← Back to listings
Til salgs

Velholdt enebolig med alt på én flate | Fjordutsikt, solrike uteplasser, hage og garasje |Sentralt og attraktivt område!

7 800 000 kr (670.800€)
Ringveien 23, 1524 Moss · Nearby listings ›
Open on FINN
Listing photo
⤢ 50 photos

Key details

Property type
Enebolig
Ownership
Selveier
Bedrooms
3
Floor
1
Usable area (BRA)
182 m²
Internal (BRA-i)
156 m²
External (BRA-e)
26 m²
Balcony/terrace
22 m²
Plot area
1000 m² · Owned
Year built
1964
Energy label
F
Address
Ringveien 23, 1524 Moss
Local area
Kallum
Photo 1Photo 2Photo 3Photo 4Photo 5Photo 6Photo 7Photo 8Photo 9Photo 10Photo 11Photo 12Photo 13Photo 14Photo 15Photo 16Photo 17Photo 18Photo 19Photo 20Photo 21Photo 22Photo 23Photo 24Photo 25Photo 26Photo 27Photo 28Photo 29Photo 30Photo 31Photo 32Photo 33Photo 34Photo 35Photo 36Photo 37Photo 38Photo 39Photo 40Photo 41Photo 42Photo 43Photo 44Photo 45Photo 46Photo 47Photo 48Photo 49Photo 50

Description

Om boligen

Ringveien 23 er en høytliggende enebolig med flott fjordutsikt og alt fordelt over ett plan.

Eiendommen ligger skjermet til i det attraktive boligområdet Kallum, rett utenfor Moss sentrum. Dette er en velholdt bolig med en praktisk og innholdsrik planløsning som blant annet inkluderer tre soverom, to bad og et plassbygget kjøkken fra møbelsnekker og flere stuer. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og en usjenert, opparbeidet hage med gode muligheter for lek og rekreasjon. Boligen har også en frittstående enkelt garasje og lagringsplass inne i boligen. Her bor du sentralt og barnevennlig, samtidig som området byr på fantastiske turmuligheter året rundt!

Velkommen til visning!

Facilities

✓Balkong/Terrasse
✓Barnevennlig
✓Garasje/P-plass
✓Hage
✓Offentlig vann/kloakk
✓Peis/Ildsted
✓Sentralt
✓Utsikt
Raw JSON (adview)
{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1000,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 182,
      "openArea": 22,
      "usableAreaE": 26,
      "usableAreaI": 156,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig på en flate</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 156  kvm Entré (deler ikke bruksendret), stue, stue/spisestue, kjøkken, grov-kjøkken (se pkt. ferdigattest), bad/wc, bad/wc/vaskerom (se pkt. ferdigattest), bod, bod (ikke godkjent), kjølerom, gang, to soverom og ett rom innredet som soverom(se pkt. ferdigattest).<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 22  kvm Terrasse.<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 20  kvm Garasje.<br /><br /><b>Redskapsboder (ikke godkjent)</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 3  kvm Redskapsbod.<br />1. etasje: 3  kvm Redskapsbod.<br />"
    },
    "floor": 1,
    "price": {
      "total": 7996090,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1384659,
      "estateTax": 5838,
      "suggestion": 7800000,
      "salesCostSum": 196090,
      "municipalFees": 11803,
      "salesCostIncludesUnsafe": "7 800 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />195 000,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />196 090,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />7 996 090,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Velholdt enebolig med alt på én flate | Fjordutsikt, solrike uteplasser, hage og garasje |Sentralt og attraktivt område!",
    "contact": [
      {
        "mobile": "482 01 266"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.4203,
        "lng": 10.6604,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.4203&lng=10.6604&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1524",
      "postalName": "Moss",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Ringveien 23"
    },
    "viewings": [
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 2,
        "titleNumber": 1672,
        "municipalityNumber": 3103
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Sentralt",
      "Utsikt"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Ringveien 23 er en høytliggende enebolig med flott fjordutsikt og alt fordelt over ett plan.<br /><br />Eiendommen ligger skjermet til i det attraktive boligområdet Kallum, rett utenfor Moss sentrum. Dette er en velholdt bolig med en praktisk og innholdsrik planløsning som blant annet inkluderer tre soverom, to bad og et plassbygget kjøkken fra møbelsnekker og flere stuer. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og en usjenert, opparbeidet hage med gode muligheter for lek og rekreasjon. Boligen har også en frittstående enkelt garasje og lagringsplass inne i boligen. Her bor du sentralt og barnevennlig, samtidig som området byr på fantastiske turmuligheter året rundt! <br /><br />Velkommen til visning!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen går over ett plan og består av følgende rom: Entré (deler ikke bruksendret), stue, stue/spisestue, kjøkken, grov-kjøkken (se pkt. ferdigattest), bad/wc, bad/wc/vaskerom (se pkt. ferdigattest), bod, bod (ikke godkjent), kjølerom, gang, tre soverom og ett rom innredet som soverom(se pkt. ferdigattest).<br /><br />Fra stuen er det utgang til en terrasse på 22 m².<br /><br />På eiendommen er det oppført en frittstående enkel garasje på 20 m² fra 1966, samt to frittstående redskapsboder på 3 m² hver fra ukjent år (boder ikke godkjent)."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Eneboligen ligger høyt og fritt til på Kallum med flott utsikt mot fjorden og alt samlet på ett plan. Boligen ble oppført i 1964 og er senere tilbygget. Den har gjennomgått jevnlig vedlikehold, blant annet to bad og kjøkken fra 2003, nye vinduer og terrassedører i stuen (2022), samt varmepumpe fra 2022. <br /><br />Velkommen inn i ditt nye hjem!<br /><br />Entré:<br />Inngangspartiet ønsker velkommen med en solid ytterdør i tre med dekorative glassfelt. Entréen har god plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og er utstyrt med varmepumpe fra 2022 som bidrar til et behagelig inneklima. Herfra er det adkomst til en av boligens to stuer, før boligen videre åpner seg opp et halvplan opp til de øvrige rommene.<br /><br />Stue:<br />Boligen byr på to stuer som ligger i åpen forbindelse med hverandre og skaper en romslig og luftig oppholdsavdeling. Løsningen gir fleksible møbleringsmuligheter og naturlige soner for både avslapning, samvær og sosiale sammenkomster. De store oppholdsarealene gjør det enkelt å samle familie og venner, samtidig som man kan trekke seg tilbake til en mer skjermet del av stuen ved behov. Hovedstuen utgjør et lyst og romslig oppholdsrom med eikeparkett på gulvet, slipt og lakkert i 2021. Rommet har en takhøyde på ca. 2,57 meter, og taket ble fornyet med gipsplater og malt i 2021. Her er det rikelig med plass til både sofagruppe og et stort spisebord som befinner seg i praktisk tilknytning til kjøkkenet. <br /><br />Terrasse:<br />Fra stuen er det direkte utgang via tofløyede terrassedører til boligens terrasse. Uteplassen har skjermede rammer og gir god plass til sittegruppe og spisebord med utsikt mot hagen og fjorden. I tillegg har terrassen en elektrisk markise.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet er innredet med en egentegnet og selvbygget innredning med profilerte fronter, samt solid benkeplate i eik med planlimt kum i rustfritt stål. Over kokesonen er veggen kledd med fliser, og rommet er utstyrt med integrert gassplatetopp, stekeovn og integrert kjøleskap, samt en frittstående oppvaskmaskin. Over kokesonen er det montert kjøkkenventilator med avtrekk ut. Rommet har direkte forbindelse til både spisestuen og grovkjøkkenet. Vedrørende hvilke hvitevarer som medfølger, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Grovkjøkken:<br />Grovkjøkkenet fungerer som en praktisk bi-inngang og et funksjonelt arbeidsrom i tilknytning til kjøkkenet. Rommet har egen utgangsdør til hagen, oppbevaringsplass og luke med adkomst til krypkjelleren.<br /><br />Bad:<br />Boligen har også to bad, begge fra 2003. Baderommet har flislagte overflater med termostatstyrt gulvvarme, samt glatt malt trepanel i himlingen. Innredningen består av en heldekkende servant med underskap, speil med belysning, vegghengt toalett og et dusjhjørne. Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon i himlingen og tilluft via spalte ved terskel.<br /><br />Bad/vaskerom:<br />Boligens andre baderom kombinerer bade- og vaskeromsfunksjoner, med flislagte overflater og termostatstyrt gulvvarme. Rommet er utstyrt med servant, speil med lys, gulvstående toalett, badekar og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er basert på naturlig avtrekk via veggventil og rør i himling. Tilluft tilføres via spalte ved terskel.<br /><br />Soverom:<br />Boligen har tre gode soverom som alle byr på fleksible innredningsmuligheter. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblering, og er utstyrt med en romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter fra 2022. Det andre soverommet har plass til seng og garderobeløsning, og egner seg like godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.<br /><br />Lagring:<br />Oppbevaringsmulighetene omfatter innbygde og plassbygde skap i boligen, herunder skyvedørsgarderobe på hovedsoverommet. Boligen har også innvendig bod-rom, samt et eget plassbygd kjølerom med trepanel og kjøleaggregat. <br /><br />Overflater:<br />Gulv: Fliser på begge bad/wc. Parkett, laminat, vinyl og betong i øvrige rom.<br />Vegger: Fliser på vegger på begge bad/wc. Ellers malte flater, panelplater og malt strie<br />Himling: Malte flater og takplater. Takhøyden ble i stue målt til ca. 2,57 m.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Røropplegg fra byggeårene og av nyere dato på kjøkkenet i forhold til oppgradering av bad. Hovedsakelig vannførende rør i plast, kobber rør og forniklede/forkrommede rør som er åpen og med plast i boligen. Det er registert plast (rør i rør opplegg) for badet ved kjøkken. Rørstokker er plassert åpent under vask på kjøkkenet. På kjøkken er det benyttet en blanding av kobber med plast og plastrør. Stoppekraner er lokalisert ved entré på vegg bak kasse.<br />- Avløpsrør: Interne og synelige avløpsrør i plast ført til felles rørføringer av ukjent alder.<br />- Ventilasjon: Boligens ventilasjon er basert på naturlig avtrekk over tak. Tilluft tilføres via spalteventiler i vinduer og veggventiler. Avtrekk skjer via naturlig ventilasjon. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.<br />- Varmtvannstank: Varmtvann fra bereder plassert på bad/wc/vaskerom. Volum: 198 liter. Produksjonsår: 2003. Berederen er tilkoblet strømnettet via stikkontakt. Tilkobling med stikkontakt var godkjent installasjonsmetode på installasjonstidspunktet.<br />- Elektrisk anlegg: Sikringsskap lokalisert i intern bod. Sikringsskap med automatsikringer. Anlegget er oppgradert i 2004 av STORM Elektro AS ifølge eier. Det foreligger ingen samsvarserklæring for oppgraderingen, eier har etterspurt om samsvarserklæring. Eier opplyser at det foreligger samsvarserklæringer fra: 2015, 2020, 2021 og 2023. Den siste er etter utbedring fra det Offentlige Eltilsynet i 2023. Samsvarserklæringen, rapport fra risikovurdering og sluttkontroll på arbeider er arkivert i boligmappen (2015 og 2020) av forrige eier. ELTEL har byttet måler i 2018 og Storm Elektro har laget kursfortegnelsen.<br />Det er utført EL-tilsyn i 2023 av Omexom Elsikkerhet AS, det ble funnet avvik og disse ble utbedret. Etterspør dokumentasjon fra eier."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br />Taktekking: Saltak taket er tekket med takstein av ukjent alder. <br />Undertak er av rupanel med ukjent tetting over.  <br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner og nedløpsrør av plastbelagt stål. Nedløpsrør er ført i bakken. <br />Takkonstruksjon/Loft: Saltak konstruksjon. Undertak er av trebord.<br />Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger i bindingsverk med stående kledning og murt teglstein på to sider av huset (i henhold til de krav som var gjeldende da boligen ble oppført/tilbygd).<br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer med tre- rammer og 2-lags fra byggeåret, 72 og 2018/19 og 2022. Vinduer fra 2022 er byttet av Burandt Byggservice AS ifølge eier/egenerklæringsskjema.<br />Ytterdører: Ytterdør i tre med glassfelt med ukjent alder og en boddør bak huset fra byggeåret.<br />Terrassedør: Terrassedører med trerammer/PVC-rammer og 2-lags isolerglass fra 2022 (vindus-rekke mot terrasse) og fra 2004. Utvendige trerammer.<br /><br />Innvendig:<br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskillere i trekonstruksjoner fra byggeårene.<br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Vedovn/innsats i 2019 ifølge eier, det er ikke fremlagt dokumentasjon for installering av denne. Boligen har hat tilsyn av det lokale brannvesenet i 2022, ingen avvik ble registret. Etterspør dokumentasjon av eier.<br />Boligen har også en eldre kombiovn for ved- og parafinfyring. Vedfyringsdelen fremstår som i bruk, mens parafindelen opplyses av eier å ikke være i bruk i dag. Parafindelen er ikke funksjonstestet eller vurdert nærmere.<br /><br />Tomteforhold:<br />Byggegrunn: Støpt ringmur og såle ved entré, ellers krypkjeller som står på noen pillarer, antatt fundamentert på fast grunn eller komprimerte faste masser.<br />Fuktsikring og drenering: Boligen er oppført med støpt såle og ringmur på grunn og uten underetasje. Kun krypkjeller på deler av boligen. <br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmur av plasstøpt betong/leca. <br />Terrengforhold: Flat og noe skrående tomt.<br />Oljetank: Det opplyses at eiendommen tidligere har hatt en nedgravd ståltank for fyringsolje fra ca. 1964, med et volum på ca. 3 000 liter. Ifølge forrige eier ble oljetanken (parafintank) tømt og sanert i 2020 av Hyfroclean AS. Dispensasjon til at tanken kan bli liggende etter sanering er gitt av Moss kommune i brev av 04.12.2019. Etterspør dokumentasjon fra eier. Dokumentasjon på sanering og eventuell melding om fjerning av tanken er ikke fremlagt for takstmannen ved befaringen. Forholdet er derfor basert på eiers opplysninger og er ikke verifisert. <br /><br />ANNET<br />Frittstående redskapsbod av ukjent alder.<br />Redskapsboden har et bruksareal på ca. 3 m². <br />Bygningene har saltak tekket med takstein. Yttervegger har liggende trekledning.<br />Bygningene fremstår som en enkel konstruksjon fra byggeåret. <br />Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.<br /><br />ANNET<br />Frittstående redskapsbod av ukjent alder.<br />Redskapsboden har et bruksareal på ca. 3 m². <br />Bygningene har saltak tekket med takstein. Yttervegger har liggende trekledning.<br />Bygningene fremstår som en enkel konstruksjon fra byggeåret. <br />Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.<br /><br />GARASJE<br />Enkel garasje med betongsåle. <br />Støpt betongvegger. <br />Taket er utført som flat takkonstruksjon og er tekket med takpapp. <br />Garasjen har en manuell vippeport.  <br />Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 18.08.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br />Taktekking<br />Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er registret flere rupanel/undertakbord som har råte i seg på utstikk/overheng, noen vinskier og noe mosegrodd takstein. Bærestolper ved inngangsparti, som støtter opp overbygget tak har råte i seg. <br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvens:<br />Det vanntette sjiktet har passert en alder hvor risikoen for slitasje, svekket tetthet og aldersrelaterte skader øker. Restlevetiden er usikker, og det må påregnes økt behov for vedlikehold eller utskifting for å opprettholde tilfredsstillende beskyttelse mot fukt.<br />Tiltak:<br />Det anbefales jevnlig kontroll av takets tilstand, med særlig oppmerksomhet på skjøter, gjennomføringer og detaljer. Utskifting av det vanntette sjiktet bør påregnes i overskuelig fremtid dersom det ikke allerede foreligger dokumentasjon på nyere rehabilitering. Konsekvens:<br />Det er registrert råteskader i rupanel/undertaksbord ved utstikk og overheng, samt enkelte vindskier med råteskader. Dette viser at konstruksjonen har vært utsatt for fuktpåvirkning over tid. Mose på takstein holder på fukt og kan bidra til økt slitasje på taktekkingen samt redusere vannavrenningen. Dersom forholdene ikke utbedres, kan skadene utvikle seg videre.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å fjerne mose fra takstein og kontrollere takflaten for skader. Råteskadet rupanel/undertaksbord og skadde vindskier bør skiftes ut. Samtidig bør årsaken til fuktpåvirkningen avklares og utbedres for å redusere risikoen for videre skadeutvikling. Konsekvens:<br />Bærestolpene har råteskader som har redusert treverkets kvalitet. Dette kan medføre svekket bæreevne over tid og økt risiko for videre skadeutvikling dersom forholdet ikke utbedres.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å kontrollere omfanget av råteskadene og skifte ut skadde bærestolper. Samtidig bør årsaken til fuktpåvirkningen utbedres for å hindre at nye råteskader oppstår. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er observert noen fuktmerker på undertaket. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Det er registrert fuktmerker i takkonstruksjonen, herunder på undertak og taksperrer ved pipe, samt kalk-/saltutslag på teglpipe. Dette indikerer at det har vært fuktpåvirkning. Årsak og omfang er ikke avklart ved visuell befaring, og fortsatt fuktinntrenging kan over tid føre til ytterligere skader på konstruksjonen.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å undersøke årsaken til fuktpåvirkningen nærmere, med særlig fokus på pipebeslag, gjennomføringer og tekking rundt pipen. Eventuelle utettheter bør utbedres, og skadde materialer vurderes reparert eller skiftet ut ved behov. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. AVVIK:<br />Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen.<br />Konsekvens:<br />Begrenset lufting i nedre del av konstruksjonen kan redusere uttørking og ventilasjon. Dette gir økt risiko for fuktakkumulering over tid og noe usikkerhet knyttet til materialenes videre tilstand, uten at det nødvendigvis er påvist skader ved befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere muligheten for å forbedre luftingen i nedre kant av konstruksjonen. Tiltak kan tilpasses eksisterende løsning og gjennomføres som lokale forbedringer for å bedre uttørking og funksjon, i tråd med gjeldende krav i TEK. Konsekvens:<br />Det er observert fuktmerker på undertaket, noe som indikerer at det har vært fuktpåvirkning. Årsak og omfang er ikke avklart ved visuell befaring. Dersom fuktpåvirkningen er vedvarende, kan dette over tid føre til skader på undertak og tilstøtende konstruksjoner.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å undersøke årsaken til fuktmerkene nærmere og utbedre eventuelle utettheter. Videre bør undertaket følges opp med jevnlig kontroll, og skadde bygningsdeler repareres eller skiftes ut ved behov. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Det er registert hull/skade i pusset yttervegg. <br />Konsekvens/tiltak: Råteskadet bordkledning bør skiftes ut. Konsekvens:<br />Spredte råteskader indikerer lokal fuktpåvirkning og redusert materialkvalitet i enkelte bord. Forholdet kan over tid medføre videre nedbrytning av kledningen dersom det ikke følges opp, men gir ikke nødvendigvis umiddelbar funksjonssvikt for fasaden som helhet.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere utskifting av berørte bord og samtidig følge opp overflatebehandling og fuktforhold. Tiltakene kan utføres lokalt og inngå som del av normalt vedlikehold. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Konsekvens:<br />Manglende eller begrenset lufting i nedre del av kledningen kan redusere uttørking av fukt og gi økt risiko for fuktpåvirkning og slitasje på kledning og underliggende konstruksjoner over tid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere tiltak som bedrer luftingen bak kledningen, for eksempel ved lokale tilpasninger i forbindelse med vedlikehold eller fasadearbeider. Tiltak kan gjennomføres gradvis og tilpasses byggets utførelse for å bedre fuktforholdene i tråd med dagens krav i TEK. Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Konsekvens:<br />Manglende gnagesikring ved konstruksjonen øker risikoen for at mus og andre smådyr kan ta seg inn i bygningen. Dette kan føre til skader på isolasjon, bygningsdeler og tekniske installasjoner, samt økt behov for vedlikehold.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere tilfredsstillende gnagesikring ved åpninger og overganger der smådyr kan komme inn. Utførelsen bør være i samsvar med dagens krav til fuktsikker og varig konstruksjon etter TEK. Konsekvens:<br />Det er registrert hull/skader i pusset yttervegg. Skadene kan medføre økt fuktinntrenging i konstruksjonen og kan over tid føre til ytterligere nedbrytning dersom de ikke utbedres.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å reparere skadene i pusslaget og utbedre eventuelle underliggende årsaker. Utbedringen bør utføres med materialer og løsninger som er tilpasset eksisterende fasade for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot vær og fukt. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. <br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Konsekvens:<br />Slitasje og sprekker i karmene er typisk for eldre vinduer og skyldes normal vær- og alderspåvirkning. Forholdet kan over tid føre til redusert tetthet og økt vedlikeholdsbehov, men gir ikke nødvendigvis funksjonssvikt på kort sikt.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp med vedlikehold, for eksempel ved utbedring av sprekker og overflatebehandling. Ved mer omfattende slitasje kan det vurderes utskifting av enkeltvinduer i forbindelse med fremtidig oppgradering. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Konsekvens:<br />Vinduene har isolerglassruter som er eldre enn 35 år og har passert forventet levetid. Det er derfor økt risiko for redusert isolasjonsevne, svekket tetthet og funksjonssvikt, selv om det ikke nødvendigvis er registrert feil på befaringstidspunktet.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge vinduenes tilstand med jevnlig vedlikehold og kontroll. Utskifting av vinduer eller isolerglassruter bør påregnes etter hvert som funksjon, tetthet eller energiegenskaper blir utilfredsstillende. <br /><br />Terrassedør<br />Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. <br />Konsekvens/tiltak: Dører må justeres for å sikre normal funksjon. Konsekvens:<br />Enkelte dører har redusert funksjon og er vanskelige å åpne og lukke. Dette kan skyldes slitasje, bevegelser i konstruksjonen eller behov for justering, og kan medføre redusert brukskomfort og tetthet.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å justere dører og kontrollere hengsler, karm og låsebeslag. Dersom justering ikke gir tilfredsstillende funksjon, bør årsaken avklares og nødvendige utbedringer utføres. <br /><br />Terrasser og plattinger på terreng<br />Det er påvist nedbøyning eller tegn på svak konstruksjon. Det er symptom på eller registrerte skader på plattingen. Terrassen mangler noe støtte/bæring under bjelkelag. <br />Konsekvens/tiltak: Nedbøyning eller svak konstruksjon kan tyde på redusert bæreevne og risiko for videre deformasjon eller svikt. Konsekvens:<br />Det er registrert nedbøyning, svikt eller skjevheter i terrassen, noe som kan tyde på redusert stivhet eller svekkelser i den bærende konstruksjonen. Forholdet kan påvirke terrassekonstruksjonens funksjon og kan utvikle seg over tid dersom det ikke utbedres.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å undersøke den bærende konstruksjonen nærmere for å avklare årsak og omfang. Svake eller skadde konstruksjonsdeler bør forsterkes eller skiftes ut slik at terrassen oppnår tilfredsstillende stabilitet og bæreevne. Det anbefales å utbedre skadene og gjennomføre nødvendig vedlikehold for å sikre trygg bruk og levetid. Konsekvens:<br />Det er registrert værslitt trevirke og råteskader i enkelte terrassebord. Dette kan føre til redusert styrke og levetid på de berørte bordene, og skadene kan utvikle seg videre ved fortsatt fuktpåvirkning.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å skifte ut terrassebord med råteskader og utføre nødvendig vedlikehold av øvrig trevirke. Overflatebehandling og jevnlig vedlikehold vil bidra til å forlenge terrassekonstruksjonens levetid. Konsekvens:<br />Terrassen har mangelfull støtte eller bæring under bjelkelaget. Dette kan medføre økt nedbøyning, svikt i konstruksjonen og redusert bæreevne. Belastningen på øvrige konstruksjonsdeler kan også øke dersom forholdet ikke utbedres.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere nødvendig støtte og bæring under bjelkelaget slik at terrassen får tilfredsstillende stabilitet og bæreevne. Utførelsen bør være i samsvar med kravene i TEK. <br /><br />Overflater - gulv<br />Noe merker/fuktmerker på overflater som gulv, dørkarmer mm. Det er registret noe knirk i gulv. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Fuktmerker kan være tegn på tidligere eller pågående fuktpåvirkning, med usikkerhet knyttet til årsak og eventuelt omfang. Knirk i gulv kan skyldes bevegelser mellom gulvmaterialer og underliggende konstruksjon, og kan utvikle seg over tid.<br />Tiltak:<br />Årsaken til fuktmerkene bør avklares, og området bør følges opp dersom merkene endrer seg eller det registreres ny fukt. Knirk vurderes nærmere og utbedres ved behov, normalt i forbindelse med vedlikehold eller utskifting av gulv. <br /><br />Overflater - vegger og himlinger<br />Noe merker/hakk på overflater som vegg og tak, det er registret sprekker i vegger og noen skjolder på strie tapet. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Det er registrert merker og hakk på vegg- og takoverflater, sprekker i vegger samt skjolder på strietapet. Forholdene er i hovedsak av kosmetisk karakter, men kan være et uttrykk for normal slitasje, tidligere bevegelser i konstruksjonen eller tidligere fuktpåvirkning.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å utbedre overflateskadene ved behov. Sprekker bør følges opp og vurderes dersom de utvikler seg over tid. Skjolder på strietapet bør undersøkes nærmere dersom det er mistanke om aktiv fuktpåvirkning. <br /><br />Krypkjeller<br />Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. <br />Konsekvens/tiltak: Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte over tid. Konsekvens:<br />Forhøyet fuktnivå i krypkjelleren øker risikoen for utvikling av fuktskader i treverk og andre organiske materialer. Dersom årsaken til fuktbelastningen ikke utbedres, kan skadene utvikle seg over tid og bidra til redusert levetid på konstruksjonen.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å avklare årsaken til det forhøyede fuktnivået og gjennomføre nødvendige tiltak for å redusere fuktbelastningen, eksempelvis forbedret drenering, terrengtilpasning, fuktsperre mot grunnen eller bedre ventilasjon, avhengig av årsak og konstruksjon. Eventuelle fuktskader bør kartlegges og utbedres ved behov. <br /><br />Innvendige dører<br />Det er noen hakk/merker og svelleskader nederst på dørblad. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Skader og merker på innerdører er i hovedsak av kosmetisk karakter og påvirker normalt ikke funksjonen. Dersom skadene er dype kan de over tid gi slitasje i overflaten og redusert estetisk kvalitet.<br />Tiltak:<br />Mindre merker kan utbedres med overflatebehandling eller lokal reparasjon. Ved større skader kan det være aktuelt å skifte dørblad. Tiltak vurderes ut fra omfang og ønsket standard.<br />AVVIK:<br />Det er registrert svelleskader nederst på innerdør til baderom.<br />Konsekvens:<br />Svelleskader nederst på dørbladet indikerer fuktpåvirkning, noe som er vanlig i våtromsmiljø. Forholdet har i hovedsak betydning for dørens overflate og funksjon, og gir ikke nødvendigvis indikasjon på fuktskader i omkringliggende konstruksjoner.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å sikre god ventilasjon og hensiktsmessig bruk for å redusere fuktbelastningen. Ved behov kan dørbladet utbedres eller skiftes ut dersom funksjon eller utseende er vesentlig påvirket. <br /><br />Skadedyr og fuktkrevende insekter<br />Eier opplyser at det er/har vært registrert skadedyr. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagekspert. Konsekvens:<br />Registrerte eller tidligere forekomster av mus og sukkermaur kan indikere at det finnes eller har vært åpninger eller forhold som gir skadedyr tilgang til bygningen. Mus kan forårsake skader på bygningsdeler og tekniske installasjoner, mens sukkermaur kan være et tegn på fuktige områder, uten at dette alene dokumenterer en bygningsskade.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å kartlegge om det fortsatt er aktivitet fra skadedyr, tette mulige inngangspunkter og gjennomføre nødvendige forebyggende eller bekjempende tiltak. Dersom det er mistanke om skader eller fukt som følge av skadedyr, bør forholdet undersøkes nærmere. <br /><br />Etasje - Bad/wc - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Konsekvens:<br />Manglende dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt medfører usikkerhet om løsningen er utført i henhold til gjeldende krav. Eventuelle feil eller mangler i membranen kan føre til fuktskader som ikke er synlige ved en visuell befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon dersom denne finnes. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges og det er mistanke om svikt i konstruksjonen, bør nærmere undersøkelser eller kontroll av våtrommet vurderes. Ved fremtidig rehabilitering bør vanntett sjikt utføres og dokumenteres i henhold til TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc - Overflater, vegger og himling<br />Det er observert noe svertesopp på flisfuger på vegger i dusjsonen. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.<br />Baderommet har passert forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år basert på levetidstabeller fra Norsk Standard og SINTEF Byggforsk.<br />Risikoen for skjulte skader, særlig knyttet til fukt og membran, anses derfor som forhøyet. <br />Oppgradering eller nærmere undersøkelser bør påregnes.<br />Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Svertesopp på flisfuger indikerer at overflatene har vært utsatt for vedvarende fuktbelastning. Forholdet er i seg selv normalt ikke tegn på skade i konstruksjonen, men kan være et tegn på utilstrekkelig rengjøring, ventilasjon eller lang tørketid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å rengjøre og behandle fugene med egnet soppfjernende middel. Videre bør ventilasjon og bruk av rommet vurderes for å redusere fuktbelastningen og begrense ny soppvekst. AVVIK:<br />Baderommets underliggende hovedkonstruksjoner har oversteget forventet teknisk levetid på 20 år.<br />Konsekvens:<br />Når underliggende konstruksjoner i våtrom har oversteget forventet levetid, øker usikkerheten knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet. Selv om overflater kan fremstå som brukbare, kan skjulte konstruksjoner være mer utsatt for slitasje og fuktpåvirkning over tid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å være oppmerksom på tegn til fukt eller funksjonssvikt og følge opp med jevnlig kontroll. Ved større oppgraderinger eller ved påvist svikt bør en fornyelse av konstruksjonene vurderes i samsvar med gjeldende krav i TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc - Overflater gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er registret noe slitte flisfuger rundt sluk. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.<br />Baderommet har passert forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år basert på levetidstabeller fra Norsk Standard og SINTEF Byggforsk.<br />Risikoen for skjulte skader, særlig knyttet til fukt og membran, anses derfor som forhøyet. <br />Oppgradering eller nærmere undersøkelser bør påregnes.<br />Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst. <br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. AVVIK:<br />Det er påvist at høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn anbefalt nivå. Høyden ble målt til ca. 12 mm.<br />Konsekvens:<br />For liten høydeforskjell ved dørterskel gir redusert sikkerhet mot vann som kan renne ut av våtrommet ved vannsøl eller lekkasje. Dette kan over tid øke risikoen for fuktpåvirkning i tilstøtende rom, selv om det ikke er registrert skader ved befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere tiltak som øker høydeforskjellen ved dørterskel eller på annen måte begrenser vannspredning fra våtrommet. Tiltak kan tilpasses rommets oppbygning og vurderes i forbindelse med vedlikehold eller fremtidig oppgradering, i tråd med dagens krav i TEK. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Konsekvens:<br />Tett dusjskinne kan hindre vann i å renne fritt mot sluket ved lekkasje eller vannsøl utenfor dusjsonen. Dette kan medføre at vann blir stående på gulvet eller ledes til områder som ikke er tiltenkt fuktbelastning, med økt risiko for fuktskader.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere en løsning som sikrer at vann kan ledes uhindret til sluket, i tråd med funksjonskravene i TEK. Eventuelle tilpasninger bør utføres slik at gulvets avrenning opprettholdes. Konsekvens:<br />Slitte flisfuger rundt sluket kan redusere overflatenes motstand mot fukt og gi økt risiko for vanninntrenging i fugene. Over tid kan dette bidra til fuktbelastning og økt behov for vedlikehold.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å utbedre eller fornye slitte fuger rundt sluket for å opprettholde en tett og robust overflate. Arbeidet bør utføres slik at løsningen tilfredsstiller kravene i TEK. AVVIK:<br />Baderommets underliggende hovedkonstruksjoner har oversteget forventet teknisk levetid på 20 år.<br />Konsekvens:<br />Når underliggende konstruksjoner i våtrom har oversteget forventet levetid, øker usikkerheten knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet. Selv om overflater kan fremstå som brukbare, kan skjulte konstruksjoner være mer utsatt for slitasje og fuktpåvirkning over tid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å være oppmerksom på tegn til fukt eller funksjonssvikt og følge opp med jevnlig kontroll. Ved større oppgraderinger eller ved påvist svikt bør en fornyelse av konstruksjonene vurderes i samsvar med gjeldende krav i TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Mer enn forventet brukstid er passert på membranløsningen, usikker fremtidig funksjon. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). <br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet. AVVIK: Det er påvist at høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn anbefalt nivå. Høyden ble målt til ca. 12 mm. Konsekvens: For liten høydeforskjell ved dørterskel gir redusert sikkerhet mot vann som kan renne ut av våtrommet ved vannsøl eller lekkasje. Dette kan over tid øke risikoen for fuktpåvirkning i tilstøtende rom, selv om det ikke er registrert skader ved befaring. Tiltak: Det anbefales å vurdere tiltak som øker høydeforskjellen ved dørterskel eller på annen måte begrenser vannspredning fra våtrommet. Tiltak kan tilpasses rommets oppbygning og vurderes i forbindelse med vedlikehold eller fremtidig oppgradering, i tråd med dagens krav i TEK. Konsekvens:<br />Membranløsningen har passert forventet brukstid, og det foreligger derfor økt usikkerhet knyttet til videre funksjon og tetthet. Risikoen for svikt og fuktskader øker med alder, selv om det ikke nødvendigvis er registrert tegn til lekkasje på befaringstidspunktet.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge utviklingen gjennom jevnlig kontroll og vedlikehold. Ved tegn til svekket funksjon eller i forbindelse med oppgradering av våtrommet bør membranløsningen fornyes i henhold til TEK. Konsekvens:<br />Membranen kan ikke bekreftes da den ikke er synlig og det ikke foreligger dokumentasjon på utførelsen. Dette medfører usikkerhet om våtrommets fuktsikring og om løsningen oppfyller kravene til vanntetthet. Eventuelle svakheter kan være skjulte og ikke avdekkes ved en visuell befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon dersom denne finnes. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges, bør forholdet tas med i vurderingen ved videre bruk og fremtidig rehabilitering. Ved oppgradering av våtrommet bør membran etableres og dokumenteres i henhold til TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc - Sanitærutstyr og innredning<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. <br />Konsekvens/tiltak: Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. AVVIK:<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br />Konsekvens:<br />Manglende mulighet for å oppdage lekkasjer visuelt gir økt usikkerhet knyttet til skjulte vannlekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan dermed bli stående over tid før de oppdages, noe som kan føre til økt fuktbelastning på omkringliggende konstruksjoner.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere en løsning som muliggjør visuell kontroll av eventuell lekkasje, for eksempel i form av inspeksjonsåpning eller synlig lekkasjevei. Tiltaket kan utføres lokalt og tilpasses eksisterende konstruksjon, i samsvar med gjeldende krav i TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc/vaskerom - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Konsekvens: Manglende dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt medfører usikkerhet om løsningen er utført i henhold til gjeldende krav. Eventuelle feil eller mangler i membranen kan føre til fuktskader som ikke er synlige ved en visuell befaring. <br />Tiltak: Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon dersom denne finnes. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges og det er mistanke om svikt i konstruksjonen, bør nærmere undersøkelser eller kontroll av våtrommet vurderes. Ved fremtidig rehabilitering bør vanntett sjikt utføres og dokumenteres i henhold til TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc/vaskerom - Overflater, vegger og himling<br />Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.<br />Baderommet har passert forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år basert på levetidstabeller fra Norsk Standard og SINTEF Byggforsk. Risikoen for skjulte skader, særlig knyttet til fukt og membran, anses derfor som forhøyet. Oppgradering eller nærmere undersøkelser bør påregnes.<br />Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst. Det er registret at karmlister på badet har noen svelleskader/sprukket trevirke. <br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Baderommets underliggende hovedkonstruksjoner har oversteget forventet teknisk levetid på 20 år.<br />Konsekvens:<br />Når underliggende konstruksjoner i våtrom har oversteget forventet levetid, øker usikkerheten knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet. Selv om overflater kan fremstå som brukbare, kan skjulte konstruksjoner være mer utsatt for slitasje og fuktpåvirkning over tid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å være oppmerksom på tegn til fukt eller funksjonssvikt og følge opp med jevnlig kontroll. Ved større oppgraderinger eller ved påvist svikt bør en fornyelse av konstruksjonene vurderes i samsvar med gjeldende krav i TEK. Konsekvens:<br />Det er registrert svelleskader og oppsprekking i karmlistene, noe som tyder på at treverket har vært utsatt for fuktpåvirkning. Forholdet kan utvikle seg dersom fuktbelastningen vedvarer og medføre ytterligere skade på treverket.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å avklare og om mulig begrense årsaken til fuktpåvirkningen. Skadde karmlister bør skiftes eller utbedres ved behov for å hindre videre nedbrytning og opprettholde en tilfredsstillende utførelse. <br /><br />Etasje - Bad/wc/vaskerom - Overflater gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.<br />Baderommet har passert forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år basert på levetidstabeller fra Norsk Standard og SINTEF Byggforsk.<br />Risikoen for skjulte skader, særlig knyttet til fukt og membran, anses derfor som forhøyet. <br />Oppgradering eller nærmere undersøkelser bør påregnes.<br />Det er ikke kjent om det er benyttet membran/tettesjikt i konstruksjonene, eller hvordan dette er løst. <br />Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. AVVIK:<br />Det er påvist at høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn anbefalt nivå. Høyden ble målt til ca. 8 mm.<br />Konsekvens:<br />For liten høydeforskjell ved dørterskel gir redusert sikkerhet mot vann som kan renne ut av våtrommet ved vannsøl eller lekkasje. Dette kan over tid øke risikoen for fuktpåvirkning i tilstøtende rom, selv om det ikke er registrert skader ved befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere tiltak som øker høydeforskjellen ved dørterskel eller på annen måte begrenser vannspredning fra våtrommet. Tiltak kan tilpasses rommets oppbygning og vurderes i forbindelse med vedlikehold eller fremtidig oppgradering, i tråd med dagens krav i TEK. AVVIK:<br />Baderommet har oversteget mer enn halvparten av forventet teknisk levetid, som normalt anses å være ca. 20 år.<br />Konsekvens:<br />Når baderommet har passert mer enn halvparten av forventet levetid, øker usikkerheten knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet. Selv om overflater kan fremstå som brukbare, kan underliggende løsninger være mer utsatt for slitasje og fuktpåvirkning over tid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge med på baderommets tilstand gjennom jevnlig kontroll. Ved større oppgraderinger eller ved tegn til funksjonssvikt bør oppgradering eller fornyelse vurderes for å oppnå et nivå som samsvarer bedre med dagens krav i TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc/vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Mer enn forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). <br />Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet. Konsekvens:<br />Det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell mellom sluk og vanntett sjikt ved rørgjennomføring eller døråpning i henhold til forskriftskrav på befaringstidspunktet. Dette kan medføre at vann ved lekkasje eller større vannsøl ikke ledes til sluket, og øker risikoen for fuktpåvirkning i tilstøtende bygningsdeler.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å utbedre forholdet ved neste rehabilitering av våtrommet, slik at høydeforskjeller og fall tilfredsstiller kravene i TEK. Inntil da bør unormale vannmengder på gulvet unngås, og eventuelle tegn til fukt følges opp. Konsekvens:<br />Membranløsningen har passert forventet brukstid, og det foreligger derfor økt usikkerhet knyttet til videre funksjon og tetthet. Risikoen for svikt og fuktskader øker med alder, selv om det ikke nødvendigvis er registrert tegn til lekkasje på befaringstidspunktet.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge utviklingen gjennom jevnlig kontroll og vedlikehold. Ved tegn til svekket funksjon eller i forbindelse med oppgradering av våtrommet bør membranløsningen fornyes i henhold til TEK. Konsekvens:<br />Membranen kan ikke bekreftes da den ikke er synlig og det ikke foreligger dokumentasjon på utførelsen. Dette medfører usikkerhet om våtrommets fuktsikring og om løsningen oppfyller kravene til vanntetthet. Eventuelle svakheter kan være skjulte og ikke avdekkes ved en visuell befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon dersom denne finnes. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges, bør forholdet tas med i vurderingen ved videre bruk og fremtidig rehabilitering. Ved oppgradering av våtrommet bør membran etableres og dokumenteres i henhold til TEK. <br /><br />Etasje - Bad/wc/vaskerom - Ventilasjon<br />Badet har naturlig avtrekksventilasjon uten mekanisk forsert avtrekk. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Boligen har den naturlige/avtrekk via himling over tak. <br />Naturlig ventilasjon gir en mer variabel luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Dette kan redusere bortledningen av fukt og vanndamp under enkelte vær- og driftsforhold.<br />*Tiltak:<br />Det anbefales å holde avtrekksventil og tilluftsspalte åpne og rene. Dersom ventilasjonen oppleves utilstrekkelig, bør det vurderes å etablere mekanisk avtrekk eller annen løsning som forbedrer luftutskiftingen, dersom dette er mulig. <br /><br />Etasje - Kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er registret noen hakk/merker i kjøkkenfronter, kjøkkenskrog og benkeplate. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Det er registrert noen hakk og merker i kjøkkenfronter, kjøkkenskrog og benkeplate. Forholdet er av kosmetisk karakter og påvirker normalt ikke kjøkkenets funksjon, men kan medføre redusert estetisk uttrykk.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å utbedre skadene ved behov, for eksempel med overflatereparasjon eller utskifting av berørte deler dersom ønsket. <br /><br />Etasje - Kjølerom  - Overflater og konstruksjon<br />Det er påvist symptom på aktivitet fra svertesopp/muggsopp/sopp. <br />Konsekvens/tiltak: Det er registrert noe svertesopp/mørkepartier på overflater på innvendig trepanel. Konsekvens:<br />Svertesopp og mørkepartier på trepanel i kjølerom skyldes normalt høy luftfuktighet og kondens. Forholdet kan medføre videre misfarging og overflateskader dersom fuktbelastningen vedvarer.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å kontrollere årsaken til fukt- og kondensdannelsen, herunder ventilasjon, temperaturforhold og tetthet i kjølerommet. Berørte overflater bør rengjøres eller skiftes ved behov, og nødvendige tiltak gjennomføres slik at krav til fuktsikring og inneklima i TEK ivaretas. <br /><br />Etasje - Kjølerom  - Teknisk anlegg<br />Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Tekniske anlegg eldre enn 15 år har økt risiko for slitasje, redusert driftssikkerhet og funksjonssvikt. Dette kan medføre behov for hyppigere vedlikehold og fare for uforutsette feil. Konsekvens:<br />Det tekniske anlegget har passert forventet levetid, og det må påregnes økt risiko for funksjonssvikt eller driftsstans. Eldre anlegg kan også ha redusert ytelse sammenlignet med dagens krav i TEK.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp anlegget med jevnlig kontroll og vedlikehold, og være forberedt på utskifting dersom funksjonssvikt oppstår eller ved planlagte oppgraderinger. Ved utskifting bør nytt anlegg tilfredsstille relevante krav i TEK. <br /><br />Innvendige vannledninger<br />Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Eldre glødde kobberrør har økt risiko for slitasje og lekkasjer, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Konsekvens:<br />Glødde kobberrør har passert forventet levetid, og det er økt risiko for lekkasjer som følge av aldersrelatert slitasje. Fremtidig funksjon og tetthet kan derfor ikke påregnes.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å holde røropplegget under jevnlig oppsyn og planlegge utskifting. Ved utskifting bør det benyttes løsninger som tilfredsstiller gjeldende krav i TEK. <br /><br />Ventilasjon<br />Bygningen har naturlig ventilasjon slik det var vanlig på byggetiden. <br />Ventilasjonsløsningen er enklere enn løsninger som benyttes i dag.<br />Ventilasjonsløsningen avviker fra dagens anbefalte løsninger for kjøkken, ved at det ikke er etablert eget mekanisk avtrekk fra rommet. <br />Vurderingen er basert på synlige og tilgjengelige forhold ved befaringstidspunktet. <br />Skjulte installasjoner er ikke verifisert.<br />Naturlig ventilasjon er gitt tilstandsgrad 2, da dagens krav og anbefalinger til ventilasjon ikke er oppfylt. <br />Dette til tross for at løsningen anses som normal og tidsriktig for boliger/leiligheter oppført i denne perioden.<br />Kapasitet og luftutskiftning er ikke kontrollert, da dette krever særskilt måleutstyr og ikke inngår i en nivå 1 (visuell og ikke-inngripende) undersøkelse. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens:<br />Begrenset ventilering kan gi redusert luftutskiftning og økt risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Dette kan over tid bidra til kondens, lukt og økt belastning på bygningsdeler.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å forbedre ventileringen ved å etablere eller utbedre ventiler og sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning i boligen. Regelmessig lufting og kontroll av eksisterende ventilasjonsløsninger anbefales. <br /><br />Varmtvannsbereder/tank<br />Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift. Konsekvens:<br />Alder på varmtvannstanken tilsier at den har passert forventet levetid. Dette gir økt risiko for redusert driftssikkerhet og lekkasje over tid, selv om tanken fungerer ved befaring.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge opp varmtvannstanken med økt oppmerksomhet. Ved tegn til svikt, eller som et forebyggende tiltak, kan det vurderes utskifting til en nyere løsning i tråd med dagens krav i TEK. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling. <br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvens:<br />For boliger med støpt såle uten underetasje er dreneringsløsningen normalt enklere enn ved kjellerkonstruksjoner, og fuktbelastningen mot bygget er ofte mindre. Likevel tilsier alder på dreneringen at funksjonen kan være noe redusert sammenlignet med nyere løsninger, og gir en viss usikkerhet knyttet til håndtering av overflate- og grunnvann over tid.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å sikre gode terrengfall bort fra bygningen og at overflatevann ledes effektivt vekk fra sålen. Ved tegn til fuktpåvirkning kan det vurderes nærmere undersøkelser og eventuelle lokale tiltak, uten at full utskifting av dreneringen nødvendigvis er påkrevd. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser. Konsekvens:<br />Det er registrert punktvise salt-/kalkutslag og avflassing på lecablokkene, noe som indikerer at fukt transporteres gjennom konstruksjonen. Forholdet kan over tid bidra til økt nedbrytning av overflater dersom fuktbelastningen vedvarer.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å kartlegge årsaken til fuktpåvirkningen og gjennomføre nødvendige tiltak for å redusere fuktbelastningen. Området bør holdes under observasjon, og eventuelle skadde overflater utbedres ved behov. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Det er registret noe løs puss som har sluppet på grunnmur. Grunnmuren har høy alder og har vært eksponert for klimapåkjenninger og naturlig slitasje over tid. <br />Slike forhold er vanlig for eldre konstruksjoner og skyldes langvarig påvirkning fra fukt, temperatursvingninger og eventuell bevegelse i omkringliggende masser. <br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Det er registrert løs puss på muroverflater.<br />Konsekvens:<br />Løs puss indikerer redusert heft mellom puss og underlag, ofte som følge av fukt, bevegelser eller normal aldring. Forholdet kan over tid føre til videre avskalling og behov for vedlikehold, men gir ikke nødvendigvis indikasjon på konstruktive skader.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å fjerne løs puss og utbedre overflatene med egnet reparasjon. Samtidig bør eventuelle årsaker til redusert heft vurderes for å begrense videre utvikling, i tråd med dagens krav i TEK. Konsekvens:<br />Eldre grunnmurer er ofte preget av aldersrelatert slitasje og kan ha redusert motstand mot fuktpåvirkning sammenlignet med nyere konstruksjoner. Dette gir noe usikkerhet knyttet til videre funksjon og fuktsikkerhet, uten at det nødvendigvis foreligger konkrete skader på befaringstidspunktet.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge med på grunnmurens tilstand gjennom jevnlig visuell kontroll. Ved tegn til økt fuktpåvirkning eller ved fremtidige arbeider på terreng og drenering bør grunnmurens tilstand vurderes nærmere, og eventuelle lokale utbedringer utføres ved behov, i tråd med gjeldende krav i TEK. <br /><br />Oljetank<br />Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utført sanering eller få gjennomført kontroll for å bekrefte at tanken er forskriftsmessig håndtert. Konsekvens:<br />Manglende dokumentasjon på sanering gjør det usikkert om oljetanken er forskriftsmessig tømt, renset og håndtert. Dette kan medføre usikkerhet om det fortsatt finnes en nedgravd tank eller om det kan foreligge forhold som kan få betydning ved senere eierskifte eller gravearbeider.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon som bekrefter at oljetanken er sanert og håndtert i henhold til gjeldende krav. Dersom dokumentasjon ikke kan fremlegges, bør tankens status avklares ved nærmere undersøkelser. <br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br />Det er påvist råteskader nederst på dørbladet til boddøren. Skaden er et resultat av fuktpåvirkning og kan føre til redusert styrke, funksjon og levetid dersom den utvikler seg videre.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å reparere eller skifte ut det råteskadede dørbladet. Samtidig bør årsaken til fuktpåvirkningen avklares og utbedres for å redusere risikoen for nye råteskader. <br /><br />TGIU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:<br />Etasje - Bad/wc/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Det er ikke utført hulltaking da dusjsonen/våtsoner grenser til murvegger/yttervegger og kjøkken med rørføringer. <br />Dette er i henhold til gjeldende forskrift.<br />Det ble rutinemessig søkt etter fukt i dusjsonens vegger med fuktindikator (Protimeter SM) på befaringen, og det var ingen indikasjoner på fukt.<br />Fuktsøk gir kun en indikasjon og må ikke oppfattes som en garanti for baderommet. Gulv måles ikke.<br />Tilstandsgrad er satt ut fra resultater ved utførte overflatesøk. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade). Konsekvens:<br />Hulltaking er ikke utført som følge av bygningsmessige forhold som gjorde dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. Vurderingen av konstruksjonen er derfor basert på visuelle observasjoner, og eventuelle skjulte avvik eller fuktskader kan ikke utelukkes.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å følge konstruksjonen med jevnlig kontroll. Dersom det oppstår mistanke om fukt eller skade, eller ved senere ombygging, bør det vurderes å gjennomføre nærmere undersøkelser der konstruksjonen er tilgjengelig. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. <br />Konsekvens/tiltak: AVVIK:<br />Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav om snøfangere på byggemeldingstidspunktet. Konsekvens:<br />Fravær av snøfangere kan medføre at snø og is sklir ukontrollert fra taket, noe som kan innebære en risiko for personer og gjenstander under takutspring. Samtidig er løsningen i samsvar med kravene som gjaldt ved oppføring, og forholdet vurderes derfor som et avvik opp mot dagens sikkerhetsnivå.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere montering av snøfangere på utsatte takflater for å redusere risiko for snø- og isras. Tiltaket kan gjennomføres som et sikkerhetsforbedrende tiltak uten større inngrep, i tråd med dagens krav i TEK. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Konsekvens:<br />Når det verken er utført radonmålinger eller etablert radonsperre, foreligger det usikkerhet knyttet til radonnivåene i boligen. Eventuelle forhøyede verdier kan ikke avklares uten målinger.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å gjennomføre radonmålinger for å avklare nivåene i boligen. Dersom målingene viser forhøyede verdier, kan det vurderes egnede tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen i tråd med dagens krav i TEK. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. AVVIK:<br />Rekkverkshøyde er målt til ca. 73 cm. <br />Dagens krav er minimum 90 cm.<br />Konsekvens:<br />Rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav, noe som gir redusert fallsikring ved bruk nær kanten. Forholdet innebærer et lavere sikkerhetsnivå enn det som kreves i dag, men er ikke uvanlig for eldre løsninger.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å vurdere forhøying eller tilpasning av rekkverket slik at høyden bringes opp til minimum 90 cm. Tiltaket kan ofte gjennomføres ved påbygging eller justering av eksisterende rekkverk, uten større inngrep, i tråd med dagens krav i TEK. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. AVVIK:<br />Det mangler en håndløper på vegg i trappeløpet.<br />Konsekvens:<br />Manglende håndløper gir redusert støtte ved bruk av trappen og kan øke risikoen for fall, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet. Forholdet gir et lavere sikkerhetsnivå enn det som følger av dagens krav.<br />Tiltak:<br />Det anbefales å etablere håndløper på vegg i trappeløpet for å bedre sikkerheten. Tiltaket er enkelt å gjennomføre og kan utføres uten større inngre"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Oppvarming via elektrisk gulvvarme på begge bad/wc, inngangsparti, TV-stue og ved gangveg/trapper fra gaten, ellers oppvarming av elektriske panelovner, varmepumpe og vedovn i stue.<br /><br />Vedovn/innsats i 2019 ifølge eier, det er ikke fremlagt dokumentasjon for installering av denne. I følge takst har boligen hatt tilsyn av det lokale brannvesenet i 2022, hvor ingen avvik ble registret. Boligen har også en eldre kombiovn for ved- og parafinfyring. Vedfyringsdelen fremstår som i bruk, mens parafindelen opplyses av eier å ikke være i bruk i dag. <br /><br />Fra 2020 er det ikke lengre lov å bruke fossil olje eller parafin til oppvarming av boliger i Norge. I mange tilfeller kan et olje-/parafinfyringsanlegg bygges om til fyring med biofyringsolje eller bioparafin, men dette gis det ingen garanti for og må evt. undersøkes nærmere av kjøper. Nedgravde oljetanker som evt. tas ut av bruk bør graves opp og fjernes. Kjøper må selv påkoste dette. Det opplyses at eiendommen tidligere har hatt en nedgravd ståltank for fyringsolje fra ca. 1964, med et volum på ca. 3 000 liter. Ifølge forrige eier ble oljetanken (parafintank) tømt og sanert i 2020 av Hyfroclean AS. Selger opplyser følgende i egenerklæring: &#34;Nedgravd parafintank ble sanert 2020. Vet du om kommunen har gitt tillatelse til at oljetanken kan bli liggende? Ja. Tillatelse til at nedgravd tank kan bli liggende. Dispensasjon gitt av Moss kommune i brev av 04.12.2019.&#34; Megler er ikke forelagt dokumentasjon på dispensasjonen."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet. Det stilles også krav til at radonverdier må oppgis for alle boliger hvor det foregår utleie. Se eget pkt. vedr. radon i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et populært og sentralt boligområde på Kallum i Moss kommune, rett utenfor sentrum. Boligen har en skjermet og solrik plassering med flott fjordutsikt.<br /><br />Fra eiendommen er det kort gangavstand til Melløs barneskole, og det er også nærhet til ungdomsskole og flere barnehager. For videregående elever er det enkel tilgang til Kirkeparken, Malakoff og Steinerskolen i Moss. Dagligvarer kan handles på blant annet Spar Ekholt og Rema 1000 Varnaveien. For et bredere utvalg anbefales Rygge Storsenter, Mosseporten og Moss sentrum med Amfi. Moss sentrum byr i tillegg på koselige kafeer, restauranter, kino, teater og museum, samt flere anerkjente kunstgallerier.<br /><br />Området byr på fantastiske turmuligheter året rundt! Utforsk den idylliske kyststien, vakre Nesparken og de frodige skogsområdene i Mossemarka, perfekte for både turer og rekreasjon. Bademuligheter finner du på flere flotte strender langs kysten og ved Vansjø, som i tillegg tilbyr kanoutleie og unike padlemuligheter.<br /><br />For den aktive er Moss et eldorado! Melløs Stadion, hjemmet til Moss FK, ligger i nærheten, og på Ørejordet finner du topp moderne idrettsanlegg med BMX-bane, fotballbaner, ishall og utendørs hockeybane. Her er det et bredt spekter av aktiviteter, fra fotball, håndball og svømming til turn og seiling. Vinterstid kan du nyte flotte skimuligheter, og Middagsåsen skisenter ligger kun en kort kjøretur unna. Golfentusiaster vil sette pris på nærheten til Evje golfpark.<br /><br />Innen cirka fem minutter til fots finner du nærmeste bussholdeplass, og på rundt 17 minutter når du Moss stasjon med hyppige togavganger til Oslo. Togreisen til Oslo S tar omtrent 40 minutter. Ved stasjonen ligger også fergeleiet med forbindelse til Horten. <br /><br />Se vedlagte nabolagsprofil for mer informasjon om hva som befinner seg i nærområdet."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt som er opparbeidet med plen og diverse beplantning. Tomten er flat og noe skrående, med flott utsikt over Oslofjorden. <br /><br />Eiendommen ligger over en jernbanetunnel for Østfoldbanen og er omfattet av en sikringssone som medfører restriksjoner på tiltak i grunnen.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at garasjebygg og frittstående boder på eiendommen er plassert inntil tomtegrensen i nordlig og sørlig retning. Det gjøres også oppmerksom på at en mindre bygning på naboens eiendom i sørlig retning ligger nær tomtegrensen. <br /><br />Det er gjerdeplikt ihht. tinglyst dok.nr. 767. Se pkt. vedr. tinglyste heftelser i salgsoppgaven for ytterligere informasjon. <br /><br />Beregnet areal viser et areal på 1000,1 m2, mens oppgitt areal viser et areal på 1000,6 m2. Kjøper må påregne at arealet er 1000,1 m2. Informasjon er hentet fra matrikkelen. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen. Større deler av eiendommen er ihht. matrikkelkart inntegnet med mindre nøyaktige eiendomsgrenser."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering i frittstående enkel garasje fra 1966 og på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Nicolai Haug Kristiansen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 84, KALLUMSKOGEN. DEL AV KALLUMSKOGEN, vedtatt 18.01.1973.\n\nEiendommen omfattes også av områderegulering 369, Østfoldbanen VL(Ski)-Moss, Sandbukta - Rygge grense, vedtatt 14.11.2016. Planen gjelder for jernbanetunnelen som går under eiendommen (formål: Trasé for jernbane, felt  o_STJ6).\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2021-2032 (plan-ID KP_3002), vedtatt 24.03.2021. I planen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).\n\nEiendommen berøres av hensynssone H190 (Andre sikringssoner) knyttet til jernbanetunnelen under eiendommen. Restriksjonene er fastsatt i både områderegulering 369 (hensynssone H190_15) og kommuneplanen (hensynssone H190). \n- H190_15: Innenfor sikringssone H190 under bakken, jf. snitt under, er det ikke tillatt med inngrep ut over det som er nødvendig for jernbaneanlegget. Det er heller ikke tillatt med tiltak som kan medføre skader på jernbane- eller veganlegg i tunnelene. Søkes det iverksatt tiltak i eller inntil sikringssone for tunnel, skal det dokumenteres at omsøkt tiltak ikke vil ha noen innvirkning på tunnelen eller sikringssonen og arbeidet skal godkjennes av Jernbaneverket. Sikringssonen er 30 meter til siden og under tunnel, samt opp til terreng.\n- H190: Innenfor sikringssone rundt jernbanetunnel tillates ikke bygge- og anleggstiltak som kan påvirke tunnelen uten at det foreligger tillatelse fra berørt samferdselsmyndighet. Dette gjelder alle tiltak som innebærer betydelige inngrep i grunnen, herunder sprengningsarbeider, boring for energibrønner og andre brønner. \nHensynsoner i reguleringsplan og kommuneplan som berører eiendommen vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker. \n\nPlanarbeid i området: \n- Moss havn. Status: Planlegging igangsatt. Plantype: Detaljregulering. Nasjonal arealplanid: 3103_407. For ytterligere info se: https://arealplaner.no/moss3103/arealplaner/289?bnr=2320&gnr=2&knr=3103\n- Planendring av Moss stasjon. Vedtatt plan med utsatt rettsvirkning. Nasjonal arealplanid: 3103_493. Planen har blitt vedtatt med uløst innsigelse. Innsigelsen er gitt fra myndighet med innsigelseskompetanse og har blitt fremmet mot hele eller deler av planen. Dette innebærer at departementet må avgjøre om innsigelsen skal tas til følge, eller at innsigelsesmyndighet trekker innsigelsen, før planens status er endelig avklart. Hele eller deler av planen har derfor ikke rettsvirkning. Mer informasjon finner du under Planbehandlinger. For ytterligere info se: https://arealplaner.no/moss3103/arealplaner/601?bnr=2320&gnr=2&knr=3103\n- Kommunedelplan for sentrum. Status: Planforslag. Nasjonal arealplanid: 3103_463. Fro mer info: https://arealplaner.no/moss3103/arealplaner/582?bnr=2320&gnr=2&knr=3103\n\nKjøper bør å sette seg inn i planer som gjelder eiendommen. Her vil det være informasjon som blant annet er styrende for eiendommens utnyttelse og bruk. Plan med bestemmelser og retningslinjer sees hos megler. Plankart følger vedlagt. For reguleringsmessige spørsmål anbefales interessenter å ta kontakt med kommunen direkte.",
    "externalAdId": "113.2669367",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Ringveien 23 er en høytliggende enebolig med flott fjordutsikt og alt fordelt over ett plan.<br /><br />Eiendommen ligger skjermet til i det attraktive boligområdet Kallum, rett utenfor Moss sentrum. Dette er en velholdt bolig med en praktisk og innholdsrik planløsning som blant annet inkluderer tre soverom, to bad og et plassbygget kjøkken fra møbelsnekker og flere stuer. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og en usjenert, opparbeidet hage med gode muligheter for lek og rekreasjon. Boligen har også en frittstående enkelt garasje og lagringsplass inne i boligen. Her bor du sentralt og barnevennlig, samtidig som området byr på fantastiske turmuligheter året rundt! <br /><br />Velkommen til visning!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "204260110",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=91e5c483-5587-4961-94f5-ed6c7eb8ec2d&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Kallum",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/204260110?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/204260110?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/91e5c483-5587-4961-94f5-ed6c7eb8ec2d?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/204260110?https://dnbeiendom.no/bolig/204260110?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Ringveien 23 er en høytliggende enebolig med flott fjordutsikt og alt fordelt over ett plan.<br /><br />Eiendommen ligger skjermet til i det attraktive boligområdet Kallum, rett utenfor Moss sentrum. Dette er en velholdt bolig med en praktisk og innholdsrik planløsning som blant annet inkluderer tre soverom, to bad og et plassbygget kjøkken fra møbelsnekker og flere stuer. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og en usjenert, opparbeidet hage med gode muligheter for lek og rekreasjon. Boligen har også en frittstående enkelt garasje og lagringsplass inne i boligen. Her bor du sentralt og barnevennlig, samtidig som området byr på fantastiske turmuligheter året rundt! <br /><br />Velkommen til visning!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/204260110?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1964,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 475546414,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-25T23:34+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "6.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-25T23:34:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-25T23:34:39.162015661+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}

Price details

Total price
7 996 090 kr (687.664€)
incl. costs
196 090 kr (16.864€)
Shared cost / mo
None

Cadastre

Municipality no.
3103
Land no. (Gnr)
2
Title no. (Bnr)
1672

Contact

☎ 482 01 266

Location

FINN code 475546414 · Ref. 113.2669367 · Updated 2026-09-25