NY PRIS! Hel horisontaldelt tomannsbolig | To separate boenheter | Garasje og stor hage

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 469,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 272,
      "openArea": 39,
      "usableAreaE": 5,
      "usableAreaI": 267,
      "descriptionUnsafe": "<b>Lekehytte / Uthus</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 5  kvm Lekehytte/uthus<br /><br /><b>Tomannsbolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />3. etasje: 37  kvm Gang m/trapp, 3 loftsrom<br />2. etasje: 75  kvm Entré, gang m/trapp, wc/bad, soverom, kjøkken, stue<br />1. etasje: 80  kvm Entré, vindfang, felles gang m/trapp 2, wc/bad, stue, kjøkken, to soverom<br />Kjeller: 75  kvm Kjellerrom m/trapp, 5 boder, vaskekjeller, toalettrom<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 24  kvm Balkong, terrasse/altan<br />1. etasje: 15  kvm Balkong<br />"
    },
    "floor": 4,
    "price": {
      "total": 5628340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1255430,
      "estateTax": 7750,
      "suggestion": 5490000,
      "salesCostSum": 138340,
      "municipalFees": 25318,
      "salesCostIncludesUnsafe": "5 490 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />137 250,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />138 340,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />5 628 340,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 5,
    "title": "NY PRIS! Hel horisontaldelt tomannsbolig | To separate boenheter | Garasje og stor hage",
    "contact": [
      {
        "mobile": "466 11 470"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 67.2935,
        "lng": 14.432,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=67.2935&lng=14.432&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "8011",
      "postalName": "Bodø",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ringveien 18"
    },
    "viewings": [],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 30,
        "titleNumber": 43,
        "municipalityNumber": 1804
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Bademulighet",
      "Fiskemulighet",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Ringveien 18! En hel horisontaldelt tomannsbolig med to godkjente boenheter, stor hage og garasje.<br /><br />Eiendommen ligger i et etablert og familievennlig område på Vollen, med kort vei til barnehage, skole og butikk. Boligen fra 1955 går over fire plan og inneholder to separate leiligheter i 1. og 2. etasje. I tillegg er det en romslig kjeller med boder og et loft. Eiendommen har et oppgraderings- og moderniseringsbehov, og gir en ny eier en flott mulighet til å forme sitt eget hjem.<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Hel tomannsbolig med to godkjente boenheter <br />- Garasje og mye lagringsplass i kjeller og på loft<br />- Balkong i begge etasjer<br />- Bad i 1. og 2. etasje med gulvvarme<br />- Nærhet til flotte turområder<br /><br />Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Frittliggende horisontaldelt tomannsbolig over fire plan. Boligen inneholder to boenheter med felles adkomst via trapperom, og består av følgende rom:<br /><br />Kjeller: Kjellerrom med trapp, toalettrom, vaskekjeller og 5 boder.<br />1. etasje: Vindfang, felles gang med trapp, entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom.<br />2. etasje: Gang med trapp, entré/gang, bad, kjøkken, stue og soverom. (Opprinnelig 2 soverom hvorav det ene er gjort om til stue)<br />Loft: Gang med trapp og tre loftsrom.<br /><br />1. etasje har balkong på 15 m² med utgang fra stuen. 2. etasje har utgang til balkong på 15 m² fra stuen, samt en terrasse på 9 m² ved trapperommet. <br />På tomten står det en lekehytte som inneholder et allrom på 5 m²."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Horisontaldelt tomannsbolig fra 1954/55 med to selvstendige boenheter, én i 1. etasje og én i 2. etasje, med felles adkomst via gang og trapperom. Begge leilighetene har samme planløsning i utgangspunktet (utenom at den ene boenheten har to soverom og den andre ett) : stue, kjøkken, soverom og bad, samt utgang til balkong fra stuen. I tillegg kommer en kjeller med boder og vaskerom, samt et målverdig loftsrom. Boligen er oppført i tradisjonelt bindingsverk og ble etterisolert i 1995, da det også ble montert ny fasadekledning og nye vinduer i 1. og 2. etasje. Badene er oppgradert, henholdsvis i 1. etasje rundt 2005 og i 2. etasje rundt 2010. Kjøkkenene er fra byggeår og bærer tydelig preg av alder og bruk. Boligen selges som et dødsbo, og den samlede standarden gjenspeiler at det er gått tid siden siste større oppgradering. Kjøper bør påregne modernisering av boligen på flere punkter.<br /><br />Felles vindfang og trapperom:<br />Adkomst til boligen skjer via en felles gang i 1. etasje. Vindfanget er et eget rom med trepanel på vegger og himling, furugulv og en karakteristisk dobbeltdør med glassfelt i grønt og gult. Herfra leder en tretrapp med rekkverk i tre opp til 2. etasje og videre til loftet. Trappen er hvitmalt med tette opptrinn. Kjelleren nås via en separat nedgang.<br /><br />Leilighet 1. etasje:<br />Fra felles gang er det inngang til leiligheten i 1. etasje via entréen. Entréen gir adkomst videre til stue, kjøkken og soverom.<br /><br />Stue (1. etasje):<br />Stuen er et romslig rom med plass til sofagruppe og spisebord. Tregulvet gir rommet karakter. En vedovn er plassert i rommet og gir mulighet for vedfyring som supplement til elektrisitet. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 15 m² via balkongdør med 2-lags isolerglass.<br /><br />Balkong (1. etasje):<br />Balkongen på ca. 15 m² har utgang fra stuen og er overbygget. Det er plass til utemøblement, grill og annet en måtet ønske. Videre nedgang til flott hage.<br /><br />Kjøkken (1. etasje):<br />Kjøkkenet har plassbygget innredning fra byggeår 1955 i slett, malt utførelse, med skap og benkeplass samt benkeplate av laminat. Oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri og avløpsrør i plast. Det er montert mekanisk avtrekksvifte over steketoppen med utkast direkte gjennom yttervegg. Innredningen har med god margin overskredet forventet teknisk levetid, og kjøkkenet må påregnes skiftet ut.<br /><br />Soverom (1. etasje):<br />Leiligheten har to soverom med adkomst fra entré/gang. Begge rommene har bra størrelse og god plass for dobbeltseng og garderobeløsninger. Rommene har tregulv og vinduer med 2-lags isolerglass fra 1995. <br /><br />Bad (1. etasje):<br />Badet ble oppgradert rundt 2005 og har keramiske fliser på vegger, flislagt gulv med sokkelflis og malt himling med downlights. Rommet er utstyrt med plassbygd dusjnisje med glass-stein og hengslet glassdør, dusjgarnityr, baderomsinnredning med moderne glass-servant og ett-greps armatur, overskap og speilhylle med integrert belysning, samt gulvmontert toalett. Det er termostatstyrt varmekabel i gulvet. Badet har et oppgraderingsbehov, og det er påvist fukt- og råteskader i vinduskonstruksjonen i våtsonen.<br /><br />Leilighet 2. etasje:<br />Leiligheten i 2. etasje nås via felles trapperom og har samme planløsning som etasjen under: entré, stue, kjøkken, soverom og bad. I tillegg er det fra trapperommet i 2. etasje utgang til en nordvendt terrasse/altan på ca. 9 m².<br /><br />Stue (2. etasje):<br />Stuen i 2. etasje har parkett/tregulv og utgang til balkong på ca. 15 m² via balkongdør med 2-lags isolerglass. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord i egen sone. Vedovnen bidrar til å varme opp både rom og stemning.<br /><br />Balkong (2. etasje):<br />Balkongen på ca. 15 m² har utgang fra stuen. Her er det god plass for utemøblement. Fra trapperommet i 2. etasje er det i tillegg utgang til en nordvendt terrasse/altan på ca. 9 m².<br /><br />Kjøkken (2. etasje):<br />Kjøkkenet har plassbygget innredning fra byggeår 1955 i slett, malt utførelse, med skap og benkeplass samt benkeplate av laminat. Overflaten mellom overskap og benkeplate er malt. Oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri og avløpsrør i plast. Kjøkkenet mangler mekanisk avtrekk over kokesonen; ventilering skjer via åpningsbare vinduer. Innredningen har med god margin overskredet forventet teknisk levetid og må påregnes skiftet ut.<br /><br />Soverom (2. etasje):<br />Leiligheten har ett soverom med adkomst fra gang/entré. Her er det god plass for dobbeltseng, nattbord og garderobeløsninger. Rommet har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1995.<br /><br />Bad (2. etasje):<br />Badet ble oppgradert rundt 2010 og har keramiske fliser på vegger, flislagt gulv med sokkelflis og malt himling med downlights. Rommet er utstyrt med dusjkabinett med dusjgarnityr, baderomsmøbler med helstøpt servant og ett-greps armatur, overskap og speilhylle med belysning, opplegg for vann og avløp for vaskemaskin, samt gulvmontert toalett. Det er termostatstyrt varmekabel i gulvet. Rommet har naturlig ventilasjon via åpningsbart vindu plassert i våtsone.<br /><br />Loftsrom:<br />Loftet er målverdig og nås via gang med trapp. Rommet har skråtak med trepanel i himling og takvindu med 2-lags isolerglass. Vinduene fra byggeår med 1-lags glass i trekarmer er i dårlig stand og må skiftes. Himlinger er utført med malt strie/papp. Loftet har et særegent uttrykk med eksponert natursteinvegg langs pipekonstruksjonen.<br /><br />Kjeller:<br />Kjelleren er en grovkjeller med takhøyde på 2,15 m og er ikke godkjent som rom for varig opphold. Her er det vaskekjeller, toalettrom og flere boder. Vaskerommet har overflater fra byggeår med plass-støpt uisolert betonggulv og murvegger. Toalettrommet har trepanel på vegger og fliser på gulv, og er utstyrt med gulvmontert toalett. I toalettrommet er det også plassert to varmtvannsberedere på 200 liter fra 1993. Kjelleren har synlig fuktighet i mur og gulv, og rommet bør ikke benyttes til opphold eller lagring av organiske materialer uten at fuktforholdene utbedres.<br /><br />Hage og uthus:<br />Tomten på ca. 469 m² har en grønn hage med plen og beplantning. På tomten står en lekehytte/uthus fra ca. 1990 i enkel bindingsverk, utvendig kledd med trepanel. Hytten har lav innvendig takhøyde tilpasset barn.<br /><br />Lagring:<br />Kjellerboder med adkomst fra kjellergangen. Kneloft/boder på loftsetasjen. På tomten står en lekehytte/uthus fra ca. 1990 på ca. 5 m², i enkel bindingsverk med trepanel utvendig.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Parkett/tregulv i stuer og soverom i 1. etasje. Parkett/tregulv i stue og soverom i 2. etasje. Vinyl og teppebelegg i øvrige rom. Keramiske fliser på bad i begge etasjer. Plass-støpt uisolert betonggulv i kjeller.<br />Vegger: Tapet, panel og malte plater i leiligheter. Trepanel i vindfang og felles gang. Keramiske fliser på bad. Slemmet og malte vegger av betong/murblokk i kjeller, trepanel i toalettrom kjeller.<br />Himling: Malte plater og panel i leiligheter. Trepanel i vindfang. Malt himling med downlights på bad. Malt strie/papp på loft. Ubehandlet trepanel i kjeller.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Kobberrør fra byggeår 1955. Hovedstoppekran fra byggeår fungerer ikke; nyere stoppekran er montert i naborom i kjeller. Lokale stoppekraner i kjøkkenbenk for kjøkken og bad.<br />- Avløpsrør: Støpejernsrør fra byggeår 1955 med delvis komplettering med plastrør ved senere oppgraderinger. Overganger mellom støpejern og plast er svake punkter i installasjonen.<br />- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via åpningsbare vinduer og ventiler i overkarm. Naturlig avtrekk i luftekanal i pipe. Kjøkken 1. etasje har mekanisk avtrekksvifte over steketoppen med utkast gjennom yttervegg. Kjøkken 2. etasje og våtrom i begge etasjer mangler mekanisk avtrekk.<br />- Varmtvannstank: To varmtvannsberedere av typen TBR/S på 200 liter, produsert 1993, plassert i toalettrom i kjeller.<br />- Elektrisk anlegg: Delvis skjult og åpen elektrisk installasjon. Sikringsskap 1 ved gang 2. etasje med 10 automatsikringer inkl. hovedsikring. Sikringsskap 2 ved trappenedgang til kjeller med 11 automatsikringer inkl. hovedsikring. Sikringsskap på loft. Det elektriske anlegget ble delvis oppgradert i 2018 med nytt kursopplegg for varmekabler og downlights på bad, nye jordfeilautomater og ny AMS-strømmåler.<br />- Branntekniske forhold: Brannmelder og brannslukker montert. Brannforebyggende tilsyn gjennomført i 2015."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Tomannsbolig - Byggeår: 1955<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Taket er tekket med lappskiferstein fra byggeår og vedlikeholdt i 1995.<br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner, beslag og nedløp av metall, fra 1995. Nedløp føres ned til overvannsledning. Takstige er løst montert fra mønet til takfot. Heldekkende pipebeslag fra 1995.<br /><br />Veggkonstruksjon: Ytterveggskonstruksjonen er oppført i tradisjonelt bindingsverk etter datidens byggeskikk, med 98 mm (4&#34;) fra byggeår 1955. Eier opplyser at ytterkonstruksjonen ble etterisolert med innblåst isolasjon i 1995, samt at det ble montert ny liggende fasadekledning/panel og vinduer i 1. og 2. etasje.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er utført som en sperrekonstruksjon. Undertaket består av taktro kledd med pløyde bord. Konstruksjonen er besiktiget fra innsiden (loft/kaldloft) der dette har vært tilgjengelig i kott ut mot yttervegg/raft.<br /><br />Vinduer: Bygningen er utstyrt med malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1995 i 1. og 2. etasje. Vinduer i loftsetasje og kjeller er av 1-lags glass med trekarmer fra byggeår 1955. Bygningen har takvindu med 2-lags isolerglass; produksjonsdato på glasset er 1988, men vinduet ble installert/skiftet i 1995.<br /><br />Dører: Hovedinngangsdør fra ca. 1983 er en kompaktkonstruksjon med teak-finer og glassfelt, montert i malt trekarm. Bi-inngangsdør til kjeller fra 1955 er en kompakt konstruksjon med teakfinér/malt overflate og uisolert glassfelt, montert i malt trekarm. Bygningen har tradisjonelle balkongdører med 2-lags isolerglass fra 1995 i både 1. og 2. etasje, montert i malte trekarmer.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong med utgang fra stue ca. 15 m² i 1. og 2. etasje, rekkverkshøyde er målt til 0,92 m. Terrasse/Altan i plan 2.etasje, ved gang/trapperom nordvendt ca. 9 m², rekkverkshøyde er målt til 0,96 m. Avrenning i utvendig takrenne, fra undertak på balkongen.<br /><br />Utvendige trapper: Utvendig trapp til hovedinngang er utført i plass-støpt betong og belagt med fliser.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskillere er utført i trebjelkelag. Bjelkelaget er fra byggeår (1955). Etterisolert med innblåst isolasjon i randsone i dekke/bjelkelag i 1995.<br /><br />Gulv mot grunn: Gulv i kjeller er i all hovedsak plass-støpt uisolert betonggulv/plate på grunn fra byggeår.<br /><br />Pipe og ildsted: Pipe er oppført over tre-etasjer &#43; loft, som ett-løp teglpipe m/ventilasjonskanal, med feieluke i pipens røykkanal plassert i kjelleretasje. Pipeløp på &#34;kald-loft&#34; (over himling på loft) er ikke tilgjengelig for inspeksjon.<br /><br />Rom under terreng: Kjelleren er en &#34;grovkjeller&#34; med en takhøyde på 2,15 meter. Her er det ubehandlet trepanel i himling, slemmet og malte vegger av betong/murblokk, og plass-støpt betonggulv fra byggeår. Innredet kjeller er himling utført med ubehandlet panel, vegger er behandlet betong/ murblokk, gulv er i all hovedsak plass-støpt uisolert plate på grunn.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Det foreligger ingen dokumentasjon eller geotekniske undersøkelser av grunnforholdene. Basert på lokal kunnskap og visuelle observasjoner på stedet, er boligen sannsynligvis fundamentert på den typiske &#34;Bodø leira&#34;.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Dreneringen er fra byggeåret 1955. Det er registrert manglende grunnmurspapp (fuktsikring) og drensskikt på de utvendige flatene under terrengnivå. Det er ikke påvist bruk av moderne fuktsikring som drenssjikt eller grunnmursplast (knotteplast) mot utvendig vegg.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren under terreng er oppført i betong/betongstein. Bygningen har grunnmur og fundamenter fra byggeåret 1955, fundamentert på leire.<br /><br />Terrengforhold: Terrenget rundt boligen er i hovedsak flatt, med enkelte partier hvor det er registrert motfall (fall inn mot grunnmur). Utvendige overflater består av plen/beplantning/trær//grus som ligger helt inntil grunnmuren. Takvann/taknedløp er ført direkte til terreng rett ved grunnmuren. Belegningsstein ved hovedinngang og trappeparti har sunket og har ujevnt fall.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Eiendommen er tilkoblet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger fra byggeåret 1955. Ledningsnettet er skjult i grunn. Basert på eiers opplysning er det sannsynlig at vannledningen er av kobber, og avløpsledningen av betong/støpejern, som ble modifisert med inntrekk av plastrør. Det er registrert stakepunkt på hovedledningen i kjelleren, samt en stakekum i gulvet i en kjellerbod fra 1955.<br /><br />Bygninger på eiendommen<br />Lekehytte / Uthus: Enkel bindingsverk i tre fra ca. 1990 på enkle fundamenter/punktfundamenter. Utvendig kledd med trepanel. Hytten har lav innvendig takhøyde, tilpasset barn og lek.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 22.05.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Kombinasjonen av alder, materialvalg og observasjoner fra tilgjengelig loft indikerer at det kan være behov for tiltak. Det ble registrert lekkasje med forhøyet fuktverdi ved takvindu og ved innvendig pipegjennomføring i innertak.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Det bør gjennomføres en grundigere undersøkelse av taket, inkludert inspeksjon av taktekking, undertak og gjennomføringer, for å avdekke eventuelle skjulte skader. Lekkasje ved takvindu og pipegjennomføring må utbedres for å hindre videre fuktskader og redusere risikoen for råte og følgeskader på konstruksjonen. Kombinasjonen av høy alder og observerte lekkasjer medfører økt risiko for omfattende skader dersom tiltak ikke iverksettes.<br /><br />Vinduer<br />Vurdering av avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det må påregnes vedlikehold av malte flater og mekanismer for å bevare funksjonen. Overflatebehandling (maling) bør utføres snarest for å hindre fuktinntrenging i treverket.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduene er over 30 år gamle (per 2026). Levetiden på trevinduer med 2-lags glass er ofte anslått til ca. 20 30 år, så disse nærmer seg eller har passert forventet levetid. Vinduer fra 1995 har en betydelig dårligere isolasjonsevne (U-verdi) enn dagens standard. Dette resulterer i høyere varmetap, økte strømkostnader og fare for kaldras (trekk) fra vindusflatene.<br /><br />Dører<br />Vurdering av avvik: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Manglende vedlikehold av teak-finer og karm kan føre til svelging av treverk, råte og at døren blir vanskelig å lukke eller låse. Eldre glassfelt og utdaterte tetningslister gir økt varmetap og redusert komfort i gangsonen. Døren bør renses og oljes eller lakkeres for å bevare treverket, og karm bør males. Tetningslister bør kontrolleres og eventuelt byttes for å redusere trekk. På grunn av alder bør utskifting til en moderne, bedre isolert dør vurderes på sikt for å unngå ytterligere forringelse og energitap.<br /><br />Bi-inng. dør til balkong/altan<br />Vurdering av avvik: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Isolasjonsglass og tetningslister har oppnådd en alder hvor det er økt risiko for funksjonssvikt og punktering. Det er registrert slitasje i maling og overflatebehandling, spesielt på værutsatte deler. Lukkemekanismer og hengsler viser tegn til alder og manglende smøring eller justering.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Slitt maling gjør at treverket suger fukt, som over tid fører til råte og at treverket &#34;slår seg&#34; (blir skjevt). Trekk og varmetap: Gamle pakninger mister elastisiteten, noe som fører til trekk og økt varmetap.Risikoen for punktering av glassene er høy gitt dørenes alder.<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det registreres retningsavvik og skjevheter i gulvflater som overstiger dagens krav til planhet. Bjelkelaget er fra byggeår (1955), og naturlig sig/nedbøyning i trekonstruksjonen er observert. Eldre trebjelkelag har ofte mindre dimensjoner enn moderne krav, noe som kan gi &#34;svikt&#34; (fjæring) i gulvet. Det er registrert knirk i deler av stue og entre gulvet i 1. og 2.etasje.<br />Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Skjevheter og retningsavvik i gulvflater bør vurderes ved fremtidig renovering, og det kan være nødvendig å avrette undergulvet eller forsterke bjelkelaget for å oppnå tilfredsstillende planhet og stabilitet. Ved fremtidig renovering av gulvflater bør det påregnes avretting av undergulv med masse eller oppforing av bjelkelag for å oppnå planhet. Det er ikke behov for umiddelbare konstruktive tiltak så lenge setningene vurderes som historiske (at huset har &#34;satt seg ferdig&#34;).<br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er kontrollert for brennbart materiale i nærheten av sotluke/feieluke. Avstanden til brennbart materiale er vurdert med tanke på brannsikkerhet og varmeutvikling.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under sotluke/feieluke for å ivareta forskriftsmessig brannsikring, selv om det ikke er påvist brennbart materiale i nærheten. Manglende ildfast plate kan medføre økt risiko ved eventuell fremtidig endring av gulvbelegg eller bruk, og det er viktig å sikre at løsningen er i tråd med gjeldende regelverk.<br /><br />Innvendige dører<br />Vurdering av avvik: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Dørene har passert sin forventede tekniske levetid (normalt 40 år for innvendige dører). Det registreres naturlig bruksslitasje i overflater og mekanismer (hengsler/låsekasser) som følge av lang tids bruk.<br />Konsekvens/tiltak: Over tid kan eldre dører bli trange i karmen eller sige noe, som medfører at de tar nedi gulv eller ikke går i lås uten justering. Eldre slette dører har ofte lavere lydisolerende evne sammenlignet med moderne kompaktdører. Det er ikke behov for strakstiltak utover ordinært vedlikehold og smøring av låsekasser/hengsler. Enkelte dørblader bør justeres for å sikre optimal lukkefunksjon.<br /><br />2. Etasje WC/Bad - Overflater vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu i våtsone er en risikokonstruksjon. Vannet kan trenge inn i treverket på vinduet, bak lister eller inn i selve veggkonstruksjonen dersom overgangen mellom vindu og vegg ikke er 100 % vanntett. Det er sjelden at membransystemer på eldre bad er trukket korrekt helt inn i vindussmyget og forbi karmfeltet.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: For å beskytte vinduet og veggkonstruksjonen mot direkte vannbelastning, registreres at det monteres et dusjkabinett. Dette vil eliminere fuktpåkjenningen på vinduet og redusere risikoen for lekkasjer i tettesjiktet. Det anbefales å kontrollere og eventuelt fornye elastiske fuger (silikon) rundt vinduet for å sikre best mulig tetthet inntil kabinett er montert.<br /><br />2. Etasje WC/Bad - Overflater Gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er registrert avvik fra forskriftskravet til fall på våtromsgulv. Målt fall på 1:286 er vesentlig flatere enn anbefalt minstekrav (normalt 1:100 på gulv utenfor dusjsone). Høydeforskjellen på 6 mm mellom dørterskel og dusjsone er lavere enn kravet om sikkerhet mot vannutstrømming (normalt minimum 25 mm fra topp slukrist til dørterskel). Siden varmekabelen ikke er funksjonstestet og det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse, settes tilstandsgrad ut fra alder og manglende verifikasjon.<br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Ved en eventuell lekkasje utenfor dusjkabinettet vil det flate gulvet føre til at vannet blir stående i ro eller sprer seg sakte, i stedet for å renne effektivt til sluk. Den lave høydeforskjellen mot dørterskel øker risikoen for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en oversvømmelse eller tett sluk. Manglende funksjonstest av varmekabel medfører usikkerhet om anleggets faktiske tilstand og gjenværende levetid. Ved bruk av dusj utenfor kabinett eller ved vask av gulv, må man være påpasselig med at vannet ikke blir stående. Ved en fremtidig totalrenovering av badet må gulvet bygges opp med korrekt fall og tilstrekkelig høydeforskjell mot terskel i henhold til gjeldende forskrifter (f.eks. SINTEF Teknisk Godkjenning). Det anbefales å foreta en funksjonstest (megging) av varmekabelen ved hjelp av autorisert elektriker for å fastslå tilstanden.<br /><br />2. Etasje WC/Bad - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om &#34;uavhengig kontroll&#34;, men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført &#34;uavhengig kontroll&#34;. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. På grunn av fastmontert utstyr eller plassering er sluket ikke inspisert. Dette er et avvik fra instruksen for fullgod kontroll av våtrom. Siden membran og mansjetter ikke kan kontrolleres, foreligger det en usikkerhet rundt utførelsen og tilstanden på badets fuktsikring. Manglende mulighet for inspeksjon av sluk gjør det umulig å avdekke eventuelle utettheter i overgangen mellom sluk og membran.<br />Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Det kan foreligge svakheter ved slukmansjett eller membran som ikke lar seg avdekke visuelt eller ved enkel fuktindikering. Et sluk som ikke kan inspiseres og renses jevnlig, øker risikoen for tette rør og vannansamling under dusjkabinettet, som igjen kan belaste tettesjiktet unødig. Det anbefales å legge til rette for inspeksjon og rensing av sluk ved å flytte eller demontere fronten på dusjkabinettet med jevne mellomrom. Man bør følge med på fukttegn i tilstøtende rom eller i himlingen i etasjen under, da dette kan være de første tegnene på en lekkasje fra et utilgjengelig sluk.<br /><br />2. Etasje WC/Bad - Sanitærutstyr og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er avvik: Utstyret fremstår i god stand, men tilstandsgrad settes til TG2 basert på boligens totale alder og manglende dokumentasjon på alder for det enkelte utstyret. Det registreres normal bruksslitasje på overflater og armaturer.<br />Konsekvens/tiltak: Tiltak: Sanitærutstyr har en begrenset levetid (normalt 15 20 år for armaturer/toalett). Det må påregnes fremtidige kostnader til utskifting av pakninger eller komponenter pga. naturlig elde. Selv om det brukes dusjkabinett, må tilkoblinger for vaskemaskin og armaturer overvåkes for eventuelle lekkasjer i skjøter. Jevnlig rensing av siler i armaturer og kontroll av tilkoblingsslanger under servant og ved vaskemaskin. Filter i dusjgarnityr og avløpstrakt fra vaskemaskin bør rengjøres periodisk for å sikre god gjennomstrømning.<br /><br />2. Etasje WC/Bad - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Badet tilfredsstiller ikke dagens krav til mekanisk avtrekk. Naturlig ventilasjon er væravhengig og gir ofte for lav luftutskifting i et våtrom. Siden badet også har vaskemaskin, økes den totale fuktbelastningen i rommet ytterligere uten at fukten fjernes effektivt.<br />Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Høy luftfuktighet over tid gir stor risiko for kondens på kalde flater (som vindu og yttervegg), noe som fører til muggsoppdannelse, sverting i fuger og råte i vinduskarm. Fuktig luft kan spre seg til resten av boligen og gi grobunn for mikroorganismer. Maling i himling og på vegger kan flasse eller blære seg på grunn av vedvarende fuktpåvirkning.<br /><br />1. Etasje WC/Bad - Sanitærutstyr og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er avvik: Selv om funksjonen er normal, settes tilstandsgrad til TG2 basert på boligens totale alder og manglende dokumentasjon på utstyrets installasjonsår. Det registreres normal bruksslitasje på overflater, spesielt på glass-servant og armaturer. Plassbygd dusjnisje med glass-stein gir mange fuger som er utsatt for fuktbelastning og som krever hyppig vedlikehold for å holde seg tette og pene.<br />Konsekvens/tiltak: Tiltak: Glass-stein og glass-servanter krever hyppig rengjøring for å unngå kalkavleiringer og belegg som kan skade overflaten over tid. Eldre armaturer og toaletter har begrenset levetid på pakninger og ventiler. Lekkasjer i skjøter kan oppstå uten forvarsel. Jevnlig kontroll av silikonfuger i overgangene i dusjnisjen. Disse bør skiftes ut dersom de viser tegn til slipp eller sverting.<br /><br />2. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Innredningen har med betydelig margin overskredet sin forventede tekniske levetid (normalt 25 30 år for kjøkken). Innredningen fremstår som meget velbrukt. Det er registrert slitasje på overflater og skader i benkeskap som overstiger det man kan forvente av normal bruksslitasje. Eldre plassbygde skrog og mekanismer (hengsler/skuffer) er preget av lang tids bruk.<br />Konsekvens/tiltak: Slitasje og skader i benkeskap (spesielt under vask) øker risikoen for at smålekkasjer ikke oppdages og at vann trekker inn i treverket. Eldre overflater kan være vanskelige å holde rene, og slitte mekanismer kan føre til at dører og skuffer fungerer dårlig. På grunn av alder og tilstand må det påregnes at kjøkkenet må totalrenoveres i nær fremtid. Det anbefales å montere en lekkasjesikring (vannstopper) og et fuktbestandig underlag i benkeskapet under vasken. Enkelte flater kan utbedres kosmetisk med maling, men dette vil ikke forlenge den tekniske levetiden vesentlig. Det anbefales planlegging av nytt kjøkken for å tilfredsstille dagens krav til funksjonalitet og fuktsikkerhet.<br /><br />2. Etasje Kjøkken - Avtrekk<br />Vurdering av avvik: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. Kjøkkenet tilfredsstiller ikke dagens krav til avtrekk fra kokesone. Uten ventilator med fettfilter vil matos og fettpartikler spre seg og legge seg på overflater i rommet.<br />Konsekvens/tiltak: Damp fra matlaging kan føre til kondens på kalde flater (vinduer/yttervegger), som over tid gir grobunn for muggsopp og svertesopp. Oppsamling av fett på overflater og i nærheten av kokesone øker brannfaren. Matlukt og damp blir hengende i boligen, noe som forringer luftkvaliteten og kan gi fuktskader på sikt. Fett og fukt fører til at maling flasser og at den plassbygde innredningen fra 1955 brytes ned raskere.<br /><br />1. Etasje Kjøkken - Avtrekk<br />Vurdering av avvik: Det er påvist forsert avtrekk fra kokesonen, men løsningen ansees ikke å være tilfredsstillende. Viften har oppnådd en alder der den tekniske levetiden for motorkomponenter og elektronikk nærmer seg slutten. Det registreres normal bruksslitasje, og det må påregnes redusert sugeeffekt sammenlignet med moderne ventilatorer. Det foreligger ingen dokumentasjon på installasjon eller vedlikeholdshistorikk.<br />Konsekvens/tiltak: Avtrekksystemet må utbedres. Eldre vifter har ofte høyere støynivå og dårligere evne til å fjerne matos og damp enn nyere modeller. Oppsamling av fett i motor og kanal over 20 år utgjør en økt risiko for brann dersom filteret ikke er holdt rent. Ved eventuell defekt kan det være vanskelig å oppdrive reservedeler til en så gammel enhet. Det anbefales en grundig rens av fettfilter og inspeksjon av avtrekkskanalen for å sikre best mulig funksjon. Viftens funksjon bør observeres; dersom motoren lager ulyder eller sugeevnen er markant dårlig, bør den skiftes ut. På grunn av oppnådd alder bør utskifting planlegges i forbindelse med fremtidig oppgradering av kjøkkenet.<br /><br />Kjeller Toalettrom - Teknisk anlegg<br />Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Selve de tekniske komponentene som toalett og beredere kan fungere, men mangelen på mekanisk avtrekk og den samlede fuktrisikoen gir TG 2 på dette punktet.<br />Konsekvens/tiltak: Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. Det bør monteres en mekanisk avtrekksvifte (f.eks. en fuktstyrt baderomsvifte) i vegg eller kanal for å sikre tilfredsstillende luftutskifting. Det må samtidig sikres tilstrekkelig tilluft (f.eks. via en spalte under døren). Det foreslås å fjerne det gulvmonterte toalettet for å frigjøre plass og teknisk mulighet til å etablere et godkjent sluk med vannlås i rommet. Det må i samme forbindelse monteres en automatisk lekkasjestopper (vannstopper) og lages en vanntett oppkant ved dørterskelen, slik at rommet kan fungere som et trygt teknisk rom for de to varmtvannsberederne. Siden fjerning av toalettet endrer rommets funksjon fra et toalettrom til et rent teknisk rom, bør arbeidet utføres av autorisert rørlegger. Dette vil eliminere den store fuktrisikoen knyttet til berederne og bringe rommet i samsvar med sikkerhetskravene for installasjoner under trykk.<br /><br />Vannledninger<br />Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Defekt hovedstoppekran (TG3): Det er kritisk at hovedstoppekran ikke fungerer. Selv om det finnes en nyere kran, utgjør den defekte kranen en risiko ved behov for rask avstengning. Det mangler automatisk lekkasjesikring i kjøkkenbenk, noe som er et krav i dag ved montering av utstyr med vann (f.eks. oppvaskmaskin). Sikkerhetsventil på varmtvannstank er ikke ført til avløp, som kan medføre vannskade ved overtrykk eller lekkasje. Kobberrør fra 1955 har passert sin forventede tekniske levetid (normalt 40 50 år).<br />Konsekvens/tiltak: Manglende vannstopper og mangelfullt avløp fra bereder øker risikoen for omfattende vannskader ved rørbrudd eller lekkasje. En defekt hovedstoppekran kan hindre rask begrensning av skadeomfang ved en akutt lekkasje. Eldre kobberrør svekkes over tid av innvendig korrosjon (pitting), som kan føre til rørbrudd uten forvarsel. Defekt hovedstoppekran må skiftes ut snarest. Det bør monteres automatisk vannstopper i kjøkkenbenk og berederens sikkerhetsventil må kobles til avløp. På grunn av alder bør det planlegges for full utskifting av vannrør til moderne rør-i-rør system i forbindelse med fremtidig renovering.<br /><br />Avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør i støpejern har en forventet levetid på 40 50 år. Anlegget fra 1955 har passert anbefalt brukstid med stor margin. Overganger mellom gammelt støpejern og nyere plast kan være svake punkter i installasjonen.<br />Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Risikoen for rørbrudd, sprekkdannelser og lekkasjer øker betraktelig med alderen. Eldre støpejernsrør får ofte innvendig korrosjon og belegg (rustknoller), noe som fører til dårlig avrenning og hyppige tilstoppinger. Skjulte lekkasjer i etasjeskillere eller grunn kan oppstå som følge av tæring/korrosjon uten at det er synlig på overflaten. Det bør utvises årvåkenhet med tanke på lukt og avrenningshastighet. Det anbefales å gjennomføre en videokontroll (rørinspeksjon) av de skjulte delene av anlegget for å vurdere den faktiske innvendige tilstanden. Ved større renoveringer av boligen bør fullstendig utskifting av avløpsanlegget prioriteres for å unngå fremtidige vannskader. Det foreligger opplysninger fra eier/kommune om at den planlagte oppgraderingen og utskiftingen av det kommunale hovedledningsnettet for avløp i området er utsatt på ubestemt tid. Det foreligger for dags dato ingen bindende tidsplan for når arbeidene vil bli igangsatt eller ferdigstilt fra kommunens side.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon (TEK17), som krever balansert ventilasjon med varmegjenvinning eller styrt mekanisk avtrekk. Fravær av tilluftsspalter til våtrom hindrer den naturlige luftsirkulasjonen og reduserer effekten av avtrekkskanalene. Naturlig ventilasjon er væravhengig og gir ofte utilstrekkelig luftutskifting i vinterhalvåret eller på dager med lite vind.<br />Konsekvens/tiltak: Ventilasjonsløsningen må utbedres. For lav luftutskifting kan føre til &#34;tung&#34; luft, opphopning av støv og radon, samt økt luftfuktighet i oppholdsrom. Mangelfull ventilasjon, spesielt i kombinasjon med manglende tilluft til våtrom, øker risikoen for kondens og muggdannelse på kalde flater. Lufting via vinduer gir et betydelig varmetap sammenlignet med moderne ventilasjonsløsninger. Det bør vurderes montering av mekaniske vifteoverskudd i våtrom (bad/vaskerom). Det anbefales å etablere til-luftsspalter i dører eller terskler til våtrom for å sikre luftgjennomstrømning. Eksisterende karm- og veggventiler bør holdes åpne og rengjøres jevnlig. Ved oppgradering av vinduer på loft og kjeller, bør man sikre at disse har integrerte ventiler.<br /><br />Varmtvannstank<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Berederne er 33 år gamle. Erfaringsmessig er risikoen for lekkasje på grunn av tæring/materialtretthet svært høy etter 20 år. Installasjon i rom uten sluk og uten automatisk vannstopper er et alvorlig avvik fra dagens sikkerhetskrav. Som tidligere nevnt er ikke sikkerhetsventilen ført til avløp, noe som forsterker avviket.<br />Konsekvens/tiltak: Ved et eventuelt rørbrudd eller lekkasje i tanken vil vannet flyte fritt ut på gulvet i kjellerboden uten å bli ledet bort eller stoppet. Dette kan føre til omfattende skader på bygningsmassen. En bereder fra 1993 kan svikte når som helst uten forvarsel. Mange forsikringsselskaper har strenge avkortingsregler for beredere eldre enn 20 år plassert i rom uten sluk. Begge berederne bør skiftes ut snarest på grunn av oppnådd alder. Det foreslås å fjerne det gulvmonterte toalettet for å frigjøre plass og teknisk mulighet til å etablere et godkjent sluk med vannlås i rommet. Det må i samme forbindelse monteres en automatisk lekkasjestopper (vannstopper) og lages en vanntett oppkant ved dørterskelen, slik at rommet kan fungere som et trygt teknisk rom for de to varmtvannsberederne. Siden fjerning av toalettet endrer rommets funksjon fra et toalettrom til et rent teknisk rom, bør arbeidet utføres av autorisert rørlegger. Dette vil eliminere den store fuktrisikoen knyttet til berederne og bringe rommet i samsvar med sikkerhetskravene for installasjoner under trykk.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det ble under befaringen observert synlige tegn til kapillærvandring (oppsug av fukt fra grunnen) på innvendige murflater. Dette viser seg i form av: Saltutslag og hvitaktige utfellinger. Pussavskalling og løs maling. Fuktskjolder på nedre del av veggflater.<br />Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Oppgraving rundt hele grunnmuren ned til underkant av fundament (såle). Legging av nye drensrør med korrekt fall til sandfang eller kommunalt overvannsnett. Ved fundamentering på leire er det kritisk å pakke drensrør og drenerende masser (pukk) inn i geotekstil (fiberduk) for å hindre at leire tetter systemet. Montering av grunnmursplast (knotteplast) for å bryte kontakten mellom fuktige masser og mur. Det anbefales å etterisolere muren utvendig (f.eks. med XPS/EPS). Dette flytter nullpunktet ut av muren, reduserer kondensrisiko og øker fordampingen fra muren.<br /><br />Terrengforhold<br />Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det er registrert synlige setningsskader i belegningsstein ved hovedinngang og trappeparti. Belegningssteinen har sunket og har ujevnt fall, noe som medfører at overflatevann ledes inn mot grunnmuren i stedet for bort fra bygget. Setningene kan skyldes dårlig komprimerte masser under belegningssteinen, eller utvasking av finmasser i den underliggende leirgrunnen som følge av mangelfull drenering. Siden terrenget her heller inn mot konstruksjonen, forsterkes fuktbelastningen på grunnmuren, noe som samsvarer med de påviste kapillærskadene innvendig.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Belegningsstein må tas opp, og det må fylles på med nye, bærende masser (pukk/grus) som komprimeres tilstrekkelig. Ved reetablering må det sikres et fall på minimum 1:50 bort fra grunnmuren for å lede overflatevann vekk. Tiltaket bør sees i sammenheng med utskifting av drenering, da graving for ny drenering uansett vil berøre dette arealet.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Nedløp og beslag<br />Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.<br />Konsekvens/tiltak: Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Det bør monteres tilfredsstillende adkomst til pipe for feier, samt snøfangere på hele eller deler av taket i henhold til krav på byggemeldingstidspunktet. Manglende snøfangere og adkomst for feier medfører økt risiko for personskader ved snøras, samt at feiing og tilsyn av pipe ikke kan utføres på en sikker måte. Dette kan føre til både sikkerhetsrisiko og brudd på gjeldende forskrifter. Renner, nedløp og beslag bør følges opp og eventuelt skiftes ut, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningen.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Vurdering av avvik: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er påvist mindre sprekkdannelser og værslitasje i den utvendige trekledningen. Enkelte bord viser tegn til uttørking og manglende overflatebehandling over tid. Grunnmurkonstruksjonen mangler nødvendig beskyttelse mot fuktinntrengning. Det er registrert avskalling og kalkutvasking på grunnmurens utvendige flater, noe som indikerer at fukt trekker gjennom muren fra terrenget bak.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Sprekkdannelser og værslitt overflate gjør kledningen mindre motstandsdyktig mot fukt, noe som kan føre til fuktopptak i treverket, råteskader og svekkelse av bakved og vindtetting. Kledningen bør gjennomgås for utskifting av sprukne eller skadede bord, og det anbefales snarlig overflatebehandling (maling eller beis) for å beskytte treverket mot ytterligere oppsprekking og nedbryting. Fuktvandring i muren fører til at bindemiddelet i pussen og betongen (kalk) vaskes ut, noe som over tid svekker materialets styrke. Avskalling skjer ofte når fukt blir stående i muren og utvider seg ved frost. Det må påregnes fullstendig utbedring med graving, etablering av ny grunnmursplate og drenering. Løs puss må fjernes, og muren bør pusses om med egnet mørtel etter at fuktsikringen er på plass for å stanse videre nedbryting.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er ingen lufting i konstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det ble registrert unormalt fuktnivå ved gjennomføring av pipeløp, samt i nedkant og ved skillevegg ved takvindu.<br />Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering må etableres. Plast/diffusjonssperre i etasjeskillet må etableres og luftingen på loftet forbedres. Lokal utbedring bør utføres. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Lufting/ventilering av takkonstruksjonen bør forbedres, og påviste fuktskader må utbedres for å hindre videre fukt- og råteskader. Manglende eller utilstrekkelig ventilering kan føre til kondens, sopp- og råteutvikling, samt redusert levetid på takkonstruksjonen. Videre undersøkelser anbefales for å avdekke omfanget av skadene.<br /><br />Vinduer fra byggeår<br />Vurdering av avvik: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist vinduer med vesentlige funksjonssvikt og fysiske skader. 1-lags glass er sprukket, og det er observert kraftig oppsprekking i trevirke i både loft og kjeller. Flere vinduer lar seg ikke åpne eller lukke på normal måte.<br />Konsekvens/tiltak: Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Det er behov for fullstendig utskifting av alle vinduer og rammer med 1-lags glass fra 1955. Det bør benyttes moderne lavenergiglass som tilfredsstiller dagens krav til isolasjon. Ved demontering av gamle vinduer må tilstøtende konstruksjon (stenderverk/isolasjon) kontrolleres for fuktskader før nye vinduer monteres. Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil det være økt risiko for varmetap, fuktskader, råteutvikling og redusert bokomfort, samt fare for ytterligere skade på omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />Takvinduer<br />Vurdering av avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det må påregnes vedlikehold av malte flater og mekanismer for å bevare funksjonen. Overflatebehandling (maling) bør utføres snarest for å hindre fuktinntrenging i treverket. Isolasjonsglasset er punktert og har mistet sin isolerende effekt. Det er påvist fuktskader og muggdannelse i treverket, spesielt i karm og tilstøtende flater, foring og veggkonstruksjon. Dette indikerer lekkasje enten i selve vinduskonstruksjonen eller i overgangen mellom vindu og taktekking. Det er kun utført stikkprøvekontroll av funksjon og visuell tilstand, hovedsakelig i og rundt de observerte skadene i karm og tilstøtende flater.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Med produksjonsdato fra 1988 er vinduet 38 år gammelt, noe som er langt over forventet levetid for takvinduer (normalt 25 30 år). Full utskifting av takvinduet er nødvendig for å lukke avviket. Dette inkluderer nye beslag og korrekt tetting mot takflaten. Ved demontering må omfanget av fukt kontrolleres/spredt seg til takkonstruksjonen rundt vindusutsparingen.<br /><br />Bi-inngangsdør til kjeller<br />Vurdering av avvik: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Døren har passert sin forventede tekniske levetid med betydelig margin. Uisolert glassfelt og dørblad gir svært lav isolasjonsevne og økt risiko for kondens på innsiden. Det er observert værslitasje og manglende overflatebehandling, noe som gjør treverket sårbart for fukt.<br />Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det anbefales å bytte døren til en moderne, isolert klimadør for å bedre isolasjonsevnen og redusere risiko for kondens og varmetap. Dersom døren beholdes, bør overflater behandles og tetningslister oppgraderes for å beskytte treverket mot fukt og minimere trekk. Manglende tiltak kan føre til ytterligere forringelse av døren, økt varmetap og risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjon.<br /><br />Balkonger, terrasser og rom under balkonger<br />Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Det bør gjennomføres utbedring av fukt- og råteskader i konstruksjonen, samt vurderes utskifting av tettesjikt/membran da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for videre skader på konstruksjonen, redusert levetid og potensielle følgeskader som kan medføre kostbare reparasjoner.<br /><br />Utvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det mangler rekkverk på utvendig trapp ved hovedinngang, noe som er et avvik fra sikkerhetsbestemmelsene i teknisk forskrift (TEK). Det er påvist frostsprengning og løse fliser, noe som indikerer at fukt har trengt inn under flisene og frosset, med påfølgende skade på heftflaten. Løse fliser i en trapp utgjør en betydelig fare for fallulykker.<br />Konsekvens/tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Det bør monteres rekkverk i henhold til gjeldende forskriftskrav for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallulykker. Løse fliser og skader etter frostsprengning må utbedres snarest for å hindre personskader og videre forringelse av konstruksjonen. Dersom fuktproblematikken ikke utbedres, vil frostsprengning kunne forverres og føre til korrosjon i armeringen, noe som kan svekke trappens bæreevne over tid.<br /><br />Overflater<br />Vurdering av avvik: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater bærer preg av bruk og har oppnådd en alder hvor vedlikehold og kosmetisk oppgradering må påregnes. Kjeller: Betonggulv og murvegger fra byggeår er uisolerte. Det er registrert normal rissdannelse og tegn til elde i de slemmede overflatene. Loft: Himlinger med malerpapp/strie er en eldre konstruksjon som er sårbar for sprekker og riss ved fukt- eller temperaturendringer. Takhøyden i kjeller er målt til 2,15 meter. Dette er under dagens forskriftskrav til rom for varig opphold, som er 2,30 meter (TEK17). Rommene i kjelleren vil derfor ha begrensninger ved en eventuell formell bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.<br />Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Overflater bør vedlikeholdes og eventuelt oppgraderes for å redusere risiko for videre forringelse og sikre ønsket visuell standard. Uisolerte betongflater i kjeller gir økt risiko for kondens, saltutslag og fuktskader, spesielt ved lagring av gjenstander direkte på gulv eller inntil yttervegg. Det anbefales å vurdere tiltak for å begrense varmetap og kalde gulvflater, samt utføre nødvendig overflatebehandling for å utbedre misfarging og skjolder. Eldre himlinger på loftet med malerpapp/strie er utsatt for sprekker og riss ved fukt- eller temperaturendringer, noe som kan medføre behov for reparasjon eller utskifting for å opprettholde funksjon og estetikk. Selv om takhøyden i kjeller er lavere enn dagens forskriftskrav, kan rommene likevel måles som BRA-i (Internt bruksareal) dersom de brukes som oppholdsrom i dag (f.eks. kjellerstue). Avviket fra kravene bør opplyses, da lav takhøyde kan oppleves som trangt og påvirke markedsverdien, særlig for kjøpere som ønsker å innrede kjelleren til utleie eller soverom.<br /><br />Rom Under Terreng<br />Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Påvist kapillært fuktopptrekk fra grunn. Saltutslag bekrefter at fuktighet transporterer mineraler ut av betongen over tid. Manglende fuktsperre og isolasjon under betonggulv (normalt for byggeår) medfører at konstruksjonen er konstant fuktbelastet. Riss og løsnet overflate indikerer materialtretthet og vedvarende fuktpåvirkning.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller. Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktinntrengning i kjeller, for eksempel ved å etablere fuktsperre og forbedre drenering rundt bygget. Vedvarende fuktbelastning kan føre til betongnedbrytning, svekkelse av konstruksjonen, samt økt risiko for muggsopp og bakterievekst, noe som kan gi dårlig inneklima og skade på lagrede materialer. Rommet bør ikke benyttes til oppholdsrom eller lagring av organiske materialer før nødvendige utbedringer er gjennomført.<br /><br />1. Etasje WC/Bad - Overflater vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er registrert synlige tegn på fukt-/råteskader. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist aktiv råte i vinduskonstruksjonen. Dette betyr at treverket har mistet sin strukturelle styrke. Fravær av lister og korrekt avslutning mot membran har gitt vannet fri tilgang til ubeskyttet treverk og isolasjon i veggen. Det er observert synlig soppvekst, noe som medfører risiko for spredning av sporer i inneklimaet, som utgjør helsefare..<br />Konsekvens/tiltak: Påviste fuktskader kan føre til muggvekst over tid, noe som kan påvirke inneklimaet. Dersom skadene utvikler seg, kan dette svekke bygningens konstruksjon og medføre større skader på tilstøtende konstruksjoner. Fukten har sannsynligvis trukket inn i stenderverk og sviller rundt vindusutsparingen. Dette kan over tid svekke veggens bæreevne. Vann trenger direkte inn i veggen ved hver dusjing, noe som kan føre til skader i underliggende etasjer eller tilstøtende rom. Soppsporer på et bad med dårlig ventilasjon utgjør en helserisiko for beboerne. Vinduet og alt råteskadet treverk i veggen må fjernes og erstattes med nye materialer. Veggkonstruksjonen rundt vinduet må bygges opp på nytt med korrekt tettesjikt/membran som føres helt frem til vinduskarm. Det anbefales sterkt å montere et dusjkabinett etter utbedring for å hindre at skaden oppstår på nytt, eller å fjerne vinduet helt fra våtsonen.<br /><br />1. Etasje WC/Bad - Overflater Gulv<br />Vurdering av avvik: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er registrert knirk i gulvet. Det er målt 0 mm høydeforskjell og 0,0  fall på gulvet. Dette er et vesentlig avvik fra forskriftskravet om fall mot sluk på hele gulvet (normalt min. 1:50 i dusjsonen og 1:100 på øvrige flater). Bruk av sokkel-list ved dusjnisjen indikerer at vannet blir stående på gulvet eller renner feil vei, og listen er montert som et kompenserende tiltak for manglende fall. Gulvet har ingen naturlig evne til å lede vann til sluk ved lekkasje eller søl utenfor dusjsonen<br />Konsekvens/tiltak: Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Knirk i gulv på et våtrom kan skyldes flere ting, blant annet manglende stivhet i underliggende konstruksjoner, at konstruksjonen har skader grunnet råte/fukt eller andre typer skader. Man kan i disse tilfeller ikke utelukke at det er behov for omfattende utbedringer. Til tross for knirkelyder i gulvet, virker gulvets funksjonalitet ellers intakt, men tiltak kan ikke utelukkes. Ved lekkasje fra rør, vaskemaskin eller armatur vil vannet spre seg over hele gulvflaten i stedet for å renne til sluk. Dette kan føre til at vannet trenger gjennom tettesjiktet i overganger eller renner ut under dørterskelen. Vann som blir liggende på flisene over tid, øker belastningen på fuger og membran, noe som forkorter badets levetid og kan føre til muggdannelse. Stående vann på fliser gir stor risiko for glatte partier og fallulykker. For å minimere risikoen på et flatt gulv, bør det monteres et dusjkabinett som leder vannet i lukket rør direkte ned i sluket. For å lukke avviket må gulvet bygges opp på nytt med korrekt fall til sluk og nytt tettesjikt (membran).Varmekabel: Det anbefales kontroll av varmekabel av autorisert elektriker, da feil i gulvkonstruksjonen over tid kan påvirke kabelens levetid.<br /><br />1. Etasje WC/Bad - Sluk, membran og tettesjikt<br />Vurdering av avvik: Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Selv om sluket er inspisert, foreligger det ingen dokumentasjon på utførelsen av membranens overgang til sluk. Dette medfører en usikkerhet rundt badets faktiske fuktsikring. Dersom sluket og membranen er av eldre dato, har de oppnådd en alder der risikoen for materialtretthet i mansjetter og tettesjikt øker.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Manglende mulighet til å verifisere tettesjiktet visuelt betyr at det kan foreligge svakheter i overgangene som først blir synlige ved en lekkasje til underliggende konstruksjon. Ved tilgang til sluk bør det jevnlig kontrolleres at klemring og membranovergang ser intakt ut, og sluket må holdes rent for å unngå oppstuvning av vann. Se etter tegn til fuktskjolder eller lukt i rom under eller ved siden av badet.<br /><br />1. Etasje WC/Bad - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Badet mangler mekanisk avtrekk. Naturlig ventilasjon og karmventil er ikke tilstrekkelig for å fjerne fuktbelastningen fra dagens bruk (dusjing/klesvask). Uten spalte i dør eller veggventil fungerer ikke den naturlige oppdriften optimalt, da det ikke tilføres ny luft til rommet.<br />Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Fuktig luft blir stående i rommet og kondenserer på kalde flater. Dette er hovedårsaken til den påviste sopp- og råteskaden i vinduskonstruksjonen. Høy luftfuktighet gir ideelle vekstvilkår for muggsopp i himling, fuger og bak baderomsinnredning. Fukt og eventuell mugglukt kan spre seg til øvrige deler av boligen.<br /><br />Kjeller Vaskerom - Generell<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet ble oppført før innføringen av skjerpede våtromskrav i 1997 (TEK97). Det var på oppføringstidspunktet ikke vanlig med tette membransystemer i denne typen vaskekjellere. Overflatene har stor risiko for fuktvandring inn i grunnmur eller tilstøtende konstruksjoner dersom de utsettes for direkte vannsøl (f.eks. spyling av gulv). Ved endret eller intensivert bruk øker risikoen for fuktskader og muggsoppdannelse vesentlig.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det er ikke krav om umiddelbare tiltak så lenge dagens forsiktige bruk opprettholdes, og alt avløpsvann ledes lukket direkte til sluk. Ved fremtidig endret bruk, eller om rommet skal oppgraderes til dagens standard, må det påregnes full rehabilitering etter gjeldende våtromsnorm (TEK17). Det anbefales å sørge for god mekanisk eller naturlig ventilasjon for å fjerne fuktig luft.<br /><br />1. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. Det er påvist skader på"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler på bad i 1. og 2. etasje.<br /><br />Det er registrert avvik fra feievesenet på adkomst til fyringsanlegg, samt at ildsted (Jøtul F 100) er feil montert."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Område bestående av variert boligbebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut. Bolig med to boenheter."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en fin beliggenhet på Vollen, et veletablert boligområde i tilknytning til Rønvik, omtrent to kilometer nordøst for Bodø sentrum. Omgivelsene består hovedsakelig av eneboliger, rekkehus og lavblokkbebyggelse i rolige boliggater. Området har normale lys- og solforhold samt utsyn over nærområdet, og byr på et trygt og oversiktlig bomiljø.<br /><br />For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel. Det er flere barnehager i gangavstand fra boligen, blant annet Vollen naturbarnehage, Knerten barnehage og Lillevollen barnehage. Skolebarna har kort vei til fots til både Saltvern skole og Rønvik skole, og for de litt eldre ligger Bankgata ungdomsskole og Bodø videregående skole godt innen rekkevidde. Fritidsaktivitetene er også like ved, med Volden ballslette kun en kort gåtur unna for lek og idrett, samt treningssentre som Feel24 i nærområdet.<br /><br />Dagligvarene handler du enkelt i hverdagen, med Coop Extra Volden en kort gåtur unna og Joker i Reinslettveien like i nærheten. For et mer omfattende utvalg av butikker, kaféer, apotek og øvrige servicetilbud er det en kort kjøretur på rundt fem til sju minutter inn til City Nord og Bodø sentrum.<br /><br />Det er gode forbindelser med offentlig transport. Nærmeste bussholdeplass i Solliveien ligger kun en kort spasertur unna og gir god forbindelse videre inn mot sentrum. For pendlere eller tilreisende tar bilturen til Bodø jernbanestasjon rundt fem minutter, mens Bodø lufthavn nås på cirka ti til tolv minutter med bil."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 469,3 kvm ihht. matrikkelen. <br />Tomten er relativt flat og opparbeidet med plen, diverse beplantning, trær og en gruset adkomst med parkeringsareal. Eiendommen har gode sol- og utsiktsforhold. <br />Grensene ble nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning i 2023."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er opparbeidet parkeringsareal i tilknytning til boligen, samt en garasje."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Konklusjon fra brannforebyggende elkontroll (frivillig elkontroll utført av Haneseth på vegne av selger): <br />Anlegget bærer preg av høy alder, krevende ytre påvirkninger og manglende vedlikehold. Det må påregnes omfattende utbedringer for å bringe anlegget i forskriftsmessig stand. Det ble ikke registrert avvik med tilstandsgrad TG3. Det er imidlertid avdekket avvik med tilstandsgrad TG2 som krever utbedring. Dokumentasjonen for det elektriske anlegget fremstår som mangelfull. Observasjoner tyder også på at installasjoner i bygget er utført av flere ulike installatører over tid, noe som har medført varierende kvalitet på både utførelse og tilhørende dokumentasjon. Det er 36 TG2 avvik:<br /><br />- Er inntakskabelen mekanisk beskyttet? Avvik<br />Tiltak id: 15803<br />- Er kursfortegnelse oppdatert og i samsvar med fordelingens innhold? Avvik<br />Tiltak id: 15790<br />- Er sikringer ok? Avvik<br />Tiltak id: 15815,15816,15817<br />-Er det valgt riktig ledertverrsnitt i forhold til foranstående vern og ihht krav? Avvik<br />Tiltak id: 15818<br />-Er kabelinnføringer eller åpninger for kabelinnføringer tettet? Avvik<br />Tiltak id: 15786,15787<br />- Er utstyr/anleggsdeler montert riktig (se brukerveiledninger, spesielt komfyrvakt, lavvoltbelysning,<br />downlights og dimmere)? Avvik<br />Tiltak id: 15807,15808,15809<br />- Er brytere, stikkontakter etc. forsvarlig festet og ikke har synlige skader eller mangler? Avvik<br />Tiltak id: 15784,15794,15795,15797,15798,15800,15801,15802,15804<br />-Er stikkontakter ok? Avvik<br />Tiltak id: 15789<br />- Er belysning ok? Avvik<br />Tiltak id: 15788,15806<br />-Er jordkontinuiteten i beskyttelsesleder fra utstyret og til fordelingen ok? Avvik<br />Tiltak id: 15779,15780,15781,15791,15792,15793<br />- Er kabler og ledninger korrekt installert? Avvik<br />Tiltak id: 15782,15783,15796,15799<br />- Er kabler og ledninger ok? Avvik<br />Tiltak id: 15785<br />- Er plugg/støpsel fri for varmegang? Avvik<br />Tiltak id: 15805<br />- Er eier/bruker blitt informert om regler rundt dokumentasjon og krav til oppbevaringstid for<br />dokumentasjonen? Avvik<br />Tiltak id: 15814<br />- Hovedfordeling 1. etasje1 Trapperom 3x56A Overbelastningsvern, PFXP 3x16mm2 230V IT Produksjonsår fordeling: 06/2003<br />Avvik<br />15790,15787,15815,15816,15817,15818<br />- Hovedfordeling 2. etasje<br />2 Trapperom 3x56A Overbelastningsvern, PFXP 3x16mm2 230V IT Produksjonsår fordeling: 06/2003<br />Avvik 15786<br />- Utendørs . Avvik<br />15793,15795,15803,15804,15805,15 806<br />- Bod Undereta sje. Avvik<br />15791,15792,15798,15799,15800<br />- Kjellerstue Underetasje Avvik 15801,15802<br />- Gang 1 Avvik 15807<br />- Bad 1 Avvik 15794,15808<br />- Stue 1 Avvik 15796,15797<br />- Bad 2 Avvik 15781,15789,15809<br />- Kjøkken 2 Avvik 15780,15788<br />- Trapperom Loft<br />- Hybelkjøkken<br />- Loft Avvik 15779,15785<br />- Kneloft/bod<br />- Loft Avvik 15782<br />- Kneloft/bod<br />- Loft Bak<br />- hybelkjøkken Avvik 15783,15784<br /><br />Se rapport vedlagt salgsoppgave.<br /><br /><br /><br />Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er uregulert.\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2026-2038 (plan-ID KPA2026), vedtatt 18.06.2026. I planen er et delareal på 446 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende (feltnavn B3.6), og et delareal på 23 m² er avsatt til veg, nåværende (feltnavn V).\n\nEiendommen er også omfattet av bestemmelsesområde #05 - Sone B byutviklingsområde. For sonen gjelder særskilte bestemmelser for blant annet byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H130_1: Hinderflater og byggerestriksjoner omkring eksisterende og nye Bodø lufthavn (eksisterende og fremtidig lufthavn). Sonen er gjeldende frem til Bodø lufthavn er flyttet. Ved regulering innenfor hensynssonen kan det ikke åpnes for å etablere bygninger, vegetasjon, anlegg eller andre innretninger som overstiger høyderestriksjoner angitt i Avinors restriksjonsplan, eller bryter byggerestriksjoner angitt i Avinors byggerestriksjonskart (BRA).\n\nEiendommen berøres også av hensynssone H130_2: Hinderflater og byggerestriksjoner omkring eksisterende og nye Bodø lufthavn (fremtidig lufthavn). Sonen gjelder etter at Bodø lufthavn er flyttet. Ved regulering innenfor hensynssonen kan det ikke åpnes for å etablere bygninger, vegetasjon, anlegg eller andre innretninger som overstiger høyderestriksjoner angitt i Avinors restriksjonsplan, eller bryter byggerestriksjoner angitt i Avinors byggerestriksjonskart (BRA).\n\nEiendommen var tidligere omfattet av Kommuneplanens Arealdel 2022-2034 (plan-ID KPA2022), som nå er utgått og erstattet.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2669119",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Ringveien 18! En hel horisontaldelt tomannsbolig med to godkjente boenheter, stor hage og garasje.<br /><br />Eiendommen ligger i et etablert og familievennlig område på Vollen, med kort vei til barnehage, skole og butikk. Boligen fra 1955 går over fire plan og inneholder to separate leiligheter i 1. og 2. etasje. I tillegg er det en romslig kjeller med boder og et loft. Eiendommen har et oppgraderings- og moderniseringsbehov, og gir en ny eier en flott mulighet til å forme sitt eget hjem.<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Hel tomannsbolig med to godkjente boenheter <br />- Garasje og mye lagringsplass i kjeller og på loft<br />- Balkong i begge etasjer<br />- Bad i 1. og 2. etasje med gulvvarme<br />- Nærhet til flotte turområder<br /><br />Velkommen til visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "813260376",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=31c7601f-272c-484d-b342-26cb169d0b0d&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Rønvik",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/813260376?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/813260376?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/31c7601f-272c-484d-b342-26cb169d0b0d?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/813260376?https://dnbeiendom.no/bolig/813260376?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Ringveien 18! En hel horisontaldelt tomannsbolig med to godkjente boenheter, stor hage og garasje.<br /><br />Eiendommen ligger i et etablert og familievennlig område på Vollen, med kort vei til barnehage, skole og butikk. Boligen fra 1955 går over fire plan og inneholder to separate leiligheter i 1. og 2. etasje. I tillegg er det en romslig kjeller med boder og et loft. Eiendommen har et oppgraderings- og moderniseringsbehov, og gir en ny eier en flott mulighet til å forme sitt eget hjem.<br /><br />Verdt å merke seg:<br />- Hel tomannsbolig med to godkjente boenheter <br />- Garasje og mye lagringsplass i kjeller og på loft<br />- Balkong i begge etasjer<br />- Bad i 1. og 2. etasje med gulvvarme<br />- Nærhet til flotte turområder<br /><br />Velkommen til visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/813260376?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1955,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 475289610,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-24T15:39+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "4.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-24T15:39:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-24T15:40:42.362513782+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}