Familievennlig villaeiendom i rolige omgivelser | Solrik tomt på ca. 1 mål | Utsikt | Kastellet skolekrets

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1075,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 296,
      "openArea": 103,
      "usableAreaE": 85,
      "usableAreaI": 211,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 81  kvm Alle rom.<br />1. etasje: 91  kvm Alle rom.<br />Underetasje: 39  kvm Alle rom.<br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 35  kvm <br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 17  kvm <br />1. etasje: 86  kvm <br /><br /><b>Grillhus/utehus 1</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 41  kvm <br /><br /><b>Grillhus/utehus 2</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 9  kvm <br />"
    },
    "price": {
      "total": 25523590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 5534900,
      "estateTax": 8945,
      "suggestion": 24900000,
      "salesCostSum": 623590,
      "municipalFees": 28091,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 24 900 000,- (Prisantydning)<br />--------------------------------------------------------<br />kr 17 900,- (Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)* (valgfritt))<br />kr 622 500,- (Dokumentavgift))<br />kr 545,- (Tinglysningsgebyr pantedokument))<br />kr 545,- (Tinglysningsgebyr skjøte))<br />--------------------------------------------------------<br />kr 623 590,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg))<br />kr 641 490,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg))<br />--------------------------------------------------------<br />kr 25 523 590,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)<br />kr 25 541 490,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)<br />--------------------------------------------------------<br />Prisoverslaget forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br />Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Familievennlig villaeiendom i rolige omgivelser | Solrik tomt på ca. 1 mål | Utsikt | Kastellet skolekrets",
    "contact": [
      {
        "mobile": "951 47 957"
      },
      {
        "mobile": "959 08 488"
      }
    ],
    "bedrooms": 4,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.8789,
        "lng": 10.7974,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.8789&lng=10.7974&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1176",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ringshusveien 5"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "19:00",
        "date": "24.09.2026",
        "from": "18:00",
        "dateIso": "2026-09-24",
        "iCalendarTo": "20260924T170000Z",
        "iCalendarFrom": "20260924T160000Z"
      },
      {
        "note": "Vi vil sette stor pris på påmelding til planlagt visningsdeltakelse. Dette gir mulighet for planlegging hos selger og megler, og vil kunne bidra til at vi sammen kan skape en enda bedre opplevelse for deg som gjest. Velkommen!"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 158,
        "titleNumber": 91,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Velkommen til en attraktiv villaeiendom med tilbaketrukket og rolig beliggenhet på populære Bekkelagshøgda. Eiendommen ligger på en flott og solrik tomt på ca. 1 mål, med fantastisk utsikt og svært gode solforhold gjennom dagen. Huset er fra 1915, og fordelt over 3 plan &#43; loft.<br /><br />Den romslige tomten er opparbeidet med plen, beplantning og hyggelige uteplasser som skaper gode rammer for både lek, sosialt samvær og avslapning. I tillegg finnes to sjarmerende grillhus/utehus som gir eiendommen et særpreg og ekstra bruksverdi.<br /><br />Det er kort vei til Holtet, Sæter og Lambertseter Senter med butikker, serveringssteder, kino og øvrige servicetilbud. Området har også gode kollektivforbindelser med buss i nærområdet og kort vei til Karlsrud T-banestasjon og 13/19-trikken.<br /><br />Velkommen til visning."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger attraktivt til på populære Bekkelagshøgda, i et veletablert og familievennlig boligområde med nærhet til skoler, servicetilbud, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder.<br /><br />Fra boligen er det kort gangavstand til Kastellet skole, flere barnehager, dagligvarebutikk og Kastellet idrettshall. Kastellet skole er en attraktiv 1.-10. skole med rundt 650 elever, etablert i 2004. Skolen er kjent for sin moderne arkitektur og flotte beliggenhet mellom Nordstrand og Bekkelaget.<br /><br />Lambertseter Senter ligger innen komfortabel gangavstand og tilbyr et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, bibliotek og kino. På både Holtet og Sæter finner man hyggelige kaféer, restauranter, spesialforretninger og øvrige lokale servicetilbud.<br /><br />Området byr på noen av Oslos beste rekreasjonsmuligheter. Ekebergsletta, Ekebergskogen og Ekebergparken ligger like ved og tilbyr store friområder, turveier, utsiktspunkter og et rikt aktivitetstilbud året rundt. Her er det gode muligheter for både trening, lek og naturopplevelser, samtidig som Oslofjorden med badeplasser og kyststi ligger en kort sykkeltur unna.<br /><br />Kollektivtilbudet er svært godt med kort gangavstand til bussforbindelser i Ringshusveien,  13 og 19 trikken, samt nærhet til T-bane. Dette gir enkel og effektiv adkomst til Oslo sentrum og øvrige deler av byen. For bilpendlere er det også rask forbindelse til hovedveinettet."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Kjeller: Vaskerom, vinrom, garderobe, gang<br />1. etasje: Entré, kjøkken, stue, spisestue, gang, toalettrom<br />2. etasje: Bad, 4 soverom, gang<br />Loft, ikke målbart"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte / Konstruksjon",
        "textUnsafe": "Tilstandsgraden gir uttrykk for en forventet teknisk tilstand, vurdert blant annet ut fra alder og normal bruk. Ved Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad. For enkelte skjulte konstruksjoner kan alder alene være avgjørende for fastsettelse av tilstandsgrad.<br /><br />Dersom den bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for eksempel utbedringer, er det opp til rapportens bruker å vurdere om tiltakene er nødvendige og økonomisk forsvarlige.<br /><br />Tilstandsgrad fastsettes etter faste kriterier som følger forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Der forskriften krever det eller det følger av mandatet, følges også bransjestandard NS3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.<br /><br />Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik: <br /><br />Vaskerom   Overflater gulv: <br />Sluk er plassert i opphøyd dusjsone. Eventuelle lekkasjer fra vaskemaskin vil ikke ledes til sluk. Det er registrert bom (hulrom) under enkelte gulvfliser. <br /><br />Vaskerom   Vanntett sjikt, membran og sluk: <br />Gammelt støpejernssluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluket. Det mangler membran utenfor dusjsonen. Hele vaskerommet vurderes som våtrom med krav til membran i våtsoner. Utbedring vil i praksis innebære rehabilitering av hele vaskerommet. <br /><br />Bad 2. etasje   Vanntett sjikt, membran og sluk: <br />Badet har våtromsløsninger fra år 2000 eller eldre. Tettesjiktet vurderes med usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell mellom sluk og terskel etter dagens krav. Membran har økt risiko for redusert funksjon på grunn av alder. Rehabilitering av badet må påregnes.<br /><br />Tilstandsgrad 2 - avvik som kan kreve tiltak: <br /><br />Taktekking: <br />Taktekkingen er fra 1990-tallet og eldre enn 18 år. Øverste lekterad har seget ved pipe. Pigment er vasket ut av takstein. Det er registrert knekt takstein. Takomlegging bør planlegges innen få år.<br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: <br />Beslag har alderstegn. Pipebeslag spriker. Det mangler snøfangere på taket. Eldre beslag og takrenner har økt risiko for lekkasjer.<br /><br />Takkonstruksjon/loft: <br />Konstruksjonen er innbygget og ikke tilgjengelig for full inspeksjon. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen. Synlig nedbøyning/skjevhet i mønet over hovedbygg og garasje.<br /><br />Yttervegger/veggkonstruksjon: <br />Lite lufting i nedre del av kledningen mot grunnmur. Enkelte sprekker i panelbord. Mangelfull lufting kan øke risikoen for fuktrelaterte skader.<br /><br />Takvinduer: <br />Eldre Velux-vinduer. Tidligere registrert skade i karm som skal være utbedret etter befaring. Eldre vinduer vurderes med usikker fremtidig funksjon. Kostnadsestimat kr 20.000 100.000.<br /><br />Vinduer 2: <br />Vinduer fra 1982, 1990 og 1991. Eldre isolerglassvinduer med usikker fremtidig funksjon og økt risiko for punktering av glass og redusert isolasjonsevne.<br /><br />Utvendige trapper: <br />Registrert bom og hullyd i flislagte trapper. Kun én håndløper. Løse fliser kan kreve omlegging.<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: <br />Målt skjevheter som overstiger toleransekravene i NS 3600. Lokale høydeforskjeller over 15 mm og totale forskjeller over 30 mm. Kan skyldes setninger i bygget.<br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder: <br />Mindre riss i pipe på loft. Bom i pusslag. Pipen har alderstegn over tak. Puss og eventuelle sprekker bør undersøkes nærmere.<br /><br />Rom under terreng (kjeller): <br />Svakt forhøyede fuktverdier registrert nederst på veggflater ved overflatemåling. Kjeller vurderes som risikokonstruksjon.<br /><br />Innvendige dører: <br />Enkelte dører har skjevhet mellom karm og dørblad. Baderomsdør i 2. etasje subber i karm/terskel.<br /><br />Skadedyr og fuktkrevende insekter: <br />Eier opplyser at det har vært registrert mus på kjøkkenet. Ytterligere undersøkelse anbefales.<br /><br />Vaskerom   Dokumentasjon for våtrom: <br />Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av vanntett sjikt eller våtromsarbeider.<br /><br />Vaskerom   Ventilasjon: <br />Kun naturlig avtrekk. Ingen tilluftsventiler. Oppfyller ikke kravene som kreves for TG1 etter NS 3600.<br /><br />Bad 2. etasje   Dokumentasjon for våtrom: <br />Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på utførelse av tettesjikt. Fremvist faktura fra membranarbeider regnes ikke som tilstrekkelig dokumentasjon.<br /><br />Bad 2. etasje   Overflater vegger og himling: <br />Sprekk i flis i dusjsonen. Riss/sprekker i flisfuger i våtsone. Risiko for fuktinntrenging bak flisene.<br /><br />Bad 2. etasje   Overflater gulv: <br />Sprekk/riss i gulvflis ved dør. Utvaskede fuger rundt slukrist i dusj.<br /><br />Toalettrom   Avtrekk/ventilasjon: <br />Kun naturlig ventilasjon. Mangler mekanisk avtrekk. Kan føre til dårlig inneklima.<br /><br />Innvendige vannrør: <br />Eldre deler av rørsystemet vurderes med usikker fremtidig funksjon. Hovedstoppekran fungerer ikke tilfredsstillende og stenger ikke vannet helt.<br /><br />Ventilasjon: <br />Flere rom mangler tilfredsstillende ventilasjon og har ingen ventilasjonsmuligheter utover åpning av vinduer.<br /><br />Varmtvannsbereder: <br />Bereder er koblet til stikkontakt, ikke fast tilkoblet anlegg. Det mangler tilfredsstillende avrenning eller kompenserende løsning ved eventuell lekkasje.<br /><br />Fuktsikring og drenering: <br />Dreneringssystemet er eldre enn 25 år og har usikker fremtidig funksjon. Det er ikke synlig utvendig fuktsikring på grunnmuren.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: <br />Eldre natursteinsmur. Deler av konstruksjonen ligger under terreng og kan ikke inspiseres. Risiko for skjulte aldersrelaterte forhold kan ikke utelukkes.<br /><br />HELSE, MILJØ OG SIKKERHET<br /><br />- Det er ikke snøfangere på taket. Det er et funksjonskrav i lovverket som sier at byggverk skal sikres slik at is og snø ikke kan falle ned der personer og husdyr kan oppholde seg. Det står ikke noe spesifikt om snøfangere siden dette funksjonskravet kan ivaretas med slakk takvinkel og/eller rutetakbelegg. Manglende snøfangere skal likevel tas inn i denne type rapporter.<br /><br />- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk skal vurderes etter dagens krav. Kravene er 100 cm. opp til 10 meter over bakken og 120 cm. over 10 meter over bakken. (Rekkverket kan likevel være innenfor gjeldende krav fra byggeår).<br /><br />- Det er ikke montert rekkverk på terrassen inntil huset (på forsiden). Høyde er over 50 cm. over bakken og løser ut krav til rekkverk.<br /><br />- Det er én håndløper i utetrappen.<br /><br />- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. <br /><br />- Det skal være to håndløpere i trapper. Det er én håndløper opp til 2. etg. Ingen håndløpere ned til kjelleren.<br /><br />- Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.<br /><br />- Dette gjelder i 1. etg. i gangen.<br /><br />- Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget.<br /><br />Overnevnte tilstandsgrad kan innebære nødvendig utbedring, se tilstandsrapport med takstmanns kommentarer. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsgrad 1 ikke er kommentert her, men kun fremgår av vedlagte tilstandsrapport."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Enebolig oppført i 1915. Boligen fremstår som normalt pen og med normal bruksslitasje.<br /><br />- Taket er tekket med betongtakstein med undertak av asfalttekking og rupanel. Taket ble omlagt på 1990-tallet og kontrollert i 2023. Takrenner og beslag i stål. Montert stigetrinn for feier.<br /><br />- Takkonstruksjonen består av skråtak i trekonstruksjon. Konstruksjonen er innbygget og ikke direkte tilgjengelig for inspeksjon.<br /><br />- Yttervegger i trekonstruksjon med malt panel. Opprinnelig del av boligen er opplyst etterisolert med 10 cm i 1990. Boligen ble beiset i 2023.<br /><br />- Vinduer i 2-lags isolerglass med trerammer. Vinduer hovedsakelig fra 1998 og 2011. To Velux takvinduer med vippe- og spalteventilasjon.<br /><br />- Ytterdør med glassfelt. Glass fra 2020, dør opplyst fra ca. 1990. Tofløyet terrassedør og balkongdør fra 1998. Elektriske garasjeportåpnere montert sommeren 2026.<br /><br />- Overbygget balkong i 2. etasje på ca. 17 m² med tregulv og rekkverk i tre. Vestvendt beliggenhet.<br /><br />- Markterrasse på ca. 51 m² ved stuen. Terrassebord og tilfarere ble skiftet i 2025. I tillegg finnes frittstående terrasse på ca. 27 m² samt terrasse med skifer på ca. 8 m².<br /><br />- Flislagt utvendig trapp opp til inngangspartiet.<br /><br />- Innvendige gulv består av heltre eik, fliser og malte tregulv. Fliser i entré, gang i 2. etasje og gang i kjeller.<br /><br />- Veggflater består hovedsakelig av malt panel. Himlinger i malt panel. Himling i stue og kjøkken ble senket med lydbøyler og gips i 2000.<br /><br />- Etasjeskiller i trebjelkelag og støpt plate i kjeller. Det er registrert skjevheter utover dagens toleransekrav, noe som ikke er uvanlig i eldre bygg.<br /><br />- Det foreligger ikke opplysninger om radontiltak.<br /><br />- Pipeløp i tegl fra byggeår. Eldre vedovn i gang og åpen peis i stue. Peisen er opplyst oppført i 2000. Eier opplyser at ildstedene fungerer som de skal.<br /><br />- Fuktsøk og visuelle kontroller i kjeller er utført uten hulltaking, da grunnmuren er tilgjengelig for inspeksjon flere steder.<br /><br />- Innvendig tretrapp med lukkede trinn. Håndløper på én side opp til 2. etasje. Ingen håndløper eller rekkverk ned til kjeller.<br /><br />- Eldre profilerte innerdører med terskler.<br /><br />- Oppvarming via elektriske panelovner, gulvvarme i flere rom, peis og vedovn. Eier opplyser at samtlige varmekilder fungerer.<br /><br />- Vaskerom i kjeller oppgradert i 2024 med nye fliser og ny dusjsone. Fuktsøk avdekket ikke unormale verdier. Naturlig ventilasjon.<br /><br />- Bad i 2. etasje med dusjnisje, servant og toalett. Fuktsøk viste ingen unormale verdier. Eier opplyser at badet fungerer uten problemer.<br /><br />- Kjøkken med profilerte fronter, tre benkeplate, integrerte hvitevarer og ventilator tilkoblet kanal. Koketopp byttet i 2015, stekeovn i 2025 og ventilatormotor i 2016. Kjøkkenet - fra Gjeving - er opplyst å være fra ca. 2000. Miele hvitevarer, stekeovn Siemens. <br /><br />- Separat toalettrom med flislagte gulv- og veggflater, gulvvarme, servant og gulvstående toalett.<br /><br />- Innvendige vannrør er delvis oppgradert i forbindelse med oppussing av vaskerom i 2024. Avløpsrør i boligen skal være byttet omkring 1990 ifølge eier.<br /><br />- Varmepumpe i stue fra 2023. Service utført i 2026 ifølge eier.<br /><br />- Varmtvannsbereder fra 2016 plassert i kjeller. Det er bekreftet tilgang til varmt vann i boligen.<br /><br />- Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbrytere. 22 kurser og hovedsikring på 50 A. Eltilsyn utført av Elvia i 2025, og registrerte avvik skal være utbedret.<br /><br />- Brannvarsling i alle etasjer samt 6 kg pulverapparat.<br /><br />- Byggegrunnen er opplyst å bestå av fjell. Det er opplyst om drensrør i tegl rundt huset. Eiendommen er opparbeidet med plen, bed, beplantning og gangarealer. Terrengfall rundt huset er visuelt vurdert som tilfredsstillende."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Det er montert elektriske panelovner som varmekilde. Varme i baderomsgulvet, toalettet, stuen, spisestuen, kjøkkenet, entré, garderobe, og de to innerste rommene nede. Peis i stuen, vedovn i gangen. Eier opplyser at alle varmekilder fungerer.<br /><br />Varmepumpe med innedelen plassert i stuen. Pumpen er produsert i 2023. Eier opplyser at det er gjennomført service på pumpen i 2026.<br /><br />Pipeløp i tegl fra byggeår. Eldre vedovn i gangen. Peisplate i form av gulvflis. Åpen peis i tegl i stuen med gnistfanger. Peisen er opplyst murt i 2000 (ref. eier). Feieluke/sotluke lokalisert på loft og i kjeller. Eier opplyser at peisen og ovnen fungerer som den skal."
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "Energimerking er et konkret miljøtiltak for å øke bevisstheten om energibruken og hva som kan gjøres for å få en mer energieffektiv bolig. Det kan bidra til at samlet energiforbruk i boliger og bygninger går ned og miljøet spares ved at behovet for å bygge ut ny energi blir mindre. Energiattesten viser bygningens energistandard og beregnes uavhengig av hvordan de som bor der bruker boligen. Energimerket er en karakterskala som går fra A (best) til G (svakest). Karakteren er den samlede vurderingen av boligen og er basert på beregnet levert energi, dvs. antall kilowatt-timer som boligen trenger pr. kvadratmeter for normalt forbruk."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Fra Ringshusveien (som er en offentlig vei) har eiendommen sin adkomst (tinglyst rett) over privat vei over 5C (bnr. 795) og 5B (bnr. 620)."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Garasje - Dobbel kjøreport til garasjen. Det er montert elektriske garasjeportåpnere sommeren 2026 på begge porter."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Det foreligger ingen begrensning fra kommunen eller i vedtekter om utleie av hele eller deler av boligen."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Boligselgerforsikring er tegnet av selger og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10."
      },
      {
        "heading": "Betalingsbetingelser",
        "textUnsafe": "Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og disse kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er tilstrekkelig spesifisert, anses som en del av avtalen. Disse vil derfor heller ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med bygningssakkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.<br /><br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det utgjøre en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal. Dette forutsatt at avviket er på 2 % eller mer, minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning, dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.<br /><br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen på &#34;Gi bud knappen&#34; eller via våre hjemmesider. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå ved skriftlighet, i tillegg må legitimasjon fremlegges. Forhøyelser skal også alltid inngis skriftlig, og vi oppfordrer alltid til at megler kontaktes pr. telefon i tillegg, ettersom det kan være forsinkelser på SMS-trafikk og e-post.<br /><br />Skal budene bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.<br /><br />Selger må skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp, helst 10 minutter før stående bud løper ut.<br /><br />Bud kan ikke ha kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /><br />Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av budgiver, og kjøper samtykker til dette ved inngivelse av bud.<br /><br />Ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Det forutsettes at interessenter gjør seg kjent med alle salgsoppgavens vedlegg før inngivelse av bud. Kontakt megler ved spørsmål."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.<br /><br />Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.<br /><br />Sem &amp; Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.<br /><br />Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.<br /><br />Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.<br /><br />Egen hus- og innboforsikring må tegnes av kjøper. <br /><br />Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.<br /><br />Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av Sem &amp; Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS, org.nr. 999 638 996, Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Kommuneplan:\nEiendommen er i kommuneplanen (vedtatt 23.09.2015) regulert til:\nArealformål: Hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende).\nBlågrønn struktur: Område med behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling\n\nKommunedelplan:\nEiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17. Flate: Områder med behov for torg/møteplass. \n\nKommuneplanen og kommunedelplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i disse planen som kan leses på Oslo kommune sine nettsider. \n\nRegulering:\nEiendom er regulert til underformål bolig m.tilh. anlegg i reguleringsplan S-4220 (Småhusplanen), vedtatt 15.03.2006. \n\nRevisjon av Småhusplanen:\nDet er p.t. en pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen (PBE saksnummer 202102096, 202300230 og videre 2025/06808). Målsettingen for småhusområdene er blant annet å ivareta de grønne verdiene i og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi, styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter, skjerme for fortetting i større grad enn i dag, legge til rette for mer klimavennlige utbygginger ved fremtidig utvikling, samt legge til rette for enklere og billigere byggesaksbehandling sammenliknet med i dag. Plan- og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling i januar 2023. Merk ar revidert plan ikke er rettskraftig vedtatt p.t., da det skal ha kommet innsigelser i etterkant av Byrådets vedtak i september 2023. Blant annet mangler planen krav til vurdering av flom- og skredfare m.m. Status i skrivende stund er dermed at det ikke vites om det kommer et oppdatert forslag til ny Småhusplan, eller om det vedtas at man går tilbake til den gamle.\n\nMidlertidig forbud mot tiltak:\nSom ledd i den overnevnte plansaken har Plan- og bygningsetaten vedtatt midlertidig forbud mot tiltak i påvente av ny regulering, jf. plan- og bygningsloven § 13-1 (PBE saksnummer 202304720). Forbudet gjelder for de arealene som er omfattet av reguleringsplan S-4220 (småhusplanen). Det midlertidige forbudet mot tiltak gjelder for absolutt alle former for tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6, også tiltak som ikke er søknadspliktige. I tillegg gjelder forbudet for all felling av trær med en stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng, samt fjerning av vegetasjon og etablering av gjerder utenfor dagens byggegrense mot sjø og mot hovedvassdrag. Plan- og bygningsetaten unntar likevel enkelte typer tiltak fra forbudet, som i begrenset grad vil berøre de verdiene som revisjonen skal ivareta. Disse tiltakene kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende småhusplan. Vedlagt salgsoppgaven ligger skrivet fra PBE datert 06.06.2023 som blant annet opplyser om disse unntakene, samt forlengeselsesvedtaket (datert 26.05.2026) for det midlertidige forbudet mot tiltak. \n\nOslo kommune planinnsyn ble kontrollert 20.08.2026, og så langt megler kan se er det ingen nærliggende planer som antas å ha direkte innvirkning på eiendommen som selges. Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer, veier m.m., som vil medføre bygge- og anleggsstøy, samt perioder med redusert fremkommelighet på veier.\n\nDiverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:\n1. www.oslo.kommune.no\n2. Velg \"plan, bygg og eiendom\n3. Velg \"planinnsyn\"\n4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (158/91)\n5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).\n\nOslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, byggesaker, plansaker mv.",
    "externalAdId": "20.2610368",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til en attraktiv villaeiendom med tilbaketrukket og rolig beliggenhet på populære Bekkelagshøgda. Eiendommen ligger på en flott og solrik tomt på ca. 1 mål, med fantastisk utsikt og svært gode solforhold gjennom dagen. Huset er fra 1915, og fordelt over 3 plan &#43; loft.<br /><br />Den romslige tomten er opparbeidet med plen, beplantning og hyggelige uteplasser som skaper gode rammer for både lek, sosialt samvær og avslapning. I tillegg finnes to sjarmerende grillhus/utehus som gir eiendommen et særpreg og ekstra bruksverdi.<br /><br />Det er kort vei til Holtet, Sæter og Lambertseter Senter med butikker, serveringssteder, kino og øvrige servicetilbud. Området har også gode kollektivforbindelser med buss i nærområdet og kort vei til Karlsrud T-banestasjon og 13/19-trikken.<br /><br />Velkommen til visning."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "20-26-1369",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSSJ&Estateid=6ab5a1bd-858c-48dd-b9a9-04914bad0add",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "BEKKELAGET",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?a=register-showing&eid=6ab5a1bd-858c-48dd-b9a9-04914bad0add",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=6ab5a1bd-858c-48dd-b9a9-04914bad0add",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til en attraktiv villaeiendom med tilbaketrukket og rolig beliggenhet på populære Bekkelagshøgda. Eiendommen ligger på en flott og solrik tomt på ca. 1 mål, med fantastisk utsikt og svært gode solforhold gjennom dagen. Huset er fra 1915, og fordelt over 3 plan &#43; loft.<br /><br />Den romslige tomten er opparbeidet med plen, beplantning og hyggelige uteplasser som skaper gode rammer for både lek, sosialt samvær og avslapning. I tillegg finnes to sjarmerende grillhus/utehus som gir eiendommen et særpreg og ekstra bruksverdi.<br /><br />Det er kort vei til Holtet, Sæter og Lambertseter Senter med butikker, serveringssteder, kino og øvrige servicetilbud. Området har også gode kollektivforbindelser med buss i nærområdet og kort vei til Karlsrud T-banestasjon og 13/19-trikken.<br /><br />Velkommen til visning.",
    "prospectusView": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=6ab5a1bd-858c-48dd-b9a9-04914bad0add",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=6ab5a1bd-858c-48dd-b9a9-04914bad0add",
    "constructionYear": 1915,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 475506907,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-18T10:30+02:00",
    "ownerId": 287957051,
    "version": "5.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-18T10:30:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-18T10:31:03.788865859+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:287957051",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}