Hoveddel (366 m²) tomannsbolig o. 3 plan | 2 store garasjer | Hobbyrom | Vesentlig moderniseringsbehov

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 926,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 376,
      "openArea": 22,
      "usableAreaE": 10,
      "usableAreaI": 366
    },
    "price": {
      "total": 10763590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 4947117,
      "estateTax": 10601,
      "suggestion": 10500000,
      "salesCostSum": 263590,
      "municipalFees": 35372,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 10 500 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 262 500,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 263 590,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 10 763 590,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "title": "Hoveddel (366 m²) tomannsbolig  o. 3 plan  | 2 store garasjer | Hobbyrom | Vesentlig moderniseringsbehov",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4792625983"
      }
    ],
    "bedrooms": 5,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.90271679401562,
        "lng": 10.778986651891922,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.90271679401562&lng=10.778986651891922&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0196",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ryenbergveien 13 B"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "19:00",
        "date": "05.10.2026",
        "from": "18:00",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-10-05",
        "iCalendarTo": "20261005T170000Z",
        "iCalendarFrom": "20261005T160000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 233,
        "titleNumber": 348,
        "sectionNumber": 1,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Garasje/P-plass",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Turterreng",
      "Utsikt",
      "Sentralt",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Balansert ventilasjon"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F",
      "color": "RED"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 376,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>302260153</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 233, bnr. 348, snr. 1 i Oslo kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>Excellence Advokatfirma AS har inngått oppdrag om gjennomføringen av tvangssalget med Frontline Grünerløkka Eiendomsmegling AS, ved oppdragsansvarlig, Advokat Tore Hessen  </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Irene Henriksen Bolstad</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Tomannsbolig</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Eierseksjon</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1984</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 376,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 366,0 kvm</p><p>- BRA-b (innglasset balkong):  kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 10,0 kvm<br /></p><br /><p>I tillegg:</p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 22,0 kvm</p><br /><p><strong>2. etasje (BRA-i: ca. 88 m²)</strong><br />Etasjen består av trapperom, fire soverom, alkove, bad/wc, bod og garderobe.</p><p>Fra etasjen er det adkomst til kaldloft via innvendig loftsluke med nedfellbar stige. Kaldloftet inngår ikke i boligens måleverdige areal. Etasjen har skråhimling, og måleverdig areal er beregnet i henhold til gjeldende måleregler. Gulvarealet er målt til ca. 92m², mens måleverdig areal utgjør ca. 88 m². Maksimal takhøyde er målt til ca. 2,41 meter.</p><br /><p><strong>1. etasje (BRA: ca. 105 m²)</strong><br />BRA-i omfatter entré, to garderober, gang, bad/wc, vaskerom, bod, kjøkken, stue/spisestue og ett soverom. I tillegg medfølger utvendig bod (BRA-e).</p><p>Den romslige stue- og spisestuen har utgang til en vestvendt veranda på ca. 22 m², som gir gode solforhold og hyggelige oppholdsarealer utendørs. Takhøyden i etasjen er målt til ca. 2,51 meter.</p><br /><p><strong>Underetasje (BRA-i: ca. 173 m²)</strong><br />Underetasjen inneholder entré, fyrrom, kontor, gang, bad/wc, trimrom samt to garasjer, hvorav den ene er innredet med bodareal.</p><p>Etasjen har enkelte nivåforskjeller og varierende romhøyde.</p><br /><p><strong>Arealopplysninger</strong><br />Alle innvendige og utvendige arealangivelser samt rombeskrivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.  Dog er det etter denne taksering, foretatt 3D-Scanning av eiendommen og de areal som opplyses er fra vedlagte plantegninger med areal. De avviker noe fra tilstandsrapporten, men det er i praksis uten betydning. </p><br /><p>Gjeldende areal som markedsføres i annonse og salgsoppgave er de som er fra 3D-scanningen som har et feilmargin i følge takstmann på under 2 % . </p><br /><p>Rommene er definert av takstmann ut fra dagens faktiske bruk. Den samme romdefinisjonen er lagt til grunn i markedsføringen av eiendommen, herunder salgsoppgave, FINN.no-annonse og øvrig salgsmateriell, uavhengig av rommenes opprinnelige byggemeldte formål.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 926,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forretningsfører"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er eiet og måler 926,00 kvm.</p><br /><p>Felles eiet tomt på ca. 915,7 kvm. Tomten er opparbeidet og beplantet, men er ikke vedlikeholdt og bak huset er det tilgrodd.  Felles overbygget steintrapp med smijernsport fra adkomstvei opp til hage og inngangspartiet i 1.etg. Inngangspartiet i 2.</p><br /><p>Denne adkomst brukes felles av seksjon 1 og seksjon 3 (eneboligen på toppen).</p><br /><p>Uetg har adkomst fra gateplan.</p><br /><p>2.uetg. Garasje og hobbyrom til seksjon 1 (hoveddelen som selges har adkomst fra gateplan og innvendig trapp til 1 etg.)</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Bygningsmassen består av en frittliggende enebolig (nå 2-mannsbolig) oppført over fire plan, i tillegg til loft. Den nederste underetasjen inneholder to integrerte garasjer, hobbyrom og tilhørende rom. I 1. underetasje er det etablert en selvstendig boenhet. Boligens hoveddel strekker seg over 1. og 2. etasje, med adkomst til loft.</p><p>Seksjonen som selges omfatter den nederste underetasjen (U2), 1. etasje, 2. etasje samt loft. Den selvstendige boenheten i 1. underetasje inngår ikke i seksjonen.</p><p>På eiendommen finnes også en frittliggende utebod/uthus samt en mindre utebod ved verandaen. (i tillegg en selvstendig enebolig på toppen som ikke er en del av salget)</p><br /><p>Bygningen er fundamentert med betongkonstruksjoner til faste masser/fjellgrunn. Utvendig fuktsikring og drenering er fra byggeåret. Stedvis er det synlig grunnmursplast over terreng ved baksiden av huset. Støpt armert betongsåle. Grunnmur/yttervegger i murverk/betong i underetasjer og 1.etasje. Grunnmuren er et blokksystem av typen Mod-Lock. Muren består av 150 mm isopor med 75 mm armert betong på hver side (totalt 300 mm tykkelse). Ifølge eier er muren armert med 10/12 mm armeringsstål for hver 400 mm, både stående og liggende, i betongsjiktene. I hjørnene er det forskaling, isolasjon og armert betong i forband med veggene. Felles adkomst for Ryenbergveien 13B og 13 C. Forstøtningsmur i gråstein/naturstein og murblokker, samt overbygget steintrapp. Det er satt opp stakittgjerde over støttemuren. Eiendommen har skrånende terreng med forholdsvis flatt område ved inngangspartiet i 1.etg, samt ved baksiden av huset. Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Alder på bunnledninger vurderes å være fra samme årstall som byggeåret for boligen.</p><br /><p>Saltak takkonstruksjon med tresperrer og undertak av rupanel. Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Undertak av trepanel og underlagspapp. Tak over inngangspartiet er tekket med takpanner fra byggeår. Takrenner, nedløpsrør og beslag er utført i plastbelagt stål fra byggeåret. Det er montert snøfangere på nordsiden mot Ryenbergveien. Det er montert stigetrinn for feier. Grunnmur og yttervegger i underetasjen og 1.etg består av blokksystem med tosidig isolasjon på til sammen ca. 15 cm og innvendig armert betong på ca. 15 cm (totalt 30 cm tykkelse). Veggene er utvendig behandlet med sinkbelagte stålplater, primer og strukturmaling ifølge eier. Yttervegger i 2.etg er av trebindingsverk, og fasadene er kledd med liggende trepanel. Malte trevinduer med 3-lags glass, datert 1982-1983. To malte trevinduer fra 1990-tallet på østveggen. Hvite profilerte hovedytterdører i tre med glassfelt fra 2013. Malte veranda- og terrassedører i tre med 3-lags glass, datert 1983. Profilerte garasjeporter i aluminium/stål (leddporter). Hvit profilert ytterdør i aluminium/stål til den ene garasjen (sidedør). 1.etg: Vestvendt veranda på ca. 22 m². Verandaen er oppført i trekonstruksjon med sinktekking fra byggeåret. Delvis takoverbygget ved verandadøren. Takoverbygg og rekkverk er i malt treverk. Utelampe og strømuttak. Uteplasser med støpte betongdekker i 1.etg og 2.Uetg. Stakittgjerde i 2.Uetg. Betongtrapp til inngangspartiet i 1.etg. Håndløper i malt treverk. Betongtrapp mellom inngangspartiet og uteplass i 1.etg. Dobbelgarasje integrert i 2.Uetg. Støpt betongsåle. Grunnmur og yttervegger i murverk/betong. Ståldragere og betongelementer som tak. Det er montert løftebukk for bil i garasjen. Elementpipe fra byggeåret. Heldekkende beslag over tak.</p><br /><p>Utebod/uthus: Fundamentert med mur-/betongkonstruksjon til faste masser. Yttervegger i uisolert trebindingsverk, kledd utvendig med liggende trepanel. Saltak takkonstruksjon i tre, tekket med transparente takplater. Vindu, blyglassvinduer og panelt tredør.</p><br /><p>Enkel utebod ved veranda: Fundamentert med mur-/betongkonstruksjon til faste masser. Yttervegger i uisolert trebindingsverk, kledd utvendig med stående trepanel. Flat/pulttak takkonstruksjon i tre, tekket med takpapp. Panelt boddør i tre.</p><br /><p>Begge byggene fremstår med enkel standard og vedlikeholdsbehov. Normalt ettersyn og vedlikehold må påregnes på sikt. Byggene er ikke tilstandsvurdert i henhold til Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.</p><br /><p>Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere informasjon</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>Boligen inneholder:</p><p><strong>2. etasje:</strong> Trapperom, bad/wc, fire soverom, alkove, bod og garderobe.</p><p><strong>1. etasje:</strong> Entré, garderobe, gang, bad/wc, vaskerom, bod, kjøkken, stue/spisestue, soverom og garderobe. Fra stue/spisestue er det utgang til vestvendt veranda på ca. 22 m².</p><br /><p><strong>2. underetasje:</strong> Entré, fyrrom, kontor, gang, bad/wc, trimrom samt to store garasjer.</p><br /><p>For å komme inn i boligen fra U2 så kan man enten benytte innvendig trapp i trapperom, eller benytte hovedadkomst med utvendig trapp.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "<p>Boligen er en romslig og innholdsrik del av en tomannsbolig, oppført i 1984 og beliggende attraktivt ved foten av Ekebergåsen. Eiendommen har en svært god og ettertraktet beliggenhet i Ekebergskrenten, med flott utsikt fra 1. etasje mot Oslofjorden, Sørenga og Gamlebyen.</p><br /><p>Boligen går over flere plan og har en familievennlig og innholdsrik planløsning med store oppholdsarealer, inntil fem soverom, tre bad/wc, vaskerom, trimrom, kontor/hobbyrom, flere boder og to integrerte garasjer. Den delen av tomannsboligen som omfattes av salget består av 1. og 2. etasje samt loft, i tillegg til arealer i U2. Leiligheten i U1 omfattes ikke av salget.</p><br /><p>Boligen er solid oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i betong og mur. Badet i 1. etasje ble rehabilitert i 2016, varmtvannsberederen ble skiftet i 2023 og servantinnredningen på badet i 1. etasje ble skiftet i 2025. Kjøkkenfrontene ble malt i 2016, mens øvrige deler av boligen i hovedsak har en eldre standard.</p><br /><p>Standarden er gjennomgående preget av boligens alder og varierer mellom de ulike delene av boligen. Flere overflater, kjøkkeninnredningen, tekniske installasjoner og deler av våtrommene er fra byggeperioden eller av eldre dato. Badet i 2. etasje er fra byggeåret, mens badet i U2 er under påbegynt modernisering og ikke ferdigstilt. Det må derfor påregnes et betydelig behov for vedlikehold, oppgradering og modernisering for å bringe boligen opp til dagens forventede standard og komfort. Underetasjen har i tillegg enkelte arealer og løsninger som fremstår som enklere eller uferdige.</p><br /><p>Tilstandsrapporten beskriver flere forhold som bør følges opp, blant annet knyttet til våtrom, veranda- og terrassekonstruksjoner, utvendig vedlikehold samt tekniske og branntekniske forhold. Boligen bør derfor betraktes som et oppussings- og moderniseringsobjekt, samtidig som størrelse, beliggenhet, utsikt og eksisterende planløsning gir et betydelig potensial for videre utvikling.</p><br /><p>På grunn av boligens størrelse, alder og til dels omfattende vedlikeholds- og moderniseringsbehov anbefales interessenter å sette seg grundig inn i hele salgsoppgaven. Tilstandsrapporten er oppsummert i salgsoppgaven, men bør leses i sin helhet og vurderes selvstendig. Det anbefales videre at interessenter rådfører seg med byggkyndig eller annen relevant fagperson før bud inngis, særlig for å få en nærmere vurdering av boligens tekniske tilstand, nødvendige tiltak og forventede kostnader.</p><br /><p>Bygget:</p><p><strong>Konstruksjon og innvendige overflater</strong></p><p>Boligen er oppført med støpt, armert betongsåle. Det er elementdekker av Siporex/lettbetong, understøttet av ståldrager, i 1. og 2. etasje. Mellom 2. etasje og loft er det trebjelkelag.</p><br /><p><strong>Gulv</strong></p><p>I 2. etasje er det malte gulvbord, gulvbord og parkettgulv. Det er opplyst at det er lagt rupanel som gulvbord. I 1. etasje er det parkettgulv og laminatgulv. I U2 er det betonggulv, fliser, laminatgulv og såkalt  datagulv  ifølge eier. Datagulv er et oppforet gulv oppbygget av elementer med tykke gulvplater/gulvbord. Det er ventilrister i gulvene i garasje/bod og trommerom.</p><br /><p><strong>Vegger og himlinger</strong></p><p>Veggene i 2. etasje består hovedsakelig av malte plater, malt trepanel og malt smartpanel (MDF-plater). I 1. etasje er veggene hovedsakelig utført med malte plater og malt smartpanel (MDF-plater). I U2 er veggene hovedsakelig utført med malte plater, malt trepanel samt mur og betong.</p><br /><p>Himlingene i 2. etasje er hovedsakelig utført med malt trepanel, og det er skråtak i deler av etasjen. I 1. etasje er himlingene hovedsakelig utført med malte elementdekker av lettbetong, malte plater og Takess-plater. I U2 er himlingene hovedsakelig utført med malte elementdekker av lettbetong og malt trepanel.</p><br /><p><strong>Ildsteder og trapper</strong></p><p>Det er murt ildsted med peisinnsats i spisestuen i 1. etasje samt eldre vedovn i støpejern på kjøkkenet.</p><p>Mellom 1. og 2. etasje er det en malt tretrapp med lukkede trinn fra byggeåret. Rekkverk og håndløper er utført i malt treverk. Mellom U2 og 1. etasje er det en enkel, provisorisk tretrapp med bæresystem av stål.</p><br /><p><strong>Dører og fast innredning</strong></p><p>Det er en kombinasjon av malte, profilerte og formpressede innerdører av varierende alder. Det er innerdør med glassfelt i 1. etasje. Mellom garasjerom, garasjerom/bod og trimrom er det hvite, profilerte ytterdører i tre med glassfelt. Mellom trimrom og trapperom i U2 er det en hvit, glatt entrédør. Til fyrrommet er det malt ståldør.</p><p>Det er diverse fastmonterte hyller og oppheng i garderober og bod i 1. og 2. etasje. I bod i 1. etasje er det skyvedørsskap med hvite, glatte fronter.</p><br /><p><strong>Kjøkken</strong></p><p>Kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og har malte, glatte fronter og laminerte benkeplater. Kjøkkenfrontene ble malt i 2016. Over kjøkkenbenken er det vinyltapet og benkebelysning under overskap. Det er nedfelt oppvask-/skyllekum i rustfritt stål og ettgreps kjøkkenarmatur. Gram kjøkkenventilator med avtrekk til det fri. Det er opplegg og plass for oppvaskmaskin samt avsatt plass for frittstående komfyr og kjøle-/fryseskap. Vannrør er i kobber og avløpsrør i plast. Det er vedovn på kjøkkenet.</p><br /><p><strong>Bad/wc - 2. etasje</strong></p><p>Bad/wc er fra byggeåret og har malt betonggulv med gulvvarme, vegger kledd med malte plater og himling med malt trepanel. Gulvet ble malt i 2014. Badet har gulvmontert toalett, servantinnredning med hvite, glatte fronter, heldekkende porselenservant, ettgreps servantarmatur, speil og lysarmatur. Det er frittstående badekar med dusjforheng, togreps dusjbatteri/tappekran, regndusj og hånddusj. Ventilasjon skjer via avtrekksventil og tilluft gjennom luftespalte under døren. Vannrør er i kobber, avløpsrør i plast og sluk i støpejern. Det ble målt ca. 35 mm fall fra overkant gulv ved terskel til topp slukrist. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.</p><br /><p><strong>Vaskerom - 1. etasje</strong></p><p>Vaskerommet er fra byggeåret og har gulvbelegg, vegger med malte flater og himling med Takess-plater. Det er skyllekum i rustfritt stål med togreps blandebatteri samt opplegg og plass for vaskemaskin. Det er frittstående varmtvannsbereder. Synlige vannrør er i kobber og avløpsrør i plast. Det er plastsluk med stakemutter. Ventilasjon skjer via avtrekksventil, i tillegg til naturlig avtrekksventil i yttervegg. Det er vindu og tilluft via luftespalte under døren. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.</p><br /><p><strong>Bad/wc - 1. etasje</strong></p><p>Bad/wc ble rehabilitert i 2016. Veggene er kledd med fliser, og det er nedsenket himling med malte plater og downlights. Gulvet er flislagt og har varmekabler. Badet har vegghengt toalett med innebygget sisterne og synlig avrenningsspalte. Det er overskap og servantinnredning med hvite, glatte fronter, heldekkende servant, ettgreps servantarmatur, speil og belysning. Dusjhjørnet er utført rett på gulv med glassfronter og glassdør, dusjbatteri og hånddusj. Røranlegget er skjult. Vannrør er i plast av typen rør-i-rør, og avløpsrør er i plast. Vannfordelerskap er plassert i tilstøtende trapperom. Det ble montert ny servantinnredning i 2025.</p><br /><p><strong>Bad/wc - U2</strong></p><p>Bad/wc i U2 er under påbegynt modernisering, men arbeidene er ikke ferdigstilt. Rommet har delvis flislagt gulv og delvis betonggulv, flislagte vegger og himling med trepanel. Det er gulvmontert toalett, servantinnredning med hvite, glatte fronter, heldekkende servant, ettgreps servantarmatur, speil og taklampe. Dusj er etablert i et åpent dusjhjørne rett på gulv med dusjbatteri og hånddusj. Det er avtrekksventil i himlingen og tilluft via luftespalte under døren. Vannrør er i kobber, avløpsrør i plast og sluk i støpejern. Moderniseringen er ikke ferdigstilt, og det må påregnes videre arbeider. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.</p><br /><p>Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>194 liter Oso varmtvannsbereder datert 26.06.2023 plassert i vaskerom i 1.etg. 198 liter Oso varmtvannsbereder datert 21.05.2013 plassert i fyrrom i 2.Uetg. Vannrør i kobber fra byggeår. Vannrør i plast av typen rør-i-rør er installert på bad/wc i 1.etg.</p><br /><p>Vannfordelerskapet er plassert i tilstøtende trapperom.</p><br /><p>Hovedstoppekran er lokalisert i fyrrom i 2.Uetg. Utekran er tilkoblet kaldtvann, plassert på baksiden av huset. Det er stoppekran i trapperom og kjøkken i 1.etg. Synlige avløpsrør i plast av varierende alder. Tilgang til stakepunkt og stakekum i 2.Uetg. Naturlig ventilasjon med friskluftstilførsel via ventiler i vegger og vinduer i underetasjer. Balansert ventilasjonssystem i 1. og 2.etg. Ventilasjonsaggregatet er plassert i innvendig bod i 1.etg. Fyrkjele fra 1980 plassert i fyrrom.</p><br /><p>Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme. Varmekabler på bad/wc i 1. og 2.etg. Det bemerkes at gulvvarme på bad/wc i 2. etasje er av eldre årgang, med begrenset gjenværende brukstid. TV- og internett-tilknytning (fibernett). 230V systemspenning. Det elektriske sprede-/fordelernett er i jordet og ujordet anlegg som hovedsakelig er fra byggeåret, med enkelte utskiftninger i senere tid. Sikringsskap på loft med hovedbryter og skrusikringer.</p><p>Sikringsskap i 1.etg med 50A hovedsikring, digital strømavleser og automatsikringer. Sikringsskap i 2.Uetg med 63A hovedsikring og automatsikringer.</p><br /><p>Boligen har røykvarslere og brannslukningsapparat.</p><br /><p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>Denne seksjon har godt med parkering i egen dobbelt garasje og garasje/bod i 2. uetg.</p><br /><p>Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten",
        "textUnsafe": "<p>Takstmannen har gitt følgende punkter tilstandsgrad 3 (TG3):</p><p>Store eller alvorlige avvik:</p><p><br /><br /></p><ul><li>Utvendig &gt; Dører - 2. Døren bør skiftes ut for å sikre funksjonalitet og forhindre videre rustdannelse.</li><li>Utvendig &gt; Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Konstruksjonene har skjevheter.</li><li>Utvendig &gt; Utvendige trapper. Utvendige trapper bærer preg av vedlikeholdsetterslep. Betongtrappen til hovedinngangen har skader i betongen. Rekkverket har store åpninger. Trappen mellom inngangspartiet og uteplassen mangler rekkverk. Dagens forskriftskrav gjelder: Rekkverkshøyde skal være minimum 90 cm, åpninger mellom rekkverksbord/-spiler og trinn skal ikke overstige 10 cm, og det skal være håndløpere på begge sider av trappen.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Våtrom &gt; 2. Etasje &gt; Bad/wc &gt; Generell. Badets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Sluk i støpejern har rustdannelse. Vannrør i kobber viser irr. Servantarmaturet er løst. Det er ukjent type tettesjikt/membran utover malt overflate. Sluket er plassert utenfor dusjsonen. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.</li><li>Våtrom &gt; 1. Etasje &gt; Vaskerom &gt; Generell. Våtrommets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Plastsluk med stakemutter. Gulvbelegget fungerer som våtrommets tettesjikt/membran, men dette er skadet og deler av belegget mangler. Det er manglende oppkant på gulvbelegget, og løsningen ved dørterskelen er mangelfull. Våtrommet har tilnærmet flatt gulv uten fall mot sluk. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav til tett våtsone. TG3 er satt på bakgrunn av rommets alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.</li><li>Våtrom &gt; 2. Underetasje &gt; Bad/wc &gt; Generell. Det gjenstår byggearbeider, og rommet er ikke ferdigstilt. Det mangler fliser på deler av gulvet, og himlingen er skåret opp og mangler trepanel. Badets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Sluk i støpejern har rustdannelse. Det er ukjent hvilken type tettesjikt/membran som eventuelt er etablert. Veggene mangler også stedvis fliser. Badegulvet var vått på befaringstidspunktet. Rundt toalettet er det misfarget vann eller lignende på gulvet. Det ble registrert vond lukt i våtrommet, samt i deler av etasjen for øvrig. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.</li></ul><p><br /><br /></p><p>Takstmannen har gitt følgende punkter tilstandsgrad 2 (TG2):</p><p>Avvik som kan kreve tiltak:</p><p><br /><br /></p><ul><li>Utvendig &gt; Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er påvist bulker i enkelte metallplater på taktekking. Tekkingen har synlig falmet farge, slitasje og mosedannelse. Det er påvist bulker i enkelte takpanner over inngangspartiet.</li><li>Utvendig &gt; Nedløp og beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Nedløpsrør med utkast på sydvestsiden (baksiden av huset) leder vann ned i terreng som skråner inn mot grunnmuren/yttervegg. Nedløpsrør ved utebod i 1.etg mangler utkast i enden av røret. Det ene nedløpsrøret på nordsiden stopper midt på husveggen/fasaden, og mangler nedre del av nedløpsrør og utkast. Dette kan skyldes tidligere takoverbygg som er fjernet. Takrenner, nedløpsrør, takbeslag og vindusbeslag har synlige slitasjer som følge av alder.</li><li>Utvendig &gt; Veggkonstruksjon. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Fasadene bærer preg av vedlikeholdsetterslep. Fasader i underetasjen er misfarget. Fasader i 1. og 2.etg har solbleket og værslitt/oppsprukket trepanel. Utvendig over garasjeport til den ene garasjen er det fritt eksponert mur uten puss eller overflatebehandling. Mer enn halvparten av forventet levetid for trekledning er oppnådd. Normal utskiftningstid for trekledning er 40-60 år. Det må forventes at konstruksjonen ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon og tetthet.</li><li>Utvendig &gt; Takkonstruksjon/Loft. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Det er stedvis klemt isolasjon ved takfoten, noe som reduserer luftsirkulasjonen. Undertaket har stedvis misfarging og fuktskjolder. Det er observert greiner som har vokst utenfra og inn gjennom takfot/gesims på sydvestre side, noe som kan indikere tilstedeværelse av et fuglereir. Det må forventes at konstruksjonen ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon.</li><li>Utvendig &gt; Vinduer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Stedvis slitasje som følge av alder. Utvendig omramming står ned på beslag og er utsatt for kapillær oppsug i endeved. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer av nyere dato. Ved befaring ble det ikke oppdaget punkterte vinduer, men på grunn av vinduenes alder kan punktering ikke utelukkes. Punktering av eldre vinduer er påregnelig som følge av vanlig slitasje. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20-60 år. Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2-8 år.</li><li>Utvendig &gt; Dører. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Hovedytterdør til 2.Uetg mangler innvendig omramming/belistning. Veranda- og terrassedører er værslitte utvendig som følge av alder. Terrassedør fra soverommet har høy oppkant på utsiden. Ytterdørene og garasjeportene har noe bruksslitasje. Det må forventes høyere varmetap fra veranda- og terrassedørene sammenlignet med dører av nyere dato. Normal levetid for tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Normalt intervall for kontroll og justering av tredører er 2-8 år.</li><li>Utvendig &gt; Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2. Betongdekkene har stedvis slitasje, samt sprekker og skader. Stakittgjerde i 2.Uetg er værslitt og noe skjevt.</li><li>Utvendig &gt; Andre utvendige forhold. Garasjen har stedvis utvendige og innvendige vedlikeholdsbehov. Grunnmuren har stedvis misfarging og manglende overflatebehandling. Elementdekker i bakre del av garasjen har misfarging og skader etter tidligere lekkasje/vanninntrenging. Elementdekket har stedvis avskalling og synlige armeringsjern.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Innvendig &gt; Overflater. Det er synlig bruksslitasje og merker på gulv og overflater i flere rom. Det er synlig glippe mellom gulvbord og yttervegg på det ene soverommet i 2.etg. Det er også glippe og svelleskade på laminatgulv i 1.etg. Noe synlige riss i plateskjøter og malte flater er observert. 2.Uetg bærer preg av vedlikeholdsetterslep og gjenstående arbeider. På befaringsdagen var det lagret mye utstyr og innbo i denne etasjen, noe som gjorde det vanskelig å få full oversikt. Det er registrert fukt-/svelleskadet laminatgulv samt skade/hulle i gulv i 2.Uetg.</li><li>Innvendig &gt; Etasjeskille/gulv mot grunn. Det ble foretatt stikkprøver og påvist retningsavvik og stedvis skjevheter i gulv. På hovedsoverom (2.etg.) ble det målt høydeforskjell på ca. 19 mm. På soverom med utgang til terreng (2.etg.) ble det målt høydeforskjell på ca. 20 mm. I stue/spisestue ble det målt høydeforskjell på ca. 18 mm. Det ble registrert svanke i gulv på kjøkken. Målepunkter er tatt punktvis i hjørner, ved midtvegg, yttervegg samt midt på gulvet. Generelt må det påregnes noe skjevheter og nivåforskjeller/ujevnheter ved kjøp av brukt bolig.</li><li>Innvendig &gt; Pipe og ildsted. Pipebeslaget over tak er av eldre dato. Det er installert eldre peisinnsats og vedovn.</li><li>Innvendig &gt; Rom Under Terreng. Ved overflatesøk med fuktindikator ble det påvist noe forhøyede fuktverdier på betonggulvet og nedre del av grunnmuren i garasjerom. I kjellere av denne alderen må man påregne et kapillært fuktpress fra gulv og nedre del av grunnmur. Gulvet er ikke fuktsikret mot fukt fra grunn, noe som var vanlig byggeskikk da bygningen ble oppført.</li><li>Innvendig &gt; Innvendige trapper - 2. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Trappen har slitasje og er ikke ferdigstilt. Den tilfredsstiller ikke dagens krav til innvendig trapp.</li><li>Innvendig &gt; Innvendige trapper. Trappen har stedvis synlig bruksslitasje som følge av alder. Det ble registrert noe knirk i trappen.</li><li>Innvendig &gt; Hybelkjøkken. Hybelkjøkkenet har synlig bruksslitasje og fremstod skittent på befaringsdagen.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Tekniske installasjoner &gt; Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget som er fra byggeår. Det er stoppekran i 2.Uetg, som eier opplyser er defekt. Merknad: Vannrør til Ryenbergveien 13A og 13C er tilkoblet hovedinntake  fyrrom i denne boligen.</li><li>Tekniske installasjoner &gt; Avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget som er fra byggeår.</li><li>Tekniske installasjoner &gt; Varmesentral. Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Tomteforhold &gt; Drenering. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er åpning/glippe mellom klemlist og grunnmursplast. Utvendig fuksikring er ikke tilstrekkelig festet til grunnmuren som medfører at det på enkelte felt er det åpent mellom plasten og grunnmuren, som leder regn og smeltevann mellom grunnmuren og fuktsikker plast.</li><li>Tomteforhold &gt; Grunnmur og fundamenter. Det er stedvis påvist sprekker og avskalling i malte/pussede fasader, samt stedvis misfarging. Grunnmuren er misfarget innvendig i garasjen.</li><li>Tomteforhold &gt; Forstøtningsmurer. Støttemuren bærer preg av høy alder. Det er stedvis løse og slitte mørtelfuger, samt misfarging.</li><li>Tomteforhold &gt; Terrengforhold. Det bør være et markert fall ut fra grunnmuren, minimum 1:50 over en bredde på 3 m ut fra muren. Dette er ikke tilstrekkelig ivaretatt rundt hele huset.</li><li>Tomteforhold &gt; Utvendige vann- og avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Våtrom &gt; 1. Etasje &gt; Bad/wc &gt; Sluk, membran og tettesjikt. Det foreligger ingen spesifikk dokumentasjon som beskriver utførelsen av membranen, kun dokumentasjon i form av pristilbud.</li><li>Kjøkken &gt; 1. Etasje &gt; Kjøkken &gt; Overflater og innredning. Innredningen fremstår funksjonell, men bærer preg av elde og har synlig bruksslitasje, sett i forhold til alder.</li><li>Kjøkken &gt; 1. Etasje &gt; Kjøkken &gt; Avtrekk. Ventilasjonskanalen er ført ut gjennom yttervegg og inn i tilstøtende utebod. Avtrekksluften skal føres ut av bygget, ikke inn i andre rom eller boder.</li><li>Våtrom &gt; 2. Underetasje &gt; Bad/wc &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom. Badegulvet var vått på befaringsdagen, spesielt i området rundt toalettet.</li></ul><p><br /><br /></p><p>Helse, miljø og sikkerhet:</p><p>Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:</p><p><br /><br /></p><ul><li>Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.</li><li>Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.</li><li>Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.</li><li>Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.</li><li>Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det er mangelfullt brannskille mellom seksjon 1 og 2. På bad/wc i 2.Uetg er det mangelfull brannsikring rundt sluk, avløpsrør og vannrør. Ryenbergveien 13A (seksjon 2) renoverte sin seksjon i 2021-2022. I den forbindelse ble det utarbeidet et brannotat som beskriver løsninger for brann- og lydisolering. I henhold til brannotatet bør bla. verandaen mellom seksjon 1 og 2 brannsikres som brannskjerm EI-60 (B-60) i en dybde på minst 1,2 meter fra vegg, og eksisterende bjelkelag isoleres med mineralull og sikres med stålnetting og to lag 15 mm branngips eller tilsvarende. Garasjeporten bør utbedres ved å skifte glassfelt til E-30 glass.</li><li>Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.</li><li>Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.</li><li>Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.</li></ul><p><br /><br /></p><p>Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere informasjon.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Kim Edvard Johansen med dato: 19.01.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><br /><br /><p>Takstmannen har gitt følgende punkter tilstandsgrad 3 (TG3):</p><p>Store eller alvorlige avvik:<br /><br /></p><ul><li>Utvendig &gt; Dører - 2. Døren bør skiftes ut for å sikre funksjonalitet og forhindre videre rustdannelse.</li><li>Utvendig &gt; Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Konstruksjonene har skjevheter.</li><li>Utvendig &gt; Utvendige trapper. Utvendige trapper bærer preg av vedlikeholdsetterslep. Betongtrappen til hovedinngangen har skader i betongen. Rekkverket har store åpninger. Trappen mellom inngangspartiet og uteplassen mangler rekkverk. Dagens forskriftskrav gjelder: Rekkverkshøyde skal være minimum 90 cm, åpninger mellom rekkverksbord/-spiler og trinn skal ikke overstige 10 cm, og det skal være håndløpere på begge sider av trappen.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Våtrom &gt; 2. Etasje &gt; Bad/wc &gt; Generell. Badets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Sluk i støpejern har rustdannelse. Vannrør i kobber viser irr. Servantarmaturet er løst. Det er ukjent type tettesjikt/membran utover malt overflate. Sluket er plassert utenfor dusjsonen. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.</li><li>Våtrom &gt; 1. Etasje &gt; Vaskerom &gt; Generell. Våtrommets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Plastsluk med stakemutter. Gulvbelegget fungerer som våtrommets tettesjikt/membran, men dette er skadet og deler av belegget mangler. Det er manglende oppkant på gulvbelegget, og løsningen ved dørterskelen er mangelfull. Våtrommet har tilnærmet flatt gulv uten fall mot sluk. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav til tett våtsone. TG3 er satt på bakgrunn av rommets alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.</li><li>Våtrom &gt; 2. Underetasje &gt; Bad/wc &gt; Generell. Det gjenstår byggearbeider, og rommet er ikke ferdigstilt. Det mangler fliser på deler av gulvet, og himlingen er skåret opp og mangler trepanel. Badets hovedkonstruksjon er fra byggeåret. Sluk i støpejern har rustdannelse. Det er ukjent hvilken type tettesjikt/membran som eventuelt er etablert. Veggene mangler også stedvis fliser. Badegulvet var vått på befaringstidspunktet. Rundt toalettet er det misfarget vann eller lignende på gulvet. Det ble registrert vond lukt i våtrommet, samt i deler av etasjen for øvrig. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse etter standardens krav.</li></ul><p><br />Takstmannen har gitt følgende punkter tilstandsgrad 2 (TG2):</p><p>Avvik som kan kreve tiltak:</p><p><br /><br /></p><ul><li>Utvendig &gt; Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er påvist bulker i enkelte metallplater på taktekking. Tekkingen har synlig falmet farge, slitasje og mosedannelse. Det er påvist bulker i enkelte takpanner over inngangspartiet.</li><li>Utvendig &gt; Nedløp og beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Nedløpsrør med utkast på sydvestsiden (baksiden av huset) leder vann ned i terreng som skråner inn mot grunnmuren/yttervegg. Nedløpsrør ved utebod i 1.etg mangler utkast i enden av røret. Det ene nedløpsrøret på nordsiden stopper midt på husveggen/fasaden, og mangler nedre del av nedløpsrør og utkast. Dette kan skyldes tidligere takoverbygg som er fjernet. Takrenner, nedløpsrør, takbeslag og vindusbeslag har synlige slitasjer som følge av alder.</li><li>Utvendig &gt; Veggkonstruksjon. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Fasadene bærer preg av vedlikeholdsetterslep. Fasader i underetasjen er misfarget. Fasader i 1. og 2.etg har solbleket og værslitt/oppsprukket trepanel. Utvendig over garasjeport til den ene garasjen er det fritt eksponert mur uten puss eller overflatebehandling. Mer enn halvparten av forventet levetid for trekledning er oppnådd. Normal utskiftningstid for trekledning er 40-60 år. Det må forventes at konstruksjonen ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon og tetthet.</li><li>Utvendig &gt; Takkonstruksjon/Loft. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Det er stedvis klemt isolasjon ved takfoten, noe som reduserer luftsirkulasjonen. Undertaket har stedvis misfarging og fuktskjolder. Det er observert greiner som har vokst utenfra og inn gjennom takfot/gesims på sydvestre side, noe som kan indikere tilstedeværelse av et fuglereir. Det må forventes at konstruksjonen ikke tilfredsstiller dagens krav til isolasjon.</li><li>Utvendig &gt; Vinduer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Stedvis slitasje som følge av alder. Utvendig omramming står ned på beslag og er utsatt for kapillær oppsug i endeved. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer av nyere dato. Ved befaring ble det ikke oppdaget punkterte vinduer, men på grunn av vinduenes alder kan punktering ikke utelukkes. Punktering av eldre vinduer er påregnelig som følge av vanlig slitasje. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20-60 år. Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2-8 år.</li><li>Utvendig &gt; Dører. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Hovedytterdør til 2.Uetg mangler innvendig omramming/belistning. Veranda- og terrassedører er værslitte utvendig som følge av alder. Terrassedør fra soverommet har høy oppkant på utsiden. Ytterdørene og garasjeportene har noe bruksslitasje. Det må forventes høyere varmetap fra veranda- og terrassedørene sammenlignet med dører av nyere dato. Normal levetid for tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Normalt intervall for kontroll og justering av tredører er 2-8 år.</li><li>Utvendig &gt; Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2. Betongdekkene har stedvis slitasje, samt sprekker og skader. Stakittgjerde i 2.Uetg er værslitt og noe skjevt.</li><li>Utvendig &gt; Andre utvendige forhold. Garasjen har stedvis utvendige og innvendige vedlikeholdsbehov. Grunnmuren har stedvis misfarging og manglende overflatebehandling. Elementdekker i bakre del av garasjen har misfarging og skader etter tidligere lekkasje/vanninntrenging. Elementdekket har stedvis avskalling og synlige armeringsjern.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Innvendig &gt; Overflater. Det er synlig bruksslitasje og merker på gulv og overflater i flere rom. Det er synlig glippe mellom gulvbord og yttervegg på det ene soverommet i 2.etg. Det er også glippe og svelleskade på laminatgulv i 1.etg. Noe synlige riss i plateskjøter og malte flater er observert. 2.Uetg bærer preg av vedlikeholdsetterslep og gjenstående arbeider. På befaringsdagen var det lagret mye utstyr og innbo i denne etasjen, noe som gjorde det vanskelig å få full oversikt. Det er registrert fukt-/svelleskadet laminatgulv samt skade/hulle i gulv i 2.Uetg.</li><li>Innvendig &gt; Etasjeskille/gulv mot grunn. Det ble foretatt stikkprøver og påvist retningsavvik og stedvis skjevheter i gulv. På hovedsoverom (2.etg.) ble det målt høydeforskjell på ca. 19 mm. På soverom med utgang til terreng (2.etg.) ble det målt høydeforskjell på ca. 20 mm. I stue/spisestue ble det målt høydeforskjell på ca. 18 mm. Det ble registrert svanke i gulv på kjøkken. Målepunkter er tatt punktvis i hjørner, ved midtvegg, yttervegg samt midt på gulvet. Generelt må det påregnes noe skjevheter og nivåforskjeller/ujevnheter ved kjøp av brukt bolig.</li><li>Innvendig &gt; Pipe og ildsted. Pipebeslaget over tak er av eldre dato. Det er installert eldre peisinnsats og vedovn.</li><li>Innvendig &gt; Rom Under Terreng. Ved overflatesøk med fuktindikator ble det påvist noe forhøyede fuktverdier på betonggulvet og nedre del av grunnmuren i garasjerom. I kjellere av denne alderen må man påregne et kapillært fuktpress fra gulv og nedre del av grunnmur. Gulvet er ikke fuktsikret mot fukt fra grunn, noe som var vanlig byggeskikk da bygningen ble oppført.</li><li>Innvendig &gt; Innvendige trapper - 2. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Trappen har slitasje og er ikke ferdigstilt. Den tilfredsstiller ikke dagens krav til innvendig trapp.</li><li>Innvendig &gt; Innvendige trapper. Trappen har stedvis synlig bruksslitasje som følge av alder. Det ble registrert noe knirk i trappen.</li><li>Innvendig &gt; Hybelkjøkken. Hybelkjøkkenet har synlig bruksslitasje og fremstod skittent på befaringsdagen.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Tekniske installasjoner &gt; Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget som er fra byggeår. Det er stoppekran i 2.Uetg, som eier opplyser er defekt. Merknad: Vannrør til Ryenbergveien 13A og 13C er tilkoblet hovedinntake  fyrrom i denne boligen.</li><li>Tekniske installasjoner &gt; Avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget som er fra byggeår.</li><li>Tekniske installasjoner &gt; Varmesentral. Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Tomteforhold &gt; Drenering. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er åpning/glippe mellom klemlist og grunnmursplast. Utvendig fuksikring er ikke tilstrekkelig festet til grunnmuren som medfører at det på enkelte felt er det åpent mellom plasten og grunnmuren, som leder regn og smeltevann mellom grunnmuren og fuktsikker plast.</li><li>Tomteforhold &gt; Grunnmur og fundamenter. Det er stedvis påvist sprekker og avskalling i malte/pussede fasader, samt stedvis misfarging. Grunnmuren er misfarget innvendig i garasjen.</li><li>Tomteforhold &gt; Forstøtningsmurer. Støttemuren bærer preg av høy alder. Det er stedvis løse og slitte mørtelfuger, samt misfarging.</li><li>Tomteforhold &gt; Terrengforhold. Det bør være et markert fall ut fra grunnmuren, minimum 1:50 over en bredde på 3 m ut fra muren. Dette er ikke tilstrekkelig ivaretatt rundt hele huset.</li><li>Tomteforhold &gt; Utvendige vann- og avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.</li></ul><p><br /><br /></p><ul><li>Våtrom &gt; 1. Etasje &gt; Bad/wc &gt; Sluk, membran og tettesjikt. Det foreligger ingen spesifikk dokumentasjon som beskriver utførelsen av membranen, kun dokumentasjon i form av pristilbud.</li><li>Kjøkken &gt; 1. Etasje &gt; Kjøkken &gt; Overflater og innredning. Innredningen fremstår funksjonell, men bærer preg av elde og har synlig bruksslitasje, sett i forhold til alder.</li><li>Kjøkken &gt; 1. Etasje &gt; Kjøkken &gt; Avtrekk. Ventilasjonskanalen er ført ut gjennom yttervegg og inn i tilstøtende utebod. Avtrekksluften skal føres ut av bygget, ikke inn i andre rom eller boder.</li><li>Våtrom &gt; 2. Underetasje &gt; Bad/wc &gt; Tilliggende konstruksjoner våtrom. Badegulvet var vått på befaringsdagen, spesielt i området rundt toalettet.</li></ul><p><br /><br /></p><p>Helse, miljø og sikkerhet:</p><p>Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:</p><p><br /><br /></p><ul><li>Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.</li><li>Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.</li><li>Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.</li><li>Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.</li><li>Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det er mangelfullt brannskille mellom seksjon 1 og 2. På bad/wc i 2.Uetg er det mangelfull brannsikring rundt sluk, avløpsrør og vannrør. Ryenbergveien 13A (seksjon 2) renoverte sin seksjon i 2021-2022. I den forbindelse ble det utarbeidet et brannotat som beskriver løsninger for brann- og lydisolering. I henhold til brannotatet bør bla. verandaen mellom seksjon 1 og 2 brannsikres som brannskjerm EI-60 (B-60) i en dybde på minst 1,2 meter fra vegg, og eksisterende bjelkelag isoleres med mineralull og sikres med stålnetting og to lag 15 mm branngips eller tilsvarende. Garasjeporten bør utbedres ved å skifte glassfelt til E-30 glass.</li><li>Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.</li><li>Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.</li><li>Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.</li></ul><br /><p>Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere informasjon.</p><br /><p>Megler påpeker i tillegg:</p><p>Selger opplyser at gulvet i U2, den ene garasjen er oppforet med &#34;Data-gulv&#34; med ca 10 com luft fra betong til dagens gulv og at det under data-gulvet ligger en del materiell inkludert en del stål som ikke blir fjernet og som da følger med. Dette må kjøper evt bekoste fjernet.</p><br /><p>I tillegg er det påregnelig at det ikke tømmes ytterligere i underetasjen og at kjøper må overta eiendommen slik den er og selv fjerne det som ikke er ønskelig.</p><p>Det er videre påregnelig at det ikke vil bli foretatt vask eller rydding av boligen eller rundt huset.</p><br /><p>Gressplen mellom huset og huset (seksjon 3) som ligger høyere på eiendommen, er kun grovplanert og ikke tilsådd. Den ble oppgravd for å etablere kloakk til seksjon 3.</p><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 651055, tinglyst 04.09.2009 - Seksjonering</p><p>SNR: 1<br />Formål: Bolig<br />Tilleggsdel: Bygning og grunn<br />Sameiebrøk: 400 / 580<br /></p><br /><p>Dagboknummer 921172, tinglyst 17.05.1927 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p></p><p>Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.</p><br /><p>Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger midlertidig brukstillatelse (tomannsbolig m/garasje), datert 1984.</p><br /><p>Det foreligger dokument fra PBE etterslepsprosjekt - Tilstandsrapport med påskrift: &#34;Det kan ikke ses å være uavklarte forhold i saken og den kunne forsåvidt vært ferdigattestert. Konklusjon: I påvente av evt. begjæring henlegger saken uten ferdigattest&#34;</p><p><br />Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.</p><br /><p>Avvik fra godkjente tegninger:</p><p>Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk:</p><p>2.etg: Deler av etasjen er bygget om. Opprinnelig gang, bad og 4 soverom, er i dag trapperom, bad/wc, 4 soverom, alkove, bod og garderobe.</p><p>1.etg: Deler av etasjen er bygget om. Opprinnelig entré/gang er i dag entré og garderobe. Opprinnelig stue er i dag stue, soverom og garderobe. Utebod ved inngangspartiet vises ikke på byggetegning.</p><p>2.Uetg: Deler av etasjen er bygget om. Opprinnelig garasje/sportsbod og kjølerom er i dag garasje/bod og trimrom. Opprinnelig gang, kontor, badstue, dusj og wc, er i dag kontor med skillevegger, gang med hybelkjøkken og bad/wc. Flere rom har gjenstående arbeider og er ikke ferdigstilte. Garasje er inndelt og det er etablert et trimrom.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 4 947 117,00 pr. 2024, og som sekundærbolig kr 13 495 882,00 pr. 2024.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, S-4165 datert 22.06.2005. Deler av tomten er på gul liste (vernet etter PBL). Deler av tomten er market som Spesialområde bevaring bolig. S-3687 går igjennom deler av tomten (Spesialområde bevaring blandet). Reguleringskart og bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven.</p><br /><p>Spesialområde - bevaring - boliger 5.1  Bevaring Eksisterende bygninger, trapper, murer, gjerder, terrasseringer og andre faste elementer i bygningsmiljøet tillates ikke fjernet eller revet med mindre fravær av verneverdi er dokumentert.</p><br /><p>Det foreligger flere uavklarte saker på saksinnsyn:</p><br /><ul><li>Saksnummer, 202504785. Ryenbergveien 13 B - mulig ulovlig bruksendring av kjeller til bolig. I denne saken skriver Plan og bygningsetaten: &#34;Endringen av bruken av deler av garasjen fra garasje/bod til trimrom er en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven § 20-4.  Dersom rom i kjelleren er tilpasset bruk til soverom og kjøkken, vil dette også være søknadspliktige bruksendringer fra hobbyrom, badstue eller garasje, etter plan- og bygningsloven § 20-4.&#34;  </li></ul><br /><ul><li>Saksnummer, 202522950. Ryenbergveien 13 A og B - melding om mulig mangelfull renovering.</li></ul><br /><p>Se Plan og bygningsetaten sine sider for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp?s&#61;1</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter F.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sameiet"
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av eierseksjonssameiet",
        "textUnsafe": "<p>En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. <br /><br />Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.</p><br /><p>Utklipp fra årsmøte 2025:</p><br /><p>Sak 8: Oppfølging av vedlikehold:</p><p>Allerede i 2023 ble det vedtatt å få rørlegger til å se på å utbedre røropplegget og rehabilitert stoppekranen på utsiden av underunderetasjen så brannvesen og alle seksjoner har tilgang til den. Samtidig må vi få en uttalelse/tilbud på utbedring av felles røropplegg. Denne saken har vært behandlet i styremøter, men det har ikke vært mulig å få tilgang til område for befaring. Med oppgradering av vann- og avløpsopplegget i Ryenbergveien vår/sommer 2025 blir det ennå viktigere å få sjekket at opplegget fra det kommunale til Ryenbergveien 13 holder en god standard. Flere naboer har fått vannlekkasjer tidligere fordi opplegget til husene har vært for svake. Styrets innstiling: Andelseier i Ryenbergveien 13B må sørge for at det er mulig for rørleggerfirma å foreta befaringer. Enten ved oppmøte selv eller overlevering av nøkler for en gitt periode.</p><br /><p>Sak 9: Utbedring og ferdigstilling av brannskiller Ryenbergveien 13 A og B:</p><p>Verandaen til Ryenbergveien 13B må utbedres så vi får etablert brannskiller ifølge brannotat fra 2021. Dette er meldt siden 2021, fulgt opp med diverse vedtak og forsøk på å hjelpe andelseier. Det må gjøres vår/sommer 2025. Verandaen har tydelig råte og gjerdet rundt verandaen er for lavt etter dagens standard. Entreprenør som så på jobben i desember utrykte også bekymring for at gjerde kunne falle ut ved snøfall/vind. Dette er en alvorlig overtredelse av vedlikeholdsplikten og truer sikkerheten til beboerne. Dette må også gjøres for å få ferdigsøkt tiltak for å etablere korrekte brannskiller både inne og ute. Styrets innstilling: Arbeidet må utføres vår/sommer 2025. Dette må være en betingelse ved eventuelt salg av Ryenbergveien 13B, både ved privat salg og tvangssalg. Vedtak: Styrets innstilling vedtas.</p><p><br /><br /></p><p>Sak 9: Maling av Ryenbergveien 13A og B/sjekk av tak/fiksing takrenner mot vei. Ryenbergveien 13A og B må males vår/sommer 2025. Sist gang dette ble gjort er over 10 år siden og det er tydelige tegn på elde som flassing. Jobben vil koste mellom 100 000 og 150 000. Styrets innstilling: Vedlikeholdstiltakene følges opp og utbedres i løpet av mai/juni 2025. Styreleder innhenter tilbud og lager kontrakt med entreprenør. Arbeidet faktureres andelseiere av seksjon 1 og 2, direkte og etter brøk. Dette må være en betingelse ved eventuelt salg av Ryenbergveien 13B, både ved privat salg og tvangssalg. Vedtak: Styrets innstilling vedtas.</p><p><br /><br /></p><p>Utklipp fra sameiets vedtekter:</p><p><br />Sameiets navn er Boligsameiet Ryenbergveien 13, og har gårdsnummer 233 og bruksnummer 348 i OSLO kommune. Tomten ble seksjonert med tre seksjoner i 2009. Sameiet ble opprettet med vedtekter og husordensregler på årsmøtet 15. mai 2023.</p><p><br /><br /></p><p>Sameiet består av følgende seksjoner:</p><p>Seksjon 1 med sameiebrøk 400/580</p><p>Seksjon 2 med sameiebrøk 120/580</p><p>Seksjon 3 med sameiebrøk 60/580</p><br /><p>Særlige forhold:</p><p>Ryenbergveien 13 B og C, seksjon 1 og 2, har en overenstemmelse fra Forliksrådet fra 2020 om at utgifter til renovering og vedlikehold av bygningen Ryenbergveien 13C/seksjon 3 er skilt fra enhetene Ryenbergveien A og B som er et eget bygg.</p><p><br /><br /></p><p>Ryenbergveien 13A er fullrenovert og utgifter som bytting av vinduer, dører, oppgradering av elektrisk anlegg og annet i Ryenbergveien B vil ikke være en del av felles renovasjonsutgifter for tomannsboligen. Utgifter til oppgradering av elektrisitet, rør og brannskiller som eventuelt må gjøres i seksjon 1 vil tilfalle denne seksjonen.</p><p><br /><br /></p><p>Vedlikeholdsetterslep i seksjon 1 må oppgraderes av denne seksjonen. Utenom dette reguleres vedlikehold og vedlikeholdsplikt av eierseksjonsloven §§ 32 og 33.</p><p><br /><br /></p><p>Styreleder opplyser:</p><ul><li>&#34;Det er vedtatt arbeid med felles røropplegg, men seksjonseier av seksjon 1 nekter tilgang til areal for å få tilbud om dette. Dette misligholdet vil også følge seksjon 1. Renovering av bad, og rør for vann og avløp, også de som er felles, må regnes som en kostnad seksjon 1 må ta selv. Dette er også adressert i Forliksrådet. (dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven).</li><li>&#34;Det er meldt seksjon 1 over flere år (siden 2021) at lekkasje i deres veranda fører til råte og gjør det umulig å etablere brannskiller som er påkrevd. Alt arbeid med dette tillegger seksjon 1 og må gjøres umiddelbart. &#34; Det foreligger dom fra forliksrådet i 2025 (vedlagt i salgsoppgaven).</li></ul><p><br /><br /></p><p>Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter som ligger vedlagt i salgsoppgaven.</p><p><br /><br /></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Selger opplyser om et årlig energiforbruk på ca. 32 000 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Strømforbruk er ikke oppgitt av selger.</p><br /><p>Forbruket vil avhenge av faktorer som leverandør, type avtale og strømpriser i markedet, samt om det er tegnet Norgespris.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Sameiet har ikke felleskostnader, men innbetaler kr 1.000,- pr år til vedlikeholdsfond</p><br /><p>Andre faste kostnader:</p><p>- Kommunale avgifter kr 35 372,- pr. år. Beløpet gjelder for 2026, hvorav kr 10601,00,- utgjør eiendomsskatt</p><p>- Forsikring gjennom Fremtind, kr 30 000,- (polisenummer 43763320) pr. år.</p><br /><p>Strøm og andre kostnader som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og tv kommer i tillegg. <br /></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto på oppgjørsdagen iht til kjennelse.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 10 500 000,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 262 500,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 10 763 590 (forutsatt salg til prisantydning).</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Spesifikasjon av lån",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke felleslån i sameiet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<br /><p>Bolig i eierseksjonssameier kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha &#34;saklig grunn&#34; for ikke å godkjenne leietager.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<br /><p>Det hefter ikke odel på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>E<strong>ierskifteforsikring / Kjøpsforsikring </strong></p><p>Det er ikke mulig å tegne eierskifte- eller kjøpsforsikring på tvangssalgsobjekter.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Overtagelse er 3 måneder etter at medhjelper sender foreleggelse til retten med stadfestet bud.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>E<strong>ierskifteforsikring / Kjøpsforsikring </strong></p><p>Det er ikke mulig å tegne eierskifte- eller kjøpsforsikring på tvangssalgsobjekter.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud inngis ved å benytte budskjema som er vedlagt salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Viktig: </p><p>Avhendingsloven gjelder ikke i tvangssalg. </p><br /><p>Dette oppdraget gjennomføres som et tvangssalg og det er tvangsfullbyrdelsesloven som gjelder for salget og reklamasjoner.</p><br /><p><strong>ORIENTERING OM TVANGSSALG VED MEDHJELPER</strong></p><p>Salget av eiendommen nevnt i dette prospekt er et tvangssalg ved medhjelper. Eventuelle spørsmål kan rettes til medhjelper,som er ansvarlig megler ved dette oppdraget. Det vises også til tvangsfullbyrdelsesloven kap. 11. </p><br /><p><strong>MANGELSBEFØYELSER </strong></p><p>Kjøper ved tvangssalg har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelsbeføyelser ved denne type salg. Ved tvangssalg kan ikke kjøpet heves, men dersom opplysninger er holdt tilbake, eller boligens tilstand er vesentlig redusert i forhold til visningstidspunktet, kan den ansvarlige holdes erstatningsansvarlig, eller det kan kreves prisavslag, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39. </p><br /><p><strong>VASK AV BOLIGEN, NØKLER M.M. </strong></p><p>Ved tvangssalg kan det forekomme at boligen ikke er ryddet og rengjort på normal måte ved overleveringen. Det kan også forekomme at enkelte nøkkelsett ikke er komplette. Dette er forhold som ligger utenfor medhjelperoppdraget, og må således dekkes av kjøper. </p><br /><p><strong>UTKASTELSE </strong></p><p>Dersom eier eller leietaker ikke flytter ut av eiendommen, kan man gebyrfritt begjære utkastelse via Namsfogden. Dette ligger utenfor tvangssalgsoppdraget og kjøper må begjære dette for egen regning.</p><br /><p><strong>BETALINGSTIDSPUNKT </strong></p><p>Kjøpesum og omkostninger må betales på oppgjørsdagen selv om stadfestelseskjennelsen/fordelingskjennelsen eventuelt er angrepet ved anke, eller av andre grunner får utsatt rettskraft. Hvis kjøper ikke velger å betale på oppgjørsdagen som fremgår av medhjelpers foreleggelse til retten/partene/rettighetshavere og budgiver, tilkommer 6 % morarente ihht. forskrift frem til rettskraft inntrer med tillegg av 14 dager. Deretter tilkommer ordinær morarente ihht. Forsinkelsesrentelovens bestemmelser. Uteblir betaling utover 14 dager at morarenter etter forsinkelsesrenteloven har begynt å løpe kan salget bli besluttet gjennomført på nytt med ansvar for byder til å dekke tap som derved oppstår. </p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<p><strong>GODTGJØRELSE TIL MEDHJELPER </strong></p><p>Medhjelper godtgjøres i h t forskrift av 04.12.1992 om tvangsalg ved medhjelpere. I hht forskriften § 3-3 har medhjelper ved gjennomført salg krav på godtgjørelse etter fastsatte satser 3% av kjøpesum til og med kr 500.000,- 2% av det overskytende til og med kr. 1.000.000,- 1% av det overskytende til og med kr 5.000.000,-. Ekstragodtgjørelse kan innvilges, jr forskriftens § 3-6.</p><br /><br /><br /><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlegg til salgsoppgaven.</p><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "302260153",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til en innholdsrik hoveddel av tomannsbolig, fordelt over underetasje (U2), 1. etasje og 2. etasje og loft.  Boligen har behov for vesentlig modernisering, men byr på gode muligheter for deg som ønsker å skape et hjem i attraktive og rolige omgivelser.<br /><br />Eiendommen ligger flott til i Ekebergskrenten, med nærhet til grønne friområder og et rolig bomiljø. Samtidig er det kort vei til Oslo sentrum og byens mange tilbud. Den solrike verandaen på hele 22 kvm blir et naturlig samlingspunkt, med flott utsikt over byen.<br /><br />Høydepunkter:<br />-Hoveddel av tomannsbolig<br />-Vesentlig moderniseringsbehov og stort potensial<br />-Solrik veranda på 22 kvm med flott utsikt over Oslo<br />-Lys stue med store vindusflater<br />-Separat spisestue og kjøkken<br />-Peis og vedovn <br />-Fem soverom, hvorav tre med omkledningsrom<br />-To bad, toalettrom og separat vaskerom<br />-Trimrom, teknisk rom og hobbyrom<br />-Dobbeltgarasje samt ekstra garasje med bod"
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "302260153",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=b128f699-0527-4534-aedc-2d8de9ae5f5f",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=b128f699-0527-4534-aedc-2d8de9ae5f5f",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/118638",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/118638/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/118638",
        "title": "Eiendommens hjemmeside"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til en innholdsrik hoveddel av tomannsbolig, fordelt over underetasje (U2), 1. etasje og 2. etasje og loft.  Boligen har behov for vesentlig modernisering, men byr på gode muligheter for deg som ønsker å skape et hjem i attraktive og rolige omgivelser.<br /><br />Eiendommen ligger flott til i Ekebergskrenten, med nærhet til grønne friområder og et rolig bomiljø. Samtidig er det kort vei til Oslo sentrum og byens mange tilbud. Den solrike verandaen på hele 22 kvm blir et naturlig samlingspunkt, med flott utsikt over byen.<br /><br />Høydepunkter:<br />-Hoveddel av tomannsbolig<br />-Vesentlig moderniseringsbehov og stort potensial<br />-Solrik veranda på 22 kvm med flott utsikt over Oslo<br />-Lys stue med store vindusflater<br />-Separat spisestue og kjøkken<br />-Peis og vedovn <br />-Fem soverom, hvorav tre med omkledningsrom<br />-To bad, toalettrom og separat vaskerom<br />-Trimrom, teknisk rom og hobbyrom<br />-Dobbeltgarasje samt ekstra garasje med bod",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/118638",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/118638",
    "constructionYear": 1984,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 474866878,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-25T12:53+02:00",
    "ownerId": 832952114,
    "version": "3.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-25T12:53:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-25T12:53:40.335249284+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:832952114",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}