Stor enebolig med flott beliggenhet | 2 hybler med gode leieinntekter | Sentrumsnært | God plass til mange biler m/lader

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 982,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 242,
      "openArea": 35,
      "usableAreaI": 242,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 147  kvm Entré, gang, kjøkken, soverom, stue, stue 2, soverom 2, soverom 3, bod, trapperom, bad, lite, bad, stort<br />Kjeller: 95  kvm Stue/kjøkken/sov, bad, lite, entré, stue, bad, stort, bod, kjøkken, soverom<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 35  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 7688590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1658368,
      "suggestion": 7500000,
      "salesCostSum": 188590,
      "municipalFees": 40985,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 187 500,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 188 590,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 7,
    "title": "Stor enebolig med flott beliggenhet | 2 hybler med gode leieinntekter | Sentrumsnært | God plass til mange biler m/lader",
    "contact": [
      {
        "mobile": "452 56 158"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.6101,
        "lng": 10.7465,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.6101&lng=10.7465&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1543",
      "postalName": "Vestby",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Randembrekka 15"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1206953480",
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "05.10.2026",
        "from": "17:00",
        "dateIso": "2026-10-05",
        "iCalendarTo": "20261005T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20261005T150000Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 8,
        "titleNumber": 123,
        "municipalityNumber": 3216
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "<b>Velkommen til Randembrekka 15! En innholdsrik og romslig eiendom med attraktiv beliggenhet i et etablert boligområde. Boligen byr på mange bruksmuligheter og passer godt for både familie, generasjonsbolig eller utleie.</b><br /><br />Boligen har en romslig og fleksibel planløsning og har to hybler i underetasjen. De romslige oppholdsarealene gir god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.<br /><br />Hovedetasjen ble pusset opp i 2023 og holder en moderne standard med gjennomførte løsninger og to oppgraderte bad.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Elbil-lader<br /></li><li>2 hybler med gode leieinntekter (17.800,- skattefritt per mnd*)<br /></li><li>Svært gode parkeringsmuligheter<br /></li><li>Huset ble pusset og malt utvendig i 2025<br /></li><li>Varmepumper<br /></li><li>Meget barnevennlig og rolig</li></ul> Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Enebolig over to plan som består av følgende rom:<br />Hovedetasje: Entré, tre soverom, to bad/wc, to stuer, kjøkken.<br />Underetasje: Gang, ett-roms hybel med eget bad og kjøkken, bod, 2-roms hybel med soverom, eget bad og kjøkken.<br /><br />Eiendommen har totale terrassearealer på ca. 35 m²."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Enebolig oppført i 1964 med tradisjonell konstruksjon. Bygningen er fundamentert på støpt plate med grunnmur av lettklinkerblokker. Ytterveggene er oppført i en kombinasjon av bindingsverk med utvendig stående trekledning og pusset lettklinker. Boligen går over to plan bestående av første etasje og innredet underetasje/kjeller. Eiendommen har veranda på eksisterende murkonstruksjon, terrasse/platting på terreng og steinlagt uteplass som gir gode uteoppholdsarealer. Oppvarming skjer via tre luft-til-luft varmepumper samt elektriske varmekabler på enkelte rom. Boligen har i hovedsak naturlig ventilasjon supplert med mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken.<br /><br />Boligen har en innholdsrik og fleksibel planløsning med flere oppholdsrom og gode bruksmuligheter. Første etasje inneholder blant annet to stuer, tre soverom, kjøkken og to bad. Underetasjen er innredet med flere rom, herunder to bad, to kjøkken, oppholdsrom og soverom. Det er registrert avvik mellom dagens planløsning og godkjente tegninger, og enkelte rom i underetasjen benyttes på annen måte enn opprinnelig godkjenning. Eiendommen fremstår som romslig og godt egnet for større familier eller de som ønsker fleksible bruksmuligheter.<br /><br />Kjøkken:<br />Boligen har totalt tre kjøkken; ett i hovedetasjen og to i underetasjen. Hovedkjøkkenet har innredning med glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte funksjoner med kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk til det fri. Kjøkkenene i underetasjen har profilerte fronter, laminat benkeplater og ordinær kjøkkenutrustning med hvitevarer og oppvaskkum. Kjøkkenene fremstår med normal bruksslitasje sett i forhold til alder og bruksomfang.<br /><br />Bad 1. etasje - lite bad:<br />Flislagt bad etablert i 2023 ifølge eier. Badet er innredet med servant, vegghengt toalett og dusjløsning. Rommet fremstår med moderne overflater. Det foreligger imidlertid ikke dokumentasjon på utførelse eller membran, og dette må tas i betraktning ved kjøp.<br /><br />Bad 1. etasje - stort bad:<br />Flislagt bad etablert i 2023 ifølge eier. Badet er innredet med servant, vegghengt toalett, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin. Badet fremstår med moderne standard og pene overflater. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller oppbygging av våtrommet.<br /><br />Bad kjeller - lite bad:<br />Flislagt bad etablerert rundt 2016 ifølge eier. Rommet er innredet med servant, toalett og dusjløsning. Tilstandsrapporten påpeker fuktrelaterte forhold, biologisk vekst og manglende dokumentasjon på utførelse. Oppgraderinger og nærmere undersøkelser må påregnes.<br /><br />Bad kjeller - stort bad:<br />Flislagt bad av eldre dato med ukjent etableringsår. Badet er innredet med servant, toalett og dusjløsning. Tilstandsrapporten registrerer omfattende fukt- og overflateavvik, samt manglende dokumentasjon på oppbygging og membran. Badet har passert normal forventet levetid og omfattende oppgradering bør påregnes.<br /><br />Vaskerom:<br />Vaskefunksjonen er integrert i det store badet i hovedetasjen med opplegg for vaskemaskin. Rommet fremstår med moderne overflater, men uten fremlagt dokumentasjon på utførelse.<br /><br />Innvendige overflater:<br />Gulv: Laminat og fliser på våtrom.<br />Vegger: Malte slette plater, malte mur- og pussflater, tapet, panel samt flislagte våtrom.<br />Himling: Malte plater, himlingsplater og malte pussede flater.<br />Overflatene i hovedetasjen fremstår generelt oppgradert i nyere tid, mens underetasjen bærer preg av alder, bruk og stedvis fuktpåvirkning.<br /><br />Tekniske installasjoner<br />-Vannledninger: Kombinasjon av nyere rør-i-rør-system og eldre stålrør.<br />-Avløpsrør: Kombinasjon av nyere plastrør og eldre støpejernsrør.<br />-Ventilasjon: Hovedsakelig naturlig ventilasjon, supplert med mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken.<br />-Oppvarming: Tre luft-til-luft varmepumper, elektriske varmekabler og elektrisk oppvarming.<br />-Varmtvannsberedere: To varmtvannsberedere på ca. 200 liter.<br />-Elektrisk anlegg: Delvis modernisert og oppgradert i 2016 og 2023. Dokumentasjon og samsvarserklæringer foreligger ikke fullt ut.<br /><br />Boligen fremstår som en innholdsrik eiendom med betydelige oppgraderinger utført de senere årene, spesielt i hovedetasjen. Samtidig viser tilstandsrapporten flere forhold som bør følges opp, særlig knyttet til kjeller, våtrom, drenering og fuktproblematikk. Eiendommen har fleksible bruksmuligheter med flere oppholdsrom, kjøkken og bad, og kan være attraktiv for kjøpere som ønsker god plass og mulighet for videre utvikling og modernisering."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. <br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner og nedløp er av metall. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Taket er et saltak med W-takstoler i tre, undertak av rupanel og kaldtloft.<br /><br />Loftet er inspisert fra loftsluke ved bruk av stige. Loftet har ikke etablert gangbart gulv, og inspeksjonen er derfor begrenset til områder som er visuelt tilgjengelige fra lukeåpning. Øvrige deler av loftet er ikke inspisert. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger består av en kombinasjon av bindingsverk med utvendig stående trekledning og konstruksjoner i pusset lettklinker. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Bygningen har malte trevinduer av varierende alder. Ifølge eier ble de fleste vinduene skiftet i 2023, og disse fremstår som trelags isolerglass. Øvrige vinduer er av eldre dato, og det er observert merking i glass som indikerer produksjonsår ca. 2001. Disse fremstår som tolags isolerglass.<br /><br />Vinduene har dermed ulik alder og isolasjonsstandard, noe som medfører variasjon i teknisk ytelse og gjenværende levetid. Det må påregnes at de eldste vinduene vil ha kortere restlevetid enn nyere utskiftede enheter. <br /><br />Ytterdører: Bygningen har malt ytterdør med glassfelt. Malt kjellerdør og to verandadører, begge med glassfelt. Hovedytterdør er opplyst av eier å være fra ca. 2015. Den ene verandadøra er kjøpt brukt og har ukjent alder. Den andre verandadøren er av nyere utførelse. <br /><br />Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Eiendommen har en veranda oppført på en eksisterende murkonstruksjon fra byggeåret. Ifølge eier ble gulvbordene på denne skiftet ut ca. 2012. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er av betong. <br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Boligen har teglsteinspipe. Uttaket for ildsted er murt igjen, og pipen er ikke i bruk på befaringstidspunktet. <br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Rom under terreng har veggoverflater av varierende utførelse. Veggene består av malte murflater, malte platekledde vegger, delvis utforede vegger med platekledning, tapet samt panelkledde vegger. Gulvene er hovedsakelig belagt med laminat, med unntak av de to badene og ett kjøkken hvor det er flislagte gulv.<br /><br />Store deler av underetasjen var ved befaringstidspunktet preget av omfattende innbo og lagrede gjenstander, noe som begrenset tilkomsten og muligheten for full visuell kontroll av vegg- og gulvoverflater. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger ytterligere forhold som ikke ble avdekket ved befaringen.<br /><br />Ved hulltaking i vegg ble det ikke påvist synlig fukt i det tilgjengelige konstruksjonsvolumet. Det ble observert fast materiale, bestående av betong eller berg, tett bak innvendig veggkledning. Dette medførte begrenset tilgang til konstruksjonen for nærmere kontroll og fuktmåling.<br /><br />Ved fuktmåling i fotlist i samme område ble det registrert forhøyede fuktverdier. Omfang og årsak til de målte verdiene kan ikke fastslås uten ytterligere undersøkelser. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Byggegrunnen er ukjent. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Det foreligger dokumentasjon på delvis omlegging av drenering og etablering av avskjæringsgrøft utført av Gartner Johnsen i 2020. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Tomteforholdet har grunnmur i lettklinkerblokker og fundamentert på støpt plate. <br /><br />Forstøtningsmurer: Det er etablert forstøtningsmur i betongstein langs vei. Muren er opplyst etablert i 2026 og fungerer som terrengsikring. <br /><br />Terrengforhold: Terrenget er flatt og ligger noe lavere enn vei. Høydeforskjellen er sikret med forstøtningsmur. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Tomteforholdene har avløpsrør av ukjent type med tilknytning til offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningen er også av ukjent type med tilknytning til offentlig vannforsyning via private stikkledninger. <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. <br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Takets alder er ukjent. Eier opplyser at taket ikke er skiftet i deres eiertid siden 2010. Basert på tekkingens visuelle uttrykk vurderes tekkingen å være av eldre dato, og det kan ikke utelukkes at forventet brukstid er oppnådd eller nærmer seg. Som følge av usikker alder og sannsynlig aldersrelatert risiko vurderes forholdet til TG2.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen. <br />Konsekvens/tiltak: Begrenset inspeksjonsmulighet gir usikkerhet om tilstanden, og eventuelle skjulte feil eller skader kan ikke utelukkes. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Det er registrert enkelte mindre riss og sprekker i murfasaden. Sprekkene fremstår hovedsakelig som overfladiske og er vurdert å være av kosmetisk karakter. Det ble ikke observert tegn til forskyvninger eller andre forhold som indikerer strukturelle skader i de aktuelle områdene. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Det anbefales jevnlig kontroll av sprekkdannelser. Kosmetiske riss kan eventuelt utbedres ved overflatebehandling/pussreparasjon ved behov for å hindre videre utvikling og fuktpåvirkning. Ved befaring ble det registrert lokal utbuling/deformasjon i stående trekledning samt en mindre lokal råteskade i nedre del av kledningen. Eier har i etterkant opplyst at de registrerte forholdene er utbedret, og har oversendt bildedokumentasjon som viser utførte tiltak. Forholdene er derfor ikke lagt til grunn for tilstandsgradsvurderingen.<br /><br />Det er fortsatt registrert stedvis manglende gnagesikring ved avslutninger i kledningen. Videre er det observert enkelte mindre tørkesprekker/riss i nedre del av trekledningen samt spredte mindre riss i murfasaden. Forholdene vurderes i hovedsak som mindre avvik og alders-/materialrelatert slitasje. Manglende gnagesikring bør utbedres for å redusere risiko for skadedyrtilgang.<br /><br />Kledningen vurderes å være fra byggeåret, og må ses i sammenheng med alder og forventet restlevetid.<br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. <br />Konsekvens/tiltak: Avvik rundt innsettingsdetaljer kan føre til utettheter og risiko for fuktinntrenging og varmetap. Det må foretas lokal utbedring. TG2 er satt på bakgrunn av registrerte avvik ved flere vinduer, herunder stedvis værslitasje på eldre trevinduer samt mangelfull tetting mellom vinduskarmer og tilstøtende murfasade. Forholdene vurderes som normal alders- og slitasjepåvirkning kombinert med svakheter i vedlikehold og utførelse.<br /><br />Ytterdører<br />Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. <br />Konsekvens/tiltak: Dører må justeres for å sikre normal funksjon. Ved befaring ble det registrert avvik ved ytterdørene. Hovedytterdøren subbet og var vanskelig å lukke, og én verandadør manglet beslag under dørkarmen. Eier har i etterkant av befaringen skriftlig opplyst, mottatt per e-post, at beslag under verandadøren er montert. Forholdet er ikke kontrollert på nytt av takstmann.<br /><br />Tilstandsgraden er vurdert på bakgrunn av registrerte forhold ved befaring og eiers opplysning om utført tiltak.<br /><br />Terrasser og plattinger på terreng<br />Det er symptom på eller registrerte skader på plattingen. <br />Konsekvens/tiltak: Skader på plattingen kan føre til redusert styrke og funksjon, med risiko for videre nedbrytning. TG2 er satt på bakgrunn av stedvise råteskader i enkelte terrassebord. Skadene er lokale, men medfører redusert levetid på de berørte bordene og behov for utbedring.<br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Ved hulltaking i vegg ble det ikke påvist synlig fukt i det tilgjengelige konstruksjonsvolumet. Det ble observert fast materiale, antatt å være betong eller berg, tett bak innvendig veggkledning. Dette medførte begrenset tilgang til konstruksjonen for nærmere kontroll og fuktmåling.<br /><br />Ved fuktmåling i fotlist i samme område ble det imidlertid registrert forhøyede fuktverdier. Måleresultatet kan indikere fuktpåvirkning i eller ved tilstøtende konstruksjoner, men omfang og årsak kan ikke fastslås uten ytterligere undersøkelser. Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller. Det er påvist konstruksjon med skaderisiko (avvik fra faglig god utførelse/oppbygging). <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å avdekke årsak til fukt og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge med på utviklingen. Det anbefales å avdekke årsak til fukt og utbedre forholdet, samt reparere eller fornye skadede overflater. Det anbefales å få vurdert konstruksjonen nærmere og gjennomføre tiltak for å redusere risikoen, herunder forbedret fuktsikring, ventilasjon eller ombygging til en mer robust løsning. TG2 er satt på bakgrunn av registrerte fuktindikasjoner og fuktrelaterte forhold i underetasjen. Det er målt forhøyede fuktverdier i fotlist i deler av kjelleren, samt registrert fukt i sprekker og oppsvelling i laminatgulv. Dette indikerer fuktpåvirkning i gulvflater i deler av rommet.<br /><br />På ett kjøkken i underetasjen er det registrert løs tapet i skjøter over større deler av veggflatene. Årsaken til dette forholdet er ikke avklart, og kan skyldes enten utførelsesmessige forhold eller påvirkning fra inneklima/fuktbelastning.<br /><br />Samlet fremstår underetasjen med tegn til fuktpåvirkning i overflater, og forholdene vurderes å kunne gi økt risiko for videre nedbrytning av gulv- og veggoverflater dersom fuktbelastningen vedvarer.<br /><br />Skadedyr og fuktkrevende insekter<br />Eier opplyser at det har vært observert sølvkre/skjeggkre og tidvis har vært mus i kjelleren. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagekspert. <br /><br />Etasje - Bad, lite - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. TG2 er satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon for konstruksjonsoppbygging i våtrom og ytterkonstruksjoner. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt i våtrom, slik som samsvarserklæring, systemgodkjenning eller annen dokumentasjon som bekrefter at våtrommet er utført i henhold til gjeldende forskrift og anerkjent våtromssystem.<br /><br />Videre er det ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av diffusjonssperre (dampsperre) mot kald sone i bygningskonstruksjonen. Utførelsen kan ikke verifiseres gjennom fremlagt dokumentasjon.<br /><br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av fuktsikrende sjikt og konstruksjoner som ikke kan kontrolleres visuelt ved befaring.<br /><br />Etasje - Bad, lite - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det foreligger ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse eller materialbruk. <br />Konsekvens/tiltak: Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til utførelse, oppbygging og materialbruk. Det anbefales innhenting av eventuell eksisterende dokumentasjon dersom dette finnes. TG2 er satt på bakgrunn av at det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran i våtrommet. Utførelse og materialbruk kan derfor ikke verifiseres.<br /><br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av våtrommets tettesjikt.<br /><br />Etasje - Bad, stort - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. TG2 er satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon for konstruksjonsoppbygging i våtrom og ytterkonstruksjoner. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt i våtrom, slik som samsvarserklæring, systemgodkjenning eller annen dokumentasjon som bekrefter at våtrommet er utført i henhold til gjeldende forskrift og anerkjent våtromssystem.<br /><br />Videre er det ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av diffusjonssperre (dampsperre) mot kald sone i bygningskonstruksjonen. Utførelsen kan ikke verifiseres gjennom fremlagt dokumentasjon.<br /><br />Ved hulltaking fra tilstøtende soverom og inn mot dusjsonen ble det observert et diffusjonstett sjikt på soveromssiden av veggen. Veggen skiller to oppvarmede rom. Konstruksjonsoppbygningen for øvrig er ikke dokumentert, og det kan derfor ikke avklares hvilken funksjon det observerte sjiktet har eller om oppbygningen er i samsvar med den valgte våtromsløsningen. Det foreligger ikke tilstrekkelig grunnlag for å vurdere dette nærmere.<br /><br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av fuktsikrende sjikt og konstruksjoner som ikke kan kontrolleres visuelt ved befaring.<br /><br />Etasje - Bad, stort - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det foreligger ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse eller materialbruk. <br />Konsekvens/tiltak: Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til utførelse, oppbygging og materialbruk. Det anbefales innhenting av eventuell eksisterende dokumentasjon dersom dette finnes. TG2 er satt på bakgrunn av at det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran i våtrommet. Utførelse og materialbruk kan derfor ikke verifiseres.<br /><br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av våtrommets tettesjikt.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, lite  - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. TG2 er satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon for konstruksjonsoppbygging i våtrom og ytterkonstruksjoner. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt i våtrom, slik som samsvarserklæring, systemgodkjenning eller annen dokumentasjon som bekrefter at våtrommet er utført i henhold til gjeldende forskrift og anerkjent våtromssystem.<br /><br />Videre er det ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av diffusjonssperre (dampsperre) mot kald sone i bygningskonstruksjonen. Utførelsen kan ikke verifiseres gjennom fremlagt dokumentasjon.<br /><br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av fuktsikrende sjikt og konstruksjoner som ikke kan kontrolleres visuelt ved befaring.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, lite  - Overflater gulv<br />Det er påvist symptomer på sopp eller misfarging som kan indikere fukt i konstruksjonen. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å undersøke årsaken til symptomene nærmere for å avdekke eventuell fukt i konstruksjonen. Fuktkilden må identifiseres og utbedres, og berørte materialer bør kontrolleres og eventuelt skiftes ut. TG2 er satt på bakgrunn av misfarging og begynnende slitasje i flisfugene, særlig i dusjsonen hvor fuktbelastningen er størst. Fugene fremstår med redusert overflatekvalitet og vil på sikt kunne få behov for vedlikehold eller omfuging.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, lite  - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det foreligger ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse eller materialbruk. <br />Konsekvens/tiltak: Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til utførelse, oppbygging og materialbruk. Det anbefales innhenting av eventuell eksisterende dokumentasjon dersom dette finnes. TG2 er satt på bakgrunn av at det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran i våtrommet. Utførelse og materialbruk kan derfor ikke verifiseres.<br /><br />Det er etablert en inspeksjonsluke i vegg for tilgang til stoppekraner. Luken er av standard metalltype uten synlig pakning eller tetting, og det foreligger ingen dokumentasjon som viser hvordan tettesjiktet er avsluttet mot lukeåpningen.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, stort - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. G2 er satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon for konstruksjonsoppbygging i våtrom og ytterkonstruksjoner. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt i våtrom, slik som samsvarserklæring, systemgodkjenning eller annen dokumentasjon som bekrefter at våtrommet er utført i henhold til gjeldende forskrift og anerkjent våtromssystem.<br /><br />Videre er det ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av diffusjonssperre (dampsperre) mot kald sone i bygningskonstruksjonen. Utførelsen kan ikke verifiseres gjennom fremlagt dokumentasjon.<br /><br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning og utførelse av fuktsikrende sjikt og konstruksjoner som ikke kan kontrolleres visuelt ved befaring.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, stort - Ventilasjon<br />Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. <br />Konsekvens/tiltak: Vedvarende høyt fuktnivå kan føre til omfattende skader på innredning, bygningsdeler og overflater. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet. Det settes TG 2 på ventilasjon i våtrommet på bakgrunn av registrerte forhold som indikerer begrenset luftutskifting.<br /><br />Ved befaring er det registrert fuktbelastede overflater i form av misfarging og biologisk vekst i himling, samt flassende maling, noe som kan indikere perioder med høy fuktbelastning og utilstrekkelig uttørking.<br /><br />Innlufttilførselen vurderes som for dårlig til å sikre tilfredsstillende luftutskifting i rommet.<br /><br />Etasje - Kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. <br /><br />Kjeller samlet - Kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. <br /><br />Innvendige vannledninger<br />Galvaniserte stålrør er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det settes TG 2 på gjenværende deler av innvendige vannledninger som består av eldre stålrør.<br /><br />Eldre stålrør er fortsatt i bruk i deler av anlegget, mens øvrige deler er oppgradert til rør-i-rør system. De gjenværende stålrørene har en forventet redusert restlevetid sammenlignet med moderne rørsystemer, og kan være utsatt for korrosjon og funksjonssvekkelse over tid.<br /><br />Innvendige avløpsrør<br />Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TG 2 settes på eldre støpejern fra byggeår. Vurderingen gjelder ikke nyere oppgraderte deler av avløpsanlegget i plast, som ikke inngår i denne tilstandsgraden.<br /><br />Varmtvannsbereder/tank<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Det mangler utvendig fuktsikring på deler av grunnmuren, ettersom entreprenør kun utførte jobben frem til det nordøstlige hjørnet. Det er registrert symptom på manglende funksjon ved fuktsikringssystemet. Entreprenør har utført betongstøp mot fjell uten garanti grunnet fare for vannansamling (anbefalt pigging/sprengning ble fravalgt). Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er påvist symptomer som svelling, svertesopp/muggsopp, misfarging eller fuktskjolder som kan indikere fukt i konstruksjonen. <br />Konsekvens/tiltak: Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller eller underetasje. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Det anbefales å vurdere behov for etablering eller oppgradering av utvendig fuktsikring og eventuell drenering rundt grunnmuren. Tiltak bør planlegges og utføres i henhold til dagens anbefalinger for å sikre en varig løsning. Symptomer på skader eller manglende funksjon kan indikere at fuktsikringssystemet ikke fungerer som forutsatt, med risiko for fuktinntrenging og utvikling av fuktskader over tid. Det anbefales å undersøke fuktsikringssystemet nærmere for å avklare årsak og omfang, samt utbedre eventuelle avvik for å hindre videre skadeutvikling. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. Symptomene kan indikere fuktpåvirkning i konstruksjonen og derfor risiko for utvikling av fuktskader og dårlig inneklima. Det anbefales å undersøke årsaken til symptomene og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen og hindre videre skadeutvikling. Det er tidligere i rapporten under  Rom under terreng  registrert fuktpåvirkning i gulvet, herunder forhøyede fuktverdier og fuktrelaterte avvik i laminatgulv i kjeller.<br /><br />Det foreligger rapport fra 2020 på delvis omlegging av drenering og etablering av avskjæringsgrøft. Arbeidet ble kun fullført frem til boligens nordøstlige hjørne, da tiltakshaver oppga å utbedre resten selv. Utførende entreprenør (Gartner Johnsen) har eksplisitt fraskrevet seg garanti for betong fylt direkte mot fjell under inngangsparti/lyskasse, ettersom anbefalt pigging/sprengning ble fravalgt av tiltakshaver. Overganger mot fjell er kun overflatebehandlet med Heydi K11.  Manglende fullføring av utvendig fuktsikring, uortodokse løsninger uten entreprenørgaranti ved fjelloverganger, samt observerte fuktverdier innvendig vurderes som direkte relevante for tilstandsgraden på fuktsikring og drenering.<br /><br />TG3<br />Utvendige trapper<br />Konsekvens/tiltak: TG3 er satt på bakgrunn av manglende rekkverk og fallsikring ved trapp ned til kjeller med betydelig fallhøyde, samt lavere enn anbefalt rekkverkshøyde ved trapp mellom platting og veranda. Forholdet ved kjellertrappen vurderes som et vesentlig sikkerhetsavvik med forhøyet risiko for fallulykker og alvorlig personskade ved bruk.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, lite  - Overflater, vegger og himling<br />Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er konstatert skade som følge av sopp- eller muggsoppvekst. Det er omfattende skader i overflater som løse/defekte fliser og fuger. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å kartlegge omfang og årsak til fuktskaden ved nærmere undersøkelser. Skadde overflater bør utbedres eller skiftes ut, og fuktkilden må identifiseres og utbedres for å hindre videre skade. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Det anbefales å identifisere og utbedre fuktkilden, samt fjerne og erstatte angrepne materialer. Området bør rengjøres og behandles i henhold til anbefalte metoder.. Omfattende skader som løse eller defekte fliser og fuger kan føre til fuktinntrengning i konstruksjonen. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, muggvekst og videre nedbrytning av materialer. Det er registrert omfattende avvik på rommets synlige overflater, og det settes tilstandsgrad 3 (TG 3) for overflatene på vegger og himling.<br /><br />Ved befaring er det påvist utbredt misfarging og biologisk vekst i form av svertesopp/muggsopp på himling, samt misfarging og nedbrytning i flisfuger i dusjsonen. Fugemasser i fuktbelastede områder fremstår stedvis svekket og med tegn til nedbrytning.<br /><br />Forholdene vurderes å være knyttet til høy fuktbelastning i rommet over tid. Redusert luftutskifting og ventilasjon kan være en medvirkende faktor, men dette er ikke verifisert ved målinger eller teknisk kontroll.<br /><br />Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging av våtrommets tettesjikt, noe som medfører usikkerhet knyttet til konstruksjonens fuktsikring og risiko for skjulte forhold i bakenforliggende konstruksjon.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, stort - Generell<br />Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. <br />Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommets etableringsår er ukjent, og det foreligger ikke dokumentasjon på konstruksjonsoppbygging eller materialbruk.<br /><br />Det er registrert omfattende misfarging på overflater og fuger, samt tegn til biologisk vekst i våtsoner.<br /><br />Ved rørgjennomføringer er det observert borede hull gjennom vegg uten synlig tetting. Det er også registrert flassing av maling i himling.<br /><br />På bakgrunn av ukjent alder, manglende dokumentasjon og observerte forhold er det usikkerhet knyttet til tilstanden og utførelsen av skjulte konstruksjoner. Skjulte forhold kan ikke verifiseres visuelt uten ytterligere undersøkelser.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, stort - Overflater, vegger og himling<br />Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er konstaterte fukt-/råteskader. Det er konstatert skade som følge av sopp- eller muggsoppvekst. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å kartlegge omfang og årsak til fuktskaden ved nærmere undersøkelser. Skadde overflater bør utbedres eller skiftes ut, og fuktkilden må identifiseres og utbedres for å hindre videre skade. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Det anbefales å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering for å avdekke skadeomfanget. Skadde materialer må fjernes og erstattes, og årsaken til fuktinntrengningen må identifiseres og utbedres. Arbeidet bør utføres av fagperson med relevant kompetanse. Det anbefales å identifisere og utbedre fuktkilden, samt fjerne og erstatte angrepne materialer. Området bør rengjøres og behandles i henhold til anbefalte metoder.. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring eller skifting av fliser. Det settes TG 3 for overflater på vegger og himling på bakgrunn av omfattende misfarging og biologisk vekst. Det er registrert svart sopp i himling og i fuger i våtsoner, samt flassende maling i himling.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, stort - Overflater gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist symptomer på sopp eller misfarging som kan indikere fukt i konstruksjonen. Det er påvist svelling og/eller fuktskader i overflater. Det er påvist omfattende fukt-/råteskader. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). <br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det anbefales å undersøke årsaken til symptomene nærmere for å avdekke eventuell fukt i konstruksjonen. Fuktkilden må identifiseres og utbedres, og berørte materialer bør kontrolleres og eventuelt skiftes ut. Det anbefales å avdekke årsaken til fuktpåvirkningen og utbedre denne. Skadde materialer bør skiftes ut, og overflatene gjenoppbygges med fuktbestandige løsninger. Det anbefales å gjennomføre en grundig tilstandsvurdering for å kartlegge skadeomfanget. Skadde konstruksjoner må saneres og bygges opp på nytt, og årsaken til fuktproblemet må identifiseres og utbedres. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dersom slik utvikling oppstår, bør det iverksettes tiltak for å begrense videre skade. Det settes TG 3 for gulvoverflater på bakgrunn av registrerte avvik. Det er observert misfarging i flisfuger i våtbelastede områder, samt stedvis hullyd ved stikkprøvekontroll.<br /><br />I tillegg er det registrert tegn til råte i bunn av søyle i tilknytning til gulvområdet, noe som indikerer mulig fuktpåvirkning med konsekvens for konstruktive bygningsdeler.<br /><br />Det er også registrert enkelte forhold som kan indikere redusert avrenning lokalt.<br /><br />Samlet vurderes forholdene å representere en vesentlig tilstandssvekkelse, og det kan ikke utelukkes skjulte fukt- eller konstruksjonsrelaterte skader.<br /><br />Kjeller samlet - Bad, stort - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det er påvist tegn på utettheter rundt rørgjennomføringer eller andre overganger, osv. <br />Konsekvens/tiltak: Utettheter på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak. Våtrommets etableringsår er ukjent, og det foreligger ikke dokumentasjon på når våtrommet er etablert eller eventuelt rehabilitert. Materialbruk og utførelse fremstår som eldre. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging, utførelse eller materialbruk i tettesjiktet, og dette kan derfor ikke verifiseres.<br /><br />Det er registrert rørgjennomføringer i vegg/konstruksjon som fremstår som borede gjennomføringer uten synlig fagmessig tetting eller mansjetter.<br /><br />Samlet medfører manglende dokumentasjon og observerte forhold usikkerhet knyttet til våtrommets fuktsikring og utførelse av skjulte konstruksjoner.<br /><br />TGIU<br />Kjeller samlet - Bad, stort - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Det er ikke foretatt hulltaking i konstruksjon da veggene består av mur/betong. Vurdering er basert på visuelle observasjoner. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade). <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Avvik: Det er registrert manglende rekkverk og fallsikring ved trapp ned til kjeller med betydelig fallhøyde, samt lavere enn anbefalt rekkverkshøyde ved trapp mellom platting og veranda. Trapp ned til kjeller fremstår uten noen form for sikring ved trappeløp eller trappeåpning, noe som medfører redusert sikkerhet ved bruk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Manglende og utilstrekkelig rekkverk medfører økt risiko for fallulykker, særlig ved trappen ned til kjeller hvor fallhøyden er betydelig. Forholdet utgjør en sikkerhetsrisiko ved normal bruk av trappene, og kan ved uhell medføre alvorlig personskade. Det anbefales etablering av rekkverk ved trapp ned til kjeller, både langs trappeløp og rundt trappeåpning, for å sikre tilfredsstillende fallsikring. For trapp mellom platting og veranda kan rekkverkshøyde vurderes oppgradert for å bedre sikkerhetsnivået. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Det anbefales at en elektrofaglig person foretar en kontroll av elanlegget. Store deler av elanlegget fremstår som nyere eller er skiftet ut, men det foreligger ikke tilstrekkelig dokumentasjon på utførelse og samsvar. Det foreligger derfor begrenset grunnlag for å vurdere utførelsen og tilstanden til de elektriske installasjonene. Manglende dokumentasjon og kontroll medfører usikkerhet knyttet til anleggets tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler bør utbedres."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisk via varmekabler og varmepumper."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut. Store deler av underetasjen er inndelt i to hybler og utleid for kr.17.800,- pr mnd. Eiendommen overtas i utgangspunktet uten noen form for leieforhold, men disse kan videreføres etter avtale."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Boligen ligger fint til i et veletablert, rolig og barnevennlig boligområde på Randem i Vestby. Området er hovedsakelig preget av eneboliger, rekkehus og annen småhusbebyggelse, og fremstår som et attraktivt område. <br /><br />Det er kort vei til offentlig kommunikasjon, med bussholdeplass i nærområdet og Vestby stasjon innen relativt kort gangavstand. Fra Vestby stasjon er det gode togforbindelser mot både Oslo og Moss, og toget bruker rundt 24 minutter til Oslo S. Dette gjør området godt egnet for pendlere.<br /><br />Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres ved KIWI Vestby og REMA 1000 Vestby storsenter. I Vestby sentrum finnes et godt utvalg av kommunale tjenester, butikker og servicetilbud, mens Alti Vestby og handelsområdet rundt Vestby Storsenter byr på et bredt utvalg av kommersielle tilbud.<br /><br />Randem er et område med nærhet til barnehager og skoler, og Vestby har flere barne- og ungdomsskoler. Området har samtidig kort vei til skog og mark, med gode muligheter for turer, mosjon og friluftsliv året rundt.<br /><br />For den som setter pris på sjø og sommerliv, ligger populære kyststeder som Hvitsten og Son en kort kjøretur unna. Hvitsten byr blant annet på strender, svaberg og hyggelige omgivelser ved Oslofjorden."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Romslig eiet tomt, godt opparbeidet med gressplen, steinbelagt gårdsplass og noe beplantning."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "God plass til parkering på egen tomt. Elbil-lader er montert."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.<br />Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Plantegningen over underetasje viser bod der hvor det er kjøkken. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br />Det gjøres oppmerksom på at Vestby kommune har pålagt eier av eiendommen å fjerne/koble ut privat septikanlegg/slamavskiller for direkte tilkobling til kommunens avløpsanlegg. Dette vedtaket er påklaget. Dette dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Patrick Alexander Pinto"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til boligformål. \nDet er kommuneplanen 2023 - 2034 som er gjeldende av bestemmelser.\n\nReguleringsplaner: Randem\nPlantype: Eldre reguleringsplan\nStatus: Endelig vedtatt arealplan med ikrafttredelse 19.12.1994\nDelareal: 92m²\nFormål: Kjørevei\nDelareal: 17m²\nFormål: Felles avkjørsel\nFeltnavn: FEa-1\nDelareal: 873m²\nFormål: Frittliggende småhusbebyggelse\nFeltnavn: Bb-4\n\nReguleringsplaner under arbeid:\nID: 0271\nNavn: Småhus - Vestby Tettsted\nStatus: Planlegging igangsatt\nPlantype: Områderegulering",
    "externalAdId": "218.26886",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "<b>Velkommen til Randembrekka 15! En innholdsrik og romslig eiendom med attraktiv beliggenhet i et etablert boligområde. Boligen byr på mange bruksmuligheter og passer godt for både familie, generasjonsbolig eller utleie.</b><br /><br />Boligen har en romslig og fleksibel planløsning og har to hybler i underetasjen. De romslige oppholdsarealene gir god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.<br /><br />Hovedetasjen ble pusset opp i 2023 og holder en moderne standard med gjennomførte løsninger og to oppgraderte bad.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Elbil-lader</li><li>2 hybler med gode leieinntekter (17.800,- skattefritt per mnd*)</li><li>Svært gode parkeringsmuligheter</li><li>Huset ble pusset og malt utvendig i 2025</li><li>Varmepumper</li><li>Meget barnevennlig og rolig</li></ul> Velkommen til visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "218260074",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=494b1e43-3036-47a1-8e6f-1683c2d42de1&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Randem",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/218260074?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/218260074?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/494b1e43-3036-47a1-8e6f-1683c2d42de1?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/218260074?https://dnbeiendom.no/bolig/218260074?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "<b>Velkommen til Randembrekka 15! En innholdsrik og romslig eiendom med attraktiv beliggenhet i et etablert boligområde. Boligen byr på mange bruksmuligheter og passer godt for både familie, generasjonsbolig eller utleie.</b><br /><br />Boligen har en romslig og fleksibel planløsning og har to hybler i underetasjen. De romslige oppholdsarealene gir god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.<br /><br />Hovedetasjen ble pusset opp i 2023 og holder en moderne standard med gjennomførte løsninger og to oppgraderte bad.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Elbil-lader</li><li>2 hybler med gode leieinntekter (17.800,- skattefritt per mnd*)</li><li>Svært gode parkeringsmuligheter</li><li>Huset ble pusset og malt utvendig i 2025</li><li>Varmepumper</li><li>Meget barnevennlig og rolig</li></ul> Velkommen til visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/218260074?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1964,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 475356048,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-25T14:41+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "3.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-25T14:41:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-25T14:42:14.339219459+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}