Lys og gjennomgående 3(4)-roms | Idyllisk & tilbaketrukket beliggenhet i blindgate | Sørvestvendt & usjenert balkong

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1868,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 102,
      "usableAreaE": 18,
      "usableAreaI": 84,
      "descriptionUnsafe": "<b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 84  kvm Entré, bad, to soverom, bod, tv-stue, åpen stue- og kjøkkenløsning<br /><b>BRA-e:</b><br />5. etasje: 4  kvm Loftsbod<br />2. etasje: 5  kvm Balkong<br />Kjeller: 9  kvm Kjellerbod<br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 9260735,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 2128070,
      "suggestion": 9190000,
      "salesCostSum": 15740,
      "collectiveDebt": 54995,
      "salesCostIncludesUnsafe": "9 190 000  (Prisantydning)<br />54 995 (Andel av fellesgjeld)<br />--------------------------------<br />9 244 995 (Pris inkl. fellesgjeld)<br /> <br />Omkostninger ved salg til prisantydning:<br />4 150 (Noteringsgebyr forretningsfører)<br />545 (Tinglysingsgebyr - pantedokument)<br />545 (Tinglysingsgebyr skjøte)<br />10 500 (Transportgebyr kjøper)<br />--------------------------------<br />15 740 (Omkostninger totalt)<br />--------------------------------<br />9 260 735 (Totalpris inkl. omkostninger)<br />--------------------------------<br />Valgfrie tilleggstjenester som kan bestilles:<br />14 200 (Boligkjøperforsikring)"
    },
    "rooms": 3,
    "title": "Lys og gjennomgående 3(4)-roms | Idyllisk & tilbaketrukket beliggenhet i blindgate | Sørvestvendt & usjenert balkong",
    "contact": [
      {
        "mobile": "951 97 652"
      },
      {
        "mobile": "469 28 782"
      }
    ],
    "bedrooms": 2,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.929,
        "lng": 10.7458,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.929&lng=10.7458&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0173",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Evald Ryghs gate 16A"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1226544940",
    "viewings": [
      {
        "to": "17:30",
        "date": "29.09.2026",
        "from": "16:30",
        "dateIso": "2026-09-29",
        "iCalendarTo": "20260929T153000Z",
        "iCalendarFrom": "20260929T143000Z"
      },
      {
        "note": "Ta kontakt for privatvisning. Vi har påmelding til alle våre visninger. Dette gjør at eiendomsmegleren kan planlegge godt og gi personlig oppfølging til hver enkelt som kommer. For deg som vurderer å kjøpe bolig, betyr dette en mer ryddig og tilrettelagt visningsopplevelse. Påmelding og avmelding gjøres enkelt, og du er også velkommen til å ta kontakt med megleren i forkant dersom du har noe du lurer på."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 219,
        "titleNumber": 51,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Ingen gjenboere",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Rolig",
      "Sentralt"
    ],
    "floorplans": [],
    "preemption": "Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.",
    "sharedCost": {
      "amount": 5111,
      "includesUnsafe": "Felleskostnader inkl. bl.a. div. personalkostnader, styrehonorarer, drift og vedlikehold, forsikringer og kommunale avgifter<br /><br />Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:<br />Felleskostnader: kr 4 384,60<br />Trappevask: kr 188,-<br />Bredbånd: kr 538,-<br />Eiendomsskatt: kr. 0,-<br /><br />Totalt kr. 5 110,60,-.<br /><br />Det er varslet en fremtidig endring i felleskostnadene for eiendomsskatt på kr 317,75 pr. måned fra 01.11.2026.<br /><br />Totale felleskostnader etter eiendomsskatt utgjør kr. 5 428,35.<br /><br />I følge svar fra styre vil fornying av soilrør forventet å øke fellesutgiftene med omtrent 700kr/mnd/leilighet. Samtidig vil bytte fra Telia til GlobalConnect gjøre at det mnd. kostnadene går fra 538kr/mnd ned til 289kr/mnd, TV kommer i tillegg. <br /><br />Siden selskapets lån har flytende rente, kan felleskostnadene endres i takt med renteendringer. Styret kartlegger rørfornying i bygget, men det foreligger pt. ikke vedtatte kostnadsrammer eller låneopptak knyttet til dette.<br /><br />Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven. Styret bestemmer om og når felleskostnadene skal justeres.<br /><br />Informasjon om renteutgifter, lån og lånebetingelser er ikke mottatt fra forretningsfører, og megler har derfor ikke hatt mulighet til å beregne kostnaden i henhold til lovens krav."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Velkommen til Evald Ryghs gate 16A! <br /><br />Lys og innbydende 3(4)-roms leilighet i en klassisk funkisgård fra 1930-tallet. Boligen ligger tilbaketrukket i et attraktivt og trafikkstille område på St. Hanshaugen, samtidig som populære serveringssteder, parker, kulturtilbud og handlegater ligger innen kort gangavstand. Leiligheten har en gjennomgående og funksjonell planløsning med god standard. Luftige oppholdssoner mot grønne omgivelser gir en lun og fin atmosfære. Her er det enkelt å trives!<br /><br />Høydepunkter: <br />-Sydvestvendt og usjenert balkong på ca. 4,5 m² med frodig utsyn og gode solforhold<br />-Luftige rom<br />-Innvendige overflater malt 2026<br />-Originale tregulv<br />-Takhøyde, ca. 2,7 m<br />-Flislagt bad med gulvvarme og badekar<br />-Stor kjeller- og loftsbod med gulvareal på ca. 16 m²<br />-Parkeringsmulighet"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, to soverom, bod, tv-stue, åpen stue- og kjøkkenløsning. Balkong på 4,5 m².<br /><br />Leiligheten disponerer en bod i kjeller på 9 m² og en bod på loft på 4 m² (Gulvarealet er målt til ca. 7 m²)."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Klassisk og innbydende leilighet i 2. etasje i en funkisgård fra 1930, tegnet av arkitekt Sverre Aasland. Eiendommen ligger tilbaketrukket i en rolig blindgate, og leiligheten har en gjennomgående og funksjonell planløsning. Store vindusflater og en takhøyde på opptil 2,71 meter gir en lys og luftig romfølelse, mens originalt tregulv og detaljer som listverk og orginale dører tilfører boligen karakter. Videre byr leiligheten på en sørvvestendt balkong med skjermet utsyn mot stille, grønne omgivelser. Kjøkkenet ble oppgradert i 2020, og flere overflater er nymalt.<br /><br />Entré:<br />Velkommen inn! Romslig entré gir et lyst og godt førsteinntrykk av boligen. Det er god plass til å henge av seg yttertøy og sko i plassbygd, åpen garderobeløsning. Smart hylleløsning utnytter plassen og takhøyden svært godt. Videre finnes også et plassbygd oppbevarings skap i vegg for ytterligere lagring. Veggmontert callinganlegg. Entreen har originalt tregulv og slette, malte veggflater. Brann- og lydklassifisert entrédør skjermer mot trappegangen. Fra entréen er det videre adkomst til leilighetens øvrige rom.<br /><br />Spisestue/kjøkken:<br />Spisestuen er et lyst og luftig oppholdsrom med generøs takhøyde på 2,71 meter. Store vindusflater rundt balkongdøren strekker seg fra gulvet og godt opp mot taket, og sørger for rikelig med naturlig lys. Rommet har god plass til et større spisebord med tilhørende stoler, samt plassbygd sittebenk som kan åpnes og brukes til ekstra oppbevaring. Orginalt tregulv, dører, listver og slette veggflater viderefører leilighetens klassiske uttrykk. Mellom spisestuen og kjøkkenet er det en praktisk teknisk bod.<br /><br />Lyst, åpent og svært innbydende kjøkken med kjøkkenøy. Kjøkkeninnredning med hvite fronter, integrerte håndtak og heltre benkeplate i eik. Åpne overskap med hyller gir et luftig uttrykk og god plass til oppbevaring og kjøkkenutstyr. Kjøkkenet har en praktisk halvøy som skaper en naturlig overgang mellom kjøkken og oppholdsrom. Her er det plass til barstoler, noe som gir en sosial sone for hverdagsmåltider, morgenkaffen eller hyggelig samvær mens maten tilberedes. Innredningen er utstyrt med komposittkum med ettgrepsblandebatteri, induksjonskomfyr med integrert kullfilteravtrekk, stekeovn, vaskemaskin, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Over platetoppen er det komfyrvakt, mens Waterguard gir automatisk lekkasjesikring på kjøkkenet og under varmtvannsberederen. Stort vindu med dyp vinduskarm tilfører godt med dagslys og gir en hyggelig detalj til kjøkkenet.<br /><br />Balkong:<br />Fra spisestuen er det utgang til en sørvestvendt balkong med gode solforhold og et skjermet utsyn mot trær og grønne omgivelser.<br /><br />TV-stue:<br />Stuen er av god størrelse med plass til sofagruppe med tilhørende stuemøblement. Rommet har en god planløsning, og er enkelt å møblere med flere naturlige innredningsalternativer. En smart innredet nisje med veggmontert skrivebord og innebygde hyller fungerer godt som en skjermet hjemmekontorplass. Rommet har originalt tregulv og slette veggflater, og kan også innredes som bibliotek eller et ekstra oppholdsrom.<br /><br />I stuen er det etablert et ekstra rom ved å sette opp en skillevegg. Hele veggen har vinduer, som sørger for gode lysforhold og utsyn også i stuen.<br /><br />Soverom:<br />Leiligheten har to soverom av god størrelse og originalt tregulv. Hovedsoverommet er møblert med dobbeltseng, nattbord og en romslig garderobeløsning. Glasset i vinduene ble skiftet i 2022, og vinduene ble malt innvendig i 2026. Soverom nummer to er arealeffektivt innredet med plassbygd køyeseng samt skrivebord med hyller, noe som utnytter rommet på en funksjonell måte. Her er det originalt tregulv og nymalte veggflater. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor<br /><br />Bad:<br />Stilsikkert baderom med flislagte overflater, varmekabler og badekar renovert 2013. Badet inneholder gulvmontert toalett, badekar med dusjvegg i glass og servantinnredning med benkeplate, skuffer og servant. Fordelerstokk og stoppekraner til vannrørene (rør-i-rør) er plassert over himlingen med tilgang via en inspeksjonsluke.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Originalt tregulv. Fliser på bad.<br />Vegger: Slette, malte overflater. Fliser på bad.<br />Himling: Slette, malte overflater.<br /><br />Lagring:<br />Leiligheten har en innvendig bod og disponerer en kjellerbod på ca. 9 kvm og en loftsbod (merket H2020A) med ca. 4 kvm målbart areal og ca. 7 kvm gulvareal.<br /><br />For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Evald Ryghs gate 16 har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert bomiljø, sentralt mellom St. Hanshaugen, Alexander Kiellands plass og Grünerløkka. Her bor man rolig og skjermet, samtidig som noen av Oslos mest populære serveringssteder, parker, kulturtilbud og handlegater ligger innen kort gangavstand.<br /><br />Servering og byliv:<br />Nærområdet byr på et svært godt utvalg av kaféer, restauranter og hyggelige møteplasser. Rundt Alexander Kiellands plass finnes et variert serveringstilbud, med blant annet populære Tranen like i nærheten. En kort spasertur tar deg videre til Vulkan og Mathallen, med et bredt utvalg av restauranter, matbutikker og kulturtilbud. Herfra er veien også kort til Grünerløkka med sitt yrende byliv, små nisjebutikker, kaféer, barer og populære områder som Birkelunden og Olaf Ryes plass. I motsatt retning av Grünerløkka ligger St. Hanshaugen med et rikt tilbud av serveringssteder og spesialforretninger, blant annet Gutta på Haugen, Java, Pascal og Kaffebrenneriet. Flere anerkjente restauranter ligger også innen kort rekkevidde, deriblant Kontrast, Smalhans og Nedre Foss Gård.<br /><br />Tur, trening og rekreasjon:<br />Til tross for den sentrale beliggenheten er det kort vei til grønne omgivelser og gode rekreasjonsmuligheter. St. Hanshaugen park og flere mindre grøntområder ligger også i gangavstand. For den treningsglade finnes et godt utvalg av treningssentre i området, blant annet SATS, EVO og flere andre treningstilbud som f.eks Bislett Stadion. Akerselva ligger i nærområdet og byr på en av byens mest populære tur- og sykkeltraséer. Her kan turen følges sørover mot sentrum eller nordover mot Nydalen, Maridalen og videre inn i marka. <br /><br />Handel og servicetilbud:<br />Daglige innkjøp gjøres enkelt i nærområdet. Kiellands Hus ligger kun få minutters gange unna og har blant annet dagligvarebutikk, Vinmonopol, apotek og øvrige servicetilbud. I tillegg finnes et bredt utvalg av butikker og tjenester på St. Hanshaugen og Grünerløkka. Nærmeste dagligvare er Joker Diriksgate som både er søndagsåpent og har post i butikk, ca. 300m unna.<br /><br />Kollektivtransport:<br />Området har meget gode kollektivforbindelser med flere busslinjer i umiddelbar nærhet, som gir effektiv forbindelse til sentrum og øvrige deler av Oslo. Bussholdeplass Evald Ryghs gate ligger 300m unna, mens trikkeholdeplass Biermanns gate ligger 1,2km unna. Det finnes også flere bysykkelstasjoner i nærområdet, og den sentrale beliggenheten gjør det enkelt å komme seg rundt både til fots og på sykkel. <br /><br />Skoler og barnehager:<br />Området passer også godt for barnefamilier, med lekeplasser, barnehager og skoler i nærområdet. Ila skole ligger kun en kort spasertur fra boligen, og det finnes lekearealer både i nærområdet og i gårdsrommet. Videre kan det nevnes nyoppussede Vøyensvingen-barnehage i Iladalen. Flere av byens parker ligger også innen komfortabel gangavstand. Det er i tillegg kort vei til flere utdanningsinstitusjoner, blant annet Arkitektur- og designhøgskolen, Kunsthøgskolen, Høyskolen Kristiania og OsloMet, mens BI og Universitetet i Oslo nås enkelt med kollektivtransport.<br /><br />Beliggenheten kombinerer på en svært god måte det urbane og det tilbaketrukne. Her kan man ha restauranter, kaféer, kultur, servicetilbud og kollektivtransport like i nærheten, samtidig som boligen ligger i rolige og etablerte omgivelser."
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt. Pent opparbeidet med plen, brostein, utegrill og sittegrupper.<br /><br />Tomten er fellesareal. At tomten er fellesareal innebærer at selskapet eier og disponerer over de aktuelle områdene i fellesskap. Dette gir ikke hver enkelt enhet en eksklusiv rett til bruk eller å disponere over områdene, med mindre annet er uttrykkelig avtalt/det følger av vedtektene."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er utendørs parkeringsplasser på nabotomt utenfor leiligheten som kan søkes om og blir tildelt gjennom venteliste. Pris per 2026 er 1500,-.<br /><br />Det er beboerparkering tilgjengelig i området. Med beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet, også utover eventuell maksparkeringstid, på plasser reservert for beboere.<br />Gjeldende priser for beboerparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene   innenfor sonene A, B, C, D og E   er som følger:<br /> <br />- Bensin-, diesel- og hybridbiler samt ladbare hybrider: kr 3.850 per år<br />- Motorsykler og mopeder: kr 1.925 per år<br />- Elbiler: kr 1.300 per år<br />- El-motorsykler og el-mopeder: kr 650 per år<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i prisene. For oppdatert informasjon, se:oslo.kommune.no   beboerparkering"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen har følgende oppvarmingskilder:<br />- Elektrisitet. Varmekabler på bad og panelovner.<br /> <br />Hvis et rom på visningen mangler fast installert oppvarmingskilde, vil ikke dette bli inkludert i handelen."
      },
      {
        "heading": "Ligningsverdi / formuesverdi",
        "textUnsafe": "Selger har kun opplyst om formuesverdi på primærbolig. <br /><br />Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning som skal benyttes fra og med inntektsåret 2026, og den nye modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner. <br /> <br />Formuesverdien er en prosentandel av den beregnede boligverdien. <br /> <br />Den nye utregningsmodellen kan medføre en høyere eller lavere markedsverdien enn tidligere. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.<br /> <br />For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider."
      },
      {
        "heading": "Lånebetingelser fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Aksjelaget har følgende lån:<br /><br />Bank: OBOS-banken AS<br />Lånenummer: 98208519379<br />Type: Annuitetslån, 12 terminer per år<br />Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 1 224 244,-<br />Andel av saldo: kr 54 994,86<br />Innfrielsesdato: 30.03.2055<br />Type Rente: Flytende rente<br />Rente: 6,55 %<br /><br />Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei."
      },
      {
        "heading": "Styregodkjennelse",
        "textUnsafe": "En aksjeeier har rett til å overdra sin(e) aksje(r), men erververen må godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig. Godkjenning kan nektes dersom det foreligger saklig grunn. Søknad om godkjenning av ny aksjonær sendes til styret. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent."
      },
      {
        "heading": "Vedtekter/husordensregler",
        "textUnsafe": "Vedtekter og husordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte / Konstruksjon",
        "textUnsafe": "I forbindelse med salget er det blitt utført en tilstandsrapport av en kvalifisert bygningssakkyndig. Rapporten gir en grundig vurdering av boligens tilstand og påpeker eventuelle avvik som ble oppdaget under befaringen. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i disse dokumentene før bud legges inn.<br /> <br />Kjøper anses kjent med opplysninger som kommer tydelig frem i tilstandsrapporten, og det vil ikke være mulig å gjøre slike forhold gjeldende som en mangel. Spesielt forhold som er vurdert med TG2 og TG3 bør vurderes nøye, da de indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, noe som kan innebære behov for utbedringer. Bygningsdeler som er merket med TGIU er ikke blitt vurdert av takstmannen. <br /> <br />Beskrivelsen av boligen nedenfor er hentet direkte fra tilstandsrapporten:<br /> <br />Bygning:<br />Boligbygg med flere boenheter oppført i 1930. Bærende konstruksjoner i mur/tegl med fasade av pusset og malt mur. Etasjeskiller i trebjelkelag.<br /><br />Vinduer:<br />Vinduer med isolerglass. Vinduglass på hovedsoverom er produsert i 2022. Selve vinduet er byttet og karmen er fra 1987. Karm er restaurert ifbm med utskifting av glass. Vinduet på det andre soverommet er av nyere alder og utført med 2-lags isolerglass. Vinduer på kjøkkenet med 1&#43;1 glass.<br /><br />Dører:<br />Brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdør med isolerglass. Inngangsdøren fra begge trappehus er uten datomerking, men er ifølge tidligere tilstandsrapport/salgsoppgave fra 2011. Balkongdøren er produsert i 1987.<br /><br />Balkong/terrasse:<br />Balkong på ca. 4,5 m² med adkomst fra stue. Konstruksjon med betongdekke og rekkverk av glass.<br /><br />VVS-installasjoner:<br />Innvendige vannledninger er av plast og kobber fra 2014, i hovedsak skjult. Hovedstoppekranen er lokalisert og enkelt funksjonstestet. Lekkasjevann føres til sluk på badet. Synlige avløpsrør av plast, i hovedsak skjult. Plastsluk med synlig membran under klemringen fra 2013 på bad. Varmtvannsbereder med en kapasitet på ca. 200 liter med produksjonsdato 2014, plassert i bod i stuen, med fast tilkoblingspunkt, avløp fra sikkerhetsventilen tilkoblet avløpsrør og waterguard.<br /><br />Ventilasjon:<br />Naturlig ventilasjon med avtrekk fra våtrom og tilluft via ventiler i vinduene, friskluftsventil i yttervegg og åpningbare vinduer. På badet er det mekanisk avtrekk og tilluft via spalte under dørbladet. På kjøkkenet er det kullfilterventilator og tilluft via ventil i vinduene.<br /><br />Tekniske detaljer:<br />Oppvarming med varmekabler på bad og panelovner.<br /><br />Elektrisk anlegg:<br />Sikringsskap med automatsikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse.<br /><br />Undertegnede takstmann har ikke fagkompetanse/spesialkompetanse til å utføre kontroll av elektriske anlegg og elektriske installasjoner. Det stilles strenge krav til kompetanse for kontroll av elektriske anlegg. Det anbefales på generelt grunnlag at registrert/autorisert elektroinstallatør/kontrollør foretar en kontroll av hele det elektriske anlegget.<br /><br />Vurderingen av det elektriske anlegget er basert på visuell besiktigelse, opplysninger gitt av eier med eventuell tilhørende fremvist dokumentasjon, samt standard sjekkliste (begrensede undersøkelser sammenlignet med godkjent elkontroll).<br /><br /><br />Bygningsdeler vurdert med TG2:<br /><br />- Vinduer | Vinduer har usikker fremtidig funksjon. Eldre vinduer krever jevnlig vedlikehold for å opprettholde funksjon og levetid. Det bør påregnes gradvis utskifting eller oppgradering på sikt for å oppnå bedre isolasjon, redusere varmetap og sikre god tetthet. Eventuelle skader, trekk eller kondens bør følges opp og utbedres fortløpende.<br />(Gjelder vindu på kjøkken) <br /><br />- Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Ideelt sett bør det være mekanisk avtrekk fra kjøkken (et krav for å få TG1), men dette er ofte ikke mulig å etablere i eldre bygg og det må påregnes at avviket ikke kan utbedres.<br /><br />- Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen har naturlig ventilasjon, hvor luftutskifting skjer gjennom ventiler, utettheter i konstruksjonen og ved åpning av vinduer. Denne løsningen gir mindre kontroll over luftutskiftingen enn mekaniske ventilasjonssystemer. Ventilasjonen er i stor grad avhengig av temperaturforskjeller og vind. I perioder med lite trekk kan luftutskiftingen derfor bli begrenset. Dette kan føre til høyere luftfuktighet, dårligere inneklima og opphopning av lukt. For å sikre tilstrekkelig luftutskifting kan det være nødvendig med jevnlig lufting gjennom vinduer eller etablering av mekanisk avtrekk. Boligen har naturlig ventilasjon, hvor luftutskifting skjer gjennom ventiler, utettheter i konstruksjonen og ved åpning av vinduer. Denne løsningen gir mindre kontroll over luftutskiftingen enn mekaniske ventilasjonssystemer. Ventilasjonen er i stor grad avhengig av temperaturforskjeller og vind. I perioder med lite trekk kan luftutskiftingen derfor bli begrenset. Dette kan føre til høyere luftfuktighet, dårligere inneklima og opphopning av lukt. For å sikre tilstrekkelig luftutskifting kan det være nødvendig med jevnlig lufting gjennom vinduer eller etablering av mekanisk avtrekk. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.<br /><br /><br />Bygningsdeler vurdert med TG3:<br />- Det er ikke avdekket forhold som er vurdert med TG3.<br /><br /><br />Bygningsdeler som ikke har blitt undersøkt (TGIU):<br /><br />- Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke gjennomført, da dette ikke var fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Under befaringen ble det søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater. Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktverdier i disse områdene. Hulltaking er en stikkprøvekontroll som kan avdekke lokale lekkasjer, men gir ingen garanti for at lekkasjer ikke finnes eller kan oppstå andre steder i konstruksjonen. Begrensninger som valg av målested, måledybde, konstruksjonens oppbygning og tilfeldigheter kan påvirke resultatet. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).<br /><br />For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.<br /><br />HMS (forhold av betydning for Helse, miljø og sikkerhet): <br /><br />- Elektrisk anlegg | Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på følgende elektriske arbeider utført etter 1. januar 1999. -Ny kurs til stekeovn. -Montering av stikkontakter i kjøkken. -Montering komfyrvakt. -Tilkobling av platetoppen og stekeovn. Samsvarserklæring skal dokumentere at arbeidene er utført i samsvar med gjeldende regelverk og skal overleveres eier etter ferdigstillelse. Ifølge tidligere selgers egenerklæringskjema ble el boks og anlegg kontrollert ifm. el installasjon ved nytt kjøkken i 2020. Når samsvarserklæring ikke foreligger, kan det ikke dokumenteres at de aktuelle arbeidene er forskriftsmessig utført. Det anbefales at eventuell dokumentasjon innhentes fra utførende elektroforetak. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, bør det vurderes nærmere kontroll av det elektriske anlegget av registrert elektroforetak.<br /><br />Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Område består hovedsakelig av blokkbebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet, som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig. Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller dersom boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte aksjer, må dekkes av de øvrige aksjeeierne.<br /> <br />Aksjeboligselskapet har legalpanterett i aksjen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet, på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4.<br /> <br />Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Emera i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.<br /> <br />Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.<br /><br />Foto: Joakim Karlsen."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "På høyre side i annonsen finner du et kartutsnitt. Ved å klikke på kartet kan du enkelt planlegge din rute fra valgt startpunkt og helt frem til boligen. Det vil være skiltet ved fellesvisninger for enkel orientering."
      },
      {
        "heading": "Overtakelse",
        "textUnsafe": "Tidspunkt for overtakelse avtales mellom kjøper og selger."
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "Ifølge selskapets vedtekter kan aksjeeieren ikke overlate bruken av hele boligen til andre uten styrets samtykke. Med styrets godkjenning kan aksjeeieren overlate bruken av hele boligen for opptil tre år dersom aksjeeieren selv, ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn har bodd i boligen minst ett av de siste to årene. Bruksoverlating kan også godkjennes ved midlertidig fravær grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Aksjeeier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning."
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad kr. 20 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå denne før bud inngis."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Regelverk og generelle opplysninger<br />Ved overdragelse av aksjeleiligheter er det som hovedregel kjøpsloven som regulerer handelen. I dette tilfellet vil likevel reglene i avhendingsloven benyttes så langt de passer.<br /> <br />Om informasjonsgrunnlaget <br />Opplysninger om boligens størrelse og utforming, både innvendig og utvendig, bygger på informasjon hentet fra vedlagte tilstands- og boligsalgsrapport. Innholdet i salgsoppgaven er basert på selgers informasjon, fagkyndig vurdering, samt opplysninger fra offentlige registre som kommunen og Kartverket. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses for å være kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene,  slike forhold kan ikke senere gjøres gjeldende so men mangel ved boligen. Dette gjelder uavhengig av om dokumentene er lest. <br /> <br />Det kan være forskjell mellom boligens faktiske bruk av rom og det som er godkjent av myndighetene. Alle interessenter anbefales derfor å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagperson, før bud gis. Dersom kjøper velger å kjøpe uten å ha sett eiendommen, kan det ikke etter overtakelse reklameres på forhold som burde ha vært oppdaget ved en ordinær gjennomgang.<br /> <br />Dersom det oppstår behov for ytterligere avklaringer, oppfordres interessenter til å kontakte eiendomsmegler eller egne rådgivere før de gir bud.<br /> <br />Slitasje og bruk<br />Det må også forventes at eiendommer som har vært i bruk, vil kunne ha tegn til slitasje og eventuelle skader. Slik normal bruksslitasje og behov for vedlikehold må kjøper påregne, og dette vil normalt ikke gi grunnlag for reklamasjon eller prisavslag.<br /> <br />Avtalerettslig<br />Partenes rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, og all tilgjengelig dokumentasjon som forelå for kjøper før handelen ble inngått. I tillegg gjelder avhendingsloven. Det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke, og dette er nærmere forklart nedenfor.<br /> <br />Budgivning og selgers vurdering <br />På grunn av ulike ansvarsforhold kan selger velge å prioritere bud fra ikke-forbrukere, selv om budet er lavere enn et forbrukerbud. Når kjøper ikke er forbruker, kan selges ansvar begrenses ettersom boligen selges  som den er , noe som kan være av verdi for selger. Det understrekes at selger står fritt til å velge hvilket bud som aksepteres, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste.<br /> <br />Alle budgivere må ved inngivelse av bud opplyse om de opptrer som forbruker eller som næringsdrivende/person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Det vil opplyses hvis konkurrerende bud kommer fra en ikke-forbruker.<br /> <br />Forbrukerkjøp   definisjon og vilkår:  <br />Et forbrukerkjøp foreligger når en fysisk person kjøper eiendom uten at formålet hovedsakelig er knyttet til næringsvirksomhet.<br /><br />En eiendom anses å ha en mangel dersom den ikke oppfyller kravene som følger av avtalen, eller ved brudd på bestemmelser i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis eiendommen ikke samsvarer med det som med rimelighet kunne forventes ut fra blant annet alder, type og synlig tilstand   eller hvis det er tilbakeholdt, eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen.<br /> <br />Dersom det er avvik mellom oppgitt og faktisk innvendig areal på minst 2 % og samtidig minst 1 kvadratmeter, kan dette utløse rett til kompensasjon etter § 3-3 i avhendingsloven.<br /> <br />Ved beregning av krav om prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke kostnader med inntil kr 10 000 (som en egenandel).<br /> <br />Ikke-forbruker   definisjon og vilkår: <br />Dersom kjøper er en juridisk enhet, eller en fysisk person som handler i næringssammenheng, regnes kjøpet ikke som et forbrukerkjøp.<br /> <br />Ved slike kjøp selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er begrenset til det som følger direkte av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-9. I disse tilfellene fravikes § 3-3 andre ledd, og eventuelle arealavvik vurderes etter § 3-8.<br /> <br />Kjøperens plikt til å foreta grundige undersøkelser gjelder også fullt ut for kjøpere som ikke omfattes av forbrukerdefinisjonen."
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "Alle eiendommer som selges eller leies ut, skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er korrekte.<br /><br />Selger har fylt ut fullstendig energiattest, som er lagt ved salgsoppgaven. Megler påtar seg ikke ansvar for informasjonen som fremgår av energiattesten."
      },
      {
        "heading": "Hvitvaskingsloven",
        "textUnsafe": "Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking, og er blant annet forpliktet til å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. <br /><br />Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at avtalen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, er dette et mislighold fra kjøpers side. Et vesentlig mislighold kan gi selger rett til å heve avtalen og til å gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. <br /><br />Dersom selger ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. <br /><br />Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Emera eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen på &#34;gi bud&#34; knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Eiendomsmegler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema, og budskjema finnes også i salgsoppgaven. <br /><br />Alle bud skal inngi skriftlig til eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet gjelder også ved forhøyelse av bud, motbud og selgers aksept eller avslag. Før et bud kan formidles til selger må megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver bruker e-signatur som f eks. bankID. Etter det første budet er inngitt, kan budgiver inngi bud pr e-post eller pr SMS til megler.  <br /><br />Hvis budgiver skal by på eiendommen i henhold til en kjøpsfullmakt må megler kontaktes og fullmakten oversendes før budgivning. <br /><br />Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. <br /><br />Bud som har forbehold om konfidensialitet (&#34;hemmelige bud&#34;) vil ikke bli formidlet til selger. Alle interessenter oppfordres til å inngi bud via eiendomsmegler. <br /><br />Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en akseptfrist som er lang nok til at budet og eventuelle forbehold kan videreformidles til alle involverte parter slik at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budet. <br /><br />Eiendomsmegler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, og vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren. <br /><br />Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand.<br /><br />Hvis budgiver ønsker å være anonym, kan bud fremmes via en fullmektig.<br /><br />For mer informasjon om budgivningsprosessen, se  Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Francis Johansson-Merrick"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan som kan få betydning for en rekke eksisterende reguleringsplaner i kommunen. For informasjon om eventuelle arbeider eller prosjekter i nærliggende områder, anbefales det å gjøre søk i Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/.\nKommuneplan: KDP-17 Kommunedelplan for torg og møteplasser. Områdeavgrensning for indre Oslo.\n\nReguleringsplanen som gjelder for eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (sak 262)   Kommuneplan 2015   Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn. Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg jf. S-2255 Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. En liten del av tomten er regulert til spesialområde bevaring blandet jf. S-4386 Endret reguleringsplan med reg.best. for Geitemyrsvn. 33, Voldeløkken gård på St. Hanshaugen, som omreguleres til: Spesialområde bevaring (bolig, atelier, galleri, kontor, verksted, lager).\n\nEiendommen slår ut på Gul liste med 2 treff vedr. lokalitet og 3 treff vedr. enkeltminne. Byantikvarens  gule liste  er en oversikt over kulturminner i Oslo som Byantikvaren anser som verneverdige, enten ved formell fredning, regulering til bevaring, eller ved kommunalt listeføring. En lokalitet er et område med kulturminner, mens et enkeltminne er selve kulturminnet, som en bygning eller en gravhaug. Det betyr at et enkeltminne kan være et hus som er listeført, og det befinner seg innenfor en lokalitet som er et avgrenset område, for eksempel en gate eller et nabolag. Gjelder ikke selve bygget, men tilgrensende tomter.\n\nPågående plansaker i nærområde: \n- Saksnummer 202554777: Detaljregulering , Uelands gate fra Stavangergata til Evald Ryghs gate. Saken er under behandling, oppstartsmøte avholdt.\n\nPågående byggesaker i området: \n- Saksnummer 202607514: Evald Ryghs gate 4 - 14 - utskifting av vinduer. Tillatelse til tiltak notert 19.08.2026\n- Saksnummer 202520589: Ilagata 2 - loftsutbygging med to leiligheter. Saken er under behandling, Igangsettingstillatelse.\n- Saksnummer 202521978: Geitmyrsveien 31 C - endring av bygg - utvendig - Påbygg. Rammetillatelse notert 30.01.2026\n- Saksnummer 202511111: Geitmyrsveien 31 C - forhåndskonferanse - Tilbygg\n\nOmrådet er i kontinuerlig utvikling og preges av et pulserende byliv med stadig nye tilbud og oppgraderinger. Dette bidrar til å gjøre nærområdet attraktivt og fremtidsrettet, men det må påregnes at det til tider kan forekomme byggearbeider og endringer i området.",
    "externalAdId": "1.26420",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Evald Ryghs gate 16A! <br /><br />Lys og innbydende 3(4)-roms leilighet i en klassisk funkisgård fra 1930-tallet. Boligen ligger tilbaketrukket i et attraktivt og trafikkstille område på St. Hanshaugen, samtidig som populære serveringssteder, parker, kulturtilbud og handlegater ligger innen kort gangavstand. Leiligheten har en gjennomgående og funksjonell planløsning med god standard. Luftige oppholdssoner mot grønne omgivelser gir en lun og fin atmosfære. Her er det enkelt å trives!<br /><br />Høydepunkter: <br />-Sydvestvendt og usjenert balkong på ca. 4,5 m² med frodig utsyn og gode solforhold<br />-Luftige rom<br />-Innvendige overflater malt 2026<br />-Originale tregulv<br />-Takhøyde, ca. 2,7 m<br />-Flislagt bad med gulvvarme og badekar<br />-Stor kjeller- og loftsbod med gulvareal på ca. 16 m²<br />-Parkeringsmulighet"
      }
    ],
    "propertyType": "Leilighet",
    "advertiserRef": "EMERA1.26209",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSEMERA&Estateid=a672d59d-2bd1-4290-b129-1f039d5d826d",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Tilbaketrukket på St.Hanshaugen",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/a672d59d-2bd1-4290-b129-1f039d5d826d/visnings-pamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/a672d59d-2bd1-4290-b129-1f039d5d826d",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Aksje",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Evald Ryghs gate 16A! <br /><br />Lys og innbydende 3(4)-roms leilighet i en klassisk funkisgård fra 1930-tallet. Boligen ligger tilbaketrukket i et attraktivt og trafikkstille område på St. Hanshaugen, samtidig som populære serveringssteder, parker, kulturtilbud og handlegater ligger innen kort gangavstand. Leiligheten har en gjennomgående og funksjonell planløsning med god standard. Luftige oppholdssoner mot grønne omgivelser gir en lun og fin atmosfære. Her er det enkelt å trives!<br /><br />Høydepunkter: <br />-Sydvestvendt og usjenert balkong på ca. 4,5 m² med frodig utsyn og gode solforhold<br />-Luftige rom<br />-Innvendige overflater malt 2026<br />-Originale tregulv<br />-Takhøyde, ca. 2,7 m<br />-Flislagt bad med gulvvarme og badekar<br />-Stor kjeller- og loftsbod med gulvareal på ca. 16 m²<br />-Parkeringsmulighet",
    "prospectusView": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/a672d59d-2bd1-4290-b129-1f039d5d826d",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://emeraeiendomsmegling.no/eiendom/a672d59d-2bd1-4290-b129-1f039d5d826d",
    "constructionYear": 1930,
    "housingCooperative": {
      "name": "As Evald Ryghsgt 16",
      "organisationNumber": "933716449"
    },
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 476087082,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-22T20:54+02:00",
    "ownerId": 8197583,
    "version": "7.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-22T20:54:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-22T20:55:50.009758151+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:8197583",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}