Enebolig nær Falkumelva | Sentralt | Garasje | Stor tomt

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 971,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 192,
      "openArea": 28,
      "usableAreaE": 26,
      "usableAreaI": 166,
      "descriptionUnsafe": "<b>Annet</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 10  kvm Bod<br /><br /><b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 45  kvm Gang, bad, soverom, soverom 2<br />1. etasje: 63  kvm Vindfang, toalettrom, kjøkken, stue, bod<br />Kjeller: 58  kvm Uinnredet kjellerrom<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 28  kvm <br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 16  kvm Garasje<br />"
    },
    "price": {
      "total": 3024840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 751578,
      "estateTax": 5362,
      "suggestion": 2950000,
      "salesCostSum": 74840,
      "municipalFees": 28065,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.<br />Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 73 750,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 74 840,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Enebolig nær Falkumelva | Sentralt | Garasje  | Stor tomt",
    "contact": [
      {
        "mobile": "906 19 899"
      }
    ],
    "bedrooms": 2,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.2046,
        "lng": 9.5887,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.2046&lng=9.5887&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "3725",
      "postalName": "Skien",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Halvdans gate 25"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "17:00",
        "date": "23.09.2026",
        "from": "16:00",
        "dateIso": "2026-09-23",
        "iCalendarTo": "20260923T150000Z",
        "iCalendarFrom": "20260923T140000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 300,
        "titleNumber": 1673,
        "municipalityNumber": 4003
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Halvdans gate 25, en trivelig enebolig over tre plan med lyse oppholdsrom, hyggelige uteområder og klassiske detaljer. Boligen byr på en innbydende atmosfære med store vindusflater, vedfyrt peis og en delvis overbygd veranda som forlenger oppholdsrommet ut i det fri. Den store tomten med hage, garasje og bod gir gode rammer for både familieliv og fritid.<br />Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Falkum i Skien, i et etablert boligområde med kort avstand til sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og kollektivtransport. Området er populært blant både barnefamilier og voksne, og kombinerer sentral beliggenhet med rolige omgivelser og nærhet til rekreasjonsområder. Mot vest ligger eiendommen ved Falkumelven, som bidrar til et grønt og trivelig nærmiljø."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "1. etasje: Vindfang, toalettrom, kjøkken, stue/spisestue og bod.<br /><br />2. etasje: Gang, bad, soverom, soverom 2, bod<br /><br />Kjeller: Uinnredet kjellerrom.<br /><br />Øvrige bygg: Frittstående garasje og bod."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Entré<br />Lys entré med laminat på gulv, samt malte panelvegger og himling. Vindu gir godt med naturlig lys til rommet. Fra entréen er det adkomst til toalettrom, kjøkken, stue og trapp til boligens andre etasje.<br /><br />Toalettrom<br />Praktisk toalettrom med gulvmontert toalett og servant. Veggene er tapetserte, og ventilasjon ivaretas via veggventil. Vindu bidrar med dagslys og mulighet for lufting.<br /><br />Stue<br />Lys og innbydende stue med laminatgulv, malte overflater og vedovn koblet til murt teglpipe. Stort vindu fra 2024 slipper inn rikelig med dagslys, og nyere tofløyet balkongdør fra 2024 gir utgang til den delvis overbygde verandaen. Stuen har naturlig forbindelse til spisestuen og trapp til andre etasje.<br /><br />Spisestue<br />Spisestuen har laminat på gulv og kombinasjon av malte overflater og dekorative paneldetaljer på veggene. Store vindusflater gir godt lysinnslipp, og rommet har en naturlig plassering mellom stue, kjøkken og entré.<br /><br />Kjøkken<br />Kjøkken med IKEA-innredning med hvite, slette MDF-fronter og heltre benkeplate med benkebeslag i stål. Gulvet er belagt med laminat. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum, oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp. Vindusplasseringen gir godt dagslys til arbeidsflatene, mens halvøyen mot spisestuen bidrar til en sosial og åpen løsning. Avtrekk fra kjøkkenhette er ført direkte ut gjennom yttervegg.<br /><br />Bod (1. etasje)<br />Praktisk innvendig bod med gode lagringsmuligheter for husholdningsartikler, sportsutstyr og annet oppbevaringsbehov.<br /><br />Gang (2. etasje)<br />Gang med laminatgulv og overflater bestående av malte panel-, MDF- og tapetflater. Gangen gir adkomst til bad og begge soverommene i etasjen.<br /><br />Hovedsoverom<br />Romslig hovedsoverom med laminatgulv og malte vegg- og himlingsflater. Store vinduer sørger for godt dagslys og naturlige luftemuligheter. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.<br /><br />Soverom 2<br />Lyst og trivelig soverom med laminatgulv samt malte panelvegger og panelhimling. Store vindusflater gir rommet godt med naturlig lys og en luftig romfølelse. Rommet har plass til dobbeltseng eller annet ønsket møblement.<br /><br />Bad<br />Flislagt bad i andre etasje renovert på 2000-tallet. Badet har fliser på gulv og vegger, panel i himling og elektriske varmekabler i gulvet. Innredningen består av servantinnredning, vegghengt toalett og dusjnisje med glassdører. To vinduer bidrar med godt dagslys, ventilasjon og utsyn mot grønne omgivelser. Ventilasjon skjer via veggventil i kombinasjon med åpningsbare vinduer.<br /><br />Kjeller<br />Uinnredet kjeller med flere disponerende lagringsrom. Gulv er utført i betong, vegger i murverk og himling med panel og stubbeloftsbord. Kjelleren benyttes i dag hovedsakelig til oppbevaring og gir gode lagringsmuligheter.<br /><br />Garasje<br />Frittstående garasje oppført på betongplate med yttervegger i uisolert bindingsverk kledd med stående trepanel. Saltak tekket med betongtakstein og leddport i tre. Garasjen gir praktisk parkering og ekstra oppbevaringsplass.<br /><br />Bod/uthus<br />Frittstående bod på ca. 10 kvm plassert på tomten. Bygget gir praktisk lagringsplass for hageutstyr, sykler, verktøy og øvrige sesongbaserte eiendeler."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taktekking består av krum betongtakstein antatt skiftet på 1980 tallet. <br />Takflatene ble kontrollert visuelt fra bakkenivå. Takstein fremstår med aldersrelatert slitasje og noe begroing/misfarging enkelte steder. Det ble ikke registrert synlige større skader, forskyvninger eller manglende takstein på de delene som var synlige ved befaringen.<br /><br />Taktekkingens undertak, lekter, sløyfer og øvrige skjulte oppbygning er ikke kontrollert og alder/utførelse er ikke dokumentert utover opplysninger fra tidligere salg. <br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner og nedløp er utført i sortlakkert metall/plastbelagt metall. Synlige renner, nedløp og beslag fremstår i hovedsak med normal bruksslitasje og uten tydelige skader ved befaringstidspunktet.<br /><br />Nedløp er enkelte steder ført ned mot terreng/overflate uten synlig tilkobling til lukket overvannssystem. Det er derfor viktig at takvann ledes bort fra grunnmur og fundamenter slik at konstruksjonene ikke utsettes for unødvendig fuktbelastning.<br />Synlig fukt i kjeller blir forsterket med takvann ført ned til/mot grunnmur. Takvann bør føres vegg fra vegg. <br /><br />Skorstein over tak er helbeslått med metallbeslag. Synlige beslag rundt skorstein fremstår uten åpenbare skader eller mangler fra bakkenivå. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Taket er oppført som sperrekonstruksjon. Konstruksjonen over hoveddelen av boligen er lukket og innvendig kledd. Loftet er kaldt loft og lukket skråhimlinger og store deler av sperrekonstruksjonen er derfor ikke tilgjengelig for direkte kontroll.<br /><br />Utførelsen av isolasjon, dampsperre, luftespalter, undertak og øvrige skjulte konstruksjonsdetaljer kunne ikke kontrolleres ved befaringen.<br />Med tanke på byggeår er det kun etablert hulrom og manglende dampsperre. <br />Det ble ikke registrert synlige misfarginger, fuktskjolder eller andre tydelige tegn til lekkasje i tilgjengelige innvendige overflater ved befaringstidspunktet. Konstruksjonen er dårlig isolert og ventilert i henhold til dagens krav. Tiltak bør beregnes. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon: Ytterveggene i den opprinnelige delen av boligen består av reisverk fra byggeåret 1918. Innvendig med plater/tapetsert overflater. Ukjent bruk av isolasjon i hulrom.  <br />Ved visuell kontroll fremstod kledningen stedvsi værslitt med uttørket panel. Stedvis tiltak/utskiftninger må beregnes.  Overflatebehandlingen fremstår generelt lite vedlikeholdt de senere år. <br /><br />Bygningen er oppført på flatt terreng med stedvis nærhet til grunn. Terrengforholdene bidrar til sprutbelastning på fasadepanel lang terreng. Det anbefales likevel jevnlig kontroll og vedlikehold av kledning, overflatebehandling, endeved og øvrige utsatte detaljer for å opprettholde konstruksjonenes bestandighet over tid. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Boligen vinduer består stort sett av enkle vinduer med varevindeur fra byggeår. Rammer og karmer i malt trevirke. I stue er det skiftet stort vindu i 2024  til 2-lags isolerglass vindu. <br />Eldre enkle vinduer med varevinduer med utgått levetid. Utskiftniger må beregnes.<br />Eier opplyser att nye vinduer er innkjøpt og følger med på salget.  <br /><br />TG 3 settes på eldre vinduer fra byggeår pga av utgått levetid. <br /><br />Ytterdører: Hoved entredør består av en-fløya malt entredør skiftet 2000. Rammer og karmer i malt trevirke. To-fløya balkongdør med isolerglass skiftet 2024.  <br />Dørene er utformet i tråd med bygningens arkitektoniske uttrykk og fremstår som en integrert del av boligens tradisjonelle design.<br /><br />Ved visuell kontroll fremstod dørblad, karmer, beslag og hengsler generelt i god stand uten tegn til vesentlige skader eller funksjonssvikt. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Gulvene i 1. etasje og 2.etasje er etablert med tradisjonelt trebjelkelag belagt med gulvbord og laminat. Gulvbord som undergulv. <br /><br />Ved kontroll av gulvenes planhet i stue, kjøkken og gang ble det målt ca 10-30 mm avvik på overflater, hvilket indikerer avvik på planhetsforhold på de kontrollerte områdene. Gulv i 2.etasje med svikt og stort avvik på overflater. Isolasjon i hulrom består trolig av slag.  <br />Vurderingen er begrenset til synlige og tilgjengelige deler av konstruksjonen, da oppbygningen under overflater ikke er tilgjengelig for kontroll. <br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Boligen er utstyrt med pipe i murt teglstein ført over tak. Peisovn etablert i stue med glassplate i front på gulv. Pipe og brannmur forblendet med malt teglstein/murpuss. <br />Ved visuell kontroll fremstod tilgjengelige deler av pipen uten synlige tegn til skader, skjevheter eller vesentlige avvik. Overflater fremstod intakt og uten registrerte løse eller skader på tilgjengelige flater. Over tak er pipebeslag og gjennomføring etablert i forbindelse med utskiftning av taktekke på 1980 tallet.  <br /><br />Vedovn fremstod med normal bruksslitasje uten registrerte forhold som ga mistanke om redusert funksjon ved befaringstidspunktet. Det ble ikke utført kontroll av pipeinnvendige forhold, trekkforhold eller brannteknisk funksjon utover visuell besiktigelse av tilgjengelige deler.<br /><br />Vurderingen omfatter ikke feierfaglig kontroll eller vurdering av fyringsanleggets funksjon. <br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Rom under terreng består av uinredet kjellerrom/boder. Gulv i betong. Vegger i murverk. Stubbeloftsbord og panel i himling. Kjeller med synlig fuktinntrengning og saltutslag i murverk. Lettvegger i trevirke med synlig råteskader i trevirke langs gulvflater. <br />Råteskadet trevirke bør fjernes. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Boligen er oppført på byggegrunn bestående av leire med oppfylt pukk. Eiendommen ligger i ett flatt terreng. Det ble ikke registrert synlige tegn til setningsskader, terrengbevegelser eller andre forhold som indikerer svikt i byggegrunnen ved befaringstidspunktet.<br />I følge kommunens geologiske kart ligger eiendommen i ett rasfarlig område etablert på leire.  <br />Vurderingen er basert på visuelle observasjoner da fundamenter, byggegrunn under terreng og eventuelle fyllmasser ikke er kontrollert. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Boligen er oppført 1918 og trolig ikke etablert noen drenering, eventuelt eldre teglrør i grunn. Drenring er sviktende med synlig fukt/vann i kjeller. <br />Det anbefales etablert av ny utvendig fuktsikring for å minske fuktinntrengning i kjeller og fuktig inneklima. <br />Vurderingen er basert på visuelle observasjoner da fundamenter, byggegrunn under terreng og eventuelle fyllmasser, ikke er kontrollert. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført med fundamentering bestående av grunnmur i betong med sparestein i betong etablert på oppfylt steinmasser/pukk. <br />Ved befaring ble tilgjengelige deler av grunnmur visuelt kontrollert. Det ble ikke registrert synlige tegn til setningsskader, rissdannelser av betydning eller andre forhold som indikerer svikt i fundamenteringen. Mindre sprekker ble registrert. <br />Synlige overflater fremstod med normal tilstand ut fra alder og utførelse. Saltutslag i kjeller pga av fukt. <br />Vurderingen er begrenset til synlige og tilgjengelige deler av konstruksjonen. Fundamentering, isolasjon og oppbygning under betongplaten er ikke tilgjengelig for inspeksjon. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Boligen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. PEL inntaksledning skiftet antatt ca 2000. Avløpsrør av ukjent alder og tilstand. Utvendige vann- og avløpsledninger er hovedsakelig ført under terreng frem til bygningen og er ikke tilgjengelige for inspeksjon.<br /><br />Ledningsmateriale, alder og utførelse på de utvendige ledningene er ikke kjent ved befaringstidspunktet. Vurderingen er derfor begrenset til synlige og tilgjengelige deler av installasjonene.<br /><br />Det ble ikke registrert forhold ved befaringen som ga mistanke om lekkasjer, tilbakeslag eller funksjonssvikt på de tilgjengelige delene av anlegget. <br /><br />ANNET<br /><br />Frittstående bod er ikke vurdert i denne rapport. Kun beregnet areal.  <br /><br />GARASJE<br /><br />Frittstående garasje har etablert betongplate på grunn. Yttervegger i uisolert bindingsverk tekket med stående trepanel. Plassbygget saltak tekket med betong takstein. Takrenner i PVC/plast. Garasje har etablert leddport i trevirke. <br />Garasje fyller sin funksjon, men har synlig elde/slitasje på utvendig overflater.  <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />Det er påvist sprekker, mose, ujevnheter og andre symptomer på svekkelse. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. <br />Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av taktekkingen. Begroing kan fjernes ved behov. Takstein, beslag, undertak og innfestinger bør følges opp med hensyn til alder, og utskifting må påregnes når teknisk levetid nærmer seg slutten eller dersom det oppstår lekkasjer/skader.<br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. <br />Konsekvens/tiltak: Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Takvann bør føres vegg fra grunnmur.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. <br />Konsekvens/tiltak: Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Loft bør beregnes tilleggsisolert som ett energisparende tiltak.<br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. TG 2 pga av behov for tiltak. <br />Konsekvens/tiltak: Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. <br /><br />Utvendige trapper<br />Trapp til terrasse må utbedres/rettes. Rekkverk bør etableres. <br /><br />Overflater - gulv<br />Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Stedvis utskiftninger må beregnes. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. <br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er målt total høydeforskjell &gt; 30 mm. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å undersøke årsak og omfang nærmere for å avklare om nivåforskjellen skyldes naturlige bevegelser eller forhold som krever utbedring. Ved mistanke om videre bevegelser eller konstruksjonssvikt bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. Det anbefales å undersøke årsak og omfang nærmere for å avklare om høydeforskjellen skyldes naturlige bevegelser eller forhold som krever utbedring. Ved tegn til videre bevegelser eller konstruksjonssvikt bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. <br /><br />Innvendige trapper<br /><br />Innvendige dører<br />Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. <br /><br />2.Etasje - Bad  - Dokumentasjon for våtrom<br />Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. <br /><br />2.Etasje - Bad  - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon.  Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). <br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. <br /><br />1.Etasje - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. <br />Konsekvens/tiltak: Toalett må beregnes skiftet. <br /><br />Innvendige vannledninger<br />Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. <br /><br />Varmtvannsbereder/tank<br />Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift. <br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering<br />Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. <br />Konsekvens/tiltak: Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Ytterligere undersøkelser anbefales. <br /><br />TG3<br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer må beregtnes skiftet. <br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. <br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. <br />Konsekvens/tiltak: Synlig fuktighet på mur eller gulv i kjeller indikerer fuktinntrengning fra grunn eller konstruksjon. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av materialer. Det er viktig å undersøke årsaken til fuktinntrengningen, herunder drenering, fuktsikring og ventilasjon. Nødvendige tiltak bør gjennomføres for å redusere fuktbelastningen, og eventuelle skader må utbedres for å sikre en varig løsning. Ønskes rom brukt til lagring/opphold må tiltak beregnes. Se forøvrig beskrivelse vedrørende drenering. <br />Bedre ventilasjon bør etableres i kjeller.<br /><br />2.Etasje - Bad  - Overflater gulv<br />Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at bruksvann brer seg utover gulvet utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj- og badekar og blir stående. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at lekkasjevann ikke ledes til sluk og renner ut av våtrommet. <br />Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Gulv mangler fall til sluk. Sluk er etablert i dusjnisje med sokkel. Sekundærsluk mangler på utsiden av dusjnisje. Eventuelt lekkasjevann vil kunne renne til tilståttende rom.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. <br />Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> Trappen har dårlig funksjonalitet - den er smal og/eller bratt og vanskelig å gå i. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Oppvarming gjennom elektrisitet og vedfyring."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Nærområdet består hovedsakelig av eldre og nyere eneboliger samt annen småhusbebyggelse. Området fremstår veletablert med opparbeidede hager, grønne omgivelser og et hyggelig boligmiljø. Tomten ligger i et flatt terreng med nærhet til Falkumelven og øvrige grøntområder."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Falkum i Skien, i et etablert boligområde med kort avstand til sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og kollektivtransport. Området er populært blant både barnefamilier og voksne, og kombinerer sentral beliggenhet med rolige omgivelser og nærhet til rekreasjonsområder. Mot vest grenser eiendommen til Falkumelven, som bidrar til et grønt og trivelig nærmiljø."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Romslig og pent opparbeidet tomt med gressplener, beplantning og frukttrær som skaper hyggelige uteområder. Eiendommen har gruset gårdsplass og innkjørsel, terrassearealer samt delvis inngjerdet hage. På tomten står det også garasje og frittstående bod som gir gode oppbevaringsmuligheter. Mot vest ligger eiendommen ved Falkumelven, noe som bidrar til en grønn og trivelig ramme rundt eiendommen.  Se vedlagt tomtekart."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering i garasje og på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Torgeir Halsen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Falkum kolonihage (gnr. 300 bnr. 3755) med tilgrensende områder, vedtatt 24.06.1998. Eiendommen er regulert til boligformål/bevaringsområde (S1), og deler av eiendommen er regulert til offentlig friområde. Eiendommen omfattes videre av hensynssone H570 Bevaring kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. Kjøper overtar eiendommen med de rettigheter og forpliktelser som følger av gjeldende planer og bestemmelser.",
    "externalAdId": "609.262763",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Halvdans gate 25, en trivelig enebolig over tre plan med lyse oppholdsrom, hyggelige uteområder og klassiske detaljer. Boligen byr på en innbydende atmosfære med store vindusflater, vedfyrt peis og en delvis overbygd veranda som forlenger oppholdsrommet ut i det fri. Den store tomten med hage, garasje og bod gir gode rammer for både familieliv og fritid.<br />Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Falkum i Skien, i et etablert boligområde med kort avstand til sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og kollektivtransport. Området er populært blant både barnefamilier og voksne, og kombinerer sentral beliggenhet med rolige omgivelser og nærhet til rekreasjonsområder. Mot vest ligger eiendommen ved Falkumelven, som bidrar til et grønt og trivelig nærmiljø."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "609260256",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=f2e313bd-7000-4edc-9ff1-eb87bc5e465d&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Søndre Falkum",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/609260256?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/609260256?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/f2e313bd-7000-4edc-9ff1-eb87bc5e465d?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/609260256?https://dnbeiendom.no/bolig/609260256?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "renovatedYear": 2024,
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Halvdans gate 25, en trivelig enebolig over tre plan med lyse oppholdsrom, hyggelige uteområder og klassiske detaljer. Boligen byr på en innbydende atmosfære med store vindusflater, vedfyrt peis og en delvis overbygd veranda som forlenger oppholdsrommet ut i det fri. Den store tomten med hage, garasje og bod gir gode rammer for både familieliv og fritid.<br />Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Falkum i Skien, i et etablert boligområde med kort avstand til sentrum, skoler, barnehager, servicetilbud og kollektivtransport. Området er populært blant både barnefamilier og voksne, og kombinerer sentral beliggenhet med rolige omgivelser og nærhet til rekreasjonsområder. Mot vest ligger eiendommen ved Falkumelven, som bidrar til et grønt og trivelig nærmiljø.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/609260256?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1918,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 476051939,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-18T13:38+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-18T13:38:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-18T13:38:59.896959331+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}