Lekker og stor enebolig med utsikt. 86 kvm sydvestvendt terrasse. 6 sov / 4 bad. Stor, solrik tomt. Dbl.garasje. Hybel.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1692,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 365,
      "openArea": 86,
      "usableAreaE": 40,
      "usableAreaI": 325,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 164  kvm Internt bruksareal (BRA-i)<br />Kjeller: 161  kvm Internt bruksareal (BRA-i)<br /><b>BRA-e:</b><br />Kjeller: 40  kvm Eksternt bruksareal (BRA-e)<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 86  kvm Terrasse- og balkongareal<br />"
    },
    "price": {
      "total": 32288590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 11078011,
      "estateTax": 15745,
      "suggestion": 31500000,
      "salesCostSum": 788590,
      "municipalFees": 44962,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 31 500 000,- (Prisantydning)<br />--------------------------------------------------------<br />kr 17 900,- (Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)* (valgfritt))<br />kr 787 500,- (Dokumentavgift))<br />kr 545,- (Tinglysningsgebyr pantedokument))<br />kr 545,- (Tinglysningsgebyr skjøte))<br />--------------------------------------------------------<br />kr 788 590,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg))<br />kr 806 490,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg))<br />--------------------------------------------------------<br />kr 32 288 590,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)<br />kr 32 306 490,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring Tryg / Søderberg)<br />--------------------------------------------------------<br />Prisoverslaget forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br />Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
    },
    "rooms": 10,
    "title": "Lekker og stor enebolig med utsikt. 86 kvm sydvestvendt terrasse. 6 sov / 4 bad. Stor, solrik tomt. Dbl.garasje. Hybel.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "950 41 071"
      },
      {
        "mobile": "915 30 854"
      }
    ],
    "bedrooms": 5,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.9656,
        "lng": 10.6543,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9656&lng=10.6543&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0788",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Røslyngveien 5"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "16:00",
        "date": "13.09.2026",
        "from": "15:00",
        "dateIso": "2026-09-13",
        "iCalendarTo": "20260913T140000Z",
        "iCalendarFrom": "20260913T130000Z"
      },
      {
        "to": "18:00",
        "date": "14.09.2026",
        "from": "17:00",
        "dateIso": "2026-09-14",
        "iCalendarTo": "20260914T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20260914T150000Z"
      },
      {
        "note": "Vi vil sette stor pris på påmelding til planlagt visningsdeltakelse. Dette gir mulighet for planlegging hos selger og megler, og vil kunne bidra til at vi sammen kan skape en enda bedre opplevelse for deg som gjest. Velkommen!"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 33,
        "titleNumber": 2793,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Takterrasse",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Utsikt",
      "Turterreng",
      "Lademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Med flott beliggenhet, fjordutsikt og gode solforhold ligger denne lekkert oppussede eiendommen skjermet og usjenert til på en stor tomt i et stille og ettertraktet villastrøk. Boligen fremstår gjennomført med moderne løsninger og innbydende oppholdsrom (vesentlig oppusset i 2012, 2016 og 2020). Stor solrik sydvestvendt terrassen med herlig utsikt. Eiendommen har en stor gårdsplass og dobbel garasje med god plass til biler og oppbevaring. Separat inngang gir fleksible bruksmuligheter, enten til familie, gjester eller utleie. En attraktiv bolig som kombinerer beliggenhet, kvalitet og funksjonalitet på en svært god måte. Fra eiendommen er det kun få minutters trygg skolevei til populære Grindbakken barneskole, og kort vei til offentlig kommunikasjon (T-bane og buss)."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en attraktiv, solrik og svært barnevennlig beliggenhet i et etablert boligområde, høyt og fritt og med vidstrakt utsikt mot syd/sydvest, med bl.a. store deler av Nordmarka, Oslofjorden, Asker/Bærum/Hurumlandet og store deler av byen i tillegg til området rundt med bebyggelse.<br /><br />Fra eiendommen er det kun få minutters gange til Grindbakken skole og barnehage. Boligen ligger ved krysset mellom Røslyngveien og Svarttrostveien, hvor sistnevnte er en rolig blindvei. Dette bidrar til et trygt og oversiktlig nærmiljø og en god skolevei for barna. Elever fra Grindbakken skole går etter dagens skolekrets videre til Midtstuen skole.<br /><br />Det er kort gangavstand til Voksenlia T-banestasjon på Holmenkollbanen. Herfra er det enkel forbindelse til blant annet Midtstuen, Majorstuen og Oslo sentrum. T-banen gir også lett tilgang til Frognerseteren og områdets omfattende tur- og aktivitetstilbud.<br /><br />Beliggenheten er ideell for alle som setter pris på friluftsliv og nærhet til naturen. Nordmarka ligger like ved og byr på et stort nettverk av tur- og sykkelstier, preparerte skiløyper og lysløyper. Her kan man starte turen nærmest hjemmefra og legge veien innom populære utfartssteder som Tryvannstua og Frognerseteren. I nærområdet ligger også Holmenkollen med nasjonalanlegget, skimuseet, serveringssteder og en rekke helårsaktiviteter.<br /><br />Skimore Oslo på Tryvann tilbyr alpinbakker, skiskole og skiutleie om vinteren, mens området i sommerhalvåret blant annet byr på klatrepark og sykkelaktiviteter. Scandic Holmenkollen Park har restaurant, treningssenter og spaavdeling med basseng, sauna og dampbad.<br /><br />Området har et godt og variert idrettstilbud for barn og unge. Lokale IL TRY tilbyr blant annet langrenn, alpint, freeski, fotball, skiskyting og terrengsykling. I tillegg ligger de tradisjonsrike idrettsklubbene Heming og Ready innenfor kort kjøreavstand, med tilbud innen blant annet fotball, tennis, bandy, alpint og friidrett."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "1. etasje, BRA-i 164 m²: <br />Stue, trapperom, spisestue, kjøkken, gang, tre soverom, omkledningsrom og to bad.<br /><br />Underetasje, BRA-i 161 m²:<br />Hovedinngang, gang, bod, bad, to soverom, vaskerom, kjellerstue, sideinngang og toalettrom<br />Hybel med entré, kjøkken, stue og bad.<br /><br />Underetasje, BRA-e 40 m²:<br />Utebod og dobbelgarasje.<br /><br />Takstmann har i sin tilstandsrapport gjennomgående beskrevet hybelen som en separat del. Hybelen er dog (så langt megler kan se) ikke byggemeldt som en egen boenhet, men er i dag avdelt fra hovedboligen ved blendet dør. Tidligere eier opplyser i forrige salgsoppgave at deler av boligen er noe ombygget innendørs, sett opp mot byggemeldte tegning. Bl.a. opplyser tidligere eier at badstue og kjølerom i kjeller er endret til bod. Videre er liten bod og lite vaskerom gjort om til stort vaskerom. Dør på soverom nærmest inngang flyttet til soveromsgang og blendet døråpning som opprinnelig var i inngangsparti. Dør inn til master soverom er flyttet til en vinkelrett vegg. Det er tatt ned vegg mellom kjøkken og spisestue og mellom stue og spisestue. Kjøper overtar eiendommen iht. disse opplysninger og bærer ansvar og risiko for evt. fremtidige pålegg fra kommunen.<br /><br />Takhøyde målt til:<br />2,75 m i stue/spisestue<br />2,38 m i kjellerstue (avvik)<br />For romhøyde i boenheter gjelder følgende:<br />a) Rom for varig opphold skal ha høyde minimum 2,4 m.<br />b) Rom som ikke er for varig opphold skal ha høyde minimum 2,2 m."
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av tomt",
        "textUnsafe": "Solrik eiet tomt på 1 692 m² med flott utsikt, blant annet mot Oslofjorden. Det er en pent opparbeidet (svakt skånende) tomt med både gressplen (romslig hage), fjell, trær og gjerde rundt eiendommen. Romslig og lettstelt eiendom. Det er en dukkestue øverst på eiendommen.<br /><br />Innkjøring til egen gårdsplass fra Røslyngveien. Boligen ligger på oversiden av Røslyngveien."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Frittliggende enebolig (selveier). Dobbelgarasje og utebod."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte / Konstruksjon",
        "textUnsafe": "Frittliggende enebolig oppført over to plan. Garasje og utebod (mellom garasje og bolig) er fysisk tilknyttet til boligen. Det er kryploft over boligdelen (ikke måleverdig pga. lav takhøyde). Hovedinngang er på nederste plan inn fra gårdsplassen. Det er en ekstra, praktisk inngang like innenfor ved siden av uteboden/garasjen. Inntrukket inngangsparti. Egen inngang til hybel.<br /><br />Taket er tekket med glassert tegltakstein. Ingen svekkelser eller skader som krever strakstiltak. &#34;Tre sperretak i forskriftsmessige avstander og dimensjoner isolert med 20cm mineralull&#34; iht. byggemelding. Original takkonstruksjon i treverk. Sperretak. Originale beslag, dekkbord, vindski, sløyfer, lekter, takpapp og undertak. Synlig undertak (taktro) på loft. Loftet er av typen kaldtloft med lufting i gavl og langs raft. Synlig lufting. Loftet har adkomst fra nedtrekkbar loftstige. Det er lagt sponplater på midtre del av loft. Det er synlig isolasjon i loftsgulvet for øvrig. Det er lufteventil i gavl på loft. Ingen unormale fuktskjolder ble observert. Gamle fuktskjolder rundt pipeløp og andre rørføringer gjennom yttertak var tørre dvs. Protimeter fuktapparat gjorde ikke utslag ved stikktagning i treverket. Yttertak er kun besiktiget fra bakkeplan og luftfoto, evt. fra loft. Takpapp, sløyfer, lekter, undertak etc. er ikke besiktiget da det krever befaring oppå taket med stige/sikring. Det var minimalt med svertesopp på taksperren inntil ett pipeløp, ansees som uproblematisk. Det anbefales jevnlig en kontroll av beslag rundt pipe, lufterør/rørgjennomføringer på yttertaket. Takrenner og taknedløp i metall/blikk. Det er snøfangere på taket mot gårdsplassen, ikke på baksiden. Fallforhold for takrenner er ikke vurdert men kan enkelt besiktiges ved nedbør (om takvann renner over kanten på takrenne eller ikke). Det er taktrinn på baksiden av taket.<br /><br />&#34;2&#34;x6&#34; bindingsverk isolert m/15cm mineralull, diff.tett papp vintettplater. 1&#34;x8&#34; Vestklandskledning&#34; iht. byggmelding. Bærende konstruksjon i isolert bindingsverk. Malte fasader. Fasade mot syd fremstår som den mest værslitte.<br /><br />Det er både isolerglassvinduer i treramme datert 1991 og koblede vinduer i treramme. Det er både fast karm og hengslede vinduer. Luftespalter i flere<br />isolerglassvinduer. Kun tilfeldige vinduer ble testet, ikke alle. Vinduer som ble testet lukket fint mot karm. Ingen unormal malingsavskalling. Noe malingsavskalling utendørs, det bør påregnes maling der det skaller av maling. Merk at vinduer nærmer seg alder 35 år som gir automatisk TG2, vær klar over dette.<br /><br />Hovedinngangsdør i treverk fra byggeåret. Terrassedør (oppe) med isolerglass fra byggeåret. Inngangsdør (sideinngang) med isolerglass fra byggeåret.<br /><br />Terrasse oppå garasje og utebod, bygget med prefabrikerte lettbetong elementer (type Leca e.l.). Skifer som terrassegulv. Avrenning (fallforhold) er ikke testet av takstmann. Eier opplyser at avrenning skjer via takrenne på siden av garasjen (innkasset langs veggen), takrenner må renses jevnlig. Terrassen ble utbedret av forrige eier. Detaljer rundt hva som ble gjort er ukjent for takstmann.<br /><br />Garasje og utebod er bygget med Leca vegger og støpt betonggulv. Garasjens og utebodens tak fungerer som terrasse over. Det var ingen synlige sprekkdannelser i betongelementene i taket eller i leca grunnmur. Ingen unormale fuktskjolder i tak.<br /><br />Det er to stk. pipeløp. Ingen unormale sprekkdannelser eller fuktskjolder på pipeløp ble observert.<br /><br />Originale dreneringsforhold. Det er synlig grunnmurspapp med topplist inntil grunnmur. Taknedløp er ført inntil grunnmur under bakken. På generelt grunnlag anbefales det å lede slike taknedløp lenger vekk fra grunnmuren. Det var noe malingavskalling på grunnmuren utvendig ved inngangen til separat del. Protimeter fuktapparat gjorde ingen unormale utslag ved tilfeldige fuktsøk på innside av grunnmur på nederste plan.<br /><br />Grunnens beskaffenhet er fjell iht. byggemelding. Fundamentering på støpt såle iht. byggemelding. Grunnmur i 25cm Leca. Samtlige innervegger er utforet (vegger kledd med plater, panel, fliser e.l.) på innside av grunnmur. Det er derfor ikke mulig å se leca grunnmuren innendørs (krever inngrep i vegger). Ingen sprekker eller unormale skjolder ble oppdaget innvendig på befaringsdagen. Pga. ikke synlig grunnmur innendørs kan det ikke utelukkes sprekker i grunnmuren på baksiden av utforede vegger. Merk at det er noen tynne riss i leca/murpuss på undersiden av vinduer utvendig synlig fra oversiden av huset og mot gårdsplass. Rissene ansees å skyldes bevegelse. Det ble ikke oppdaget skrå, vertikale eller horisontale sprekker i grunnmuren utvendig. Det ansees som ikke umiddelbart behov for tiltak, men vær klar over forholdet. På sikt kan det bli aktuelt med pussing/maling av grunnmuren.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering er kun vurdert utifra alder. Eier har ikke opplevd problemer med utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering. Det var ikke merkbart trykkfall på vanntrykk i boligen."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Stor og innholdsrik frittliggende enebolig over to plan med praktiske og familievennlige planløsninger med bl.a. to innganger på nederste plan og god plass til stor familie. Deler av boligen er ombygget innendørs. Det er bl.a. egen inngang til deler av boligen (hybel). Boligen har gjennomgått omfattende oppussing i regi av forrige eier i 2012, 2016 og 2020, samt at terrassen fikk ny skifer og glassrekkverk i 2021 (rett før nåværende eier overtok). I nåværende eiers eiertid er hybelen malt innvending i 2021 (utført av fagfolk) og huset malt utvendig i 2025 (utført som egeninnsats).<br /><br />Hoveddel:<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkeninnredning fra Elen møbelstudio fra 2012, plassbygget sittebenk og god plass til spisebord. Her finner du også en hyggelig peis som er det naturlige samlingspunktet på kjøkkenet. Innredningen har glatte fronter med stålhåndtak, naturstein benkeplater, stålkum med blandebatteri, Quooker kran, plass til frittstående kjøleskap (Hisense kjøleskap og fryser kjøpes nytt i disse dager), integrert miokrobølgeovn og stekeovn, integrert Gaggenau koketopp og integrert Miele oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er fra 2012. Kjøkkeninnredningen fremstår som normalt bruksslitt med stedvise sår/bruksmerker etter ordinær bruk.<br /><br />Hovedbad 1. etasje (pusset opp i 2020 i regi av forrige eier):<br />Hovedbadet ligger direkte tilknyttet hovedsoverommet med skyvedør mellom rommene. Badet fremstår svært delikat med gjennomgående gode materialvalg og et stilrent uttrykk. Vinduer med elegante shutters gir et eksklusivt preg, samtidig som de sikrer god skjerming og et behagelig lysinnslipp.<br />Bad innenfor hovedsoverom med veggmontert toalett, to servanter med underskap og blandebatteri, stort dusjhjørne med innfellbare dusjdører, ventil/avtrekk og innmurt badekar med flislagt front. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Malte plater i himling. Mekanisk avtrekk fra baderommet tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Slukrenne langs vegg i dusj. Plastsluk med uttagbar vannlås for inspeksjon og rengjøring. Membran på vegger og gulv og evt. membranoppkant under/ved dørterskel er ikke mulig å konstatere visuelt. Protimeter fuktapparat gjorde ingen unormale utslag ved fuktsøk i dusj. Hulltaking med fuktmåling ble ikke foretatt da takstmann oppdaget at hovedstoppekran for boligen var defekt. Pga. risiko for å gjøre skade på skjulte vannrør ved hulltaking valgte takstmann å ikke utføre dette. Dersom en vannlekkasje hadde oppstått ved hulltaking ville det ikke vært mulig å stanse vannforsyningen som kunne skapt stor vannskade i så tilfelle. <br /><br />Minste bad 1. etasje (pusset opp i 2020 i regi av forrige eier):<br />Badet er utført i samme stilrene og gjennomførte utførelse som hovedbadet, noe som bidrar til en helhetlig og eksklusiv følelse i boligen. Rommet fremstår lekkert med påkostede materialvalg, god plass og en tidløs utforming.<br />Badet har veggmontert toalett, ventil/avtrekk, servant med underskap og blandebatteri, dusjhjørne med innfellbare dusjdører og sluk i dusj. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Malte plater i himling. Mekanisk avtrekk fra baderommet tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Slukrenne langs vegg i dusj. Plastsluk med uttagbar vannlås for inspeksjon og rengjøring. Membran på vegger og gulv og evt. membranoppkant under/ved dørterskel er ikke mulig å konstatere visuelt. Protimeter fuktapparat gjorde ingen unormale utslag ved fuktsøk i dusj. Hulltaking med fuktmåling ble ikke foretatt da takstmann oppdaget at hovedstoppekran for boligen var defekt. Pga. risiko for å gjøre skade på skjulte vannrør ved hulltaking valgte takstmann å ikke utføre dette. Dersom en vannlekkasje hadde oppstått ved hulltaking ville det ikke vært mulig å stanse vannforsyningen som kunne skapt stor vannskade i så tilfelle.<br /><br />Bad underetasje (pusset opp i 2016 i regi av forrige eier):<br />Bad med veggmontert toalett, dusjhjørne med innfellbare dusjdører, servant med underskap og blandebatteri, elektrisk håndkletørker og sluk i gulv. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Malte plater i himling. Mekanisk avtrekk fra baderommet tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Slukrenne langs vegg i dusj. Plastsluk med uttagbar vannlås for inspeksjon og rengjøring. Membran på vegger og gulv og evt. membranoppkant under/ved dørterskel er ikke mulig å konstatere visuelt. Protimeter fuktapparat gjorde ingen unormale utslag ved fuktsøk i dusj. Det ble foretatt hulltaking, høy luftfuktighet og fuktutslag ble oppdaget der. Det er to stk. vannrør like innenfor der hulltakingen ble utført, det gjøres det oppmerksom på. <br /><br />Vaskerom underetasje (pusset opp i 2016 i regi av forrige eier):<br />Vaskerommet er romslig og svært funksjonelt innredet med god arbeidsplass, rikelig med skap- og oppbevaringsløsninger samt opplegg for to vaskemaskiner. I tillegg til tørketrommel er det etablert smarte løsninger for lufttørking av klær, noe som gjør hverdagen både enklere og mer effektiv. Et gjennomtenkt vaskerom med god kapasitet for en aktiv familie.<br />Det er sluk i gulvet, innredning med benkeplater, opplegg til vaskemaskin, utslagsvask, ventil/avtrekk og to vinduer i grunnmur.<br />Flislagt gulv med varmekabler. Tapet på vegger. Malte plater i himling. Mekanisk avtrekk fra baderommet tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Plastsluk med uttagbar vannlås for inspeksjon og rengjøring. Membran på vegger og gulv og evt. membranoppkant under/ved dørterskel er ikke mulig å konstatere visuelt. Det ble foretatt hulltaking nederst på vegg i garderoben til høyre for vaskeromsdøren og ingen unormale forhold ble oppdaget der. Det er gitt TG0 grunnet ikke registrert fuktskader der hulltaking er foretatt iht. NS 3600.<br /><br />Hva angår badene &#43; vaskerom:<br />Ingen dokumentasjon for utførte våtromsarbeider sett av takstmann.<br /><br />Toalettrom underetasje:<br />Det separate toalettrommet har et påkostet og gjennomført uttrykk, hvor en dekorativ tapet skaper karakter og tilfører rommet en lun og eksklusiv følelse. Inneholder veggmontert toalett og servant med underskap og blandebatteri. Avtrekksventil fra rommet. Det er luftespalte under dørbladet.<br /><br />Hybel: <br /><br />Kjøkkeninnredning:<br />Kjøkkeninnredning består av profilerte fronter med knotter, laminat benkeplater, to stålkummer, integrert koketopp og stekeovn, ventilator med kullfilter (ikke avtrekk), vindu i yttervegg. Lys under overskap. Ventilator med kullfilter (omluft med kullfilter).<br /><br />Bad (antatt fra byggeåret):<br />Bad med veggmontert toalett, ventil/avtrekk, dusjkabinett, servant med underskap og blandebatteri, samt opplegg til vaskemaskin. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Malte plater i himling. Mekanisk avtrekk fra baderommet tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Sluk ble ikke besiktiget pga. plasseringen under dusjkabinettet. Det er ingen tilfredsstillende membranløsninger i rommet. Det ble foretatt hulltaking nederst på vegg til venstre for baderomsdøren utenfor baderomet og ingen unormale forhold ble oppdaget der. Det er gitt TG0 grunnet ikke registrert fuktskader der hulltaking er foretatt iht. NS 3600.<br /><br />Hybelen fremstår som betydelig bruksslitt, utover at den er malt innvendig for fem år siden.<br /><br />Generelt:<br /><br />Innvendige trapper:<br />Trapp i treverk mellom etasjene.<br /><br />Innvendige dører:<br />Slagdører i treverk.<br /><br />Gulvflater:<br />Parkett, fliser og heldekkende teppe. Normal bruksslitasje. Stedsvise bruks- og slitasjemerker anses å ha praktisk betydning mht. bruk. Gulvflater er fra byggeåret, 2012, 2016 og 2020.<br /><br />Veggflater:<br />Malte plater, tapet, fliser, malt mur og malt panel.<br /><br />Himlingsflater:<br />Malt panel og malte plater.<br /><br />Gulv-, vegg- og himlingsflater har normal bruksslitasje. Stedvise bruks- og slitasjemerker ansees å ha praktisk betydning mht. bruk.<br /><br />Etasjeskille underetasje:<br />Betongdekke.<br /><br />Etasjeskille 1. etasje:<br />&#34;Trebjelkelag med forskriftsmessige avstander og dimensjoner isolert med 20cm. mineralull&#34; iht. byggemelding. Originalt trebjelkelag som etasjeskiller.<br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):<br />Hulltaking er foretatt nederst på vegg mot grunnmur i innvendig bod i underetasje. Samtlige vegger i underetasje mot grunnmur er utforet dvs. kledd med gipsplate, fliser e.l.<br /><br />Skadedyr og fuktkrevende insekter:<br />Ingen skadedyr eller fuktkrevende insekter ble oppdaget eller er gjort kjent med av kunden.<br /><br />Andre innvendige forhold:<br />Sideinngang (rommet med inngang til høyre for bod/garasje) har et originalt sluk i gulv og en utslagsvask med blandebatteri. Rommet anses ikke som et våtrom til tross for sluk i gulv. Sluk har en praktisk funksjon som lekkasjesikkerhet ved evt. vannlekkasje i rommet.<br /><br />Varmtvannsbereder/-tank:<br />To stk. beredere (én på vaskerom og én i separat del fra 2007). Uttagbar el-tilkobling.<br /><br />Innvendige vannledninger:<br />Det er både originale kobberrør og nyere plastrør i forbindelse med oppussing. Det er ikke fordelerskap (vt. lekkasjevann fra vannrør blir ikke ledet til drensspalte i vegg på baderommet eller annen sikker løsning). Det er ikke røranvisning/dokumentasjon. Hovedstoppekran for boligen er på vaskerommet(fungerte ikke iht. takstmann).<br /><br />Innvendige avløpsrør:<br />Avløpsrør fra byggeåret - ikke synlig pga. skjult i konstruksjoner. Evt. inspeksjonsluker ikke lokalisert. Det er ikke opplyst om tilbakeslag fra avløpsrør. Ingen lukt ble oppdaget. Stakeluke utendørs er ikke lokalisert nærmere.<br /><br />Ventilasjon:<br />Balansert ventilasjonsanlegg med tilluftsventiler og avtrekk i mange rom. Ny ventilasjonsvifte ble montert i 2019. Våtrom/separat toalett er tilknyttet avtrekksventilasjonen. Boligen ble opprinnelig bygget med naturlig oppdriftsventilasjon.<br /><br />Elektrisk anlegg:<br />Originale automatsikringer. Én nyere automatsikring. Det er fire el-skap i boligen. Det er to forbruksmålere plassert i el-skap i utebod. Det er gjort noen oppgraderinger av det elektriske anlegget i boligen i regi av forrige eier. Original kursoversikt i el-skapet. Inntaksledning/stigeledning fra byggeåret. Hovedsakelig skjult ledningsnett. El-anlegg er ikke takstmannens kompetanseområde og nærmere undersøkelse er ikke foretatt. Evt. dokumentasjon på utførte elektroarbeider i boligen er ikke kjent for takstmann utover det som evt. nevnes i tilstandsrapporten.<br /><br />Alarm- og signalanlegg:<br />Ringeklokke. Kabel-tv/bredbåndstilknytning. Innbruddsalarm. Integrerte høyttalere i himlinger i flere rom."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Peis i kjellerstue (ikke benyttet av eier), stue (benyttes jevnlig og fungerer fint iht. eier) og kjøkken (benyttes sjelden). Det er elektrisk avtrekksvifte på pipeløp for stue/kjellerstue. Det anbefales på generelt grunnlag en kontroll av pipeløp og ildsted utført av Brann- og Redningsetaten i Oslo kommune mht. sikkerhet dersom det ikke har vært gjort nylig.<br /><br />Elektrisk oppvarming med varmekabler. Varmefolie i alle rom med unntak av kjellerstuen."
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "Energimerking er et konkret miljøtiltak for å øke bevisstheten om energibruken og hva som kan gjøres for å få en mer energieffektiv bolig. Det kan bidra til at samlet energiforbruk i boliger og bygninger går ned og miljøet spares ved at behovet for å bygge ut ny energi blir mindre. Energiattesten viser bygningens energistandard og beregnes uavhengig av hvordan de som bor der bruker boligen. Energimerket er en karakterskala som går fra A (best) til G (svakest). Karakteren er den samlede vurderingen av boligen og er basert på beregnet levert energi, dvs. antall kilowatt-timer som boligen trenger pr. kvadratmeter for normalt forbruk."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Eiendommen har adkomst fra Røslyngveien som er kommunal vei. Merk at eiendommen går ut i ca. midt vei.<br /><br />Eiendommen bak (mot nord) med gnr. 33, bnr. 2362 har tinglyst adkomstrett (veirett, 4 meter bred) over eiendommen som selges (langs gjerdet mot øst). Se tinglyste servitutt vedlagt salgsoppgaven med kartanvisning."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering på egen tomt og i dobbelgarasje. Garasjen og uteboden (mellom garasje og bolig) er fysisk tilknyttet boligen. Det er to elbilladere i garasjen."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Det foreligger ingen begrensning iht. kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet. <br /><br />Det er hybel med egen inngang i underetasjen (ikke godkjent som egen boenhet). Hybelen er adskilt fra hovedboligen ved at dør er blendet (dette er ikke byggemeldt). Det er krav til gjennomgang mellom hybel og hoveddel med dør. Det gjøres derfor oppmerksom på at kommunen kan stille krav til at dør re-etableres. Kjøper bærer ansvar og risiko for tilbakeføring."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Boligselgerforsikring er tegnet av selger og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10."
      },
      {
        "heading": "Betalingsbetingelser",
        "textUnsafe": "Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtakelse."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtakelse i Deres bud."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og disse kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er tilstrekkelig spesifisert, anses som en del av avtalen. Disse vil derfor heller ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med bygningssakkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.<br /><br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det utgjøre en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal. Dette forutsatt at avviket er på 2 % eller mer, minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning, dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.<br /><br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen på &#34;Gi bud knappen&#34; eller via våre hjemmesider. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå ved skriftlighet, i tillegg må legitimasjon fremlegges. Forhøyelser skal også alltid inngis skriftlig, og vi oppfordrer alltid til at megler kontaktes pr. telefon i tillegg, ettersom det kan være forsinkelser på SMS-trafikk og e-post.<br /><br />Skal budene bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.<br /><br />Selger må skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp, helst 10 minutter før stående bud løper ut.<br /><br />Bud kan ikke ha kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.<br /><br />Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av budgiver, og kjøper samtykker til dette ved inngivelse av bud.<br /><br />Ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til Salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "Det forutsettes at interessenter gjør seg kjent med alle salgsoppgavens vedlegg før inngivelse av bud. Kontakt megler ved spørsmål."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers (eiers) opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.<br /><br />Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.<br /><br />Sem &amp; Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.<br /><br />Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.<br /><br />Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene.<br /><br />Egen hus- og innboforsikring må tegnes av kjøper. <br /><br />Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.<br /><br />Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av Sem &amp; Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS, org.nr. 999 638 996, Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Kommuneplan:\nEiendommen er i kommuneplan 2015 (Oslo mot 2030) regulert til hovedformål (arealformål) bebyggelse og anlegg (nåværende). Støysone vei markeres som gul sone (gjelder for deler av eiendommen). Blågrønn struktur (område med behov for park på minimum 5 dekar ved byutvikling).\n\nKommunedelplan:\nEiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17. Flate Områder med behov for torg/møteplass. \n\nKommuneplanen og kommunedelplanen er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen som kan leses på Oslo kommune sine nettsider.\n\nRegulering:\nEiendommen er i all hovedsak regulert til underformål byggeområder for bolig med særskilt landskapshensyn i reguleringsplan S-3273 (endret reguleringsplan for Holmenkollen- Felt 2). Merknader: Se endret reg.best. S-3469). Deler av eiendommen går ut i ca. midt vei (Røslyngveien), og dette arealet er følgelig regulert til offentlig kjørebane/veigrunn (S-3273).\n\nDet forutsettes at interessenter setter seg nøye inn i gjeldende regulering, og kontakter kommunen eller megler dersom spørsmål.\n\nNaturmangfold:\nIht. Oslo kommune planinnsyn er det på eiendommen (langs grensen mot bnr. 2362) registrert naturmangfold (fremmede arter). Se vedlagte kart samt informasjonsark vedr. naturmangfold\n\nOslo kommune planinnsyn ble kontrollert 25.08.2026. Følgende nærliggende plan- og/eller byggesaker nevnes:\n\nRøslyngveien 8: Oppføring av tilbygg under bakken\nSaksnummer: 202522845\nSiste dok.: 11.02.2026\nMeglers kommentar: Tillatelse til tiltak gitt (09.02.2026) for oppføring av tilbygg under bakken.\n\nRøslyngveien 8: Oppføring av enebolig\nSaksnummer: 202600014\nSiste dok.: 14.08.2026\nMeglers kommentar: Rammetillatelse gitt (27.05.2026) for oppføring av en enebolig og felles parkeringskjeller for boligene på eiendommen. I tillegg skal garasje og del av tomannsbolig rives. \n\nSom normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer, veier m.m., som vil medføre bygge- og anleggsstøy, samt perioder med redusert fremkommelighet på veier.\n\nDiverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:\n1. www.oslo.kommune.no\n2. Velg \"plan, bygg og eiendom\n3. Velg \"planinnsyn\"\n4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (33/2793)\n5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).\n\nOslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, kommunedelplan, regulering, byggesaker, plansaker mv.)",
    "externalAdId": "20.2610380",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Med flott beliggenhet, fjordutsikt og gode solforhold ligger denne lekkert oppussede eiendommen skjermet og usjenert til på en stor tomt i et stille og ettertraktet villastrøk. Boligen fremstår gjennomført med moderne løsninger og innbydende oppholdsrom (vesentlig oppusset i 2012, 2016 og 2020). Stor solrik sydvestvendt terrassen med herlig utsikt. Eiendommen har en stor gårdsplass og dobbel garasje med god plass til biler og oppbevaring. Separat inngang gir fleksible bruksmuligheter, enten til familie, gjester eller utleie. En attraktiv bolig som kombinerer beliggenhet, kvalitet og funksjonalitet på en svært god måte. Fra eiendommen er det kun få minutters trygg skolevei til populære Grindbakken barneskole, og kort vei til offentlig kommunikasjon (T-bane og buss)."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "20-26-1531",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSSJ&Estateid=c6f07d6b-202c-477b-b38e-15d4d342aedd",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "VOKSENLIA/HOLMENKOLLEN",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?a=register-showing&eid=c6f07d6b-202c-477b-b38e-15d4d342aedd",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=c6f07d6b-202c-477b-b38e-15d4d342aedd",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Med flott beliggenhet, fjordutsikt og gode solforhold ligger denne lekkert oppussede eiendommen skjermet og usjenert til på en stor tomt i et stille og ettertraktet villastrøk. Boligen fremstår gjennomført med moderne løsninger og innbydende oppholdsrom (vesentlig oppusset i 2012, 2016 og 2020). Stor solrik sydvestvendt terrassen med herlig utsikt. Eiendommen har en stor gårdsplass og dobbel garasje med god plass til biler og oppbevaring. Separat inngang gir fleksible bruksmuligheter, enten til familie, gjester eller utleie. En attraktiv bolig som kombinerer beliggenhet, kvalitet og funksjonalitet på en svært god måte. Fra eiendommen er det kun få minutters trygg skolevei til populære Grindbakken barneskole, og kort vei til offentlig kommunikasjon (T-bane og buss).",
    "prospectusView": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=c6f07d6b-202c-477b-b38e-15d4d342aedd",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://www.sem-johnsen.no/oppdrag/finn?eid=c6f07d6b-202c-477b-b38e-15d4d342aedd",
    "constructionYear": 1993,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 475540116,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-05T12:09+02:00",
    "ownerId": 287957051,
    "version": "1.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-05T12:09:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-05T12:09:34.341445672+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:287957051",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.8"
  }
}