Innholdsrik tomannsbolig over 3 plan. Terrasse på 32m². Modernisert 2022. Carport. Familievennlig og ettertraktet område

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 22040,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 157,
      "openArea": 39,
      "usableAreaE": 5,
      "usableAreaI": 152
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 6673646,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1582875,
      "estateTax": 647,
      "suggestion": 6490000,
      "salesCostSum": 183646,
      "municipalFees": 21086,
      "collectiveAssets": 77922
    },
    "title": "Innholdsrik tomannsbolig over 3 plan. Terrasse på 32m². Modernisert 2022. Carport. Familievennlig og ettertraktet område",
    "contact": [
      {
        "mobile": "482 90 120"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.9852,
        "lng": 11.0302,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.9852&lng=11.0302&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "2019",
      "postalName": "Skedsmokorset",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Lensmann Klevs vei 21"
    },
    "viewings": [],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 21,
        "titleNumber": 40,
        "sectionNumber": 8,
        "municipalityNumber": 3205
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "amount": 6432,
      "includesUnsafe": "Kabel-TV, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m. <br /><br />Megler har ikke mottatt noen spesifisert fordeling av de månedlige felleskostnadene. <br /><br />Andre faste kostnader: <br />- Kommunale avgifter og eiendomsskatt. <br />- Eier må selv stå for kostnader forbundet med eget strømforbruk, innbo- og løsøreforsikring og ev. andre påløpte kostnader som ikke dekkes av husleien."
    },
    "energyLabel": {
      "class": "D"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Velkommen til Lensmann Klevs vei 21, en innbydende tomannsbolig med sydvestvendt terrasse på Holt Vestvollen på Skedsmokorset. Eiendommen ligger i et etablert boligområde med småhusbebyggelse, felles grøntarealer og lekeområder. Det er kort vei til barnehager, skoler, dagligvare, offentlig kommunikasjon samt tur- og rekreasjonsområder.<br /><br />Boligen ble oppført i 1988 og går over tre plan med BRA 157 m². Den er delvis oppgradert i 2022 med blant annet kjøkken, bad, vaskerom, toalettrom og innvendige overflater. Planløsningen byr på tre gode soverom i samme etasje, loftstue og gode oppholdsrom. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse på ca. 32 m², mens soverommet i 2. etasje har utgang til veranda på 7,3 m². I tillegg er det god lagringsplass, blant annet i sportsbod på 5 m²."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Lensmann Klevs vei 21 ligger i et veletablert og familievennlig boligområde på Skedsmokorset. Her får du et rolig og hyggelig bomiljø med kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker og øvrige servicetilbud. Området passer godt for både barnefamilier, etablerere og godt voksne, med nærhet til det meste man trenger i hverdagen.<br /><br />Det er kun ca. fire minutters gange til nærmeste bussholdeplass, med gode forbindelser til nærliggende områder. Lillestrøm togstasjon ligger rundt ti minutters kjøring unna, og herfra går det tog videre til både Oslo S og Oslo lufthavn Gardermoen på under 15 minutter.<br /><br />For barnefamilier er beliggenheten svært praktisk, med flere skoler og barnehager i nærområdet. Oks Friskole og Sten-Tærud skole dekker barnetrinnene, mens både Lillestrøm videregående skole og Skedsmo videregående skole ligger en kort kjøretur unna. I nærområdet finnes også flere barnehagetilbud, blant annet Toppen barnehage og Holthagen barnehage.<br /><br />Nærområdet byr samtidig på gode muligheter for aktivitet og rekreasjon. Her er det kort vei til grønne friområder, lekeplasser og fine turmuligheter, mens marka gir gode muligheter for turgåing, sykling og vintersport. Tennis- og fotballbaner ligger ca. ti minutters gange fra boligen, og Nylendlia slalombakke kan nås på rundt 14 minutter til fots. For den treningsglade finnes også både Fresh Fitness og Avancia på Skedsmokorset."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "1. etasje:<br />BRA-i 64 kvm: Vindfang, toalettrom, hall m/trapp, kjøkken og stue<br />BRA-e 5 kvm: Utvendig bod<br />TBA 32 kvm: Terrasse og balkongareal<br /><br />2. etasje:<br />BRA-i 64 kvm: Gang, bad, vaskerom og 3 soverom<br />TBA 7 kvm: Terrasse og balkongareal<br /><br />Loftsetasje:<br />BRA-i 24 kvm: Loftstue og bod"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "1. ETASJE<br />Entré<br />Romslig og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her har du god plass til oppbevaring i romslig skyvedørsgarderobe. <br /><br />Stue <br />Lys og innbydende stue med åpen kjøkkenløsning. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig og behagelig romfølelse. Stuen har gode møbleringsmuligheter med plass til både sofagruppe, TV-møblement og spisegruppe med plass til hele familien. Stuen har peis som både gir varme og en hyggelig stemning, perfekt for kalde høst- og vinterkvelder.<br /><br />Fra stuen har du adkomst til en herlig sydvestvendt terrasse på ca. 32 m². Her får du svært gode muligheter for å innrede med sittegruppe, spiseplass og beplantning. Et svært attraktivt uterom som virkelig kan nytes gjennom sommerhalvåret.<br /><br />Kjøkken <br />Boligen har en praktisk, separat kjøkkenløsning. Kjøkkenet ble oppgradert i 2022 og har en funksjonell U-formet innredning med hvite, slette fronter og mørk benkeplate med steinmønstret overflate. Over benkeplaten er det montert sorte akrylplater som gir kjøkkenet et moderne og stilrent uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin, samt et romslig kjøle- og fryseskap med doble dører. Ventilator med avtrekk til det fri sørger for god utlufting.<br /><br />Toalettrom <br />Toalettrommet i 1. etasje ble oppgradert i 2022. Rommet har flislagt gulv med store, lyse fliser med marmormønstret overflate, mens veggene har glatte, malte overflater. Himlingen er også malt. Innredningen består av gulvstående toalett og vegghengt, sort servantseksjon med skuffer, heldekkende servant, ettgreps blandebatteri og speil med integrert belysning. Ventilasjonen ivaretas av en ventil i himlingen med naturlig avtrekk (oppdrift).<br /><br />2.ETASJE<br />Hovedsoverom<br />Romslig og lyst hovedsoverom med store vindusflater som sørger for rikelig med naturlig lys og enkel utlufting. Her har du plass til å innrede med dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt annet ønsket interiør. Rommet har et romslig garderobeskap som gir god plass til oppbevaring av klær og tilbehør. Herfra har du også direkte adkomst til balkong/terrasse. <br /><br />Soverom II og III<br />Boligens andre og tredje soverom er også romslige og gir god plass til seng med tilhørende nattbord, skrivebord, garderobe og annet ønsket interiør. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys. Begge rommene passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor.<br /><br />Bad<br />Badet ble overflateoppgradert i 2022 av selger, med en flis-på-flis-løsning. Gulv og vegger har store, lyse fliser med marmormønstret overflate. Himlingen har malt overflate og innfelte downlights, mens gulvet har elektriske varmekabler fra byggeåret. Innredningen består av vegghengt servantseksjon med skuffer, heldekkende servant, ettgreps blandebatteri og speil med integrert belysning. Dusjsonen er avskjermet med en sort, sprosseinndelt glassvegg og har dusjbatteri, hånddusj og takdusj. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk, og ventilasjonen ivaretas gjennom naturlig lufting via vindu. Ifølge selgers opplysninger ble det påført ny smøremembran som toppmembran over eksisterende flislagte overflater før montering av nye fliser.<br /><br />Vaskerom <br />Boligen har et praktisk vaskerom som ble overflateoppgradert av selger i 2022 med en flis-på-flis-løsning. Rommet har flislagt gulv, malte vegger og platekledd himling med takmontert belysning. Det er opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder og veggmonterte oppbevaringsskap. Fordelerskap og sluk fra byggeåret er plassert i rommet. Det er ikke registrert ventilasjon eller mekanisk avtrekk. Ifølge selgers opplysninger ble det påført smøremembran som toppmembran over eksisterende fliser før nye fliser ble montert. <br /><br />LOFTSETASJE<br />Loftstue <br />I boligens loftetasje finner du en hyggelig og romslig loftstue med god plass til både sofagruppe og annet ønsket møblement. Rommet har en lun og innbydende atmosfære og fungerer utmerket som en ekstra TV-stue eller lekerom for familien. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, mens den gode takhøyden bidrar til en luftig romfølelse.<br /><br />Bod <br />Praktisk innvendig bod i loftsetasjen med gode oppbevaringsmuligheter. Boden gir nyttig ekstra lagringsplass. <br /><br />OVERFLATER: <br />Gulv: Gulvoverflatene i 1. og 2. etasje består av fliser i entré og toalettrom, samt énstavs laminat i øvrige rom. Overflatene ble lagt i 2022. I loftsetasjen ble det lagt parkett i forbindelse med<br />ombyggingen i 2004.<br />Vegger: Innvendige veggoverflater består hovedsakelig av trepanel og malte, slette plater. Ifølge eier ble overflatene sparket og malt i 2022.<br />Himling: Himlingene i 1. etasje er platekledd og har innfelte downlights, mens 2. etasje har himlingsplater. I loftsetasjen er himlingen kledd med trepanel og utstyrt med innfelte downlights."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Oppvarmingen består av en luft-til-luft varmepumpe fra 2021, peis med innsats, samt varmekabler i vindfang, toalettrom og bad. For øvrig er det elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende."
      },
      {
        "heading": "Bygningsinformasjon",
        "textUnsafe": "Eiendommen er en seksjonert tomannsbolig oppført i 1988 over tre plan, hvor loftsetasjen ble innredet og bruksendret i 2004. Boligen er senere delvis oppgradert, blant annet med vinduer i 2014, ytterdør i 2017, varmepumpe i 2021 samt kjøkken, våtrom, innvendige overflater og deler av de tekniske installasjonene i 2022. <br /><br />Bygningen er fundamentert med støpt gulv på grunn og isolerte ringmurselementer. Fundamenteringen er utført på såleblokk under ringmurselementene. Fuktsikring og dreneringen er fra byggeåret og ligger skjult, og terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren.<br /><br />Ytterveggene er oppført i en lett bindingsverkskonstruksjon av tre, med utvendig liggende trekledning som i hovedsak er fra byggeåret. Veggkonstruksjonene er lukkede og er kontrollert fra tilgjengelige overflater. <br /><br />Takkonstruksjonen er et saltak med trekonstruksjoner fra 1988. Taket er tekket med betongtakstein, og undertaket består av sutaksplater. Konstruksjonen er i hovedsak lukket og ikke tilgjengelig for kontroll uten inngrep.<br /><br />Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål fra byggeåret<br /><br />Etasjeskillerne er utført med trebjelkelag, mens gulvet på grunn er i støpt betong.<br /><br />Boligen har 2-lags isolerglassvinduer med PVC-karmer fra 2014 og et Velux takvindu i loftsetasjen fra 2024. Ytterdøren er en malt dør med glassfelt fra 2017. I tillegg er det to balkongdører i PVC fra 2014 og en balkongdør i tre fra 2004 i loftsetasjen. <br /><br />Fra soverom i andre etasje er det utgang til en veranda i trekonstruksjon med rekkverk av malt trevirke. I loftsetasjen er det en luftebalkong i treverk. Fra stuen er det utgang til en terrasse med bjelkelag av tre, fundamentert på punktstøtter. <br /><br />Ved inngangspartiet er det en uisolert utvendig sportsbod fra byggeåret. Boden er oppført med bindingsverkskonstruksjoner, utvendig trekledning og har et gulv av trebord. Taket er tekket med betongtakstein, og den innvendige konstruksjonen er i hovedsak åpen og synlig.<br /><br />Tekniske installasjoner: <br />Vannledninger: Boligens innvendige vannledninger består av en kombinasjon av kobberrør og plastrør som rør-i-rør-system. Kobberrørene er fra byggeåret 1988, mens deler av vannledningene ble oppgradert med røri-rør-system i 2022. Vannmåler og hovedstoppekran er plassert bak en inspeksjonsluke på toalettrommet i 1. etasje. Fordelerskapet for rør-i-rør-systemet er montert på vaskerommet i 2. etasje og har separate fordelere for kaldt og varmtvann.<br />Avløpsrør: Boligens innvendige avløpsledninger består hovedsakelig av plastrør. <br />Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon basert på termisk oppdrift, med periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkkenet.<br />Varmesentral: Oppvarmingen består av en luft-til-luft varmepumpe fra 2021, peis med innsats, samt varmekabler i vindfang, toalettrom og bad. For øvrig er det elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende.<br />Varmtvannsbereder: På vaskerommet i 2. etasje er det plassert en ca. 200 liters varmtvannsbereder, produsert i 2011. <br />Elektrisk anlegg: Boligens sikringsskap er plassert i 1. etasje og er utstyrt med automatsikringer, jordfeilautomater og AMS-måler. Anlegget har 230 V IT-system. Hovedsikringen er oppgitt til 40 A, og det ble registrert 13 forbrukskurser i sikringsskapet. <br /><br />TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:<br /><br />- Taktekking<br />Avvik: <br />  Taktekkingen og undertaket er fra byggeåret 1988. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, og konstruksjonene har som følge av alder redusert gjenværende brukstid.<br />Taktekkingen er kun besiktiget fra takfot, og hele takflaten har derfor ikke vært tilgjengelig for kontroll. Det er derfor kun utført visuell kontroll fra stige ved takfot.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Taktekkingen og undertaket bør følges opp jevnlig, og det må påregnes utskiftning innen overskuelig fremtid for å unngå lekkasjer og følgeskader som følge av aldring og slitasje.<br />Begrenset inspeksjon gir økt usikkerhet om tilstanden på hele takflaten,<br />noe som kan medføre risiko for at skader eller svakheter ikke oppdages i<br />tide. Det anbefales å gjennomføre en grundigere kontroll av hele<br />takflaten for å avdekke eventuelle skjulte skader.<br /><br />- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />Avvik:<br />  Takrenner, nedløp og beslag har høy slitasjegrad, med flassende overflatebehandling. Takvannet ledes ikke tilfredsstillende bort fra bygget.<br />  Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Slitasjen kan over tid medføre redusert funksjon og økt behov for vedlikehold eller utskifting. Mangelfull bortledning av takvann gir økt fuktbelastning mot grunnmur og drenering, med risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Renner og nedløp bør vedlikeholdes, og taknedløpene bør tilkobles en egnet løsning som leder vannet bort fra bygningen.<br />  Det bør monteres snøfangere på taket for å ivareta sikkerheten og<br />redusere risikoen for snøras, som kan føre til personskader eller skade på eiendom. <br /><br />- Takkonstruksjon/Loft<br />Avvik: <br />  I tilgjengelige deler av takkonstruksjonen registreres utettheter og mangelfulle avslutninger i dampsperresjiktet. I boden er dampsperresjiktet stedvis åpent og uten tilfredsstillende tilslutning. Det registreres også misfarging av mineralullen, som kan være et symptom på luftlekkasjer gjennom konstruksjonen. Utførelsen avviker fra referansenivået for en sammenhengende og lufttett dampsperre på varm side av isolasjonen.<br />Tiltaket fra 2004 ble behandlet etter tidligere regelverk, hvor det ikke var krav om ferdigattest for denne typen meldingstiltak. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av isolasjon og dampsperresjikt. Ettersom takkonstruksjonen i hovedsak er lukket, har det ikke vært mulig å verifisere utførelsen i de skjulte delene av konstruksjonen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør utbedres utettheter og mangelfulle avslutninger i dampsperresjiktet for å sikre en sammenhengende og lufttett dampsperre på varm side av isolasjonen.<br />Det anbefales å innhente dokumentasjon på utførelsen av isolasjon og dampsperresjikt, samt å vurdere nærmere undersøkelser av skjulte konstruksjoner.<br />Konsekvensen av dagens avvik er økt risiko for luftlekkasjer, varmetap,<br />kondens og fuktskader i takkonstruksjonen, noe som over tid kan føre til<br />råte, mugg og redusert levetid på konstruksjonen.<br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet<br />og øker risikoen for skjulte feil.<br /><br />- Utvendig bod<br />Avvik: <br />  Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.<br /><br />Konsekvens/tiltak:<br />  For å lukke avviket iht. NS 3600.2025 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.<br /><br />- Overflater - gulv<br />Avvik: <br />  Ved inngangspartiet er det registrert stedvis bom under flisene samt sprekker i fugene.<br /><br />Konsekvens/tiltak<br />  Det bør vurderes utbedring av fliser med bom og sprekker i fugene for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for at fliser løsner eller at fukt trenger ned i konstruksjonen<br /><br />- Overflater - vegger og himlinger<br />Avvik: <br />  I loftsetasjen fremstår deler av himlingen og boden som uferdige, med åpne konstruksjoner, synlig isolasjon og løst montert plastfolie.<br /><br />Konsekvens/tiltak:<br />  Åpne konstruksjoner, synlig isolasjon og løst montert plastfolie i loftsetasjen og boden bør ferdigstilles og lukkes av hensyn til brannsikkerhet, energieffektivitet og for å redusere risiko for skader på isolasjon og konstruksjon. <br /><br />- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Avvik: <br />  Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  For å utbedre høydeforskjellene bør gulvene rettes opp dersom dette anses nødvendig for bruk eller estetikk. Konsekvensen av slike høydeforskjeller kan være redusert komfort, snublefare og utfordringer ved legging av nytt gulvbelegg. Ytterligere undersøkelser kan være nødvendig for å avdekke årsaken til skjevhetene og vurdere om det er tegn til setningsskader eller andre<br />konstruksjonsmessige problemer.<br /><br />- Innvendige dører<br />Avvik: <br />  Enkelte dører tar i karmen ved lukking.<br />Dørene til toalettrommet og badet har begynt å svelle i nedre del av dørbladet.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Lokal utbedring av dører som tar i karmen og dører med svelling bør utføres for å sikre tilfredsstillende funksjon og forhindre ytterligere skade på dørblad og karm. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til redusert brukervennlighet og økt slitasje, samt behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. <br /><br />- 2. ETASJE &gt; BAD - Dokumentasjon for våtrom<br />Avvik: <br />  Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.<br />  Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon på utførelsen av det vanntette sjiktet fra oppgraderingen i 2022.<br />Registrerte avvik ved utførelsen av membran og tilslutningen mot sluket er nærmere beskrevet under  Vanntett sjikt, membran og sluk .<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst.<br />  Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.<br />  Manglende dokumentasjon og egeninnsats medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og øker risikoen for skjulte feil og fremtidige fuktskader. Det anbefales at badet vurderes av fagperson for å avdekke eventuelle feil eller mangler, da dagens løsning ikke gir et sammenhengende og funksjonelt vanntett sjikt. Konsekvensen er økt fare for vannlekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner. <br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Overflater, vegger og himling<br />Avvik:   En innfelt downlight i dusjsonen manglet på befaringsdagen, og det var en åpen utsparing i himlingen.<br />Ved utsparingen ble det registrert avvik knyttet til utførelsen av dampsperresjiktet, som har en viktig funksjon for å hindre fuktvandring mellom våtrom og tilstøtende konstruksjoner. Det ble også registrert avvik ved den elektriske tilkoblingen til downlighten.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det må etableres forskriftsmessig dampsperre og lukking av åpen utsparing i himlingen for å hindre fuktvandring til tilstøtende konstruksjoner. Elektrisk tilkobling til downlight må utføres av kvalifisert elektriker for å redusere risiko for brann og elektriske feil. Manglende tiltak kan føre til fuktskader, redusert levetid på<br />konstruksjonen og økt fare for elektriske feil.<br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Overflater gulv<br />Avvik: <br />  Det er montert en sokkellist som avgrenser dusjsonen fra resten av rommet. Dette medfører at bruks- og lekkasjevann utenfor dusjsonen ikke ledes til sluk.<br />Det er observert avvik i fallforholdene, samt bom i fliser i dusjsonen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Sokkellisten bør fjernes eller tilpasses slik at alt vann på gulvet kan ledes til sluk, for å unngå risiko for vannskader utenfor dusjsonen. Avvik i fallforholdene og bom i fliser bør utbedres av fagperson, da dette kan føre til at vann ikke dreneres korrekt og at fliser løsner, noe som øker risikoen for fuktskader i underliggende konstruksjon. <br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Sanitærutstyr og innredning<br />Avvik: <br />  Det er ikke etablert en lekkasjespalte for synliggjøring av lekkasjevann under det vegghengte toalettet. Manglende lekkasjespalte kan medføre at eventuelle lekkasjer ikke oppdages tidlig, noe som øker risikoen for fuktskader.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres lekkasjespalte under det vegghengte toalettet for å sikre at eventuelle lekkasjer oppdages tidlig. Manglende lekkasjespalte øker risikoen for skjulte fuktskader og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />- 2. ETASJE &gt; VASKEROM - Dokumentasjon for våtrom<br />Avvik: <br />  Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.<br />  Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon på utførelsen av det vanntette sjiktet fra oppgraderingen i 2022. Registrerte avvik ved utførelsen av membran og tilslutningen mot sluket er nærmere beskrevet under  Vanntett sjikt, membran og sluk .<br /><br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens/tiltak<br />  Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst.<br />  Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.<br />  Manglende dokumentasjon og egeninnsats medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og øker risikoen for skjulte feil og fremtidige fuktskader. Det anbefales at badet vurderes av fagperson for å avdekke eventuelle feil eller mangler, da dagens løsning ikke gir et sammenhengende og funksjonelt vanntett sjikt. Konsekvensen er økt fare for vannlekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner.<br /><br />- 2.ETASJE &gt; VASKEROM - Overflater gulv<br />Avvik: <br />  Overflatene har ikke en fagmessig utførelse. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.<br /><br />Konsekvens/tiltak:<br />  Det anbefales å utbedre fallforholdene slik at vann ledes effektivt til sluk, for å redusere risikoen for vannskader på omkringliggende konstruksjoner.<br />Manglende fagmessig utførelse øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader, og det bør vurderes å få arbeidet kontrollert og eventuelt utbedret av fagperson.<br />Ettersom rommet var fylt av løsøre, var det ikke mulig å kontrollere hele<br />gulvflaten. Dette gir økt usikkerhet rundt tilstanden, og det anbefales ny kontroll når rommet er ryddet.<br /><br />- 1.ETASJE &gt; KJØKKEN - Overflater og innredning<br />Avvik: <br />  Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon.<br />  Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning.<br /><br />- 1.ETASJE &gt; TOALETTROM - Avtrekk/ventilasjon<br />Avvik: <br />  Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima.<br />  Det anbefales å vurdere forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, for bedre luftutskifting. <br /><br />- Innvendige vannledninger<br />Avvik: <br />  Røranlegget fremstår som uoversiktlig, med flere synlige rørføringer, koblinger og overganger mellom eldre kobberrør og nyere plastrør.<br />Under oppvaskkummen på kjøkkenet ble det registrert to løse plastrør med åpne, tverrkappede ender. Det er ikke avklart hvilken funksjon rørene har, eller om de er frakoblet på en tilfredsstillende måte.<br />Det ble i tillegg registrert irring på enkelte kobberrør og koblinger. Kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør gjennomføres en grundig kontroll av røranlegget for å avklare funksjon og tilstand på alle synlige rørføringer, koblinger og overganger mellom eldre kobberrør og nyere plastrør.<br />Løse plastrør med åpne ender under oppvaskkummen må undersøkes og eventuelt tettes eller fjernes for å unngå lekkasjer eller inntrenging av<br />lukt.<br />Irring på kobberrør og koblinger bør følges opp, da dette kan indikere begynnende korrosjon og økt risiko for lekkasjer.<br />Eldre kobberrør og skjøter har usikker restlevetid, noe som medfører økt risiko for fremtidige vannskader. Det anbefales å vurdere utskifting av eldre rør.<br /><br />- Innvendige avløpsrør<br />Avvik: <br />  Avløpsanleggets lufting er avsluttet med en vakuumventil i kneloftet og er ikke ført over tak. Avløpsanlegget mangler dermed tilfredsstillende lufting, da minst én lufteledning skal være ført over tak.<br />Det ble heller ikke registrert innvendig stakeluke eller annet tilgjengelig stakepunkt. Dette begrenser muligheten for staking, rengjøring og vedlikehold av avløpsanlegget.<br />Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser når avløpsledningene ble endret, hvilke deler som ble skiftet, eller hvordan de skjulte delene av anlegget er utført.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget ved å føre minst én lufteledning over tak, for å unngå vakuum i rørene og risiko for at vannlåser i sluk tømmes, noe som kan føre til luktproblemer og redusert funksjon.<br />Det bør også etableres innvendig stakeluke eller annet egnet stakepunkt for å sikre mulighet for staking, rengjøring og vedlikehold, slik at risikoen for tette rør og kostbare skader reduseres.<br />Det bør fremskaffes dokumentasjon på når og hvordan avløpsledningene er endret, samt hvilke deler som er skiftet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen og økt risiko for skjulte feil eller fremtidige lekkasjer. <br /><br />- Ventilasjon<br />Avvik: <br />  Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og risiko for mugg- og kondensproblemer.<br />  Anlegget må sjekkes av fagperson.<br />  Ventilasjonsløsningen må utbedres.<br /><br />- Terrengforhold<br />Avvik: <br />  Terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren.<br />Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 3 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Risikoscore 3 indikerer at området har moderat til høy risiko for problemer som følge av store nedbørsmengder og mangelfull drenering.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres tilstrekkelig fall på terrenget bort fra grunnmuren for å lede overvann vekk fra bygningen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader på grunnmur og kjeller, samt potensielle skader på bygningskonstruksjonen ved store nedbørsmengder, spesielt siden området er vurdert til moderat til høy risiko for overvannsproblemer<br /><br />- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering<br />Avvik: <br />  Vannledninger av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />  Avløpsledninger av ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader.<br />  Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.<br />  Eldre ABS-ledninger har økt risiko for sprekkdannelser, deformasjoner og lekkasjer, noe som kan gi redusert funksjon og driftsforstyrrelser.<br />  Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll (f.eks. TV-inspeksjon) og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene. <br /><br />TG3 - Store eller alvorlige avvik:<br /><br />- Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Avvik: <br />  Det er registrert råteskader i trekledningen, samt sprekker og flassende overflatebehandling. Råteskadene er observert i trekledningen på ytterveggene. Kledningen har stedvis utilstrekkelig avstand til terreng. Det er ikke registrert tilfredsstillende lufting bak kledningen, og gnagesikringen mot mus og andre smågnagere er mangelfull. Forholdene avviker fra referansenivået og medfører redusert funksjon samt omfattende behov for vedlikehold og utbedring.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Råteskadet trevirke må skiftes ut, og sprekker samt skadet overflatebehandling må utbedres for å begrense videre nedbrytning. Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom trekledning og terreng, tilfredsstillende lufting bak kledningen og egnet gnagesikring. Ytterligere undersøkelser av veggkonstruksjonen anbefales for å avklare oppbygging og omfanget av eventuelle skjulte skader.<br /><br />Manglende tiltak medfører økt risiko for videre råteutvikling, fuktskader og inntrenging av skadedyr i veggkonstruksjonen. Forholdet er av en slik<br />karakter at omfattende vedlikeholds- og utbedringsarbeider må<br />påregnes.<br /><br />Det er ikke tatt stilling til om vedlikeholds- og utbedringsansvaret påhviler sameiet eller den enkelte seksjonseieren. Ansvarsforholdet må avklares mot sameiets vedtekter, seksjoneringsdokumenter og øvrige bestemmelser om vedlikeholdsansvar. <br /><br />Oppgitt kostnadsestimat omfatter kun lokale utbedringer og utskifting av synlig råteskadet trevirke. Estimatet omfatter ikke etablering av tilfredsstillende lufting bak kledningen, gnagesikring, nødvendige undersøkelser eller andre utbedringer som kan bli avdekket ved nærmere kontroll. Kostnadsestimatet må derfor ikke forstås som en samlet kostnad for å bringe yttervegger og veggkonstruksjon opp til referansenivået.<br /><br />Fremlagte vedtekter for Holthagan boligsameie, sist endret 05.07.2018, viser at sameiet har ansvar for drift og vedlikehold av eiendommens takflater og fasader. I fremlagt e-post, datert 10.09.2026, bekrefter styreleder at utskifting av panel og ytterkledning er sameiets ansvar. På bakgrunn av den fremlagte dokumentasjonen legges det til grunn at nødvendig utbedring og utskifting av ytterkledningen skal håndteres av sameiet. Dette påvirker ikke de registrerte avvikene eller fastsatt tilstandsgrad.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Avvik: <br />  Det er observert fuktmerker og svelling i utforingen rundt Velux- vinduet i loftetasjen. Ved samtlige kontrollerte vinduer er vannbrett og vannbrettbeslag over og under vinduene mangelfullt utført. Det registreres manglende beslagdekning samt utilfredsstillende overganger og avslutninger mot sideomramming og ytterkledning. Utførelsen sikrer ikke tilfredsstillende avrenning og beskyttelse av underliggende og tilstøtende konstruksjoner, og avviker fra referansenivået.<br /><br />  Det bør utbedres vannbrett og beslag over og under vinduene, samt overgangene mot sideomramming og ytterkledning, slik at avrenning og beskyttelse av underliggende konstruksjoner blir tilfredsstillende.<br /><br />Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på vinduer og tilstøtende bygningsdeler. Fuktmerker og svelling rundt Velux-vinduet indikerer allerede påbegynt skade, og videre fuktinntrenging kan forverre tilstanden.<br /><br />Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktmerkene og svellingen i utforingen rundt Velux-vinduet. Tiltak for utbedring bør iverksettes for å hindre videre fuktskader og redusere risikoen for råte og skade på omkringliggende konstruksjoner. Kostnadsestimatet i rapporten omfatter kun ytterligere undersøkelser. Eventuelle utbedringskostnader må kostnadsberegnes etter at årsak og hele skadeomfanget er avdekket.<br />Kostnadsestimat: Under 20 000<br /><br />- Ytterdører<br />Avvik: <br />  På balkongdøren i loftsetasjen er det påvist fukt- og råteskader både på utvendig trevirke samt på innvendige utforinger og karmer. Døren er også vanskelig å åpne og lukke. Videre observeres det manglende beslag ved dørterskelen til balkongdøren som gir adkomst til terrassen.<br /><br />Konsekvens/tiltak<br />  Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avklare årsaken til og omfanget av fukt- og råteskadene. Balkongdøren i loftsetasjen bør utbedres eller skiftes ut, herunder råteskadet utvendig treverk samt fuktskadede innvendige karmer og utforinger. Døren må justeres eller skiftes ut for å oppnå tilfredsstillende funksjon ved åpning og lukking. <br /><br />Det må etableres tilfredsstillende beslag ved dørterskelen for å hindre videre fuktinntrenging i tilstøtende konstruksjoner. Det bør i tillegg etableres en egnet baldakin over balkongdøren for å redusere belastningen fra nedbør og vind. Baldakinen må utføres med tilstrekkelig utstikk og fall samt tett tilslutning mot ytterveggen.<br /><br />Manglende tiltak medfører økt risiko for videre fukt- og råteskader,<br />redusert gjenværende brukstid for døren og tilstøtende bygningsdeler<br />samt redusert lufttetthet, varmeisolasjon og funksjon.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner<br />Avvik: <br />  Konstruksjonene bærer preg av elde og høy slitasjegrad, med sprekker i trevirke, flassende maling og råteskader i både rekkverk og bærende konstruksjoner.<br />  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og utbedringer av skader, inkludert utskifting av råteskadet treverk, reparasjon av sprekker og overflatebehandling med maling. <br /><br />Dersom tiltak ikke iverksettes, kan skadene forverres, noe som vil medføre redusert bæreevne, økte vedlikeholdskostnader og økt risiko for personskade.<br />  Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.<br />  Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 00<br /><br />- Terrasser og plattinger på terreng<br />Avvik: <br />  Terrassen bærer preg av elde og høy slitasjegrad, med sprekker i trevirket, flassende maling og råteskader i både rekkverk, terrassebord og bærende konstruksjoner.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av skadet og råteskadet treverk, samt overflatebehandling der maling flasser. Dersom tiltak ikke iverksettes, vil det være økt risiko for videre forringelse, redusert bæreevne og sikkerhetsrisiko ved bruk av terrassen.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen<br />Avvik: <br />  Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.<br />  Det observeres kun én synlig side av pipevangen i 2. etasje. For lettklinker- eller rehabiliteringspiper kreves det minimum to synlige sider, mens piper oppført i teglstein skal ha fire synlige sider. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapeter som skjuler pipens overflate.<br />Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot<br />brann.<br />  Pipevangen bør gjøres tilgjengelig med minimum to synlige sider i henhold til gjeldende krav, slik at inspeksjon og kontroll kan gjennomføres.<br />Manglende synlighet gir økt risiko for skjulte skader eller utettheter, noe som kan medføre brannfare og utgjøre en risiko for liv og helse.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- 2. ETASJE &gt; BAD - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Avvik: <br />  Smøremembranen som ble etablert i 2022, er ikke tilknyttet sluket med slukmansjett og klemring. Det er dermed ikke etablert et sammenhengende vanntett sjikt med tett tilslutning til sluket.<br />Det opprinnelige sluket og det underliggende vanntette sjiktet fra 1988 er beholdt. Ettersom toppmembranen ikke har funksjonell tilslutning til sluket, må badets tettesjikt vurderes ut fra den opprinnelige våtromsløsningen. Denne har overskredet forventet brukstid.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Toppmembranen fra 2022 har ikke tett tilslutning til sluket og fungerer derfor ikke som et sammenhengende vanntett sjikt. Badets vanntetthet er fortsatt avhengig av det opprinnelige tettesjiktet og sluket fra 1988. Tettesjiktet har overskredet forventet brukstid og har usikker gjenværende funksjon. <br /><br />Badet må totalrenoveres for å etablere en tilfredsstillende og dokumenterbar våtromsløsning. Eksisterende overflater og tettesjikt må fjernes, underliggende konstruksjoner må kontrolleres, og eventuelle fuktskader må utbedres. Det må etableres nytt sluk og et sammenhengende vanntett sjikt med dokumentert tilslutning til sluk og gjennomføringer. Forholdet kan ikke utbedres med lokale tiltak.<br /><br />Kostnadsestimatet i rapporten omfatter totalrenovering av våtrommet.<br />Tilstandsgrad 3 er satt fordi badets funksjonelle tettesjikt og sluk er fra 1988. Etter alderskriteriene i NS 3600:2025 skal eldre våtromsløsninger hvor det vanntette sjiktet er lagt før 2000, vurderes til TG3.<br /><br />Det er i tillegg registrert manglende tetting mellom toppmembranen fra 2022 og det opprinnelige sluket. Toppmembranen kan derfor ikke regnes som et nytt, funksjonelt vanntett sjikt. Samlet foreligger det store og alvorlige avvik med vesentlig risiko for funksjonssvikt og fuktskader. Utbedring krever totalrenovering av våtrommet.<br />Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000<br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Ventilasjon<br />Avvik: <br />  Det er ikke etablert elektrisk eller mekanisk avtrekk i rommet.<br />Ved renoveringen har det opprinnelige avtrekket blitt blokkert.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres elektrisk eller mekanisk avtrekk for å sikre tilstrekkelig ventilasjon i rommet.<br />Konsekvensen av manglende avtrekk er økt risiko for høy luftfuktighet, som kan føre til fuktskader og soppdannelse.<br />Kostnadsestimat: Under 20 000<br /><br />- 2. ETASJE &gt; VASKEROM - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Avvik: <br />  Slukristen er delvis støpt inn i påstøpen og kunne ikke demonteres. Dette begrenser muligheten for kontroll, rengjøring og vedlikehold av sluket.<br /><br />Selger opplyser at sluket er fra byggeåret 1988, og at det ble beholdt ved oppgraderingen i 2022. Smøremembranen som ble lagt i 2022, er ikke tilsluttet sluket med slukmansjett og klemring. Det er derfor ikke etablert et sammenhengende vanntett sjikt med tett tilslutning til sluket.<br /><br />Rommet var opprinnelig prosjektert som bod. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på ombyggingen til vaskerom eller oppbyggingen av våtromskonstruksjonen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Manglende tett forbindelse mellom membranen og sluket medfører risiko for vannskader ved at lekkasjevann trenger inn i tilstøtende konstruksjoner. Den innstøpte slukristen gjør det samtidig vanskelig å rengjøre, kontrollere og vedlikeholde sluket.<br /><br />For å etablere en tilfredsstillende våtromsløsning må vaskerommet totalrenoveres. Kostnadsestimatet i rapporten omfatter totalrenovering av våtrommet.<br />Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000<br /><br />- 2. ETASJE &gt; VASKEROM - Ventilasjon<br />Avvik:   Rommet har ingen ventilasjon.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres ventilasjon i rommet for å sikre tilstrekkelig luftutskifting og redusere risiko for fukt- og inneklimaproblemer. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og fare for mugg- og råteskader.<br />Kostnadsestimat: Under 20 000<br /><br />TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:<br /><br />- Fuktsikring og drenering<br />Fuktsikring og drenering er fra byggeåret. Boligen har støpt gulv på grunn, og hele gulvkonstruksjonen ligger over omkringliggende terreng. Drensledninger og utvendig fuktsikring ligger skjult og kunne ikke kontrolleres direkte. Funksjonen er vurdert ut fra terrengforhold, avrenning og synlige tegn til fukt. <br /><br />Det ble ikke registrert fuktinntrengning, saltutslag, avskalling, misfarging eller andre symptomer på funksjonssvikt. <br /><br />For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Eiendommen er en seksjonert tomannsbolig oppført i 1988 over tre plan, hvor loftsetasjen ble innredet og bruksendret i 2004. Boligen er senere delvis oppgradert, blant annet med vinduer i 2014, ytterdør i 2017, varmepumpe i 2021 samt kjøkken, våtrom, innvendige overflater og deler av de tekniske installasjonene i 2022. <br /><br />Bygningen er fundamentert med støpt gulv på grunn og isolerte ringmurselementer. Fundamenteringen er utført på såleblokk under ringmurselementene. Fuktsikring og dreneringen er fra byggeåret og ligger skjult, og terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren.<br /><br />Ytterveggene er oppført i en lett bindingsverkskonstruksjon av tre, med utvendig liggende trekledning som i hovedsak er fra byggeåret. Veggkonstruksjonene er lukkede og er kontrollert fra tilgjengelige overflater. <br /><br />Takkonstruksjonen er et saltak med trekonstruksjoner fra 1988. Taket er tekket med betongtakstein, og undertaket består av sutaksplater. Konstruksjonen er i hovedsak lukket og ikke tilgjengelig for kontroll uten inngrep.<br /><br />Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål fra byggeåret<br /><br />Etasjeskillerne er utført med trebjelkelag, mens gulvet på grunn er i støpt betong.<br /><br />Boligen har 2-lags isolerglassvinduer med PVC-karmer fra 2014 og et Velux takvindu i loftsetasjen fra 2024. Ytterdøren er en malt dør med glassfelt fra 2017. I tillegg er det to balkongdører i PVC fra 2014 og en balkongdør i tre fra 2004 i loftsetasjen. <br /><br />Fra soverom i andre etasje er det utgang til en veranda i trekonstruksjon med rekkverk av malt trevirke. I loftsetasjen er det en luftebalkong i treverk. Fra stuen er det utgang til en terrasse med bjelkelag av tre, fundamentert på punktstøtter. <br /><br />Ved inngangspartiet er det en uisolert utvendig sportsbod fra byggeåret. Boden er oppført med bindingsverkskonstruksjoner, utvendig trekledning og har et gulv av trebord. Taket er tekket med betongtakstein, og den innvendige konstruksjonen er i hovedsak åpen og synlig.<br /><br />Tekniske installasjoner: <br />Vannledninger: Boligens innvendige vannledninger består av en kombinasjon av kobberrør og plastrør som rør-i-rør-system. Kobberrørene er fra byggeåret 1988, mens deler av vannledningene ble oppgradert med røri-rør-system i 2022. Vannmåler og hovedstoppekran er plassert bak en inspeksjonsluke på toalettrommet i 1. etasje. Fordelerskapet for rør-i-rør-systemet er montert på vaskerommet i 2. etasje og har separate fordelere for kaldt og varmtvann.<br />Avløpsrør: Boligens innvendige avløpsledninger består hovedsakelig av plastrør. <br />Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon basert på termisk oppdrift, med periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkkenet.<br />Varmesentral: Oppvarmingen består av en luft-til-luft varmepumpe fra 2021, peis med innsats, samt varmekabler i vindfang, toalettrom og bad. For øvrig er det elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende.<br />Varmtvannsbereder: På vaskerommet i 2. etasje er det plassert en ca. 200 liters varmtvannsbereder, produsert i 2011. <br />Elektrisk anlegg: Boligens sikringsskap er plassert i 1. etasje og er utstyrt med automatsikringer, jordfeilautomater og AMS-måler. Anlegget har 230 V IT-system. Hovedsikringen er oppgitt til 40 A, og det ble registrert 13 forbrukskurser i sikringsskapet. <br /><br />TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:<br /><br />- Taktekking<br />Avvik: <br />  Taktekkingen og undertaket er fra byggeåret 1988. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, og konstruksjonene har som følge av alder redusert gjenværende brukstid.<br />Taktekkingen er kun besiktiget fra takfot, og hele takflaten har derfor ikke vært tilgjengelig for kontroll. Det er derfor kun utført visuell kontroll fra stige ved takfot.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Taktekkingen og undertaket bør følges opp jevnlig, og det må påregnes utskiftning innen overskuelig fremtid for å unngå lekkasjer og følgeskader som følge av aldring og slitasje.<br />Begrenset inspeksjon gir økt usikkerhet om tilstanden på hele takflaten,<br />noe som kan medføre risiko for at skader eller svakheter ikke oppdages i<br />tide. Det anbefales å gjennomføre en grundigere kontroll av hele<br />takflaten for å avdekke eventuelle skjulte skader.<br /><br />- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak<br />Avvik:<br />  Takrenner, nedløp og beslag har høy slitasjegrad, med flassende overflatebehandling. Takvannet ledes ikke tilfredsstillende bort fra bygget.<br />  Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Slitasjen kan over tid medføre redusert funksjon og økt behov for vedlikehold eller utskifting. Mangelfull bortledning av takvann gir økt fuktbelastning mot grunnmur og drenering, med risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Renner og nedløp bør vedlikeholdes, og taknedløpene bør tilkobles en egnet løsning som leder vannet bort fra bygningen.<br />  Det bør monteres snøfangere på taket for å ivareta sikkerheten og<br />redusere risikoen for snøras, som kan føre til personskader eller skade på eiendom. <br /><br />- Takkonstruksjon/Loft<br />Avvik: <br />  I tilgjengelige deler av takkonstruksjonen registreres utettheter og mangelfulle avslutninger i dampsperresjiktet. I boden er dampsperresjiktet stedvis åpent og uten tilfredsstillende tilslutning. Det registreres også misfarging av mineralullen, som kan være et symptom på luftlekkasjer gjennom konstruksjonen. Utførelsen avviker fra referansenivået for en sammenhengende og lufttett dampsperre på varm side av isolasjonen.<br />Tiltaket fra 2004 ble behandlet etter tidligere regelverk, hvor det ikke var krav om ferdigattest for denne typen meldingstiltak. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av isolasjon og dampsperresjikt. Ettersom takkonstruksjonen i hovedsak er lukket, har det ikke vært mulig å verifisere utførelsen i de skjulte delene av konstruksjonen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør utbedres utettheter og mangelfulle avslutninger i dampsperresjiktet for å sikre en sammenhengende og lufttett dampsperre på varm side av isolasjonen.<br />Det anbefales å innhente dokumentasjon på utførelsen av isolasjon og dampsperresjikt, samt å vurdere nærmere undersøkelser av skjulte konstruksjoner.<br />Konsekvensen av dagens avvik er økt risiko for luftlekkasjer, varmetap,<br />kondens og fuktskader i takkonstruksjonen, noe som over tid kan føre til<br />råte, mugg og redusert levetid på konstruksjonen.<br />Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet<br />og øker risikoen for skjulte feil.<br /><br />- Utvendig bod<br />Avvik: <br />  Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.<br /><br />Konsekvens/tiltak:<br />  For å lukke avviket iht. NS 3600.2025 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.<br /><br />- Overflater - gulv<br />Avvik: <br />  Ved inngangspartiet er det registrert stedvis bom under flisene samt sprekker i fugene.<br /><br />Konsekvens/tiltak<br />  Det bør vurderes utbedring av fliser med bom og sprekker i fugene for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for at fliser løsner eller at fukt trenger ned i konstruksjonen<br /><br />- Overflater - vegger og himlinger<br />Avvik: <br />  I loftsetasjen fremstår deler av himlingen og boden som uferdige, med åpne konstruksjoner, synlig isolasjon og løst montert plastfolie.<br /><br />Konsekvens/tiltak:<br />  Åpne konstruksjoner, synlig isolasjon og løst montert plastfolie i loftsetasjen og boden bør ferdigstilles og lukkes av hensyn til brannsikkerhet, energieffektivitet og for å redusere risiko for skader på isolasjon og konstruksjon. <br /><br />- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Avvik: <br />  Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  For å utbedre høydeforskjellene bør gulvene rettes opp dersom dette anses nødvendig for bruk eller estetikk. Konsekvensen av slike høydeforskjeller kan være redusert komfort, snublefare og utfordringer ved legging av nytt gulvbelegg. Ytterligere undersøkelser kan være nødvendig for å avdekke årsaken til skjevhetene og vurdere om det er tegn til setningsskader eller andre<br />konstruksjonsmessige problemer.<br /><br />- Innvendige dører<br />Avvik: <br />  Enkelte dører tar i karmen ved lukking.<br />Dørene til toalettrommet og badet har begynt å svelle i nedre del av dørbladet.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Lokal utbedring av dører som tar i karmen og dører med svelling bør utføres for å sikre tilfredsstillende funksjon og forhindre ytterligere skade på dørblad og karm. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til redusert brukervennlighet og økt slitasje, samt behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. <br /><br />- 2. ETASJE &gt; BAD - Dokumentasjon for våtrom<br />Avvik: <br />  Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.<br />  Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon på utførelsen av det vanntette sjiktet fra oppgraderingen i 2022.<br />Registrerte avvik ved utførelsen av membran og tilslutningen mot sluket er nærmere beskrevet under  Vanntett sjikt, membran og sluk .<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst.<br />  Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.<br />  Manglende dokumentasjon og egeninnsats medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og øker risikoen for skjulte feil og fremtidige fuktskader. Det anbefales at badet vurderes av fagperson for å avdekke eventuelle feil eller mangler, da dagens løsning ikke gir et sammenhengende og funksjonelt vanntett sjikt. Konsekvensen er økt fare for vannlekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner. <br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Overflater, vegger og himling<br />Avvik:   En innfelt downlight i dusjsonen manglet på befaringsdagen, og det var en åpen utsparing i himlingen.<br />Ved utsparingen ble det registrert avvik knyttet til utførelsen av dampsperresjiktet, som har en viktig funksjon for å hindre fuktvandring mellom våtrom og tilstøtende konstruksjoner. Det ble også registrert avvik ved den elektriske tilkoblingen til downlighten.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det må etableres forskriftsmessig dampsperre og lukking av åpen utsparing i himlingen for å hindre fuktvandring til tilstøtende konstruksjoner. Elektrisk tilkobling til downlight må utføres av kvalifisert elektriker for å redusere risiko for brann og elektriske feil. Manglende tiltak kan føre til fuktskader, redusert levetid på<br />konstruksjonen og økt fare for elektriske feil.<br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Overflater gulv<br />Avvik: <br />  Det er montert en sokkellist som avgrenser dusjsonen fra resten av rommet. Dette medfører at bruks- og lekkasjevann utenfor dusjsonen ikke ledes til sluk.<br />Det er observert avvik i fallforholdene, samt bom i fliser i dusjsonen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Sokkellisten bør fjernes eller tilpasses slik at alt vann på gulvet kan ledes til sluk, for å unngå risiko for vannskader utenfor dusjsonen. Avvik i fallforholdene og bom i fliser bør utbedres av fagperson, da dette kan føre til at vann ikke dreneres korrekt og at fliser løsner, noe som øker risikoen for fuktskader i underliggende konstruksjon. <br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Sanitærutstyr og innredning<br />Avvik: <br />  Det er ikke etablert en lekkasjespalte for synliggjøring av lekkasjevann under det vegghengte toalettet. Manglende lekkasjespalte kan medføre at eventuelle lekkasjer ikke oppdages tidlig, noe som øker risikoen for fuktskader.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres lekkasjespalte under det vegghengte toalettet for å sikre at eventuelle lekkasjer oppdages tidlig. Manglende lekkasjespalte øker risikoen for skjulte fuktskader og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />- 2. ETASJE &gt; VASKEROM - Dokumentasjon for våtrom<br />Avvik: <br />  Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.<br />  Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon på utførelsen av det vanntette sjiktet fra oppgraderingen i 2022. Registrerte avvik ved utførelsen av membran og tilslutningen mot sluket er nærmere beskrevet under  Vanntett sjikt, membran og sluk .<br /><br />Konsekvens/tiltak: Konsekvens/tiltak<br />  Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst.<br />  Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.<br />  Manglende dokumentasjon og egeninnsats medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og øker risikoen for skjulte feil og fremtidige fuktskader. Det anbefales at badet vurderes av fagperson for å avdekke eventuelle feil eller mangler, da dagens løsning ikke gir et sammenhengende og funksjonelt vanntett sjikt. Konsekvensen er økt fare for vannlekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner.<br /><br />- 2.ETASJE &gt; VASKEROM - Overflater gulv<br />Avvik: <br />  Overflatene har ikke en fagmessig utførelse. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.<br /><br />Konsekvens/tiltak:<br />  Det anbefales å utbedre fallforholdene slik at vann ledes effektivt til sluk, for å redusere risikoen for vannskader på omkringliggende konstruksjoner.<br />Manglende fagmessig utførelse øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader, og det bør vurderes å få arbeidet kontrollert og eventuelt utbedret av fagperson.<br />Ettersom rommet var fylt av løsøre, var det ikke mulig å kontrollere hele<br />gulvflaten. Dette gir økt usikkerhet rundt tilstanden, og det anbefales ny kontroll når rommet er ryddet.<br /><br />- 1.ETASJE &gt; KJØKKEN - Overflater og innredning<br />Avvik: <br />  Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon.<br />  Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning.<br /><br />- 1.ETASJE &gt; TOALETTROM - Avtrekk/ventilasjon<br />Avvik: <br />  Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima.<br />  Det anbefales å vurdere forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, for bedre luftutskifting. <br /><br />- Innvendige vannledninger<br />Avvik: <br />  Røranlegget fremstår som uoversiktlig, med flere synlige rørføringer, koblinger og overganger mellom eldre kobberrør og nyere plastrør.<br />Under oppvaskkummen på kjøkkenet ble det registrert to løse plastrør med åpne, tverrkappede ender. Det er ikke avklart hvilken funksjon rørene har, eller om de er frakoblet på en tilfredsstillende måte.<br />Det ble i tillegg registrert irring på enkelte kobberrør og koblinger. Kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør gjennomføres en grundig kontroll av røranlegget for å avklare funksjon og tilstand på alle synlige rørføringer, koblinger og overganger mellom eldre kobberrør og nyere plastrør.<br />Løse plastrør med åpne ender under oppvaskkummen må undersøkes og eventuelt tettes eller fjernes for å unngå lekkasjer eller inntrenging av<br />lukt.<br />Irring på kobberrør og koblinger bør følges opp, da dette kan indikere begynnende korrosjon og økt risiko for lekkasjer.<br />Eldre kobberrør og skjøter har usikker restlevetid, noe som medfører økt risiko for fremtidige vannskader. Det anbefales å vurdere utskifting av eldre rør.<br /><br />- Innvendige avløpsrør<br />Avvik: <br />  Avløpsanleggets lufting er avsluttet med en vakuumventil i kneloftet og er ikke ført over tak. Avløpsanlegget mangler dermed tilfredsstillende lufting, da minst én lufteledning skal være ført over tak.<br />Det ble heller ikke registrert innvendig stakeluke eller annet tilgjengelig stakepunkt. Dette begrenser muligheten for staking, rengjøring og vedlikehold av avløpsanlegget.<br />Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser når avløpsledningene ble endret, hvilke deler som ble skiftet, eller hvordan de skjulte delene av anlegget er utført.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget ved å føre minst én lufteledning over tak, for å unngå vakuum i rørene og risiko for at vannlåser i sluk tømmes, noe som kan føre til luktproblemer og redusert funksjon.<br />Det bør også etableres innvendig stakeluke eller annet egnet stakepunkt for å sikre mulighet for staking, rengjøring og vedlikehold, slik at risikoen for tette rør og kostbare skader reduseres.<br />Det bør fremskaffes dokumentasjon på når og hvordan avløpsledningene er endret, samt hvilke deler som er skiftet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen og økt risiko for skjulte feil eller fremtidige lekkasjer. <br /><br />- Ventilasjon<br />Avvik: <br />  Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og risiko for mugg- og kondensproblemer.<br />  Anlegget må sjekkes av fagperson.<br />  Ventilasjonsløsningen må utbedres.<br /><br />- Terrengforhold<br />Avvik: <br />  Terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren.<br />Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 3 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Risikoscore 3 indikerer at området har moderat til høy risiko for problemer som følge av store nedbørsmengder og mangelfull drenering.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres tilstrekkelig fall på terrenget bort fra grunnmuren for å lede overvann vekk fra bygningen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader på grunnmur og kjeller, samt potensielle skader på bygningskonstruksjonen ved store nedbørsmengder, spesielt siden området er vurdert til moderat til høy risiko for overvannsproblemer<br /><br />- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering<br />Avvik: <br />  Vannledninger av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />  Avløpsledninger av ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader.<br />  Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.<br />  Eldre ABS-ledninger har økt risiko for sprekkdannelser, deformasjoner og lekkasjer, noe som kan gi redusert funksjon og driftsforstyrrelser.<br />  Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll (f.eks. TV-inspeksjon) og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene. <br /><br />TG3 - Store eller alvorlige avvik:<br /><br />- Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Avvik: <br />  Det er registrert råteskader i trekledningen, samt sprekker og flassende overflatebehandling. Råteskadene er observert i trekledningen på ytterveggene. Kledningen har stedvis utilstrekkelig avstand til terreng. Det er ikke registrert tilfredsstillende lufting bak kledningen, og gnagesikringen mot mus og andre smågnagere er mangelfull. Forholdene avviker fra referansenivået og medfører redusert funksjon samt omfattende behov for vedlikehold og utbedring.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Råteskadet trevirke må skiftes ut, og sprekker samt skadet overflatebehandling må utbedres for å begrense videre nedbrytning. Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom trekledning og terreng, tilfredsstillende lufting bak kledningen og egnet gnagesikring. Ytterligere undersøkelser av veggkonstruksjonen anbefales for å avklare oppbygging og omfanget av eventuelle skjulte skader.<br /><br />Manglende tiltak medfører økt risiko for videre råteutvikling, fuktskader og inntrenging av skadedyr i veggkonstruksjonen. Forholdet er av en slik<br />karakter at omfattende vedlikeholds- og utbedringsarbeider må<br />påregnes.<br /><br />Det er ikke tatt stilling til om vedlikeholds- og utbedringsansvaret påhviler sameiet eller den enkelte seksjonseieren. Ansvarsforholdet må avklares mot sameiets vedtekter, seksjoneringsdokumenter og øvrige bestemmelser om vedlikeholdsansvar. <br /><br />Oppgitt kostnadsestimat omfatter kun lokale utbedringer og utskifting av synlig råteskadet trevirke. Estimatet omfatter ikke etablering av tilfredsstillende lufting bak kledningen, gnagesikring, nødvendige undersøkelser eller andre utbedringer som kan bli avdekket ved nærmere kontroll. Kostnadsestimatet må derfor ikke forstås som en samlet kostnad for å bringe yttervegger og veggkonstruksjon opp til referansenivået.<br /><br />Fremlagte vedtekter for Holthagan boligsameie, sist endret 05.07.2018, viser at sameiet har ansvar for drift og vedlikehold av eiendommens takflater og fasader. I fremlagt e-post, datert 10.09.2026, bekrefter styreleder at utskifting av panel og ytterkledning er sameiets ansvar. På bakgrunn av den fremlagte dokumentasjonen legges det til grunn at nødvendig utbedring og utskifting av ytterkledningen skal håndteres av sameiet. Dette påvirker ikke de registrerte avvikene eller fastsatt tilstandsgrad.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Avvik: <br />  Det er observert fuktmerker og svelling i utforingen rundt Velux- vinduet i loftetasjen. Ved samtlige kontrollerte vinduer er vannbrett og vannbrettbeslag over og under vinduene mangelfullt utført. Det registreres manglende beslagdekning samt utilfredsstillende overganger og avslutninger mot sideomramming og ytterkledning. Utførelsen sikrer ikke tilfredsstillende avrenning og beskyttelse av underliggende og tilstøtende konstruksjoner, og avviker fra referansenivået.<br /><br />  Det bør utbedres vannbrett og beslag over og under vinduene, samt overgangene mot sideomramming og ytterkledning, slik at avrenning og beskyttelse av underliggende konstruksjoner blir tilfredsstillende.<br /><br />Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på vinduer og tilstøtende bygningsdeler. Fuktmerker og svelling rundt Velux-vinduet indikerer allerede påbegynt skade, og videre fuktinntrenging kan forverre tilstanden.<br /><br />Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktmerkene og svellingen i utforingen rundt Velux-vinduet. Tiltak for utbedring bør iverksettes for å hindre videre fuktskader og redusere risikoen for råte og skade på omkringliggende konstruksjoner. Kostnadsestimatet i rapporten omfatter kun ytterligere undersøkelser. Eventuelle utbedringskostnader må kostnadsberegnes etter at årsak og hele skadeomfanget er avdekket.<br />Kostnadsestimat: Under 20 000<br /><br />- Ytterdører<br />Avvik: <br />  På balkongdøren i loftsetasjen er det påvist fukt- og råteskader både på utvendig trevirke samt på innvendige utforinger og karmer. Døren er også vanskelig å åpne og lukke. Videre observeres det manglende beslag ved dørterskelen til balkongdøren som gir adkomst til terrassen.<br /><br />Konsekvens/tiltak<br />  Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avklare årsaken til og omfanget av fukt- og råteskadene. Balkongdøren i loftsetasjen bør utbedres eller skiftes ut, herunder råteskadet utvendig treverk samt fuktskadede innvendige karmer og utforinger. Døren må justeres eller skiftes ut for å oppnå tilfredsstillende funksjon ved åpning og lukking. <br /><br />Det må etableres tilfredsstillende beslag ved dørterskelen for å hindre videre fuktinntrenging i tilstøtende konstruksjoner. Det bør i tillegg etableres en egnet baldakin over balkongdøren for å redusere belastningen fra nedbør og vind. Baldakinen må utføres med tilstrekkelig utstikk og fall samt tett tilslutning mot ytterveggen.<br /><br />Manglende tiltak medfører økt risiko for videre fukt- og råteskader,<br />redusert gjenværende brukstid for døren og tilstøtende bygningsdeler<br />samt redusert lufttetthet, varmeisolasjon og funksjon.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner<br />Avvik: <br />  Konstruksjonene bærer preg av elde og høy slitasjegrad, med sprekker i trevirke, flassende maling og råteskader i både rekkverk og bærende konstruksjoner.<br />  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og utbedringer av skader, inkludert utskifting av råteskadet treverk, reparasjon av sprekker og overflatebehandling med maling. <br /><br />Dersom tiltak ikke iverksettes, kan skadene forverres, noe som vil medføre redusert bæreevne, økte vedlikeholdskostnader og økt risiko for personskade.<br />  Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.<br />  Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 00<br /><br />- Terrasser og plattinger på terreng<br />Avvik: <br />  Terrassen bærer preg av elde og høy slitasjegrad, med sprekker i trevirket, flassende maling og råteskader i både rekkverk, terrassebord og bærende konstruksjoner.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av skadet og råteskadet treverk, samt overflatebehandling der maling flasser. Dersom tiltak ikke iverksettes, vil det være økt risiko for videre forringelse, redusert bæreevne og sikkerhetsrisiko ved bruk av terrassen.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen<br />Avvik: <br />  Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.<br />  Det observeres kun én synlig side av pipevangen i 2. etasje. For lettklinker- eller rehabiliteringspiper kreves det minimum to synlige sider, mens piper oppført i teglstein skal ha fire synlige sider. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapeter som skjuler pipens overflate.<br />Manglende synlighet av pipevanger gir usikkerhet om tilstand og utførelse. Skjulte skader eller utettheter kan forekomme, noe som kan medføre økt risiko for brann og fare for liv og helse.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot<br />brann.<br />  Pipevangen bør gjøres tilgjengelig med minimum to synlige sider i henhold til gjeldende krav, slik at inspeksjon og kontroll kan gjennomføres.<br />Manglende synlighet gir økt risiko for skjulte skader eller utettheter, noe som kan medføre brannfare og utgjøre en risiko for liv og helse.<br />Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000<br /><br />- 2. ETASJE &gt; BAD - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Avvik: <br />  Smøremembranen som ble etablert i 2022, er ikke tilknyttet sluket med slukmansjett og klemring. Det er dermed ikke etablert et sammenhengende vanntett sjikt med tett tilslutning til sluket.<br />Det opprinnelige sluket og det underliggende vanntette sjiktet fra 1988 er beholdt. Ettersom toppmembranen ikke har funksjonell tilslutning til sluket, må badets tettesjikt vurderes ut fra den opprinnelige våtromsløsningen. Denne har overskredet forventet brukstid.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Toppmembranen fra 2022 har ikke tett tilslutning til sluket og fungerer derfor ikke som et sammenhengende vanntett sjikt. Badets vanntetthet er fortsatt avhengig av det opprinnelige tettesjiktet og sluket fra 1988. Tettesjiktet har overskredet forventet brukstid og har usikker gjenværende funksjon. <br /><br />Badet må totalrenoveres for å etablere en tilfredsstillende og dokumenterbar våtromsløsning. Eksisterende overflater og tettesjikt må fjernes, underliggende konstruksjoner må kontrolleres, og eventuelle fuktskader må utbedres. Det må etableres nytt sluk og et sammenhengende vanntett sjikt med dokumentert tilslutning til sluk og gjennomføringer. Forholdet kan ikke utbedres med lokale tiltak.<br /><br />Kostnadsestimatet i rapporten omfatter totalrenovering av våtrommet.<br />Tilstandsgrad 3 er satt fordi badets funksjonelle tettesjikt og sluk er fra 1988. Etter alderskriteriene i NS 3600:2025 skal eldre våtromsløsninger hvor det vanntette sjiktet er lagt før 2000, vurderes til TG3.<br /><br />Det er i tillegg registrert manglende tetting mellom toppmembranen fra 2022 og det opprinnelige sluket. Toppmembranen kan derfor ikke regnes som et nytt, funksjonelt vanntett sjikt. Samlet foreligger det store og alvorlige avvik med vesentlig risiko for funksjonssvikt og fuktskader. Utbedring krever totalrenovering av våtrommet.<br />Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000<br /><br />- 2.ETASJE &gt; BAD - Ventilasjon<br />Avvik: <br />  Det er ikke etablert elektrisk eller mekanisk avtrekk i rommet.<br />Ved renoveringen har det opprinnelige avtrekket blitt blokkert.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres elektrisk eller mekanisk avtrekk for å sikre tilstrekkelig ventilasjon i rommet.<br />Konsekvensen av manglende avtrekk er økt risiko for høy luftfuktighet, som kan føre til fuktskader og soppdannelse.<br />Kostnadsestimat: Under 20 000<br /><br />- 2. ETASJE &gt; VASKEROM - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Avvik: <br />  Slukristen er delvis støpt inn i påstøpen og kunne ikke demonteres. Dette begrenser muligheten for kontroll, rengjøring og vedlikehold av sluket.<br /><br />Selger opplyser at sluket er fra byggeåret 1988, og at det ble beholdt ved oppgraderingen i 2022. Smøremembranen som ble lagt i 2022, er ikke tilsluttet sluket med slukmansjett og klemring. Det er derfor ikke etablert et sammenhengende vanntett sjikt med tett tilslutning til sluket.<br /><br />Rommet var opprinnelig prosjektert som bod. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på ombyggingen til vaskerom eller oppbyggingen av våtromskonstruksjonen.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Manglende tett forbindelse mellom membranen og sluket medfører risiko for vannskader ved at lekkasjevann trenger inn i tilstøtende konstruksjoner. Den innstøpte slukristen gjør det samtidig vanskelig å rengjøre, kontrollere og vedlikeholde sluket.<br /><br />For å etablere en tilfredsstillende våtromsløsning må vaskerommet totalrenoveres. Kostnadsestimatet i rapporten omfatter totalrenovering av våtrommet.<br />Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000<br /><br />- 2. ETASJE &gt; VASKEROM - Ventilasjon<br />Avvik:   Rommet har ingen ventilasjon.<br /><br />Konsekvens/tiltak: <br />  Det bør etableres ventilasjon i rommet for å sikre tilstrekkelig luftutskifting og redusere risiko for fukt- og inneklimaproblemer. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og fare for mugg- og råteskader.<br />Kostnadsestimat: Under 20 000<br /><br />TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:<br /><br />- Fuktsikring og drenering<br />Fuktsikring og drenering er fra byggeåret. Boligen har støpt gulv på grunn, og hele gulvkonstruksjonen ligger over omkringliggende terreng. Drensledninger og utvendig fuktsikring ligger skjult og kunne ikke kontrolleres direkte. Funksjonen er vurdert ut fra terrengforhold, avrenning og synlige tegn til fukt. <br /><br />Det ble ikke registrert fuktinntrengning, saltutslag, avskalling, misfarging eller andre symptomer på funksjonssvikt. <br /><br />For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig"
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er gode parkeringsmuligheter til boligen, med plass i tilknyttet carport og på egen gårdsplass. Det er installert el-lader. <br /><br />Carporten er etablert på sameiets fellesareal og inngår derfor ikke som en del av den enkelte seksjonen. Dagens parkeringsløsning har vært benyttet over tid, og bruken av arealet reguleres gjennom sameiet. Det tas forbehold om at parkeringsforholdene kan bli endret ved eventuelle fremtidige vedtak i sameiet.<br /><br />Sameiet har gjesteparkering som starter ved innkjørselen til sameiet. I tillegg er de tre gjesteparkeringsplassene foran nr. 7 en del av gjesteparkeringen. Alle biler som parkeres på gjesteparkeringen, inkludert de tre plassene foran nr. 7, skal ha et gyldig parkeringsbevis. Parkeringsbeviset må plasseres godt synlig og fullt lesbart gjennom nedre del av venstre side av bilens frontrute, og senest innen 10 minutter etter at bilen er parkert. <br /><br />Alle husstander får utlevert 5 parkeringsbevis. Ved spesielle anledninger kan styret låne ut ekstra parkeringsbevis hvis det gis beskjed i god tid. Tapte parkeringsbevis kan erstattes mot kr 100,- pr stk."
      },
      {
        "heading": "Tomten",
        "textUnsafe": "Fellestomten til sameiet er opparbeidet som et større boligområde med boligbebyggelse, interne adkomst- og parkeringsarealer samt felles grøntarealer. Arealene i umiddelbar tilknytning til boligen er opparbeidet med gårdsplass, carport, terrasse og grøntarealer."
      },
      {
        "heading": "Komm. tilknytning",
        "textUnsafe": "Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via privat vei.<br />Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.<br />Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger."
      },
      {
        "heading": "Informasjon fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Ingen lån registrert"
      },
      {
        "heading": "Lånebetingelser fellesgjeld",
        "textUnsafe": "Sameiet har ingen lån p.t."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger for kjøper",
        "textUnsafe": "kr. 6 490 000,- (Prisantydning)<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 11 900,- (Boligkjøperforsikring Söderberg &amp; Partners)<br />kr. 162 250,- (Dokumentavgift)<br />kr. 8 406,- (Forhåndsavklaring forkjøpsrett)<br />kr. 545,- (Tinglysing skjøte)<br />kr. 545,- (Tinglysning pantedokument (pr. stk.))<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 183 646,- (Omkostninger totalt)<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 6 673 646,- (Totalpris inkl. omkostninger)<br />--------------------------------------------------------<br />NB! Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br />Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /><br />Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.<br /><br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Notar i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Regulert til: Frittliggende småhusbebyggelse\n\nFølger reguleringsplan HOLTOMRÅDET (plan-ID 193 A/84), som regulerer eiendommen til frittliggende småhusbebyggelse.. 05.04.1984\n\nEiendommen følger Kommuneplanens arealdel 2023   2035, vedtatt 14.06.2023, og er avsatt til Boligbebyggelse, nåværende.\n\nDet er for tiden ingen reguleringssaker under behandling som berører denne eiendommen.\n\n- Marin grense: Eiendommen ligger innenfor området som er definert som areal under marin grense.\n- Mulig forekomst av marin leire: Eiendommen ligger innenfor område med svært stor mulighet for marin leire. \n- Radon: Kartlagt som område med moderat til lav aktsomhet for radon.\n\nDok-analyse fra GEODATA datert 02.09.2026 ligger vedlagt i salgsoppgaven.",
    "externalAdId": "17.263241",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Lensmann Klevs vei 21, en innbydende tomannsbolig med sydvestvendt terrasse på Holt Vestvollen på Skedsmokorset. Eiendommen ligger i et etablert boligområde med småhusbebyggelse, felles grøntarealer og lekeområder. Det er kort vei til barnehager, skoler, dagligvare, offentlig kommunikasjon samt tur- og rekreasjonsområder.<br /><br />Boligen ble oppført i 1988 og går over tre plan med BRA 157 m². Den er delvis oppgradert i 2022 med blant annet kjøkken, bad, vaskerom, toalettrom og innvendige overflater. Planløsningen byr på tre gode soverom i samme etasje, loftstue og gode oppholdsrom. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse på ca. 32 m², mens soverommet i 2. etasje har utgang til veranda på 7,3 m². I tillegg er det god lagringsplass, blant annet i sportsbod på 5 m²."
      }
    ],
    "propertyType": "Tomannsbolig",
    "advertiserRef": "NO17.26102",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNO&Estateid=c99b82ee-ba37-42d6-8007-279a26879f0a",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Holt Vestvollen",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://meglervisning.no/registrer/MSNO/c99b82ee-ba37-42d6-8007-279a26879f0a",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://meglervisning.no/salgsoppgave/bestill?instid=MSNO&estateid=c99b82ee-ba37-42d6-8007-279a26879f0a",
        "title": "Bestill komplett, utskriftsvennlig salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://notar.no/api/boliger/c99b82ee-ba37-42d6-8007-279a26879f0a",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Lensmann Klevs vei 21, en innbydende tomannsbolig med sydvestvendt terrasse på Holt Vestvollen på Skedsmokorset. Eiendommen ligger i et etablert boligområde med småhusbebyggelse, felles grøntarealer og lekeområder. Det er kort vei til barnehager, skoler, dagligvare, offentlig kommunikasjon samt tur- og rekreasjonsområder.<br /><br />Boligen ble oppført i 1988 og går over tre plan med BRA 157 m². Den er delvis oppgradert i 2022 med blant annet kjøkken, bad, vaskerom, toalettrom og innvendige overflater. Planløsningen byr på tre gode soverom i samme etasje, loftstue og gode oppholdsrom. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt terrasse på ca. 32 m², mens soverommet i 2. etasje har utgang til veranda på 7,3 m². I tillegg er det god lagringsplass, blant annet i sportsbod på 5 m².",
    "prospectusView": "https://notar.no/api/boliger/c99b82ee-ba37-42d6-8007-279a26879f0a",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1988,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 476390535,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-26T19:27+02:00",
    "ownerId": 1156757899,
    "version": "3.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-26T19:27:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-26T19:27:54.665520203+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1156757899",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}