja</p><p>Alle tre bad har TG-3: sprukne/løse fliser og eldre sluk uten klemring. Kjellerbadet har forhøyet fukt, 1. etasje har defekte varmekabler.</p><br /><p>2. Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?</p><p>Ja, både av faglært og ufaglært</p><p>Badet i første etasje ble oppført av faglært rørlegger på begynnelsen av 90-tallet. Badet i kjelleren ble oppført på slutten av 1980-tallet eller begynnelsen av 1990-tallet, av faglært, vi husker ikke hvem som utførte arbeidet.</p><p>Badet i andre etasje ble renovert av ufaglært på slutten av 1980-tallet.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det.</p><br /><p>3. Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?</p><p>Ja</p><p>Vi mener det ble lagt membran, men takstrapporten har allikevel lagt til grunn at dette ikke kan dokumenteres.</p><br /><p>4. Ble sluk skiftet?</p><p>Ja</p><p>Vi antar at slukene ble skiftet når vi renoverte badene, siden badene ble totalrenovert, men vi er ikke helt sikre.</p><br /><p>5. Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?</p><p>Ja, både av faglært og ufaglært</p><p>Ved el-sjekk to ganger de siste 6 årene har stikkontakter blitt skiftet på badet i første etasje. Det er varmekabler i gulvet på badet i første etasje og i kjeller, som ikke fungerer.</p><p>Beskriv hva som er utført av ufaglært: Det er varmekabler i gulvet på badet i andre etasje, som fungerer.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det.</p><br /><p>6. Kjenner du til om det er feil på vann/avløp, herunder rørbrudd?</p><p>Ja</p><p>Ingen registrerte rørbrudd eller lekkasjer ved befaringen. Avløpsrør har TG-2 grunnet alder og redusert avrenning fra vaskekum. Vannledninger delvis skiftet, men gjenværende rør (kobber/jern) har TG-2 grunnet alder.</p><br /><p>8. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?</p><p>Ja, kun av faglært</p><p>Vannrør er delvis skiftet i forbindelse med tidligere oppgradering av bad og kjøkken. Det er utført arbeider på vannledningsanlegget etter byggeår, mens øvrige rør (kobber/jern) fortsatt er av eldre dato.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det.</p><br /><p>11. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje fra tak/takrenner/nedløp/beslag?</p><p>Ja</p><p>Taktekking TG-2 (alder). Skorstein TG-2. Loft TG-2: vurdert som eldre, ingen aktiv fukt målt. Ingen feil ved takrenner/nedløp nevnt i takstrapporten.</p><br /><p>12. Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?</p><p>Ja, kun av faglært</p><p>Takstein ble byttet etter huset ble kjøpt og vasket/impregnert i 2025.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene med nye takstein og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det. Ren Service AS vasket og impregnerte taket i 2025.</p><br /><p>13. Kjenner du til om det er problemer med mur/pipe/ildsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud, innkledd pipe eller liknende?</p><p>Ja</p><p>Skorstein har TG-2. Ikke fyringsforbud eller dårlig trekk.</p><br /><p>15. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje i terrasser/fasade/vinduer?</p><p>Ja</p><p>Terrasse/balkong TG2. Vinduer/dører TG-2. Yttervegger TG-2, men ingen påvist fukt/sopp/råte.</p><br /><p>16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?</p><p>Ja, både av faglært og ufaglært</p><p>De fleste av vinduene ble byttet på begynnelsen av 90-tallet, og huset ble utvidet med terrasse og tårn i andre etasje. Plattingen på terrassen er byttet for tre-fire år siden.</p><p>Huset ble malt 2024 og har vært malt tre eller fire ganger.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det.</p><br /><p>Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller?</p><p>Ja</p><br /><p>17. Kjenner du til om det er problemer med drenering/fuktinnsig/øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller/krypkjeller?</p><p>Ja</p><p>Drenering TG-3 (dårlig fall, registrert fukt, manglende drenering).</p><br /><p>19. Hvis boligen har kjeller og/eller rom under terreng. Kjenner du til om det er gjort endringer slik som ombygning, innredning, bruksendring osv., eller lagt gulv/kledd vegger osv.?</p><p>Ja</p><br /><p>Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?</p><p>Ja</p><br /><p>Kjenner du til om bruken av rommene i kjelleren er endret til rom for varig opphold?</p><p>Ja</p><p>Gjør rede for endringer som er gjort, hvem som gjorde de og når endringene ble gjort:</p><p>ATT ARKITEKTUR AS og Byggmester Storkaas AS utvidet vinduene på soverom og hobbyrom og søkte om bruksendring som ble godkjent av Plan- og bygningsetaten i desember 2024.</p><br /><p>20. Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?</p><p>Ja, kun av faglært</p><p>Ja, loftet er delvis innredet. Tårnrom ble oppført på slutten av 80-tallet/begynnelsen av 90-tallet i regi av arkitekt Nils Nicolaysen.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det.</p><br /><p>Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?</p><p>Ja</p><br /><p>22. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?</p><p>Ja, kun av faglært</p><p>El-sjekk og utbedringer gjort i 2020 av Svein Rognhaug og i 2025 av Renate Høistad Hansen, begge hos ELSJEKK AS. Sikringskap er byttet til moderne sikringsskap mange år før dette. Sikrigsskapet er oppgradert to-tre ganger.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Ja</p><p>Elsjekk med utbedringer utført 2020 og 2025.</p><br /><p>23. Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet?</p><p>Ja</p><p>Renate Høistad Hansen hos ELSJEKK AS.</p><br /><p>25. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?</p><p>Ja, kun av faglært</p><p>Kjøkkenvifte byttet for 2-3 år siden.</p><p>Vi har ikke dokumentasjon på arbeidene og er ikke sikre på hvilket firma som utførte det.</p><br /><p>30. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen?</p><p>Ja</p><br /><p>Vinduene på soverom og hobbyrom i kjeller ble utvidet slik at det kunne godkjennes for varig opphold og leies ut som hybel.</p><p>Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?:</p><p>Ja</p><br /><p>31. Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?</p><p>Ja</p><p>På slutten av 80-tallet/begynnelsen av 90-tallet ble huset bygget ut med tårn, veranda i andre etasje og TV-stue i første etasje samt bod som kan nås fra TVstue i første etasje. Dette ble gjort i regi av arkitekt Nils Nicolaysen og av faglærte.</p><br /><p>Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?</p><p>Ja</p><br /><p>33. . Kjenner du til om det er sopp/råte/mugg i boligen og/eller andre bygninger på eiendommen?</p><p>Ja</p><p>Utvendig bod har TG-3 grunnet råteskadet undertak.</p><br /><p>38. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger eller målinger eller lignende om boligen, og hvor skaden og eventuell følgeskade, etter hva du vet, ikke er utbedret?</p><p>Ja</p><p>Tilstandsrapport.</p><br /><p>39. Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?</p><p>Ja</p><p>Ja, det foreligger ferdigattest for bruksendring i kjeller gitt 11.12.2024</p><br /><p>Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om for eksempel flom, rasfare, skred, grunnforhold, tinglyste forhold, private avtaler og liknende?</p><p>Ja</p><p>Gjerdet mot nabo har godkjenning for å være høyere enn normalt hos Plan- og bygningsetaten og står på husets eiendom.</p><br /><p>Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?</p><p>Ja</p><br /><p>Selgers egenerklæring følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg nøye inn i vedlagte egenerklæring.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<br /><p>Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.</p><br /><p>Ved overtagelsen skal kjøper motta de nøkler som er tilgjengelig for selger.</p><br /><p>Opplysninger fra kommunen med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger.</p><br /><p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter, inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.</p><br /><p>Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål.</p><p>Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<br /><p>Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. </p><p>Det hefter ikke odel på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<br /><p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<br /><p>Provisjon 0,900 % av salgssummen inkl. mva</p><br /><p>Markedspakke 1: 29 900,00</p><p>Tilrettelegging / Oppstart / Etablering: 17 900,00</p><p>Per visning og overtagelse: 3 750,00</p><p>Oppgjørshonorar: 9 900,00</p><p>Innhenting av tinglyste servitutter / seksjonering: 1 890,00</p><p>Pantattester/grunnbok fra Statens kartverk: 1 450,00</p><p>Factoring/ Betalingsutsettelse: 8 000,00</p><p>Internett annonsering/Finn medium pakke : 5 500,00</p><p>Kommunale opplysninger inkl. forretningsfører: 7 900,00</p><p>Eierskiftegebyr: 6 725,00</p><p>Løfting på finn 09.09.2026: 2 969,00</p><p></p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Meglers verdivurdering</p><p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæring</p><p>Energiattest</p><p>Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse</p><p>Arealbekreftelse</p><p>Reguleringskart og bestemmelser</p><p>Liste over løsøre og tilbehør</p><p>Budskjema</p><br /><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "159260495",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Her har du muligheten til å skape drømmehjemmet midt på idylliske Bygdøy! Denne innholdsrike eneboligen byr på hele 219 kvm BRA-i fordelt over flere plan, med stort potensial for å sette ditt eget preg. Boligen har fem soverom, tre bad, badstue og flere hyggelige oppholdsrom. Stuen har peis og åpen forbindelse mot kjøkken, mens tårnrommet byr på fjordgløtt mot Oslofjorden.<br /><br />Huset har to vestvendte uteplasser på ca. 9 kvm hver, hvor begge har gode solforhold. Kjelleren ble oppgradert i 2024 med bruksendring til soverom i kjeller.<br /><br />Her bor du svært attraktivt med meget kort vei til Huk, Kongeskogen, skole, barnehage, tennis, butikk og buss.<br /><br />Høydepunkter:<br /><br />5 soverom og 3 bad<br />Solrike uteplasser<br />Parkering på egen grunn<br />Fjordgløtt fra tårnet<br />Finsk badstue<br />Fleksibel planløsning<br />Peis og vedovner"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "159260495",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=ec6cbf54-dfe7-4251-97da-71b7ced22a06",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Bygdøy",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=ec6cbf54-dfe7-4251-97da-71b7ced22a06",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/134242",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/134242/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/134242",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Her har du muligheten til å skape drømmehjemmet midt på idylliske Bygdøy! Denne innholdsrike eneboligen byr på hele 219 kvm BRA-i fordelt over flere plan, med stort potensial for å sette ditt eget preg. Boligen har fem soverom, tre bad, badstue og flere hyggelige oppholdsrom. Stuen har peis og åpen forbindelse mot kjøkken, mens tårnrommet byr på fjordgløtt mot Oslofjorden.<br /><br />Huset har to vestvendte uteplasser på ca. 9 kvm hver, hvor begge har gode solforhold. Kjelleren ble oppgradert i 2024 med bruksendring til soverom i kjeller.<br /><br />Her bor du svært attraktivt med meget kort vei til Huk, Kongeskogen, skole, barnehage, tennis, butikk og buss.<br /><br />Høydepunkter:<br /><br />5 soverom og 3 bad<br />Solrike uteplasser<br />Parkering på egen grunn<br />Fjordgløtt fra tårnet<br />Finsk badstue<br />Fleksibel planløsning<br />Peis og vedovner",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/134242",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/134242",
    "constructionYear": 1947,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474857804,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-20T14:52+02:00",
    "ownerId": 1708877213,
    "version": "10.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-20T14:52:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-20T14:53:28.767052707+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1708877213",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}