Romslig enebolig med stor, solrik tomt og koselig hage - Attraktivt og barnevennlig med kort vei til sentrum - Garasje

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1011,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 223,
      "openArea": 103,
      "usableAreaE": 23,
      "usableAreaI": 200,
      "descriptionUnsafe": "<b>Bod</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 6  kvm Bod<br /><br /><b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 120  kvm <br />Kjeller: 80  kvm <br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 103  kvm Terrasse på ca. 58 kvm. med adkomst fra spisestue og treplatting på ca. 45 kvm ved inngangsparti.<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 17  kvm Garasje<br />"
    },
    "price": {
      "total": 6612340,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1162922,
      "suggestion": 6450000,
      "salesCostSum": 162340,
      "municipalFees": 29184,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 161 250,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 162 340,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Romslig enebolig med stor, solrik tomt og koselig hage - Attraktivt og barnevennlig med kort vei til sentrum - Garasje",
    "contact": [
      {
        "mobile": "934 08 664"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.707,
        "lng": 10.8477,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.707&lng=10.8477&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1424",
      "postalName": "Ski",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Halmstadveien 13"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "14:00",
        "date": "27.09.2026",
        "from": "13:00",
        "dateIso": "2026-09-27",
        "iCalendarTo": "20260927T120000Z",
        "iCalendarFrom": "20260927T110000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Positive tilbakemeldinger fra våre selgere og kjøpere gjør at vi fortsetter med visningspåmelding. Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål.\nVisning blir avlyst hvis det ikke er noen påmeldinger til visning."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 139,
        "titleNumber": 38,
        "municipalityNumber": 3207
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Hedda Marie Faber v/DNB Eiendom har gleden av å presentere Halmstadveien 13!<br /><br />Rolig og sentral beliggenhet i et meget barnevennlig område med ca. 20 minutters gangavstand til Ski sentrum. Kun 11 minutter til Oslo S med Follobanen! Boligen har en fin planløsning og inneholder blant annet stor stue med flere avdelinger, åpen løsning til stort kjøkken, ekstra stueavdeling,  3 gode soverom, flislagt og moderne bad, samt mye god oppbevaringsplass. Kjeller er av god størrelse med toalettrom, opplegg for vaskemaskin og ellers i hovedsak uinnredet med potansiale! Boligen har flotte uteplasser på til sammen over 100 kvm hvor solen kan nytes hele dagen. Det er også en meget flott og frodig hage, som er godt skjermet og trygg for barna. Det er også en enkelgarasje, samt romslig gruset gårdsplass."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "1. etasje: Entré, stue, kjøkken/spisestue, stue 2, mellomgang, 3 soverom, bad og bod.<br />Kjeller: Lagerrom."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Boligen holder en normal standard på overflater, utsyr og innredninger. Følgende standard kan nevnes:<br /><br />1. etasje:<br />Entré:<br />Det er plass til yttertøy og sko i entré. Ellers er det direkte adkomst ned til kjeller med mye god oppbevaringsplass.<br /><br />Stue:<br />Stuen er av god størrelse med to naturlige avdelinger. Det er god plass til sofagruppe, TV og oppbevaringsmøbler. Det er også god plass til en liten loungegruppe. Fra TV-stuen er det utgang til uteplass ved inngangspartiet.<br /><br />Kjøkken med spisestue:<br />Det er god plass til en stor spisegruppe ved kjøkkenet. Det er også utgang til sydvestvendt terrasse, samt det er montert en vedovn i spistueavdelingen. Den åpne lønsingen bidrar til en god sosial setting. <br />Kjøkkenet er av god størrelse med godt av skap- og benkeplass. Innredningen har slette fronter med underskap og kjøkkenøy. Benkeplaten er av herdet glass og stein, og har nedfelt kjøkkenvask av rustfritt stål. Det er integrerte hvitevarer som stekeovn, koketopp, koketopp m/gassbluss og oppvaskmaskin, samt avsatt plass til dobbelt kjøleskap som er tilkoblet vann med aquastop. Kjøkkenet har ventilator med kullfilter. Takstmann har gitt kjøkken forhold for TG2 og TG3.<br /><br />Stue 2:<br />Ved siden av kjøkkenet er det en koselig stue med plass til loungegruppe eller sofagruppe. Det er utgang til hagen, og her kan man nyte en god bok eller sitte og jobbe i fredelighet. <br /><br />Soverom 1, 2 og 3:<br />Hovedsoverom har plass til dobbeltseng og nattbord. Det er også montert en pen og meget praktisk innredning med både oppheng og skuffer.<br />Soverom 2 er fin størrelse. Det er plass til seng, pult, kommode og garderobeskap.<br />Soverom 3 er også av god størrelse med plass til seng, nattbord og garderobeskap.<br /><br />Bod:<br />Med adkomst fra entré er det et romslig rom som er godkjent som bod. Rommet er innredet med seng, men er ikke godkjent for varig opphold.<br /><br />Bad:<br />Pent og moderne bad, oppusset i 2013 i regi av tidligere eier. Baderomsinnredningen har hvit, slett front med overhengende speilskap med belysning. Dusj er plassert i hjørne og har håndholdt armatur, samt innfellbare dører av herdet glass. Toalett er veggmontert. Det er varmekabler i gulvet, og rommet ventileres via elektrisk styrt vifte. Takstmann har gitt badet flere forhold for TG2. <br /><br />Kjeller:<br />Betong/mur og Leca mot grunn. (Kjeller er uinnredet og fremstår som en typisk grovkjeller)<br />Det bemerkes at deler av kjelleren benyttes som vaskerom, med skyllekum og opplegg for vaskemaskin. Arealet er ikke fysisk avgrenset som eget rom.<br />Eldre toalettrom med oppgraderingsbehov i kjeller.<br /><br />Innvendige overflater:<br />Gulv: banebelegg, malt tregulv, laminat, klikkfliser av vinyl.<br />Vegger: malte slette flater, tapet, malt panel.<br />Himling: takessplater, malt panel.<br /><br />Uteplasser:<br />Meget flott terrasse med adkomst fra stue og hage. Terrassen er på ca. 58 kvm og er vendt mot sydvest og har flotte solforhold! Uteplassen og hagen er godt skjermet av pen og frodig hekk, så her kan virkelig flotte dager nytes.<br />I forbindelse med inngangsparti er det også en flott uteplass på ca. 45 kvm. Det er også laget til en koselig utestue, samt det er tilgang til utvendig bod på ca. 6 kvm."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Utvendig tak er tekket om med taksteinpregede stålplater i ca. 2006 i regi av tidligere eier (kilde: tidligere takst)<br /><br />Merk at yttertak/takplater bør ettersees 1. gang pr. år. <br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Beslag, takrenner og nedløp i behandlet stål/aluminium. <br /><br />Til info: Funksjonalitet på beslag, takrenner og nedløp er ikke utført. Kun visuelt befart uten at det var regn ved befaringsdagen. Takrenner bør renses minst en gang per år. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er utført som saltak i tre, med isolert etasjeskille mot kaldtloft.<br /><br />Adkomst til loftet skjer via luke i utvendig gavlvegg. Inspeksjonen er begrenset til det som var synlig fra stige ved adkomstluken. På grunn av lav kryphøyde og begrenset tilgjengelighet var en fullstendig kontroll ikke mulig. Skjulte og utilgjengelige deler av konstruksjonen er derfor ikke undersøkt eller vurdert.<br /><br />Det anbefales jevnlig observasjon av tilgjengelige konstruksjoner mot kaldtloftet med hensyn til tegn på fukt, kondens, misfarging, mugglukt, lekkasjer og skadedyraktivitet. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon: Oppført i bindingsverk over grunnmur.<br /><br />Fasade/kledning: liggende malt trekledning.<br />Sist malt/beiset: langvegg mot sydvest er malt i 2026, øvrige vegger skal males før salg i følge eier.<br /><br />Til info: Det bemerkes at takstmann kun har besiktet fasader fra bakkeplan. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er registrert trevinduer med ulik alder og utførelse i boligen, herunder 2 og 3-lags isolerglassvinduer fra 2005, 2015, 2018, samt vindu med ett- lags glass fra byggeår på et soverom. Vinduene har varierende tilstand og forventet gjenværende levetid. Det er montert PVC vinduer i kjeller i 2019.<br /><br />(Undertegnede har ikke klart og stadfeste produksjonsår på samtlige av vinduene) <br /><br />Til info: Ingen punkterte vinduer ble registrert på befaringsdagen. På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at det kan være vanskelig å påvise punkterte vinduer da dette krever spesielle lysforhold samt helt rene vinduer. <br /><br />Ytterdører: Hovedytterdør i tre m/glass<br />Alder: 2015<br /><br />2-fløyet terrassedør i PVC m/glass, adkomst fra stue<br />Alder: 2018<br /><br />Hev-senk skyvedør i tre m/glass, adkomst fra spisestue.<br />Alder: 1988<br /><br />2-fløyet terrassedør i PVC m/glass, adkomst fra kaffestue<br />Alder: 2018. <br /><br />Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Terrasse på ca. 58 kvm. med adkomst fra spisestue og kaffestue. Terrassen er orientert mot sydvest.<br /><br />Ved inngangspartiet er det treplatting på ca. 45 kvm. som også har adkomst til åpen utestue med sportsbod på ca. 6 kvm. <br /><br />Terrasser og rekkverk er oppført i tre. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Boligen har betongsåle og etasjeskiller hovedsakelig av trebjelkelag. Mindre del av boligen har støpt dekke med treullplater på underside av dekke.<br /><br />Største målte avvik er 20 mm i/på stue.<br /><br />Til info: Etasjeskiller blir målt gjennom hele rom med krysslaser og tommestokk. Det presiseres at målingene er gjennomført etter beste evne, men at møblering og annet inventar i rommet har medført begrenset tilgjengelighet enkelte steder. Det tas derfor forbehold om at mindre avvik kan forekomme utenfor tilgjengelige målepunkter. Enkelte skjevheter i konstruksjonene må påregnes og ses på som normalt da dette er et eldre bygg. <br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Bygningen har mursteinspipe. Frittstående vedovn i begge etasjer.<br /><br />Til info: Tilsynsrapport fra Brannvesen er fremvist. Rapporten er fra 2023 og har ingen avvik. <br /><br />Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Betong/mur og Leca mot grunn. (Kjeller er uinnredet og fremstår som en typisk grovkjeller). <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. <br /><br />Til info: Ikke vurdert på tilstandsnivå, da det ikke er mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser uten vesentlige inngrep. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering/isolasjon rundt boligens kjeller er opplyst utbedret/skiftet i 2017.<br /><br />Til info: Dreneringens funksjon og kapasitet forringes over tid. Dette kan påvirke boligens kjeller/underetasje negativt. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført på grunnmur av betong, med innvendige veggflater av Siporex (porebetong). Tilbygget er fundamentert på ringmur av Leca og har krypkjeller uten fysisk adkomst. Krypkjelleren er derfor kun besiktiget visuelt gjennom et vindu fra kjellersiden.<br /><br />Til info: Det er viktig å holde krypkjeller med oppsyn med jevne mellomrom. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Alder på bunnledninger er fra 2017.<br /><br />Det er ikke kontrollert om boligens avløpssystem er dimensjonert i forhold til bruken.<br />Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse. <br /><br />GARASJE<br /><br />Enkel beskrivelse av garasje.<br /><br />Frittstående garasje oppført i trekonstruksjon (bindingsverk) med et bruksareal på ca. 17 kvm. Bygningen har utvendig malt/beiset trekledning og saltak tekket med taksteinspregede stålplater. Det er gruset gulv, og det er installert elektrisk anlegg med belysning. Garasjen er utstyrt med manuell vippeport. Bygningen er uisolert. <br /><br />Til info: Bygningsmassen er av eldre dato og det er registrert vedlikeholdsetterslep, samt at garasjen har store skjevheter. For denne typen bygninger må det generelt påregnes behov for løpende vedlikehold, samt oppgraderinger for å ivareta funksjon og teknisk standard. <br /><br />BOD<br /><br />Utestue er oppført på terrassen i en enkel trekonstruksjon med malt/beiset plankekledning og pulttak tekket med takpapp. Bygningen består av en åpen del og en uisolert, lukket bod på ca. 6 kvm. Det er installert elektrisk anlegg med belysning.<br /><br />Til info: Det må påregnes løpende vedlikehold og nødvendige oppgraderinger for å opprettholde funksjon og teknisk standard. <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />Det er benyttet et tekkingsmateriale som er beregnet for bruk på tak med høyere takvinkel. Selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller<br />skader er TG2 valgt for å belyse at bygningsdelen kan ha svekket lekkasjesikkerhet. TG 2 er satt utifra noe usikkerhet rundt eksakt alder på taktekkingen. Over halvparten av forventet brukstid kan være oppbrukt på taktekkingen og undertak. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll av taktekkingen og særlig utsatte detaljer. Lav takvinkel kan medføre økt risiko for vanninntrengning, og omtekking med et materiale tilpasset aktuell takvinkel kan på sikt bli nødvendig. Manglende dokumentasjon/informasjon medfører usikkerhet knyttet til undertaket og taktekkets faktiske alder, gjenværende levetid og vedlikeholdstilstand. På bakgrunn av denne usikkerheten er TG 2 satt, selv om det ved befaring ikke nødvendigvis er observert konkrete skader eller funksjonssvikt. Avviket innebærer en økt risiko for skjulte eller fremtidige skader, og kjøper må påregne behov for nærmere undersøkelser, samt mulig tidligere vedlikehold eller utskifting enn hva som ellers kunne forventes dersom alder og historikk var kjent. <br /><br />Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />Takrenner, beslag og nedløp har elde. Det er registrert frostsprengte takrennenedløp. <br />Konsekvens/tiltak: Ingen strakstilltak ses på som nødvendig men beslag, renner og nedløp bør holdes under oppsyn, ved evt. en lekkasje så bør konstruksjonen tettes, evt. skiftes. <br /><br />Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er registrert værslitt vindskie på endevegg mot sydøst. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning. Vindskie med vedlikeholdsbehov. Vask og et strøk maling/beis må påregnes. Skiftes ved behov. <br /><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Vindu med ett-lags glass på soverommet er av eldre dato med noe alders- og bruksslitasje, ytre påkjenninger samt dårligere tetting/isolasjonsevne enn dagens vinduer. Det er løst håndtak på vindu i hoedsoverommet.<br /><br />(Isolerglass-vinduer produsert før 1995 har ikke samme isolerende egenskaper som dagens energiglass. Vinduene kan ha god funksjon, men man vil ha en god energi effekt av å skifte disse til moderne energiglass). <br />Konsekvens/tiltak: Vinduet har redusert varmeisolerende evne og kan medføre trekk, kondens og økt varmetap. Utskifting til moderne energiglass bør påregnes på sikt. Løst håndtak bør skiftes. <br /><br />Ytterdører<br />Hev-senk skyvedør har normal elde og slitasje utifra alder. TG 2 er satt på bakgrunn av alder, ytre påkjenninger samt dårligere tetting/isolasjonsevne enn dagens dører. Det er registrert råteskadet glasslist på døren. <br />Konsekvens/tiltak: Råteskadet glasslist bør skiftes, og tilstøtende treverk bør undersøkes for følgeskader. Døren må påregnes vedlikeholdt og eventuelt skiftet på sikt som følge av alder, slitasje og redusert tettings- og isolasjonsevne. <br /><br />Overflater - vegger og himlinger<br />Det er registrert alders- og bruksslitasje på enkelte overflater i form av riss, hull og merker, samt nedbøyning av takessplater på flere steder som indikerer dårlig feste av plater. <br />Konsekvens/tiltak: Behov for oppgradering av innvendige overflater er en skjønnsmessig vurdering og må vurderes deretter, men det må som oftest påregnes noe overflatebehandling ved eierskifte for å tilfredstille dagens krav til standard.<br /><br />Takplater i himlingen har stedvis mangelfull innfesting og må påregnes festet tilfredsstillende. <br /><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Det ble registrert lokale skjevheter/plan- og helningsavvik på enkelte gulvflater i boligen som ses i sammenheng med bygningens alder. <br />Konsekvens/tiltak: Skjevhetene vurderes i hovedsak som aldersrelaterte og krever normalt ingen strakstiltak. Ved eventuell oppgradering må lokal avretting eller andre tilpasninger påregnes. Utviklingen bør holdes under observasjon. <br /><br />Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen<br />Det er registrert sprekk i ildfast plate (skamol-/vermikulittplate) i peisovnen. Platen er en slitedel, og skaden kan redusere beskyttelsen av ovnens brennkammer over tid. <br />Konsekvens/tiltak: Utskifting anbefales ved behov eller i henhold til produsentens anvisninger. <br /><br />Innvendige trapper<br />Trappen har en del slitasjegrad. <br />Konsekvens/tiltak: Behov for oppgradering av trapp er en skjønnsmessig vurdering og må vurderes deretter. <br /><br />Innvendige dører<br />Enkelte dører har elde og slitasje. <br />Konsekvens/tiltak: Dørene bør vedlikeholdes og justeres ved behov. Utskifting kan påregnes på sikt dersom funksjonen svekkes ytterligere. <br /><br />1. Etasje - Bad  - Overflater gulv<br />Det er registrert bom (hulrom) under enkelte gulvflis, noe som indikerer manglende vedheft mellom gulvflis og underlaget. Bom er imidlertid ikke påvist i dusjsonen. <br />Konsekvens/tiltak: Flisene bør holdes under observasjon og eventuelt skiftes eller festes på nytt. Mangelfull vedheft kan over tid medføre løse fliser, sprekkdannelser og følgeskader på omkringliggende overflater. <br /><br />1. Etasje - Bad  - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av det vanntette sjiktet. Membranens type, alder, utstrekning og tilstand har ikke vært mulig å verifisere ved visuell befaring. Det er ikke foretatt inngrep i konstruksjonen, og eventuell membran samt utførelsen av denne er derfor ukjent. <br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Sluket bør holdes under oppsyn og rengjøres med jevne mellomrom. <br /><br />1. Etasje - Bad  - Sanitærutstyr og innredning<br />Baderomsinnredningen har mindre svelleskader i bunn av nederste skuff, samt at spot over innredning er defekt. Pop up ventil i vask fungerer ikke. <br />Konsekvens/tiltak: Mindre skader eller svelling har begrenset betydning, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales lokal utbedring av defekt spot og pop-up-ventil. (Elektrisk arbeid må utføres av registrert elektroinstallatør). <br /><br />1. Etasje - Bad  - Ventilasjon<br />Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. <br />Konsekvens/tiltak: Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet. <br /><br />1. Etasje - Kjøkken/spisestue  - Overflater og innredning<br />Det er registrert sprekker i benkeplate av glass, samt det ikke er tettehylse ved avslutning av varerør i kjøkkenskap. Dette gir ikke en vannskadesikker løsning. <br />Konsekvens/tiltak: Det er kun registrert kosmetiske avvik på benkeplate. Det vurderes derfor at det ikke foreligger behov for strakstiltak. Eventuelle utbedringer kan gjennomføres etter behov og ønske, og har utelukkende estetisk betydning.<br /><br />Det må etableres tettehylser på enden av varerør i kjøkkenskap. <br /><br />Innvendige vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på mindre deler av anlegget som er eldre. Eksakt tilstand er vanskelig å fastslå siden slitasje, korrosjon og tæring oppstår for det meste på innsiden av røret og varierer ut fra vannkvaliteten. <br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. <br /><br />Innvendige avløpsrør<br />Mindre deler av anlegget har gamle avløpsrør av støpejernsrør og det kan ikke gis noen garanti for rørets tilstand. Rør av denne type er etterhvert blitt gamle, og vil av flere årsaker kunne være årsak til skader, Blant annet at materialet i seg selv er usikkert på grunn av levetid. <br />Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør av støpejern har begrenset gjenværende brukstid og kan medføre økt risiko for korrosjon, lekkasje og tilstopping. Nærmere kontroll av rørenes tilstand anbefales, og utskifting må påregnes ved behov. <br /><br />Ventilasjon<br />Det er mangelfull ventilasjon på enkelte rom. (Eksisterende vinduer er erstattet med moderne vinduer uten spalteventiler). <br />Konsekvens/tiltak: Ventilasjon må etableres i rommene for å forbedre luftkvaliteten og et sunt inneklima. I tillegg for å unngå fuktskader på overflater. (mindre risiko for mugg/soppvekster på organiske materialer bak lagret løsøre). <br /><br />Varmtvannsbereder/tank<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav. <br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Det er stedvis manglende klemlist på toppen av utvendig grunnmursplast. <br />Konsekvens/tiltak: Manglende klemlist bør monteres slik at grunnmursplasten avsluttes tett og sikkert. Uten tiltak kan vann og fremmedlegemer trenge inn bak plasten og føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. <br /><br />TG3<br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er begrenset/dårlig ventilering av eldre del av takkonstruksjonen. Det er registrert hull/skade i flueduk (insektnett) ved lufting/åpning oppunder utvendig gesimskasse. Det er registrert omfattende misfarging og synlig sopp-/mugglignende vekst på trekonstruksjonen. Forholdet indikerer vedvarende eller tidligere høy fuktbelastning, men skadeårsak og omfang er ikke nærmere avklart. <br />Konsekvens/tiltak: Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Skade i flueduk kan gi økt risiko for inntrengning av insekter og, ved tilstrekkelig åpning, også fugl/gnagere. Dette kan medføre tilsmussing og skader. Reirmateriale kan redusere ventilasjon og holde på fukt, og dermed over tid øke risikoen for fuktrelaterte skader i konstruksjonen.<br /><br />Sørg for å tette alle luftlekkasjer fra oppvarmede rom og at luftsirkulasjonen på kaldtloftet er god. Årsaken til fuktbelastningen og omfanget av eventuell materialnedbrytning må undersøkes nærmere av fagkyndig. Fuktårsaken må utbedres, og sanering samt utskifting av skadet treverk må påregnes. Uten tiltak kan forholdet føre til videre soppvekst, råteskader og svekket inneklima. <br /><br />1. Etasje - Kjøkken/spisestue  - Avtrekk<br />Avstand mellom gassbluss og avtrekkshette er mindre enn 65 cm. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. <br />Konsekvens/tiltak: For liten avstand mellom gassbluss og avtrekkshette øker risikoen for overoppheting og brann. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på kjøkkeninnredning og ventilasjonsutstyr. Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. <br /><br />TGIU<br />Krypkjeller<br />Tilbygget er fundamentert på ringmur av Leca og har krypkjeller uten fysisk adkomst. Krypkjelleren er derfor kun besiktiget visuelt gjennom et vindu fra kjellersiden.<br /><br />Til info. Krypkjeller anses som en risiko-konstruksjon og må jevnlig inspiseres/holdes med oppsyn. Det BØR gjennomføres ytterligere undersøkelser av interessenter, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig. <br /><br />Utvendig vann og avløpsledning ble oppgradert i ca. 2017. TG 1 er satt utifra alder på bunnledninger.<br /><br />Det er ikke kontrollert om boligens avløpssystem er dimensjonert i forhold til bruken.<br />Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /> Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. <br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpninger tilfredsstiller gjeldende krav, for eksempel ved å montere tettere spiler eller annen godkjent løsning. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Åpninger mellom trinn i trappen kan påvirke sikker bruk, særlig for barn. Forholdet kan medføre økt risiko for fall og personskade ved ferdsel i trappen. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen blir oppvarmet av elektriske varmekabler på bad og i kaffestue, varmepumpe, steds panelovner og peis/vedovn i begge etasjer."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Hovedsakelig småhusbebyggelse."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Her bor man sentralt og samtidig tilbaketrukket i rolig og etablert villaområde, med trygt bomiljø for store og små. Eiendommen ligger kun få minutters gange til sentrum med alle fasiliteter. Gangavstand til Ski togstasjon og Ski Storsenter, samt alle øvrige fasiliteter og servicetilbud i sentrum. <br /><br />Ski som bosted er tilrettelagt for fritidsaktivitet utendørs som innendørs. Det er flere aktive idrettslag og mange andre organisasjoner i området. Det er kort vei til Ski Idrettspark med fotball, håndball, ishockey, friidrett, tennis, ballbinge og klatrevegg m.m. Eiendommen har også nærhet til flotte tur- og friluftsområder, for eksempel Nøstvedtmarka som ligger nordvest for Ski sentrum og byr på et stort nett av turstier og veier, samt mange interessante kulturminner. Området har også skiløyper, skistuer og akebakker om vinteren. Sommerstid byr området på terrengsykkelstier, fiskevann og kanomuligheter. <br /><br />God kommunikasjon med tog til Oslo med follobanen som tar deg til Oslo s på ca. 11 minutter."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiendommen er pent opparbeidet med gressplen, bed, hekk, frukttrær og div. prydbeplantning. Det er gruset gårdsplass.<br /><br />Samtlige tomtegrenser er opplyst av kommunen til å være mindre nøyaktige. Avvik for tomtegrenser og tomteareal kan derfor forekomme."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering på egen tomt (garasje har skjevheter og er gammel og ikke egnet for parkering)."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Eier opplyser om at pop up ventil i vask på bad ikke fungerer, samt at håndtak på vindu på 1 soverom er løst.<br /><br />Utvask av kjeller vil bli overfladisk utvask før overtakelse.<br /><br />Ved drenering av bolig ble det satt inn lyskasse ved kjeller, men ikke vindu. Vinduet følger med handelen."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Hedda Marie Faber"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Boligen er regulert til boligformål.\n\nKommuneplaner:\nBesøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.\nId KPLAN2026 (https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidentifikasjon=KPLAN2026)\nNavn Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037\nPlantype Kommuneplanens arealdel\nStatus Endelig vedtatt arealplan\nIkrafttredelse 17.06.2026\nBestemmelser- https://www.arealplaner.no/3207/dokumenter/11482/KPLAN2026_Bestemmelser%20med%20retningslinjer.pdf- https://www.arealplaner.no/3207/dokumenter/11483/KPLAN2026_Forhold%20som%20avklares%20og%20belyses%20i%20reguleringsplaner.pdf\n\nDelarealer Delareal 198 m\nKPHensynsonenavnH320_2\nKPFare\nFlomfare\n\nDelareal 1 011 m\nArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende\n\nReguleringsplaner:\nBesøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.\nId 98 (https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidentifikasjon=98)\nNavn OMRÅDET RUNDT KRÅKSTADVEGEN\nPlantype Eldre reguleringsplan\nStatus Endelig vedtatt arealplan\nIkrafttredelse 24.10.1979\nBestemmelser- https://www.arealplaner.no/3207/dokumenter/2068/98_bestemmelser.pdf\n\nDelarealer Delareal 124 m\nFormål Kjørevei\n\nDelareal 887 m\nFormål Frittliggende småhusbebyggelse\n\nReguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):\nBesøk kommunens hjemmeside for mer informasjon\nId 202503 (https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidentifikasjon=202503)\nNavn Ellingsrudgrenda\nStatus Planlegging igangsatt\nPlantype Områderegulering",
    "externalAdId": "207.262204",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Hedda Marie Faber v/DNB Eiendom har gleden av å presentere Halmstadveien 13!<br /><br />Rolig og sentral beliggenhet i et meget barnevennlig område med ca. 20 minutters gangavstand til Ski sentrum. Kun 11 minutter til Oslo S med Follobanen! Boligen har en fin planløsning og inneholder blant annet stor stue med flere avdelinger, åpen løsning til stort kjøkken, ekstra stueavdeling,  3 gode soverom, flislagt og moderne bad, samt mye god oppbevaringsplass. Kjeller er av god størrelse med toalettrom, opplegg for vaskemaskin og ellers i hovedsak uinnredet med potansiale! Boligen har flotte uteplasser på til sammen over 100 kvm hvor solen kan nytes hele dagen. Det er også en meget flott og frodig hage, som er godt skjermet og trygg for barna. Det er også en enkelgarasje, samt romslig gruset gårdsplass."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "207260134",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=f718b366-7931-4fd8-ad22-dfa27b508b55&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/207260134?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/207260134?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/f718b366-7931-4fd8-ad22-dfa27b508b55?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/207260134?https://dnbeiendom.no/bolig/207260134?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Hedda Marie Faber v/DNB Eiendom har gleden av å presentere Halmstadveien 13!<br /><br />Rolig og sentral beliggenhet i et meget barnevennlig område med ca. 20 minutters gangavstand til Ski sentrum. Kun 11 minutter til Oslo S med Follobanen! Boligen har en fin planløsning og inneholder blant annet stor stue med flere avdelinger, åpen løsning til stort kjøkken, ekstra stueavdeling,  3 gode soverom, flislagt og moderne bad, samt mye god oppbevaringsplass. Kjeller er av god størrelse med toalettrom, opplegg for vaskemaskin og ellers i hovedsak uinnredet med potansiale! Boligen har flotte uteplasser på til sammen over 100 kvm hvor solen kan nytes hele dagen. Det er også en meget flott og frodig hage, som er godt skjermet og trygg for barna. Det er også en enkelgarasje, samt romslig gruset gårdsplass.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/207260134?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1960,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 476107041,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-21T15:03+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-21T15:03:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-21T15:03:32.876819295+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}