Stor & eksklusiv 3-roms med fantastisk takhøyde på 3,3 m | Balkong | Totaloppusset 2021/22 | Sentralt beliggende i Vika

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 598,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 133,
      "openArea": 3,
      "usableAreaE": 2,
      "usableAreaI": 131
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 14863590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 4204658,
      "estateTax": 6467,
      "suggestion": 14500000,
      "salesCostSum": 363590,
      "collectiveAssets": 35744,
      "salesCostIncludesUnsafe": "kr 14 500 000,- <em>(Prisantydning)</em><br /><br /><em>Omkostninger:</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr pantedokument)</em><br />kr 545,- <em>(Tingl.gebyr skjøte)</em><br />kr 362 500,- <em>(Dokumentavgift)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 363 590,- <em>(Omkostninger totalt ved prisantydning)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 14 863 590,- <em>(Totalpris inkl omkostninger)</em><br /><br /><em>Valgfrie omkostninger:</em><br />kr 12 900,- <em>(Kjøperforsikring Tryg)</em><br />--------------------------------------------------------<br />kr 14 876 490,- <em>(Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)</em><br /><br />"
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Stor & eksklusiv 3-roms med fantastisk takhøyde på 3,3 m | Balkong | Totaloppusset 2021/22 | Sentralt beliggende i Vika",
    "contact": [
      {
        "mobile": "+4794853504"
      },
      {
        "mobile": "+4741236429"
      }
    ],
    "bedrooms": 2,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.91228165197274,
        "lng": 10.723212220433354,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.91228165197274&lng=10.723212220433354&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "0254",
      "postalName": "Oslo",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Observatoriegata 14 A"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "15:45",
        "date": "27.09.2026",
        "from": "14:45",
        "note": "Velkommen til visning!\nAlle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter på beste måte. Dette er veldig verdifullt for boligkjøpere og for oss. Det er enkelt å melde seg på, og du kan like enkelt melde deg av. Kontakt også gjerne megler i forkant av visning dersom du har spørsmål.",
        "dateIso": "2026-09-27",
        "iCalendarTo": "20260927T134500Z",
        "iCalendarFrom": "20260927T124500Z"
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 209,
        "titleNumber": 252,
        "sectionNumber": 10,
        "municipalityNumber": 301
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Vaktmester-/vektertjeneste",
      "Sentralt",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Moderne",
      "Rolig",
      "Bademulighet"
    ],
    "floorplans": [],
    "sharedCost": {
      "amount": 6393,
      "includesUnsafe": "Vaktmester, Varmtvann, forretningsfører, styrehonorarer, komm.avg. bredbånd"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Areal",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 133,0 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Nøkkelinformasjon"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsnummer",
        "textUnsafe": "<p>159260074</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Betegnelse",
        "textUnsafe": "<p>Matrikkel gnr. 209, bnr. 252, snr. 10 i Oslo kommune</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppdragsansvarlig",
        "textUnsafe": "<p>PrivatMegleren Dyve &amp; Partnere (Dyve &amp; Partnere Eiendomsmegling AS) / Jørgen Ek</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eier",
        "textUnsafe": "<p>Knut Ravn Wiik Steinsvåg og Maren Skøien Asprem</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendomstype",
        "textUnsafe": "<p>Leilighet</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Eierform",
        "textUnsafe": "<p>Eierseksjon</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Etasje",
        "textUnsafe": "<p>3</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggeår",
        "textUnsafe": "<p>1882</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Arealer og fordeling per etasje",
        "textUnsafe": "<p>Totalt BRA 133,0 kvm består av:</p><p>- BRA-i (internt bruksareal): 131,0 kvm</p><p>- BRA-e (eksternt bruksareal): 2,0 kvm<br /></p><br /><p>I tillegg:</p><p>- TBA (terrasse-/balkongareal): 3,0 kvm</p><br /><p>Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:</p><p>3. etasje inneholder: </p><p>- BRA: 131 kvm</p><p>- BRA-i: 131 kvm</p><br /><p>Loft: </p><p>- BRA: 2 kvm</p><p>- BRA-e: 2 kvm</p><br /><p>Fra 1. januar 2024 ble det innført nye regler for arealangivelser ved salg av boliger. Ny standard som har som mål å beskrive boligens bruksareal i tre definerte kategorier:</p><br /><p>Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.</p><br /><p>1. Internt bruksareal (BRA-I): Dette refererer til arealet innenfor boenhetens yttervegger.</p><br /><p>2. Eksternt bruksareal (BRA-E): Dette inkluderer arealet utenfor boenheten, som kan nås via fellesarealer eller utvendig adkomst.</p><br /><p>3. Innglasset balkong (BRA-B): Dette omfatter arealet på innglassede balkonger. Samtidig vil det være en separat angivelse TBA (Terrasse- og balkongareal), som dekker områder som balkonger, altaner og verandaer. Dette arealet vil ikke bli inkludert i boligens bruksareal.</p><br /><p>Før de nye målereglene trådte i kraft, ble arealmålinger gjennomført. Det må derfor tas høyde for økte toleranser når det gjelder angivelse av arealer for boder og TBA (åpent areal).</p><br /><p>Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagt tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Antall rom",
        "textUnsafe": "<p>4</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tomtetype / areal",
        "textUnsafe": "<p>Tomtetype eiet / 598,00 kvm</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forretningsfører",
        "textUnsafe": "<p>Ole Petter Holen</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet"
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet / servicetilbud",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger i et svært attraktivt og rolig boligområde på Vika, med gangavstand til alt av fasiliteter. Her finner man alt av matbutikker, parker, museer, treningssentre, skoler og restauranter. Det er også kort vei til gode rekreasjonsmuligheter. Med andre ord, perfekt leilighet for de som ønsker grønne lunger eller det livlige og urbane.</p><br /><p>Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Meny, Kiwi, Bunnpris og Joker. For ytterligere servicetilbud er det kort vei til House of Oslo og Bygdøy allé med et rikt og spennende utvalg av motebutikker, interiørbutikker, spesialbutikker, restauranter og barer. Det er også kort vei til Aker Brygge, Tjuvholmen, Karl Johans gate og Bogstadveien - som er en av Oslos møteplass for shopping, servering og underholdning. Videre er det nærhet til Vika Terrasse som kan tilby kino, museum, kafeer, klesbutikker og restauranter.</p><br /><p>Det er umiddelbar nærhet til barnehage, ungdomsskole og videregående skole. I gangavstand har man Ruseløkka Barnehage (1- 6 år), Ankerhagen Barnehage (1-6 år), Ruseløkka skole (1.-10.klasse) og Ullern VGS. Fra boligen er det også kort vei til flere høyskoler.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Eiendom / Hage"
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "<p>Tomten er eiet og måler 598,00 kvm.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "<p>Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse"
      },
      {
        "heading": "Bygninger",
        "textUnsafe": "<p>Boligbygg med flere boenheter</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "<p>Bygård med bærende veggkonstuksjoner av teglstein. Ytterveggene er også oppført av teglstein, og fasadene er pusset og malte.</p><p>Etasjeskillere mellom etasjene er oppført som trebjelkelag. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre tekket med plater/stein.</p><p>Deler av taket er utført med flat takterrasse, og det er utført ombygninger som fraviker fra byggets ellers materialbruk. Vegger</p><p>under terreng er oppført av naturstein og teglstein, dog på ukjent fundament og grunn. Bygningsdeler utenfor leiligheten er ikke vurdert ihht. forskriften til avhendingsloven. Ta kontakt med styret for informasjon og oversikt over tilstand på byggets felles tekniske installasjoner og felles bygningsdeler.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "<p>3. etasje:  Entré/gang, stue, kjøkken, tv-stue, 2 soverom og 2 bad. </p><p>Loft: Bod.</p><p>Kjeller: Bod</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "<p>E N T R É</p><p>Leiligheten har en romslig og innbydende entré/gang som binder boligens ulike rom fint sammen. De lyse veggene og gode takhøyden gir et luftig uttrykk, mens dekorative takrosetter tilfører klassisk karakter. I gangen er det etablert en plassbygget oppbevaringsløsning med snekkertilpassede skap, som gir godt med oppbevaringsplass og et helhetlig uttrykk.</p><br /><p>S T U E</p><p>Stuen er svært romslig og byr på en imponerende takhøyde på ca. 3,30 meter. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir rommet en flott romfølelse. Klassiske detaljer som stukkatur, dekorativ takrosett, profilerte lister og doble fløydører tilfører stuen et herskapelig preg. Den mørke fiskebensparketten skaper en elegant kontrast mot de lyse veggene. Stuen har også elektrisk gulvvarme</p><br /><p>Her er det rikelig med plass til en stor sofagruppe med tilhørende møblement. Peisen utgjør et hyggelig samlingspunkt. En plassbygd bokhylle gir praktisk oppbevaring og passer fint inn med leilighetens øvrige detaljer.</p><br /><p>K J Ø K K E N</p><p>Kjøkkenet er romslig og gjennomført, med en kombinasjon av moderne løsninger og klassiske detaljer. Innredningen har mørke finérte fronter med elegante håndtak og en heltre benkeplate med underlimt messingkum. Den dekorative steinplaten over benken tilfører kjøkkenet karakter, mens integrert belysning gir godt arbeidslys. En stor kjøkkenøy gir rikelig med ekstra arbeidsflate og oppbevaringsplass. Kjøkkenet er utstyrt med platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin fra AEG, samt kombiskap fra Samsung. De spesialtilpassede skapfrontene bidrar til et helhetlig og gjennomført uttrykk. Det store, buede vinduet slipper inn rikelig med dagslys, og rommet har god plass til et stort spisebord med tilhørende møblement.</p><br /><p>S O V E R O M</p><p>Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement og garderobeskap. Rommet har klassiske detaljer med dekorativ stukkatur og takrosett. Fra hovedsoverommet er det direkte adkomst til eget bad og utgang til balkongen, som gir rommet flere gode kvaliteter.</p><br /><p>Soverom 2 har adkomst direkte fra stuen og passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Rommet har plass til seng og oppbevaring, og et stort vindu sørger for godt med naturlig lys.</p><br /><p>B A D / W C / V A S K E R O M</p><p>Hovedbadet ligger i direkte tilknytning til hovedsoverommet og er innredet med vegghengt toalett, servant med romslig skuffeinnredning og stort speil. Dusjsonen er romslig og har store fliser med marmormønster, innfelt nisje og detaljer i messing som gir badet karakter.</p><br /><p>Bad nummer to er innredet med vegghengt toalett, servant med oppbevaring og dusj med glassvegger. Også her er det gjennomgående detaljer i messing. I tilknytning til dusjsonen er det praktisk plass for vaskemaskin og tørketrommel.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Innbo og løsøre",
        "textUnsafe": "<p>Lysekrone i gang og stue, tv-skap og veggmontert tv følger ikke med i salget.</p><br /><p>Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste &#34;Oversikt over løsøre og tilbehør&#34;. Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.</p><br /><p>Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppvarming / Teknisk",
        "textUnsafe": "<p>Elektrisk gulvvarme i stue, på kjøkken og på badene.</p><br /><p>Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Parkering / Garasje",
        "textUnsafe": "<p>Det er beboerparkering i gaten etter områdets gjeldende bestemmelser. I 2026 koster beboerparkering for privatpersoner med bil kr 3.850,- pr. år for bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil, og kr 1.300,- pr. år for elbil. Kr 1.925,- for motorsykkel/moped og kr 650,- for el-motorsykkel/el-moped. Se Oslo kommune sin hjemmeside for mer informasjon.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag av tilstandsrapport",
        "textUnsafe": "<p>Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Aleksander Røv med dato: 24.06.2026.</p><br /><p>Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:</p><p><br /><strong>Utvendig</strong><br />Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2<br /><em>Leiligheten har malte trevinduer med isolerglass</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Vinduene bærer preg av elde og værslitasje. Det er en del sprekkdennelser i trevirket på utsiden som følge av opptørking. Vinduenes fremtidige funksjon er usikker, da isolerglassrutene er eldre enn 35 år. Det er også påvist utettheter mellom sålebenk/mursmyg og vinduene (se bilder).<br />Tiltak<br />- Det bør påregnes vedlikehold og eventuelt utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og unngå ytterligere forringelse. Sprekkdannelser og utettheter kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, varmetap og redusert levetid for vinduene. Eldre isolerglassruter har økt risiko for punktering og nedsatt isolasjonsevne. Utbedring av utettheter mellom sålebenk/mursmyg og vinduene bør gjennomføres for å hindre vanninntrenging.<br /><br /><strong>Innvendig</strong><br />Overflater - gulv,TG2</p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Gulvoverflater er ikke vurdert i sin helhet Ikke vurdert i sin helhet etter NS3600, men bemerkes at fiskebensparketten er løs under vinduer i stue og kjøkken og det er registrert merkbar knirk i gulvet i TV-stuen. Dette sjekkpunktet inngår ikke som et eget vurderingstema etter forskrift til avhendingslova. Det er derfor ikke utført en systematisk kontroll eller vurdering av gulvoverflatene etter prinsippene i NS 3600. Eventuelle kommentarer under dette punktet er begrenset til åpenbare forhold registrert ved befaringen og/eller forhold opplyst av eier. Det kan derfor foreligge forhold ved gulvoverflatene som ikke er omtalt i rapporten.<br />Tiltak<br />- Parketten bør limes i skjøtene for å hindre at bordene sklir fra hverandre og for å sikre en jevn og stabil overflate. For å redusere knirk i gulvet bør teppegulvet fjernes, og undergulvet etterskrus og eventuelt limes ved behov. Dette kan være en omfattende jobb, men vil kunne forbedre komforten dersom knirken oppleves som sjenerende.</p><p><br />Etasjeskiller og bærende konstruksjoner,TG2</p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter. I stuen er det målt over 12 cm gjennom hele rommet, og på kjøkkenet er det målt over 3 cm. På kjøkkenet er det også lokale høydeforskjeller på 16 mm innenfor en lengde på 2 meter.<br />- Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.<br />Tiltak<br />- Bygårder av denne typen har ofte slike skjevheter, og dette anses ikke som uvanlig for bygningens alder. Det anbefales likevel å overvåke forholdet, og foreta nærmere undersøkelser dersom det oppdages ytterligere deformasjoner, sprekkdannelser eller tegn til redusert stabilitet. Konsekvensen av å ikke følge opp kan være økt risiko for konstruksjonsskader eller svekket bæreevne over tid.<br />- Rommene har ulike gulvoppbygninger og avrettinger som har ført til nivåforskjellene. Dette er vanlig i eldre bygårder, og tiltak anses ikke som nødvendig med mindre det oppstår funksjonelle problemer. Konsekvensen av nivåforskjellene er hovedsakelig estetisk og kan medføre noe ujevnhet ved overgang mellom rom, men det vurderes ikke som vesentlig for konstruksjonens funksjon.<br /><br /><strong>Våtrom</strong><br />3. Etasje &gt; Bad</p><p>Overflater gulv,TG2<br /><em>Flislagt gulv.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det er målt tilfredsstillende fall mot sluket i dusjsonen. Utenfor dusjsonen er gulvet tilnærmet flatt, med et svakt fall mot dusjsonen. Byggteknisk forskrift åpner for at det kan bygges flate gulv utenfor dusjsonen dersom dusjsonen er nedsenket minimum 10 mm i sin helhet, og det er etablert minimum 15 mm membranoppbrett over gulvflis ved baderomsdøren. Dette gulvet er bygget uten en helhetlig nedsenket dusjsone på minimum 10 mm, og det er heller ikke synlig 15 mm membranoppbrett ved baderomsdøren. Fallforholdet er derfor ikke i tråd med minimumskravene i byggteknisk forskrift.<br />Tiltak<br />- Badet vurderes å fungere med avviket, og det er ikke registrert tegn til skader som følge av forholdet. Det anbefales allikevel å etablere nødvendig membranoppbrett ved baderomsdøren. Manglende oppkant ved dør medfører økt risiko for at vann ved lekkasjer eller større vannsøl kan renne ut av våtrommet og forårsake skader på tilstøtende rom og konstruksjoner.<br /><br />3. Etasje &gt; Bad</p><p>Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon,TG2<br /><em>Det er i fremvist dokumentasjon beskrevet at det er toppmontert membranduk på gulvet og smøremembran på vegger ved dusjen.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det fremgår av fremlagt dokumentasjon at det ikke er etablert membran på veggen ved servanten. Området rundt servant, herunder over, bak og under servanten, regnes som våtsone etter byggteknisk forskrift (TEK17) og skal utføres med tilfredsstillende tettesjikt på lik linje med øvrige våtsoner på badet.<br />Tiltak<br />- Selv om servanten er plassert i god avstand fra dusjsonen og den daglige vannbelastningen derfor er begrenset, innebærer manglende membran en økt risiko for at gjentatt vannsøl eller lekkasjer kan føre til fuktinntrengning og skader i veggkonstruksjonen. For å redusere risikoen anbefales det å unngå unødig vannsøl mot veggen og benytte området rundt servanten på samme måte som en vegg uten fuktsikring.<br /><br />3. Etasje &gt; Bad</p><p>Sanitærutstyr og innredning,TG2<br /><em>Badet er utstyrt med et dusjhjørne, et veggmontert toalett og en servantinnredning.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br />Tiltak<br />- Manglende lekkasjesikring for innebygget sisterne er et avvik fra gjeldende krav, hvor hensikten er å synliggjøre lekkasjer og hindre skjulte fuktskader i konstruksjoner. For å lukke avviket må det etableres en løsning som sikrer at eventuelle lekkasjer fra sisterne blir synliggjort, i tråd med gjeldende krav. Dette utføres normalt ved å etablere drensåpning i innbygningen under toalettet. Det er fremvist bildedokumentasjon fra oppbyggingen av toalettsisternene som viser at det er membran bak toalettsisternen, og det kan derfor lages en drensåpning i innbygningen uten å risikrere å &#34;ødelegge&#34; tettesjiktet ellers på badet. Manglende tiltak medfører økt risiko for at lekkasjer ikke oppdages i tide, noe som kan føre til fuktskader i konstruksjonen.<br /><br />3. Etasje &gt; Bad 2</p><p>Overflater gulv,TG2<br /><em>Flislagt gulv.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det er målt tilfredsstillende fall mot sluket i dusjsonen. Utenfor dusjsonen er gulvet tilnærmet flatt, med med unntak av enkelte områder hvor det er godt etablert fall mot dusjsonen. Byggteknisk forskrift åpner for at det kan bygges flate gulv utenfor dusjsonen dersom dusjsonen er nedsenket minimum 10 mm i sin helhet, og det er etablert minimum 15 mm membranoppbrett over gulvflis ved baderomsdøren. Dette gulvet er bygget uten en helhetlig nedsenket dusjsone på minimum 10 mm, og det er heller ikke synlig 15 mm membranoppbrett ved baderomsdøren. Fallforholdet er derfor ikke i tråd med minimumskravene i byggteknisk forskrift.<br />Tiltak<br />- Badet vurderes å fungere med avviket, og det er ikke registrert tegn til skader som følge av forholdet. Det anbefales allikevel å etablere nødvendig membranoppbrett ved baderomsdøren. Manglende oppkant ved dør medfører økt risiko for at vann ved lekkasjer eller større vannsøl kan renne ut av våtrommet og forårsake skader på tilstøtende rom og konstruksjoner.<br /><br />3. Etasje &gt; Bad 2</p><p>Sanitærutstyr og innredning,TG2<br /><em>Badet er utstyrt med et dusjhjørne, et veggmontert toalett, en servantinnredning samt opplegg for vaskemaskin.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.<br />Tiltak<br />- Manglende lekkasjesikring for innebygget sisterne er et avvik fra gjeldende krav, hvor hensikten er å synliggjøre lekkasjer og hindre skjulte fuktskader i konstruksjoner. For å lukke avviket må det etableres en løsning som sikrer at eventuelle lekkasjer fra sisterne blir synliggjort, i tråd med gjeldende krav. Dette utføres normalt ved å etablere drensåpning i innbygningen under toalettet. Det er fremvist bildedokumentasjon fra oppbyggingen av toalettsisternene som viser at det er membran bak toalettsisternen, og det kan derfor lages en drensåpning i innbygningen uten å risikrere å &#34;ødelegge&#34; tettesjiktet ellers på badet. Manglende tiltak medfører økt risiko for at lekkasjer ikke oppdages i tide, noe som kan føre til fuktskader i konstruksjonen.<br /><br /><strong>Kjøkken</strong><br />3. Etasje &gt; Kjøkken</p><p>Avtrekk,TG2<br /><em>Integrert i platetoppen er det en kjøkkenventilator med kullfilter som renser luften før den føres ut i kjøkkenrommet igjen.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.<br />Tiltak<br />- Fuktig luft (damp) fra matlaging forsvinner ikke med kullfilter, og er med på å fukte opp leiligheten. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales derfor at det etableres mekanisk/forsert avtrekk som fører avtrekksluften ut av leiligheten om mulig. Før tiltak utføres må det undersøkes om dette er godkjent i bygget. Det kan være det er egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret før det eventuelt kan gjennomføres. Dersom det ikke er tillatt med mekanisk avtrekk fra kjøkkenet er det viktig å lufte rommet godt med åpne vinduer.<br /><br /><strong>Tekniske installasjoner</strong><br />Innvendige vannledninger,TG2<br /><em>Vanninstallasjonene i leiligheten er i hovedsak utført som rør-i-rør-system fra 2021/2022 med fordelerskap og stoppekraner plassert i innvendig himling på bad 1. Overgangen mellom de opprinnelige tilførselsrørene og det nyere rør-i-rør-systemet er tilgjengelig for inspeksjon via luke plassert til høyre for toalettet. Vannrørene inn til leiligheten og føringsrør ellers i bygget er eldre rør. Disse fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Disse rørene er ikke vurdert under dette punktet da arbeider og/eller utskifting av disse vil være naturlig å utføre som en del av et fellesprosjekt i bygget, og ikke som et enkeltstående tiltak i denne leiligheten. Merk at leilighetens røropplegg kan bli påvirket den gang byggets felles rørføringer skal skiftes ut. Ta kontakt med styret for informasjon og oversikt over tilstand på byggets felles tekniske installasjoner og felles bygningsdeler.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Det mangler kurbetegnelse i tråd med produsentens monteringanvisning på rørskapet på bad 1.<br />Tiltak<br />- Manglende merking av rørkurser kan gjøre fremtidig vedlikehold og feilsøking mer krevende. Det anbefales å merke rørkursene for å forenkle drift og vedlikehold. Forholdet anses ikke som kritisk og kan utbedres ved behov, for eksempel i forbindelse med fremtidige arbeider på anlegget.<br /><br />Ventilasjon,TG2<br /><em>Leiligheten ventileres med elektrisk avtrekk på badene. For øvrig er det ingen ventilasjons- eller tilluftsmuligheter utover å lufte med åpne vinduer.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Leiligheten har begrensede tilluftsmuligheter utover å lufte med åpne vinduer. Det er heller ikke etablert ventilasjonsavtrekk på kjøkkenet.<br />Tiltak<br />- Det bør etableres ventilasjonsventiler eller andre tilluftsmuligheter i oppholdsrom, samt avtrekk fra kjøkkenet (se eget punkt under kjøkken). Begrenset ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, økt risiko for fuktskader og muggdannelse, samt redusert komfort.<br /><br />Varmtvannsbereder/tank,TG2<br /><em>Det er plassert 6 stk 300 liters varmtvannstanker i kjelleren. Disse er en del av sameiets felles anlegg.</em></p><p><em>Vurdering av avvik:</em></p><p>- Tre av varmtvannstankene er av eldre dato. Ingen av tankene er lekkasjesikret, og de er heller ikke plassert i et rom med sluk.<br />Tiltak<br />- Det bør etableres lekkasjesikring for varmtvannstankene, for eksempel ved å montere lekkasjestopper eller plassere tankene i rom med sluk. Eldre varmtvannstanker har økt risiko for lekkasje, og manglende lekkasjesikring kan føre til omfattende vannskader i kjelleren. Ta kontakt med styret for nærmere informasjon om tilstanden og planlagte oppgraderinger.<br /></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Tinglyste rettigheter og forpliktelser"
      },
      {
        "heading": "Servitutter/rettigheter",
        "textUnsafe": "<p>Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.</p><br /><p>Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:</p><br /><p>Dagboknummer 924270, tinglyst 15.09.1881 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om benyttelse<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 900119, tinglyst 09.09.1882 - Bestemmelse om bebyggelse</p><p>Bestemmelse om benyttelse<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 505335, tinglyst 29.05.1981 - Erklæring/avtale</p><p>PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET<br />FOR: NOK         10,000<br />MED PRIORITET<br />ETTER 90% AV FØRSTE TINGLYSTE OVERDRAGELSESSUM<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p>Dagboknummer 2984, tinglyst 16.01.1985 - Erklæring/avtale</p><p>PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET<br />FOR: NOK          5,000<br />MED PRIORITET<br />ETTER 90% AV FØRSTE TINGLYSTE OVERDRAGELSESPRIS<br />GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE<br /></p><br /><p></p><p>Servitutter datert før 1951 er ikke innhentet. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Offentlige forhold"
      },
      {
        "heading": "Vei / Vann / Avløp",
        "textUnsafe": "<p>Det er adkomst fra offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Ferdigattest eller midl. brukstillatelse",
        "textUnsafe": "<p>Det foreligger bygganmeldelse på våningshuset fra 1882. </p><p>Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkongr i 3. etasje datert 07.03.2017. </p><p>Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av 3 skorsteiner datert  08.05.2019.</p><br /><p>De originale byggemeldte tegningene er fra slutten av 1800-tallet og er av begrenset kvalitet. Det har derfor ikke vært mulig å fastslå med sikkerhet hvordan etasjen opprinnelig var innredet eller disponert. </p><br /><p>Det har ikke lykkes å finne byggesaksdokumentasjon som beskriver når etasjen ble delt opp i flere leiligheter. I kommunens saksinnsyn er det imidlertid funnet en byggesak fra 1984 som omhandler innredning av bad og WC i 1., 2. og 3. etasje. Til denne byggesaken følger det plantegninger som viser at etasjen på dette tidspunktet var disponert med tre separae</p><p>leiligheter.</p><br /><p>Dagens planløsning og bruk av leiligheten er i all hovedsak i samsvar med plantegningen fra 1984. Det er imidlertid registrert at et tidligere bodareal er bruksendret til bad uten at det er fremlagt dokumentasjon som viser at dette tiltaket er omsøkt eller godkjent av plan- og bygningsmyndighetene. </p><br /><p>Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Formuesverdi",
        "textUnsafe": "<p>Formuesverdien som primærbolig er kr 4 204 658,00 pr. 2024, og som sekundærbolig kr 12 435 225,00 pr. 2024.</p><br /><p>Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. </p><br /><p>Formuesverdien for primærbolig skal beregnes til 25% av boligverdi opp til kr 10 millioner. For verdi over 10 millioner beregnes 70% av den overskytende boligverdien. Formuesverdien for sekundærbolig skal beregnes til 100% av boligverdien. </p><br /><p>Det presiseres at ligningsverdien som er tilgjengelig for megler er fra 2024 og at kjøpesummen for boligen vil være grunnlag for å beregne ligningsverdien ved neste årsoppgave.</p><br /><p>Eiendomsskatt:</p><p>Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Reguleringsforhold",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende serviceformål ihht. reguleringsbestemmelse S-1949. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon.</p><br /><p>Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/</p><br /><p>Eiendommen står på gul liste: Prioriterte kulturminneinteresser (kommunalt og statlig listeført). Gul liste er Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminneinteresser. Anlegg, eiendommer og bygninger som er registrert som prioriterte kulturminneinteresser, har ikke et formelt vern, men er listeført av Byantikvaren eller Riksantikvaren. Byantikvaren skal som kommunal og fylkeskommunal kulturminnefaglig rådgiver uttale seg i slike plan- og byggesaker og vurdere hvordan tiltaket påvirker verneverdiene. Plan- og bygningsetaten vurderer tiltaket i et helhetlig perspektiv, avveier de ulike samfunnsinteressene og fatter vedtak om tillatelse etter plan- og bygningsloven. For å få mer informasjon om kulturminneinteressene på eiendommen kan du kontakte Byantikvaren.</p><br /><p>Pågående plansaker: </p><p>- Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere. Saksnummer: 2025/06686. Status: Under behandling.</p><br /><p>- Trekanttomten - Vika - planforslag til offentlig ettersyn</p><p>Saksnummer:  202204885 - Reguleringssak status: Under behandling</p><br /><p>-Detaljregulering , Filipstadveien 3 mfl. </p><p>Saksnummer:  2025/06722 - Plansak Status: Under behandling</p><br /><p>Byggesaker i nærområdet: </p><p>Cort Adelers gate 29 - forhåndskonferanse - Oppføring av nybygg</p><p>Saksnummer:  202507654</p><p>Siste bevegelse: Siste dok. 06.03.2026</p><br /><p>Huitfeldts gate 22, Cort Adelers gate 27 A-B - loftsutbygging, etablering av leilighetshotell, fasadeendring og installasjon av heis</p><p>Saksnummer: 202513911</p><p>Siste bevegelse: Siste dok. 05.08.2026</p><br /><p>Huitfelds gate 22 - cort Adelers gate 27 A-B - Loftsutbygging, oppdeling av eksisterende leiligheter, endring av pipeløp og sjakter, tilbakeføring av fasade, etablering av heis</p><p>Saksnummer: 202520365</p><p>Siste bevegelse: Siste dok. 22.01.2026</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Energimerking",
        "textUnsafe": "<p>Boligen har energikarakter Ingen.</p><br /><p>Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Sameiet"
      },
      {
        "heading": "Beskrivelse av eierseksjonssameiet",
        "textUnsafe": "<p>Sameiets navn er Observatoriegata 14 Sameiet (org.nr: 916734395).</p><p>Sameiet Observatoriegata 14 består av 14 boligseksjoner. </p><p>Forretningsfører er Ole Petter Holen.</p><br /><p>Styreleder informerer:</p><p>Det ble på årsmøtet 22.04.2026 vedtatt å gjennomføre følgende arbeider i 2026:</p><ul><li>Oppgradering av det elektriske anlegget med utskifting av manuelle sikringer til automatsikringer samt overspenningsvern.</li><li>Reparasjon av puss/maling i kjeller.</li><li>Utskifting av vindu i trappeoppgang 2.</li></ul><br /><p>Arbeidene er vedtatt innenfor en samlet kostnadsramme på kr 150.000 og skal finansieres av sameiets eksisterende egenkapital.</p><p>I tillegg har sameiet innhentet tilbud på flere øvrige vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider, blant annet oppussing av trappeoppganger, maling og enkelte fasadetiltak. Disse arbeidene er foreløpig ikke vedtatt gjennomført.</p><br /><p>Årsmøtet har gitt styret fullmakt til å øke felleskostnadene med inntil 12 % fra 01.01.2027. Bakgrunnen er forventede økninger i kommunale avgifter, forsikring og generelle driftskostnader.</p><br /><p>På generalforsamling avholdt 3. september 2026 ble det vedtatt å gjennomføre flere oppgraderinger av sameiets fellesarealer. Arbeidene omfatter oppgradering av portrommet med nytt uttrykk og ny belysning, ny asfalt ved inngangspartiet, oppussing av trappeoppgangene samt etablering/oppgradering av sykkelskur i bakgården. Arbeidene er planlagt igangsatt høsten 2026.</p><p>Kostnadene knyttet til de vedtatte arbeidene skal dekkes av dagens eiere, og vil således ikke belastes kjøper.</p><br /><p>Økonomi:</p><p>Sameiet har ingen fellesgjeld og hadde ved årsmøtet en egenkapital på ca. kr 326.000.</p><br /><p>Fremkommer av vedtekter og husordensregler:</p><ul><li>Den enkelte beboer plikter å verne om sin og såmeiets, bå de innvendig og utvendig, og etter evne, bidrå til åt eiendommen videreutvikles på en god måte.</li><li>Det åvholdes dugnåd etter styrets beslutning.  Dugnådsbot er fåstsått til kr 1.000,- pr dugnåd for unnlåtelse.</li><li>Dyrehold er tillått på følgende vilkår:  Det er båndtvång hele året for alle typer dyr som luftes ute, innenfor såmeiets eiendom. Ekskrementer fjernes umiddelbart og kastes i egnede søppeldunker innenfor sameiets eiendom. Den enkelte dyre- eller fugleeier er ansvarlig for åt det ikke er til sjenanse for andre beboere.</li></ul><br /><p>En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. <br /><br />Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forkjøpsrett for sameiere",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke forkjøpsrett.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Styregodkjennelse",
        "textUnsafe": "<p>Nye eiere trenger ikke godkjennes av styret.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Økonomi"
      },
      {
        "heading": "Energiforbruk og strømkostnad",
        "textUnsafe": "<p>Selger opplyser om et årlig energiforbruk på ca. 8 826 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.</p><br /><p>Forbruket har tilsvart kr. 11 700,- Dette vil avhenge av faktorer som leverandør, type avtale og strømpriser i markedet.</p><br /><p>Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger boligens målepunkt, og kjøper vil overta avtalen med gjenværende bindingstid. Bindingstiden varer ut 2026.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Faste kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Fellesutgifter kr 6 393,- pr. mnd.</p><p>Fellesutgiftene inkluderer: Vaktmester, Varmtvann, forretningsfører, styrehonorarer, komm.avg. bredbånd</p><br /><p>- Forsikring gjennom Gjensidige, (polisenummer 82413350)</p><br /><p>Andre faste kostnader:</p><p>Eiendomsskatt for 2026: 6467,00,-</p><br /><p>Strøm og andre kostnader som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og tv kommer i tillegg. <br /></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Andel fellesgjeld / formue",
        "textUnsafe": "<p>Andel fellesgjeld kr 0,-. Beløp pr. 30.06.2026.</p><p>Andel fellesformue kr 35 744,-. Beløp pr. 31.12.2025.</p><br /><p>Eventuell andel fellesgjeld/formue overtas av kjøper og er opplyst om av forretningsfører. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Oppgjør",
        "textUnsafe": "<p>Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Finansiering",
        "textUnsafe": "<p>Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Totale kostnader",
        "textUnsafe": "<p>Prisantydning kr 14 500 000,-</p><p>Andel fellesgjeld kr 0,-</p><br /><p>I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:</p><p></p><p>Dokumentavgift kr 362 500,00</p><p></p><p>Kjøperforsikring Tryg kr 12 900,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00</p><p></p><p>Tingl.gebyr skjøte kr 545,00</p><p></p><br /><p>Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 14 876 490 (forutsatt salg til prisantydning). Boligkjøperforsikring er valgfritt.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Spesifikasjon av lån",
        "textUnsafe": "<p>Ingen lån er registrert på sameiet.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Diverse"
      },
      {
        "heading": "Sammendrag fra selgers egenerklæring",
        "textUnsafe": "<p>Når kjøpte du boligen?</p><p>11/23</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?</p><p>Ja, kun av faglært. I 2022 ble alle våtrom i leiligheten totalrenovert av faglært gjennom tidligere eier. Inko Team AS stod for arbeidet.</p><br /><p>Beskriv dokumentene og legg ved kopi:</p><p>Har kun forrige eiers salgsoppgave hvor det står at Inko Team AS stod for rehabiliteringen, og at det er gjort av faglærte. Har ikke inngående informasjon utover det på hva som ble gjort.</p><br /><p>Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?</p><p>Ja. Beskriv arbeidet som er utført: Ifølge tidligere eiers egenerklæring og salgsoppgave ble begge bad totalrenovert i 2022 av Inko Team AS. Det er opplyst at membran/tettesjikt ble fornyet i forbindelse med arbeidene. Arbeidet ble utført før vårt eierskap.</p><br /><p>Ble sluk skiftet?</p><p>Ja. Ifølge tidligere eiers egenerklæring og salgsoppgave ble sluk fornyet i forbindelse med totalrenovering av begge bad i 2022. Arbeidet ble utført før vårt eierskap.</p><br /><p>Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?</p><p>Ja, kun av faglært. Ifølge tidligere eiers egenerklæring ble det utført elektriske arbeider i forbindelse med renovering av bad og oppgradering av elektrisk anlegg i 2022. Arbeidet skal være utført av Rett Elektro AS. Arbeidet ble utført før vårt eierskap.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Nei. Opplyst i tidligere eiers egenerklæring og salgsoppgave at badene ble totalrenovert i 2022 av Inko Team AS. Elektrisk anlegg skal være oppgradert av Rett Elektro AS. Arbeidene ble utført før vårt eierskap, og vi har ikke mottatt underliggende dokumenter.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært tilbakeslag, tett sluk eller lignende?</p><p>Ja. Det har ved et par anledninger forekommet delvis tett sluk på bad som følge av hår og normal bruk. Det har i den forbindelse blitt brukt mudin for rensing av sluk og har ikke medført skader eller behov for reparasjoner.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?</p><p>Ja, kun av faglært.</p><br /><p>Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:</p><p>Ifølge tidligere eiers egenerklæring og salgsoppgave ble begge bad totalrenovert i 2022 av Inko Team AS, herunder arbeider på vann- og avløpsinstallasjoner. Arbeidene ble utført før vårt eierskap.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Ifølge tidligere eiers egenerklæring og salgsoppgave ble arbeidene utført av Inko Team AS i forbindelse med totalrenovering av begge bad i 2022. Arbeidene ble utført før vårt eierskap.</p><br /><p>Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje fra tak/takrenner/nedløp/beslag?</p><p>Ja.  Det har ved kraftig nedbør og uvær forekommet vanninntrenging i kjellerboden i vår eiertid. Vi kjenner ikke til lekkasjer i selve leiligheten. Forholdet gjelder kjellerbod i eldre bygård.</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?</p><p>Ja, kun av faglært. Sameiet gjennomførte et større rehabiliteringsprosjekt på taket som ble ferdigstilt i 2023. Arbeidene ble utført av faglærte entreprenører. Dokumentasjon og ytterligere opplysninger finnes hos sameiet.</p><br /><p>Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?</p><p>Nei. Arbeidene ble utført av eksterne faglærte entreprenører på vegne av sameiet. Vi kjenner ikke til hvilket firma som utførte arbeidene. Dokumentasjon og ytterligere opplysninger finnes hos sameiet.</p><br /><p>Kjenner du til om det er sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende?</p><p>Ja.  Leiligheten har naturlige skjevheter i gulv som følge av bygningens alder (oppført i 1881). Forholdet var kjent ved kjøpet og er omtalt i tidligere tilstandsrapport. Vi kjenner ikke til setningsskader eller utvikling i skjevhetene i vår eiertid.</p><br /><p>Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?</p><p>Ja, kun av faglært. Sameiet har gjennomført rehabiliteringsarbeider på fasade og tak. Dokumentasjon og nærmere opplysninger finnes hos sameiet. Arbeidene ble utført av faglærte entreprenører på vegne av sameiet. Dokumentasjon finnes hos sameiet.</p><br /><p>Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller?</p><p>Ja.</p><br /><p>Kjenner du til om det er problemer med drenering/fuktinnsig/øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller/krypkjeller?</p><p>Ja.  Det har ved kraftig nedbør og uvær forekommet vanninntrenging i kjellerboden i vår eiertid. Vi kjenner ikke til andre fuktproblemer eller skader. Forholdet gjelder kjellerbod i eldre bygård.</p><br /><p>Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?</p><p>Ja, kun av faglært.  El-anlegg betydelig oppgradert i 2022 av El Elektro AS (forrige eier). I 2026 ble det elektriske anlegget i sameiet oppgradert med automatsikringer, overbelastningsvern, overspenningsvern og hovedbrytere. Opplyst av tidligere eier at El Elektro AS utførte betydelig oppgradering av det elektriske anlegget i 2022. Sameiets elektriske anlegg ble oppgradert i 2026. Dokumentasjon foreligger hos sameiet.</p><br /><p>Kjenner du til om det er innsekter/skadedyr i eiendommen som skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller liknende?</p><p>Ja. Tidligere observert rotter i kjeller til sameiet (2022). Forholdet ble håndtert av sameiet i regi av Gjensidige og NOKAS. Observert rotte i kjeller 2025, som ble utbedret av faglærte med tetting av innkomststeder i regi av. Ikke observert rotter siden.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Skadedyr",
        "textUnsafe": "<p>Kjenner du til om det er innsekter/skadedyr i eiendommen som skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller liknende?</p><p>Ja. Tidligere observert rotter i kjeller til sameiet (2022). Forholdet ble håndtert av sameiet i regi av Gjensidige og NOKAS. Observert rotte i kjeller 2025, som ble utbedret av faglærte med tetting av innkomststeder i regi av. Ikke observert rotter siden.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Annen nyttig informasjon",
        "textUnsafe": "<p>Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.</p><br /><p>Opplysninger fra kommunen og forretningsfører herunder meglerbrev, innkalling til årsmøte, protokoll fra årsmøte og vedtekter med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger om sameiet/borettslaget.</p><br /><p>Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.</p><br /><p>Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.</p><p> </p><p>Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.</p><br /><p>Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Adgang til utleie",
        "textUnsafe": "<p>Bolig i eierseksjonssameier kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha &#34;saklig grunn&#34; for ikke å godkjenne leietager.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Konsesjon / Odel",
        "textUnsafe": "<p>Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. </p><p>Det hefter ikke odel på eiendommen.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Sikkerhetsstillelse",
        "textUnsafe": "<p>Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Øvrige kjøpsforhold"
      },
      {
        "heading": "Boligkjøperforsikring",
        "textUnsafe": "<p>I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Overtagelse",
        "textUnsafe": "<p>Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Boligselgerforsikring",
        "textUnsafe": "<p>Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Forsikring",
        "textUnsafe": "<p>Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. </p><br />"
      },
      {
        "heading": "Budgiving",
        "textUnsafe": "<p>Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens &#34;gi bud-knapp&#34; som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk &#34;gi bud&#34; og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se &#34;Viktig informasjon&#34; i salgsoppgaven.</p><br />"
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "<p>Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. </p><br /><p>Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.</p><br /><p>Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.</p><br /><br />"
      },
      {
        "heading": "Meglers vederlag og utlegg",
        "textUnsafe": "<br /><p>Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 9 inkl. mva)</p><br /><p>Markedspakke 1: 294 900,00</p><p>Tilrettelegging: 19 900,00</p><p>To stk visninger og én stk overtagelse a kr. 3750.: 11 250,00</p><p>Oppgjørshonorar: 9 900,00</p><p>Innhenting av tinglyste servitutter / seksjonering: 1 890,00</p><p>Pantattester/grunnbok fra Statens kartverk: 1 450,00</p><p>Internett annonsering/Finn medium pakke : 6 750,00</p><p>Kommunale opplysninger inkl. forretningsfører: 7 900,00</p><p>Eierskiftegebyr: 4 800,00</p><p>Visninger: 1,00</p><p></p><br />"
      },
      {
        "heading": "Vedlegg til salgsoppgaven",
        "textUnsafe": "<p>Meglers verdivurdering</p><p>Tilstandsrapport</p><p>Selgers egenerklæring</p><p>Energiattest</p><p>Opplysningsbrev fra forretningsfører</p><p>Årsregnskap / budsjett</p><p>Protokoll</p><p>Vedtekter og eventuelle husordensregler</p><p>Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse</p><p>Arealbekreftelse</p><p>Reguleringskart og bestemmelser</p><p>Liste over løsøre og tilbehør</p><p>Budskjema</p><br /><br />"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "externalAdId": "159260074",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Observatoriegata 14A - En imponerende og gjennomført leilighet beliggende i 3. etasje, hvor klassiske detaljer møter eksklusive og nøye utvalgte materialer. Her får du fantastisk takhøyde, store vindusflater og romslige fellesrom som gir boligen en helt egen karakter.<br /><br />Boligen byr på en rekke kvaliteter, den særegne og eksklusive stilen har også fått oppmerksomhet utenfor hjemmets fire vegger - leiligheten har tidligere vært publisert i Bonytt, hvor det gjennomførte uttrykket og de nøye utvalgte detaljene ble fremhevet.<br /><br />Kort fortalt: <br />- Totaloppusset i 2021/2022<br />- Fiskebensparkett importert fra Frankrike<br />- Snekkertilpassede skapfronter på kjøkken og i entré<br />- To peiser - én i stuen og én på kjøkkenet<br />- Gulvvarme i stue, kjøkken og begge bad<br />- Hovedsoverom med eget bad og balkong<br />- To boder - én på loft og én i kjeller<br />- Pent opparbeidet bakgård med grøntareal og uteplasser<br />- Supersentral beliggenhet i en rolig blindvei, nær Aker Brygge, Solli plass og kollektivtransport."
      }
    ],
    "propertyType": "Leilighet",
    "advertiserRef": "159260074",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=2a6f08b7-e36b-4daa-a36b-a85450a8e1fc",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Vika / Solli Plass",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://pm.webtopsolutions.com/tide/#/innlogging?guid=2a6f08b7-e36b-4daa-a36b-a85450a8e1fc",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/104001",
        "title": "Bestill salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://privatmegleren.no/104001/visningspaamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Observatoriegata 14A - En imponerende og gjennomført leilighet beliggende i 3. etasje, hvor klassiske detaljer møter eksklusive og nøye utvalgte materialer. Her får du fantastisk takhøyde, store vindusflater og romslige fellesrom som gir boligen en helt egen karakter.<br /><br />Boligen byr på en rekke kvaliteter, den særegne og eksklusive stilen har også fått oppmerksomhet utenfor hjemmets fire vegger - leiligheten har tidligere vært publisert i Bonytt, hvor det gjennomførte uttrykket og de nøye utvalgte detaljene ble fremhevet.<br /><br />Kort fortalt: <br />- Totaloppusset i 2021/2022<br />- Fiskebensparkett importert fra Frankrike<br />- Snekkertilpassede skapfronter på kjøkken og i entré<br />- To peiser - én i stuen og én på kjøkkenet<br />- Gulvvarme i stue, kjøkken og begge bad<br />- Hovedsoverom med eget bad og balkong<br />- To boder - én på loft og én i kjeller<br />- Pent opparbeidet bakgård med grøntareal og uteplasser<br />- Supersentral beliggenhet i en rolig blindvei, nær Aker Brygge, Solli plass og kollektivtransport.",
    "prospectusView": "https://privatmegleren.no/104001",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "prospectusOrder": "https://privatmegleren.no/registrerinteressent/104001",
    "constructionYear": 1882,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 476398968,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-18T18:01+02:00",
    "ownerId": 1708877213,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-18T18:01:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-18T18:02:05.892812821+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1708877213",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}